Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)

Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)v

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI

GIAI ĐOẠN 2011-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI

GIAI ĐOẠN 2011-2015

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền

THÁI NGUYÊN - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Các thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng đào tạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Thái Nguyên, tháng 09 năm 2016

Học viên

Đỗ Ngọc Hải

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của thầy giáo hướng dẫn, cơ quan chủ quản Tôi xin chân thành cảm ơn:

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin gửi lời

cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Điền, những người đã tận tình hướng dẫn tôi

trong suốt quá trình thực hiện đề tài Cảm ơn các thầy cô của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, những người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường

Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016

Tác giả

Đỗ Ngọc Hải

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài kiện 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai 3

1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 5

1.1.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.2 Kinh nghiệm thế giới về mua bán đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

1.2.1 Mỹ 18

1.2.2 Australia 20

1.2.3 Malaysia 21

1.2.4 Singapore 22

1.2.5 Trung Quốc 24

1.3 Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 26

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 26

1.3.2 Cơ sở pháp lý 28

1.3.3 Các tài liệu tham khảo 30

1.3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 30

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG 35

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 35

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36

2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 36

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 37

2.3.5 Phương pháp chuyên khảo 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44

3.1.4 Đánh giá hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Yên Bái 45

3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 51

3.2.1 Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với pháp Luật đất đai 51

3.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 57

3.3 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý

kiến người dân và cán bộ quản lý 60

3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân 60

3.3.2 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý 66

3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 70

3.4.1 Thành tựu 70

3.4.2 Thuận lợi 71

3.4.3 Khó khăn 71

3.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 72

3.4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1 KẾT LUẬN 73

2 KIẾN NGHỊ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận

TDTT : Thể dục – Thể thao

TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

HTX : Hợp tác xã

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Yên Bái 46 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 các phường, xã điều tra 48 Bảng 3.3: Biến động diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái 50 Bảng 3.4 So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái với quy định của pháp luật đất đai 51 Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17 đơn vị

xã, phường trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 58 Bảng 3.6 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 03 đơn vị

xã, phường điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái theo từng năm 59 Bảng 3.7 Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các điểm nghiên cứu tại thành phố Yên Bái 61 Bảng 3.8 Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

giai đoạn 2011-2015 64 Bảng 3.9 Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 65 Bảng 3.10 Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến 67 công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 67

DANH MỤC CÁC HÌNH

Biểu 3.1: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái năm 2015 47 Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 52 Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái 54 Hình 3.4 Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 59 Hình 3.5 Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 03 xã (phường) điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 60

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế

Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh

mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Các quan hệ cung - cầu

và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường “ngầm” Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã

và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi

cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Trước tình hình

đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam

Thành phố Yên Bái là một thành phố trực thuộc tỉnh Yên Bái, một tỉnh nằm ở phía tây bắc của tổ quốc Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh đi qua: Quốc lộ 32, 32C; Đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai Nằm trên tuyến đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc) Với vị trí ở trung độ của các tuyến đường bộ, đường sắt, đường thuỷ Hà Nội - Lào Cai Là đầu mối giao thông của các tuyến đường bộ đi Sơn La, Lai Châu Thành phố cách Lào Cai 149 km về phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông Vì vậy, tuy nằm sâu trong nội địa nhưng thành phố Yên Bái có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với các địa phương trong cả nước Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố Yên Bái phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng Công tác

quản lý và sử dụng đất của thành phố còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục Vậy thị trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề

tài:“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015”

2 Mục tiêu của đề tài kiện

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành phố tốt hơn

- Đánh giá những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong thời gian tới

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm

ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật

Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không

do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về

không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh

lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên

1.1.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau

Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - bất động sản Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác

và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với

tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta

Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị

trường quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Quyền sở hữu

Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 đã khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Cùng với đó, với vai trò chủ

sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như: quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo về đất đai

Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt

Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định

Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình

cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản

Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền sử dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là:

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản Theo đó, khi một tài sản được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản

1.1.2.2 Quyền sử dụng đất

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia Ngoài ý nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định Không chỉ có vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời Chính bởi vậy, nhằmđảm bảo cho việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp

sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất

Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp

1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai

Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức

sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế

và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền

sử dụng đất” Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào người sử dụng đất, người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu Đến đây, có thể thấy rằng quyền

sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể) Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3 quyền năng của mình đó là quyền sử dụng đất Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, bằng giá trị quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình Để đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo Từ đây, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành

Từ những phân tích trên ta có khái niệm: quyền sử dụng đất là chỉ những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế

1.1.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang

sử dụng cho chủ thể mới

Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người

sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng Tiếp đó là Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự sửa đổi năm 2005 đã dành phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 ghi nhận 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa

đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước Luật Đất đai

2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền

sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã

bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất

đó Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

1.1.3.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

a Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã

bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

c Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền

sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

d Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này

e Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho

người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

f Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân

nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

g Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa

có tiền trả ngay Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp

h Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

1.1.3.3 Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc chung về chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691 của Bộ Luật Dân sự 2005, cụ thể:

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo những vấn đề sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất;

- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp vào mục đích khác;

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

b Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải đảm bảo được các điều kiện quy định của Luật đất đai Theo đó, tại điều 106 của Luật đất đai

2003 và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau: thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được

Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải

được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án

- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển

nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích

sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình,

cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình,

cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu

đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,

thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1.1.3.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc

có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định 181

- Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

- Chứng từ nộp tiền thuê đất (trường hợp được thuê đất)

Theo quy định tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 79 và Điều 61 quy định trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày

1.1.3.5 Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Thuế thu nhập cá nhân

Nhà nước ta luôn luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi để người SDĐ thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ của họ Chính vì vậy mà người SDĐ phải nộp thuế chuyển quyền SDĐ khi chuyển nhượng QUYềN Sử DụNG Đ Ngày 22/06/1994 Luật thuế chuyển quyền SDĐ được ban hành nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích SDĐ có hiệu quả, đảm bảo công bằng về nghĩa

vụ nộp thuế của người SDĐ khi chuyển quyền sử dụng đất Do mức thuế quá cao nên trong thực tế, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ; ngày 08/06/2000 CP ban hành Nghị định 19 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ; ngày 23/10/2000 Thông tư 104/2000/TT-TCĐC về việc hướng dẫn thi hành Nghị định 19 ra đời Ngày 21/11/2007 tại kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XII đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân và có hiệu lực từ ngày 1/1/2009; ngày 04/8/2011 Bộ Tài chính ban hành thông tư 113 quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân; Từ khi các Thông tư, Nghị định xuất hiện đã tạo được sự tin cậy cho người SDĐ, đảm bảo sự công bằng và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Căn cứ tính thuế: Thuế chuyển quyền sử dụng đất căn cứ vào diện tích

chuyển quyền, thuế suất và thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất

- Giá đất:do UBND tỉnh quy định trên cơ sở khung giá chung của Chính phủ

- Thuế suất: Thuế thu nhập cá nhân do bên chuyển nhượng phải nộp là 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng Trường hợp giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị theo khung giá nhà nước ban hành thì sẽ áp theo khung giá nhà nước ban hành hoặc 25% mức chênh lệnh giữa giá nhận chuyển nhượng và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi số 71/2014/QH13 ngày

26 tháng 11 năm 2014 áp dụng mức thuế suất tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS là 2% từ ngày 1/1/2015

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định tại Điều 4: Thu nhập cá nhân được miễn thuế bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất

- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất

b Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là một khoản tiền mà người có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tại Điều 7, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ quy định mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà, đất là 0,5% Mức thu này tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nên tương đối phù hợp với khả năng đóng góp của người dân Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính

Mặt khác, theo chính sách lệ phí trước bạ hiện hành, nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng (gồm cả lần đầu và các lần sau) giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ Nhà ở, đất ở của đối tượng có khó khăn như hộ nghèo, người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn

thuộc vùng khó khăn; hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; hộ gia đình,

cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên thì thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

bù đắp các hao tổn mà cơ quan nhà nước phải bỏ ra để thực hiện các công việc theo yêu cầu của người sử dụng đất Lệ phí địa chính không dựa vào giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hay diện tích đất sử dụng

mà tùy từng trường hợp mức thu lệ phí được xác định cụ thể theo thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 2/1/2014 của Bộ Tài chính Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu cụ thể phù hợp với tình hình thực tế của địa phương

1.2 Kinh nghiệm thế giới về mua bán đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Mỹ

Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9 % diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng

lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất

và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi

Mỹ là quốc gia thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate); thị trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường ; chính phủ rất ít can thiệp; nếu tham gia kinh doanh thì chính phủ phải tuân theo luật chơi chung như mọi thành phần tham gia thị trường này Tác dụng quản lý nhà đất của nhà nước thể hiện trên mặt quản lý quy hoạch, qua quy hoạch mà xác định công dụng của các mảnh đất, ấn định trên đó được xây dựng các kiến trúc như thế nào (loại kiểu, chiều cao, mật độ) Nhà nước cũng quản lý những người làm ngành nhà đất bằng cách thực thi chế độ sát hạch phát thẻ làm việc cho các nhà môi giới và kinh doanh mua bán nhà đất, nhân viên định giá nhà đất Một tác dụng khác là nhà nước thu thuế đất đai, nhà ở theo luật Thuế nhà đất là một sắc thuế chính của nhà nước, nhằm kiểm soát việc chiếm dùng bất động sản, ngăn ngừa chiếm đất bừa bãi, chiếm đất tốt, chiếm nhiều đất Thuế nhà đất cũng như thuế tài sản thừa kế ngăn chặn được nạn đầu cơ bất động sản và bảo đảm ngành nhà đất Mỹ hoạt động ổn định Ngoài ra nhà nước thực thi quyền lực cảnh sát nhằm bảo vệ lợi ích của dân chúng Chính quyền không thẩm tra tư cách các công ty kinh doanh nhà đất cũng như không cấp phát chứng chỉ sở hữu nhà đất Khi cần lấy đất của tư nhân để phục vụ lợi ích công, nhà nước phải thỏa thuận với chủ đất Nếu không thỏa thuận được thì nhà nước có quyền đưa ra tòa án xin cưỡng chế trưng dụng (eminent domain) Chỉ được cưỡng chế trưng dụng khi nào tòa án phán quyết cho phép trưng dụng, chủ đất được bồi thường hợp lý và nhà nước ấn định trình tự pháp lý bảo vệ lợi ích của chủ đất

Thị trường bất động sản Mỹ có một số lượng lớn các doanh nghiệp môi giới BĐS, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư Tại các thành phố lớn ở Mỹ đều có hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động

sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service) MLS cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua, bán bất động sản trong khu vực

Khi những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải chia một phần thù lao cho tổ chức đã cung cấp thông tin gốc Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể Việc niêm yết được đại lý kiểm duyệt, sau đó thông tin về bất động sản đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu

1.2.2 Australia

Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật của Anh, theo Luật Chung Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt tâm vào quan điểm chiếm hữu và chứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu

Australia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Australia- DOLA)

Chính quyền Liên bang Australia thu thuế vốn gia tăng đánh vào khoản

chênh lệch về giá khi thực hiện các giao dịch và chỉ áp dụng đối với bất động sản thương mại, không áp dụng với nhà ở của dân cư Chính quyền bang đánh thuế đất (land tax – chỉ tính theo giá trị đất được tính bằng cách lấy giá của bất động sản trừ

đi toàn bộ chi phí đầu tư phát triển) và thuế trước bạ (Stamp duty – mức cao nhất là 5.5% giá trị chuyển nhượng)

1.2.3 Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang nằm trong khu vực Đông Nam Á,

có diện tích gần 330.307 km2, dân số 28,9 triệu người Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc

tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán

Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ

là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền ) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền

bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối

Để quản lý bất động sản hệ thống cơ quan định giá của Malaysia về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện) Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục Dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH

do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn

bộ các hoạt động của cơ quan mình; tại cấp Bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang

có một chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình; tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

Cơ quan định giá bất động sản của Malaysia có chức năng thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước và một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản

1.2.4 Singapore

Singapore là một quốc đảo ở Đông Nam Á với diện tích 682 km2 và thủ đô

là thành phố Singapore Dân số Singapore vào khoảng 4 triệu người với 77% là người Trung Hoa, 14% là người Mã Lai, 8% là người Ấn Độ và 1% là người lai Âu

Á và người có nguồn gốc khác Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản

Hệ thống pháp luật của Singapore gần như hoàn toàn chịu ảnh hưởng của pháp luật Anh, chỉ trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với cộng đồng Hồi giáo,

Ấn Độ giáo và người Hoa chịu sự điều chỉnh của Luật Hồi giáo, Luật Ấn Độ giáo

và phong tục của người Hoa Luật Đất đai của Singapore đồng thời dựa trên pháp luật Anh và pháp luật Australia về đăng ký bất động sản

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể: đất sử dụng để xây nhà ở thời hạn 99 năm, đất sử dụng cho mục đích thương mại thời hạn sử dụng 99 năm, đất sử dụng cho mục đích công nghiệp thời hạn sử dụng 60 năm, đất sử dụng cho mục đích giáo dục thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích tôn giáo thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội thời hạn sử dụng 30 năm, đất nông nghiệp thời hạn sử dụng từ 10 đến 20 năm Ở Singapore để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:

- Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách

Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value - thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định

- Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan

Chính phủ theo chức năng luật định Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề

- Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó Nhà nước không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua và điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất Pháp luật về đăng ký bất động sản của Singapore quy định chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản Luật sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của toà Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp

lý nào liên quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của Luật

sư Do đó trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác

1.2.5 Trung Quốc

Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai - đó là chế độ sở hữu nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động Đất đai thuộc sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và trung ương, nên có thể diễn giải rằng, quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của nhà nước Trung Quốc

Đất đai của Trung Quốc được chia làm 3 nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất

ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất“giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Trung Quốc được chia thành 02 loại: loại 1 (Class I) là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể tư (private party); loại 2 (Class II) là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể tư với nhau

Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản

để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất; có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3 Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không

có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng,

họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong

hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở

hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế quyền sử dụng đất của mình Nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X,

kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước Luật Đất đai

2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Qua các quy định của Luật Đất đai trong từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Cơ sở pháp lý

- Hiến pháp 1992

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Luật Dân sự năm 2005

- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009

- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định Quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 83/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành - Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, Thông tư số

39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 và Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế

- Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật

về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật

về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế

1.3.3 Các tài liệu tham khảo

- Nguyễn Đình Bồng (2014), Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số

nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia

- Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai

của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế

- Nguyễn Ngọc Hòa (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb

Công an nhân dân, Hà Nội

- Phan Thị Thanh Huyền (2014), Bài giảng giao đất, cho thuê đất, Học viện

Nông nghiệp Việt Nam

1.3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Ở nước ta hiện nay thị trường quyền sử dụng đất đã xuất hiện và còn rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê

Như vậy có thể khẳng định rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường

Trong những năm vừa qua, với việc triển khai toàn diện, đồng bộ việc tổ chức thi hành Luật đất đai, tạo ra những chuyển biến rõ nét về quản lý và sử dụng đất Bộ Tài nguyên và môi trường đã tích cực chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 01/CTTTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Bộ đã trình Chính phủ ban hành 05 Nghị định quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật, quy định về giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, khung giá đất;