PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Đất đai là chủ quyền, lãnh thổ thiêng liêng của Tổ quốc gắn liền với lịch sử dựng nước và giữ nước của cả dân tộc; là nguồn tài nguyên, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội. Tại Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Mọi chính sách về đất đai đều tác động mạnh mẽ đến mỗi người dân. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, việc quản lý đất đai bằng mệnh lệnh hành chính theo cơ chế xin – cho đã dần bị thay thế bằng công cụ kinh tế nhằm tối ưu hoá tiềm năng đất đai. Trong đó, cơ chế đấu giá QSDĐ (QSDĐ) đề cao tính công bằng, minh bạch khi giao đất, cho thuê đất và giảm thiểu tiêu cực trong phân phối đất đai tới chủ thể sử dụng, đặc biệt, giúp Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách nhà nước thông qua hoạt động đấu thầu QSDĐ. Tuy nhiên, hiện nay hoạt động đấu này liên tục xuất hiện tin tức tiêu cực, thể hiện sự thiếu sót trong quy định pháp luật, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung, việc hệ thống hóa quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ là cần thiết để nhìn nhận hoàn thiện pháp luật phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam hiện nay. Đồng thời, Nghị quyết 18NQTW ngày 1662022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng đặt ra phương hướng hoàn thiện pháp luật đất đai liên quan đến đấu giá QSDĐ như sau: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất.” Từ thực tiễn đặt ra yêu cầu phải có sự nghiên cứu thấu đáo để áp dụng quy phạm pháp luật mang lại hiệu quả cao nhất. Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về đấu giá QSDĐ”

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH KHOA LUẬT

KHOA LUẬT

HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ TIỂU LUẬN

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH – 2022

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH KHOA LUẬT

KHOA LUẬT

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬTPHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

SINH VIÊN THỰC HIỆN: ………

Khoá: … MSSV:………

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN:………

TP.HỒ CHÍ MINH – 2022

MỤC LỤC

PHẦN NỘI DUNG 3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

1.1 Khái niệm và đặc điểm đấu giá Quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Khái niệm 3

1.1.2 Đặc điểm 4

1.2 Mục đích và vai trò của đấu giá Quyền sử dụng đất 5

1.2.1 Mục đích 5

1.2.2 Vai trò 6

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 9

2.1 Nguyên tắc và điều kiện đấu giá Quyền sử dụng đất 9

2.2 Chủ thể tham gia đấu giá Quyền sử dụng đất 11

2.3 Trình tự, thủ tục đấu giá Quyền sử dụng đất 12

2.4 Xử lý vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất 13

KẾT LUẬN 16

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là chủ quyền, lãnh thổ thiêng liêng của Tổ quốc gắn liền với lịch sửdựng nước và giữ nước của cả dân tộc; là nguồn tài nguyên, nguồn lực to lớn để pháttriển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các lĩnh vực hoạt độngphát triển kinh tế, đời sống xã hội Tại Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Mọi chính

sách về đất đai đều tác động mạnh mẽ đến mỗi người dân Cùng với sự phát triển củanền kinh tế - xã hội, việc quản lý đất đai bằng mệnh lệnh hành chính theo cơ chế xin –cho đã dần bị thay thế bằng công cụ kinh tế nhằm tối ưu hoá tiềm năng đất đai Trong

đó, cơ chế đấu giá QSDĐ (QSDĐ) đề cao tính công bằng, minh bạch khi giao đất, chothuê đất và giảm thiểu tiêu cực trong phân phối đất đai tới chủ thể sử dụng, đặc biệt,giúp Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách nhà nước thông qua hoạt động đấu thầuQSDĐ Tuy nhiên, hiện nay hoạt động đấu này liên tục xuất hiện tin tức tiêu cực, thểhiện sự thiếu sót trong quy định pháp luật, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nóichung, việc hệ thống hóa quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ là cần thiết để nhìnnhận hoàn thiện pháp luật phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội Việt Nam hiện nay.Đồng thời, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ươngĐảng đặt ra phương hướng hoàn thiện pháp luật đất đai liên quan đến đấu giá QSDĐ

như sau: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất Quy định cụ thể về đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có

sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất.”

Từ thực tiễn đặt ra yêu cầu phải có sự nghiên cứu thấu đáo để áp dụng quyphạm pháp luật mang lại hiệu quả cao nhất Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Pháp luật vềđấu giá QSDĐ”

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu về đề tài này tác giả tham khảo các công trình bài viết sau:

- Cao Thị Thu Trang (2014), Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại họcQuốc gia Hà Nội, “Thi hành pháp luật về đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Bắc Giang”.

- Ngô Thị Mỹ Ninh (2017), Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xãhội, “Đấu giá QSDĐ theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Hà Đông, thành phố HàNội”

- Đinh Trọng Tấn (2021), Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội,

“Đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam”

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý

về hoạt động đấu giá quyền sử đụng đất theo quy định pháp luật hiện hành

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đề tài nghiên cứu về cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý về đấu giá QSDĐ trong phạm

vi là hệ thống quy định pháp luật Việt Nam

5 Phương pháp tiến hành nghiên cứu

Chuyên đề được xây dựng với phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê-nin Bêncạnh đó, bài viết sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh, đối chiếu các quy định pháp luật hiện nay với trước đây,giữa các quy định pháp luật với tình huống thực tế

- Phương pháp tổng hợp, phân tích phản ảnh các vụ việc trong thực tiễn liênquan đến quy định của pháp luật hiện hành

6 Bố cục tổng quát của tiểu luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo,

đề tài gồm có 02 chương sau:

Chương I: Cơ sở lý luận về đấu giá Quyền sử dụng đất

Chương II: Pháp luật về đấu giá Quyền sử dụng đất

PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm và đặc điểm đấu giá Quyền sử dụng đất

đưa ra định nghĩa: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này.”

Nếu như đấu giá tài sản được xuất hiện từ rất lâu thì đấu giá QSDĐ chỉ tồn tạikhi quốc gia đó thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và được tham gia vào thị trườngkinh doanh bất động sản

Về lý luận, QSDĐ cũng là một loại tài sản theo quy định pháp luật Việt Nam Cụ

thể, Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.”, Điều 115 BLDS đưa ra định nghĩa “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác.” Pháp luật đất đai trao cho người sử dụng

đất những quyền năng nhất định, phù hợp với hình thức và mục đích sử dụng đât mà

có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế Nói cách khác, QSDĐ thể hiệnquyền năng của người sử dụng đất được Nhà nước bảo đảm thực hiện trong thời gianđược giao đất, cho thuê đất phù hợp với quy định pháp luật Do đó, QSDĐ được hiểu

là quyền tài sản, có thể định giá được bằng tiền theo cơ chế thoả thuận thị trường hoặckhung giá đất mà Nhà nước đặt ra Với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt, QSDĐ

là tài sản được phép giao dịch và có thể đem bán thông qua đấu giá Bất kể chủ thểnào (Nhà nước hay cá nhân, tổ chức) có QSDĐ một cách hợp pháp, được pháp luật

ghi nhận thì đều có thể tự mình hoặc thông qua uỷ quyền cho tổ chức bán đấu giá loạitài sản này

Tương tự như đấu giá các tài sản khác, đấu giá QSDĐ cũng xuất phát điểm từmột mức giá nhất định do người có QSDĐ đặt ra và những người tham gia muaQSDĐ đó sẽ tuân theo “luật chơi” của người bán để đưa ra mức giá hợp lý nhằm sởhữu QSDĐ nói trên Do đất đai luôn trong tình trạng khan hiếm vì không thể tự sinhsôi nên QSDĐ cũng luôn có giá trị ở mọi thời điểm nền kinh tế, thông thường việc bánđấu giá QSDĐ sẽ xem xét người đưa ra mức giá cao nhất so với giá khởi điểm Nhànước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai sử dụng cơchế đấu giá QSDĐ như một cách thức để giao đất, cho thuê đất với “giá trị hàng hoá”

là tiền giao đất, cho thuê đất trong thời gian sử dụng khu đất được đem đi đấu giá

Từ nhận thức tổng quát về đấu giá tài sản và phù hợp với chế độ sở hữu đất đai ở

Việt Nam, có thể định nghĩa đấu giá QSDĐ là: “hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, minh bạch theo điều kiện, nguyên tắc, trình tự đấu giá QSDĐ theo quy định pháp luật, dưới sự điều khiển của người tổ chức đấu giá Người trúng đấu giá quyền sử đụng đất là người trả giá cao nhất, lớn hơn hoặc bằng giá khởi điểm mà người bán đưa ra”.

1.1.2 Đặc điểm

Thông thường việc mua bán tài sản dựa trên tinh thần “thuận mua vừa bán”, cácbên tìm điểm cân bằng giữa nhu cầu mua và bán để đạt được thỏa thuận Còn đấu giáquyền tài sản không hoàn toàn tuân theo nguyên tắc này Trên cơ sở giá bán mà ngườibán đặt ra, những người mua sẽ cạnh tranh để đưa ra mức giá cao hơn Do tính chấtđặc thù của đất đai “thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 4 Luật Đất đai 2013) nên việc đấugiá QSDĐ cũng có những đặc trưng riêng Cụ thể:

Thứ nhất, chủ thể tham gia bán đấu giá QSDĐ gồm chủ thể có QSDĐ (cơ quan

nhà nước, tổ chức, cá nhân), chủ thể tham gia đấu giá, chủ thể làm dịch vụ đấu giá chủthể tham gia quản lý nhà nước và các chủ thể liên quan khác Khác với mua bán hànghóa hay đấu giá tài sản thông thường, đấu giá QSDĐ có sự tham gia của Nhà nước –

có địa vị pháp lý không bình đẳng với các chủ thể khác Trong hầu hết trường hợp,Nhà nước là chủ thể có QSDĐ thông qua đấu giá mà giao đất có thu tiền sử dụng đất,

cho thuê đất trả tiền thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Ngoài ra, trong những trườnghợp đặc biệt, còn có chủ thể quản lý nhà nước như Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môitrường, Sở Tài chính thực hiện nhiệm vụ hướng dẫn nghiệp vụ, thanh tra, kiểm tragiám sát hoạt động đấu giá QSDĐ

Thứ hai, đấu giá QSDĐ tiến hành theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định Là

hàng hóa đặc biệt, đấu giá QSDĐ được pháp luật quy định chăt chẽ về điều kiện tổchức đấu giá, người tham gia đấu giá, bước giá, tiêu chuẩn đấu giá viên, các hình vi bịcấm khi tham gia đấu giá… Ngoài quy định pháp luật, việc đấu giá QSDĐ nói riêng

và đấu giá tài sản nói chung cần tuân thủ nội quy bán đấu giá do doanh nghiệp thựchiện dịch vụ tổ chưc đấu giá đặt ra

Thứ ba, thời điểm chuyển giao QSDĐ là khi người trúng đấu giá hoàn thành thủ

tục để nhận chuyển nhượng QSDĐ, nộp tiền giao đất/cho thuê đất theo kết quả đấu giáđược phê duyệt Trong trường hợp không hoàn tất các thủ tục này, cơ quan nhà nướckhông có cơ sở để công nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá thông qua giấy chứngnhận quyền sử đụng đất hoặc các tài liệu khác chứng minh QSDĐ

1.2 Mục đích và vai trò của đấu giá Quyền sử dụng đất

1.2.1 Mục đích

Đối với Nhà nước, đấu giá QSDĐ là phương thức hữu hiệu để Nhà nước thựchiện việc phân phối QSDĐ cho xã hội, tạo sự phát triển cho thị trường bất động sảnnói chung và thị trường giao dịch về QSDĐ nói riêng1 Khi tham gia thị trường này,Nhà nước là chủ thể đặc biệt nhằm thực hiện sự phân phối lần đầu QSDĐ, hình thànhnên thị trường sơ cấp Sau đó, người trúng đấu giá tiếp tục đưa QSDĐ vào lưu thôngtrong thị trường thứ cấp thông qua quyền chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê/cho thuêlại QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Không chỉ với Nhà nước mà bên có QSDĐnói chung khi tổ chức đấu giá QSDĐ cũng được xem là phương án hiệu quả cả về mặtkinh tế và quản lý Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách GS Hoàng Văn Cườngcũng nhấn mạnh rằng, mục tiêu của đấu giá QSDĐ không phải là để thu được nhiều

1 Cao Thị Thu Trang (2014), Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, “Thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang”, trang 15;

tiền mà lựa chọn được ai sẽ là người sử dụng đất đai đó hiệu quả nhất mang lại lợi íchcao nhất cho xã hội2

Ngoài ra, đấu giá QSDĐ có mục đích là giúp đưa giá trị QSDĐ tiệm cận với giá

trị thực trên thị trường Về mặt nguyên tắc, đấu giá QSDĐ phải “bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan” (Điều 6 Luật Đấu giá

tài sản) Theo đó, đấu giá QSDĐ đảm bảo công khai thông tin về khu đất đấu giá, mụcđích sử dụng khu đất, hạn chế tình trạng bưng bít thông tin nhằm đầu cơ đất đai Tínhcạnh tranh trong quá trình đấu giá QSDĐ giữa những bên mua thể hiện mức giá thịtrường mà họ sẵn sàng chi ra đối với khu đất được đấu giá QSDĐ Đấu giá QSDĐ tạonên môi trường cạnh tranh công bằng, minh bạch để những người có nhu cầu sử dụngđất dễ dàng tiếp cận và mua được QSDĐ với giá hợp lý Tuy nhiên, mục đích này cóthể trở thành con dao hai lưỡi khi có sự thông đồng giữa những bên mua

1.2.2 Vai trò

Với những mục đích nêu trên, đấu giá QSDĐ có vai trò sau:

Thứ nhất, đấu giá QSDĐ là cơ sở để Nhà nước định giá đất và thu thập dữ liệu

về giá đất trên thị trường một cách hữu hiệu và nhanh chóng Thực tế trong thời gianvừa qua mặc dù gánh chịu hậu quả từ dịch bệnh Covid – 19 nhưng lại xuất hiện tìnhtrạng “sốt giá đất” ở các đô thị lớn hoặc khu đô thị mới được hình thành theo dự án

Để hạn chế hiện trạng giá đất bị đẩy lên quá cao hay bị giao dịch quá thấp nhằm trốntránh nghĩa vụ thuế mà không có sự kiểm soát từ Nhà nước, hình thức đấu giá QSDĐđóng vai trò giúp Nhà nước kịp thời nắm bắt được thị trường, thông tin về giá trị khuđất một cách công khai và minh bạch

Thứ hai, Nhà nước thực hiện đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu

ngân sách nhà nước Do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoạtđộng giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra theo cơ chế xin – cho, tácđộng xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội, với giá trị giao đất, cho thuê đấtthấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loạigiá, gây thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng trên, hiệnNhà nước đẩy mạnh thực hiện giao đất, thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ (được ghi

2 https://quochoi.vn/tintuc/Pages/danh-sach-tin-tuc.aspx?ItemID=68703&CategoryId=0;

nhận theo Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ươngĐảng) Tiền thu được từ đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuêđất đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương Nguồn thunày được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạtầng như hệ thống giao thông, trường học, bệnh xá, nhà trẻ và thay thế hạ tầng đã cũ

kỹ, lạc hậu ở địa phương Không chỉ phát triển hạ tầng, ngân sách nhà nước tại địaphương còn được sử dụng vào mục đích khác nhau theo kế hoạch sử dụng đã đượcphê duyệt Đây được xem là một trong những biện pháp tốt nhất để Nhà nước thu lợiích tương xứng từ việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trong thời gian qua

Thứ ba, đấu giá QSDĐ giúp phát triển thị trường bất động sản Từ khi Nhà nước

ta công nhận QSDĐ là một loại tài sản và có thể giao dịch được theo quy định phápluật đất đai, thị trường bất động sản đã trở nên rất sôi động Thông qua đấu giá QSDĐ,các nhà đầu tư tiếp cận đất đai một cách công khai, công bằng, cùng với đó, Nhà nướcgóp phần tạo sự bình ổn cho thị trường bất động sản và bảo đảm quyền và lợi ích hợppháp của các bên tham gia đấu giá QSDĐ, trên cơ sở chính sách, quy định pháp luật

về đấu giá QSDĐ

Thứ tư, đấu giá QSDĐ có vai trò nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Có thể nói, đấu giá QSDĐ đã tạo hành lang pháp lý an toàn và gia tăng hiệu quả kinh

tế giữa chủ thể có QSDĐ và chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, khiến việc sử dụng đấtđược hiệu quả hơn, đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Đất đai là loại tài sản đặc thù, thể hiện chủ quyền của một quốc gia Theo Điều

4 Luật Đất đai, đất đai có chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý vàđại diện, do đó đất đai không tham gia vào giao dịch trên thị trường Thay vào đó, Nhànước thừa nhận QSDĐ là quyền tài sản, một loại tài sản có thể trao đổi, mua bán giữacác bên

Đấu giá QSDĐ được coi là phương thức khai thác hiệu quả tiềm năng sử dụngđất Dựa trên việc phân tích lý luận cơ bản về đấu giá QSDĐ, Chương 1 đã phân tích

về khái niệm, đặc điểm của đấu giá QSDĐ, mục đích và vai trò khi tổ chức đấu giá