Trong giao dịch mua bán nhà ở nói riêng và giao dịch về kinh doanh bất động sản nói chung, công chứng và chứng thực hợp đồng được xem là hai thủ tục có giá trị chứng minh tính hiệu lực của hợp đồng. Theo đó, ngoại trừ trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập bởi một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (thực hiệnc công chứng, chứng thực theo thoả thuận, yêu cầu của các bên), đối với việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên là hộ gia đình, cá nhân thì hợp đồng đó bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, ở trường hợp này công chứng và chứng thực được xem là điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức đối với các hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập bởi các bên là cá nhân, hộ gia đình; hoặc là căn cứ để chứng minh, xác thực tính đúng đắn của các nội dung thuộc hợp đồng nếu như các bên có nhu cầu và thống nhất thoả thuận khi hợp đồng giao kết có một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà, các bên có thể lựa chọn thực hiện một trong hai thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Chính bởi vậy, mặc dù có những đặc điểm chung nhất định nhưng hai thủ tục này vẫn mang những bản chất riêng mà theo đó cũng thể hiện ưu thế riêng trong từng trường hợp để các chủ thể lựa chọn. Việc hiểu và xác định rõ được sự khác biệt này giúp các chủ thể có thể lựa chọn chính xác loại hình thủ tục phù hợp với nhu cầu của bản thân và phục vụ, triển khai kịp thời hoạt động mua bán nhà ở. Từ những căn cứ và lý do nêu trên, em đã lựa chọn vấn đề: “So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà. Nhận xét và kiến nghị” làm đề tài nghiên cứu trong bài Tiểu luận của mình.
Trang 1TRƯỜNG
KHOA
TIỂU LUẬN
Đề tài: So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp
đồng mua bán nhà Nhận xét và kiến nghị.
Họ và tên:
Mã sinh viên:
Lớp:
Năm 2022
Trang 2MỤC LỤC Lời mở đầu 1 Chương 1 So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 2 1.1 Khái niệm chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 2 1.2 Sự giống nhau giữa chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 4 1.3 Sự khác nhau giữa chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 5 Chương 2 Một số nhận xét và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 10 2.1 Một số nhận xét về chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 10 2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chứng thực Hợp đồng mua bán nhà, công chứng Hợp đồng mua bán nhà 13 Kết luận 15 Danh mục tài liệu tham khảo 16
Trang 3Lời mở đầu
Trong giao dịch mua bán nhà ở nói riêng và giao dịch về kinh doanh bất động sản nói chung, công chứng và chứng thực hợp đồng được xem là hai thủ tục có giá trị chứng minh tính hiệu lực của hợp đồng Theo đó, ngoại trừ trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập bởi một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (thực hiệnc công chứng, chứng thực theo thoả thuận, yêu cầu của các bên), đối với việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên là hộ gia đình, cá nhân thì hợp đồng đó bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực Như vậy, ở trường hợp này công chứng và chứng thực được xem là điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức đối với các hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập bởi các bên là cá nhân, hộ gia đình; hoặc là căn cứ để chứng minh, xác thực tính đúng đắn của các nội dung thuộc hợp đồng nếu như các bên có nhu cầu và thống nhất thoả thuận khi hợp đồng giao kết có một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà, các bên có thể lựa chọn thực hiện một trong hai thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng Chính bởi vậy, mặc dù có những đặc điểm chung nhất định nhưng hai thủ tục này vẫn mang những bản chất riêng mà theo đó cũng thể hiện ưu thế riêng trong từng trường hợp để các chủ thể lựa chọn Việc hiểu và xác định rõ được sự khác biệt này giúp các chủ thể có thể lựa chọn chính xác loại hình thủ tục phù hợp với nhu cầu của bản thân và phục vụ, triển khai kịp thời hoạt động mua bán nhà ở
Từ những căn cứ và lý do nêu trên, em đã lựa chọn vấn đề: “So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà Nhận xét
và kiến nghị” làm đề tài nghiên cứu trong bài Tiểu luận của mình.
Trang 4Chương 1 So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp
đồng mua bán nhà
1.1 Khái niệm chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà
1.1.1 Khái niệm công chứng Hợp đồng mua bán nhà
Trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới, khái niệm công chứng đã được đưa vào Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp về công chứng như
sau: “Công chứng là một hoạt động của Nhà nước với mục đích giúp các công dân, cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện”.
Tuy nhiên khái niệm này về cơ bản vẫn chưa xác định được chủ thể, đối tượng của hoạt động công chứng cũng như nội dung việc công chứng, chưa phân biệt rõ hoạt động công chứng với hoạt động của các cơ quan nhà nước khác.1
Trải qua nhiều thời kỳ và dần hoàn thiện, hiện nay tại Luật Công chứng năm
2014 đã ghi nhận khái niệm về công chứng như sau:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt
mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”2
Như vậy, khi xét riêng đến đối tượng của công chứng là “Hợp đồng mua bán nhà”, có thể hiểu về thuật ngữ “Công chứng Hợp đồng mua bán nhà” như sau:
“Công chứng Hợp đồng mua bán nhà là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp mua bán nhà bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội”
1 Lê Thị Hoài Ân – Chủ biên (2011), “Giáo trình công chứng và chứng thực”, Trung tâm Đào tạo từ xa – Trường Đại học Vinh, tr.5
2 Điều 2 Luật Công chứng 2014
Trang 51.1.2 Khái niệm chứng thực Hợp đồng mua bán nhà
Đối với “chứng thực”, trải qua nhiều thời kỳ xây dựng pháp luật cho tới nay, chưa có một văn bản pháp luật nào đưa ra khái niệm rõ ràng, bao quát được đúng bản chất của hoạt động chứng thực. 3 Theo đó, các khái niệm được đưa ra chủ yếu theo hướng việc làm chứng thực một nội dung cụ thể nào đó như “chứng thực chữ ký”, “chứng thực hợp đồng, giao dịch” Tuy nhiên, xét về bản chất được thể hiện tại các văn bản pháp luật hiện nay có thể hiểu
“Chứng thực là việc các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền chứng thực xác nhận tính chính xác, tính có thực của các giấy tờ, văn bản, chữ ký của cá nhân, các sự kiện pháp lý, thông tin cá nhân để phục vụ trong các quan hệ dân sự, kinh tế, hành chính…” 4
Mặt khác, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà được xem là một mảng nội dung thuộc hoạt động chứng thực, cụ thể là chứng thực hợp đồng, giao dịch Đối với vấn đề này, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 2 năm 2015 về cấp bản sao
từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch đã đưa ra khái niệm tại khoản 4 Điều 2 như sau:
“Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”
Như vậy, từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về “Chứng thực Hợp đồng mua bán nhà” như sau:
“Chứng thực hợp đồng mua bán nhà là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; năng lực hành
vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng”
3 Nguyễn Thị Thuý Vân, “Chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã từ thực tiễn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội – Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr.7 – tr.10
4 Vũ Thị Thảo (2015), “Pháp luật về chứng thực”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, số
02/2015, tr.6
Trang 61.2 Sự giống nhau giữa chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà
Chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà
có những điểm giống nhau như sau:
Thứ nhất, công chứng, chứng thực là hoạt động dịch vụ công, được nhà nước
uỷ quyền và do những người có thẩm quyền theo quy định pháp luật thực hiện
Cả công chứng và chứng thực nói chung và với Hợp đồng mua bán nhà nói riêng đều là dịch vụ công, do các chủ thể thực hiện thông qua sự uỷ quyền, trao quyền của nhà nước Nếu như chứng thực được thực hiện tại UBND xã, phường, thị trấn thuộc phạm vi chức năng nhiệm vụ mà nhà nước phân công cho thì công chứng lại được thực hiện ở tổ chức hành nghề công chứng do Nhà nước cấp phép (khi đạt
đủ điều kiện) thực hiện Ngoài ra, việc thực hiện công chứng, chứng thực phải do người có thẩm quyền (Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND cấp xã hoặc người được đào tạo, cấp phép thực hiện)
Thứ hai, người yêu cầu công chứng, chứng thực đều phải đóng phí theo
khung quy định của pháp luật
Hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở là hoạt động dịch vụ, do vậy người sử dụng dịch vụ (tức người yêu cầu công chứng, chứng thực) phải đóng phí để sử dụng dụng vụ này Mức phí cụ thể được thực hiện theo khung quy định của pháp luật
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc được chứng thực
đều có giá trị pháp lý và ràng buộc trách nhiệm đối với các bên tham gia hợp đồng
Hợp đồng mua bán nhà ở tuỳ từng trường hợp có thể phát sinh giá trị pháp lý khi các bên ký kết hợp đồng hoặc khi công chứng, chứng thực (tuỳ trường hợp chủ thể ký kết hợp đồng là ai) Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng sau khi hợp đồng đã công chứng, chứng thực chắc chắn có giá trị pháp lý và ràng buộc trách nhiệm đối với các bên tham gia hợp đồng
Thứ tư, việc công chứng, chứng thực phải tuân theo trình tự, thủ tục theo quy
định pháp luật
Trang 7Được xem là một hoạt động dịch vụ do nhà nước uỷ quyền cho các tổ chức,
cá nhân, cơ quan thực hiện, do vậy cần phải đảm bảo trình tự, thủ tục nhất định để kiểm soát hoạt động và chất lượng thực hiện Cả hoạt động công chứng và chứng thực hợp đồng đều phải tuân thủ theo những quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đó
1.3 Sự khác nhau giữa chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà
* Về bản chất
Trước hết, Công chứng là hoạt động chứng nhận tính xác thực, còn chứng thực là hoạt động xác nhận Xét về mặt ngữ nghĩa, thì hai từ “chứng nhận” và “xác nhận” có khác nhau về mức độ cao thấp trong mối liên hệ với thực tế và khác nhau
về quy trình thao tác “Xác nhận” có nghĩa là thừa nhận là đúng sự thật Thông thường, “xác nhận” chỉ mang tính chất bàn giấy (Ví dụ như xác nhận chữ ký, xác nhận lời khai,…) Còn “chứng nhận” có nghĩa là nhận cho để làm bằng chứng là có,
là đúng sự thật5 Để chứng nhận một sự việc, thông thường người chứng nhận phải qua một loạt thao tác kiểm tra, xác minh, đối chiếu, … (Ví dụ như chứng nhận hợp đồng)
Có thể hiểu là hành vi xác nhận có tính chất đơn giản hơn, ít phức tạp hơn hành vi chứng nhận Nếu để thực hiện hành vi công chứng, công chứng viên phải thực hiện một chuỗi các thao tác như: xác định tư cách chủ thể của các bên trong hợp đồng, giao dịch; xác định đúng đối tượng của hợp đồng, giao dịch; giúp các bên trong hợp đồng, giao dịch thể hiện ý chí của mình một cách rõ ràng, chính xác, đúng pháp luật; chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; nhưng
để thực hiện hành vi chứng thực, người thực hiện chứng thực chỉ đơn thuần tiếp nhận, kiểm tra, đối chiếu giấy tờ Vì vậy, đối tượng của hành vi chứng thực chủ yếu
là các giấy tờ (Ví dụ như chứng thực bản sao các giấy tờ, văn bằng, chứng chỉ); người thực hiện chứng thực chỉ chứng nhận hành vi pháp lý xảy ra mà không chịu trách nhiệm về nội dung của hành vi đó.6
* Về thẩm quyền thực hiện
5 Hoàng Phê (2003), “Từ điển Tiếng Việt”, NXB Đà Nẵng, Hà Nội – Đà Nẵng, tr.192
6 Hồ Thò Hồng Hạnh (2013), “Thực trạng hoạt động chứng thực trên địa bàn huyện Tuyên Quang, tỉnh Quảng BÌnh”, Khoá luận tốt nghiệp, Khoa Luật – Đại học Huế, tr.16.
Trang 8Đối với hoạt động công chứng, chủ thể có thẩm quyền thực hiện là:
“- Công chứng viên.” 7
Tuy nhiên, đối với hoạt động chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, do là hợp đồng liên quan đến bất động sản, cụ thể là nhà ở nên thẩm quyền được xác định là thuộc về:
“- Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện ký chứng thực
và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”8
Có thể thấy, thẩm quyền công chứng và chứng thực Hợp đồng mua bán nhà ở
là khác nhau, nếu như chứng thực là do chủ thể làm việc trong cơ quan nhà nước thực thì công chứng là do cá nhân làm việc tại tổ chức hành nghề công chứng do nhà nước cấp phép thực hiện.9
* Về trách nhiệm của người thực hiện
Đối với hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà, công chứng viên là
người có thẩm quyền thực hiện và “phải có trách nhiệm về tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch được công chứng (chịu trách nhiệm về mặt nội dung); về toàn bộ hợp đồng, giao dịch được công chứng và họ phải chịu trách nhiệm cá nhân cả đời về việc mà họ đã công chứng theo luật định”.10
Trong khi đó, đối với chứng thực hợp đồng mua bán nhà, “người thực hiện chịu trách nhiệm về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành
vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch Không chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch được chứng thực (trừ trường hợp người thực hiện chứng thực biết rõ ràng là hợp đồng, giao dịch đó trái pháp luật)”.11
Nói một cách khác, người thực hiện công chứng có mức độ chịu trách nhiệm cao hơn so với người thực hiện chứng thực hợp đồng mua nhà
7 Điều 17 Luật Công chứng năm 2014
8 Khoản 2, 6 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP
9 Phạm Văn Tiên (2014), “Hoạt động chứng thực tại UBND xã Thanh Xuân – tỉnh Thanh Hoá Thực trạng và giải pháp”, Báo cáo thực tập cuối khoá, Trường Đại học Vinh, tr.10
10 Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014.
11 Điều 35 Nghị định 23/2015/NĐ-CP
Trang 9Ví dụ: Ông A muốn công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng mua bán nhà để bán cho Bà B nhà của ông A
Nếu ông A công chứng hợp đồng thì công chứng viên phải chịu trách nhiệm
về nội dung, hình thức, chủ thể giao kết và toàn bộ các nội dung khác liên quan đến hợp đồng là không trái với quy định của pháp luật
Nếu ông A chứng thực hợp đồng thì người chứng thực sẽ chỉ chịu trách nhiệm xác nhận việc ông A và bà B giao kết hợp đồng vào thời gian, địa điểm chính xác nào; khi đó các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự hay đồng thuận, tự nguyện ký kết hợp đồng không và chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tại hợp đồng có chính xác không
* Về giá trị pháp lý Hợp đồng mua bán nhà được công chứng, chứng thực
Đối với việc công chứng hợp đồng mua bán nhà, căn cứ theo Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 hợp đồng sau khi được công chứng sẽ có giá trị pháp lý như sau:
“- Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký
và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
- Hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận khác.
- Hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu” 12
Đối với việc chứng thực Hợp đồng mua bán nhà, căn cứ Điều 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, sau khi chứng thực, Hợp đồng có giá trị như sau:
"- Chữ ký được chứng thực có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực
12 Thu Linh (2020), “Phân biệt công chứng, chứng thực”, xem tại:
https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/phan-biet-cong-chung-chung-thuc-2375
Trang 10đã ký chữ ký đó, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung của giấy tờ, văn bản.
- Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”
Như vậy, nếu như công chứng làm hợp đồng có giá trị hiệu lực và chứng minh được toàn bộ các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng thì chứng thực chỉ có giá trị chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết, năng lực và ý chí tự nguyện của các bên mà không phải toàn bộ hiệu lực của hợp đồng.13
Ví dụ, vẫn trong tình huống ông A ký hợp đồng mua bán nhà với bà B đã nêu
ở trên Nếu trong hợp đồng có điều khoản về: “Hai bên xác thực nhà mà ông A chuyển nhượng có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên ông A và ông A có toàn quyền bán nhà đó”
Nếu hợp đồng được công chứng, khi đưa ra Toà án, thoả thuận, tình tiết này các bên sẽ không phải chứng minh mà được lấy luôn làm căn cứ để chứng minh cho vấn đề pháp lý khác
Tuy nhiên, nếu hợp đồng được chứng thực, thủ tục chứng thực chỉ xác nhận cho thời gian, địa điểm, năng lực, ý chí và chữ ký trong hợp đồng mà không chứng nhận các tình tiết thuộc về nội dung Hay nói cách khác, để chứng minh thực tế ông
A có đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với bà A hay không thì không thể chỉ dựa trên hợp đồng đã chứng thực mà còn phải bổ sung các căn cứ pháp lý khác như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ chứng minh độc thân hoặc nếu
đã có gia đình thì phải chứng minh chỉ ông A có quyền sở hữu ngôi nhà này
* Về trách nhiệm bồi thường
Trong trách nhiệm bồi thường, đối với công chứng, tổ chức hành nghề công chứng là chủ thể chịu trách nhiệm cho những thiệt hại của người yêu cầu công chứng; đồng thời công chứng viên là chủ thể trực tiếp thực hiện công chứng sẽ phải
13 Đinh Thị Thuỷ (2017), “Hoạt động chứng thực tại UBND xã Nga An huyện Nga Sơn Thực trạng và giải pháp”, Báo cáo thực tập, Trường Đại học Nội vụ, tr.5.