Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại phòng công chứng số 2 tỉnh kon tum

Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại phòng công chứng số 2 tỉnh

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

LƯƠNG THU SANG

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM

Kon Tum, tháng 06 năm 2019

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG

SINH VIÊN THỰC HIỆN : LƯƠNG THU SANG

LỚP : K915LK2

MSSV : 15152380107096

Kon Tum, tháng 06 năm 2019

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục 2

CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM 3

1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2 3

1.1.1 Khái quát về tỉnh Kon Tum 3

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của phòng công chứng số 2 4

1.2 CHỨNG NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2 4

1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của phòng công chứng số 2 4

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của phòng công chứng số 2 5

CHƯƠNG 2.TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

2.1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 7

2.1.2 Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 8

2.1.3 Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 9

2.2 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13

2.2.1 Khái niệm, đặc điểm công chứng 13

2.2.2 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 16

2.2.3 Quy định về chủ thể tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 18

2.2.4 Quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 20

2.2.5 Vai trò của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 22

CHƯƠNG 3.THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 25

3.1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM 25 3.1.1 Tình hình hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại phòng công chứng số 2, tỉnh Kon Tum 25

3.1.2 Đánh giá hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại phòng công chứng số 2, tỉnh Kon Tum 26

3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, khó khăn trong hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại phòng công chứng số 2, tỉnh Kon Tum 28

3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 28 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG

SỐ 2, TỈNH KON TUM 29 KẾT LUẬN 31 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Tại Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải

cách tư pháp đến năm 2020, đã khẳng định “Hoàn thiện chế định công chứng Xác định

rõ phạm vi của công chứng, giá trị pháp lý của văn bản công chứng Xây dựng mô hình quản lý nhà nước về công chứng theo hướng Nhà nước chỉ tổ chức cơ quan công chứng thích hợp; có bước đi phù hợp để từng bước xã hội hóa công việc này”

Với chủ trương đó, thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóa công chứng, nhằm thực hiện thực hóa chủ trương trên của Bộ Chính trị, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt động công chứng nói riêng Qua đó nhận thấy hoạt động công chứng ngày càng đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu về giao dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của tổ chức, cá nhân Nhất là trong các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì quy định của pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải được công chứng, chứng thực để tạo cơ sở pháp lý bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham gia các giao dịch, nhằm ngăn hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo

Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong điều kiện hiện nay còn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế Do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kỹ thuật tiên tiến nên nền kinh tế xã hội ngày càng phát triển đã làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa dạng hơn… Từ đó, các hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham gia giao kết ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ sau khi thực hiện các giao dịch Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được công chứng nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành Vấn đề là ở chỗ công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là một trong những loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất, có nguy cơ rủi ro cao cho các công chứng viên khi đặt bút ký vào hợp đồng Đã có rất nhiều vụ tranh chấp lien quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ, nhiều vụ lừa đảo lợi dụng loại hợp đồng này để chiếm đoạt tài sản từ tổ chức tín dụng Thậm chí, các công chứng viên cũng có cách hiểu, cách làm việc khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này Bởi vì các quy định của pháp luật chưa thống nhất, chưa đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật công chứng…

Chính vì vậy, để tạo tiền đề cho việc nghiên cứu đề xuất sửa đổi nội dung có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thì việc nghiên cứu pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn đề cần

thiết Vì những lý do trên, báo cáo chọn: “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất và thực tiễn tại văn phòng công chứng số 2 tỉnh Kon Tum” làm đề tài nghiên

cứu cho chuyên đề tốt nghiệp năm 4

2 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm ra được những mâu thuẫn, những nút thắt còn vướng mắc về các vẫn đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Qua đó, cố gắng tìm ra được một số những giải pháp, kiến nghị trong việc áp dụng linh hoạt các quy định pháp luật trong thực tiễn hoạt động công chứng nhằm nâng cao hiệu quả công chứng Đề xuất sửa đổi một số quy định của các văn bản luật cho phù hợp với thực tiễn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại phòng công chứng số 2 tỉnh Kon Tum

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu đề ra, trong quá trình thực hiện đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp: phân tích, đối chiếu, quy nạp, diễn giải, thống kê, tổng hợp,

5 Bố cục

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm 03 chương:

Chương 1: Tổng quan về phòng công chứng số 2, tỉnh Kon Tum

Chương 2: Tổng quan về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực tiễn công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng số 2, tỉnh Kon Tum và một số kiến nghị

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM

1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG

SỐ 2

1.1.1 Khái quát về tỉnh Kon Tum

Kon Tum là tỉnh miền núi vùng cao, biên giới, nằm ở phía bắc Tây Nguyên trong toạ độ địa lý từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ đông và từ 13055'10" đến 15027'15"

vĩ độ bắc.Kon Tum có diện tích tự nhiên 9.676,5 km2, chiếm 3,1% diện tích toàn quốc, phía bắc giáp tỉnh Quảng Nam (chiều dài ranh giới 142 km); phía nam giáp tỉnh Gia Lai (203 km), phía đông giáp Quảng Ngãi (74 km), phía tây giáp hai nước Lào và Campuchia (có chung đường biên giới dài 280,7 km)

Tỉnh Kon Tum có 10 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 1 thành phố (Kon Tum) và

9 huyện (Đăk Hà, Đăk Tô, Đăk Glei, Sa Thầy, Ngọc Hồi, Kon Plông, Kon Rẫy, Tu Mơ Rông và Ia H'Drai)

Phần lớn tỉnh Kon Tum nằm ở phía tây dãy Trường Sơn, địa hình thấp dần từ bắc xuống nam và từ đông sang tây Địa hình của tỉnh Kon Tum khá đa dạng: đồi núi, cao nguyên và vùng trũng xen kẽ nhau Trong đó:

Địa hình đồi, núi: chiếm khoảng 2/5 diện tích toàn tỉnh, bao gồm những đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên Các núi ở Kon Tum do cấu tạo bởi đá biến chất cổ nên có dạng khối như khối Ngọc Linh (có đỉnh Ngọc Linh cao 2.598 m) - nơi bắt nguồn của nhiều con sông chảy về Quảng Nam, Đà Nẵng như sông Thu Bồn và sông Vu Gia; chảy về Quảng Ngãi như sông Trà Khúc Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu ở phía bắc - tây bắc chạy sang phía đông tỉnh Kon Tum Ngoài ra, Kon Tum còn có một số ngọn núi như: ngọn Bon San (1.939 m); ngọn Ngọc Kring (2.066 m) Mặt địa hình bị phân cắt hiểm trở, tạo thành các thung lũng hẹp, khe, suối Địa hình đồi tập trung chủ yếu ở huyện Sa Thầy

có dạng nghiêng về phía tây và thấp dần về phía tây nam, xen giữa vùng đồi là dãy núi Chưmomray

Địa hình thung lũng: nằm dọc theo sông Pô Kô đi về phía nam của tỉnh, có dạng lòng máng thấp dần về phía nam, theo thung lũng có những đồi lượn sóng như Đăk Uy, Đăk Hà và có nhiều chỗ bề mặt bằng phẳng như vùng thành phố Kon Tum Thung lũng

Sa Thầy được hình thành giữa các dãy núi kéo dài về phía đông chạy dọc biên giới Việt Nam - Campuchia

Địa hình cao nguyên: tỉnh Kon Tum có cao nguyên Kon Plông nằm giữa dãy An Khê và dãy Ngọc Linh có độ cao 1.100 - 1.300 m, đây là cao nguyên nhỏ, chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam

Kon Tum nằm trên khối nâng Kon Tum, vì vậy rất đa dạng về cấu trúc địa chất và khoáng sản Trên địa bàn có 21 phân vị địa tầng và 19 phức hệ mắc ma đã được các nhà địa chất nghiên cứu xác lập, hàng loạt các loại hình khoáng sản như: sắt, crôm, vàng, nguyên liệu chịu lửa, đá quý, bán quý, kim loại phóng xạ, đất hiếm, nguyên liệu phục vụ sản xuất vật liệu xây dựng, đã được phát hiện Nhiều vùng có triển vọng khoáng sản

đang được điều tra thành lập bản đồ địa chất tỷ lệ 1/50.000, cùng với những công trình nghiên cứu chuyên đề khác, sẽ là cơ sở quan trọng trong công tác quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Qua khảo sát của các cơ quan chuyên môn, hiện nay, Kon Tum đang chú trọng đến một số loại khoáng sản sau:

Nhóm khoáng sản phục vụ sản xuất vật liệu xây dựng: nhóm này rất đa dạng, bao gồm: sét (gạch ngói), cát xây dựng, cuội sỏi, đá hoa, đá vôi, đá granít, puzơlan,

Nhóm khoáng sản vật liệu cách âm, cách nhiệt và xử lý môi trường, bao gồm diatomit, bentonit, chủ yếu tập trung ở thành phố Kon Tum

Nhóm khoáng sản vật liệu chịu lửa: gồm có silimanit, dolomit, quazit tập trung chủ yếu ở các huyện Đăk Glei, Đăk Hà, Ngọc Hồi

Nhóm khoáng sản cháy: gồm có than bùn, tập trung chủ yếu ở thành phố Kon Tum, huyện Đăk Hà, huyện Đăk Tô

Nhóm khoáng sản kim loại đen, kim loại màu, kim loại hiếm: gồm có măngan ở Đăk Hà; thiếc, molipden, vonfram, uran, thori, tập trung chủ yếu ở Đăk Tô, Đăk Glei, Ngọc Hồi, Konplong; bauxit tập trung chủ yếu ở Kon Plông

Nhóm khoáng sản đá quý: gồm có rubi, saphia, opalcalcedon tập trung ở Đăk Tô, Konplong

Nhắc đến nguồn lợi rừng ở Kon Tum phải kể đến vùng núi Ngọc Linh với những cây dược liệu quý như sâm Ngọc Linh, đẳng sâm, hà thủ ô và quế Trong những năm gần đây, diện tích rừng của Kon Tum bị thu hẹp do chiến tranh, khai thác gỗ lậu và các sản phẩm khác của rừng Nhưng nhìn chung, Kon Tum vẫn là tỉnh có nhiều rừng gỗ quý và

có giá trị kinh tế cao

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của phòng công chứng số 2

Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, theo Quyết định số 1068/QĐ-UBND ngày 12 tháng 11 năm 2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kon Tum về việc thành lập Phòng Công chứng số 2 tỉnh Kon Tum trực thuộc Sở Tư pháp, bắt

đầu hoạt động từ tháng 04/2013 đến nay

1.2 CHỨNG NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 2

1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của phòng công chứng số 2

Trên cơ sở pháp lý tại khoản 4 Điều 19 Luật công chứng 2014 quy định thì phòng công chứng số 2 là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng; hoạt động theo nguyên tắc của đơn vị sự nghiệp có thu, tự chủ một phần về tài chính.Thực hiện việc cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện, cụ thể: Thực hiện việc công chứng, chứng thực mà theo quy định của pháp luật phải công chứng, chứng thực hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội

Phòng Công chứng thực hiện chức năng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng, giao dịch được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại, đất đai, nhà ở, hôn nhân - gia đình, phân chia di sản thừa kế…theo quy định của Luật Công chứng

Các hợp đồng, giao dịch được công chứng là các hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải công chứng hoặc pháp luật không quy định phải công chứng nhưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu

Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của phòng công chứng số 2

Căn cứ theo khoản 2 Điều 39 Luật công chứng 2014 thì tổng số nhân sự của phòng

là 05 người, trong đó số biên chế được giao từ khi thành lập đến nay là 03 người, đến nay

đã có 02/03 biên chế gồm: 01 Trưởng phòng là Công Chứng viên (Công chức); 01

Chuyên viên (viên chức): Giúp việc cho Công chứng viên; 03 nhân viên hợp đồng gồm: 01 nhân viên giúp việc cho Công chứng viên; 01 nhân viên phụ trách công tác kế toán và 01 nhân viên phụ trách công tác văn thư, lưu trữ.Cụ thể:

Trưỏng phòng – Công chứng viên: Bùi Đình Khuyên

Phó trưỏng phòng – Công chứng viên: Huỳnh Thị Mai Xuân

Đội ngũ công chứng viên tại phòng công chứng số 2 hiện nay về cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu công chứng của các cá nhân, tổ chức Dựa trên cơ sở dữ liệu được lưu trữ tại văn thư của Phòng Công chứng số 2, theo số liệu thống kê năm 2018 được biết có 968

hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ có tài sản gắn liền với đất;4 hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, góp vốn bằng tài sản khác;20 hồ sơ công chứng hợp đồng thuê QSDĐ, thuê tài sản, 1857 hồ sơ công chứng hợp đồng vay tiền, thế chấp tài sản, cầm cố tài snar, hợp đồng bảo lãnh; 88 hồ sơ công chứng di chúc và các giao dịch thừa kế khác; 11 hồ sơ công chứng văn bản đấu giá bất động sản; 911 hồ sơ công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền và 535 hồ sơ công chứng hợp đồng giao dịch khác

KẾT CHƯƠNG 1

Công chứng là một hoạt động quan trọng, một thể chế không thể thiếu được của Nhà nước pháp quyền Trải qua hàng chục năm hình thành và phát triển, hoạt động công chứng đã được xã hội, người dân ghi nhận và những người hành nghề công chứng đang đón nhận một sự kiện nhiều ý nghĩa là có được một ngôi nhà chung

Khác với hoạt động chứng thực (cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao đúng với bản chính), hoạt động công chứng yêu cầu công chứng viên phải có trình độ chuyên môn ngành Luật, nắm vững về kiến thức pháp luật sửa đổi, bổ sung, có khả năng thẩm định và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự Như vậy, bản thân hoạt động công chứng đã đòi hỏi tính chính xác, chuyên nghiệp cao Việc hướng tới ngày càng chuyên nghiệp hóa hoạt động công chứng là nhu cầu tất yếu dựa trên thực tế

Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, nhu cầu của các tổ chức, cá nhân trong dịch vụ công chứng ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng.Phòng công chứng trên địa bàn tỉnh Kon Tum và Phòng công chứng số 2 nói riêng đã dần dần nâng cao chất lượng hiệu quả công chứng đáp ứng được nhu cầu thiết yếu về công chứng các hợp đồng, giao dịch cho ngưòi dân trên địa bàn tỉnh

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT

2.1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đặc trưng của hợp đồng thế chấp QSDĐ là quyền sử dụng đất sau khi đem thế chấp vẫn được quản lý, sử dụng trong suốt thời gian thế chấp Tài sản không phải chuyển giao cho người khác trông coi, quản lý, khai thác sử dụng Do đó, quyền này được sử dụng dễ dàng và được tận dụng tối đa

b Đặc điểm hợp đồng thế chấp QSDĐ

Nếu so sánh với hợp đồng thế chấp tài sản nói chung thì hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất có một số điểm khác biệt (được coi là đặc điểm) sau đây:

Về pháp luật điều chỉnh: Hợp đồng thế chấp chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành

luật khác nhau Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên giống như các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và biện pháp thế chấp bằng các tài sản khác, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng được sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm Ngoài ra, do tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là quyền sử dụng đất – một loại tài sản liên quan đến đất đai nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai

Trong thực tế, việc thế chấp quyền sử dụng đất đa phần là để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay trong các hợp đồng tín dụng nên ở một khía cạnh nhất định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn chịu sự tác động của pháp luật về tín dụng ngân hàng

Về hình thức của hợp đồng: Theo qui định của BLDS 2015 thì tất cả các hợp đồng

thế chấp tài sản đều phải lập thành văn bản, trong đó văn bản của hợp đồng có thể phải công chứng, chứng thực tùy theo quy định của pháp luật đối với từng trường hợp cụ thể Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất luôn phải có công chứng và phải được

đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực pháp luật

Về thời điểm có hiệu lực: Bộ luật dân sự có qui định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dân sự như sau: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

Như vậy, đối với các hợp đồng thế chấp tài sản khác mà trong đó các bên không có

thỏa thuận gì khác về thời điểm có hiệu lực thì các hợp đồng đó luôn được coi là có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được giao kết (là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản của hợp đồng thế chấp trong trường hợp việc thế chấp đó không buộc phải có công chứng hoặc là thời điểm hợp đồng được công chứng trong trường hợp việc thế chấp đó buộc phải có công chứng)

Tại điểm c, khoản 1, Điều 10 của Nghị định 163/2006 ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về Giao dịch bảo đảm có qui định: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”

Như vậy, khác với các hợp đồng thế chấp tài sản thông thường, hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất thì chỉ có hiệu lực khi đã thực hiện việc đăng ký và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký bởi thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này

đã được “pháp luật có quy định khác”

2.1.2 Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

a Bên thế chấp

Là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, dùng quyền

sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ

Người sử dụng đất có quyền chung theo Điều 167 Luật đất đai 2013: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi”

Riêng đối với bên thế chấp cần có một số điều kiện sau để thực hiện quyền của mình:

Thứ nhất: Bên thế chấp phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng theo quy định

của pháp luật bao gồm Giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Tùy vào mỗi thời kỳ khác nhau có mẫu giấy chứng nhận phù hợp

Thứ hai: Đất không có tranh chấp

Thứ ba: Đất còn trong thời hạn sử dụng

Thứ tư: Đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước

Cùng với sự phát triển của xã hội, các quy định của pháp luật cũng có nhiều thay đổi theo hướng mở rộng cho các chủ thể có quyền thế chấp QSDĐ và các quyền khác được thực hiện dễ dàng hơn

Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng thì chỉ được thế chấp với

sự đồng ý của cả vợ và chồng

Người có quyền sở hữu chung theo phần đối với một QSDĐ có thể thế chấp QSDĐ của mình trong tài sản chung nhưng không thể thế chấp toàn bộ QSDĐ chưa phân chia

Thậm chí thế chấp phần quyền của mình trong đó cũng không thể hiện được do tính chất phức tạp, liên quan đến xử lý tài sản trong trường hợp không trả được nợ và nhiều vấn đề

khác Điều 167, khoản b, Luật đất đai 2013: “ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên nếu mỗi thành viên muốn thực hiện quyền của mình đối với phần QSDĐ thì phải làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận” Do vậy, đối với QSDĐ thuộc sở hữu chung theo phần cũng chỉ thực hiện được

b Bên nhận thế chấp

Bộ luật dân sự 2015 và các quy định liên quan đến vấn đề thế chấp QSDĐ không có quy định rõ về chủ thể nào được quyền nhận thế chấp Do đó có thể hiểu là bất kỳ chủ thể nào cũng có quyền nhận thế chấp QSDĐ

Chủ thể nhận thế chấp có thể là cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực pháp luật quy định Quy định này tạo nhiều thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh của cá nhân, tổ chức tín dụng… Trước đây, khi chưa có luật đất đai, quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế hoặc tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được thuê đất chỉ có thể thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay vốn đối với ngân hàng Việt Nam

2.1.3 Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

a Đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất nói chung nhưng không phải bất kỳ quyền sử dụng đất nào cũng được quyền thế chấp Luật đất đai công nhận quyền thế chấp của chủ sử dụng đối với một số loại đất và chỉ những loại đất được pháp luật ghi nhận chủ sử dụng mới có thể đem thế chấp, mới là đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản được phép giao dịch nhưng là một loại tài sản đặc biệt: quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu

toàn dân Điều 53, 54 Hiến pháp năm 2013: “Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Và “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”

Luật Đất đai quy định về các loại đất được và không được thế chấp khá phức tạp Theo đó, các loại đất sau được phép thế chấp:

- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước

- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Đất của tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền

sử dụng đất hoặc được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn

mà không phải là đất được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế

- Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Luật Đất đai năm 2013 không quy định rõ loại đất nào không được thế chấp nhưng

có thể hiểu rằng các loại đất còn lại không được phép thế chấp Ví dụ như:

- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Đất của tổ chức sự nghiệp tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu

tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Có một số loại đất khác mặc dù pháp luật cho phép thế chấp những vẫn không thực hiện được trên thực tế: đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất; Đất nằm trong diện quy hoạch

Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các quyền và nghĩa vụ của các bên Nội dung này được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự năm 2015

b Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

Căn cứ theo quy định tại Điều 320, Điều 321 BLDS 2015 thì bên thế chấp có quyền sau đây:

- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp;

- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận;

- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;

- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp

Quyền sử dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức: với quyền này, người thế chấp thực hiện các hành vi quản lý và sử dụng tài sản như thể tài sản chưa bao giờ được thế chấp: cư trú trên đất, trồng trọt, chăn nuôi, thu hoạch hoa lợi, lợi tức Bên thế chấp hoàn toàn yên tâm tiếp tục khai thác, sử dụng miễn là đảm bảo đủ khả năng hoàn thành nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê… bị ràng buộc bởi ý chí của bên nhận thế chấp Tất nhiên, bên nhận thế chấp phải đặt lợi ích của hộ gia đình lên hàng đầu Chỉ trong những điều kiện bắt buộc, cần thiết quyền chuyển đổi, chuyển nhượng mới được chấp nhận: chẳng hạn khi gần đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không có khả năng trả nợ… Trong những trường hợp đó, bên nhận thế chấp dù cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng vẫn có sự giám sát rất chặt chẽ Còn quyền cho thuê có thể được cho phép dễ dàng hơn Có lẽ vì nó không làm chuyển giao tài sản cho bên thuê Do đó, nếu được đồng ý cho thuê thì bên nhận thế chấp cũng có những quy định ràng buộc đối với ngay cả hợp đồng thuê: về thời hạn thuê, mục đích thuê, quyền, nghĩa vụ các bên…Và chính bên thuê cũng phải biết rằng tài sản đang được thế chấp vì việc thế chấp đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nếu không phù hợp sẽ không có giá trị

Quyền nhận tiền vay: là quyền đương nhiên của bên thế chấp, là mục đích của bên thế chấp đạt tới khi quyết định tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất Mỗi tổ chức tín dụng có những phương thức giải ngân, cấp vốn khác nhau.Với những số tiền lớn

có thể bên nhận thế chấp không đưa tiền mặt mà thông qua tài khoản ngân hàng Bên thế chấp cũng cần thỏa thuận rõ về phương thức nhận tiền để đảm bảo quyền lợi tối đa của mình Sau khi đã hoàn tất các nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, bên thế chấp có quyền quan trọng là nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên thế chấp cần xem xét lại đầy đủ thông tin, kiểm tra lại giấy chứng nhận xem có đúng là của mình không, có bị nhầm lẫn, thay đổi gì, rách nát so với ban

đầu không Và sau đó, không quên nghĩa vụ xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký theo đúng thủ tục để hoàn tất giao dịch, không bị ràng buộc gì với bên nhận thế chấp

Ngoài các quyền nêu trên thì bên thế chấp còn có các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 321, Bộ luật dân sự 2015:

- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;

- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng

Đây là những nghĩa vụ cơ bản của bên thế chấp Trong đó, nghĩa vụ “giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mang bản chất của hợp đồng thế chấp Bên thế chấp vẫn

khai thác, sử dụng tài sản, chỉ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp

Nghĩa vụ thanh toán tiền vay là nghĩa vụ đương nhiên Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận thêm nhiều điều khoản khác về nghĩa vụ của mình phù hợp với hoạt động kinh doanh của từng bên hoặc cụ thể hơn về những nghĩa vụ nhưng không trái quy định của pháp luật

Quyền sử dụng đất là tài sản có đăng ký quyền sử dụng Vì vậy, pháp luật có quy định việc bắt buộc đăng ký, xóa đăng ký giao dịch đối với cơ quan có thẩm quyền Cụ thể:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân trong nước

Bên thế chấp mặc dù được sử dụng đất nhưng dưới sự giám sát, kiểm tra của bên nhận thế chấp nên không được có bất kỳ hành vi nào làm giảm giá trị của đất, phải sử dụng đất đúng mục đích Quyền sử dụng đất khi đã trở thành tài sản đảm bảo cho nghĩa

vụ thì cần được bảo vệ Vì đó không đơn thuần là tài sản của chủ sử dụng như trên giấy

tờ đăng ký Trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có thể dẫn đến trường hợp xấu nhất xảy ra là bên vay không trả được nợ, tài sản sẽ được xử lý để thu hồi nợ

c Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Bản chất là quyền hạn chế quyền sở hữu của chủ tài sản Theo Điều 351 Bộ luật dân

sự 2015, bên nhận thế chấp có các quyền sau:

Quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích Việc kiểm tra, nhắc nhở cũng sẽ phải được các bên thỏa thuận

cụ thể về hình thức, thời gian, cách thức phù hợp

Quyền được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp Vấn đề này, luật có ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp chứ không phải bên nhận thế chấp thanh toán quyền đòi nợ Và đây cũng không phải là quyền độc quyền trong việc nhận thanh toán quyền đòi nợ

Bên nhận thế chấp có các nghĩa vụ sau:

Theo Điều 350 Bộ luật dân sự 2015 thì nghĩa vụ của bên nhận thế chấp đưọc quy định như sau:

Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp: thủ tục đăng ký thế chấp bao gồm một số giấy tờ cần phải có dấu, chữ ký của cả hai bên Ví dụ: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp Trong các trường hợp đó phải có chữ ký, dấu của các bên tham gia hợp đồng

Nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp dường như quá ít so với nghĩa vụ của bên thế chấp Vậy có sự công bằng không? Thực ra đây chỉ là các quy định mang tính chất mở của pháp luật, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận thêm nhiều điều khoản khác để ràng buộc nhau, phù hợp với từng trường hợp cụ thể

2.2 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT

2.2.1 Khái niệm, đặc điểm công chứng

a Khái niệm công chứng

Quan niệm một số nước về mô hình công chứng: Trên thế giới từ trước tới nay, tồn

tại 03 mô hình công chứng: Mô hình công chứng Anglo- Saxontương ứng với hệ thống pháp luật Anglo-Saxon (Common Law), đại diện cho mô hình này như Vương quốc Anh, Hoa Kỳ, Đan Mạch…; Mô hình công chứng La tinh - còn gọi là mô hình pháp luật dân sự (Civil Law, đại diện cho mô hình này như Pháp, Tây Ban Nha, Italia…; Mô hình công chứng tập thể (Collectiviste) tương ứng với hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa

(Sovietique), đại diện cho mô hình này như Ba Lan, Cu Ba, Trung Quốc, Việt Nam

Sơ lược pháp luật về công chứng một số nước mang tính điển hình của mô hình công chứng khác so với Việt Nam, qua đó nêu lên quy định pháp luật của nước ta để đưa

ra nhận định, như sau:

Ở Vương quốc Anh (một trong các điển hình của mô hình công chứng Anglo -

Saxon), quy chế công chứng năm 1801, 1833, 1834 quy định: Công chứng viên là viên chức được bổ nhiệm để thực hiện các hành vi công chứng trong đó có việc xác lập giấy tờ

có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản và tài sản cá nhân, giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản và tài sản cá nhân ở Anh hoặc ở nước ngoài…

Ở Cộng hòa Pháp (một điển hình của mô hình công chứng Latinh): Theo Pháp lệnh

về Điều lệ công chứng ngày 02/11/20145, Công chứng viên là nhân viên công quyền do

Bộ Tư pháp bổ nhiệm để lập các hợp đồng, văn bản nhằm đem lại tính xác thực như văn bản của cơ quan công quyền khác và nhằm bảo đảm thời hạn hiệu lực chắc chắn của văn bản, lưu giữ bản gốc, cấp bản sao của văn bản đó, ngoài ra còn có nhiệm vụ tư vấn cho các bên theo quy định của pháp luật, làm công bằng quyền lợi giữa các bên

Công chứng viên của pháp không phải là công chức nhà nước nhưng được coi như

công chức, mang “lưỡng tính” và hành nghề tự do, hoạt động bằng nguồn kinh phí tự

chủ, thu nhập là tiền thù lao từ khách hàng

Công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi công chứng của mình, nếu gây thiệt hại cho khách hàng thì phải bồi thường Trường hợp vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự…

Ở Việt Nam: Theo mô hình công chứng tập thể (Collectiviste) tương ứng với hệ

thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, lúc đầu cơ quan công chứng được tổ chức khá chặt chẽ, hoạt động chuyên nghiệp bằng sự bao cấp của Nhà nước Được cấp ngân sách hành chính

để đầu tư cơ sở vật chất, cho trả lương và cho hoạt động Tổ chức công chứng là một loại hình cơ quan bổ trợ tư pháp trong bộ máy hành pháp của Chính phủ

Công chứng viên do Bộ Tư pháp bổ nhiệm và có những tiêu chuẩn về chuyên môn nghiệp vụ nhất định Công chứng viên là công chức, viên chức nhà nước, hưởng lương từ ngân sách nhà nước và hưởng các chế độ chính sánh như công chức Công chứng viên được tổ chức hành nghề dưới hình thức Phòng Công chứng nhà nước với chức năng chứng nhận tính xác thực các hợp đồng, giao dịch lưu giữ lâu dài các hợp đồng, giao dịch

đó Họ vừa là người soạn thảo hợp đồng, giao dịch, vừa là người tư vấn, hợp pháp hóa các giấy tờ, đồng thời vừa là người xác nhận

Phòng Công chứng chịu sự quản lý song trùng cả của cơ quan chuyên môn cấp trên

là Bộ Tư pháp và chính quyền địa phương là Sở Tư pháp về biên chế, chế độ, chính sách…

Hiện nay, hệ thống xã hội chủ nghĩa không còn nữa cơ bản các nước xây dựng nền kinh tế thị trường, từ đó mô hình công chứng này từng bước đã dần chuyển đổi theo hệ thống công chứng Latinh và hệ thống Anglo – Saxon Vì vây, công chứng được cho là một nghề tự do đặt dưới sự quản lý của Nhà nước

Thời gian qua nhằm nâng cao chất lượng mô hình công chứng giao dịch bất động sản ở nước ta, bảo đảm hợp lý, khả thi, phù hợp với điều kiện thực tiễn của đất nước Các nhà khoa học đã nghiên cứu, tham khảo về mô hình công chứng giao dịch bất động sản của một số nước trên thế giới để vận dụng vào Việt Nam cho phù hợp khi hội nhập quốc

tế

Khái niệm công chứng:

Theo Từ điển Luật học thì công chứng là:“Chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp được thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo thủ tục pháp luật quy định hoặc bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu Hợp đồng đã được công chứng có giá trị thi