Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐỖ HẢI ÂU

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH THỦY, TỈNH PHÚ THỌ

GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017

ĐỖ HẢI ÂU

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH THỦY, TỈNH PHÚ THỌ

GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày 22 tháng 09 năm 2017

Tác giả luận văn

Đỗ Hải Âu

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn TS Nguyễn Thanh Hải đã tận tình hướng

dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND huyện Thanh Thủy, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày 22 tháng 09 năm 2017

Tác giả luận văn

Đỗ Hải Âu

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.1 Quyền sở hữu 6

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 7

1.1.3 Quyền sử dụng đất 8

1.1.4 Cơ sở hình thành thị trường đất đai 9

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 10

1.2.1 Các văn bản Luật 10

1.2.2 Các văn bản dưới luật của Chính phủ 10

1.2.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành của các Bộ, Ngành 11

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 12

1.3.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 12

1.3.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 23

2.3 Nội dung nghiên cứu 23

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy,

tỉnh Phú Thọ 23

2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ 23

2.3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 23

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ 24

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy 24

2.4 Phương pháp nghiên cứu 24

2.4.1 Phương pháp thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp 24

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25

2.4.3 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 25

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ 26

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 28

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy 30

3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ 31

3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 32

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 32

3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết về quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý đất đai tại huyện Thanh Thủy 47

3.3.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 50

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền SDĐ 53

3.4.1 Ảnh hưởng của giá đất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất 53

3.4.2 Ảnh hưởng của quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất 54

3.4.3 Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến việc thực hiện quyền sử dụng đất 56

3.4.4 Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất 57

3.4.5 Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất 58

3.4.6 Ảnh hưởng của một số yếu tố đến quyền SDĐ qua kết quả điều tra 58

3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy 59

3.5.1 Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy 59

3.5.2 Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy 59

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63

1 Kết luận 63

2 Kiến nghị 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của huyện Thanh Thủy 31

Bảng 3.2: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở 34

Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất ở tại huyện Thanh Thủy từ năm 2012 - 2016 37

Bảng 3.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại huyện Thanh Thủy từ năm 2012 - 2016 40

Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại huyện Thanh Thủy từ năm 2012 - 2016 44

Bảng 3.6: Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ 47

Bảng 3.7 Danh mục một số khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 55

Bảng 3.8 Danh mục quy hoạch khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính 55

Bảng 3.9 Dân số huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016 57

Bảng 3.10 Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ 58

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ tổng thể huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ 26 Hình 3.2 So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của huyện Thanh Thủy 35 Hình 3.3: Kết quả tặng, cho quyền sử dụng đất 38 Hình 3.4: Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại

huyện Thanh Thủy 42 Hình 3.5 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy

giai đoạn 2012 - 2016 45

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại Nó bao gồm mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số,

sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp Chính vì vậy việc quản lý và

sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của Thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng

Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng

mở rộng các quyền cho người sử dụng đất

Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân

sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện

công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam

Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Huyện Thanh Thủy là một huyện miền núi nằm ở phía Đông của tỉnh Phú Thọ gồm 01 thị trấn và 15 xã Tổng diện tích tự nhiên của huyện 11.175,11 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội của huyện [24] Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đạt một số kết quả nhất định đặc biệt là khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động Văn phòng còn gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, trình độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu cầu Đồng thời do chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân

bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở trên địa bàn huyện vẫn còn diễn ra

Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 - 2016”

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 - 2016 nhằm đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất tại đại bàn huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hương đến việc thực hiện quyển sử dụng đất của người sử dụng đất

- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá

trình thực thi quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Thanh Thủy

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt

là việc thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai, khắc phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

1.1.1 Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt Như vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu,

sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động

là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối.[11]

1.1.2 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước

ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai

và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu

Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển

nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này, bởi

lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất;

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;[11]

Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau:

Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước

với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;

Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có

quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy đủ 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật cho hưởng 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất

Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử

dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao.[11]

1.1.3 Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong lĩnh vực đất đai Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về vai trò của Nhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai trong

cả nước mà còn là đại diện của chủ sở hữu đất đai và có quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ các cơ quan trong bộ máy nhà nước được thực hiện vai trò này; chỉ ra phương thức trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất); quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất.[15]

Tuy nhiên hiện nay, các quy định hiện hành về quản lý nhà nước về đất đai chưa bóc tách nội dung thuộc vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của chủ sở hữu đất đai và quyền của người sử dụng đất Vì vậy, các hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và thủ tục hành chính về đất đai bị chồng chéo, trùng lặp, gây phiền toái cho người sử dụng đất, điển hình là

trong vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.4 Quyền sở hữu

a) Theo điều 186 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” [11]

b) Các hình thức sở hữu về đất đai/bất động sản:

- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân)

c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê,

để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án

đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án [11]

1.1.5 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, trong mọi

xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác

và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý", do đó người dân (tư nhân) chỉ được công nhận quyền sử dụng đất đai và được thực hiện các quyền và nghĩa vụ quy định tại Luật Đất đai năm 2013 với tư cách người sử dụng đất.[12]

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” [15]

Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 đã bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là

tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện.[16]

1.1.6 Quyền sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15] Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là 02 hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng đất khi hết thời hạn thuê

- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay

1.1.7 Cơ sở hình thành thị trường đất đai

Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua, bán và cho thuê đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với nó, tại đó người mua (thuê) và người bán (cho thuê) đất đai tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả đất đai Quá trình hình thành như sau:

- Thời kỳ trước 1986: cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản lý đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản chưa hình thành;

- Thời từ 1986 đến 2001: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN; chế độ quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đất đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh

doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở; thịtrường quyền sử dụng đất chưa hình thành, thị trường bất động sản: nhà ở, được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất; [14]

- Thời từ 2001 đến nay: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị trường quyền sử dụng đất; người sử dụng đất có 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai 2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005); chế

độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành thịtrường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn); thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô thị phát triển mạnh; thị trường đầu

tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển [15]

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Cơ sở pháp lý của đề tài là các văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến công tác xác định và xử lý vi phạm Luật đất đai bao gồm:

1.2.2 Các văn bản dưới luật của Chính phủ

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử dụng đất và Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 của Thủ tuớng Chính phủ

về việc ban hành Quy chế thực hiện theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

1.2.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành của các Bộ, Ngành

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT ngày 28/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Ban hành Quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

sử dụng đất

- Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu

và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn)

Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân [8]

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một

số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm [7]

Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên

1.3.1.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

a) Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào [7]

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA)

b) Cộng hoà Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi [7]

c) Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,

bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án

sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng

ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)[8]

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà

án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên

và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được

chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:

Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được

xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá [8]

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo

đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

1.3.1.2 Một số nước trong khu vực

a) Malaixia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng

ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp [2]

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

b) Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể: [2]

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

1.3.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong

đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước [1], [5]

Theo bài báo “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động

sản” của Đào Trung Chính (2005) [5] cho biết: Các quy định về giao đất, cho thuê

đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần

sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế

“xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử,

có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội [5]

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

a, Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:

Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau

để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân.[4]

b, Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện

có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp [4]

c, Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước [4]

d, Về tình hình thừa kế QSDĐ:

Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống

“cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có

sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó

đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ

e,Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ:

Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai

f, Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ:

Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.[4]

g, Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.[4]

1.3.2 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

1.3.2 1 Bài học về định giá đất

- Nhà nước cần phải định giá đất sát với thị trường để điều tiết các lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản khi có những hoạt động như đền bù, giải tỏa, v.v diễn ra và phải luôn cập nhật nó khi thị trường có biến đổi.Nhờ có giá sát thị trường nhà nước mới có những kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình

Người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường N hờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả cao Sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước Các ách tắc trong giải tỏa sẽ dễ khai thông vì nguyên nhân quan trọng nhất khiến tiến độ giải tỏa mặt bằng chậm là do giá cả đền bù không sát giá thị trường N ghĩa là những thông tin tạo thành thành quả của người dân không được

mã hoá đầy đủ đúng đắn bằng cơ chế thị trường khách quan mà lại bằng những áp đặt hạn hẹp chủ quan của người quản lý Những mâu thuẫn xoay quanh việc áp đặt giá cả này sẽ không chỉ là vấn đề kinh tế (quy hoạch treo) mà còn tiềm Nn những mâu thuẫn xã hội với những hệ quả phức tạp

- Mặt khác nếu giá đất cách xa giá thị trường thì sẽ có một lượng lớn những thông tin về đất đai thể hiện bởi khoảng cách giữa hai loại giá không được mã hoá

để nhà nước quản lý Đây là kẽ hở chứa đựng các thông tin thành một lượng quá lớn

về tiền, tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng trong quản lý đất đai

1.3.2.1 Bài học về cơ chế vận hành

Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước với thị trường đất đai phải qua cơ chế đảm bảo thị trường vận hành theo các quy luật của thị trường như quy luật về cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh Cơ chế thị trường bao gồm một hệ thống như giá cả, đánh thuế tỷ lệ lợi nhuận và rủi ro được sử dụng bởi thị trường để tự điều chỉnh và bởi chính quyền để điều hòa tổng thể Các nhà hoạch định chính sách phải nắm thật chắc các quy luật này để ban hành các giải pháp quản lý đúng đắn phù hợp Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền cần phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường

Để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần phải cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ: như phát triển hệ thống đăng ký đất các giải pháp đổi mới của chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất hiện đại

1.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại tỉnh Phú Thọ

Tỉnh Phú Thọ có vị trí thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng trên tuyến đường huyết mạch nối liền Hà Nội với các tỉnh lân cận Chính vì vậy mà việc quản

lý hành chính và đặc biệt là việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết,

nó được đặt lên làm nhiệm quan trọng hàng đầu Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của lãnh đạo tỉnh, sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND các huyện tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả Trong đó, phải kể đến công tác thực hiện các quyền QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động thực hiện các QSDĐ trên địa bàn toàn tỉnh diễn ra sôi động hơn Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác thực hiện các quyền QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện quyền QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác thực hiện các quyền QSDĐ Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới quyền QSDĐ [4]

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện quyền sử dụng đất của các

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn huyện

Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

- Phạm vi thời gian: Đề tài đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của

các hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016

- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu quyền sử dụng đất của các hộ gia

đình, cá nhân địa bàn 01 thị trấn và 04 xã của huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm

2012 đến năm 2016

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm nghiên cứu: trên địa bàn huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

- Thời gian nghiên cứu: từ tháng 7 năm 2016 đến tháng 7 năm 2017

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

- Điều kiện tự nhiên

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

2.3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016

2.3.3.1 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016

- Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ;

- Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ;

- Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ;

- Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ;

- Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ;

- Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ;

- Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ;

- Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết về quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản

lý đất đai tại huyện Thanh Thủy

2.3.3.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2012 - 2016

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

- Ảnh hưởng của giá đất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của quy hoạch đến việc thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến việc thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến việc thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của thuế đến việc thực hiện quyền sử dụng đất

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Thanh Thủy; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Thủy

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường

Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND huyện Thanh Thủy và các phòng ban chuyên môn

Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Thanh Thủy do Trung tâm phát triển quỹ đất và ban giải phóng mặt bằng huyện Thanh Thủy cung cấp

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

*Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Do việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở khu vực đô thị, các vùng ven đô

và vùng thuần nông có những đặc thù khác nhau Vì vậy địa điểm nghiên cứu được lựa chọn là thị trấn Thanh Thủy và 04 xã: Hoàng Xá, Xuân Lộc, Phượng Mao, Đào

Xá Việc lựa chọn các địa điểm nghiên cứu này dựa trên đặc điểm về vị trí địa lý, các điều kiện về tự nhiên, kinh tế - xã hội và theo tiềm năng phát triển của từng vùng

* Phương pháp điều tra

- Đối tượng được điều tra bao gồm các cán bộ làm công tác quản lý đất đai ở huyện và các xã, thị trấn; các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Điều tra bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp thông qua phiếu điều tra được lập sẵn Tổng số phiếu điều tra là 180 phiếu, trong đó 30 phiếu dành cho cán bộ quản lý đất đai, 150 phiếu điều tra người dân chia đều cho 05 xã, thị trấn, mỗi xã, thị trấn 30 phiếu

- Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất được đánh dấu theo thứ tự ưu tiên, người dân và cán bộ địa chính sẽ cho điểm các yếu tố từ 1 đến 5 Kết quả tổng hợp từ phiếu sẽ cho biết thứ tự các yếu tố có ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân

2.4.3 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng, cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên

và Môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là xã, từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm Excel

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thanh Thủy là huyện miền núi nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Phú Thọ có 15 đơn vị hành chính: Xuân Lộc, Đào Xá, Thạch Đồng, Tân Phương, TT Thanh Thủy, Bảo Yên, Sơn Thủy, Đoan Hạ, Hoàng Xá, Đồng Luận, Trung Thịnh, Trung Nghĩa, Phượng Mao, Yến Mao và Tu Vũ (gồm 14 xã và 1 thị trấn) với tổng diện tích tự nhiên là 11.175,11 ha [24]

Hình 3.1 Sơ đồ tổng thể huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

Thanh Thủy không có đường sắt, Quốc lộ đi qua nhưng có hệ thống đường giao thông liên tỉnh, huyện, xã rất thuận lợi với tổng chiều dài trên 650 km Ngoài tuyến Tỉnh lộ 316 (Trung Hà - Bến Ngọc), Tỉnh lộ 317 (Trung Hà - Hòa Bình); đường liên huyện Thanh Thủy - Thanh Sơn - Tam Nông, trên địa bàn huyện còn có hàng chục con đường liên xã, liên thôn như Tu Vũ - Yên Lãng (Thanh Sơn), Đồng Luận - Tu Vũ, Đồng Luận - Hoàng Xá- Thắng Sơn (Thanh Sơn), Trung Nghĩa - Cầu

Mè (Thanh Sơn), Sơn Thủy - Cự Đồng (Thanh Sơn), Thạch Đồng - Đào Xá - Xuân Lộc - Thượng Nông (Tam Nông), Đào Xá - Dị Nậu (Tam Nông), thị trấn Thanh Thủy - Bảo Yên Những con đường này là huyết mạch giao thông trong việc giao lưu, trao đổi hàng hóa giữa các địa phương trong và ngoài huyện rất thuận lợi, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, ổn định an ninh- quốc phòng

3.1.1.2 Tài nguyên thiên nhiên

Thanh Thủy là vùng đất dốc, nguồn tài nguyên khoáng sản khá như: Than bùn, than nâu ở Phượng Mao, Tu Vũ, Trung Nghĩa; mỏ sắt ở Đào Xá; Caolin, penspat ở Tân Phương, thị trấn Thanh Thủy, Sơn Thủy, Hoàng Xá; nước khoáng nóng ở thị trấn Thanh Thủy; đất sét ở Yến Mao Qua khảo sát, nghiên cứu của các nhà khoa học đã đánh giá khu nước khoáng nóng Thanh Thủy là một trong 7 mỏ nước khoáng có chứa hàm lượng nguyên tố vi lượng cao và có khả năng chữa một

số bệnh Các yếu tố này là tiền đề để huyện phát triển [24]

3.1.1.3 Khí hậu

Thanh Thủy mang những nét điển hình của khí hậu nhiệt đới gió mùa, lượng bức xạ dồi dào, mùa Đông lạnh, cuối mùa Đông bắt đầu ẩm ướt với hiện tượng mưa phùn đặc sắc Nói chung khí hậu ôn hòa, không xảy ra nhiệt độ quá thấp trong mùa Đông và cũng ít gặp thời tiết nóng gay gắt trong mùa hè [24]

3.1.1.5 Cảnh quan môi trường

Thanh Thủy là nơi có nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, là nơi lưu giữ và giáo dục truyền thống dựng nước và giữ nước của dân tộc cho các thế hệ mai sau Là nơi

có nhiều tiềm năng để phát triển ngành dịch vụ du lịch kết hợp với tâm linh, tín ngưỡng Bên cạnh đó việc phát triển kinh tế xã hội nhất là việc phát triển công nghiệp hiện nay đã làm cho môi trường sống (không khí, nước, tiếng ồn…) của hầu hết các khu vực trên địa bàn huyện bị ô nhiễm Các giải pháp đưa ra hiện nay như tăng cường diện tích cây xanh cách ly khu vực sản xuất, xử lý nước, khói bụi trước khi thải ra môi trường, phủ xanh đất trống, đồi trọc… đã hạn chế được phần nào mức độ ô nhiễm

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

- Thu nhập bình quân đầu người trên năm đạt 24,3 triệu đồng/năm

Cơ cấu kinh tế của huyện trong những năm qua đã có sự chuyển dịch và tăng nhanh tỷ trọng sản xuất của ngành Công nghiệp - Xây dựng và dịch vụ thương mại, giảm dần tỷ trọng của ngành nông nghiệp

3.1.2.2 Dân số, lao động và việc làm

- Theo số liệu thống kê dân số toàn huyện năm 2016 là 125.888 người Được phân bố ở 15 xã và 1 thị trấn Dân số đô thị 69.473 người, dân số nông thôn 61.892 người Dân số của huyện có sự phân bố không đều và phân bố khá rõ là tập trung nhiều ở các khu trung tâm, thưa dân ở các xã

- Năm 2016 số người trong độ tuổi lao động toàn huyện là 65.746 người chiếm 49,0% tổng dân số Lao động của toàn huyện có sự chuyển dịch tích cực đó

là tăng dần lao động trong các ngành công nghiệp xây dựng, dịch vụ thương mại, giảm dần lao động ngành nông lâm nghiệp Số lao động hàng năm được giải quyết

việc làm trung bình từ 2,5 - 3,0 nghìn lao động, tỷ lệ lao động qua đào tạo chiếm 52%.[24]

3.1.2.3 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Huyện Thanh Thủy có hệ thống giao thông đô thị khá hợp lý và thuận tiện bao gồm: đường thủy, đường bộ tạo ra thế mạnh để phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội một cách đa dạng và phong phú Trên địa bàn huyện hiện nay có các tuyến đường chính như: đường Nguyễn Tất Thành, đường Công Nhân, đường Nguyễn Huệ… Hệ thống tuyến đường chính này nối từ đầu bên này sang bên kia huyện tạo điều kiện thuận lợi trong giao lưu buôn bán Đối với giao thông đường thủy: Trên địa bàn huyện hiện nay có 2 tuyến giao thông đường thủy chạy qua là tuyến chạy qua sông Hồng và tuyến chạy qua sông Lô

Huyện hiện nay đã có nhà máy nước với công suất thiết kế là 40.000

m3/ngày.đêm Hiện nay trong toàn huyện mới cấp nước được cho các phường và một số xã, còn một số xã nước sạch dùng cho sinh hoạt của nhân dân vẫn còn thiếu Huyện đã có hệ thống thoát nước hoàn chỉnh cho các phường nhưng còn với các

xã thì hệ thống thoát nước còn yếu kém Nguồn cấp điện cho huyện Thanh Thủy hiện tại được lấy từ các trạm biến áp 110KV Thụy Vân và 220KV Chu Hóa Huyện đã triển khai cải tạo, nâng cấp hệ thống trạm và lưới điện sinh hoạt Các đường phố chính của huyện và một số ngõ chính ở các phường trung tâm cơ bản đã được đầu tư hệ thống điện chiếu sáng công cộng

3.1.2.4 Y tế, văn hóa, giáo dục, bưu chính viễn thông

- Công tác chăm sóc sức khỏe cho nhân dân luôn được huyện quan tâm và đầu tư nâng cấp Hiện tại trên địa bàn huyện Thanh Thủy có bệnh viện thị trấn, trung tâm y tế cùng rất nhiều cơ sở y tế được phân bố ở các phường (xã)

- Song song với vấn đề chăm sóc sức khỏe, huyện cũng luôn quan tâm đến vấn đề giáo dục Hiện nay, các trường học trên địa bàn huyện hầu hết đều đạt chuẩn quốc gia

- Bên cạnh đó, các vấn đề về văn hóa, thể dục thể thao, bưu chính viễn thông,

vệ sinh môi trường - công viên cây xanh cũng luôn được huyện quan tâm, đầu tư, nâng cấp, cải tạo nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của nhân dân

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy

Huyện Thanh Thủy được thiên nhiên ưu đãi có cả đồng bằng, rừng núi thuận lợi cho đầu tư phát triển công nghiệp, nông nghiệp, giao thông, cùng những điều kiện lý tưởng về khí hậu và hình sông thế núi thuận lợi cho phát triển du lịch, dịch vụ

Bên cạnh những thuận lợi đó, thành phố cũng còn một số khó khăn như: Địa hình ở những nơi trũng thấp khi mùa mưa đến thường xảy ra tình trạng ngập úng cục bộ gây khó khăn cho người dân sinh hoạt cũng như sản xuất Về sản xuất,

có sự chênh lệch, không đồng bộ giữa các phường (xã), thiếu vốn để duy trì sản xuất và mở rộng các làng nghề, dư thừa nhiều lao động nông nghiệp với trình độ thấp Đặc biệt, trên địa bàn huyện còn tập trung nhiều cơ sở đào tạo, đây là lợi thế nhưng cũng gây ra những thách thức, khó khăn trong công tác quản lý và các vấn đề liên quan đến xã hội khác…

Nhu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng, nhất là cơ sở hạ tầng ở khu vực

đô thị hoá và các huyện sẽ tiếp tục được gia tăng trong những năm tới Đây cũng là

áp lực lớn trong việc giành quỹ đất để mở rộng, nâng cấp, cải tạo và xây dựng mới các tuyến đường cũng như các công trình công cộng trên địa bàn Dự kiến quỹ đất này cũng không nhỏ

Diện tích đất nông nghiệp của huyện ngày càng giảm do phát triển các khu công nghiệp, đô thị hoá, giao thông gây nên áp lực lớn trong việc sử dụng quỹ đất

để sản xuất nông nghiệp, đòi hỏi phải bố trí đất nông nghiệp phù hợp và thuận tiện trong việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi theo hướng sản xuất hàng hoá, khai thác được hết những lợi thế của huyện, bố trí xây dựng những vùng sản xuất hàng hoá tập trung

3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của huyện Thanh Thủy

(ha)

Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 11.175,11 100

3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 98,55 0,88

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Thủy)