Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)

Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS DƯ NGỌC THÀNH

THÁI NGUYÊN - 2015

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2015

Tác giả luận văn

Trần Thị Thủy

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Dư Ngọc Thành giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp

đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện

về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2015

Tác giả luận văn

Trần Thị Thủy

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3.Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

1.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài 3

1.1.2 Cơ sở pháp lí của đề tài 4

1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

1.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

1.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

1.2.5 Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

1.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam 20

1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới 20

1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên 25

Trang 6

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 28

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 28

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 28

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.4 Phương pháp nghiên cứu 30

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 30

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30

2.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 31

2.4.4 Phương pháp biểu đạt thông tin 31

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên 32

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái nguyên 32

3.1.2 Khái quát về điều kiện KT - XH của thành phố Thái Nguyên 33

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên 35

3.1.4 Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên 37

3.2 Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 39

3.2.1 Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai 39

3.2.2 Đánh giá quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai 40

3.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2014 tại thành phố Thái Nguyên 46

3.3.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đơn vị hành chính 46

3.3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo thời gian 53

3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đất 55

3.3.4 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên theo loại đối tượng nhận chuyển nhượng 56

Trang 7

3.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59

3.4.1 Đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60

3.4.2 Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng 63

3.4.3 Đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng 67

3.4.4 Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69

3.4.5 Đánh giá nhận x t về thị trường chuyển nhượng 72

3.5 Các yếu tố ảnh hưởng, khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 74

3.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 74

3.5.2 Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 76

3.5.3 Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 77

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78

1 Kết luận 78

2 Đề nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

Trang 8

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất

TB : Trung bình

UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký

Trang 9

xã từ 2012 đến 2014 51 Bảng 3.6 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và

khu vực nông thôn trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn

2012-2014 53 Bảng 3.7 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái

Nguyên trong giai đoạn 2012-2014 53 Bảng 3.8 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố

Thái Nguyên theo từng loại đất 55 Bảng 3.9 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố

Thái Nguyên theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển QSD đất 57 Bảng 3.10 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố

Thái Nguyên theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng 58 Bảng 3.11 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất

tại 3 khu vực của thành phố Thái Nguyên 61 Bảng 3.12 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất

tại thành phố Thái Nguyên theo 3 nhóm nghành nghề 63 Bảng 3.13 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại

thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 64 Bảng 3.14 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại

3 khu vực của thành phố Thái Nguyên 66

Trang 10

Bảng 3.15 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất

tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 67 Bảng 3.16 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất

tại thành phố Thái Nguyên theo 3 khu vực 69 Bảng 3.17 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD

đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 70 Bảng 3.18 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD

đất tại thành phố Thái Nguyên theo ở từng địa bàn cư trú 71 Bảng 3.19 Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 73 Bảng 3.20 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng QSD

đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú 74

Trang 11

QSD đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 54 Hình 3.8 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông

nghiệp giai đoạn 2012 - 2014 56 Hình 3.9 So sánh tỷ lệ đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm địa chỉ 58 Hình 3.10 So sánh đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm ngành nghề 59

Trang 12

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng

Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ Trong đó, chuyển nhượng đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng Nó góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý

Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng đất trái ph p, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và

sử dụng đất Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan, ban, ngành có liên quan

Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - xã hội của tỉnh Thái Nguyên Vì vậy tình hình biến động về vấn đề chuyển nhượng đất đai diễn ra rất sôi nổi Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn là hết sức cần thiết Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất

Trang 13

cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi

tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”

2 Mục tiêu của đề tài

ục tiêu t ng quát

Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành phố tốt hơn

3 Ý nghĩa của đề tài

- Góp phần hoàn thiện lý luận về đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

Trang 14

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho ph p người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 [5] Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời

kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003

Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng

Trang 15

cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan [6]

Đến Luật Đất đai 2013, Nhà nước khảng định rõ về quyền chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho ph p chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

s pháp c a đề tài

1.1.2.1 Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành đến trước ngày 01/7/2004)

- Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai

về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

về thu tiền sử dụng đất

Trang 16

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về

lệ phí trước bạ

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT)

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm

2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3 năm

2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trang 17

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT)

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai

- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ-

CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ

- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử

- Hướng dẫn số 1342/HD-TCCQ ngày 04 tháng 12 năm 2003 thực hiện có chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên

Trang 18

- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định diện tích tối thiểu được ph p tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;

- Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2011 của UBND thành phố Thái Nguyên về việc ban hành quy trình thực hiện cơ chế 1 cửa liên thông giải quyết thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước về đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội

-Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC và Thông tư số 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính

- Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020;

UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất TP Thái Nguyên giai đoạn 2001-2015

UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết 26 phường, xã TPTN giai đoạn 2010 - 2015 và định hướng đến năm 2020

- Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ

và theo dõi nộp thuế năm 2012

Trang 19

1.1.2.2 Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014)

- Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Hồng Đức, Hà Nội - 2013

- Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013

- Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định

về giá đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013

- Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định

về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ

- Quyết định số 38/2014/QĐ – UBND ngày 08 tháng 9 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.1.2.3 Các văn bản khác

- Luật Dân sự năm 2005, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2005

- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2007

Trang 20

1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

hái ni về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất [19]

Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho ph p, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [13]

ác h nh th c chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

- QSD đất của các pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất [6]

Trang 21

Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp QSD đất, và tài sản khác gắn liền với đất; góp vốn bằng giá trị QSD đất, và tài

sản khác gắn liền với đất (Đã bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất so với

Luật Đất đai 2003 bởi vì hình thức Bảo Lãnh đã được ghép vào hình thức thế chấp Quuền sử dụng đất ).[8]

* huyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [13]

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho ph p chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trên đây, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 40 Nghị định số

43/2014/NĐ-CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho ph p chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được phê duyệt

Trang 22

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [8]

* ho thuê, cho thuê ại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.[13]

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi

Trang 23

dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được ph p tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập

và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [13]

Thế chấp QSD đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã được mở rộng hơn Luật Đất đai năm 2003 vi bao gồm cả hình thức Bảo Lãnh quyền sử dụng đất có bao gồm đối tượng thứ ba là đối tượng dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho người khác vay vốn hay mua chịu hoàng hóa khi chưa có tiền trả ngay

Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [13]

* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung [13]

Trang 24

Điều ki n chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nh n chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

* Điều ki n chuyển nhượng Đ

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem x t, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các

hộ gia đình, cá nhân Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không

cho ph p chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật

Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển nhượng như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

3 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó [13]

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển nhượng QSDĐ muốn thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2- Đất không có tranh chấp;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trang 25

4- Trong thời hạn sử dụng đất [6]

Các điều kiện trên cũng đã được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 [8]

* ột số quy định về nh n chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 711 của Bộ luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Có nhu cầu sử dụng đất

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất [1]

Tại Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp[9] Trong trường hợp chuyển nhượng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Đối với hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện tích vượt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1, khoản 1, điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 [5]

Tại Điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai và điều khoản 1 điều

169 của Luật Đất đai 2013;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản

1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này

Trang 26

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở; [6]

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất; h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng

ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;

m)Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

Trang 27

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật này

4 Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 191 của Luật này Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh [12]

Nguyên t c chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo những vấn đề sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho ph p chuyển QSD đất mới có quyền chuyển QSD đất

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất;

- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp vào mục đích khác;

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên;

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên [13]

Thuế và ph khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ là giá do Uỷ ban nhân

Trang 28

dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.[ 10]

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số: 11/KK-TNCN Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính

- Thuế suất: Tại Thông tư 113/2011/TT-BTC, ngày 04/8/2011 của Bộ Tài chính quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ như sau: + Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất; GCN quyền sở hữu nhà, căn hộ được tính 25% trên thu nhập chuyển nhượng + Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ là do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định

Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,

cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập.[20]

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn thuế bao gồm:

1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

2 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

3 Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất

4 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

Trang 29

5 Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được

Nhà nước giao để sản xuất [20]

* L ph trước bạ khi nh n chuyển Đ

Theo điều 7 Thông tư số 68/2010/TT-BTC, ngày 26/04/2010 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất: 0,5% (không phẩy năm phần trăm) Mức thu lệ phí trước bạ được xác định theo

tỷ lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.[21]

Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính

uy tr nh chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai [6]

2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, có

Trang 30

trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.[12]

* Hồ s chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồ :

1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc

có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định này;

3 Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);

4 Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất) [12]

* Tr nh tự thực hi n vi c chuyển nhượng quyền sử dụng đất

“1 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan địa chính cấp huyện nơi có đất

2 Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3 Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan địa chính cấp huyện trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, cơ quan địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật

5 Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là hộ gia đình, cá nhân hoặc đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế

Trang 31

6 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó" [8]

1.3 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam

ược t nh h nh quản ý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2

(chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu

km2 (chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền) Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000

m2 Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất

cả các nước trên thế giới Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn

ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc qia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí

Trang 32

của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung Quốc: Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều

“dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được ph p chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”

và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được ph p mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân

sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện

Trang 33

pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để

có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

1.3.2 T nh h nh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vi t Na

1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển QSD đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987

Trang 34

cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không

có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng,

họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho ph p được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [4] Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ[5] Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Trang 35

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu k m Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 [6]

Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, bên cạnh những thành tựu đã đạt được còn có không ít những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật về đất đai Mặt khác để thể chế hóa những quan điểm, chủ trương lớn của Đảng được nêu trong nghi quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI và Nghi quyết hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đòi hỏi phải sửa đổi một cách toàn diện Luật Đất đai 2003 Đáp ứng đòi hỏi yêu cầu bức xúc đó, Quốc hội khóa XIII, kỳ

họp thứ 6 ngày 29/11/2013 đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2013 [8]

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai

1.3.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử

Trang 36

dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện

có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.[3]

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện các

QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong

đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu k m về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản

lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân [3]

1.3.3 T nh h nh chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên

Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, ngày 09/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, và chỉ thị số 01/2014/CT-TTg, ngày 22/01/2014 của Thủ tướng chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai năm

2013 trong đó có nội dung trọng tâm là đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSD đất, UBND tỉnh Thái Nguyên đã thành lập Ban chỉ đạo và Tổ chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố Thái Nguyên, thị xã Sông Công đã triển khai nhiều đợt kê khai cấp GCN cho các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; phối hợp với các ngành có liên quan ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ về công tác cấp GCN và các vấn đề có liên quan; thiết lập đường dây

"nóng" để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp GCN của các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Trang 37

Trong giai đoạn này công tác cấp Giấy chứng nhận đã được đẩy mạnh, khối lượng cấp giấy tăng lên đáng kể Trình tự cấp giấy được rút gọn cả về thủ tục hành chính và thời gian giải quyết hồ sơ Qua đó đã cấp giấy được 62.829 GCN với diện tích 9.491,78 ha cho hộ gia đình, cá nhân Kết quả cấp GCN một số loại đất chính như sau:

- Cấp GCN cho các tổ chức: Diện tích đã cấp GCN cho các tổ chức là

9.099,81 ha, với 2.824 GCN, trong đó: Đất ở: 98,9%; đất sản xuất kinh doanh: 98,9%; đất quốc phòng: 86%; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 67,8%; đất tôn giáo, tín ngưỡng: 72,2%; đất nông nghiệp khác: 82,2%;

- Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân: Diện tích đã cấp GCN là 148.486,04 ha, trong đó: Đất ở đô thị: 84,7%; đất ở nông thôn: 70,4%; đất sản xuất nông nghiệp: 71,8%; đất nuôi trồng thủy sản: 65,5%; đất lâm nghiệp: 53,4%;

- Theo Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND, ngày 10/8/2007 về việc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi Giấy chứng nhận QSD đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở đối với thửa đất có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Sở Tài nguyên và Môi trường đã tập trung đôn đốc UBND các huyện, thành phố, thị xã thực hiện công tác này, đến nay cơ bản thực hiện xong công tác cấp đổi Giấy chứng nhận QSD đất đạt tỷ lệ 96,42% (29.320/30.408 trường hợp); các trường hợp còn tồn đọng (1.088 trường hợp) do nhiều nguyên nhân khác nhau chưa giải quyết được, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đề nghị các địa phương tiếp tục giải quyết đối với các trường hợp vắng mặt tại địa phương hoặc mất GCN, các trường hợp còn lại khi thực hiện cấp lại phải theo quy định hiện hành Kết quả trên được HĐND và UBND tỉnh đánh giá cao, góp phần giải quyết phần lớn vướng mắc về công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án

Nhờ thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đã được cấp giấy chứng nhận dễ dàng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác nói chung Chuyển nhượng

Trang 38

QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu

tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tỉnh Thái Nguyên đặc biệt là trong thành phố diễn ra rất sôi động Công tác cấp giấy chứng nhận tốt, sau đến là việc giải quyết thủ tục chuyển nhượng nhanh gọn, dễ dàng đúng quy định đã làm tăng số lượng hồ sơ chuyển nhượng đăng ký với cơ quan quản lý, giảm đáng kể số vụ chuyển nhượng không đăng ký với cơ quan nhà nước do không

đủ giấy tờ hoặc do thủ tục quá rườm rà, phức tạp

Thành phố Thái Nguyên được đánh giá là địa phương có tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động với số hồ sơ nhiều nhất so với các huyện , thị xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Trang 39

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên c u

Các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Phạ vi nghiên c u

- Phạm vi về không gian: Trong 28 xã, phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Phạm vi về thời gian: Từ năm 2012 đến năm 2014

- Phạm vi về nội dung: Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên và các yếu tố liên quan

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

Th i gian nghiên c u

Từ năm 2012 đến năm 2014

Địa điể nghiên c u

Trong 28 xã, phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

2.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung Đánh giá t nh h nh c bản c a thành phố Thái Nguyên

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Thực trạng quản lí đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất

Nội dung Đánh giá hồ s và quy tr nh chuyển nhượng tại thành phố Thái Nguyên

- Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai

- Đánh giá việc thực hiện quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai

Nội dung Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012-2014 tại thành phố Thái Nguyên

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đơn vị hành chính, So sánh kết quả chuyển nhượng giữa 28 đơn vị xã, phường với nhau

Trang 40

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo thời gian, so sánh kết quả chuyển nhượng 3 năm với nhau

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đất, so sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp với nhau

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đối tượng, so sánh kết quả chuyển nhượng theo đối tượng: cán bộ công chức, người dân tự do, người sản xuất nông nghiệp với nhau

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển nhượng, so sánh kết quả chuyển nhượng theo địa chỉ của đối tượng nhận chuyển nhượng, gồm:

+ Đối tượng nhận chuyển nhượng là người trong thành phố;

+ Đối tượng nhận chuyển nhượng là người tại các huyện, thị xã trong tỉnh; + Đối tượng nhận chuyển nhượng là người ngoài tỉnh Thái Nguyên;

Nội dung Đánh giá hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất c a ngư i dân và cán bộ quản ý

- Đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Đánh giá hiểu biết về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Đánh giá nhận x t về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Nội dung ác yếu tố ảnh hư ng đến hoạt động chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và đề uất giải pháp để n ng cao hi u quả quản ý hoạt động này tại thành phố Thái Nguyên

- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên

- Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên

- Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động chuyển nhượng

Định dạng
Số trang	93
Dung lượng	1,5 MB