Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Đồng Hỷ Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2004 - 2009

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS DƯ NGỌC THÀNH

THÁI NGUYÊN - 2010

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mai Linh

LỜI CẢM ƠN

Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS Dư Ngọc Thành đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ; UBND thị trấn Chùa Hang nơi tôi công tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mai Linh

MỤC LỤC

Phần I MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích - yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 3

Phần II TỔNG QUAN 4

2.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1.1 Giá đất 4

2.1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 8

2.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 11

2.1.1.4 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta 12

2.1.2 Tổng quan về thị trường đất đai 16

2.1.2.1 Thị trường đất đai thế giới 16

2.1.2.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 17

2.1.3 Các hình thức đấu giá trên thế giới 25

2.1.3.1 Đấu giá mức thứ nhất 25

2.1.3.2 Đấu giá niêm phong 26

2.1.3.3 Đấu giá kiểu Hà Lan 26

2.1.3.4 Đấu giá mức thứ hai 26

2.1.3.5 Đấu giá kiểu Anh 26

2.1.3.6 Đấu giá nhượng quyền 27

2.1.3.7 Đấu giá ra giá duy nhất 27

2.1.3.8 Đấu giá mở 27

2.1.3.9 Đấu giá giá trần 28

2.1.3.10 Đấu giá tổ hợp 28

2.2 Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 29

2.2.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 29

2.2.1.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam 29

2.2.1.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành: 31

2.2.2 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 31

2.3 Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 35

2.3.1 Đấu giá đất của một số nước 35

2.3.1.1 Trung Quốc 35

2.3.1.2 Đài Loan 36

2.3.1.3 Nhật Bản 36

2.3.2 Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước 37

2.3.2.1 Công tác đấu giá QSDĐ ở Hà Nội 38

2.3.2.2 Công tác đấu giá QSDĐ ở TP Hồ Chí Minh 41

2.3.2.3 Công tác đấu giá QSDĐ tại một số địa phương 43

2.3.3 Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 47

2.4 Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 47

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49

3.1 Đối tượng nghiên cứu 49

3.2 Phạm vi nghiên cứu 49

3.3 Nội dung nghiên cứu 50

3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện Đồng Hỷ 50

3.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên huyện Đồng Hỷ 50

3.3.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt 50

3.3.4 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 50

3.4 Phương pháp nghiên cứu 50

3.4.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 50

3.4.2 Phương pháp điều tra thống kê 51

3.4.3 Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 51

3.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 51

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 51

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 52

4.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 52

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 52

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên 57

4.2 Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ 63

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 63

4.2.1.1 Đất nông nghiệp 63

4.2.1.2 Đất phi nông nghiệp 65

4.2.1.3 Đất chưa sử dụng 67

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai 67

4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ trong những năm qua 70

4.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn huyện Đồng Hỷ 70

4.3.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ 71

4.3.2.1 Đối tượng tham gia đấu giá 71

4.3.2.2 Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá: 72

4.3.2.3 Đăng ký tham gia đấu giá 73

4.3.2.4 Giá khởi điểm đấu giá 73

4.3.2.5 Hình thức và trình tự đấu giá 74

4.3.2.6 Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá 74

4.3.2.7 Các vấn đề khác 75

4.3.3 Căn cứ để xác định giá sàn 76

4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 77

4.4.1 Đánh giá chung kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2004 - 2009 77

4.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch xã Đồng Bẩm địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 80

4.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư thị trấn Trại Cau địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 84

4.4.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư Tân Thành I địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 87

4.4.5 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư xóm Văn Thánh địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 90

4.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án 95

4.5.1 Hiệu quả kinh tế 95

4.5.2 Hiệu quả xã hội 98

4.5.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 100

4.6 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 101

4.6.1 Công tác tổ chức 101

4.6.2 Đối với người tham gia đấu giá 102

4.6.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 102

4.7 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 104

Phần 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 107

5.1 Kết luận 107

5.2 Đề nghị 109

TÀI LIỆU THAM KHẢO 112

MỤC LỤC 5

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ giai

đoạn 2007 - 2009 57

Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009 59

Bảng 4.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2004 - 2009 79

Bảng 4.4: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Đồng Bẩm 83

Bảng 4.5: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư TT Trại Cau 86

Bảng 4.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại quy hoạch dân cư Tân Thành - xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 89

Bảng 4.7 Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Văn Thánh 93

Bảng 4.8 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 96

Bảng 4.9 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 97

Bảng 4.10: Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất tại các khu đất đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 103

Bảng 4.11: Một số dự án sẽ đấu giá đất ở huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới 105

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009

Phần 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Bất kì một quốc gia nào, chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc phát triển nền kinh tế đều không thể không chấp nhận sự phát triển của thị trường bất động sản như một ngành kinh doanh Khi thị trường bất động sản phát triển như một ngành kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế của đất nước “ Thị trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho công trình có vốn đầu tư nước ngoài vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài chính ra quyết định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” [12] Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị trường BĐS ở Việt Nam đã

và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình, góp phần mạnh mẽ thúc đẩy nền kinh tế cả nước

Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều

so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay

Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả và phát huy tối

đa tiềm năng và nguồn lực từ đất Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội, đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội

Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án

sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH

Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm

đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai trong suốt một thời gian dài trôi nổi

Đồng Hỷ là huyện đầu tiên thực hiện công tác đấu giá QSDĐ và cũng là huyện đấu giá QSDĐ thành công trong toàn tỉnh Thái Nguyên Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua huyện Đồng Hỷ đã triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho Nhà nước mà cho cả người dân Đây là một nội dung mới trong công tác quản lý đất đai nên huyện cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai, thực hiện

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề

tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ - tỉnh

Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2009"

1.2 Mục đích - yêu cầu của đề tài

1.2.2 Yêu cầu

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

Phần II TỔNG QUAN

2.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.1 Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Giá đất

Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai -thị trường - sự quản lý của Nhà nước Giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất Giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó

có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định Xét về phương diện tổng quát giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định

* Giá quy định của Nhà nước

Các văn bản của Nhà nước quy định các khung giá đất như sau:

- Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa)

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993)

- Thông tư 94-TT/LB ngày 14/11/19994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính Phủ Tài Chính - Xây Dựng - Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 87/NĐ-CP của Chính Phủ quy định: Trường hợp địa phương tổ chức đấu giá QSDĐ thì giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể, nhưng không được thấp hơn mức giá đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của đường phố do UBND cấp tỉnh quy định

- Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999 hướng dẫn thi hành Nghị định 17/CP, thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 sửa đổi, bổ sung điểm 6 mục I của Thông tư 141/TT-TCĐC mở ra giái pháp và điều kiện được cấp GCN-QSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp

lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Nghị định 19/CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyển sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả

đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy

định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá

- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi

hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ quy định chuyển nhượng

QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc trình Chính

Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm quyền quy định,

nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công trình phải được

hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về

ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23)

- Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ; Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ Tài

Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc

sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang bị ách

tắc chưa có giải pháp tháo gỡ

- Luật đất đai 2003 điều 56 quy định rõ giá đất sát với giá chuyển

nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có

chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì

phải điều chỉnh cho phù hợp

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và

khung giá các loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài chính ban hành

hướng dẫn thi hành Nghị định 188 của Chính Phủ

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Chính Phủ

ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

* Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được

Theo Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Thái Nguyên

ra ngày 29 tháng 07 năm 2004 về việc quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [26] quy định Giá khởi điểm (hay còn gọi là Giá sàn) và bước giá như sau:

Giá khởi điểm (giá sàn): Là mức giá cho 01 m2 đất sử dụng, do Hội đồng định giá xác định và được UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương phê duyệt

Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá

Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2 đất;

Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh;

Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu

và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá Bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000 đồng/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất

Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá

- Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo

đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự

án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy định tại Điều 07 Quyết định này

Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Giá đất này thể hiện đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường [24]

2.1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [6] Trong chế độ chiếm hữu nô

lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự

do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông

nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ

Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [5]

* Lãi xuất Ngân hàng

Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13] Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng

mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả, Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [13]

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp [13]

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất

đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [18] Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở

2.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải bảo đảm lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường mà giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, dùng vào cùng mục đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (tiềm năng vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội…) Như vậy, giá đất để tiến hành đấu giá phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất đồng nghĩa với việc phụ thuộc vào các yếu tố sau.[19]

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại… sẽ có giá trị cao hơn ở những nơi xa trung tâm (cùng có vị trí mặt tiền) hoặc tuy cùng ở mặt phố, những vị trí ở ngay tại khu sản xuất và thải ra các khí độc thì sẽ có giá thấp hơn các vị trí cũng như vậy nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vị trí của đất còn mang lại cho người chủ của nó nhiều lợi ích khác nữa như: không phải đi quá xa từ nhà tới các trung tâm thương mại, văn hóa… Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT: Một khu vực được đầu

tư CSHT như: hệ thống đường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát nước tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại, hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô toàn khu vực… thì chắc chắn những nơi này giá đất sẽ cao hơn so với những nơi có ít tiện nghi hơn, Điều này tác động trực tiếp tới giá đất

- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho

kinh doanh thương mại, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sống sẽ thu hút dân cư đến sinh sống, các yếu tố này sẽ đẩy giá đất thực tế ở những khu này tăng lên

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo mục đích đó Ví dụ: Khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất sang mục đích làm nhà ở trong đô thị thì giá trị thực của đất sẽ tăng lên

2.1.1.4 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau [11]:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cấn định giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được

sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập

mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng

để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 [17] xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền

sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá

- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn

để tổ chức đấu giá đã áp ứng được đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định

để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).[22]

2.1.1.5 Đánh giá những hạn chế về giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta

Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường bất động sản và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là:

Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường

Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai hiện hành quy định “Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất"

Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không

áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê đất Giá quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là “giá đất trên thực tế” hay “giá đất thị trường".[4]

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó

có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.[1]

Như vậy, trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định

và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan

hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.[20]

Giá đất Nhà nước quy định vào mùng một tháng một hàng năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy định (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường bất động sản (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động

Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP

đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính

Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền sử dụng đất và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để

liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây.[21]

2.1.2 Tổng quan về thị trường đất đai

2.1.2.1 Thị trường đất đai thế giới

Tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai

Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể

áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai

Có thể lấy ví dụ một số nước như cơn sốt tăng giá đất ở Pháp từ năm 1989-1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Pari giảm 11,5% trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường đất đai Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua chỗ ở mới,

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90, Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc

gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước đã

và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường

Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 2001, nhưng cho đến năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế vẫn chưa có văn bản nào để bán đất nông nghiệp

Ở Rumani một số mảnh đất không được bán trong vòng 10 năm và một

số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp cụ thể Nhà nước có quyền bắt buộc các chủ sở hữu bán đất cho mình.[19]

Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuân khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ

và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam

2.1.2.2 Thị trường bất động sản Việt Nam

Cơ sở ra đời của thị trường bất động sản Việt Nam và diễn biến của thị trường BĐS tại Việt Nam trong những năm qua

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao

đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá [13]

Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta Tại điều 5 Luật đất đai

2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” , do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[18]

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta có thể chia thành 2 giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1992

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột [13]

Từ năm 1945 đến trước 1980:

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14]; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”, thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những

giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý [15] Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Luật đất đai 1988, quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: Quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, chế độ quản lý, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nẩy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới Giá đất tăng cao, “Hàng hoá quyền sử dụng đất” không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài,

hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ

Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhẩy vọt

đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình về cơ hội làm ăn

và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng [13]

* Giai đoạn từ 1992 đến nay:

Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4

để phân cho các đối tượng (Kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện [13] Trước tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền

sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuê kinh doanh nhà ở Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất đai năm 1988

Trong hoạt động của Thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền

của người sử dụng đất (Khoản 3- điều 5), theo đó các quyền năng của người

sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [17], xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá trị thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở quy định của Luật đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ điều

690 đến điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các “Kênh ngầm”, trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà

ở Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai có tính điều hành cao, trong

đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Sau 5 năm thi hành Luật đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi về khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000; Nghị định 10/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định số

38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-

CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ; Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành [7]

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật, Đất đai đối với các đạo luật khác Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai lần 2 ngày 29/6/2001

Ngoài việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

Tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai 1998, Luật đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”[18]

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18]

Để thực hiện Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai [9]

Tuy nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động [8] đó là:

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận;

- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có sử dụng đất

Các khu vực của thị trường đất Việt Nam

Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai Như vậy các Chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Thị trường sơ cấp); Bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp)

Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - Người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (Người sử dụng - Người

sử dụng)

* Thị trường sơ cấp về đất đai:

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với

tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (Gọi tắt

là các chủ sử dụng đất) [1]

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; Xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về phía người sử dụng đất: Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: Các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở;

Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng

cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định

* Thị trường thứ cấp về đất đai:

Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Thị trường này,

về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên quy mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ

sử dụng đất một cách hợp pháp (Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) [1]

Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật đất đai (1993)

Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai

bị cấm Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm

Sau khi Luật đất đai có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai

có giá trị và quy định khung giá đất có một ý nghĩa quan trọng

Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; Thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét.[3]

2.1.3 Các hình thức đấu giá trên thế giới

Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình (bằng sáng chế…), một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ, (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường

Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế.[13]

Ngày nay, cùng với sự phát triển của thương mại điện tử, đấu giá được

mở rộng hơn rất nhiều và phát triển lên một bước mới

2.1.3.1 Đấu giá mức thứ nhất

Đấu giá mức thứ nhất cho phép người chào trả giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng

cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan

2.1.3.2 Đấu giá niêm phong

Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất như hình thức đấu thầu) sẽ thắng Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai)

2.1.3.3 Đấu giá kiểu Hà Lan

Đấu giá kiểu Hà Lan người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức này được áp dụng rộng rãi trong các chợ Hoa nổi tiếng của Hà Lan

2.1.3.4 Đấu giá mức thứ hai

Đấu giá mức thứ hai chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh

2.1.3.5 Đấu giá kiểu Anh

Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá

khá hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức thứ hai một chút) Đấu giá mức thứ hai còn được gọi là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel

1996 Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi mà không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai, theo ông, khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả

2.1.3.6 Đấu giá nhượng quyền

Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho những sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán

có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm

2.1.3.7 Đấu giá ra giá duy nhất

Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc Ví

dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10; năm giá cao nhất

là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến

khác trong sàn mua bán Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức thương mại điện tử

2.1.3.9 Đấu giá giá trần

Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này Mức giá này do người bán định ra Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức cao nhất

2.1.3.10 Đấu giá tổ hợp

Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp) Ví dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe được bán rời ra trong một cuộc đấu giá, thì đối với người ra giá 1 tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc 1 khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng

2 bánh xe và 1 khung xe thì lại đáng giá đến $200 Nếu bị buộc phải mua từng phần trong những cuộc đấu giá khác nhau, người ra giá có thể gặp trường hợp oái oăm: thắng được một số món được rao bán trước nhưng lại thua khi đấu những món được rao bán sau; mặt khác, thua ngay trong cuộc đấu giá đầu tiên thì chắc chắn anh ta sẽ không có được tổ hợp mong muốn Tình thế này có để được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá để trả cho tất cả các món trong tổ hợp, nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán Hơn thế

nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt được hiệu quả cao hơn

2.2 Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất

2.2.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

2.2.1.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường

Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta

Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất dai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (Giao đất có thu tiền sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng)

Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau: