Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)
Trang 1……… ………
ĐẶNG ĐÌNH LINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2016
Trang 2……… ………
ĐẶNG ĐÌNH LINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đức Nhuận
Thái Nguyên - 2016
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc
Tác giả luận văn
Đặng Đình Linh
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Đức Nhuận, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học,
đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy ban nhân dân huyện Hoành Bồ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoành Bồ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, Ủy ban nhân dân và công chức địa chính xây dựng của các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./
Tác giả luận văn
Đặng Đình Linh
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG vi
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu của đề tài 3
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính 4
1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 4
1.1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 9
1.2 Những quy định chung về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính 16
1.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động 16
1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20
1.2.3 Hồ sơ địa chính 22
1.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới 23
1.3.1 Tại Mỹ 23
1.3.2 Tại Pháp 23
1.3.3 Tại Thái Lan 24
1.4 Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn cả nước và tỉnh Quảng Ninh 24
Trang 61.4.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn cả
nước 24
1.4.2 Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 26
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
2.1 Đối tượng nghiên cứu 28
2.2 Phạm vi nghiên cứu 28
2.2.1 Phạm vi không gian 28
2.2.2 Phạm vi thời gian 28
2.3 Nội dung nghiên cứu 28
2.4 Phương pháp nghiên cứu 29
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 29
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29
2.4.3 Phương pháp chuyên gia 29
2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu, phân tích và đánh giá 29
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ 31
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31
3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 34
3.1.3 Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế 41
3.1.4 Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội 44
3.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ 45
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoành Bồ năm 2015 45
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Hoành Bồ 48
3.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính của huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh qua 2 giai đoạn (Giai đoạn thực hiện theo luật 2003 và giai đoạn thực hiện theo luật 2013) 50
3.3.1 Tổng số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ 50
Trang 73.3.2 Tình hình thu nộp ngân sách từ cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa
bàn huyện giai đoạn 2011-2015 64
3.3.3 Thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ 65
3.3.4 Tình hình lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 66
3.4 Đánh giá chung về tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ và tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 68
3.4.1 Đánh giá chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ 68
3.4.2 Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69
3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ 71
3.5.1 Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ 71
3.5.2 Giải pháp về tăng cường công tác Quản lý Nhà nước về đất đai 71
3.5.3 Giải pháp về hoàn thiện chính sách pháp luật đât đai 72
3.5.4 Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho cán bộ và nhân dân 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74
1.Kết luận 74
2 Kiến nghị 75
Trang 8DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1 Hiện trạng diện tích, dân số huyện Hoành Bồ năm 2015 35
Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Hoành Bồ 46
Bảng 3.3 Hiện trạng trình độ công chức địa chính 49
- xây dựng cấp xã huyện Hoành Bồ 49
Bảng 3.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các đơn vị 50
hành chính huyện Hoành Bồ theo hồ sơ từ 2011-2015 50
Bảng 3.5 Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51
các đơn vị hành chính huyện Hoành Bồ theo diện tích từ 2011 - 2015 51
Bảng 3.6 Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ theo luật đất đai 2003 52
Bảng 3.7 Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ theo luật đất đai 2013 53
Bảng 3.8 Kết quả cấp GCNQSD đất Nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo luật đất đai 2003 (từ 2011 đến hết tháng 6/2014) 54
Bảng 3.9 Kết quả cấp GCNQSD đất Nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo Luật đất đai 2013 (từ tháng 7/2014 đến hết 2015) 55
Bảng 3.10 Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 56
Bảng 3.11 Kết quả cấp GCNQSD đất Lâm nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo luật đất đai 2003 (từ 2011 đến 31/6/2014) 58
Bảng 3.12 Kết quả cấp GCNQSD đất Lâm nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo Luật Đất đai 2013 (từ 01/7/2014 đến hết năm 2015) 59
Bảng 3.13 Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 60
Bảng 3.14 Kết quả cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo Luật Đất đai 2003 (từ 2011 đến hết tháng 6/2014) 61
Bảng 3.15 Kết quả cấp GCNQSD đất Phi nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo Luật Đất đai 2013 (từ tháng 7/2014 đến hết 2015) 62
Trang 9Bảng 3.16 Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 64 Bảng 3.17 Tổng hợp mức thu phí, lệ phí từ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 65 Bảng 3.18 Tổng hợp tiến độ thực hiện cam kết cấp giấy chứng nhận từ 2011-2015 66 Bảng 3.19 Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai, cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hoành Bồ 66 Bảng 3.20 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân 70
Trang 10MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho loài người,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tài sản lớn
và quan trọng nhất của mỗi quốc gia Chính vì thế, để đất có thể sử dụng cho các mục đích khác nhau một cách hiệu quả, sự phân bố và sử dụng đất hợp lý là chìa khoá cần thiết có ý nghĩa sống còn đối với sự tồn tại của con người
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó quản
lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng trong nghiên cứu các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai,
đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế Đầu tiên là Hiến pháp năm 1992, tiếp đó là Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật các năm 1998, 2001 và gần đây nhất là sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan
Luật đất đai năm 2003 đã quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Trong đó, công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quan trọng nhất Luật Đất đai năm 2003 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào
Trang 11khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất [12]
Luật đất đai năm 2013 được ban hành đã khắc phục những tồn tại, hạn chế của Luật đất đai năm 2003 và tiếp tục khẳng định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước quản lý hiệu quả toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững [14]
Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh, cách trung tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía Nam Trong những năm gần đây, huyện Hoành Bồ có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao
và diễn biến phức tạp, nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất
đã thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về công tác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng công tác tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
hồ sơ địa chính hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo [15]
Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức tầm quan trọng của công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của giảng viên TS Nguyễn Đức Nhuận - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Hoành Bồ, văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Trang 12Hoành Bồ, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn
2.2 Mục tiêu cụ thể
Qua quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài, học viên đánh giá được về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội, thực trạng sử dụng đất, tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 (trong đó có: Giai đoạn thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 và giai đoạn thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013) Từ đó, đánh giá được những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất những giải pháp phù hợp với thực tế của huyện
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan về quá trình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính hiện nay
Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thực tiễn việc thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại địa phương, góp phần giúp người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ thấy được thực tế những hạn chế, tồn tại qua những phản ánh, đánh giá của người dân
Từ đó, đưa ra những giải pháp đúng đắn, khoa học, hiệu quả, phù hợp hơn với thực tiễn để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo
Trang 13Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản
15, Điều 3, Luật Đất đai 2013) [14]
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013) [14]
Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở (Khoản 4, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường) [3]
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan (Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường) [3]
1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
Trang 14người dân Song đất đai là tài nguyên có hạn trong khi đó nhu cầu về đất đai ngày một tăng gây khó khăn trong quá trình sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai Đặc biệt hiện nay do quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá diễn
ra mạnh mẽ Nhất là khi nước ta gia nhập tổ chức thương mại WTO, đó là động lực
để tiến tới xu hướng toàn cầu hoá, thu hút đầu tư, phát triển kinh tế đất nước Và đây cũng chính là nguyên nhân kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng lên làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm đi, gây khó khăn trong côgn tác quản lý đất đai Vì vậy với mỗi quốc gia thì công tác quản lý đất đai đều đóng vai trò rất quan trọng
Đối với nước ta, công tác quản lý đất đai được Đảng và Nhà nước quan tâm sâu sắc Thực chất của việc quản lý đất đai chính là việc quản lý thửa đất với 3 nội dung chính là diện tích ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người
sử dụng đất
Đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính là một công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích công dân Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay công tác này cũng gặp những khó khăn trên cả hai phương diện chủ quan và khách quan
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC đem lại những lợi ích đối với Nhà nước và xã hội là:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Phục vụ quy hoạch;
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an
Lợi ích đối với công dân là:
- Tăng cường về chủ quyền đối với đất đai;
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;
- Mở rộng khả năng vay vốn;
- Hỗ trợ giao dịch về đất đai;
- Giảm tranh chấp đất đai
Với những lợi ích như trên cho thấy công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC là một công việc không thể thiếu trong quản lý Nhà nước về đất đai
Trang 151.1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai ở Việt Nam qua các giai đoạn
Trải qua bốn nghìn năm lịch sử, nhân dân Việt Nam lao động cần cù, chiến đấu dũng cảm để dựng nước và giữ nước Cuộc đấu tranh lâu dài, bền bỉ vì độc lập,
tự do đã hun đúc nên truyền thống kiên cường, bất khuất của dân tộc ta Từ năm
1930 đến nay, dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng sản Việt Nam, nước Việt Nam chúng ta đã xây dựng 05 bản Hiến pháp và gắn liền với đó là sự thay đổi về quyền
sở hữu đất đai qua từng giai đoạn
a Hiến pháp năm 1946
Hiến pháp năm 1946 được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà thông qua ngày 9/11/1946 Tại Hiến pháp này chỉ công nhận chế độ tư hữu về tài sản của công dân chưa công nhận quyền sử dụng đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
“Cuộc cách mạng tháng Tám đã giành lại chủ quyền cho đất nước, tự do cho nhân dân và lập ra nền dân chủ cộng hoà Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức của chính sách thực dân, đồng thời đã gạt bỏ chế độ vua quan Nước nhà đã bước sang một quãng đường mới
Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ
Được quốc dân giao cho trách nhiệm thảo bản Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Quốc hội nhận thấy rằng Hiến pháp Việt Nam phải ghi lấy những thành tích vẻ vang của Cách mạng và phải xây dựng trên những nguyên tắc dưới đây:
- Đoàn kết toàn dân, không phân biệt giống nòi, gái trai, giai cấp, tôn giáo
- Đảm bảo các quyền tự do dân chủ
- Thực hiện chính quyền mạnh mẽ và sáng suốt của nhân dân
Với tinh thần đoàn kết, phấn đấu sẵn có của toàn dân, dưới một chính thể dân chủ rộng rãi, nước Việt Nam độc lập và thống nhất tiến bước trên đường vinh quang, hạnh phúc, cùng nhịp với trào lưu tiến bộ của thế giới và ý nguyện hoà bình của nhân loại” (Trích Hiến pháp năm 1946) [30]
Trang 16b Hiến pháp năm 1959
Hiến pháp năm 1959 được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà khoá thứ nhất, kỳ họp thứ 11, nhất trí thông qua trong phiên họp ngày 31 tháng 12 năm 1959 Hiến pháp 1959 đã khẳng định: Nhà nước của ta là Nhà nước dân chủ nhân dân, dựa trên nền tảng liên minh công nông, do giai cấp công nhân lãnh đạo Hiến pháp quy định chế độ chính trị, kinh tế và xã hội của nước ta, quan hệ bình đẳng giúp nhau giữa các dân tộc trong nước, bảo đảm đưa miền Bắc nước ta tiến lên chủ nghĩa xã hội, không ngừng nâng cao đời sống vật chất và văn hoá của nhân dân, xây dựng miền Bắc vững mạnh làm cơ sở cho cuộc đấu tranh hoà bình thống nhất nước nhà
Tại Điều 11, Hiến pháp năm 1959 quy định “ở nước Việt Nam dân chủ cộng
hoà trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”.[30]
Tại thời điểm này công nhận ba chế độ sở hữu khác nhau về tư liệu sản xuất, trong đó bao gồm cả đất đai
c Hiến pháp năm 1980
Kế thừa và phát triển Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp này tổng kết và xác định những thành quả đấu tranh cách mạng của nhân dân Việt Nam trong nửa thế kỷ qua, thể hiện ý chí và nguyện vọng của nhân dân Việt Nam, bảo đảm bước phát triển rực rỡ của xã hội Việt Nam trong thời gian tới
Là luật cơ bản của Nhà nước, Hiến pháp này quy định chế độ chính trị, kinh
tế, văn hoá và xã hội, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, cơ cấu tổ chức và nguyên tắc hoạt động của các cơ quan Nhà nước Nó thể hiện mối quan hệ giữa Đảng lãnh đạo, nhân dân làm chủ và Nhà nước quản lý trong xã hội Việt Nam Toàn thể nhân dân Việt Nam đoàn kết chặt chẽ dưới lá cờ bách chiến bách thắng của Đảng cộng sản Việt Nam, ra sức thi hành Hiến pháp, giành những thắng lợi to lớn hơn nữa trong sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ Tổ quốc xã hội chủ nghĩa
Trang 17Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VI, kỳ họp thứ 7, nhất trí thông qua trong phiên họp ngày 18 tháng 12 năm 1980
Với sự thay đổi lớn lao trong việc khẳng định quyền sở hữu toàn dân về đất đai, tại Điều 19, Hiến pháp năm 1980 đã quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm
mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân”.[30]
d Hiến pháp năm 1992
“Từ năm 1986 đến nay, công cuộc đổi mới toàn diện đất nước do Đại hội lần thứ VI của Đảng cộng sản Việt Nam đề xướng đã đạt được những thành tựu bước đầu rất quan trọng Quốc hội quyết định sửa đổi Hiến pháp năm 1980 để đáp ứng yêu cầu của tình hình và nhiệm vụ mới
Hiến pháp này quy định chế độ chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng, an ninh, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, cơ cấu, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của các cơ quan Nhà nước, thể chế hoá mối quan hệ giữa Đảng lãnh đạo, nhân dân làm chủ, Nhà nước quản lý” (Trích Lời nói đầu - Hiến pháp năm 1992).[30]
Hiến pháp năm 1992 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 11 nhất trí thông qua trong phiên họp ngày 15 tháng 4 năm 1992, đã một lần nữa tái khẳng định quyền sở hữu toàn dân về đất đai do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
Tại Điều 17, Hiến pháp năm 1992 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
Trang 18phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”
Tại Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”
Tại Điều 1, Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”
đ Hiến pháp năm 2013
Tiếp tục kế thừa Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm
1980 và Hiến pháp năm 1992, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp thứ 6 nhất trí thông qua Hiến pháp năm 2013 ngày 28 tháng 11 năm 2013, tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” - Điều 53 [30]
Sau đó, Luật Đất đai 2013 được ban hành đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” tại Điều 4 và quy định về Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai tại Điều 13
1.1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính
1.1.2.1 Thời kỳ trước ngày 01/7/2004 (trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành)
Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tính chặt chẽ, làm cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thửa đất Cho đến nay, hệ thống văn bản pháp luật về công tác đăng ký , cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có thể thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình
Trang 19Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà được thành lập và ban hành các văn bản pháp luật thống nhất về quản lý đất đai, các
văn bản trước đây đều bị bãi bỏ Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua “ Luật cải cách
ruộng đất”, xoá bỏ chế độ phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”
Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về ruộng đất là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Chính sách đất đai thời kỳ này chú trọng việc khuyến khích nhân dân khai hoang mở rộng, bảo vệ và cải tạo đất đai Tháng 4/1975, đất nước thống nhất, cả nước đi lên xây dựng chủ nghĩa xã hội Năm 1976, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã ban hành các văn bản pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ đất đai, trong đó có nội dung tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai trong cả nước Ngày 20/6/1977, Chính phủ ban hành Quyết định số 169/QĐ-CP để thực hiện nội dung trên
Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời quy
định tại điều 19: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong
lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa, các xí nghiệp cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Giai đoạn này, công
tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau:
- Quyết định số 201/QĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/07/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước;
- Chỉ thị số 299/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 10/01/1980về việc triển khai thực hiện công tác đo đạc và phân hạng đất, đăng ký đất đai trong cả nước;
- Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK do Tổng cục Quản lý Ruộng đất ban hành ngày 05/11/1981 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động, cấp GCNQSDĐ;
- Ngày 08/01/1988, Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời Cùng ngày, Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) ra chỉ thị số 67/CT về một số việc cần triển khai để thi hành Luật Đất đai năm 1988 Trong
khoản 2, điều 6 nêu rõ: “Chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”;
Trang 20- Ngày 23/3/1989, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 30/HĐ về việc
thi hành Luật Đất đai tại điều 4, chương I có nêu: “Người đang sử dụng đất hợp
pháp là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”;
- Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 24/7/1989 về ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK;
Để phù hợp hơn với nền kinh tế, xã hội trong hoàn cảnh mới, Hiến pháp năm
1992 được ban hành Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội khoá IX thông qua ngày 14/07/1993 Trong đó khẳng định công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
là một trong 7 nội dung quan trọng của công tác quản lý, sử dụng đất, giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng, cấp GCNQSDĐ;
- Nghị định số 64/CP của Chính phủ ban hành ngày 27/09/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 02/NĐ-CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định việc giao đất lâm nghịêp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vào mục đích lâm nghiệp;
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính thay thế hoàn toàn Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK năm 1981;
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/12/1998 về đẩy mạnh và hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ nông nghiệp;
Trang 21- Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;
- Công văn số 776/CV-NN ngày 27/08/1999 của Chính phủ về việc cấp GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở đô thị;
- Công văn số 830/CP-NN ngày 10/08/1999 của Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện Chỉ thị số 18/CP-TTg ngày 01/07/1999;
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định về
lệ phí trước bạ;
- Thông tư liên tịch số 1412/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1998 của Thủ tướng Chính phủ;
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định về điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ;
Nhằm đưa công tác quản lý đất đai chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn mới, Nhà nước đã sửu đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá IX thông qua tại kỳ họp thứ 4 ngày 02/12/1998 và sửa đổi bổ sung năm 1998 được Quốc hội khoá X thông qua tại kỳ họp thứ 9 ngày 29/06/2001
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/01/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998
- Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC hướng dẫn trình tự lập, xét duyệt hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
- Thông tư 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 của Bộ Tài chính quy định chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
1.1.2.2 Thời kỳ từ 01/7/2004 đến 01/7/2014
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề mới và
có nhiều vấn đề chưa được đề cập đến Tuy đã được sửa đổi bổ sung và các năm
1998 và 2001 nhưng vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho quá trình quản lý và
sử dụng đất Vì vậy ngày 26/11/2003, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI,
Trang 22kỳ họp thứ 4 thông qua, thay thế cho Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều (của Luật Đất đai năm 1993) năm 1998 và năm 2001 Luật Đất đai
2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã một lần nữa khẳng định: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”
Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng hiệu quả Luật Đất đai vào thực tế, các cơ quan Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất;
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về quy định
bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-BTC-BTNMT ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất sau khi sắp xếp, đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh Trong đó, có hướng dẫn việc rà soát, cấp GCNQSDĐ cho các nông, lâm trường quốc doanh sau khi sắp xếp lại;
Trang 23- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ TN&MT về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ TN&MT hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ TN&MT hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ TN&MT hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 do Bộ TN&MT ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT ban hành quy định bổ sung về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 09/2011/TT-BTNMT ngày 31/03/2011 của Bộ TN&MT quy định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách Nhà nước về đo đạc đất đai, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ TN&MT quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg năm 2011 do Thủ tướng Chính phủ ban hành về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
- Ngày 01/01/2012 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành
Trang 24- Một số văn bản của địa phương như: Quyết định số 4505/2007QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định số 1178/2011QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định số 1179/2011QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
Nhìn chung, các văn bản pháp luật giai đoạn này đã thể hiện phần nào tính tập trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng một phần yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước Tuy nhiên, sau một thời gian áp dụng Luật đất đai năm 2003 cũng vẫn còn bộc lộ một số những tồn tại, hạn chế chưa phù hợp với thực tiễn sử dụng đất ở nước ta và sự phát triển của nền kinh tế thị trường Vì vậy, cần có những sửa đổi, bổ sung để đáp ứng thực tiễn khách quan của sự phát triển
1.1.2.3 Thời kỳ từ 01/7/2014 đến nay
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT, BTNMT ngày 19/05/2004 của Bộ Tài nguyên và môi trường
25/2014/TT Một số văn bản của địa phương như: Quyết định số 1768/QĐ25/2014/TT UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức công nhận đất ở, diện tích tối thiểu được tách thửa của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định số 2778/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cho
Trang 25tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, các nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định số 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh Nhìn chung, các văn bản pháp luật đã được ban hành và điều chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước Đây thực sự là những căn cứ pháp lý quan trọng
để địa phương triển khai thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính đạt kết quả tốt hơn
1.2 Những quy định chung về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
1.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản
15, Điều 3, Luật Đất đai 2013) [14]
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sủ dụng đất; đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất đai có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất
Trang 26Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần
đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 2, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường) [3]
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký
biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường) [3]
* Đăng ký lần đầu được thực hiện khi:
- Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất;
- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN
* Đăng ký biến động được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp
GCNQSDĐ mà có sự thay đổi trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất;
- Có thay đổi về mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất;
- Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;
- Giấy chứng nhận đã cấp bị mất hoặc hư hỏng;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu thay đổi GCN đã được cấp từ trước ngày 10/12/2009;
Riêng các trường hợp người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, nhận khoán các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác và tổ chức cộng đồng dân cư giao để quản lý thì không được đăng ký quyền sử dụng đất
Trang 27- Đăng ký biến động với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ được xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp trong các trường hợp:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện thế chấp, góp vốn mà không hình thành pháp nhân mới;
+ Chuyển quyền từ hình thức cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện;
+ Các trường hợp thay đổi: Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản được phép đổi tên, giảm diện tích do sạt lở, người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền
sở hữu tài sản gắn liên với đất vào GCN đã cấp, thay đổi thông tin về số hiệu thửa đất, đơn vị hành chính nơi có thửa đất, thay đổi về nhà ở và công trình xây dựng trên đất, thay đổi diện tích và nguồn gốc, hồ sơ giao rừng sản xuất, đính chính nội dung ghi trên giấy chứng nhận đã cấp có sai sót do việc in hoặc cấp GCN mà người được cấp GCN không đề nghị cấp mới
1.2.1.1 Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công trình tín ngưỡng);
- Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế và pháp nhân Việt Nam);
Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong trường hợp:
- Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Trang 28- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng dất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, nhận khoán của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác
để sử dụng và trường hợp tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì không thực hiện quyền sử dụng đất
1.2.1.2 Người chịu trách nhiệm việc đăng ký quyền sử dụng đất
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký QSDĐ là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất Người chịu trách nhiệm việc việc đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước , tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;
- Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước dối với việc sử dụng đất của đơn vị mình;
- Chủ tịch UBND xã, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng khác của địa phương;
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
Trang 29- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình;
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình;
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó Những người chịu trách nhiệm đăng ký QSDĐ đều có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật
1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.2.1 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [14]
Trang 301.2.2.2 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy CNQSDĐ là kết quả của quá trình tổ chức đăng ký đấy đai Hiện nay GCN đang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ
- Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được cấp theo Luật Đất đai 1993, do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tai Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 GCN có hai loại màu: GCN màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và GCN màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở TN&MT tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương);
- Loại thứ ba: GCNQSDĐ được cấp theo các quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định
số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số BTNMT Giấy có hai loại màu: GCN màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và GCN màu trắng lưu tại Phòng TN&MT cấp huyện;
24/2004/QĐ Loại thứ tư: GCNQSDĐ được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ24/2004/QĐ CP ngày 19/10/2009 vầ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 được gọi là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCN là một tờ có 4 trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen
1.2.2.3 Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ
Người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, Điều 99 của Luật Đất đai 2013 Cụ thể:
Trang 31“1 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất
2 Chính phủ quy định chi tiết Điều này.” [14]
1.2.3 Hồ sơ địa chính
Thành phần hồ sơ địa chính theo Điều 4, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau:
“1 Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:
a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
Trang 32b) Sổ địa chính;
c) Bản lưu Giấy chứng nhận
2 Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có: a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy” [14]
1.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ
sơ địa chính của một số nước trên thế giới
1.3.1 Tại Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hồ sơ địa chính Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất Công tác cấp GCNQSDĐ tại
Mỹ sớm được hoàn thiện Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định [9]
1.3.2 Tại Pháp
Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân Nước Pháp đã thiết lập được
hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai) Nhờ hệ thống này mà họ
có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp GCNQSDĐ mà họ tiến hành quản
lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm: các chứng thư bất động sản và sổ địa chính Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất
kỳ bất động sản nào cần đăng ký [9]
Trang 331.3.3 Tại Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCNQSDĐ ở Thái Lan được chia làm 3 loại:
- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ
- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh
- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng
Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ Đối với trường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các Quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ [9]
1.4 Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn cả nước và tỉnh Quảng Ninh
1.4.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước
Theo thống kê của Tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo của Bộ TN&MT, tình hình cấp GCN cho các loại đất trong cả nước đến tháng 12/2013 như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 19.205.000 GCN tương ứng với diện tích 8.692.000 ha, đạt 88,6% diện tích cần cấp
- Đất lâm nghiệp đã cấp được 1.934.000 GCN tương ứng với diện tích 11.871.000 ha, đạt 97,8% diện tích cần cấp
- Đất nuôi trồng thủy sản đã cấp được 1.067.748 GCN tương ứng với diện tích 578.945 ha, đạt 83,8% diện tích cần cấp
- Đất ở nông thôn đã cấp được 12.670.000 GCN tương ứng với diện tích 507.000 ha, đạt 92,9% diện tích cần cấp
- Đất ở đô thị đã cấp được 5.234.000 GCN tương ứng với diện tích là 126.000
ha, đạt 94,4% diện tích cần cấp
- Đất chuyên dùng đã cấp được 242.000 GCN tương ứng với diện tích 563.000
ha, đạt 78,2%diện tích cần cấp
Trang 34- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đã cấp được 18.877 GCN tương ứng với diện tích là 11.298 ha, chiếm 82,3% diện tích cần cấp [29]
Nhìn chung việc cấp GCN đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, đã thực hiện cải cách hành chính trong nhiều khâu đặc biệt, nhiều địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian cấp GCN Có được kết quả này là do: Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật , thực hiện cơ chế “một cửa” trong việc giải quyết các thủ tục hành chính của Nhà nước, công tác cấp GCN gắn với lợi ích thiết thực của người dân nên được người dân ủng hộ
Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm, không đạt được tiến độ theo mục tiêu, nhất là đất chuyên dùng và đất ở đô thị Lượng GCN đã ký chưa trao cho người được cấp ở một số địa phương còn tồn đọng nhiều; việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn chậm, thiếu đồng bộ, hiệu quả sử dụng chưa cao; việc cập nhật, chỉnh lý biến động
hồ sơ địa chính chưa được thực hiện đầy đủ và thường xuyên theo quy định Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do:
- Kinh phí đầu tư cho công tác này còn thấp, địa bàn dàn trải;
- Thủ tục cấp giấy chứng nhận ở một số địa phương chậm được cải cách, còn phức tạp, chưa đúng quy định; thời gian thực hiện thủ tục nhiều trường hợp còn kéo dài; tình trạng gây phiền hà, nhũng nhiễu trong quá trình cấp giấy chứng nhận vẫn còn ở một số nơi, gây bức xúc trong dư luận
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương còn rất thiếu cán bộ chuyên môn, phương tiện kỹ thuật và các điều kiện làm việc cần thiết khác cho việc thực hiện nhiệm vụ, nhất là các huyện miền núi, trung du và đồng bằng Bắc Bộ
- Việc đo đạc lập bản đồ địa chính còn chậm, nhiều địa phương chưa có bản
Trang 35đai Tuy nhiên, công tác lập HSĐC chưa đầy đủ và chưa được triển khai trên diện rộng Đối với các tỉnh vùng sâu vùng xa, biên giới hải đảo, công tác lập HSĐC còn gặp nhiều khó khăn do thiếu thốn về kinh phí, địa hình hiểm trở, giao thông không thuận lợi, thiếu thiết bị kỹ thuật, đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn chưa cao
1.4.2 Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
Quảng Ninh được đánh giá là một trong những tỉnh đi đầu trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đầu năm 2013, Quảng Ninh là một trong 22 tỉnh có
tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thấp của cả nước Trước tình hình đó, ngày 16-1-2013, Ban Thường vụ Tỉnh uỷ đã họp bàn và thống nhất ban hành Chỉ thị số 15-CT/TU về tăng cường lãnh đạo công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Sau hơn 1 năm thực hiện Chỉ thị, công tác này có chuyển biến rõ rệt, trong đó nhiều địa phương đạt kết quả cao như Đầm Hà, Hải Hà, Bình Liêu, Hạ Long, Đông Triều…
Theo số liệu thống kê từ Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), đến ngày 31-12-2013 tỉnh đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCNQSDĐ đối với trên 95% diện tích đủ điều kiện cấp Cụ thể: Về đất ở đô thị, toàn tỉnh đã cấp được 185.455 giấy với diện tích 5.342,79ha, đạt 91,11% diện tích cần cấp, đạt 95,05% diện tích đủ điều kiện cấp; đất ở nông thôn, đã cấp được 119.667 giấy với diện tích 3.657,6ha, đạt 91,85% diện tích cần cấp, đạt 97,92% diện tích đủ điều kiện cấp; đất chuyên dùng
đã cấp được 5.784 giấy với diện tích 20.013ha, đạt 86,36% diện tích cần cấp, đạt 96,17% diện tích đủ điều kiện cấp; đất sản xuất nông nghiệp, đã cấp được 106.350 giấy với diện tích 42.391,62ha, đạt 93,68% diện tích cần cấp, đạt 96,8% diện tích đủ điều kiện cấp; đất lâm nghiệp, đã cấp được 38.622 giấy với diện tích 304.004,04ha, bằng 91,56% diện tích cần cấp, đạt 96,16% diện tích đủ điều kiện cấp Cùng với đó, tỉnh cũng đã tập trung tháo gỡ nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách, vì vậy đã giải quyết được nhiều hồ sơ tồn đọng trong nhiều năm qua [28]
Để có được kết quả này, ngay sau khi Chỉ thị 15 được ban hành, cả hệ thống chính trị từ tỉnh đến cơ sở đã tích cực vào cuộc UBND tỉnh đã quyết liệt chỉ đạo, thường xuyên kiểm điểm tiến độ, kịp thời giải quyết những vướng mắc, đồng thời
Trang 36phê bình, nhắc nhở các địa phương có tỷ lệ cấp giấy đạt thấp để đẩy nhanh tiến độ Các ngành của tỉnh tích cực hướng dẫn các nội dung liên quan đến chuyên ngành Hầu hết các nội dung vướng mắc đều có văn bản chỉ đạo, hướng dẫn ngay trong 1 tuần kể từ khi nhận được đề nghị của địa phương Các địa phương đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo, huy động mọi nguồn lực cho công tác cấp giấy, ưu tiên kinh phí phục
vụ công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, tăng cường cán bộ của văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất xuống cấp xã để xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận… Với
sự nỗ lực đó, kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn tỉnh trong năm 2013
đã tăng 7,8 lần so với năm 2012 và Quảng Ninh được Bộ TN&MT tặng cờ đơn vị dẫn đầu và bằng khen trong công tác cấp GCNQSDĐ
Mặc dù kết quả chung về cấp giấy chứng nhận các loại đất trên địa bàn tỉnh đạt tỷ lệ cao và hoàn thành theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ (đạt tối thiểu 85% diện tích các loại đất cần cấp giấy hoặc đạt 95% trường hợp đủ điều kiện cấp giấy), nhưng diện tích còn tồn đọng chưa được cấp giấy của 5 loại đất chính trên địa bàn tỉnh đến nay vẫn còn khá lớn Chính bởi vậy, để hoàn thành mục tiêu đề ra là diện tích và số giấy đủ điều kiện cấp của tổ chức đạt 100%; diện tích và số giấy đủ điều kiện cấp của hộ gia đình, cá nhân đạt 99%, tỉnh đã và đang có nhiều giải pháp tích cực để thực hiện Cụ thể: sẽ tăng cường rà soát, thống kê chi tiết các trường hợp tồn đọng để giải quyết; đẩy mạnh kiểm tra, chỉ đạo giải quyết những vướng mắc, tháo gỡ kịp thời khó khăn trong quá trình thực hiện ở địa phương Những vướng mắc lớn, vượt thẩm quyền sẽ tổng hợp xin ý kiến chỉ đạo giải quyết của Bộ TN&MT Cùng với đó, tăng cường đầu tư kinh phí cho công tác quản lý đất đai, trước hết là công tác đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, xây dựng hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu đất đai nhằm tăng cường quản lý đất đai một cách công khai, minh bạch, tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại; trước mắt ưu tiên cho các xã, huyện còn nhiều khó khăn, các xã đã dồn điền, đổi thửa cần cấp đổi giấy chứng nhận Thực hiện tốt việc quản lý biến động đất đai ở các cấp nhằm hạn chế
và tiến tới chấm dứt tình trạng người sử dụng đất tự ý làm biến động đất đai mà không làm thủ tục theo quy định
Trang 37Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:
- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
- Các cơ quan, tổ chức theo dõi giám sát và thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính
Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập hồ
sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011 - 2015 gồm: Giai đoạn thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 từ năm 2011 đến hết tháng 6/2014 và giai đoạn thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013 từ tháng 7/2014 đến hết năm 2015
2.3 Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ
- Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ
- Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh qua 2 giai đoạn: Giai đoạn thực hiện theo luật 2003 và giai đoạn thực hiện theo luật 2013
- Đánh giá chung về tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ và tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trang 38- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ
2.4 Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
Số liệu, tài liệu có sẵn được thu thập tại các cơ quan quản lý, các đơn vị nghiên cứu khoa học như các Trường Đại học, các Viện nghiên cứu, các phòng ban chức năng của Sở TNMT, Phòng TNMT, phòng thống kê
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra số liệu sơ cấp được thực hiện bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp bằng các bộ câu hỏi và hệ thống bảng biểu đi kèm (PRA) Đối tượng điều tra là cán
bộ quản lý và người dân, những người có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn, trong đó:
Điều tra 20 cán bộ quản lý bằng 20 phiếu phỏng vấn
Điều tra hộ gia đình, cá nhân thông qua việc chọn xã để điều tra Căn cứ vào điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội đặc trưng của các xã trong huyện để phân loại theo các nhóm xã khác nhau, chúng tôi tiến hành chọn các xã như sau:
- Nhóm 1: Những xã, thị trấn khu vực trung tâm huyện, có điều kiện kinh tế xã hội phát triển hơn Tiến hành điều tra 02 xã, mỗi xã 50 hộ gia đình, cá nhân
- Nhóm 2: Những xã miền núi xa trung tâm, có địa hình phức tạp, giao thông
đi lại khó khăn, có điều kiện kinh tế xã hội phát triển chậm hơn Tiến hành điều tra
02 xã, mỗi xã 50 hộ gia đình, cá nhân
2.4.3 Phương pháp chuyên gia
- Tham khảo ý kiến của những nhà khoa học và các nhà chuyên môn am hiểu
về vấn đề nghiên cứu, làm sáng tỏ những vấn đề chưa hiểu trong nghiên cứu
2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu, phân tích và đánh giá
- Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu: Phương pháp này sử dụng để xử lý, tổng hợp toàn bộ số liệu thu thập được từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu trên từng vị trí, địa bàn và khu vực
- Phương pháp so sánh, đánh giá: Sử dụng để so sánh các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến kết quả nghiên cứu, nhằm đánh giá việc thực hiện công tác
Trang 39đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện qua từng thời điểm cụ thể, qua đó nhận ra được những ưu điểm và tồn tại để đề xuất giải pháp phù hợp với yêu cầu thực tiễn của huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh
Trang 40Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ
3.1.1 Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý
Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía tây tỉnh Quảng Ninh, cách trung tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía nam, với toạ độ địa lý từ 20054’47” đến 21015’ vĩ độ bắc và từ 106050’ đến 107015’ kinh độ đông, có phía Bắc giáp huyện
Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh và huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang; Phía Nam giáp vịnh Cửa Lục - thành phố Hạ Long; Phía Đông giáp thành phố Cẩm Phả, Phía Tây giáp thành phố Uông Bí và thị xã Quảng Yên [16]
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ
