Quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên địa bàn quận thanh xuân – thành phố hà nội

Trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà nội, tình hình sử dụng đất và công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập. Tình trạng xây nhà trên đất đô thị không có giấy phép, lấn chiếm đất công, tranh chấp, khiếu kiện đất đai còn xảy ra nhiều. Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ công tác quản lý đất đai của các cơ quan chức năng của Quận chưa được chú trọng đúng mức. Là một cán bộ công tác tại Quận Thanh Xuân, vì vậy, Học viên Vũ Ngọc Tú đã quyết định chọn đề tài “Quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên địa bàn Quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Chương trình Cao cấp lý luận Chính trị Hành chính của mình.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ KHU VỰC 1 …………/………… …………/…………

VŨ NGỌC TÚ

TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN CAO CẤP LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ

HÀ NỘI – 2014

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị và có vị trí đặc biệt đối với đời sốngcủa con người Tại mỗi quốc gia, có nền kinh tế nông nghiệp hoặc công nghiệp,đất đai đều đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội Đất đai lànơi ở của của con người, khu vực thành phố cũng như nông thôn Đó cũng là nơixây dựng các công trình công nghiệp, giao thông Đất đai là một thành tố củatất cả các hoạt động kinh tế, xã hội và là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồnlực đầu vào không thể thay thế, đối với sự phát triển Việt Nam là một đất nước

có diện tích khá hạn chế, dân số đông nên nhu cầu về đất đai, trong xã hội, luôn

ở mức độ cao Trong giai đoạn hiện nay, quá trình đô thị hoá đang diễn ranhanh, thực tế này đặt ra những yêu cầu về tính khoa học, sự hợp lý, tiết kiệm vàhiệu quả trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai

Đất đô thị là một phần trong diện tích đất một quốc gia, của một vùng Domật độ dân cư cao tại đô thị và nhu cầu dụng đất nói chung ngày một tăng lên,trong khi đó diện tích đất đô thị lại có hạn nên việc sử dụng đất sao cho tiết kiệm

và hiệu quả là một vấn đề đặt ra cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chínhsách về đất

Do quá trình đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất đô thị của Nhà nước, cánhân và doanh nghiệp đều tăng cho nên có nhiều vấn đề đã nẩy sinh trong quátrình quản lý và sử dụng đất đai như việc sử dụng không theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, sử dụng lãng phí, sử dụng sai mục đích đã và đang diễn rahết sức phức tạp Các văn bản pháp luật trong quản lý sử dụng đất đai còn thiếuđồng bộ và hạn chế đã ảnh hưởng việc quản lý Ở một số nơi tình trạng buônglỏng quản lý, không quản lý dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong việc sửdụng đất Những vấn đề này đã đặt ra cho Nhà nước phải quan tâm hơn trongcông tác quản lý đất đai

Trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà nội, tình hình sử dụng đất

và công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập Tình trạng xây nhà trên đất đô thịkhông có giấy phép, lấn chiếm đất công, tranh chấp, khiếu kiện đất đai còn xảy

ra nhiều Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từcông tác quản lý đất đai của các cơ quan chức năng của Quận chưa được chútrọng đúng mức.

Là một cán bộ công tác tại Quận Thanh Xuân, vì vậy, Học viên Vũ Ngọc

Tú đã quyết định chọn đề tài “Quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên địa bàn Quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn tốt nghiệp

Chương trình Cao cấp lý luận Chính trị- Hành chính của mình

Cho tới nay chưa có một công trình nào nghiên cứu về quản lý nhà nước

về đất Đô thị trên địa bàn Quận Thanh Xuân Điều đó cho thấy, việc nghiên cứu

đề tài này là cần thiết và đòi hỏi cần phải tiến hành một cách khoa học

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích.

- Mục đích nghiên cứu của luận văn là công tác quản lý nhà nước về đấtđai trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội

- Luận giải các nội dung liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất

đô thị tại Quận Thanh Xuân

- Đề xuất những giải pháp cơ bản, có tính khả thi nhằm tăng cường côngtác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn Quận Thanh Xuân

- Xây dựng các hệ thống giải pháp có tính khả thi để tăng cường vai tròquản lý nhà nước trong công tác quản lý nhà nước đối với đất Đô thị, góp phầnthúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội Quận Thanh Xuân

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề liên quan đến quản lýnhà nước về đất đai, trong đó có đất đô thị, nội dung quản lý nhà nước theo Luậtđất đai năm 2003

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu quản lý nhà nước về đất đô thị trên địabàn Quận Thanh Xuân, từ năm 1998 đến 2013

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở lý luận.

- Dựa trên cơ sở lý luận về khoa học quản lý nhà nước.

- Dựa trên các các văn bản pháp lý của Việt Nam

- Dựa vào những quan điểm, đường lối chính sách của Đảng về sự quản lýcủa Nhà nước đối với đất đô thị

- Dựa vào những quy trình, quy phạm trong quá trình quản lý đất đô thị đãđược nhà nước và các cấp, các ngành chức năng có thẩm quyền ban hành

- Căn cứ vào chức năng của nhà nước về quản lý đất đô thị

5.2 Phương pháp nghiên cứu.

Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp,phân tích, so sánh, gắn lý luận với thực tiễn Mặt khác đề tài còn sử dụngphương pháp điều tra khảo sát thực tế ở các phường trên địa bàn Quận ThanhXuân về công tác quản lý đất đô thị

6 Đóng góp của luận văn.

- Luận văn là công trình hệ thống hoá các vấn đề lý luận gắn với thực tiễntrong quản lý nhà nước về đất đô thị, ở cấp quận

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi, luận văn có thể làm tài liệu thamkhảo cho các cơ quan quản lý nhà nước về tăng cường quản lý đất đô thị ở QuậnThanh Xuân

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, luậnvăn được bố cục gồm 3 phần sau:

Chương I: Cơ sở lý luận về quản lý đất đô thị

Chương II: Công tác quản lý đất đô thị tại quận Thanh Xuân –Hà Nội giaiđoạn 1998 – 2014

Chương III: Phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất Đôthị trên địa bàn Quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ.

1.1 Khái quát chung về quản lý đô thị.

Đô thị là tên gọi cho một khu vực dân cư sống tập trung với mật độ cao,

so với vùng nông thôn, tại đây ngành nghề lao động chủ yếu là phi nông nghiệp

Từ khi hình thành, cùng với việc tập trung của cư dân, đô thị luôn luôn gắn vớinhững hình ảnh thành quách, lâu đài và cung điện tráng lệ, xa hoa Khu vực này,được tạo thành bởi ba yếu tố chủ yếu:

- Không gian vật thể: Tập hợp các công trình xây dựng kế tục và kế cận,được phục vụ bởi mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, được bố trí tại một địa điểm nhấtđịnh trong môi trường thiên nhiên, ít nhiều đã bị khai thác cho các mục tiêu hoạtđộngkinh tế, xã hội của con người

- Không gian kinh tế: Tập hợp các hoạt động kinh tế

- Không gian văn hóa xã hội: Có ưu thế của đời sống vật chất, tinh thần vàtâm linh của cộng đồng, liên kết với nhau bằng lối sống chung, mang tính quầncư

Trong tiếng Anh, “Đô thị” có thể được dùng với nhiều từ khác nhau như:City; Town; Urbane areas Có nhiều khái niệm khác về đô thị như mega city.Tên gọi này dùng để chỉ những đô thị có dân số trên 10 triệu người Trên thếgiới có nhiều đô thị loại này như: Tokyo, Nhật Bản; New Deli, Ấn Độ, Karachi,Pakistan…

Xét về lịch sử hình thành, có những đô thị được hình thành đầu tiên trênthế giới và sau đó đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, cho đến tận ngày nay

Thành phố đầu tiên ra đời trên thế giới được xác định vào khoảng 8000năm, trước công nguyên, tại Ixrael Tiếp theo đó là thành phố Byblos thuộcLebanon ngày nay được cho là đã ra đời vào khoảng 5000 trước công nguyên.Thành Damascus thuộc Syria hình thành 3000 trước công nguyên Thành phốVaransi và Delhi Ấn độ ra đời 3000 và 3500 năm trước công nguyên Hebron,một thành phố chịu nhiều thương vong trong cuộc chiến Israen và Palestin, nằm

ở bờ Tây ra đời vào khoảng 3500 trước công nguyên Tại châu Á, Trung quốc cómột thành phố có lịch sử lâu đời là thành Lạc dương, có tuổi đời vào khoảng

2070 trước khi Chúa sinh ra đời, theo quan niệm và cách gọi của người phươngTây

Đô thị là một khái niệm được hình thành gắn liền với sự hình thành vàphát triển của xã hội loại người Những đô thị đầu tiên, với tên gọi là thành phố,

đã xuất hiện trong khoảng thời gian từ 5 – 8 nghìn năm trước đây, trong nhiềukhu vực khác nhau trên thế giới Tại châu Âu, đô thị hình thành từ khoảng thế

kỉ 12, là nơi tập trung đông dân cư làm nghề buôn bán, thủ công, gắn liền với 2yếu tố: thành ( tòa thành, pháo đài ) và thị ( chợ) Đến thế kỉ 17 bắt đầu thời đạicông nghiệp, tại các nước châu Âu và Bắc Mĩ các đô thị phát triển mạnh, thu hútđông đảo dân nhập cư từ nông thôn làm thợ thuyền và buôn bán, hình thành cácthành phố lớn hàng triệu dân và phát triển liên tục trở thành các siêu đô thị trên

10 triệu dân: London- Anh, Paris- Pháp, NewYork- Mỹ như hôm nay

Ngày nay, đô thị đã phát triển rộng khắp ở 180 quốc gia, trở thành độnglực chính làm ra hơn 80% của cải vật chất, là nơi sinh sống của hơn 70% dân cưtoàn thế giới Đô thị được thống nhất khái niệm là vùng đất có hạ tầng xây dựngđồng bộ, tập trung, đông dân, có hoạt động sản xuất công nghiệp, dịch vụ-thương mại chiếm trên 90% hoạt động kinh tế

Theo giáo quan điểm chung, đô thị là nơi tập trung đông đúc dân cư, chủyếu là lao động phi nông nghiệp, sống và làm việc theo lối sống thành thị Đó làlối sống đặc trưng bởi những đặc điểm: lối sống công nghiệp có kỷ luật, có nhucầu về tinh thần cao, tiếp thu những tiến bộ về nền văn minh của nhân loạinhanh chóng, có mạng lưới dịch vụ công cộng và thông tin liên lạc thuận lợi

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị thì đô thị làkhu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động tronglĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, vănhóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của Quốcgia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương.

1.1.2 Đặc trưng của đô thị.

Từ lịch sử hình thành và khái niệm trên, đô thị Việt Nam cũng như toànthế giới có những đặc trưng cơ bản là:

- Là nơi tập trung dân cư đông đúc trên một diện tích đất nhỏ hẹp có hạtầng kĩ thuật ( phục vụ nhu cầu vật chất con người: đường, điện, cấp thoát nước,

vệ sinh môi trường) và hạ tầng xã hội ( phục vụ nhu cầu giải trí con người: ăn, ở,

y tế, giáo dục, vui chơi ) được xây dựng đồng bộ ở mức độ cao

- Là nơi con người hoạt động kinh tế chủ yếu ( từ 80% trở lên) trong lĩnhvực công nghiệp, dịch vụ, thương mại; có nhiều các cơ sở sản xuất, kinh doanh,dịch vụ tập trung cao

- Là nơi có nhiều nhà cao tầng, đường phố dầy đặc; con người cư trútrong căn hộ có diện tích đất nhỏ hặc cư trú trong căn hộ dùng chung ( chungcư)

1.1.3 Phân loại đô thị.

Trên thế giới, đô thị được quy ước là thành phố; loại lớn thường được quyđịnh có dân số khu vực nội thành từ 1 triệu người trở lên

Ở nước ta, thời kì phong kiến và kháng chiến kéo dài, nền kinh tế thấpkém nên các đô thị ít được quan tâm đầu tư xây dựng và phát triển Các thànhphố lớn chủ yếu do thực dân Pháp ( thời kì trước 1954 ở cả nước), đế quốc Mỹ( thời kì từ 1954- 1974 ở miền Nam) quy hoạch và phát triển trên nền tảng là cácthành thị cổ thời phong kiến như: Hà Nội, Sài Gòn, Hải Phòng, Đà Nẵng, CầnThơ, Nha Trang, Quy Nhơn, Vinh, Đà Lạt, Biên Hoà, Nam Định

Sau khi thực hiện đường lối mở cửa ( 1986), cùng với sự phát triển củakinh tế thị trường, quá trình đô thị hoá diễn ra chủ yếu từ năm 1990 đến nay.Theo Nghị định 42/2009/NĐ- CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về phân loại đô

thị, đô thị gồm thị trấn, thị xã thành phố thuộc tỉnh và thuộc trung ương theo 6loại:

- Đặc biệt: là thành phố có dân số nội thành từ 1 triệu người trở lên, đóngvai trò đầu tầu, trung tâm kinh tế của cả nước,

- Loại I: thuộc trung ương là các thành phố trung tâm kinh tế 1 vùng 5-7tỉnh, có dân số nội thành từ 50 vạn người trở lên; thuộc tỉnh là các thành phốtrung tâm 1 kinh tế 1 vùng vùng 3-5 tỉnh, có dân số nội thành từ 35 vạn ngườitrở lên,

- Loại II: là các thành phố thuộc tỉnh quy mô lớn, có dân số nội thành từ 25 vạnngười trở lên,

- Loại III: là các thành phố thuộc tỉnh; các thị xã thuộc tỉnh có quy môlớn,

- Loại IV: là các thị xã và 1 số thị trấn thuộc huyện có quy mô lớn, đầumối nhiều tuyến giao thông quốc lộ, tỉnh lộ,

- Loại V: là các thị trấn thuộc huyện

1.1.4 Đô thị hóa.

Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân

đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khuvực Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian

Về mặt xã hội, Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi phương thức sống từnông thôn lên đô thị Trong quá trình chuyển đổi này, sự thay đổi về cơ cấu kinh

tế và lao động phản ánh bản chất của quá trình đô thị hóa Có thể nói côngnghiệp hóa chính là động lực của đô thị hóa trong giai đoạn ban đầu từ xã hội

nông nghiệp đi lên của tất cả các quốc gia

Đô thị hóa tác động, ảnh hưởng sâu sắc tới các lĩnh vực của đời sống xãhội:

- Đô thị hóa có ảnh hưởng sâu sắc tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tếtheo hướng hiện đại, công nghiệp hoá

- Đô thị hóa cũng tác động mạnh lên sự phát triển kinh tế xã hội của vùng

và cả nước, các nguồn lực được tập trung thu hút và đầu tư vào đô thị, tạo ra cácđộng lực cho tăng trưởng kinh tế

- Đô thị là nơi tạo ra nhiều việc làm và thu nhập cho người lao động, nângcao đời sống văn hoá và vật chất cho người lao động, tạo ra các gia strị vănminh tinh thần to lớn cho con người

- Các đô thị là nơi tiêu thụ sản phẩm hàng hóa lớn và đa dạng, là nơi sửdụng lực lượng lao động có chất lượng cao, cơ sở kĩ thuật hạ tầng cơ sở hiện đại

có sức hút đầu tư mạnh trong nước và nước ngoài

1.1.5 Quá trình đô thị hoá ở Việt Nam.

Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam diễn ra quá trình đô thị hóa khánhanh Quá trình đô thị hóa ở đây chịu tác động của các chính sách thời chiến.Lực hút quá lớn do mức sống chênh lệch giữa đô thị và nông thôn cũng lànguyên nhân Sài Gòn và vùng phụ cận có tốc độ đô thị hóa cao nhất cả trongkhu vực Đông Nam Á Trước năm 1975, Sài Gòn đã có trên 3 triệu người, tỉ lệ

đô thị hóa miền Nam Việt Nam lúc này lên tới gần 30%

Cùng thời kỳ đó, miền Bắc cũng tiến hành công nghiệp hóa do chính sáchkiểm soát nhập cư nên dân số đô thị tăng chậm Trong giai đoạn chống chiếntranh phá hoại của đế quốc Mỹ, dân số các đô thị hóa còn giảm do yêu cầu tản

cư và di dời các cơ sở xí nghiệp ra khỏi đô thị Tỉ lệ đô thị hóa ở miền Bắc saunăm 1975 vào khoảng 19-20%

Từ năm 1975 đến năm 1990, dân số đô thị ở cả hai miền có biến động hơn

do sự gia tăng tự nhiên, gia tăng cơ học từ Bắc vào Nam, và từ nông thôn rathành thị Tuy nhiên, do dân số nông thôn tăng tự nhiên nhanh hơn, cộng vớinhững biến động chính trị (gần 2 triệu thị dân di cư hoặc rời khỏi Việt Nam giaiđoạn 1976-1985), tỉ lệ đô thị hóa thậm chí giảm trong một số năm Chính sáchkiểm soát hộ khẩu cũng làm cho tốc độ tăng trưởng về mức độ đô thị hóa đô thịgiai đoạn này gần như dừng lại

Sau năm 1990, cùng với đổi mới về chính sách phát triển kinh tế thịtrường, tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng sự nới lỏng về quản lý hộ

khẩu, Việt Nam bước vào giai đoạn đô thị hóa nhanh (3%-4% năm) Các đô thịmới được thành lập, các vùng ven đô được sáp nhập vào các đô thị lớn làm cho

tỉ lệ đô thị hóa ở Việt Nam tăng nhanh và ổn định Tốc độ tăng trưởng dân số đôthị ở Việt Nam đã lên tới 10% trong gần 20 năm qua Tỉ lệ đô thị hóa đã tăng từkhoảng 20% (1988) lên gần 28% vào giữa năm 2009

Quản lý nhà nước về đô thị thực chất là quản lý vấn đề định cư ở đô thị,một vấn đề đặc thù và đặc trưng cho đô thị Đây là điểm phân biệt quan trọnggiữa quản lý nhà nước về đô thị với quản lý nhà nước trên một đơn vị hànhchính lãnh thổ Quản lý mọi mặt trên một đơn vị hành chính sẽ bao gồm cả cáchoạt động kinh tế ngành Quản lý đô thị về cơ bản không bao gồm các hoạt độngquản lý kinh tế ngành và quản lý lĩnh vực đặc thù như tôn giáo, an ninh quốcgia, nông nghiệp, công thương nghiệp…

1.2 Những nội dung cơ bản quản lý đất đô thị

1.2.1 Khái niệm đất đô thị.

Quản lý đất đô thị là một trong những nội dung quan trọng của hoạt độngquản lý đô thị nói chung Đất đô thị trực tiếp liên quan đến những lĩnh vực đô thịkhác như: Quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị, không giancảnh quan kiến trúc đô thị…

Trên thực tế, không có quy định riêng cho việc quản lý đất đai khu vực đôthị Tất cả các loại đất đều được quản lý thống nhất, theo luật đất đai Một sốvấn đề cụ thể về đất đô thị được nghiên cứu đều dựa trên quy định chung

Đất đô thị là đất trong địa giới hành chính nội thành đô thị Đa số đất đôthị là đất phi nông nghiệp, song cũng có nhiều loại đất, kể cả nông nghiệp, lâmnghiệp, và chưa sử dụng trong đất đô thị Chuyên đề này chủ yếu bàn tới việcquản lý đất xây dựng nhà ở và các công trình công cộng ở đô thị

So với đất ngoại thị, đất đô thị được quản lý chặt chẽ hơn do chịu sự điềuchỉnh của pháp luật về quy hoạch đô thị Đất đô thị cũng có giá trị cao hơn, cótính linh động cao hơn đất nông thôn nên tính chất quản lý cũng phức tạp và khókhăn hơn Cần chú ý là đất ngoài đô thị nhưng đã có quy hoạch chi tiết xây dựng

đô thị, khu công nghiệp khu du lịch sinh thái, khu công nghệ cao cũng đượcquản lý giống như đất đô thị.

Trong giai đoạn chuyển đổi, công tác quản lý đất đô thị phải giải quyếtnhiều mối quan hệ: phát triển mở rộng và tái phát triển đô thị cũng là chuyển đổimục đích sử dụng của rất nhiều các chủ thể được giao đất trong giai đoạn baocấp như nhà máy, xí nghiệp, các tổ chức chính trị, xã hội, và lực lượng vũ trang.Bối cảnh này làm nhiều nhiệm vụ thực hiện chậm hoặc kém hiệu lực, hiệu quả.Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi mở rộng đô thị ra các khu vực xungquanh gặp nhiều khó khăn bởi phải thu hồi đất nông nghiệp, ảnh hưởng lớn đếnđời sống nông dân Nhiều dự án cải tại chỉnh trang đô thị, phát triển kết cấu hạtầng chậm tiến độ và đội chi phí

Trong phạm vi đô thị, nhiệm vụ quản lý mục đích sử dụng đất khi xâydựng cải tạo thuộc về ngành xây dựng nhằm tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị.Ngành tài nguyên đóng vai trò “quản lý quỹ” và tham mưu cho UBND trongquá trình lập kế hoạch sử dụng đất Với những đô thị chưa có quy hoạch chi tiếthoặc đang điều chỉnh, nhiều công trình xây dựng bị ‘treo’ Nếu thời gian kéodài, các công trình sẽ được cho phép xây dựng tạm

Việc thu hồi và đền bù đất ở đô thị về nguyên tắc không khác với thu hồiđền bù ở nông thôn Tuy nhiên, thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng ở đô thịthường có tính chất phức tạp hơn do mật độ dân số cao, nguồn gốc đất biến độngnhiều, dự án có quy mô lớn, tổ chức nhiều tầng nấc, các hoạt động kinh tế đadạng nên tính toán chi phí đền bù, áp giá, kiểm đếm các công trình hạ tầng vàbất động sản đã xây dựng và sử dụng phức tạp và mất nhiều thời gian, đặc biệt

là quỹ đất tái định cư và việc giải quyết chỗ ở có nhiều khó khăn

Giai đoạn hiện nay, việc đền bù giải phóng mặt bằng đang gặp nhiều khókhăn, nhất là việc thu hồi đất trong đô thị Các dự án phát triển hạ tầng theotuyến, thường kéo dài nhiều năm, có mức giá hỗ trợ thay đổi theo chính sách,thường vênh với giá đền bù của các dự án có tính chất kinh doanh là nguyênnhân dẫn đến so bì, khiếu kiện Trong giai đoạn đô thị đang phát triển và cải tạo

nhanh như hiện nay, số lượng dự án và hộ dân phải thu hồi, đền bù, giải tỏa làrất lớn.

Nội dung quản lý đất đô thị tại các đô thị hiện nay cần tập trung là:

- Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị

- Giao đất, cho thuê đất đô thị, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đôthị

- Thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị

- Quản lý tài chính và các dịch vụ về đất đai

- Thanh tra, kiểm tra, giải quyết các khiếu kiện về đất đô thị

Lần đầu tiên điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CPngày 17/08/1994 của Chính phủ đưa ra khái niệm về đất Đô thị như sau:

Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựngnhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầngphục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác

Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất đô thị

Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven

đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ vềchức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị, cácvùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng đô thị

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.2.2 Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đô thị.

Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị ở nước ta được thể hiện thôngqua quy hoạch chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất, thông qua côngtác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai,

thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất Đô thị, thôngqua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều chỉnh các quan hệđất đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và hiệu quả Đâycũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.

Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với Nhànước, giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ

sở hữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… trong đó quan hệ sở hữu và quan

hệ sử dụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tínhkinh tế trong đất đai Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Ba quyền nàythuộc về người sở hữu đất đai Khi quyền sử dụng được người sở hữu đất đaigiao cho người khác tức là có sự phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thìquan hệ đất đai mang tính kinh tế được hình thành Đó là việc người sử dụng đấtphải trả một khoản tiền sử dụng đất cho người sở hữu đất Đây chính là thuế đấtngày nay và là gốc của giá cả đất đai Quan hệ đất đai ở đây thể hiện trong thực

tế giữa người sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai, giữa người sử dụng đấtvới nhau Nhà nước là người sở hữu đất, khi thực hiện vai trò quản lý của mìnhNhà nước có thể điều chỉnh được các quan hệ đất đai cho phù hợp với sự pháttriển kinh tế, phù hợp định hướng phát triển của đất nước

Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nước ta

đã quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”

Do vậy xét về sở hữu thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhànước Như vậy, Nhà nước tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tấtyếu Lịch sử phát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế

độ về sở hữu đất đai cũng được đưa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thìngười đó có quyền lực trong xã hội Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo

vệ quyền lợi của họ, bảo vệ nguồn thu nhập của họ Mác nói “quyền sở hữu đấtđai chính là nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải” Đây là một nhận định hoàntoàn chính xác Đất không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn tư liệu sinh hoạt, làkhách thể tạo nên các mối quan hệ đất đai mang tính xã hội

Như vậy, quản lý đất đai để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đấtđai, bảo vệ chế độ của Nhà nước.

Quản lý để sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu qủa Cùng hai nhiệm vụtrên thì quản lý đất sẽ giúp Nhà nước nắm được hiện trạng việc sử dụng đất vànhững nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó Nhà nước điều chỉnhquỹ đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

Như vậy chúng ta đã thấy được vai trò quản lý tối cao của Nhà nước đốivới đất đai, đặc biệt là đối với đất Đô thị Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đaicủa Nhà nước và đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được nhiệm vụ quản lý đấtđai của mình

1.2.3 Nguyên tắc và nội dung quản lý đất đô thị.

1.2.3.1 Nguyên tắc quản lý

- Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước

Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước, là tàisản của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm ngườinào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền địnhđoạt cá nhân đối với tài sản chung đó Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợppháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao

về đất đai Điều 1, Luật đất đai năm 1993 và điều 5, Luật đất đai năm 2003 củanước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: “Đất đai là sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý”, để đảm bảo sử dụng hiệu quả thì Nhà nướccần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô thị cũng như các loại đất khác

- Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích

Quyền sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi íchgiữa người sở hữu và người sử dụng đất Đất đô thị có giá trị kinh tế cao do đólợi ích luôn đặt lên hàng đầu nhất là trong nền kinh tế thị trường Điều này đòihỏi Nhà nước quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên

là Nhà nước và một bên là chủ sử dụng đất phải được phân bố hài hoà lợi ích dođất mang lại Như vậy trong quản lý Nhà nước phải sử dụng chính sách thuế sao

cho phù hợp để kích thích sự phát triển của đất nước, tạo động lực cho chủ sửdụng đất sản xuất kinh doanh trên đất có lãi.

- Tiết kiệm và hiệu quả

Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất

Đô thị nói riêng vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị đều hoạtđộng theo nguyên tắc này Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng là có hạntrong khi dân số ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thểđảm bảo cho cuộc sống trong tương lai, vì vậy ta cần phải sử dụng tiết kiệm, sửdụng đất sao cho có lợi ích mang lại là cao nhất

Như vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất đô thị là mộtnguyên tắc quan trọng Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lýNhà nước về đất đai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốt cácnhiệm vụ của mình trong việc sử dụng đất Đô thị với chi phí thấp nhất

- Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đô thị

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã được ghi rõ trong Điều 1 Luậtđất đai năm 1993: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản

lý, Nhà nước giao cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quanNhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là các tổ chức), hộ gia đình và cánhân sử dụng ổn định lâu dài…”

Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặctách riêng Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất Đô thị Họ

có toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý Nhưng khi hai vấn đề nàyđược phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụngthì ta phải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụngđất đạt hiêụ quả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất

Ở nước ta Đảng và Nhà nước đã rất thành công trong công tác này Quyền

sở hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sửdụng tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chứcchính trị - xã hội

1.2.3 2 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị.

Cũng như các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị baogồm 7 nội dung chính sau:

1.3.4.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá cácloại đất Đô thị

- Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thựchiện trong công tác quản lý đất Đô thị Thực hiện tốt các công việc này giúp cơquan quản lý nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai Đây làcông việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2003 và LuậtĐất đai 2013

- Đánh giá đất đô thị

Đó là việc xác định những nguồn lợi từ đất mà chúng ta có thể thu đượctrên lô đất cần đánh giá Công tác này phụ thuộc vào vị trí của lô đất, trong đôthị thì vị trí đất quyết định phần lớn giá trị lô đất, lô đất càng gần trung tâm thìgiá trị của nó càng lớn Khi tiến hành đánh giá ta cần xem xét khoảng cách của

lô đất đó với trung tâm đô thị, cơ sở hạ tầng vùng đất cần định giá, giá thực tế tạiđịa phương Trong đô thị định giá đất còn căn cứ vào loại đô thị Hiện nay ởnước ta Đô thị được chia thành 6 loại từ loại đặc biệt đến loại V với cấp độ thấpdần từ loại đặc biệt đến loại V và giá cũng thấp dần tuỳ thuộc mỗi Đô thị, loạiđường phố để xác định mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong lô đất Đô thị

Đánh giá đất Đô thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụngđất khi thực hiện giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và đền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.3.3 Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị.

- Quy hoạch xây dựng Đô thị được qui định trong Luật xây dựng năm

2005 và Luật đô thị năm 2005

Quy hoạch Đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêutrọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng Đôthị, các điểm dân cư kiểu Đô thị Quy hoạch xây dựng Đô thị có liên quan đến

nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề

về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí củanhân dân

Việc thiết kế quy hoạch Đô thị thường gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu:xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quyhoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu Đô thị mang tính định hướngphát triển đô thị trong thời gian 25 - 30 năm, quy hoạch tổng thể Đô thị xác định

rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộphận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và

bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trícủa đô thị

1.2.3.4 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô thị.

- Giao đất, cho thuê đất

Khi xác định được kế hoạch sử dụng đất đô thị thì Nhà nước tiến hànhgiao đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất Để được giaođất thì các chủ sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất đượcgiao, tiến hành xây dựng bản đồ hiện trạng vùng đất xin được giao hoặc muốnthuê và dự thảo phương án đền bù khi được giao đất được thuê đất

Khi người sử dụng đất có quyết định được giao đất, thuê đất thì UBNDthành phố, thị xã, thị trấn có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trường khi người

sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù đấttheo đúng pháp luật

Sau khi nhận đất chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai đăng ký sửdụng đất tại UBND phường nơi quản lý khu đất đó và tiến hành chuẩn bị đưavào sử dụng nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất được giao không đưa vào sửdụng thì Nhà nước thu hồi lại đất đó Nếu người sử dụng muốn thay đổi mụcđích sử dụng khu đất được giao thì phải trình sơ quan có thẩm quyền quyết địnhgiao đất xem xét và giải quyết.

Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng thì người thuê phải dọn mặt bằngtrở lại như lúc trước khi thuê, không phá hỏng công trình cơ sở hạ tầng có liênquan và bàn giao lại cho bên cho thuê

- Thu hồi đất đô thị

Nội dung này được quy định:

+ Khi thu hồi đất của người đang sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng côngcộng, an ninh quốc phòng theo quy hoạch đã được duyệt phải có quyết định của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Trước khi thu hồi, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo chongười đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bùthiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất

+ Người sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồicủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Nếu không thì sẽ bị cưỡng chế di rời khỏikhu đất đó

+ Khi thu hồi để xây dựng Đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện

dự án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của người cóđất bị thu hồi

Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất Đô thị, nó góp phầnthực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạođiều kiện sử dụng đất hợp lý và hiệu qủa cao hơn Thể hiện được vai trò sở hữuNhà nước đối với đất đai

1.2.3.5 Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đô thị.

Từ năm 1945, từ đó đến nay, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bảnpháp quy về quản lý đất đai và những văn bản hướng dẫn thực hiện chúng Cácvăn bản, các chính sách thường xuyên được cập nhật, bổ sung cho phù hợp vớiyêu cầu phát triển kinh tế của đất nước, phù hợp với yêu cầu đô thị hoá và pháttriển đô thị Khái quát lại, có thể chia ra làm các thời kỳ:

- Trước 15/10/1993: Pháp luật qui định nhiều loại hình thức sở hữu đấtđai như: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Các văn bản thời kỳnày chỉ chú trọng đến lợi ích của một số người, chủ yếu là lợi ích tập thể, lợi íchNhà nước Đối tượng áp dụng chủ yếu của văn bản là đất nông nghiệp về quyđịnh khoán sản phẩm, điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo đất… Thời kỳ này

đã ra đời Luật đất đai năm 1988 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng Luậtnày còn nhiều hạn chế Nói chung trong thời kỳ này đất đai được quản lý rấtlỏng lẻo, đất coi như không có giá trị, giá đất rẻ, do đất đai thuộc sở hữu tập thể,tập thể sử dụng, cá nhân chỉ tham gia làm và được trả công theo ngày công laođộng do đó họ không quan tâm đến hiệu quả sử dụng trong đất đai

- Từ năm 1993 đến nay: Được đánh giá bằng Luật đất đai năm 1993, Luậtđất đai năm 2003 Đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài, lợiích trên đất gắn liền với lợi ích người sử dụng đất Nhà nước thống nhất quản lýtoàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước

1.2.3.6 Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng kýviệc sử dụng đất với UBND phường, thị trấn để được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất đai không chỉ đảmbảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người

sử dụng đất Việc đăng ký đất sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiệntrạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyêntheo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích

Theo Luật đất đai năm 2003 thì 5 năm Nhà nước tiến hành thống kê đấtđai và 10 năm một lần tiến hành tổng kiểm kê đất đai trên phạm vi cả nước.Công tác này giúp ta hiểu và biết được biến động đất đai hàng năm và nguyênnhân của nó để từ đó có hướng sử dụng sao cho đạt mục đích tiết kiệm và hiệuquả Biết được số lượng, diện tích từng loại đất trong từng vùng, cơ cấu phân bổcác loại đất này ra sao từ đó xác định phương hướng và biện pháp sử dụng trongthời gian tới.

1.2.3.7.Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị.

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đấthợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo cácquy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai

Việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở các bên tự thoả thuậnthông qua thực hiện bản hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phảiđược lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền Chuyểnquyền sử dụng đất chỉ thực hiện với đất sử dụng hợp pháp

1.2.3.8 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại,

tố cáo và xử lý các vi phạm về đất Đô thị

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâuthuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Để giải quyết các tranh chấp thì theoĐiều 38 Luật đất đai năm 1993 UBND và Toà án nhân dân các cấp tiến hànhgiải quyết

Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất Đô thịthì công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo phải được chủ trươngthực hiện, các cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việcnghiêm túc, hiểu rõ được công tác và nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai,hiểu Luật pháp về quản lý Nhà nước và quản lý Nhà nước đối với đất đai để tạođiều kiện cho Luật đất đai được thực hiện đúng, người sử dụng đất được đảmbảo về lợi ích trong quá trình sử dụng đất

1.3 Cơ sở pháp lý về quản lý đất đô thị

Cơ sở pháp lý của công tác quản lý đất đô thị bao gồm nhiều nguồn, trong

đó có nguồn văn bản quy phạm pháp luật: luật và dưới luật của Trung ương vàđịa phương; các đồ án quy hoạch đô thị và các quy chuẩn tiêu chuẩn; các Nghịquyết Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân Các vănbản dưới luật bao gồm nghị định, thông tư và kể cả các chỉ thị và văn bản chỉđạo điều hành khác

Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đô thị ở Việt Nam chưađược tổng hợp thành những bộ luật bao trùm nội dung của công tác này Vì vậy,các cơ quan phải dùng các cơ sở pháp lý chưa được hệ thống hóa, nằm ở nhiềuvăn bản khác nhau Tính đến năm 2014 có các văn bản chính đóng vai trò quantrọng để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quản lý đất đô thị, đó là:

- Luật đất đai năm 1993

- Luật đất đai năm 2003

- Hiến pháp 2013

- Luật đất đai năm 2013

Ngoài các văn bản luật chính nêu trên, các cơ quan quản lý còn sử dụngnhiều văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành làm cơ sở điều chỉnh các hoạt độngquản lý trên toàn quốc Luật Thủ đô là một đạo luật dành riêng cho Hà Nội cónhững quy định liên quan đến đô thị, đối với một trung tâm kinh tế, chính trị,văn hóa… của cả nước

CHƯƠNG 2 CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI QUẬN THANH XUÂN –

THÀNH PHÔ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 1998 - 2014 2.1 Điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế xã hội Quận Thanh Xuân 2.1.1 Điều kiện tự nhiên.

Đất đai là tài nguyên vô giá của một quốc gia Khi nghiên cứu về công tácquản lý đất đô thị, trước tiên, cần xem xét điều kiện tự nhiên của khu vực đô thị

đó Quận Thanh Xuân được thành lập theo Nghị định số 74/NĐ-CP ngày22/11/1996 của Chính phủ, quận gồm 11 đơn vị hành chính cấp phường là:Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thanh Xuân Trung, Khương Đình, NhânChính, Phương Liệt, Hạ Đình, Kim Giang, Khương Mai, Khương Trung,Thượng Đình (có 3 phường được thành lập từ các xã ngoại thành của 2 huyện

Từ Liêm và Thanh Trì, còn lại là các phường cũ của quận Đống Đa chuyểnsang) Địa hình của quận Thanh Xuân tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình

từ 5 - 6 m so với mực nước biển, phía Bắc độ cao tuyệt đối khoảng 5 - 5,6 m.Khu vực phía Nam độ cao thấp hơn, khoảng 4,7 - 5,2 m, một số khu vực ao hồ,đầm trũng có độ cao khoảng 3,0 - 3,5 m Khí hậu quận Thanh Xuân có chungchế độ khí hậu của Thành phố Hà Nội thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, với đặcđiểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng, ẩm, mưa nhiều, nhiệt độ không khítrung bình hàng năm là 23,6 độ C, độ ẩm 79%, lượng mưa 1.600 mm, một năm

có hai mùa rõ rệt

2.1.2 Tình hình kinh tế xã hội.

Sự phát triển về kinh tế của Quận Thanh Xuân có mối quan hệ chặt chẽvới việc sử dụng và quản lý đất của cơ quan quản lý đất Kinh tế của quận đượcduy trì và phát triển theo đúng định hướng cơ cấu trong 5 - 10 năm gần đây với

xu hướng giảm dần tỷ trọng công nghiệp và tăng dần tỷ trọng dịch vụ Ngànhdịch vụ - thương mại có bước phát triển sâu và rộng trên địa bàn quận đáp ứngnhu cầu dân sinh Nhiều dịch vụ chất lượng cao, đặc biệt là dịch vụ ngân hàngtài chính phát triển Trong đó kinh tế Nhà nước chiếm tỷ trọng lớn, các thành

phần kinh tế ngoài Nhà nước tăng trưởng cả về số lượng, quy mô và hiệu quả.Giá trị thương mại dịch vụ tăng bình quân 13%.

Trong giai đoạn 2006 - 2013, kinh tế trên địa bàn quận tiếp tục tăngtrưởng, đạt và vượt các chỉ tiêu kế hoạch đề ra: giá trị sản xuất công nghiệp tăngbình quân 16% Trong năm 2010 - 2013, kinh tế tuy vẫn tăng trưởng nhưng tỷ lệđạt thấp, giá trị sản xuất công nghiệp tăng bình quân khoảng 7,5% Thu ngânsách trên địa bàn quận hoàn thành vượt mức dự toán thu Thành phố giao Chingân sách đảm bảo kịp thời, đúng quy định, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ chính trị

và phát triển kinh tế - xã hội của quận

Từ năm 2005 đến 2013, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng giảm dần

tỷ trọng giá trị sản xuất các ngành công nghiệp từ 54% xuống còn 35%, giá trịsản xuất các ngành dịch vụ giảm từ 12% xuống 9%, tuy nhiên trong 3 năm từ

2010 đến 2013 giữ nguyên ở mức 9% Tỷ trọng giá trị ngành xây dựng tăng từ34% lên đến 53%

Các doanh nghiệp công nghiệp trên địa bàn có xu hướng chuyển hướngsang sản xuất những sản phẩm không ô nhiễm môi trường, khai thác nhiều chấtxám; hoặc phải đổi mới công nghệ để giảm ô nhiễm

Năm 2013, dân số của quận là 252.363 người, trong đó nữ giới là 124.105người chiếm 49,17%, nam chiếm 50,83% Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trung bìnhtrong vòng 5 năm qua là 1,05%, tỷ lệ sinh con thứ 3 dưới mức 1,44%, tỷ lệ trẻ

em dưới 5 tuổi suy dinh dưỡng giảm còn 8,83% Dân số của quận tăng nhanhchủ yếu là tăng cơ học, do những năm qua thu hút được số lượng đáng kể laođộng từ các địa phương đến làm việc trong các ngành dịch vụ, công nghiệp trênđịa bàn quận Thực hiện chương trình quốc gia về giải quyết việc làm bằngnguồn vốn cho vay, tạo việc làm cho 23.886 lao động, bình quân hàng năm có4.800 người được giải quyết việc làm, đời sống của người dân ngày càng đượccải thiện

2.2 Bộ máy quản lý đất của Quận Thanh Xuân

Theo quy định của pháp luật, Bộ Tài nguyên- Môi trường là cơ quan cóchức năng quản lý tài nguyên đất, trên phạm vi cả nước Các tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương có cơ quan chức năng quản lý đất là Sở Tài nguyên-Môitrường Phòng Tài nguyên môi trường Quận Thanh Xuân là cơ quan chuyênmôn giúp UBND quận Thanh Xuân thực hiện chức năng quản lý Nhà nước vềđất - nhà và đo đạc bản đồ trên địa bàn Quận

Chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp của UBND quận đồng thời chịu sựhướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên môi trường

Hà Nội Với các chức năng trên, phòng Tài nguyên môi trường có nhiệm vụ sau:

- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà trình cấp có thẩmquyền phê duyệt và tổ chức thực hiện

- Dự thảo các văn bản, tổ chức hướng dẫn UBND phường, các tổ chức vàcông dân thực hiện chế độ chính sách về quản lý sử dụng đất nhà trình cấp cóthẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện

- Tổ chức thẩm định và trình UBND quận các văn bản của UBNDphường về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà theo quy hoạch của UBNDThành phố đã phê duyệt và theo phân cấp quản lý đất đai của Luật đất đai

- Quản lý và theo dõi biến động về diện tích các loại đất, loại nhà, về chủ

sử dụng đất và sở hữu nhà Chỉnh lý các hồ sơ tài liệu về đất - nhà, bản đồ địachính cho phù hợp với hiện trạng tại địa bàn quận, lập báo cáo thống kê, kiểm kêđất - nhà theo định kỳ

- Tham gia với các cơ quan chức năng trong việc hoạch định địa giới hànhchính phường Tiếp nhận và quản lý các tiêu mốc đo đạc, mốc địa giới, mốc địachính, mốc lộ giới thuộc quận, tham gia giải quyết các tranh chấp đất - nhà

- Dự thảo văn bản trình UBND quận để báo cáo cấp trên có thẩm quyềnquyết định việc giao đất, chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất,quản lý đất công để sử dụng vào các mục đích phục vụ lợi ích công cộng

- Tổ chức xét hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở cho cá nhân và các tổ chức xã hội, theo thẩm quyền của UBND quận

do pháp luật quy định

- Căn cứ yêu cầu về chuyên môn nghiệp vụ do Sở Tài nguyên môi trườngThành phố hướng dẫn, có kế hoạch đề nghị UBND quận cử cán bộ đi đào tạo,

bồi dưỡng đội ngũ công chức của xã, phường làm công tác quản lý Địa chính Nhà đất.

Phòng Tài nguyên môi trường quận có trách nhiệm bảo quản, lưu trữ, bổsung, cập nhật hồ sơ quản lý sử dụng đất - nhà, các tài liệu bản đồ địa chính nhàđất thuộc thẩm quyền quản lý của quận Phòng Tài nguyên môi trường cung cấp

hồ sơ, tài liệu về đất và nhà theo các yêu cầu của cấp có thẩm quyền theo phâncấp của Nhà nước, đồng thời chịu trách nhiệm về độ chính xác của tài liệu, hồ sơ

đã cấp trước luật pháp Nhà nước

- Chuẩn bị hồ sơ và các điều kiện cần thiết để Chủ tịch UBND quận, SởTài nguyên môi trường giải quyết việc tranh chấp về đất và nhà theo luật phápNhà nước và quy định của UBND Thành phố

Cho đến nay lực lượng cán bộ trong phòng là 15 người trong đó có mộttrưởng phòng, 3 phó phòng và 11 cán bộ chuyên môn Tại cấp phường, toànquận có 11 phường, mỗi phường có từ 2 đến 3 cán bộ địa chính, 1 cán bộ đượcbiên chế chính thức Các cán bộ địa chính phường hiện nay đã và đang đượctheo học các khoá đào tạo chính quy, tại chức về nghiệp vụ chuyên môn Hàngnăm quận vẫn tổ chức các lớp tập huấn cho các cán bộ chủ chốt của quận và cán

bộ địa chính phường đi học và nghe phổ biến các văn bản pháp luật của Nhànước để về thực hiện công tác quản lý, sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

2.3 Công tác quản lý đất của quận Thanh Xuân, giai đoạn 1998 – 2013.

2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất.

Trong nhiều năm gần đây, tốc độ đô thị hoá phát triển mạnh tại vùng ven

Hà Nội, gia tăng dân số, nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản còn hạn chế nênQuận Thanh Xuân gặp nhiều khó khăn và thách thức trong quá trình phát triển

đô thị đặc biệt trong lĩnh vực phát triển hạ tầng đô thị và đất đai Xu thế pháttriển vẫn tiếp tục tập trung lớn dọc các tuyến giao thông đối ngoại và cácphường trung tâm Các quy hoạch xây dựng mở rộng mới mặc dù đang triểnkhai nhưng chưa đi vào hoạt động do nguồn vốn hạn chế

Các khu vực đã xây dựng trước đây với hệ thống hạ tầng kỹ thuật khôngđồng bộ, đang là vùng gây ô nhiễm môi trường và khả năng đầu tư cải tạo rấtkhó khăn.

Quận Thanh Xuân có tổng diện tích đất tự nhiên là 908,32 ha chiếm0,28% tổng diện tích tự nhiên của thủ đô Hà Nội, bình quân diện tích tự nhiêntrên đầu người là 39,59 m2 Diện tích đất tự nhiên của các phường trong quậnphân bố không đồng đều, lớn nhất là phường Nhân Chính 160,40 ha, chiếm17,66% diện tích đất toàn quận, nhỏ nhất là phường Kim Giang 21,78 ha, chiếm2,39% diện tích đất toàn quận Hiện nay, quận Thanh Xuân đã khai thác đưa vào

sử dụng đất cho nhu cầu các cá nhân, các tổ chức là 848,81 ha, bằng 93,45%diện tích tự nhiên

Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của quận Thanh Xuân

STT Chỉ tiêu Mã DT (ha) Cơ cấu (%)

2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh PNN CSK 121,75 13,40

2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyêndùng SMN 28,93 3,19

3 Đất chưa sử dụng CSD 5,32 0,59

(Nguồn: Phòng Tài nguyên - môi trường quận Thanh Xuân)

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2011, hiện trạng sử dụng đất của quậnThanh Xuân được thể hiện ở bảng 2.2 cho thấy:

* Đất nông nghiệp:

Thanh Xuân có diện tích đất nông nghiệp 54,2 ha, chiếm 5,97% tổng diệntích đất tự nhiên Bình quân diện tích đất nông nghiệp trên đầu người 2,36 m2.Hiện trạng sử dụng và quản lý đất nhóm đất nông nghiệp thuộc các phường HạĐình, Khương Đình, Phương Liệt, Kim Giang

- Đất sản xuất nông nghiệp: 15,36 ha, chiếm 28,00% diện tích đất nôngnghiệp

- Đất nuôi trồng thủy sản: 29,69 ha chiếm 54,60 % đất nông nghiệp

- Đất nông nghiệp khác: 9,15 ha chiếm 17,40 đất nông nghiệp

* Đất phi nông nghiệp

Diện tích đất dùng cho các mục đích phi nông nghiệp năm 2011 là 848,81

ha, chiếm 93,45% tổng diện tích đất tự nhiên

- Đất ở: Đất ở đô thị 325,13 ha chiếm 38,30% diện tích đất phi nôngnghiệp

- Đất chuyên dùng: Diện tích đất chuyên dùng năm 2012 là 484,85 ha,chiếm 57,12% diện tích đất phi nông nghiệp

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: Hiện trạng năm 2012, Thanh Xuân có 4,93 hađất tôn giáo, tín ngưỡng, chiếm 0,58% diện tích đất phi nông nghiệp

Đất nghĩa trang, nghĩa địa: Toàn quận hiện có 4,75 ha đất nghĩa trang nghĩa địa, chiếm 0,56% diện tích đất phi nông nghiệp

Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: Trên địa bàn quận hiện có28,93 ha, chiếm 3,41% diện tích đất phi nông nghiệp

- Đất phi nông nghiệp khác: Đất phi nông nghiệp khác trên địa bàn quận

là 0,22 ha chiếm 0,03% diện tích đất phi nông nghiệp

* Đất chưa sử dụng

Diện tích đất chưa sử dụng của quận còn 5,32 ha chiếm 0,59% tổng diệntích đất tự nhiên

2.3.2 Biến động đất đai giai đoạn 2005 – 2013.

Đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng luôn luôn biến động bởi cácyếu tố khách quan và chủ quan

Bảng 2.3 Biến động đất đai giai đoạn 2005 – 2013 quận Thanh Xuân

TT Chỉ tiêu Mã 2013(ha) DT năm 2005 (ha) DT năm Tăng (+) Giảm (-)

2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh PNN CSK 121,75 134,79 -13,042.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 241,68 215,74 +25,94

2.5 Đất sông suối và mặt nướcchuyên dùng SMN 28,93 28,84 +0,09

3 Đất chưa sử dụng CSD 5,32 8,54 -3,22

(Nguồn: Phòng Tài nguyên - môi trường quận Thanh Xuân)

Qua bảng 2.3 về biến động đất đai trên địa bàn quận Thanh Xuân chothấy:

- Đất tự nhiên

Diện tích đất tự nhiên quận Thanh Xuân năm 2012 là 908,32 ha

Diện tích đất tự nhiên quận Thanh Xuân năm 2005 là 908,40 ha

Như vậy là đất tự nhiên năm 2012 giảm so với năm 2005 0,08 ha do kiểm

kê đất đai năm 2005 không chính xác vào biểu nhầm số liệu

- Đất nông nghiệp

Diện tích đất Nông nghiệp năm 2012 là 54,20 ha

Trong giai đoạn 2005 – 2011 diện tích đất nông nghiệp giảm 9,52 ha, bìnhquân mỗi năm giảm 1,587 ha

Nguyên nhân chính của việc giảm diện tích đất nông nghiệp là chuyển đấtnông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chủ yếu là đất ở đô thị, đất sản xuấtthương mại – dịch vụ, đất giao thông và các công trình phúc lợi

- Đất phi nông nghiệp

Diện tích đất Phi nông nghiệp năm 2012 là 848,81 ha, tăng 12,67 ha sovới năm 2005

Diện tích đất Phi nông nghiệp tăng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp và mộtphần đất chưa sử dụng để phục vụ xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

Nguyên nhân biến động lớn từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

là do trong giai đoạn 2005 – 2013, tốc độ phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt làquá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá trên địa bàn quận Thanh Xuân diễn ranhanh chóng

2.3.3 Tình hình quản lý đất đai.

Quận Thanh Xuân đã chú ý đến việc tuyên truyền sâu rộng tới mọi tầnglớp nhân dân và các ngành các cấp; các Nghị định, Thông tư hướng dẫn Luật đấtđai của Trung ương, Chính phủ ban hành; tổ chức tập huấn cho cán bộ chủ chốt

ở cơ sở và các ban ngành liên quan Ngoài ra Quận cũng chú ý tới việc tuyêntruyền Luật đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng như trên đài, báo,truyền thanh, truyền hình

Quận Thanh Xuân gồm 11 phường được thành lập từ 8 phường của QuậnĐống Đa và 3 xã của huyện Thanh Trì, Từ Liêm với tổng diện tích 908,32 ha,quận Thanh Xuân đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý đất đai Theo quyđịnh của pháp luật, người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất khi thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn