Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2015 và đề xuất giải pháp thực hiện

Đến Luật Đất đai 1993, một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

BÙI THỊ NGỌC THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2015

VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

BÙI THỊ NGỌC THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2015

VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LƯƠNG VĂN HINH

THÁI NGUYÊN - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016

Tác giả luận văn

Bùi Thị Ngọc Thái

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lương Văn Hinh giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại học, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Phú Lương, phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Dân tộc và UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Phú Lương, cùng tất cả các bạn bè

đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016

Tác giả luận văn

Bùi Thị Ngọc Thái

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.2 Khái quát vấn đề nghiên cứu 9

1.2.1 Khái niệm chuyển QSDĐ 9

1.2.2 Các hình thức chuyển QSDĐ 9

1.2.3 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 13

1.2.3.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ 13

1.2.3.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất 13

1.2.3.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ 14

1.2.3.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của UBND các cấp 16

1.3 Tổng quan một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 24

1.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ………… 28

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Địa điểm, thời gian nghiên cứu 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú Lương 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.1.1 Vị trí địa lý 35

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 37

3.1.1.3 Khí hậu 37

3.1.1.4 Các nguồn tài nguyên tự nhiên 37

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

3.1.2.1 Kinh tế 40

3.1.2.2 Dân số và lao động 41

3.1.2.3 Cơ sở hạ tầng 42

3.1.2.4 Văn hóa xã hội 44

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương 45

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Lương 48

3.2.2 Tình hình biến động đất đai 50

3.3 Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương giai đoạn 2011 – 2015 52

3.3.1 Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 52

3.3.2 Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính giai đoạn 2011 - 2015 57

3.3.2.1 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

3.3.2.2 Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất 63

3.3.2.3 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất 64

3.3.2.4 Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất 66

3.3.3 Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương theo mục đích sử dụng giai đoạn 2011-2015 69

3.3.3.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 72 3.3.3.2 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 74

3.3.3.3 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 75

3.3.3.4 Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 77

3.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất 78

3.4.1 Đánh giá sự hiểu biết về chuyển quyền sử du ̣ng đất theo khu vực 79

3.4.2 Đánh giá sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất theo ngành, nghề 82

3.5 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 85

3.5.1 Thuận lợi 83

3.5.2 Khó khăn 86

3.5.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương 87

3.6 Đề xuất giải pháp thực hiện cho công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương 91

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 94

1 Kết luận 94

2 Đề nghị 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 So sánh một số quy định chung về chuyển QSDĐ của luật đất đai

2003 và luật đất đai 2013 28 Bảng 3.1 Tình hình dân số huyện Phú Lương theo đơn vị hành chính năm

2015 42 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Lương năm 2015 49 Bảng 3.3 Tình hình biến động đất đai của huyện Phú Lương 50 Bảng 3.4 Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương giai đoạn 2011-2015 54 Bảng 3.5 Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 58 Bảng 3.6 Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 61 Bảng 3.7 Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 63 Bảng 3.8 Kết quả thực hiện công tác tặng cho quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 65 Bảng 3.9 Kết quả thực hiện công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 68 Bảng 3.10 Kết quả thực hiện công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 70 Bảng 3.11 Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 73 Bảng 3.12 Kết quả thực hiện công tác tặng cho quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 74 Bảng 3.13 Kết quả thực hiện công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 76

Bảng 3.14 Kết quả thực hiện công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 77 Bảng 3.15 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển QSD đất tại 2 khu vực của huyện Phú Lương 81 Bảng 3.16 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển QSD đất tại huyện Phú Lương theo 3 nhóm nghành nghề 82

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính của huyện Phú Lương 36 Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương giai đoạn 2011- 2015 56 Hình 3.3 Biểu đồ so sánh tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của

16 đơn vị xã, thị trấn tại huyện Phú Lương trong giai đoạn 2011-2015 60 Hình 3.4 Biểu đồ thể hiện diện tích biến động quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương giai đoạn 2011-2015 72

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là nền tảng xây dựng các khu kinh tế - văn hóa - xã hội, quốc phòng an ninh

Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã tác động làm thay đổi rất nhiều bộ mặt của trái đất Đất đai là điều kiện sinh tồn, cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của con người nói riêng và sinh vật nói chung

Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đã và đang có những sự thay đổi đáng kể, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế nước nhà cùng hội nhập với nền kinh tế thế giới, đời sống văn hóa, xã hội ngày càng được cải thiện và nâng cao Tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra với tốc độ nhanh chóng, sự bùng nổ dân số làm tăng nhu cầu về đất đai, gây nên sức ép lớn đối với nguồn tài nguyên có hạn là đất đai Do đó, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng, sôi động và rất khó quản lý Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp

quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải chặt chẽ hơn Các vấn

đề đất đai ngày càng trở nên phức tạp, khó kiểm soát đặt ra cho các nhà quản

lý, nhà hoạch định chính sách một bài toán khó Để sử dụng đất đai hợp lý tiết kiệm và hiệu quả đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì yêu cầu cấp bách phải đặt ra là tăng cường công tác quản lý của Nhà nước về đất đai

Phú Lương là một huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên với diện tích

tự nhiên là 367,61 km2, dân số của cả huyện là 107.482 người (Bình quân diện tích trên đầu người là 0,34 ha/người, thấp hơn mức trung bình của cả nước 0.43 ha/người) [2] Trong khi đó tốc độ phát triển của các ngành kinh tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng lớn, quá trình phát triển của đời sống dân cư thay đổi, đất đai được sử dụng một nhiều, đang và sẽ tạo thành sức ép rất lớn lên đất đai Cho nên, chúng ta cần phải có sự quản lý rõ ràng và chặt chẽ hơn về

đất đai Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác chuyển

quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011

- 2015 và đề xuất giải pháp thực hiện " nhằm đánh giá thực trạng việc

chuyển quyền sử dụng đất, tìm ra nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và công tác

quản lý đất đai trên địa bàn là thực sự cần thiết trong thời điểm hiện nay

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, chỉ ra những thuận lợi và khó khăn; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý đất đai

của huyện tốt hơn

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đang

diễn ra ở địa phương trong giai đoạn 2011 - 2015

- Xác định những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của địa phương

- Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

- Đề xuất các giải pháp khắc phục khó khăn cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn

2.3 Ý nghĩa của đề tài

Đánh giá được thực trạng các hoạt động của công tác chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lương giai đoạn 2011 - 2015 Tìm ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra được những giải pháp khắc phục khó khăn, giúp cơ quan chức năng ở địa phương quản lý chặt chẽ, đẩy mạnh và thực hiện tốt công tác chuyển quyền tại địa phương, góp phần làm tốt chức năng quản lý đất đai trên địa bàn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

1.1.1.1 Luật

- Luật Đất đai năm 2003

- Bộ luật Dân sự năm 2005

- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

- Luật đất đai năm 2013

1.1.1.2 Nghị định, thông tư

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính

phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chỉnh phủ quy định Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ về thu tiền sử sụng đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của

Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của

Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ

- Thông tư số 75/2016/TT-BTC ngày 24 tháng 5 năm 2016 của Bộ tài chính về sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 1 Thông tư số 34/2013 ngày 28/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ

1.1.1.3 Quyết định

- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ

về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với từng loại đất

- Quyết định số 42/2012/QĐ-UBND ngày 26/08/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc bổ sung một số nội dung quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/2/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày17 tháng 09 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh thái nguyên

- Căn cứ Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tổi thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 09/2015/QĐ - TTg ngày 25 tháng 03 năm 2015 của Thủ tướng chính phủ về ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một của liên thông tại cơ quan hành chính Nhà Nước ở địa phương

- Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về công bố thủ tục hành chính mới ban hành, thủ tục hành chính bị bãi bỏ về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của

Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 2 tháng 9 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về Phê duyệt Đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông giữa cấp xã với cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù, trong luật đất đai 1987 chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, các hình thức chuyển QSDĐ như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ” Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra

Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng như cầu phát triển công nghiệp, dịch

vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng

chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ” Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất

Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết

1.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Từ khi nước ta tiến hành hội nhập nền kinh tế thị trường, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế

Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà Nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người

sử dụng cũng như toàn xã hội

Huyện Phú Lương là đơn vị nằm sát với trung tâm của tỉnh Thái Nguyên

Có tuyến đường giao thông quan trọng quốc lộ 3 đi qua, là điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu, phát triển kinh tế nối liền các tỉnh Cao Bằng, Bắc Kạn

Nên đất đai của huyện cũng trở nên có giá trị cao hơn, nhu cầu cho phát triển các ngành nghề công nghiệp, dịch vụ cần mặt bằng đất rộng cũng tăng nhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này mà đã thúc đấy quá trình chuyển QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất nó đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương

1.2 Khái quát vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Khái niệm chuyển QSDĐ

"Chuyển quyền sử dụng đất" là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

+ Đối tượng được phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà Nước giao trong hạn mức, giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận

chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2003) [5]

+ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp

trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật đất đai 2013) [6]

1.2.2.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2003 [6] như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

1.2.2.3 Quyền cho thuê QSDĐ

“Người sử dụng đất cho thuê đất” là việc người sử dụng đất chuyển quyền

sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của

pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nước ((theo tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 ) [15]

1.2.2.4 Quyền cho thuê lại QSDĐ

Người sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ thuê

của nhà nước (theo tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 ) [15].

kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ

chối quyền nhận di sản (Khoản 1 Điều 675 bộ Luật dân sự 2005) [1].

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết

là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết

mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của

người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự 2005) [1]

1.2.2.6 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà Nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

1.2.2.7 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã được giải quyết trong một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác để thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

1.2.2.8 Quyền góp vốn bằng QSDĐ

Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh

Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

1.2.3 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

1.2.3.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ khi có đầy đủ các điều kiện sau:

+ Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai

và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 Luật đất đai 2013) [6]

1.2.3.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định Thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật như sau:

+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận

+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi

có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài

chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật đất đai 2013) [6]

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền

sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng

cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước cho thuê đất;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;

+ Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản

4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật đất đai 2013) [6].

1.2.3.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của UBND các cấp

Dựa theo Đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông theo quy định của tỉnh Việc thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo

mô hình sau:

Mô hình cơ chế “một cửa liên thông”

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản

đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã) + Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết

quả cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất cấp huyện trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai.Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ

điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận đã cấp cho cơ quan tiếp nhận

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp

xã (Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [31]

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2

quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản chính)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND

cấp xã nếu có nhu cầu Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhậnvà trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện trong ngày làm việc.Trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất Cơ quan tiếp

nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc

sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không

có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định; Lập

hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trương thẩm định

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

Thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; Chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục xác định đơn giá thuê đất Trình

Ủy ban nhân dân cấp huyện ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản

Bước 4: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý, cập nhật biến

động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển kết quả đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao Giấy chứng nhận cho người được

cấp và thu lệ phí theo quy định

Thời hạn giải quyết: Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ

hợp lệ Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế

- xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày (Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [31]

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản gốc)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả theo quy định

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận hồ sơ và chuyển đến

Văn phòng đăng ký đất đai trong ngày làm việc

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các

giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Lập hồ sơ trình cơ quan cơ quan tài nguyên và môi trường, trong thời hạn không quá

01 ngày làm việc

Bước 4: Trong thời gian không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài

nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét,

ký Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai trong ngày làm việc

Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai có trách

nhiệm: Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ

sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí cấp giấy theo quy định (nếu có)

(Theo Điều 15 Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên)[30]

Thời hạn giải quyết: Không quá 3 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2

Điều 61của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [14]

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Trình tự thực hiện:

Bước 1: - Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại,

hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp

hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu,

hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

là không qua 3 ngày làm việc Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì tối

đa 02 ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện để hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu

phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn.Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận

Bước 3: Bộ phận Tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng ký

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc Đối với các xã miền

núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời

gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày (Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [31]

* Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ

Quy định về hồ sơ:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính);

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định(01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền(01 bản sao có chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất trình bản chính để đối chiếu trong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ Bước 2: Cán bộ được phân công thực hiện việc đăng ký tiếp nhận hồ

sơ, kiểm tra nội dung, tính đầy đủ của hồ sơ, xác nhận vào đơn yêu cầu đăng

ký thế chấp, ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai ký xác nhận

- Cập nhật chỉnh lý các thông tin đã đăng ký của tổ chức vào sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai;

Bước 3: Thông báo việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho các cơ quan

quản lý có liên quan (nếu có)

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc;

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ

sơ của Văn phòng đăng ký đất và nhà hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;

Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả hồ sơ của Văn phòng đăng ký đất và nhà hoặc Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc;

1.3 Tổng quan một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

Hiện nay với nhu cầu phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế thu hút rất nhiều dự án đầu tư, vì vậy để phát triển kinh tế thì đất đai chính là cơ sở quan trọng Quá trình chuyển QSDĐ diễn ra rất sôi nổi, bên cạnh đó có rất nhiều khó khăn trong công tác giải quyết Vì vậy mà quá trình đánh giá công tác chuyển QSDĐ đã được đưa ra và thực hiện ở rất nhiều điạ phương khác nhau

Theo Điều 715 BLDS (2005) :“hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là

sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp

tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.” Nếu như ở cầm cố, tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên nhận cầm cố thì ở thế chấp tài sản lại không chuyển giao Chính vì vậy, trong thực tế có rất nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến

thế chấp tài sản và bộc lộ nhiều lỗ hổng pháp luật và bất cập”[1]

Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa

kế, tặng cho; góp vốn trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất ở; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất ở, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Qua quá trình nghiên cứu luật đất đai 2003 và luật đất đai 2013 Căn cứ các văn bản thực hiện luật đất đai 2003 và luật đất đai 2013 quy định về công tác chuyển quyền sử dụng đất Các quy định về hình thức chuyển quyền, điều kiện chuyển quyền, thời điểm được chuyển quyền, đối tượng được nhận chuyển QSDĐ có một số điểm mới của luật đất đai 2013 về công tác chuyển quyền sử dụng đất hiện nay như sau:

Bảng 1.1 So sánh một số quy định chung về chuyển QSDĐ của luật đất

đai 2003 và luật đất đai 2013

Tiêu chí Luật đât đai 2013 Luật đất đai 2003

Tiêu chí Luật đât đai 2013 Luật đất đai 2003

(Điều 106 Luật đất đai

- Phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188

Luật đất đai 2013) [6]

- Chỉ quy định với 4 điều kiện trên tại Điều 106 Luật đất đai 2003 [5]

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”

Luật 2013 quy định cụ thể tại Điều

Tiêu chí Luật đât đai 2013 Luật đất đai 2003 chuyển

dự án phát triển nhà ở

- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước

cho thuê đất (Điều 169 của Luật đất

đai 2013) [6]

Quy định cụ thể tại Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP [10]

ở các bước đối với các cơ quan thực hiện và liên quan trong 2 văn bản các quy định không có nhiều thay đổi

- Tuy nhiên có thay đổi về thời hạn giải quyết thủ tục trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ở 2 văn bản luật cụ thể:

Thời hạn giải quyết không quá 10

ngày làm việc (Điểm 1 Khoản 2

Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ – CP) [14]

Thời hạn giải quyết không quá

18 ngày làm việc (Sở TN & MT

Thời hạn giải quyết không quá 3

ngày làm việc (Quyết định

1140/QĐ - UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [31]

Thời hạn giải quyết không quá

5 ngày làm việc (Sở TN & MT

Thời hạn giải quyết không quá 03

ngày làm việc (Quyết định

1140/QĐ - UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [31]

Thời hạn giải quyết không quá

5 ngày làm việc (Sở TN & MT

tỉnh Thái Nguyên,2007)

1.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội…góp phần quản lý tốt hơn cho ngành quản lý đất đai Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng, với nhiều vấn đề nhạy cảm Đặc biệt là ở những thành phố lớn, công tác này cực kì sôi động, vì vậy việc quản lý công tác này gặp nhiều vấn đề khó khăn Hiện nay, Việt Nam đã

và đang áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, với công tác chuyển QSDĐ hiện nay khi được áp dụng phần mềm góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, giải quyết được nhiều vấn đề khó khăn trong công tác này

Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến rõ rệt từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất Do đó, khi Luật Đất đai ra đời công tác chuyển quyền sử dụng đất trên toàn quốc có kết quả cao hơn so với khi chưa có Luật Đất đai năm 2003 Công tác quản lý đất đai nói chung, công tác thực hiện chuyển quyền nói riêng, thực sự đã đi vào hoạt động chặt chẽ và có hiệu quả hơn nữa, khi Luật đất đai 2013 ra đời Đánh dấu sự thành công của công tác ngành quản lý đất đai trên cả nước

1.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên

Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc của Việt Nam, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế đang ngày một gia tăng Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên nói chung có sự biến động rất lớn Người dân tham gia vào việc chuyển quyền nhiều, đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

Thái Nguyên là một trong những tỉnh được đánh giá đạt loại khá của cả nước trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quyết định số 12/2012/QĐ-UBND ngày 15/3/2012 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Thực hiện tốt và đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu cho

hộ gia đình, cá nhân giai đoạn (2011-2014) trên địa bàn tỉnh Nhờ vậy, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho các hộ gia đình, cá nhân tăng lên, đã tạo điều kiện cho việc thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất biến động với số lượng hồ sơ lớn

1.4.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lương

Phú Lương là một huyện miền núi nằm ở phía Bắc của tỉnh Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố Thái Nguyên 22 km, huyện Phú Lương được chia làm 16 đơn vị hành chính gồm 2 thị trấn Phú Lương nằm trên tuyến quốc lộ 3, là huyện có vị trí thuận lợi và quan trọng, có khả năng giao lưu kinh tế xã hội, giao lưu hàng hóa với các tỉnh, thành phố và các huyện trong tỉnh, tạo mối quan hệ vùng và hợp tác đầu tư thúc đẩy kinh tế phát triển Cùng với sự phát triển của nền kinh tế trong giai đoạn hiện nay, giá trị sử dụng đất được nâng cao và thị trường bất động sản ngày một trở nên sôi động hơn Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện,

từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai

2013 ra đời, quy định chặt chẽ, sát thực hơn cho công tác ngành quản lý đất đai nói chung, công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Lãnh đạo huyện và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới được quy định trong Luật Đất đai, đồng thời cũng