ĐÁNH GIÁ CÔNG tác CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất của HUYỆN văn LÃNG, TỈNH LẠNG sơn GIAI đoạn 2011 2014

Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp c

HOÀNG THU HOÀI

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN

GIAI ĐOẠN 2011 - 2014”

op

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Khoa : Quản lý Tài nguyên

Khóa : 2011– 2015

Thái nguyên, năm 2015

HOÀNG THU HOÀI

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN

GIAI ĐOẠN 2011 - 2014”

op

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K43 – ĐCMT

Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2011– 2015

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Lương Văn Hinh

Thái nguyên, năm 2015

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành khóa luận, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn, và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoá luận PGS TS Lương Văn Hinh đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành khóa luận

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tập thể cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng

đất huyện Văn Lãng, các Phòng, Ban của huyện Văn Lãng, cán bộ và nhân

dân các xã, thị trấn nơi thực hiện điều tra đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành khóa luận này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, và bạn bè đã tạo

điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả khóa luận

Hoàng Thu Hoài

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sủ dụng đất và tài sản

gắn liền với đất 17

Bảng 4.1: Các loại đất của huyện Văn Lãng 32

Bảng 4.2: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Văn Lãng 33

Bảng 4.3: Kết quả sản xuất ngành trồng trọt qua một số năm 35

Bảng 4.4: Kết quả sản xuất nghành chăn nuôi 37

Bảng 4.5: Tình hình biến động dân số huyện Văn Lãng giai đoạn 39

Bảng 4.6: Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Lãng năm 2014 44

Bảng 4.7: Tình hình biến động diện tích đất đai 46

Bảng 4.8 : Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 – 2014 48

Bảng 4.9: Tổng số vụ chuyển nhượng các xã, thị trấn qua các năm trên địa bàn huyện Văn Lãng giai đoạn 2011-2014 49

Bảng 4.10: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng 51

Bảng 4.11: Ước tính số vụ chuyển nhượng không thông qua Nhà nước 53

Bảng 4.12: Kết quả chuyển nhượng tại ba khu vực nghiên cứu của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014 54

Bảng 4.13: Kết quả sự hiểu biết của cán bộ 55

Bảng 4.14: Kết quả sự hiểu biết của người dân 56

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Cơ cấu đất đai huyện Văn Lãng năm 2014 45 Hình 4.2: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng huyện Văn Lãng giai đoạn

2011-2014 52

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

11 UBND Ủy ban nhân dân

12 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Yêu cầu nghiên cứu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

2.2 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7

2.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11

2.2.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

2.2.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

2.2.5 Trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng trên địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn 17

2.2.6 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

2.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và một số nước trên thế giới 19

2.3.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 19

2.3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 27

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 27

3.3 Nội dung nghiên cứu của đề tài 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu của đề tài 28

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 28

3.4.2 Phương pháp so sánh 28

3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp 29

3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 29

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 29

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ THẢO LUẬN 30

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn 30

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội huyện Văn Lãng, tỉnh Lãng Sơn 33

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện 41

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lãng 42

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất 43

4.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011- 2014 46

4.3.1 Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất tại huyện Văn Lãng 46 4.3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính 47

4.3.3 Diễn biến chuyển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm 49

4.3.4 Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn 54

4.4 Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn Lãng 57

4.5 Đề xuất giải pháp hoàn thiện cho công tác chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn huyện Văn Lãng 58

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

5.1 Kết luận 61

5.2 Kiến nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ

những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập Không nằm ngoài quy luật chung: “Càng phát triển, con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâu thuẫn gay gắt giữa yêu cầu phát triển và đòi hỏi phát triển bền vững Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực Con người với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận hành có hiệu quả

Nguồn lực trọng yếu tiếp theo là đất đai Vấn đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất đai, từ sản xuất tới sinh hoạt Nhưng đất đai là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi cũng

là rất ít Vì thế đất đai là tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, giá trị của đất

đai thường có thể chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản của một quốc gia Đất đai

là nguồn tài chính tiềm năng đồng thời là nguồn nội lực cơ bản của đất nước

Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, sản xuất mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn; tất cả đều gây áp lực lớn lên đất

đai Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm cho

đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu sử dụng đất thật sự Bên cạnh đó việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất cũng gây nên những bất cập như: làm nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất,… dẫn đến đất đai

tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả Họ muốn thu lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác Chính những thực trạng trên tạo nên khó khăn cho việc quản lý Nhà nước về đất đai

Huyện Văn Lãng nằm liền kề với khu vực phía Bắc và gần một một số cửa khẩu giáp biên giới như Hữu Nghị, Tân Thanh Với vị trí địa lý trên, huyện Văn Lãng có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với các tiến bộ khoa học kỹ thuật tiên tiến Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 56.330,06 ha Toàn huyện có 19 xã và 01 thị trấn

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.Lương văn Hinh tôi tiến

hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2014” để có cái

nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu

điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác

quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện

1.2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lãng

- Xác định những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý nói chung và công tác giải quyết chuyển nhượng quyền sử dụng nói riêng

- Hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đề xuất giải pháp

1.3 Yêu cầu nghiên cứu của đề tài

- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan

- Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và những khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học: Nghiên cứu lý luận về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, và thủ tục, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các khó khăn và thuận lợi khi thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất để đề ra các giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích an toàn cho xã hội, đảm bảo cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua việc nghiên cứu đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn chúng ta tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như việc thực hiện quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng QSD đất của các cơ quan ban nghành Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính ngày một tốt hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến đổi do chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của nhà nước

Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi

nó là một loại hàng hóa đặc biệt cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền rất rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Các quyền này được nêu tại Điều 73, Luật đất đai 1993 [9] Tuy vậy, Luật đất đai 1993

đã soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện

đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10

năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời đại Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan

hệ về đất đai tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003

Đến luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSSĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay nhà nước đã ban

hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

Các văn bản luật

- Luật đất đai năm 2003;

- Luật đất đai năm 2013;

- Bộ Luật dân sự năm 2005;

- Luật thuế thu thập cá nhân năm 2007;

Các văn bản dưới luật

- Nghị định số 181/2004/ NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003;

- Nghị định số 182/2004/ NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/ NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/ NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thông tư số 01 /2005/ TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật

đất đai;

-Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư liên tịch số 30/ 2005 /TTLT/BTC - BTNMT ngày 18 tháng

04 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển

hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Thông tư liên tịch số 05/ 2005 /TTLT/BTC -BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn

đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 23/ 2006/ TTLT/BTC -BTNMT ngày 24 tháng

03 năm 2006 của Bộ tài chính và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác

định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ

Ngân sách của Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Thông tư số 113/ 2011/ TT – BTC ngày 04/ 08/2011 của Bộ tài chính ban hành quy định các xác định thuế thu thập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thông tư số 124 / 2011/ TT – BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 của

Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

-Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung lien quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Nghị quyết số 19/2010/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2010 của HĐND tỉnh về mức thu và tỷ lệ phần trăm được trích để lại cho cơ quan tổ chức thu lệ phí cấp GCN quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- Quyết định số 19/2010/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Ban hành quy định thời gian thực hiện các thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD

đất Hành vi này chỉ bao hàm “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,

nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi QSD đất đối

với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSD đất Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển

nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã

bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi khi đất

có đủ điều kiện được quy định Ngoài ra, Điều 103 Nghị định 181 quy định thêm một số trường hợp không đươc nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD

đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép

chuyển nhượng, tặng cho QSD đất

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhượng QSD đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSD đất cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đai mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất

của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị,

xã hội

Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị

và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế

+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của nguời đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gỉ ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này

Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất mà người chuyển

QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào

được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập

và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào

đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một

thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy

định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết

được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay

Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

2.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chung theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013,

người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau:

đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà

nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất,

đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có

điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau: + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không

được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

2.2.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về người nhận chuyển QSD đất như sau:

“1 Người nhận QSD đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSD đất quy định tại Khoản 2 Điều 113 của Luật đất đai 2003 và

Điều 102 của Nghị định này

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị

định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông

qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất thông qua nhận tặng cho QSD đất theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 110

và Khoản 6 Điều 113 của Luật đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều

nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng QSD đất được nhận QSD đất từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được

Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;

quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với

hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;

l) Tổ chức là pháp nhân mới đuợc hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật

được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng

kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng ký

hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh.”

* Điều 100 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

“1 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:

a) Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

b) Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này; c) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

2 Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.”

* Điều 106 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về quyền và nghĩa

vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất như sau:

“1 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất phi nông nghiệp hợp pháp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận QSD đất được quy định như sau:

a) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải chuyển sang thuê đất và có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2

Điều 110 của Luật đất đai;

b) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Khoản 1Điều

111 của Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Uỷ ban nhân

dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng đối với trường hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng

được sử dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài đối với trường

hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng được sử dụng ổn định lâu dài

2 Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 được quy định như sau:

a) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục

đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không phải

nộp tiền sử dụng đất, không phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa

vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

b) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục

đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế phải

chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều

111 của Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất đối với loại đất đã chuyển mục

đích sử dụng theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của

Luật đất đai;

c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.”

2.2.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất;

- Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD

đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

2.2.5 Trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng trên địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn

Bảng 2.1: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất

B1

Hộ gia đình /cá nhân đề nghị Đăng ký

và nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSD

đất huyện

Hộ gia đình /cá nhân có nhu cầu

Giờ hành chính

B2

Viên chức Văn phòng ĐKQSD đất tiếp

nhận kiểm tra đầu mục hồ sơ:

- Nếu hồ sơ hợp lệ ( đầu mục hồ sơ đầy

đủ và kê khai đầy đủ theo quy định):

Lập và giao biên nhận hồ sơ theo quy

đất

1 ngày

B3

Viên chức Văn phòng ĐKQSD đất

chuyển cho lãnh đạo cơ quan duyệt

Lãnh đạo hồ sơ chuyển cho Viên chức

được phân công thẩm tra hồ sơ

Viên chức Văn phòng ĐKQSD

đất

1 ngày

B4

Thẩm tra hồ sơ:

- Trường hợp hồ sơ không hợp pháp,

cần giải trình hoặc yêu cầu bổ sung

thêm, thông báo bằng văn bản cho

người nộp hồ sơ trong vòng không quá

01 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ

- Trường hợp, hồ sơ đáp ứng yêu cầu,

thực hiện bước tiếp theo:

Viên chức Văn phòng ĐKQSD

đất

5 ngày

+Trích đo địa chính thửa đất đối với

trường hợp chưa có bản đồ địa chính

hoặc đã cấp GCN nhưng chưa có sơ đồ

thửa đất

+Chuyển thông tin địa chính sang cơ

quan thuế

B5 Dự thảo giấy phép hoặc tờ trình, trình

lãng đạo phòng kiểm tra

Chuyên viên Phòng TNMT 1 ngày

B6

Kiểm tra nội dung đề xuất của chuyên

viên:

- Nếu đồng ý: ký nháy văn bản

- Nếu không đồng ý quay lại bước 5

Lãnh đạo Phòng TNMT 1 ngày

B7 Lãnh đạo phòng TNMT ký văn bản và

trình UBND huyện phê duyệt

Lãnh đạo Phòng TNMT 1 ngày

B8

- Chuyên viên Văn phòng ĐKQSD đất

và UBND kiểm tra, xem xét tờ trình

lãnh đạo

- Lãnh đạo UBND huyện phê duyệt, ký

GCN

Chuyên viên, Lãnh đạo, UBND huyện

đất

1 ngày

B10

Viên chức Văn phòng ĐKQSD đất

tiếp nhận kết quả, sao lưu và cập nhật

vào sổ theo dõi kết quả xử lý công việc

và kết quả cho hộ gia đình, cá nhân

Viên chức Văn phòng ĐKQSD

2.2.6 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, các loại thuế phải nộp khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

- Thuế thu nhập cá nhân: Nếu bên bán chỉ có 01 căn nhà duy nhất thì không phải đóng Nếu 02 căn trở lên thì phải đóng thuế như sau: thuế suất 25% thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ là 0.5% Tuy nhiên nếu giá mua bán ghi trong hợp

đồng thấp hơn giá quy định của nhà nước thì cơ quan thuế sẽ áp dụng theo giá

của nhà nước, ngược lại nếu trong hợp đồng ghi giá cao hơn của nhà nước thì

sẽ áp dụng giá trong hợp đồng Việc xác định giá trị chuyển nhượng bất động sản theo khung giá Nhà nước phụ thuộc vào vị trí của bất động sản đó

Sau khi hoàn thành thủ tục, nghĩa vụ đóng thuế, các bên mới được thực hiện thủ tục còn lại để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng

2.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và một số nước trên thế giới

2.3.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Như chúng ta đã biết, thị trường đất đai hình thành và phát triển gắn với

sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa của con người Quá trình hình thành

và phát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, tuy nhiên sự phát triển của nền kinh tế và chế

độ chính trị có khác nhau ở các quốc gia, vì vậy mà mức độ phát triển của thị trường đất đai cũng như các quan hệ đất đai ở mỗi quốc gia là khác nhau

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển như Mỹ, các nước EU, Úc…, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, đất đai là hàng hóa được giao dịch trên TTBĐS Ví dụ: Ở Úc pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp

BĐS, không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông

nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở Nhờ tính chất không tái tạo, có hạn của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở

kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn và những quốc

gia này cũng thường ban hành luật thuế đối với thị trường đất đai

Tại các nước đang phát triển như Trung Quốc, một số nước Asean… những quốc gia này có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, thu hút đầu tư nước ngoài, nhu cầu đất đai nhiều tất yếu sẽ diễn ra cơn sốt đất làm tăng giá tại các vùng kinh tế phát triển và các khu công nghiệp, khu đô thị Tùy theo những ảnh hưởng cụ thể của các cơn sốt đất đối với nền kinh tế nước nhà mà Chính

phủ sẽ có những tác động phù hợp vào thị trường đất đai nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng của tác động đó [2]

Một số cơn sốt nhà đất nổi bật ở các quốc gia: Cuối thập kỷ 80 của thế

kỷ 20 cũng làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản,

Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế diễn ra vào những năm 1992- 1993 giá nhà đất giảm 40% làm cho các Ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên

Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối

lượng giao dịch ở Pari giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm

1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các

đạo luật nhằm giúp người mua giảm thuế tương đương 10% giá mua một chỗ

ở mới [2]

Từ những cơn sốt đất ở các nước phát triển, những nước đang phát triển

đã có được những kinh nghiệm cho mình trong quá trình phát triển TTBĐS bằng việc ban hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai Tại một số nước để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế về quyền chuyển nhượng đất đai

- Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là sở hữu của các hộ gia đình

nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 nhưng cho tới năm 1995 việc

bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

- Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước

- Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với

đất nông nghiệp chỉ đơn thuần hưởng hoa lọi từ mảnh đất đó

- Tại Philipin đầu năm 1973 giới hạn cho mỗi gia đình là 100 ha giữa

năm là 50 ha và cuối năm là 24 ha Nhưng đến năm 1978 giới hạn là mỗi gia đình được sở hữu 7 ha [2]

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới

hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc, hiện nay chủ nghĩa tư bản không còn khả năng này, trong khi đó trình đội tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã

thúc ép thị trường đất đai mở cửa

Các nước theo nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán hoặc cho thuê một cách rộng rãi Việc chuyển nhượng đất đai và chế độ thuê ruộng đất tại đây được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất đai Bởi

vì ruộng đất về tay chủ mới chắc chắn sinh lợi nhiều hơn chủ cũ, vì những lý

do nào đó mà chủ cũ không thể tiếp tục canh tác trên mảnh đất này, bắt buộc phải chuyển nhượng hoặc cho thuê

Ở một số nước như Balan, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho các nước này phát triển năng động hơn

và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Hiện nay thị trường đất đai đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một quốc gia

và trở thành thị trường đầu tư hấp đẫn của tư bản nước ngoài Những nước có

dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Điều đó đã thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập toàn cầu hiện nay của thế giới

Tóm lại thị trường đất đai là thị trường đặc biệt, sự hình và phát triển ở mỗi quốc gia là khác nhau Nó phụ thuộc vào những chính sách, pháp luật,

định hướng phát triển của mỗi quốc gia cũng như sự phát triển của nền kinh

tế, xã hội … của quốc gia đó

2.3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

•Quá trình hình thành và phát triển

Trong Luật đất đai 2003 nước ta quy định: “Đất đai thuộc chế độ sở

hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Do vậy thị trường bất động

sản và thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta có khác so với một số quốc gia trên thế giới

Thị trường BĐS ở nước ta chính thức được công nhận năm 1996, tuy nhiên trên thực tế trước đó thì thị trường này vẫn tồn tại Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội mà ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ thị trường này

có những đặc điểm khác nhau Chúng ta có thể khái quát quá trình hình thành, phát triển TTBĐS ở Việt Nam qua các thời kỳ như sau:

a Thời kỳ trước khi đổi mới năm 1986

Trước tháng 8 năm 1945, giai đoạn này đất nước ta chịu ách đô hộ của thực dân phong kiến, mọi mặt của nền kinh tế cũng như xã hội chịu ảnh

hưởng nhiều từ sự cai trị của thực dân Toàn bộ đất đai tập trung chủ yếu vào tay địa chủ, vua, quan lại phong kiến, người dân không có đất, họ chỉ là người làm thuê mướn cho địa chủ, quan lại, do vậy nhu cầu trao đổi đất đai hầu như không xuất hiện, trừ trường hợp người dân phải gán nợ cho bọn địa chủ, thực dân phong kiến Vì vậy thị trường đất đai trong một thời giai dài hầu như không tồn tại

Sau Cách mạng tháng 8 thành công, nhân dân ta giành được chính quyền từ tay thực dân, kết thúc gần nghìn năm nước ta trong ách đô hộ của thực dân phong kiến Ngày 01/01/1946 Nước ta tổ chức cuộc bầu cử đại biểu quốc hội đầu tiên lập nên nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, dân ta được tự

do, bước lên làm chủ đất nước Thời kỳ này Quốc hội đã ban hành hiến pháp

1946 quy định đất đai ở nước ta có 3 hình thức sở hữu bao gồm sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu Nhà nước Ở Miền Bắc TTBĐS vẫn diễn ra những giao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố BĐS hầu như ít xuất hiện do nhiều yếu tố tác động Thời kỳ sau năm 1958 - 1975 là thời kỳ phát triển của nền kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã, TTBĐS hoạt động với nhịp độ thấp chủ yếu là mua bán đất ở và nhà ở

Những năm 1975 - 1980 ở miền Bắc thực hiện cải tạo nông nghiệp, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh, đất đai được phân phối lại, các giao dịch trên thị trường diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tự thỏa thuận giá

cả với nhau, thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành

Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai

từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận, nhưng trên thực tế

chúng vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức Như vậy thị trường đất đai giai đoạn

này là thị trường với các giao dịch ngầm, và các yếu tố pháp luật cho thị trường đất đai vẫn chưa xác lập

b Thời kỳ 1986 đến nay

Năm 1986 thực hiện chủ chương, chính sách của Đảng và Nhà nước thực hiện đổi mới toàn bộ nền kinh tế, chuyển từ cơ chế quản lý kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có

sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, yêu cầu sử dụng đất phục

vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng phát triển công nghiệp, thương mại thuộc các thành phần kinh tế ngày càng gia tăng, nhu cầu đất đai trở nên cấp bách Giai đoạn này được coi là dấu mốc quan trọng đánh dấu sự thay đổi hình thành chính sách pháp luật về đất đai có tác động tích cực tới sự phát triển của thị trường đất đai ở nước ta Luật đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 cùng với chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của

Đảng và Nhà nước, cùng với đó Luật đất đai 1993 được quốc hội khóa VII

thông qua và đi vào cuộc sống Về chế độ quản lý đất đai: Nhà nước giao đất

ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền:

Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Do đó, đã thừa nhận

về mặt pháp lý giá của quyền sử dụng đất Chế độ quản lý nhà ở: Pháp lệnh nhà ở năm 1991, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về nhà ở, chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, thị trường quyền sử dụng đất chưa hình thành, nhà ở được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất Những văn bản trên đã tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản ở nước

ta và thị trường này đã dần được hình thành và từng bước phát triển Ngoài ra Nhà nước xác định đất có giá và giá do nhà nước quy định Lần đầu tiên giá

đất được chính thức sử dụng: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, cho thuê đất

Hiện tượng mua bán đất đai, mua bán bất động sản xuất hiện và diễn ra khá sôi động tại các đô thị từ năm 1991 - 1993 Tuy nhiên thực chất quan hệ mua bán, giao dịch ở giai đoạn này là hiện tượng mua bán đất đai ngầm vẫn chưa được chính thức công nhận Tình trạng giao đất, cho thuê đất không

đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành, đô thị,

các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và gia tăng

Bộ Luật dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng

đất, thủ tục hợp đồng mua bán Quy định này tạo cơ sở pháp lý quan trọng

cho sự hình thành và phát triển các giao dịch bất động sản

Tuy nhiên cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thế giới, thì nền kinh tế Việt Nam cũng ngày càng phát triển, các quan hệ xã hội ngày càng trở lên phức tạp hơn nhu cầu sử dụng và mua bán đất đai diễn ra nhiều hơn, thường xuyên hơn làm phát sinh thêm nhiều vấn đề mà Luật đất đai 1993

không đáp ứng được đòi hỏi phải có những quy định, chính sách mới Nhận thức sự cần thiết phải có những điều chỉnh thay đổi cho Luật đất đai, do vậy Quốc hội đã ban hành Luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 bổ sung thêm

quyền sử dụng đất cho người dân bao gồm: Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia

đình, cá nhân; bổ sung trường hợp các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tiếp đó Luật đất đai sửa đổi bổ sung

năm 2001 bổ sung thêm và quy định về khung bảng giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường , quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xuất phát từ thực tiễn của nền kinh tế thị trường, nhu cầu đất đai gia

tăng, hiện tượng giao dịch mua bán đất đai ngày càng nhiều Do vậy chính

sách pháp luật liên quan đến đất đai cũng có sự thay đổi cho phù hợp với sự

phát triển đó Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà ở 2005, Luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và nhiều văn bản dưới luật khác đã lần lượt được Quốc hội ban hành nhằm tạo hành lang pháp lý cho

việc phát triển TTBĐS ở nước ta Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng

đất có 8 quyền, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được lựa chọn hình thức giao đất không thu tiền và có thu tiền

và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chính vì vậy TTBĐS giai

đoạn này phát triển khá mạnh mẽ Các giao dịch diễn ra khá phổ biến ở những

nơi có nền kinh tế phát triển, khu tập trung đông dân cư, các đô thị thành phố lớn Tuy bên cạnh những giao dịch công khai hợp lệ thì còn có những giao dịch ngầm, người sử dụng đất tự thỏa thuận với nhau không qua đăng ký khai báo với cơ quan nhà nước Hiện tượng giao dịch ngầm vẫn còn nhiều, điều này làm cho việc quản lý kiểm soát TTBĐS ở nước ta gặp nhiều khó khăn, số thu thuế cho ngân sách nhà nước bị thất thu nhiều Mới đây nhất Luật đất đai

sửa đổi bổ sung 2009 đã có những quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy vậy thì TTBĐS nước ta thời kỳ này đã chính thức được công nhận và những hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường đã hình thành, do đó TTBĐS nước ta từng bước có sự phát triển mạnh mẽ và đã góp phần quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế của đất nước

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu về mặt không gian của đề tài là việc đánh giá công tác chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên

địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn

Phạm vi nghiên cứu về mặt thời gian của đề tài là đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân nghiên cứu,

quy trình, thủ tục và giá chuyển nhượng trên địa bàn huyện Văn Lãng từ năm

3.3 Nội dung nghiên cứu của đề tài

Trên cơ sở mục đích đặt ra thì nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:

1, Đánh giá các điều kiện kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: Thực trạng phát triển kinh tế của huyện, tình hình dân số, lao động, tình hình quản lý đất đai,…

2, Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Văn Lãng giai đoạn

2011 -2014

3, Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn Lãng giai đoạn 2011-2014

4, Đề xuất các giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi và quản lý tốt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.4 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về đời sống văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, về hiện trạng sử dụng đất đai…của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn

- Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất của huyện Văn Lãng trong những năm 2011-2014

- Thu thập các tài liệu, số liệu về công tác chuyển nhượng quyền SDĐ của huyện Văn Lãng trong giai đoạn từ 2011-2014 tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Lãng

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Tiến hành điều tra phỏng vấn cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Lãng (5 phiếu), cán bộ Văn Phòng Đăng Ký (5 phiếu) và

đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (60 phiếu điều tra 3 xã, thị trấn được chọn ra từ 19 xã và 1 thị trấn trong huyện Văn Lãng Các xã, thị trấn này được chọn trên cơ sở xem xét thực tế tình hình phát triển kinh - tế xã hội, tốc

độ đô thị hóa, và tình tình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Điều tra theo mẫu phiếu điều tra với tổng 70 phiếu để thu thập số

liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện

3.4.2 Phương pháp so sánh

Từ số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, so sánh giữa kết quả chuyển nhượng quyền được đăng ký tại cơ quan Nhà nước với tình hình chuyển nhượng mà các hộ gia đình cá nhân đã thực hiện thực tế qua điều tra

để tìm ra nguyên nhân, đề ra giải pháp khắc phục

3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp

Trên cơ sở số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích so sánh,

đánh giá, nhận xét tìm ra những tồn tại, hạn chế và khó khăn trong công tác

thực hiện công tác chuyển quyền SDĐ

3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu

- Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Xử lý, tính toán số liệu thu thập được

3.4.5 Phương pháp chuyên gia

Phương pháp này nhằm lấy ý kiến tham khảo của các chuyên gia các

nghành, các lĩnh vực có liên quan để công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính khoa học pháp lý

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Văn Lãng nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Lạng Sơn, có vị trí địa

lý như sau:

- Phía Đông giáp Cộng hòa nhân dân Trung Hoa;

- Phía Tây giáp huyện Bình Gia;

- Phía Bắc giáp với huyện Tràng Định;

- Phía Nam giáp với huyện Cao Lộc và huyện Văn Quan

Huyện Văn Lãng là một huyện miền núi, biên giới nằm ở phía Đông Bắc thành phố Lạng Sơn, có đường quốc lộ 4A đi qua xuyên suốt huyện dài 32km,có đường biên giới quốc gia giáp với Cộng hòa nhân dân Trung Hoa Với vị trí địa lý trên, huyện Văn Lãng có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với các tiến bộ khoa học kỹ thuật tiên tiến

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Có địa hình chia cắt mạnh, có nhiều đồi núi cao, xen kẽ là các cánh

đồng thung lũng hẹp ven sông, suối và thung lũng núi đá vôi

Dạng địa hình núi đất là phổ biến, có độ dốc trên 25 độ, chiếm trên 88% diện tích

Địa hình như vậy có ảnh hưởng nhiều đến việc sử dụng đất phi nông nghiệp

như xây dựng nhà ở, công trình công cộng, hệ thống giao thông, thủy lợi

Phần lớn diện tích canh tác của huyện Văn Lãng nằm ở địa hình gò đồi, núi đá vôi, thích hợp cho sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là gieo trồng các loại cây phát triển trên núi đá vôi Với địa hình đá vôi như nghiến, xoan rừng, dẻ, lim và trong diện tích vườn nhà dân quanh núi còn trồng các loại cây ăn quả