Quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành phố đà nẵng (TT)

TÓM TẮT NHỮNG KẾT LUẬN MỚI CỦA LUẬN ÁN 1. Quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương là sự tác động liên tục, có định hướng của các cơ quan cấp thành phố trực thuộc trung ương lên đối tượng sử dụng đất nhằm phân bổ tài nguyên đất đô thị theo đúng quy hoạch, kế hoạch và đạt hiệu quả kinh tế cao, xây dựng phát triển đô thị theo hướng toàn diện, hiện đại, văn minh, tăng cường sức cạnh tranh của đô thị trong hội nhập kinh tế quốc tế. 2. Thời gian qua, quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng có một số bất cập như: (1) công tác quản lý quy hoạch, thực hiện quy hoạch đạt hiệu quả thấp; (2) quỹ đất hình thành từ các dự án tái định cư rất lớn nhưng quản lý chưa chặt chẽ, dẫn đến việc để nợ hàng ngàn lô đất tái định cư kéo dài; (3) một số các chính sách đưa ra nhằm quản lý, khai thác đất đô thị như định giá đất, thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với các đối tượng bị mất đất cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Đà Nẵng chưa gắn kết với cơ chế thị trường, gây bức xúc trong nhân dân. 3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới: thứ nhất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo khoa học, minh bạch, với sự đồng thuận cao của nhân dân; thứ hai, hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tạo lập quỹ đất sạch; thứ ba, thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, tránh tình trạng tùy tiện, gây lãng phí nguồn lực đất đô thị; thứ tư, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính đất đô thị; thứ năm, hoàn thiện cơ chế thị trường trong quản lý tài chính đối với đất đô thị, góp phần khuyến khích sử dụng đất đô thị tiết kiệm, có hiệu quả; thứ sáu, chú trọng đầu tư và phát triển các dịch vụ công về đất đô thị.

H CăVI NăCHệNHăTR ăQU CăGIAăH ăCHệăMINH

Công trìnhăđ căhoƠnăthƠnhăt i

H căvi năChínhătr ăqu căgiaăH ăChíăMinh

N i d k oa c: 1 PGS,TSăNguy năH uăTh ng

2 TSăTr năTh ăBíchăH nh

P bi 1: ………

………

P bi 2: ………

………

P bi 3: ………

………

Lu năánăđ căb oăv ătr căH iăđ ngăch mălu năánăc păH căvi n h păt iăH căvi năChínhătr ăqu căgiaăH ăChíăMinh Vào h i gi ngày tháng n m

Có th tìm hi u lu n án t i Th vi n Qu c gia

và Th vi n H c vi n Chính tr qu c gia H Chí Minh

M ă U 1.ăTínhăc păthi tăc aăđ ătƠiă

t đô th là n n t ng phát tri n đô th , là m t trong nh ng ngu n n i

l c quan tr ng hàng đ u c a s nghi p công nghi p hoá, hi n đ i hoá) (CNH,

H H), đô th hoá, không ch đ đáp ng nhu c u v m t b ng, mà còn là hàng hoá đ c bi t đ khai thác, t o ra ngu n v n đ u t xây d ng và phát tri n đô th

à N ng là m t trong nh ng đ a ph ng có t c đ đô th hoá nhanh

nh t c n c, di n tích đ t đô th t ng nhanh t 6000 ha th i đi m tr c n m

1997, đ n n m 2012 di n tích đ t đô th c a thành ph t ng lên 24.554,33 ha Bên c nh đó, cùng v i các đ án xây d ng theo quy ho ch đã làm cho b m t

đô th đ c đ i m i khang trang, hi n đ i c bi t, k t khi tr thành thành

ph tr c thu c trung ng (n m 1997), à N ng đã đ t đ c nh ng thành

t u to l n trong công cu c ch nh trang, phát tri n đô th K t c u h t ng kinh

t - xã h i (KT-XH), không gian đô th đ c quy ho ch bài b n, hi n đ i và

ti p t c đ c đ u t khá m nh v i nhi u công trình quy mô l n, làm thay đ i

di n m o đô th , góp ph n t ng c ng giao th ng, k t n i, thúc đ y phát tri n KT-XH c a Vùng Trong qu n lý nhà n c (QLNN) đ i v i đ t đô th ,

à N ng là m t trong nh ng đ a ph ng có nhi u ph ng pháp qu n lý m i, sáng t o trong qu n lý đ t đô th nh : th ng nh t thu h i đ t theo quy ho ch; góp đ t và đi u ch nh l i đ t khi th c hi n các d án giao thông và ch nh trang đô th , m r ng di n tích thu h i d c theo 2 bên đ ng, l y qu đ t

s ch “bán” cho nhà đ u t , t o ngu n thu l n cho ngân sách; đ c bi t là c

ch gi i phóng m t b ng, gi i to , đ n bù đ t đai cho nh ng cá nhân, t ch c

ph i di d i

M c dù v y, do nh h ng c a quá trình CNH, H H và đô th hoá, QLNN đ i v i đ t đô th trên đ a bàn thành ph à N ng còn nhi u h n

ch , đó là:

- S phát tri n c a th tr ng đ t đô th v t qua s phát tri n c a đô

th hoá, đ c bi t là th tr ng th c p (chuy n đ i đ t nông thôn thành đ t

đô th ) di n ra quá nhanh, mà l ra ph i sau đô th hoá nh ng vi c đ i đ t trong m t s tr ng h p đi tr c c quy ho ch

- Tình tr ng quy ho ch treo, khai thác không theo d báo nhu c u, đ t đai b hoang còn r t ph bi n

- Khai thác ngu n l c tài chính t đ t đô th thi u b n v ng, ch y u t ngu n thu bán quy n s d ng đ t, do đó ph thu c r t l n vào th tr ng,

đ c bi t là th tr ng b t đ ng s n

- Quy ho ch, k ho ch s d ng đ t (SD ) đô th ch a khoa h c, t m nhìn dài h n; m t s các chính sách v đ nh giá đ t, thu h i, đ n bù, h tr , tái đ nh c ch a g n v i c ch th tr ng; tình tr ng vi ph m pháp lu t trong qu n lý s d ng đ t còn nhi u, nh ng ch a đ c x lý tri t đ ; tình

tr ng khi u ki n v đ t đai ch a đ c gi i quy t k p th i

Trong b i c nh hi n nay, v i nh ng tác đ ng đ t đô th ngày càng

ph c t p, càng đòi h i t ng c ng QLNN đ i v i đ t đô th Vi c nghiên

c u nh m tìm các gi i pháp hoàn thi n QLNN đ i v i đ t đô th trong c

n c c ng nh à N ng có ý ngh a c lý lu n và th c ti n, có tính c p bách c tr c m t và là v n đ c b n lâu dài ó c ng là lý do c a vi c

nghiên c u sinh l a ch n đ tài: “Q lý c đ i v i đ t đô t c a

t p N ” làm đ tài nghiên c u lu n án ti n s kinh t

2.ăM căđíchăvƠănhi măv ănghiênăc uăđ ătƠi

c đíc i c

M c đích nghiên c u đ tài là trên c s làm rõ nh ng v n đ lý lu n

và th c ti n v QLNN đ i v i đ t đai đô th , đánh giá th c tr ng QLNN đ i

v i đ t đô th c a thành ph à N ng, đ đ xu t gi i pháp hoàn thi n QLNN đ i v i đ t đô th c a thành ph à N ng trong th i gian t i

N i m v i c

th c hi n m c đích đ ra, nhi m v nghiên c u đ t ra g m:

- H th ng hoá có b sung c s lý lu n v đ t đô th và QLNN đ i v i

đ t đô th c a chính quy n c p t nh, thành ph tr c thu c trung ng (TTTW)

- Phân tích, đánh giá th c tr ng QLNN đ i v i đ t đô th c a thành ph

à N ng, rút ra nh ng k t qu đ t đ c, h n ch và nguyên nhân

- xu t quan đi m và m t s gi i pháp nh m hoàn thi n QLNN đ i

v i đ t đô th c a thành ph à N ng trong th i gian đ n n m 2020

3.ă iăt ngăvƠăph măviănghiênăc u

- S d ng các ph ng pháp th ng kê, phân tích, lôgíc k t h p v i l ch

s , t ng k t, đánh giá vi c th c hi n các n i dung QLNN đ i v i đ t đô th thành ph à N ng

- tài s d ng 160 phi u kh o sát đi u tra (đ c th c hi n các qu n

S n Trà, Ng Hành S n, C m L , Liên Chi u) đ đánh giá m c đ hài lòng

c a ng i dân v QLNN đ i v i đ t đô th c a thành ph à N ng

- S d ng ph ng pháp SWOT đ phân tích đi m m nh, đi m y u, c

h i và thách th c QLNN đ i v i đ t đô th c a thành ph à N ng Bên c nh

đó, đ làm rõ thêm các v n đ lý lu n và th c ti n liên quan đ n lu n án, tác

gi có s d ng ph ng pháp chuyên gia, ph ng v n sâu 20 nhà lãnh đ o thành ph , qu n

5.ăNh ngăđóngăgópăm iăv ăkhoaăh căc aălu năán

đ t đô th c a thành ph à N ng trong th i gian t i

6.ăK tăc uăc aălu năánă

Ngoài ph n m đ u, k t lu n, danh m c tài li u tham kh o và ph

l c, lu n án g m 4 ch ng, 10 ti t

Ch ngă1

T NGăQUANăTỊNHăHỊNHăNGHIểNăC U LIểNăQUANă N ăTÀIăLU NăỄN

1.1.ăCỄCă CỌNG TRỊNHăNGHIểNăC Uă ăN CăNGOÀIăCịă LIểNăQUANă Nă ăTÀIăLU NăỄN

n c ngoài vi c nghiên c u v n đ đ t đai nói chung và đ t đô th nói riêng trong đi u ki n kinh t th tr ng đã đ c nhi u ng i quan tâm t lâu Có th khái quát các công trình nghiên c u n c ngoài liên quan đ n QLNN đ i v i đ t đô th theo các n i dung sau:

1.1.1.ăCácănghiênăc uăv ăđ tăđôăth

1.1.2.ăCácăcôngătrìnhănghiênăc uăv ăqu nălỦănhƠăn căđ iăv iăđ tă đôăth ă ăn căngoƠi

M t là, nghiên c u qu n lý nhà n c đ i v i đ t đô th trên l nh v c hoàn thi n h th ng chính sách, pháp lu t v đ t đô th

Hai là, nghiên c u qu n lý nhà n c đ i v i đ t đô th trên l nh v c hoàn thi n công c quy ho ch s d ng đ t

Ba là, nghiên c u qu n lý nhà n c đ i v i đ t đô th trên l nh v c nâng cao hi u qu qu n lý s d ng lo i đ t này

1.2.ă CỄCă CỌNGă TRỊNHă NGHIểNă C Uă TRONGă N Că Cịă LIểNăQUANă Nă ăTÀIăLU NăỄN

1.2.1.ăCácănghiênăc uăv ăđ tăđôăth

1.2.2.ăCácănghiênăc uăv ăqu nălỦănhƠăn căđ iăv iăđ tăđôăth

M t là, nh ng công trình nghiên c u có n i dung QLNN trên l nh v c hoàn thi n h th ng chính sách, pháp lu t v đ t đô th

Hai là, nghiên c u QLNN trên l nh v c hoàn thi n các n i dung QLNN

M t là, theo các tác gi , do giá tr c a đ t đô th cao, nên có vai trò là

ngu n l c tài chính quan tr ng trong phát tri n đô th , là m t trong 4 n i dung chính trong chi n l c phát tri n đô th b n v ng

Hai là, các tác gi đ u th ng nh t r ng th ch , chính sách, pháp lu t v

đ t đô th là nhân t c u thành nên h th ng qu n lý đ t đô th và c ng là các

y u t tác đ ng đ n s v n hành c a th tr ng đ t đô th Do đó, đ nâng cao

hi u qu , hi u l c QLNN đ i v i đ t đô th thì tr c h t ph i không ng ng hoàn thi n th ch , chính sách, pháp lu t v đ t đô th

Ba là, các công trình nghiên c u đã đ c p đ n vi c xây d ng và

hoàn thi n QLNN đ i v i đ t đô th qua các n i dung nh : hoàn thi n th

ch đ t đô th ; xây d ng quy ho ch k ho ch (QHKH) SD đô th ; v n đ

qu n lý s d ng và đi u ti t ngu n l i t đ t

1.3.2.ăNh ngăv năđ ăc năti păt cănghiênăc u

M c dù đã có nhi u công trình nghiên c u liên quan đ n qu n lý nhà n c

đ i v i đ t đô th , tuy v y, đ n nay ch a có tác gi nào nghiên c u qu n lý nhà

n c đ i v i đ t đô th c a chính quy n thành ph tr c thu c Trung ng nên

lu n án s nghiên c u và gi i quy t các v n đ :

- Nghiên c u sinh k th a và làm rõ h n các khái ni m, đ c đi m, vai trò

c a đ t đô th trong quá trình CNH, H H và đô th hóa Vi t Nam v i t cách

xu th t c đ đô th hóa di n ra m nh m nh hi n nay

- Phân tích các nhân t bên trong và bên ngoài tác đ ng đ n QLNN đ i v i

đ t đô th thành ph TTTW

- Nghiên c u th c tr ng QLNN đ i v i đ t đô th g n v i đ c thù là m t

t nh ven bi n mi n Trung nh thành ph à N ng và tìm ki m các gi i pháp hoàn thi n ho t đ ng qu n lý c a c p chính quy n thành ph à N ng đ i v i

đ t đô th

Ch ngă2

C ăS ăLụăLU NăVÀăTH CăTI NăV ă

QU NăLụăNHÀăN C IăV Iă Tă ỌăTH ă

2.1.ă NH NGă V Nă ă CHUNGă V ă Tă Ọă TH ă THÀNHă PH ă

TR CăTHU CăTRUNGă NG

2.1.1.ăKháiăni m,ăđ căđi măvƠăphơnălo iăđ tăđôăth ă

2.1.1.1 K ái i m, đ c đi m đ t đô t

Trên c s các quan ni m khác nhau v đ t đô th , tác gi đ a ra khái

ni m v đ t đô th : đ t đô th bao g m m t đ t, m t n c và kho ng không gian nh t đ nh bên trên và bên d i n m n i thành ho c ngo i thành

nh ng đã đ c quy ho ch thì s d ng và qu n lý nh đ t đô th

t đô th , ngoài các đ c đi m chung c a đ t đai t nhiên, còn có các

đ c đi m riêng sau:

M t là, đ t đô th th ng đi đôi v i h th ng k t c u h t ng (KCHT)

nh t đ nh

Hai là, đ t đô th có tính khan hi m h n so v i đ t nông thôn

Ba là, giá tr s d ng và hi u ích đ u t c a đ t đô th có tính lâu dài và

tính tích lu

B n là, đ t đô th là đ i t ng giao d ch ch y u trong th tr ng b t

đ ng s n (B S)

N m là, trong th i đ i ngày nay, đ t đô th có th đ c s d ng kinh

doanh nông nghi p theo h ng công ngh cao

2.1.1.2 P â lo i đ t đô t

- Phân lo i theo m c đích s d ng đ t đô th

- Phân lo i theo c c u quy ho ch đô th , đ t đô th

- Phân lo i c n c vào ngh a v tài chính c a ng i SD

2.1.2.ăVaiătròăc aăđ tăđôăth

M t là, đ t đô th có giá tr cao là ngu n l c quan tr ng, huy đ ng ngu n v n l n t i ch phát tri n kinh t đô th

Hai là, đ t đô th là n n t ng phát tri n đô th

Ba là, đ t đô th là b ph n c u trúc trong k t c u h t ng

B n là, đ t đô th - m t đ u vào đ t giá c a s n xu t và ngu n thu cho ngân sách nhà n c

2.2.ăKHỄIăNI M,ă Că I M,ăN IăDUNGăVÀăCỄCăNHỂNăT ă

2.2.1.ăKháiăni m,ăđ căđi m,ăvaiătròăqu nălỦănhƠăn căđ iăv iăđ tăđôă

th ăc păthƠnhăph ătr căthu căTrungă ng

2.2.1.1 K ái i m q lý c đ i v i đ t đô t c p t p

tr c t c Tr

Trên c s các quan ni m khác nhau v QLNN đ i v i đ t đô th , tác

gi đ a ra khái ni m v QLNN đ i v i đ t đô th thành ph TTTW nh sau:

QLNN đ i v i đ t đô th thành ph TTTW là s tác đ ng liên t c, có

đ nh h ng c a các c quan c p thành ph TTTW lên đ i t ng SD nh m phân b tài nguyên đ t đô th theo đúng quy ho ch, k ho ch và đ t hi u qu kinh t cao, xây d ng phát tri n đô th theo h ng toàn di n, hi n đ i, v n minh, t ng c ng s c c nh tranh c a đô th trong h i nh p kinh t qu c t

Th hai, QLNN đ i v i đ t đô th thành ph TTTW góp ph n b o v

quy n s h u nhà n c đ i v i đ t đai, b o v quy n và l i ích h p pháp c a

ng i SD , phân ph i và phân ph i l i đ t đai cho phù h p v i tình hình phát tri n KT-XH t ng th i k , đ ng th i góp ph n đi u ti t các ngu n l i t

Ba là, k t h p hài hoà các l i ích

B n là, ti t ki m và hi u qu

N m là, k t h p quy n s h u và quy n s d ng đ t đô th

2.2.2.ă N iă dungă qu nă lỦă nhƠă n că đ iă v iă đ tă đôă th ă c aă chínhă quy năthƠnhăph ătr căthu căTrungă ng

Ngu n: Tác gi nghiên c u và xây d ng

Xơyăd ngăvƠăth căthiăQH,ăKHSD ăđôăth

Xơyăd ngăvƠăth căthiăc ăch ,ă chínhăsáchăqu nălỦăđ tăđôăth ă ăđ aăph ng

T ăch căb ămáyăqu n lỦ đ tăđôăth

N m là, ý th c ch p hành và trình đ c a ng i dân, t ch c, doanh nghi p trên đ a bàn thành ph

2.3.ă KINHă NGHI Mă QU Nă Lụă Tă Ọă TH ă C Aă M Tă S ă THÀNHăPH ăTRểNăTH ăGI I,ăTRONGăN CăVÀăBÀIăH CăRÚTă RAăCHOăTHÀNHăPH ă ÀăN NG

2.3.1.ăQu nălỦăđ tăđôăth ăc aăm tăs ăthƠnhăph ătrênăth ăgi i

2.3.3.ăăBƠiăh căv ăqu nălỦăđ tăđôăth ărútăraăchoăthƠnhăph ă ƠăN ng

Th nh t, c n xây d ng c s d li u đ t đô th theo h ng hi n đ i,

theo mô hình h th ng thông tin đ t đai c a thành ph H Chí Minh, xây

d ng phát tri n 3 c p (thành ph ; các qu n, huy n, th xã và xã, ph ng, th

tr n) K t h p v i kinh nghi m c a thành ph Xingapo, khi xây d ng h

th ng thông tin đ t đai có s ph i h p ch t ch gi a các c quan tài nguyên, xây d ng, giao thông, thu c a thành ph đ c s d li u luôn đ c b o trì, c p nh t, ti t ki m chi phí đ u t và th hi n đ y đ thông tin

Th hai, quy ho ch đ t đô th c n linh ho t và phù h p v i s phát

tri n c a đô th Kinh nghi m c a Xingapo là dành qu đ t đ hình thành các tr c trung tâm đa ch c n ng v th ng m i, tài chính, ngân hàng; các khu , khu công nghi p đ c quy ho ch phân tán đ u, nh m phân b đ u

m t đ dân s , h n ch ách t c giao thông

Th ba, đa d ng hoá ph ng th c gi i to , đ n bù và giao đ t, đây là

bi n pháp nh m t o ngu n thu đ đ y nhanh vi c xây d ng KCHT, đáp

ng yêu c u phát tri n đô th hoá, đ m b o l i ích c a Nhà n c và nhân

dân H c t p kinh nghi m c a Xingapo, khi gi i to , thu h i đ t c n tho thu n mua l i đ t c a ng i dân theo giá th tr ng ho c th c hi n đ n bù

b sung bù đ p nh ng giá tr khác ch a đ c tính toán Khi thu h i đ t,

đ n bù giá th ng th p h n giá th tr ng, bù l i ng i dân b gi i to

đ c b trí c n h chung c giá r theo quy đ nh c a nhà n c, ti t ki m

di n tích và đ m b o tuân th ch t ch vi c th c hi n quy ho ch đô th c a thành ph à N ng c n rút kinh nghi m c a thành ph H Chí Minh th c

hi n b i th ng v đ t theo giá đ t phù h p v i giá đ t th tr ng và có s tham gia đ nh giá c a các c quan ho t đ ng cung c p d ch v đ nh giá đ t

Th t , đ t đô th g n v i nhà và KCHT là m t lo i B S, tài s n có

giá tr , đ c bi t là tính khan hi m so v i đ t đai nông thôn Kinh nghi m c a Seoul, cho th y c n ph i t ng c ng qu n lý theo h ng:

- Ch ng đ u c đ t, ki m soát ngu n cung th tr ng B S

- C n đánh thu vào giá tr nhà đ t đ thu h i v n đ u t và b o đ m

vi c b o trì, s a ch a và phát tri n h th ng h t ng k thu t đô th ; đó còn

là đòn b y quan tr ng đ Nhà n c đi u ti t phân ph i l i thu nh p, th c

hi n công b ng xã h i, đ ng th i là công c h u hi u đ đi u ti t th tr ng

B S, h n ch tránh tình tr ng “quá nóng” ho c “quá ngu i” c a lo i th

tr ng này

Ch ngă3

IăV Iă Tă ỌăTH ăC AăTHÀNHăPH ă ÀăN NG

3.1.ă I UăKI N,ăTH CăTR NGăVÀăTI MăN NGă T ỌăTH ă

C AăTHÀNHăPH ă ÀăN NG

3.1.1.ă i uăki năt ănhiên,ăkinhăt ,ăxưăh iăthƠnhăph ă ƠăN ng

3.1.2.ăTh cătr ngăăđ tăđôăth ăc aăthƠnhăph ă ƠăN ng

Là thành ph ven bi n mi n Trung, đ t đô th thành ph à N ng

ch y u đ c hình thành t đ t nông nghi p, đ c bi t là đ t lúa r t ít (3.200ha), còn ph n l n là đ t v n, đ t gò đ i, đ t bãi cát, Theo k t qu

ki m kê đ t c a S TNMT thành ph à N ng, di n tích đ t đô th c a thành ph n m 2012 là 24.352,06 ha, chi m 18,94% di n tích t nhiên, bao

g m 6 qu n c a thành ph , trong đó ch y u là đ t phi nông nghi p có

di n tích 13.676,97 ha, còn l i là đ t nông nghi p 9.608,06 ha, đ t ch a s

đ n n m 2010 cho 06/06 qu n Riêng c p ph ng, thành ph m i tri n khai đ c 4/56 ph ng thí đi m l p quy ho ch,…

3.2.1.2 T c tr xâ d v t c t i c c , c í ác q

lý đ t đô t c a t p N