Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện thanh chương, tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 2016

Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc qu

THÁI NGUYÊN - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Chương, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương, cùng với địa chính các xã trong huyện, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của nghiên cứu đề tài 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của tặng cho quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Cơ sở lí luận của công tác tặng cho quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn công tác tặng cho quyền sử dụng đất 13

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác tặng cho quyền sử dụng đất 14

1.2 Khái quát về tặng cho quyền sử dụng đất 16

1.2.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất 16

1.2.2 Thẩm quyền công nhận tặng cho quyền sử dụng đất 16

1.2.3 Điều kiện để thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 18

1.2.4 Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất 20

1.2.5 Thành phần, số lượng, thời gian giải quyết hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất 21

1.2.6 Quy định về nghĩa vụ nộp thuế, phí nộp thuế thu nhập cá nhân 22

1.3 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất 22

1.3.1 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới 22

1.3.2 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam 23

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 28

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 28

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 28

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.4 Phương pháp nghiên cứu 30

2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 30

2.4.2 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp 31

2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt thông tin 32

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Đánh giá hồ sơ và quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An 33

3.1.1 So sánh hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương với luật Đất đai 2013 33

3.1.2 So sánh quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương với Luật đất đai 2013 34

3.2 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 – 2016 41

3.2.1 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương theo đơn vị hành chính 43

3.2.2 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương theo thời gian 45

3.2.3 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương theo loại đất 48

3.2.4 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh

Chương theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho 49

3.3 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An theo ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn 50

3.3.1 Đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho Quyền sử dụng đất của cán bộ và người dân huyện Thanh Chương 52

3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết về thủ tục hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của cán bộ và người dân huyện Thanh Chương 55

3.3.3 Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thủ tục tặng cho QSD đất của cán bộ và người dân huyện Thanh Chương 57

3.3.4 Đánh giá sự hiểu biết về về tài chính trong tặng cho quyền sử dụng đất của cán bộ và người dân huyện Thanh Chương 60

3.3.5 Đánh giá mức độ hiểu biết của người dân về công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương 62

3.3.6 Đánh giá mức độ hiểu biết của cán bộ về công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương 63

3.4 Những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An 64

3.4.1 Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân trong công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương 64

3.4.2 Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương 66

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 67

1 KẾT LUẬN 67

2 ĐỀ NGHỊ 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 So sánh thành phần hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện

Thanh Chương với quy định của pháp luật đất đai 2013 33 Bảng 3.2 Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương 40 Bảng 3.3 Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Thanh Chương

2012 đến 2016 41 Bảng 3.4 Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của 40 xã, thị trấn

trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 -2016 43 Bảng 3.5 So sánh số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của 40 đơn vị

xã, thị trấn từ 2012 đến 2016 45 Bảng 3.6 So sánh diện tích tặng cho quyền sử dụng đất của 40 đơn vị xã, thị

trấn từ 2012 đến 2016 47 Bảng 3.7 Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất huyện Thanh

Chương theo từng loại đất 48 Bảng 3.8 Kết quả cấp tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương

theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho 49 Bảng 3.9 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho QSDĐ tại 3 khu

vực của huyện Thanh Chương 52 Bảng 3.10 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho QSD đất tại

huyện Thanh Chương theo 3 nhóm nghành nghề 53 Bảng 3.12 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ tặng cho QSD đất tại

huyện Thanh Chương theo đối tượng nghề nghiệp 56 Bảng 3.13 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình tặng cho QSD đất tại

huyện Thanh Chương theo đối tượng nghề nghiệp 57 Bảng 3.14 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình tặng cho QSD đất tại

huyện Thanh Chương theo 3 khu vực 59

Bảng 3.15 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính theo đối tượng nghề

nghiệp 60 Bảng 3.16 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong thủ tục tặng cho

QSD đất tại huyện Thanh Chương theo từng địa bàn cư trú 61 Bảng 3.17 Kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về những yếu tố

ảnh hưởng đến công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương theo từng địa bàn cư trú 62 Bảng 3.18 Kết quả đánh giá mức độ hài lòng của cán bộ quản lý về những

yếu tổ ảnh hưởng đến công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương 63

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích tặng cho QSD

đất huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 – 2016 42 Hình 3.2 Số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp

giai đoạn 2012 – 2016 49

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm đặc biệt đến vấn đề quản lý đất đai Luật đất đai năm 1988 là một trong những đạo luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới

Sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác là một quy luật vận động tất yếu trong cơ chế thị trường Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra một thời kỳ mới cho các quan hệ xã hội diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội, còn nhiều quy định pháp luật này tỏ ra không phù hợp với thực tiễn, bên cạnh đó gây ra nhiều vướng mắc bất cập cho công tác quản lý đất đai Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998, năm 2001 Song các văn bản này chưa theo kịp nhu cầu các quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hội Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 có nhiều điều đổi mới với xu thế ngày càng mở rộng các quyền sử dụng đất Theo đó các quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đến nay Luật 2013 tiếp tục khẳng định các quyền sử dụng đất, khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại điều 188 như sau : Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên

để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất Tuy vậy, trong quá trình áp dụng thì một số các quy định của Pháp Luật vẫn chưa thực sự tạo ra cơ sở pháp

lý vững chắc cho các giao dịch liên quan quyền của người sử dụng đất Các quy định từ đó gây khó khăn trong quản lý sử dụng đất và quá trình chủ sử dụng đất thực hiện các quyền của mình

Huyện Thanh Chương là một huyện miền núi phía Tây Nam của tỉnh Nghệ An, cách thành phố Vinh 45 km về phía Tây; có tọa độ địa lý từ

18034'30" đến 18055'00" Vĩ độ Bắc và 104055' đến 105030' Kinh độ Đông, có đường Quốc lộ 46 chạy dọc nối liền huyện Thanh Chương với huyện Đô Lương và huyện Nam Đàn, có Tỉnh lộ 533 chạy dọc nối liền Thanh Chương với huyện Anh Sơn và huyện Hương Sơn (tỉnh Hà Tĩnh), có đường

Hồ Chí Minh chạy qua, có cửa khẩu Thanh Thủy và có đường biên giới với nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào Đơn vị hành chính của huyện gồm 1 thị trấn và 39 xã Bên cạnh những thế mạnh trong phát triển kinh tế, Thanh Chương còn có vị trí chiến lược quan trọng và có ý nghĩa to lớn về quốc phòng, an ninh không chỉ đối với tỉnh Nghệ An mà còn đối với toàn quốc Trong những năm gần đây, huyện Thanh Chương có tốc độ phát triển kinh tế -

xã hội nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra xu hướng ngày càng gia tăng Đã là người dân họ có các quyền cho nhau về tài sản của họ vô điều kiện theo quan hệ tình cảm như đất đai cũng vậy cho nên công tác quản

lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn, tranh chấp đất đai thường xuyên xảy

ra Một trong những hình thức chuyển quyền có liên quan đến quan hệ nhân thân hiện nay ở huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An quan tâm đó là tặng cho quyền sử dụng đất Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ hơn về công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Chương nói

riêng, cùng với sự giúp đỡ giáo viên hướng dẫn tôi thực hiện đề tài: “Đánh

giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016”

2 Mục tiêu của nghiên cứu đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2012 – 2016; từ đó tìm ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp phù hợp với huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

3 Ý nghĩa của đề tài

- Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật đất đai nói chung, công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương nói riêng

- Tìm ra những khó khăn, tồn tại trong tác cấp Giấy chứng nhận và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao tỷ lệ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của tặng cho quyền sử dụng đất

1.1.1 Cơ sở lí luận của công tác tặng cho quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác theo qui định của pháp luật

Vì đất đai là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển quyền sử dụng đất đã có từ xa xưa theo hình thức thừa kế Ở nước ta, trước khi Luật Đất đai 1993 ra đời, pháp luật chỉ công nhận 3 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, đó là: thừa kế; xã viên hợp tác xã vào hoặc ra hợp tác xã thì họ góp quyền sử dụng đất vào hoặc lấy quyền sử dụng đất ra khỏi hợp tác xã; hợp tác

xã đổi đất cho nhau cho tiện canh tác

Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, Luật Đất đai năm 1993 cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992 có hiệu lực, quyền sử dụng đất được Nhà nược thừa nhận có giá trị được tính bằng tiền Từ đó, pháp luật đất đai qui định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo 5 hình thức [2] sau:

1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;

năm 2003 và các văn bản dưới luật qui định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất [10] như sau:

1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;

Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng quyền sử

dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia” Như vậy, đến khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình

thức chuyển quyền sử dụng đất [11] là:

1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;

4- Thừa kế quyền sử dụng đất;

5- Cho tặng quyền sử dụng đất;

6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

7- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền

sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; văn bản thừa

kế quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật dân sự Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai

Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự

Cần chú ý, để ít xẩy ra tranh chấp sau này, tránh tình trạng sau này những người tham gia chuyển quyền sử dụng đất “cãi” không công nhận việc chuyển quyền đó thì cán bộ địa chính cấp xã hoặc cán bộ công chứng nên yêu cầu các bên tham gia chuyển quyền sử dụng đất kí tươi trước mặt mình

Có thể khái quát 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất này như sau:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử

dụng đất, mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,

nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay Hình thức này là phương thức đơn giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất Một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi quyền sử dụng đất là “dồn điền, đổi thửa” khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất Trường hợp này chính là chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng theo chủ trương của Nhà nước Vì vậy, được thực hiện đồng loạt ở những địa phương đồng bằng

Hiện nay, pháp luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã Một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi quyền sử dụng đất là là dồn điền, đổi thửa Thực tế, các địa phương rất ít làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp dồn điền, đổi thửa thành đợt theo chủ trương của chính quyền địa phương)

Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền

sử dụng đất đối với tất cả các loại đất Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền

kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất muốn đổi Có thể nói, quy định này của pháp luật đất đai hiện hành là chưa phù hợp với thực tiễn

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ thông nhất của

chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền

hoặc hiện vật tương đương không thời hạn”, tức là việc chuyển quyền sử

dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Với hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật đương với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ:

- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền sử dụng chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật qui định

- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền

sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào các mục đích khác)

- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất là một hình thức của

chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền

hoặc hiện vật tương đương trong một khoảng thời gian nhất định”, tức là việc

người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác dùng

để thu tiền hoặc hiện vật theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật

Pháp luật đất đai qui định các đối tượng được Nhà nước cho phép cho đối tượng khác thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế; tổ chức nước ngoài

và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư Trường hợp muốn cho thuê lại quyền sử dụng đất thì thời gian đã trả tiền thuê đất phải còn không dưới 5 năm

Cho thuê khác với cho thuê lại về nguồn gốc đất Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là đất

có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất với trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận

- Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng

đất, mà thực chất là “chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người chết sang

người còn sống”, tức là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng

đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa

kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ khi Hiến pháp năm 1992 có hiệu lực, Bộ luật Dân sự coi quyền sử dụng đất là một tài sản dân sự đặc biệt Từ đó, thừa kế quyền sử dụng đất chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về để thừa kế tài sản [5],

Từ các qui định đó, vận dụng sang lĩnh vực đất đai như sau:

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà tự thống nhất được với nhau, thể hiện bằng biên bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào sự

tự nguyện thống nhất đó mà làm giấy tờ cho họ hưởng thừa kế;

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; nếu toàn bộ di chúc hợp pháp thì phân chia hết theo di chúc, nếu di chúc có một phần hợp pháp, một phần không hợp pháp thì phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì phân chia tài sản theo qui định của pháp luật

về ba hàng thừa kế, nếu toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc có phần di chúc không hợp pháp thì phần tài sản trong phần di chúc không hợp pháp phải phân chia theo qui định của pháp luật về ba hàng thừa kế;

- Phân chia tài sản thừa kế theo qui định của pháp luật là phân chia theo

3 hàng thừa kế, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau, những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản (Điều 676, Bộ luật Dân sự năm 2005) [9];

+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng; bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi; con đẻ, con nuôi (kể cả con gái và con trai) của người chết;

+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; anh ruột, chị ruột,

em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết

là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại

- Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người sống sang người sống theo quan hệ tình cảm, mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng có trường hợp theo quan hệ tình cảm ngoài huyết

thống Vì vậy, có thể coi tặng cho là hìnhthức “đổi đất lấy tình cảm không

thời hạn”

Tặng cho quyền sử dụng đất không phải là một hình thức mới của chuyển quyền sử dụng đất nhưng trước đây chưa được qui định trong Luật Đất đai năm 1993 nên trong thực tiễn phát sinh người ta thường vận dụng sang hình thức thừa kế hoặc hình thức chuyển nhượng để thực hiện

Tặng cho cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, tránh trường hợp lợi dụng hình thức này để trốn thuế, Nhà nước qui định các đối tượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân, và qui định cụ thể những trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất,

mà thực chất là người sử dụng đất mang giá trị quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp làm tin tại tổ chức tín dụng theo qui định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thoả thuận Hết thời gian vay mà người thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất không trả được tiền thì Nhà nước sẽ phát mại tài sản là quyền sử dụng đất Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất (báo gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi nhưng qui định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Từ khi pháp luật dân sự và đất đai qui định cho thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng đã giải quyết được hai vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo hành lang pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng nói riêng và tổ chức tín dụng nói chung cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận Tuy nhiên, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chỉ được coi là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất khi mà sau khi góp vốn phải hình thành pháp nhân mới Nếu sau khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì việc góp vốn này không được coi là chuyển quyền sử dụng đất; vì thực chất trong trường hợp này quyền sử dụng đất chưa được chuyển sang chủ thể

sử dụng khác Trường hợp tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn mới được coi là chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức góp vốn

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

Trong điều kiện của chúng ta hiện nay, khi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã và đang phát triển với những biểu hiện tích cực Nhưng cũng bộc lộ những mặt trái của nó, trong đó đất đai đã được coi là đối

tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự, kinh tế chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của quy luật giá trị, khi thấy giá trị quyền sử dụng đất biến động với mức cao hơn người sử dụng đất đã tặng cho lại đòi lại quyền sử dụng đất Đồng thời ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất chưa cao nên khi pháp luật đã

có quy định về tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn tặng cho tùy tiện không tuân theo quy định pháp Luật Bởi vì chủ tài sản là họ

có quyền tặng cho người khác theo quan hệ tình cảm, cho nên Luật đất đai không thể khác phải có những quy định cụ thể về nó Chính vì thế quy định tặng cho quyền sử dụng đất là cần thiết và bắt buộc

1.1.2 Cơ sở thực tiễn công tác tặng cho quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa

XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSD đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSD đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai 2003) [6]

Về QSD Đất của hộ gia đình, cá nhân: Bổ sung quy định quyền và nghĩa

vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2, Điều 167, Luật đất đai 2013) [11]: Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình,

cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167, Luật đất đai 2013) [11] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là

tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác tặng cho quyền sử dụng đất

- Hiến pháp năm 1992;

- Hiến pháp năm 2013;

- Luật Dân sự năm 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 14/6/2005;

- Luật Dân sự năm 2015 được Quốc Hội thông qua ngày 24/11/2015;

- Luật Đất đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003;

- Luật Đất đai 2013 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013;

- Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chỉnh phủ về thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết về một số điều của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định số 49/QĐ-UBND ngày 19/8/2014 ban hành quy định về cấp GCNQSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 27/QĐ – UNBD ngày 19/4/2015 ban hành quy định về việc xác định lại diện tích đất ở gắn với thực hiện đăng ký biến động, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác hắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thửa đất ở có vườn, ao trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

1.2 Khái quát về tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người sống sang người sống theo quan hệ tình cảm, mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên có trường hợp theo quan hệ tình cảm ngoài huyết thống Vì vậy, có thể coi tặng cho là hình thức “ Đổi đất lấy tình cảm không thời hạn” [7]

1.2.2 Thẩm quyền công nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Tại điều 105 Luật đất đai 2013 [10] nói rõ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

- Tại điều 167 Luật đất đai 2013[10] đã nêu Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

* Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh

tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

* Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì

phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

+ Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

* Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

* Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

* Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

1.2.3 Điều kiện để thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất

Điều kiện để thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất quy định cụ thể tại điều khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013[10] là:

- Có Giấy chứng nhận

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

* Điều 192 Luật đất đai 2013 [10] Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp

xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

1.2.5 Thành phần, số lượng, thời gian giải quyết hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất

* Thành phần hồ sơ gồm:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định

- Trích lục hoặc trích đo địa chính khu đất

- Bản sao chứng minh nhân dân, hộ khẩu

* Số lượng hồ sơ: 1 bộ

* Thời hạn giải quyết

Không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

1.2.6 Quy định về nghĩa vụ nộp thuế, phí nộp thuế thu nhập cá nhân

Thông tư 111/2013/TT-BTC về việc hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ – CP của chính phủ quy định chi tiết một

số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

1.3 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất

1.3.1 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới

- Malaysia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malayxia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch

(chuyển nhượng, tặng cho, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được

Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

(Tổng cục quản lý đất đai, 2012)[13]

- Hàn Quốc

Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự)

Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước

có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo

tồn môi trường… (Tổng cục quản lý đất đai, 2012)[13]

1.3.2 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Trong một thời gian dài Pháp Luật Việt Nam nói riêng cũng như các nước xã hội chủ nghĩa nói chung không đề cập đến chế định tặng cho quyền

sở hữu đất cũng như quyền sử dụng đất Vì vậy không có các công trình khoa học pháp lý trong lĩnh vực này Bên cạnh đó, Pháp Luật của hầu hết các nước trên thế giới quy định quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nên tặng cho quyền sử dụng đất cũng giống như tặng cho các tài sản thông thường khác, bộ luật dân

sự các nước không quy định quy chế riêng về tặng cho quyền sử dụng đất

Theo thời gian, mới chỉ có một bài viết trên các tạp chí chuyên ngành hay tập san nghiệp vụ đề cập đến tặng cho tài sản hay tặng cho quyền sử dụng đất của một số tác giả

Trong giáo trình giảng dạy tại các cơ sở đào tạo luật học một sách có thể tham khảo liên quan đến tặng cho quyền sử đất mới chỉ đề cập một lượng kiến thức cơ bản, phổ thổng liên quan đến vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất

Tại các cơ sở đào tạo luật hộc ở nước ta đã có công trình nghiên cứu đề cập tới đề tài tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng tác giả mới chỉ nghiên cứu phân tích đề cập tặng cho quyền sử dụng đất trên cơ sở hợp đồng dân sự thông dụng, chưa đưa ra hoàn thiện cụ thể với chế định này

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 họp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất

đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003) [16]

Việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn và các Quyết định của UBND tỉnh Nghệ An Đã đạt được một số thành tựu trong việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trọng điểm của tỉnh, xây dựng nông thôn mới và xử lý các tồn tại từ nhiều năm; làm cho người dân cũng như các

doanh nghiệp yên tâm lao động, sản xuất, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, đưa tỉnh Nghệ An vươn lên thành một tỉnh khá của cả nước

Qua thống kê số liệu của Phòng quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An báo cáo năm 2015, toàn tỉnh cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đến nay đã đạt 84,64 % diện tích cần cấp giấy chứng nhận (đất

sản xuất nông nghiệp: Đến hết tháng 11 năm 2015, toàn tỉnh đã cấp được

518.191 GCN với diện tích 202.382,28 ha đạt 89,16 % so với tổng diện tích cần phải cấp; đất lâm nghiệp: toàn tỉnh đã cấp được 102.282 GCN, với tổng diện tích

là 234.942,47 ha đạt 81,47 % so với tổng diện tích cần cấp; đất ở nông thôn: toàn tỉnh đã cấp được 558.921 GCN với diện tích 17.235,87 ha đạt 90,26 %; đất ở đô thị: toàn tỉnh đã cấp được 109.624 GCN với diện tích 2.389,52 ha đạt 92,55 %) Đối với các tổ chức đang sử dụng đất đạt 96,06 % diện tích cần phải cấp (đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 54 GCN với tổng diện tích cấp đươc là 22.788,59 ha; đất lâm nghiệp đã cấp được 165 GCN với tổng diện tích cấp đươc là 423.581,2 ha; đất chuyên dùng đã cấp được 11.124 GCN với tổng diện tích là 19.105,88 ha) [Sở tài nguyên và môi trường -12]

Công tác cấp GCNQSD đất chậm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường QSD đất, đây cũng là nguyên nhân chính làm cho tình trạng giao dịch về đất đai ngầm, giao dịch không qua khai báo với cơ quan nhà nước không những

là đất nông nghiệp mà đất ở cũng rất cao, nhất là đất ở nông thôn Đặc biệt ở một số huyện miền núi, huyện có kinh tế còn khó khăn như Kỳ Sơn, Quỳ Châu thì tình trạng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất cho nhau không có giấy tờ, không khai báo chiếm tỷ lệ rất cao, ngoài ra ở những huyện này nhu cầu về vay vốn thế chấp rất ít, có những địa bàn xã thì hầu như không

có chính vì vậy người dân không coi trọng đến quyền lợi liên quan đến BĐS

và QSD đất mình đang sử dụng hay là đang giao dịch Từ năm 2013 lãnh đạo

tỉnh luôn quan tâm sát sao chỉ đạo các sở, ban ngành liên quan để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất trên địa bàn tỉnh đảm bảo cho công tác quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và đi vào hoàn chỉnh Với sự nỗ lực cao của các cấp lãnh đạo, sở ban ngành liên quan tính đến cuối năm 2014 tỉnh Nghệ An đã nâng kết quả cấp GCN lần đầu toàn tỉnh lên 1.344.697 GCN với tổng diện tích cấp được trên 925.000 ha, bình quân toàn tỉnh đạt gần 90% so với tổng diện tích phải cấp, vượt chỉ tiêu của Bộ TN&MT Thực hiện Chỉ thị số 08 của BTV Tỉnh ủy về đẩy mạnh vận động nông dân dồn điền, đổi thửa và khuyến khích tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất quy mô lớn trong nông nghiệp, tạo điều kiện đẩy nhanh chương trình xây dựng nông thôn mới trên địa bàn tỉnh, Sở TN&MT đã thường xuyên chỉ đạo, hướng dẫn giải quyết vướng mắc trong công tác dồn điền đổi thửa Đến thời điểm hiện nay trên địa bàn toàn tỉnh có 300/319 xã đã thực hiện chuyển đổi ruộng đất ngoài thực địa với 331.321 hộ tham gia trên tổng diện tích 83.017ha; Quy mô bình quân mỗi thủa sau chuyển đổi là 1.214,19m2 và mỗi hộ chỉ từ 1 đến 4 thửa trên 1 đến 2

xứ đồng, đã tạo ra những thửa ruộng rộng và vuông vắn hơn trên mỗi cánh đồng; hệ thống kênh mương, giao thông nội đồng được quy hoạch và nâng cấp, hoàn thiện Điển hình trong phong trào đó có một số huyện đã chỉ đạo thực hiện tốt và hoàn thành cơ bản như: Huyện Yên Thành 39/39 xã, huyện Diễn Châu 35/37 xã, huyện Quỳnh Lưu 29/29 xã, huyện Đô Lương 26/32 xã, huyện Anh Sơn 20/20 xã, huyện Thanh chương 38/38 xã, huyện Nam Đàn

23/23 xã, thị xã Thái hòa 5/5 xã Công tác quản lý đất đai trên địa bàn toàn

tỉnh đã có những bước chuyển biến tích cực, thị trường bất động sản đang diễn ra theo chiều hướng tích cực tuy nhiên cũng như tình trạng chung của

cả nước vấn đề chuyển nhượng QSD đất, tặng cho, thừa kế, cho thuê QSD đất không qua khai báo còn diễn ra với tỷ lệ tương đối cao trên địa bàn toàn tỉnh [ 14]

Việc thực hiện các QSDĐ nói chung và công tác tặng cho QSD đất nói riêng đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý,

sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012-2016

- Phạm vi thời gian: từ năm 2012 đến năm 2016

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ tháng 9 năm 2016 đến tháng 8 năm 2017

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

2.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Đánh giá hồ sơ, quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

Nội dung 2: Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương theo đơn vị hành chính

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương theo thời gian

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương theo loại đất

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho

Nội dung 3 Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn về công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, Nghệ An

* Đánh giá ý kiến của người dân về tặng cho quyền sử dụng đất

+ Ý kiến của người dân về các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất + Ý kiến của người dân về quy trình thủ tục hồ sơ tặng cho QSD đất

Ý kiến của người dân về tài chính trong hồ sơ tặng cho QSD đất

+ Ý kiến của người dân về thái độ phục vụ khi làm thủ tục tặng cho quyền

sử dụng đất

* Đánh giá ý kiến của cán bộ chuyên môn về tặng cho quyền sử dụng đất

+ Ý kiến của cán bộ chuyên môn đối với các quy định về tặng cho quyền