Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn na sầm huyện văn lãng tỉnh lạng sơn, giai đoạn 2012 2015

Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ Quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Lớp : K44 – QLĐĐ

Thái Nguyên – 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Thái Nguyên – 2016

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài trường

Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS TS PHAN ĐÌNH BINH Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập

và viết khóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn luyện Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên khi ra trường Đó là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn

Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong UBND huyện Văn Lãng

đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt nhất

Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót

Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và bạn bè

để khóa luận em được hoàn thiện hơn

Một lần nữa em xin chân trọng cảm ơn!

Thái nguyên, ngày tháng năm 2016

Sinh viên

Hứa Thi Thiều

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế của thị trấn Na Sầm 37

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị trấn Na sầm 44

Bảng 4.3: Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2012 – 2015. 46

Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính tại thị

Bảng 4.7: Kết quả sự hiểu biết của cán bộ địa chính 50

Bảng 4.8: Kết quả sự hiểu biết của người dân 52

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181 18 Hình 4.1: Vị trí địa lý thị trấn Na Sầm 32 Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thị trấn Na Sầm năm 2015 45

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

12 UBNN Ủy ban nhân dân

13 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 6

2.2 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

2.2.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

2.2.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17

2.2.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 17

2.2.6 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20

2.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam và một số nước trên thế giới 21

2.3.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới 21

2.3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt nam 24

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 29

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 29

3.3 Nội dung nghiên cứu của đề tài 29

3.4 Phương pháp nghiên cứu của đề tài 30

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 30

3.4.2 Phương pháp so sánh 31

3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp 31

3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 31

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 31

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Tình hình kinh tế xã hội của thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn 36

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn 39

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị trấn Na Sầm 41

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 41

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất 44

4.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Na Sầm giai đoạn 2012 – 2015 46

4.3.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính 47

4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất 48

4.3.3 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian 49

4.4 Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên tại thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn 50

4.4.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của cán bộ địa chính 50

4.4.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất 51

4.5 Những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện cho công tác chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn thị trấn Na Sầm 52

4.5.1 Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng QSDĐ của thị trấn Na Sầm 52

4.5.2 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới 53

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56

5.1 Kết luận 56

5.2 Kiến nghị 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO 58

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng

Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất Cũng từ đó đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, trở thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảngkhông gian lãnh thổ nhất định Nếu không có đất đai thì không có một ngành sản xuất nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được Như vậy, nếu không có đất sẽ không có hoạt động sản xuất, không

có sự tồn tại của con người

Đất là bất động sản nhưng luôn “động” quyền sử dụng đất được nguời dân trao đổi trên thị trường khiến cho đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… Để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo Pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn

Thị trấn Na Sầm nằm liền kề với khu vực Phía Bắc và gần một số cửa khẩu giáp biên giới như Hữu Nghị, Tân Thanh Với vị trí địa lý trên,thị trấn Na Sầm có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với tiến bộ khoa học tiên tiến Trong những năm qua,đặc biệt trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó còn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai Do đó để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và

trong việc bảo vệ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm

Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại

thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2015” để có

cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị trấn

1.2.Mục tiêu nghiên cứu

- Mục tiêu tổng quát: Nhằm đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng

đất tại thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 – 2015

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp chúng em vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy kiến thức và kinh nghiệm phục vụ công tác sau này

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua việc nghiên cứu đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn chúng

em tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện công tác tổ chức cũng như việc thực hiện quản lý quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cơ quan ban ngành Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính một cách tốt hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ Pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn luôn có sự biến đổi

do chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ Quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước

Đến Luật đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo Quy định của Pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ, các quyền này được Quy định tại điều 73,Luật đất đai 1993 [3] Tuy vậy, Luật đất đai 1993 được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai

1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ Công nghiệp hóa,Hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003 [4]

Đến Luật đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới các hình

thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất với ba trường hợp sau:

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Thị trấn Na Sầm là một thị trấn thuộc huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn, trong quá trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng Công tác quản lý Nhà nước

về đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhật các Thông tư, Nghị định mới Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà hộ đang có Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua Pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn khó khăn

Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất Cùng với sự

nỗ lực trong công tác tuyên truyền Pháp luật đến từng nguời dân thì công tác quản

lý Nhà nước về đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền

sử dụng đất Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Văn Lãng cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho Thành phố nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống nhân dân, thay đổi bộ mặt của Thành phố trong tương lai

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

- Luật đất đai năm 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua;

- Luật đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội thông qua;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014;

- Bộ Luật dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội thông qua;

- Luật thuế thu thập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012

* Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ Quy định về tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ

về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 65/2013/NĐ/CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng

Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

2.2 Khái quát về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2013 thì có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấpvà góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

Theo điều 190 của Luật đất đai 2013 Quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được Quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận phải trả cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với một khoản tiền hoặc mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

Người sử dụng đất được phép chuyển đổi chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013

Luật đất đai 2013 tại điều 191 Quy định cụ thể các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong các trường hợp sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà Pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ

ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 Quy định cụ thể các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

2 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

3 Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau

10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo Quy định của Chính phủ

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của Pháp luật.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng đất nhượng QSDĐ cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê

Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo Pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội

Bởi từ Luật đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo Quy định của Pháp luật Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo Quy định của Luật dân sự để thừa kế

+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết

+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà người chết

là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, con ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Quyền tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có Quy định trong Luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các Quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không thu lại tiền và hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này

để trốn thuế nên Nhà nước đã Quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.6 Quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo Quy định của Pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong

một thời gian nhất định để thỏa thuận Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay trong Luật đất đai cho phép thuế chấp rộng rãi nhưng chỉ Quy định

là được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một Quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho Ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được Quy định

cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác

và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

Trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều

79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chung theo Quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài ra trong một số loại đất bên chuyển nhượng có các điều kiện sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền

sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu đó

+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có các điều kiện sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

2.2.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 Quy định về người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1 Người nhận QSDĐ được Quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ Quy định tại khoản 2 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo Quy định tại điểm c khoản 2 điều 110 và khoản 6 điều 113 của Luật 2003 trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp Quy định tại điều

121 của Luật đất đai 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà gắn liền với đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà Nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà Nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả

đấu giá QSDĐ phù hợp với Pháp luật, văn bản chia tách QSDĐ phù hợp với Pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với Pháp luật được nhận QSDĐ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời gian sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp Quy định tại khoản 3 và 4 điều 103 và 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp Quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ Quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.”

* Điều 100 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về điều kiện nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương

án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

“1 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:

a) Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

b) Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ Quy định tại Điều 30 của Nghị định này;

c) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo Quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và Quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

2 Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.”

* Điều 106 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 Quy định về quyền và nghĩa vụ

của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ như sau:

“1 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ phi nông nghiệp hợp pháp

từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân do được Nhà Nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận QSDĐ được quy định như sau:

a) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải chuyển sang thuê đất và có các quyền và nghĩa vụ Quy định tại Khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

b) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tại Khoản 1Điều111 của Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương Quy định và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng đối với trường hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng được sử dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài đối với trường hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng được sử dụng ổn định lâu dài

2 Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất theo Quy định của Pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 được Quy định như sau:

a) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

b) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất đối với loại đất đã chuyển mục đích sử dụng theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định và có các quyền, nghĩa

vụ Quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.”

2.2.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy định về hồ sơ:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ Quy định tại các khoản 1,2 và 5 của Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

và tài sản gắn liền trên đất (03 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

3 ngày thực hiện

NSDĐ nghĩa vụ tài chínhCơ quan thuế

3 ngày thông báo

nghĩa vụ tài chính

4 ngày thẩm

tra hồ sơ

VPĐKQSDĐ

Hình 2.1: Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181

Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền trên với đất tại thị trấn thì nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả xem xét, kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người dân

bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết phiếu tiếp nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSDĐ của huyện/thành phố Thời gian làm việc không quá 2 ngày

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng QSDĐ về thời gian và địa điểm nộp tiền đồng thời gửi thông báo cho Văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian làm việc không quá 3 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng theo quy định; viết GCNQSDĐ và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển nhượng Chuyển hồ sơ cấp mới GCN cho phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện Thời gian thực hiện công việc không quá 3 ngày kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch theo ủy quyền UBND cấp huyện ký GCN đối với trường hợp phải cấp mới Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND cấp huyện ký GCN đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng kí QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

2.2.6 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Quy định Pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ nộp: Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

- Căn cứ tính thuế và lệ phí trước bạ:

Diện tích chuyển nhượng: Diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Giá đất: Do UBND tỉnh Quy định trên cơ sở khung giá chung của Chính phủ

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSDĐ: Thuế suất 25% thu nhập

chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy

đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ là 0,5%: Theo Quy định giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất

do UBND cấp tỉnh Quy định Tuy nhiên trên thực tế nếu giá mua bán ghi trong hợp đồng thấp hơn giá quy định của Nhà nước thì cơ quan thuế sẽ áp dụng giá của Nhà nước, ngược lại nếu trong hợp đồng ghi giá cao hơn khug giá của Nhà nước thì sẽ

áp dụng giá trong hợp đồng Việc xác định giá trị chuyển nhượng bất động sản theo giá nhà nước phụ thuộc vào vị trí của bất động sản đó

Sau khi hoàn thành thủ tục, nghĩa vụ đóng thuế, các bên mới được thực hiện thủ tục còn lại để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi tham gia chuyển nhượng QSDĐ

Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 tại khoản 1,2 và

3, điều 4 Quy định những trường hợp thu nhập được miễn Thuế thu nhập cá nhân như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo Quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con

nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo Quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước Pháp luật về tính chính xác của việc kê khai Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo Quy định của Pháp luật

Thu nhập từ giá trị chuyển nhượng QSDĐ của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật

2.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam và một số nước trên thế giới

2.3.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới

Như chúng ta đã biết, thị trường đất đai hình thành và phát triển gắn với sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa của con người Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, tuy nhiên sự phát triển của nền kinh tế và chế độ chính trị có

khác nhau ở các Quốc gia, vì vậy mà mức độ phát triển của thị trường đất đai cũng như các quan hệ đất đai ở mỗi Quốc gia là khác nhau

Trên Thế giới tại các nước tư bản phát triển như Mỹ, các nước EU, Úc,… chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, đất đai là hàng hóa được giao dịch trên TTBĐS Ví dụ: Ở Úc Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS, không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các hoạt động nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở Nhờ tính chất không tái tạo, có hạn của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành nền kinh tế lũng đoạn

và những Quốc gia này cũng thường ban hành Luật thuế đối với thị trường đất đai

Tại các nước đang phát triển như Trung Quốc, một số nước Asean… những Quốc gia này có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, thu hút đầu tư nước ngoài, nhu cầu đất đai nhiều tất yếu sẽ diễn ra cơn sốt đất làm tăng giá tại các vùng kinh tế phát triển và các khu công nghiệp, khu đô thị Tùy theo những ảnh hưởng cụ thể của các cơn sốt đất đối với nền kinh tế nước nhà mà Chính phủ sẽ có tác động phù hợp vào thị trường đất đai nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng của tác động đó [16]

Một cơn sốt nhà đất nổi bật ở các Quốc gia: Cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20 cũng làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế diễn ra vào những năm 1992 –

1993 giá nhà đất giảm 40% làm cho các Ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên

Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà năm 1989 – 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch ở Pari giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các Văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới [16]

Từ những cơn sốt đất ở các nước phát triển, những nước đang phát triển đã

có được những kinh nghiệm cho mình trong quá trình phát triển TTBĐS bằng việc

ban hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ

và quy mô tích tụ đất đai Tại một số nước để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế về quyền chuyển nhượng đất đai

- Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là sở hữu của các hộ gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi

là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

- Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước

- Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó

- Tại Philipin đầu năm 1973 giới hạn cho mỗi gia đình là 100 ha giữa năm là

50 ha và cuối năm là 24 ha Nhưng đến năm 1978 giới hạn là mỗi gia đình được sở hữu 7 ha [16]

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn khả năng phân chia lại Thế giới qua chiến tranh Đế quốc, hiện nay chủ nghĩa tư bản không còn khả năng này, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép thị trường đất đai

mở cửa

Các nước theo nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán hoặc cho thuê một cách rộng rãi Việc chuyển nhượng đất đai và chế độ thuê ruộng đất tại đây được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất đai Bởi vì ruộng đất

về tay chủ mới chắc chắn sinh lợi nhiều hơn chủ cũ, vì những lý do nào đó mà chủ

cũ không thể tiếp tục canh tác trên mảnh đất này, bắt buộc phải chuyển nhượng hoặc cho thuê

Ở một số nước như: Balan, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân

có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Hiện nay thị trường đất đai đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một Quốc gia và trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

ở nước ngoài Điều đó đã thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập toàn cầu hiện nay của thế giới

Tóm lại thị trường đất đai là thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển ở mỗi Quốc gia là khác nhau Nó phụ thuộc vào những Chính sách, Pháp luật, định hướng phát triển của mỗi Quốc gia cũng như sự phát triển của nền kinh tế, xã hội… của Quốc gia đó

2.3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt nam

 Quá trình hình thành và phát triển

Trong luật đất đai 2013 nước ta Quy định: “đất đai thuộc chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Do vậy thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta có khác so với một số Quốc gia trên Thế giới

Thị trường BĐS ở nước ta chính thức được công nhận năm 1996, tuy nhiên trên thực tế trước đó thì thị trường này vẫn tồn tại Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội mà ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ thị trường này có những đặc điểm khác nhau Chúng ta có thể khái quát quá trình hình thành, phát triển TTBĐS ở Việt Nam qua các thời kỳ như sau:

a Thời kỳ trước khi đổi mới năm 1986

Trước tháng 8 năm 1945, giai đoạn này đất nước ta chịu ách đô hộ của thực dân phong kiến, mọi mặt của nền kinh tế cũng như xã hội chịu ảnh hưởng nhiều từ

sự cai trị của thực dân Toàn bộ đất đai tập trung chủ yếu vào tay Địa chủ, Vua, Quan lại, Phong kiến, người dân không có đất, họ chỉ là người làm thuê mướn cho Địa chủ, Quan lại, do vậy nhu cầu trao đổi đất đai hầu như không xuất hiện, trường

hợp người dân phải gán nợ cho bọn Địa chủ, thực dân Phong kiến Vì vậy, thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại

Sau cách mạng tháng tám thành công, nhân dân ta giành được chính quyền từ tay thực dân, kết thúc gần nghìn năm nước ta trong ách đô hộ của thực dân Phong kiến Ngày 01/01/1946 Nước ta tổ chức cuộc bầu cử đại biểu Quốc hội đầu tiên lập nên nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, dân ta được tự do, bước lên làm chủ đất nước Thời kỳ này Quốc hội đã ban hành hiến pháp 1946 Quy định đất đai ở nước ta

có 3 hình thức sở hữu bao gồm: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu Nhà nước Ở Miền Bắc TTBĐS vẫn diễn ra những giao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố BĐS hầu như ít xuất hiện do nhiều yếu tố tác động Thời kỳ sau năm 1958 – 1975 là thời

kỳ phát triển của nền kinh tế quốc danh và kinh tế hợp tác xã, TTBĐS hoạt động với nhịp độ thấp yếu là mua bán đất ở và nhà ở

Những năm 1975 – 1980 ở Miền Bắc thực hiện cải tạo nông nghiệp, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh, đất đai được phân phối lại, các giao dịch trên thị trường diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tự thỏa thuận giá cả với nhau, thị trường BĐS vẫn chưa hình thành

Hiến pháp năm 1980 ra đời Quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó Nhà nước không ban hành hệ thống các Văn bản Pháp luật cho TTBĐS Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền

sử dụng đất cũng không được thực hiện bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến thập kỷ 90 không được thừa nhận, nhưng trên thực tế chúng vẫn được diễn ra trên nhiều hình thức

Như vậy, thị trường đất đai giai đoạn này là thị trường với các giao dịch ngầm, và các yếu tố Pháp luật cho thị trường đất đai vẫn chưa xác lập

b Thời kỳ 1986 đến nay

Năm 1986 thực hiện Chủ trương, Chính sách của Đảng và Nhà nước thực hiện đổi mới toàn bộ nền kinh tế, chuyển từ cơ chế quản lý kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của

Nhà nước theo định hướng XHCN, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ

sở hạ tầng xã hội, xây dựng phát triển công nghiệp, thương mại thuộc các thành phần kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu đất đai trở nên cấp bách Giai đoạn này được coi là dấu mốc quan trọng đánh dấu sự thay đổi hình thành chính sách Pháp luật về đất đai có tác động tích cực tới sự phát triển của thị trường đất đai ở nước ta Luật đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 cùng với chủ trương đổi mới

tư duy kinh tế của Đảng và Nhà nước, cùng với đó Luật đất đai 1993 được Quốc hội khóa VII thông qua và đi vào cuộc sống Về chế độ quản lý đất đai: Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Do đó, đã thừa nhận về mặt pháp

lý giá của quyền sử dụng đất Chế độ quản lý nhà ở: Pháp lệnh nhà ở năm 1991, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về nhà ở, chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà

ở, thị trường quyền sử dụng đất chưa hình thành, nhà ở được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất Những văn bản trên đã tạo cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS ở nước ta và thị trường này đã dần được hình thành và từng bước phát triển Ngoài ra Nhà nước xác định đất có giá trị và giá do Nhà nước quy định

Lần đầu tiên giá đất được chính thức sử dụng: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, cho thuê đất

Hiện tượng mua bán đất đai, mua bán BĐS xuất hiện và diễn ra khá sôi động tại các thị trường từ năm 1991 – 1993 Tuy nhiên thực chất quan hệ mua bán, giao dịch ở giai đoạn này là hiện tượng mua bán đất đai ngầm vẫn chưa được chính thức công nhận Tình trạng giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoài thành, đô thị, các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và gia tăng

Bộ luật dân sự năm 1995 đã Quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục hợp

đồng mua bán… Quy định này tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển các giao dịch BĐS

Tuy nhiên, cùng với sự phát triền của nền kinh tế Thế giới, thì nền kinh tế Việt Nam cũng ngày càng phát triển, các quan hệ xã hội ngày càng trở nên phức tạp hơn nhu cầu sử dụng và mua bán đất đai diễn ra nhiều hơn, thường xuyên hơn làm phát sinh thêm nhiều vấn đề mà Luật đất đai 1993 không đáp ứng được đòi hỏi những quy định, chính sách mới Nhận thức sự cần thiết phải có những điều chỉnh thay đổi cho Luật đất đai, do vậy Quốc hội đã ban hành Luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 bổ sung thêm quyền sử dụng đất cho người dân bao gồm: Quyền cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung trường hợp các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tiếp đó Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 bổ sung thêm và quy định về khung bảng giá các loại đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xuất phát từ thực tiễn của nền kinh tế thị trường, nhu cầu đất đai gia tăng, hiện tượng giao dịch mua bán đất đai ngày càng nhiều Do vậy chính sách Pháp luật liên quan đến đất đai cũng có sự thay đổi phù hợp với sự phát triển đó Luật đất đai

2003, Luật dân sự 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà ở 2005, Luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và nhiều văn bản dưới luật khác đã lần lượt được Quốc hội ban hành nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển TTBĐS ở nước ta Luật 2003 quy định người sử dụng đất có 8 quyền, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được lựa chọn hình thức giao đất không thu tiền và có thu tiền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chính vì vậy TTBĐS giai đoạn này phát triển khá mạnh mẽ Các giao dịch diễn ra khá phổ biến ở những nơi có nền kinh tế phát triển, khu tập trung đông dân

cư, các đô thị Thành phố lớn Tuy nhiên, bên cạnh những giao dịch công khai hợp lệ thì còn có những giao dịch ngầm, người sử dụng đất tự thỏa thuận với nhau không