Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Bài báo cáo nghiên cứu về các vấn đề lý luận, quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại một văn phòng công chứng. Qua đó đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT -

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

NGÀNH LUẬT

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT

VIỆT NAM - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN

MỤC LỤ

Phần 1 LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài nghiên cứu: 1

2 Mục tiêu nghiên cứu: 2

3 Phạm vi nghiên cứu: 2

4 Phương pháp nghiên cứu: 2

5 Kết cấu của chuyên đề: 3

Phần 2 5

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

2.1 Khái quát về hoạt động công chứng 5

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng 5

2.1.2 Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch 8

2.2 Khái quát về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 9

2.2.1 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 9

2.2.2 Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 12

2.2.3 Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 12

2.2.4 Ý nghĩa của việc công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 13

Phần 3 16

THỰC TIỄN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN THỊ SAO MAI 16

3.1 Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất 16

3.1.1 Thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 16

3.1.2 Yêu cầu khi tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 18

3.1.3 Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 19

3.1.4 Trách nhiệm của công chứng viên trong việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 21

3.1.5 Một số yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 22

3.2 Thực tiễn tiến hành công chứng hoạt đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao 23

3.2.1 Ưu điểm 23

3.2.2 Hạn chế, vướng mắc 25

Phần 4 27

MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 27

4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 27

4.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 28

4.3 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao 29

Phần 5 KẾT LUẬN 31 3

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 32

4

Phần 1 LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài nghiên cứu:

Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạngcông nghiệp hoá – hiện đại hoá đất nước, qua đó thực hiện đẩymạnh nền kinh tế thị trường và hướng tới xã hội chủ nghĩa Tạitiến trình đó, đất đai trở thành tư liệu có vị trí quan trọng đối vớiviệc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó không cònchỉ là tư liệu sản xuất mà còn là phương thức tích luỹ tài sản vềlâu dài và vững chắc nhất đối với người dân được thể hiện dướidạng quyền sử dụng đất Với xu hướng đó, quyền sử dụng đấttham gia vào quá trình lưu thông trên thị trường như một loạihàng hoá đặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc của nền kinh tếthị trường và sự điều chỉnh nhất định của hệ thống pháp luật Nhà nước trao cho người nắm giữa quyền sử dụng đất cóquyền được thế chấp quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho nhucầu cũng như các hoạt động, giao dịch thực tế khác phát sinhtrong đời sống, ví dụ như giao dịch vay có thế chấp Việc thếchấp quyền sử dụng đất được các bên thực hiện thông qua hợpđồng thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, bởi liên quan đếntài sản có giá trị lớn là quyền sử dụng đất, pháp luật quy địnhcác bên cần phải công chứng đối với loại hợp đồng này nhằmđảm bảo phòng ngừa được rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợppháp của các bên tham gia hợp đồng

Trên thực tế triển khai và áp dụng pháp luật có thể thấyđược hiệu quả, vai trò của việc công chứng đối với hợp đồng thếchấp quyền sử dụng đất trong việc đảm bảo an toàn về mặtpháp lý giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, xemxét trên thực tế, pháp luật hiện hành và thực tế thi hành phápluật về thế chấp quyền sử dụng đất hay công chứng hợp đồng1

thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn những bất cập, vướng mắchay hạn chế nhất định Những bất cập, vướng mắc này ảnhhưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật và mục tiêu hướng tớitrong việc xây dựng pháp luật tại nước ta nói chung và pháp luậtliên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đấtnói riêng

Xuất phát từ những lý do nêu trên, sau thời gian thực tập tạiVăn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao, em đã lựa chọn đề

tài: “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

theo pháp luật Việt Nam Thực tiễn áp dụng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao” làm đề tài nghiên

cứu tại bài Báo cáo thực tập của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Bài Báo cáo thực tập được xây dựng nhằm mục tiêu đưa rađược cái nhìn khái quát và tổng quan về các vấn đề lý luận cũngnhư quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động côngchứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Đồng thời, thôngqua việc xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Vănphòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao về việc công chứng hợpđồng thế chấp quyền sử dụng đất để tìm ra những vướng mắc,hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành cũng như việc thihành trên thực tiễn Từ đó, bài báo cáo đưa ra những đề xuấtnhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả ápdụng pháp luật tại đơn vị thực tập này

3 Phạm vi nghiên cứu:

Bài Báo cáo được nghiên cứu trong phạm vi các quy địnhpháp luật hiện hành của Việt Nam về công chứng hợp đồng thếchấp quyền sử dụng đất nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật tạiVăn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao

2

4 Phương pháp nghiên cứu:

Học viên đã thực hiện nghiên cứu, hoàn thiện bài Báo cáotrên cơ sở kết hợp một cách linh hoạt, có mục đích cụ thể đối vớitừng nghiên cứu khác nhau Theo đó có thể kể đến một sốphương pháp như:

* Phương pháp luận:

Báo cáo được hoàn thiện trên cơ sở phương pháp luận củachủ nghĩa duy vật là chính yếu, kết hợp với các chính sách, quanđiểm của Đảng, Nhà nước và hệ thống pháp luật

* Phương pháp nghiên cứu:

a) Phương pháp phân tích

Đây là phương pháp được sử dụng thông qua việc chia nhỏnhững phần nội dung liên quan thành các vấn đề chi tiết khácnhau để nghiên cứu, đánh giá cụ thể Từ đó giúp phát hiện, nhìnnhận được các quan hệ của những vấn đề nội tại bên trong, gópphần làm sâu sắc và rõ ràng vấn đề lớn cần nghiên cứu Với đặctrưng đó, tác giả áp dụng phương pháp này chủ yếu tại phầnchương 1 của Báo cáo trong việc phân tích các vấn đề lý luận vànội dung của hệ thống pháp luật hiện hành liên quan đến côngchứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

b) Phương pháp tổng hợp

Nếu như phương pháp phân tích là chia nhỏ các vấn đề đểnghiên cứu thì phương pháp tổng hợp được hiểu là quy nạp, liênkết toàn bộ những kết quả bộ phận được phân tích để đưa ranhận định chung về vấn đề nghiên cứu Qua đó giúp khái quátlại toàn bộ nội dung cần nghiên cứu để đưa ra góc nhìn tổngquan nhất Trong Báo cáo, phương pháp phân tích và phương

3

pháp tổng hợp luôn được kết hợp song hành để đạt được hiệuquả nghiên cứu cao nhất

Ngoài ra, để Báo cáo đạt hiệu quả, học viên cũng sử dụnglinh hoạt, hài hòa một số phương pháp khác như: phương pháp

so sánh, phương pháp liệt kê, …

5 Kết cấu của chuyên đề:

Ngoại trừ danh mục tài liệu tham khảo, nội dung bài Báo cáođược chia làm 5 nội dung chính như sau:

4

Phần 1: Mở đầu

Phần 2: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất Phần 3: Thực tiễn quy định pháp luật và áp dụng

pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Sao Mai

Phần 4: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện

pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật

Phần 5: Kết luận

5

Phần 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái quát về hoạt động công chứng

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng

Với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, các quan hệtrao đổi, giao lưu, mua bán hàng hóa diễn ra ngày càng phổ biếnthì yêu cầu đối với sự minh bạch, rõ ràng về trách nhiệm pháp lýgiữa các bên trong giao dịch càng được coi trọng Theo xu hướng

và yêu cầu đó, hoạt động công chứng đã ra đời

Khái niệm công chứng tại Việt Nam đã xuất hiện và đượcpháp luật ghi nhận từ khoảng hơn 30 trăm trước và dần pháttriển, hoàn thiện cho tới thời điểm hiện tại Từ những năm đầutiên, cụ thể vào năm 1987, thông tư số 574/QLTPK của Bộ Tưpháp hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước đã đưa ra địnhnghĩa về “công chứng nhà nước”:

“Công chứng nhà nước là một hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công dân, các cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản,

sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện Bằng hoạt động, Công chứng nhà nước tạo ra những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”

Khi đó, khái niệm về công chứng chỉ được đề cập và nhắcđến như một hoạt động của cơ quan nhà nước Và quan điểm6

này tiếp tục được sử dụng hoặc ghi nhận tương tự tại một số vănbản sau đó như: Nghị định số 45-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởngngày 27 tháng 2 năm 1991 về “tổ chức và hoạt động côngchứng nhà nước”; Nghị định số 31/CP của Chính phủ ngày 18tháng 5 năm 1996 về “tổ chức và hoạt động công chứng nhànước”

Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2000, khái niệm công chứngkhông chỉ dừng lại là hoạt động của Nhà nước mà đã có sự mởrộng về đối tượng, tức bao gồm cả Phòng Công chứng Theo đó,Điều 2, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thựcquy định:

“Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này”.

Và cho đến Luật Công chứng năm 2014 ra đời cũng là luậthiện hành quy định về vấn đề công chứng, khái niệm côngchứng đã được mở rộng hơn, bao quát hơn Cụ thể theo quy địnhtại khoản 1 Điều 2 của Luật này ghi nhận rằng:

“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức

xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.

7

Về bản chất, khái niệm này cũng có cách hiểu khá tươngđồng đối với những khái niệm đã được nêu trước đó Tuy nhiên ởđây Luật Công chứng năm 2014 đã xác định rõ chủ thể thực hiệnhoạt động công chứng chính là “công chứng viên hành nghềcông chứng” thay vì các quy định chung “công chứng viên” nhưtrước đó Theo đó, ở đây hoạt động công chứng cũng tiếp tụcđược phát triển theo hướng không chỉ dừng lại là hoạt động củaNhà nước mà bao gồm cả các Văn phòng công chứng tư nhân.

Với khái niệm nêu trên có thể thấy, hoạt động công chứngđược hiện lên bởi những đặc điểm sau đây:

a) Hoạt động công chứng là hoạt động được thực hiện bởicông chứng viên thể hiện qua việc chứng nhận các hợp đồng,giao dịch theo quy định của pháp luật Theo đó, công chứng viênđược Nhà nước trao cho một số chức năng tư pháp nhất địnhkhác với cơ quan hành chính nhà nước trong hoạt động chứngthực

b) Mục đích của hoạt động công chứng là nhằm xác định

“tính xác thực, hợp pháp” của giao dịch, tài liệu Theo đó, tínhxác thực chính là xác nhận sự kiện, tình tiết liên quan đến nộidung của văn bản xảy ra trên thực tế Mặt khác, tính hợp phápđược thể hiện ở chỗ công chứng viên xác nhận và chịu tráchnhiệm trước pháp luật đối với hoạt động công chứng của mình

Để làm được điều này, bản thân công chứng viên phải thực hiệncác hoạt động nghiệp vụ kiểm tra, rà soát, nghiên cứu nhằmđảm bảo phù hợp với quy định Điều này giúp tài liệu, văn bản,giao dịch được công chứng so với những văn bản khác khôngđược công chứng sẽ mang giá trị pháp lý cao hơn

c) Đối tượng của hoạt động công chứng bao gồm hai loạigiao dịch, hợp đồng Thứ nhất là các hợp đồng, giao dịch màtheo quy định pháp luật yêu cầu phải thực hiện công chứng.8

Theo đó, đây được coi là điều kiện có hiệu lực của giao dịch, hợpđồng đó về mặt hình thức Thứ hai là hợp đồng, giao dịch phápluật không bắt buộc nhưng cá nhân, tổ chức có nhu cầu thựchiện công chứng

d) Tài liệu, văn bản sau khi công chứng sẽ có giá trị nhưchứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên Theo đó, những nộidung trong văn tài liệu, văn bản được công chứng khi đưa ra làmchứng cứ sẽ không cần phải chứng minh trừ trường hợp bị Toà

án tuyên bố vô hiệu.1 Như vậy, có thể thấy được hoạt động côngchứng giúp bảo đảm giá trị thực hiện cho các tài liệu văn bảnđược xác lập và công chứng, đồng thời giữ vai trò là chứng cứchứng minh hiệu quả trong trường hợp có tranh chấp phát sinh

Như vậy, nhìn chung có thể hiểu được rằng công chúngchính là hành vi của công chứng viên nhằm xác thực, xác nhậntính hợp pháp của văn bản, tài liệu và giao dịch, hợp đồng liênquan đến văn bản, tài liệu đó

2.1.2 Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch

Xác lập một giao dịch hay hợp đồng là việc một bên (giaodịch đơn phương) hoặc các bên (giao dịch đa phương) xác địnhgiao kết hợp đồng, thực hiện giao dịch qua đó làm phát sinhquyền và nghĩa vụ của các bên liên quan Theo đó, dựa trên vaitrò nói chung của hoạt động công chứng và căn cứ theo bảnchất của việc xác lập giao dịch, hợp đồng có thể chỉ ra một sốvai trò của việc công chứng đối với việc xác lập giao dịch nhưsau:

1 Phùng Văn Dũng (2019), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật

học, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, tr.9.

9

a) Bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch, hợp đồng

Để bảo đảm cho giao dịch, hợp đồng được thực hiện mộtcách nghiêm chỉnh, đầy đủ, đúng đắn cả về phạm vi, nội dungcam kết lẫn thời gian thực hiện, thì phải làm cho các điều camkết đó có giá trị pháp lý bắt buộc phải tuân thủ

Nhìn chung đối với một văn bản pháp lý, các nội dung ghinhận sẽ có giá trị pháp lý vững chắc khi đảm bảo được các điềukiện về:

(1) Giao dịch, hợp đồng trước hết phải phù hợp với phápluật Theo đó, điều kiện này được đáp ứng qua sự thẩm tra củacông chứng viên Công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầucông chứng biết những điều khoản, nội dung nào của giao dịch,

hợp đồng “không phù hợp với các nguyên tắc của đạo luật, bộ luật áp dụng, vối chế định luật, điều luật áp dụng, với trình tự, thủ tục do luật quy định và hướng dẫn họ làm lại cho đúng”.2

Thông thường, người yêu cầu công chứng không biết hếtcác quy định của luật pháp liên quan đến văn bản Do vậy,

thông qua “sự thẩm tra, soát xét, hướng dẫn khắc phục của công chứng viên, hợp đồng, văn bản sẽ phù hợp với pháp luật và

có giá trị pháp lý”3

(2) Pháp luật hiện hành nước ta quy định các văn bản được

công chứng có “giá trị chứng cứ, trừ trường hợp được thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”4

Do vậy, đối với những giao dịch, hợp đồng quy định phải đượccông chứng mới có giá trị pháp lý thì việc công chứng nhằm xácđịnh giá trị pháp lý của văn bản Còn với những văn bản pháp

2 Hoàng Thị Huệ (2021), “Vai trò và tác dụng của công chứng là gì?”, Công ty Luật

TNHH Minh Khuê Nguồn: chung-la-gi.aspx#2-cong-chung-la-gi

https://luatminhkhue.vn/vai-tro-va-tac-dung-cua-cong-3 Hoàng Thị Huệ (2021), “Vai trò và tác dụng của công chứng là gì?”, tlđd (8)

4 Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2014

10

luật không đòi hỏi công chứng nhưng nếu có công chứng thìcàng được bảo đảm về giá trị pháp lý.

b) Công chứng là biện pháp hữu hiệu cho việc phòng ngừa

sự gian lận, lừa đảo trong quan hệ và sự bội tín trong thực hiệnhợp đồng

Trước hết, thông qua sự soát xét và giám định của côngchứng viên (công chứng viên có quyền yêu cầu giám định hoặcyêu cầu cơ quan, nơi đã cung cấp văn bằng, văn bản tiến hànhkiểm tra, đối chiếu để khẳng định tính xác thực của văn bản),giao dịch, hợp đồng sẽ đảm bảo được lập căn cứ trên nội dungpháp lý hợp pháp, có cơ sở để áp dụng, tránh trường hợp gianlận, lừa đảo trong việc đưa thông tin, ví dụ như đối với thông tin

cá nhân của người quyết định chấm dứt hợp đồng có thẩm giaodịch, hợp đồng cũng đồng thời là căn cứ để xác định tính hợppháp của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, về hình thức, nộidung và thời gian thực hiện

c) Công chứng là cơ sở pháp lý để giải quyết đúng đắn cáctranh chấp

Trong trường hợp các tranh chấp phát sinh liên quan đếnviệc đơn phương chấm dứt hợp đồng, giao dịch, hợp đồng đượccông chứng chính là những căn cứ có giá trị chứng minh cao.Điều này có thể xuất phát từ thực tế những tình tiết, sự kiện, nộidung ghi nhận tại giao dịch, hợp đồng được công chứng đã đượccông chứng viên thông qua hoạt động công chứng kiểm tra tínhxác thực và hợp pháp và bản thân họ cũng phải chịu tráchnhiệm đối với những xác thực và ghi nhận đó Theo đó, khi cóvăn bản đã được công chứng, cơ quan xét xử sẽ dễ dàng hơntrong công tác giải quyết tranh chấp, giảm thời gian nghiên cứu,tìm kiếm và đánh giá các chứng cứ khác

11

2.2 Khái quát về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.2.1 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Xét về bản chất, thế chấp quyền sử dụng đất là một trongcác giao dịch bảo đảm được ghi nhận tại pháp luật dân sự ápdụng đối với đối tượng là quyền sử dụng đất Thông qua hợpđồng, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp sử dụng bảo đảmviệc thực hiện một nghĩa vụ nào đó phát sinh giữa hai bên

Đầu tiên, xét đến thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất”.Theo quy định tại Từ điển Luật học của Viện khoa học Pháp lý,

thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là:“Thế chấp quyền sử dụng đất đó là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự”5

Mặt khác, về khía cạnh pháp lý, tại Bộ luật Dân sự năm

2015 mặc dù không có quy định cụ thể và riêng về hợp đồng thếchấp quyền sử dụng đất mà nói chung về hợp đồng về quyền sửdụng đất Cụ thể Điều 500 của Bộ luật quy định:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

5 Viện khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách

khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.704

12

Ngoài ra, tại Bộ luật này cũng ghi nhận khái niệm về thếchấp tài sản tại Điều 317 như sau:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Như vậy, có thể hiểu một cách khái quát về khái niệm hợpđồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực chất là một loại hợp đồng dân sự, trong đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Hợp đồng phải được lập thành văn bản, phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai” 6

Thông qua khái niệm nêu trên có thể thấy rằng hợp đồngthế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc trưng cơ bản sauđây:

a) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảohình thức và nội dung phù hợp với quy định của cả hai văn bảnpháp lý liên quan là Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai

Điều này xuất phát từ bản chất hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất là một hợp đồng dân sự, tuy nhiên đối tượng củahợp đồng là một loại đối tượng đặc biệt Theo đó, các giao dịch

về quyền sử dụng đất được pháp luật quy định và yêu cầu tuânthủ tại một hệ thống pháp luật chuyên ngành riêng là Luật Đất

6 Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học

Quốc gia Hà Nội, tr.21

13

đai Theo đó, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sửdụng đất phải được lập hành văn bản, đồng thời được côngchứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

b) Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất làquyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản đặc biệt củanước ta, theo đó đây được coi là một loại quyền tài sản Thực tế,đất không thể là đối tượng của giao dịch nói chung và của loạihợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng bởi lẽ người dânkhông có quyền sử dụng riêng về đất mà thông qua đại diện sởhữu toàn dân là Nhà nước

c) Bên thế chấp chỉ có nghĩa vụ chuyển giấy tờ về quyền sửdụng đất cho bên nhận thế chấp thay vì chuyển giao toàn bộ tàisản thế chấp

Đây là đặc trưng chung của hình thức thế chấp trong phápluật dân sự Theo đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên thếchấp vẫn tiếp tục sử dụng đất thế chấp quy định của pháp luật;

Về phạm vi thế chấp, bên thế chấp có thể lựa chọn việc thế chấptoàn bộ hoặc thế chấp một phần quyền sử dụng đất để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ Khi đã “đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảođảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp khôngthực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụngđất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏathuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thếchấp có quyền khởi kiện tại Tòa án”.7

2.2.2 Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

7 Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học

Quốc gia Hà Nội, tr 23 – 24

14

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là văn bản pháp lýràng buộc các bên về quyền và nghĩa vụ liên quan đến hoạtđộng bảo đảm cho nghĩa vụ tại giao dịch chính Đối với với cácbên giao dịch hay trên góc độ kinh tế thì hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất cũng có những vai trò nhất định Hợp đồngthế chấp quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý xác địnhquyền và nghĩa vụ phát sinh giữa các bên trong hợp đồng Đâycũng đồng thời là một hình thức, biện pháp nhằm phòng tránhrủi ro đối với giao dịch được bảo đảm của các bên

Ví dụ như trong trường hợp một bên vay tài chính từ ngân hàng hay tổ chức tín dụng và bảo đảm thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Khi đó, trường hợp bên vay không trả được nợ thì việc xử lý quyền sử dụng đất được thế chấp sẽ theo quy định tại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Khi đó, nó hạn chế phần nào rủi ro trong việc thu hồi nợ của ngân hàng, tổ chức tín dụng

Mặt khác trên góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất là một tài

sản, gắn liền với người sản xuất, kinh doanh “Khi quyền sử dụng đất đem thế chấp mà bị xử lý để thu hồi nợ thì người vay vốn hoặc người thế chấp sẽ không còn đất để kinh doanh”.8 Nóimột cách khác, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động định

tế của các bên nói riêng và xa hơn là ảnh hưởng tới nền kinh tế

cả nước nói chung

2.2.3 Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Có thể nói, ngay ở trên thế giới hay chỉ xét riêng tại ViệtNam, về bản chất lịch sử ra đời và phát triển của hoạt động côngchứng song hành và gắn liền với quyền sở hữu tài sản, đặc biệt

là bất động sản Theo đó, đất đai dù ở thời điểm nào cũng luôn

8 Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học

Quốc gia Hà Nội, tr.25.

15

được xem là tài nguyên quan trọng, mang giá trị thiết yếu trongđời sống của con người, đặc biệt là trong hoạt động sản xuất –kinh doanh Thông qua đất đai, con người có thể tạo ra nhiềuhơn nữa tài sản để phục vụ cuộc sống Bởi vậy, trong hoạt độngquản lý đất đai của Nhà nước, công chứng xuất hiện và gópphần kiểm soát những biến động, quản lý các giao dịch đượcthực hiện một cách chặt chẽ hơn để bảo đảm sự bình ổn của thịtrường bất động sản Trong đó bao gồm cả hoạt động thế chấpquyền sử dụng đất.

Xuất phát từ những phân tích về khái niệm về “công chứng”và

“hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, có thể khái quát mộtkhái niệm chung về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất như sau: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo một nghĩa vụ nào đó được thực hiện bởi bên thế chấp và bên nhận thế chấp

Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mangnhững đặc điểm chung của hoạt động công chứng, trong đó phải

kể đến việc công chứng hợp đồng là:

i Được thực hiện bởi công chứng viên;

ii Mục đích của hoạt động công chứng là nhằm xác định

“tính xác thực, hợp pháp” của hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất;

iii Đối tượng của hoạt động công chứng hợp đồng thếchấp quyền sử dụng đất là giao dịch thế chấp quyền

sử dụng đất, theo đó pháp luật yêu cầu và bắt buộcphải thực hiện thủ tục công chứng để đảm bảo có hiệulực;

16

iv Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sau khi côngchứng sẽ có giá trị như chứng cứ và có hiệu lực thihành với các bên.

2.2.4 Ý nghĩa của việc công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trong hoạt động công chứng, có những giao dịch, hợp đồngpháp luật quy định không bắt buộc phải thực hiện hoạt độngcông chứng hay chứng thực mặc dù giá trị hợp đồng có thể rấtlớn Tuy nhiên, đối với giao dịch, hợp đồng liên quan đến bấtđộng sản lại được yêu cầu như một điều kiện có hiệu lực quantrọng về mặt hình thức

Như đã đề cập đến ở phần trên, điều này xuất phát từ vaitrò quan trọng của đất đai trong đời sống sản xuất, kinh doanhcủa con người Bởi vậy, khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụngđất được thực hiện là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụdân sự, qua đó sẽ nâng cao trách nhiệm, tâm lý thực hiện nghĩa

vụ được bảo đảm đối với bên thế chấp

Trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiệnhợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng công chứng sẽđược coi như một chứng cứ pháp lý hữu hiệu cho các bên Nộidung được công chứng của hợp đồng có ý nghĩa tương tự nhưcông chứng viên đứng ra với vai trò là người làm chứng cho việcgiao kết, xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa cácbên là chính xác và hợp pháp Như vậy, các bên sẽ có cơ sởvững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Không những vậy, việc công chứng hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất còn mang ý nghĩa trong việc đảm bảo hợpđồng được thể hiện với nội dung hợp lý và hợp pháp Cụ thể hơn,công chứng viên là một trong những chuyên gia trong lĩnh vực17

pháp lý, được đào tạo nghiệp vụ, kiến thức bài bản nên có kinhnghiệm, kiến thức pháp luật nói chung và trong hoạt động côngchứng hoặc đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nóiriêng Khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sửdụng đất, công chứng viên đồng thời phải thực hiện các hoạtđộng soát xét, kiểm tra nội dung của các điều khoản được thểhiện tại hợp đồng để đảm bảo phù hợp với đạo đức và quy địnhcủa pháp luật Điều này đặc biệt có ý nghĩa và vai trò quan trọngkhi các bên tham gia ký kết hợp đồng là những người thiếu hoặcchưa có đầy đủ nhận thức và hiểu biết sâu sắc về hợp đồng thếchấp quyền sử dụng đất

Nói một cách khác, việc công chứng hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ với cácbên ký kết hợp đồng, với bản thân hợp đồng mà còn cả xã hội.Bởi vậy, trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, cần thiếtphải có và được thực hiện bởi hoạt động công chứng nhằm đảmbảo tính hợp pháp

18