Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)

Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2016

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ

nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hằng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp

đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô trong trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi

có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, là

người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Trong quá trình thực hiện đề tài, bản than tôi cũng đã cố gắng, lỗ lực hết mình Tuy nhiên do sự hiểu biết còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa nhiều Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô giáo và các bạn

Trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hằng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Đă ̣t vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

1.1.1 Cơ sở lí luâ ̣n của chuyển quyền sử dụng đất 3

1.1.2 Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 4

1.2 KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.2.1 Khái niê ̣m về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất 6

1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7

1.2.3 Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.2.4 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

1.2.5 Thuế và lê ̣ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17

1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

1.3 SƠ LƯỢC VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 20

1.3.1 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất trên thế giới 20

1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam 24

1.4 Ý NGHĨA CỦA TỔNG QUAN TÀI LIỆU 26

CHƯƠNG 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU27 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 27

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 27

2.2.1 Thờ i gian nghiên cứu 27

2.2.2 Đi ̣a điểm nghiên cứu 27

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 27

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 29

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp 29

2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 30

CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1.KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH CƠ BẢN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 31

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Đồng Hỷ 31

3.1.2 Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ 33

3.1.3 Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ37 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ 38

3.2 ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 40

3.2.1 Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng tại huyện Đồng Hỷ so với quy định trong pháp luật đất đai 40

3.2.2 Đánh giá quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ so vớ i pháp luâ ̣t đất đai 42

3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 50

3.3.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đơn vi ̣ hành chính 50

3.3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo thờ i gian 54

3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo loại đất 55

3.3.4 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất 57

3.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN THEO Ý KIẾN CỦA NGƯỜI

DÂN 60

3.4.1 Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60

3.4.2 Đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất 62

3.4.3 Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất 64

3.4.4 Đánh giá nhâ ̣n xét về thi ̣ trường chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất 66

3.5 KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 68

3.5.1 Khó khăn, tồn ta ̣i trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 68

3.5.2 Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 70

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73

1 KẾT LUẬN……… 72

2 ĐỀ NGHỊ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

so với quy định của pháp luật đất đai 41 Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn 18 xã, thị trấn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 – 2015 51

vực nông thôn trên địa bàn huyện giai đoạn 2011 – 2015 52 Bảng 3.7 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo từng loại đất 55 Bảng 3.8 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất 57 Bảng 3.9 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất 59 Bảng 3.10 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp 60 Bảng 3.11 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú: 60 Bảng 3.12 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp 62Bảng 3.13 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú:…………62 Bảng 3.14 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp 64 Bảng 3.15 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo ở từng địa bàn cư trú: 64

Bảng 3.16 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp 66 Bảng 3.17 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú 66

Hỷ giai đoạn 2011 – 2015 54 Hình 3.9 :So sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiê ̣p 55

tượng nhận chuyển quyền 57

MỞ ĐẦU

1 Đă ̣t vấn đề

Đất đai được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong cuộc sống sinh hoạt của con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng

Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các

cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo

ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới Nhờ thế mà người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó Do vậy đất đai trở thành tài sản có giá và đất đai và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên trong thời gian vừa qua tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của tất

cả những người dân và các cơ quan ban ngành

Việc nghiên cứu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để

có những đánh giá đúng, đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh

vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn Từ

đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thuận lợi và tốt nhất Xuất phát từ những vấn đề trên,

em lựa chọn đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015”

2 Mu ̣c tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát của đề tài

Đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này trong tương lai

2.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài

huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015

quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

3 Ý nghĩa của đề tài

Việc nghiên cứu đề tài giúp nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, khó khăn cũng như hạn chế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài cũng giúp đánh giá được phần nào năng lực quản lý nhà nước về đất đai của huyện Từ đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đât đai trên địa bàn huyện được tốt hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Cơ sơ ̉ lí luâ ̣n của chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động

do chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này lại diễn ra khá sôi động và trốn tránh được sự kiểm soát của Nhà nước.[1]

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm

1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003 Qua 10 năm thi hành, Luật đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai, tuy nhiên nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 2003 để phù hợp với

điều kiện thực tế hiện nay Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014.[5]

Với phạm vi nghiên cứu của đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015” Do vậy, luận văn sẽ đề cập

đến các quyền cơ bản của người sử dụng đất áp dụng theo Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai năm 2013

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai

1993, nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan [7]

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; Đất đang có tranh chấp

Để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

* Các văn bản Luật Đất đai:

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004

- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/09/2009

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014

* Các văn bản Luật liên quan:

- Bộ luật Dân sự năm 1995

- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009

- Luật Khiếu nại năm 2012

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012

và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013

* Các văn bản dưới luật:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Thông tư số 01/2005/ TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/10 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)

1.2 KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Kha ́ i niê ̣m về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhươ ̣ng quyền sử

du ̣ng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới, nghĩa là người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác theo quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất [8]

Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm ngành nghề khác, không có khả năng

sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong thời hạn giao đất, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ; mọi hành vi chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị coi là hành vi trái pháp luật [18]

1.2.2 Ca ́ c hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai năm 2003, quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền

sử dụng đất cho nhau, hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

sử dụng đất, nhằm thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất [7]

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Đó là, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với giá trị đất [18]

* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [18]

* Tă ̣ng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [18]

* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận

* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận [18]

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác

có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các hình thức chuyển quyền của người sử dụng đất đã được thu hẹp lại còn 7 hình thức, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ,

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [8]

1.2.3 Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.3.1 Điều kiê ̣n chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Một số quy định về chuyển nhượng QSD đất

Tại Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, các điều khoản chuyển nhượng được quy định chặt chẽ như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

3 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó [9]

* Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các

hộ gia đình, cá nhân Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo quy định của pháp luật Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải đảm bảo được các điều kiện quy định của Luật đất đai Theo đó, tại điều 106 của Luật đất đai 2003

và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất [8]

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013, cụ thể:

- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được

Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án

- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển

nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích

sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình,

cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó [8]

- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình,

cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu

đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ [8]

- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,

thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp [8]

- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê [8]

* Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 99 Nghị định 181/NĐ-CP, quy định về nhận quyền sử dụng đất:

“ 1 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 điều

110 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai, trừ trường hợp hợp được quy định tại điều

103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ)Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất, thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền

sử dụng đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai, được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất;

h) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại này tại khoản 3 và 4 Điều 103

và 104 của nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.” [9]

Theo Luật đất đai năm 2013, quy định tại điều 169, quy định về nhận quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm tương đồng:

“1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền

sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền

sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với

hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh

chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật này.” [8]

* Điều kiện của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [9]

1.2.3.2 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo những những nguyên tắc sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên và khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai [18]

1.2.4 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản,

có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai [18] + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng

- Giá chuyển nhượng

- Phương thức, thời hạn thanh toán

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng

- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

+ Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng + Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự

+ Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

+ Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn [2]

1.2.5 Thuế va ̀ lê ̣ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ là giá do UBND tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số: 11/KK-TNCN Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính

- Thuế suất: Tại Thông tư 113/2011/TT-BTC, ngày 04/8/2011 của Bộ Tài chính quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ như sau: + Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất; GCN quyền sở hữu nhà, căn hộ được tính 25% trên thu nhập chuyển nhượng + Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ là do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định

Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,

cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn thuế bao gồm:

1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

2 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

3 Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất

4 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con

dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

5 Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được

Nhà nước giao để sản xuất

* Lệ phí trước bạ khi nhận chuyển QSDĐ

Theo điều 7 Thông tư số 68/2010/TT-BTC ngày 26/04/2010 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với Nhà, đất: 0,5% (không phẩy năm phần trăm) Mức thu lệ phí trước bạ được xác định theo tỷ

lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ

Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số: BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính

Tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai, quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trong thời gian trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSD đất có trách nhiệm: thẩm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSD đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng

ĐKQSD đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất [9]

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 79

và Điều 61 quy định trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày [11]

1.3 SƠ LƯỢC VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM

1.3.1 Sơ lươ ̣c tình hình chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất trên thế giới

Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền) Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000

trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới

chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất

cả các nước trên thế giới Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn

ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua [4]

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

* Tình hình chuyển nhượng QSD đất tại Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ

được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai thông qua hình thức chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ;

có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ [3]

* Tình hình chuyển nhượng QSD tại Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang nằm trong khu vực Đông Nam Á,

Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc

tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bù thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền

bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối

Để quản lý bất động sản hệ thống cơ quan định giá của Malaysia về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện)

Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục Dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình; tại cấp Bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh

do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình; tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

Cơ quan định giá bất động sản của Malaysia có chức năng thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước và một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản [4]

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12

triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp

tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp

ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở

và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Việc

thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn thắt chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, còn chồng chéo Bên cạnh đó, các thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch, sự phối hợp chặt chẽ và còn yếu kém về năng lực Đồng thời, về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân [5]

1.4 Ý NGHĨA CỦA TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể thay thế Đòi hỏi việc quản lý cũng như sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, thông qua

đó khuyến khích người dân đầu tư vào đất, phát triển kinh tế, lành mạnh thị trường bất động sản, tránh tích tụ, không đưa đất đai vào sử dụng

Việc nghiên cứu tổng quan tài liệu nhằm khái quát toàn bộ hệ thống văn quản, quy định liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng, bên cạnh đó

có cái nhìn tổng thể về thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai nói chung, công tác chuyển nhượng nói riêng ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam, những mặt tích cực và hạn chế Từ đó đánh giá,nhìn nhận thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng của địa phương còn nhiều khó khăn, vướng mắc Từ đó, dựa vào những quy định của pháp luật, kinh nghiệm của các nước, của hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam để đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

nhượng quyền sử dụng đất, không tiến hành với các hình thức khác của chuyển quyền sử dụng đất

trấn thuộc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

thời gian từ 2011 - 2015

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

2.2.1 Thơ ̀ i gian nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành trong thời gian 12 tháng, từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 8 năm 2016

2.2.2 Đi ̣a điểm nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Nô ̣i dung 1: Đánh giá tình hình cơ bản và hiê ̣n trạng quản lí, sử dụng đất đai của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

- Điều kiện tự nhiên của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

Nô ̣i dung 2: Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên so với pháp luâ ̣t đất đai

tỉnh Thái Nguyên so với pháp luâ ̣t đất đai

Nô ̣i dung 3: Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015

nhượng 5 năm với nhau

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loa ̣i đất: So sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiê ̣p với nhau

chuyển nhượng: So sánh kết quả nhận chuyển nhượng giữa các đối tượng sau: cán

người trong huyện Đồng Hỷ; người tại thành phố, thi ̣ xã và các huyện khác trong

kiến của người dân huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

Nội dung 5: Khó khăn, tồn ta ̣i và giải pháp hoàn thiện viê ̣c chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

Đồng Hỷ

- Một số giải pháp hoàn thiê ̣n việc chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ta ̣i huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Đây là các số liệu từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn sử dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu Nguồn gốc của các tài liệu này đã được chú thích rõ trong phần “Tài liệu tham khảo” Nguồn tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện Nghị quyết, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên cứu, các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên internet

- Tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình kinh tế, xã hội nông thôn, kinh

tế của các ngành sản xuất, tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện, các số liệu này thu thập từ phòng Tài nguyên môi trường, phòng Thống kê huyện, Sở Tài nguyên Môi trường và các Sở, ban, ngành có liên quan Trên cơ sở đó tiến hành tổng hợp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp là những số liệu được thu thập từ việc điều tra những người chuyển nhượng QSD đất và những người nhận chuyển nhượng QSD đất, cùng tham gia có cán bộ địa chính và các nhà quản lý làm công tác chuyển nhượng QSD đất

* Cơ sở chọn mẫu điều tra:

Để thu thập số liệu số liệu sơ cấp cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu, tôi

đã chọn các nhóm đối trượng khác nhau theo nghề nghiệp, theo vùng cư trú để phỏng vấn Cụ thể:

+ Theo nghề nghiệp, chia 3 nhóm: Nhóm cán bộ công chức cấp huyện, cấp xã; nhóm người dân phi nông nghiệp; nhóm người dân nông nghiệp Mỗi nhóm phỏng vấn 30 người

+ Theo địa bàn cư trú, chia 3 nhóm: Nhóm các xã, thị trấn trung tâm; nhóm các xã ven trung tâm; nhóm các xã xa trung tâm Mỗi nhóm phỏng vấn 30 người