Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hoá – hiện đại hoá đất nước, qua đó thực hiện đẩy mạnh nền kinh tế thị trường và hướng tới xã hội chủ nghĩa. Trên tiến trình đó, bất động sản nói chung trở thành tư liệu có vị trí quan trọng đối với việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó không còn chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là phương thức tích luỹ tài sản về lâu dài và vững chắc nhất đối với người dân được thể hiện dưới dạng quyền sử dụng vàhoặc quyền sở hữu đối với tài sản. Trong xu hướng đó, quyền sử dụng đất tham gia vào quá trình lưu thông trên thị trường như một loại hàng hoá đặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc của nền kinh tế thị trường và sự điều chỉnh nhất định của hệ thống pháp luật. Nhà nước trao cho người nắm giữ quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu bất động sản được thực hiện các giao dịch mua bán đối với tài sản này nhằm phục vụ cho nhu cầu cũng như các hoạt động, giao dịch thực tế khác phát sinh trong đời sống. Giao dịch mua bán bất động sản được các bên thực hiện thông qua hợp đồng mua bán bất động sản; và để đảm bảo hiệu lực, phòng ngừa rủi ro đối với các bên khi ký kết hợp đồng, đối với tuỳ loại bất động sản và trong những trường hợp nhất định, pháp luật có thể bắt buộc hợp đồng mua bán bất động sản phải được công chứng hoặc cho phép các bên tự thoả thuận và quyết định công chứng (nếu cần). Chính bởi vậy, để có thể thực thi và áp dụng tốt chế tài này nhằm đảm bảo các quyền lợi hợp pháp của bản thân, việc hiểu bản chất và nắm được thủ tục thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản là rất cần thiết. Mặc dù vậy, pháp luật hiện hành của nước ta điều chỉnh về công chứng nói chung và thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng vẫn còn tồn tại những bất cập nhất định làm hạn chế hiệu quả thực hiện như: pháp luật còn thiếu thống nhất, thiếu tính khả thi khi áp dụng vào thực tiễn,… Từ những căn cứ và lý do nêu trên, em đã lựa chọn vấn đề: “Thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn và kiến nghị” làm đề tài nghiên cứu trong bài Tiểu luận của mình.
Trang 1TRƯỜNG
KHOA
TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI: THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG
SẢN, THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ
Họ và tên:
Mã sinh viên:
Lớp:
Năm 2022
Trang 2MỤC LỤC
Lời mở đầu 1
Chương 1 Một số vấn đề lý luận và pháp luật về thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản 3
1.1 Khái quát về công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản 3
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản 3
1.1.2 Ý nghĩa của việc công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản 4
1.1.3 Yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán bất động sản 6
1.2 Quy định pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động sản 7
Chương 2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động sản và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật 11
2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động sản 11
2.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động sản 12
2.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động sản 14
Kết luận 16
Danh mục tài liệu tham khảo 17
Trang 3Lời mở đầu
Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hoá – hiện đại hoá đất nước, qua đó thực hiện đẩy mạnh nền kinh tế thị trường và hướng tới xã hội chủ nghĩa Trên tiến trình đó, bất động sản nói chung trở thành tư liệu có
vị trí quan trọng đối với việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó không còn chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là phương thức tích luỹ tài sản về lâu dài và vững chắc nhất đối với người dân được thể hiện dưới dạng quyền sử dụng và/hoặc quyền
sở hữu đối với tài sản Trong xu hướng đó, quyền sử dụng đất tham gia vào quá trình lưu thông trên thị trường như một loại hàng hoá đặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc của nền kinh tế thị trường và sự điều chỉnh nhất định của hệ thống pháp luật
Nhà nước trao cho người nắm giữ quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu bất động sản được thực hiện các giao dịch mua bán đối với tài sản này nhằm phục vụ cho nhu cầu cũng như các hoạt động, giao dịch thực tế khác phát sinh trong đời sống Giao dịch mua bán bất động sản được các bên thực hiện thông qua hợp đồng mua bán bất động sản; và để đảm bảo hiệu lực, phòng ngừa rủi ro đối với các bên khi ký kết hợp đồng, đối với tuỳ loại bất động sản và trong những trường hợp nhất định, pháp luật
có thể bắt buộc hợp đồng mua bán bất động sản phải được công chứng hoặc cho phép các bên tự thoả thuận và quyết định công chứng (nếu cần).1
Chính bởi vậy, để có thể thực thi và áp dụng tốt chế tài này nhằm đảm bảo các quyền lợi hợp pháp của bản thân, việc hiểu bản chất và nắm được thủ tục thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản là rất cần thiết Mặc dù vậy, pháp luật hiện hành của nước ta điều chỉnh về công chứng nói chung và thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng vẫn còn tồn tại những bất cập nhất định làm hạn chế hiệu quả thực hiện như: pháp luật còn thiếu thống nhất, thiếu tính khả thi khi áp dụng vào thực tiễn,…
1 Hà Lan Hương (2013), “Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ khoa học, Trường Đại học Khoa học tự nhiên, tr.2
Trang 4Từ những căn cứ và lý do nêu trên, em đã lựa chọn vấn đề: “Thủ tục công
chứng Hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn và kiến nghị” làm đề tài
nghiên cứu trong bài Tiểu luận của mình
Trang 5Chương 1 Một số vấn đề lý luận và pháp luật về thủ tục công chứng Hợp đồng
mua bán bất động sản 1.1 Khái quát về công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản
* Khái niệm
Với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, các quan hệ trao đổi, giao lưu, mua bán hàng hóa diễn ra ngày càng phổ biến thì yêu cầu đối với sự minh bạch, rõ ràng về trách nhiệm pháp lý giữa các bên trong giao dịch càng được coi trọng Theo
xu hướng và yêu cầu đó, hoạt động công chứng đã ra đời
Xuất hiện, được pháp luật ghi nhận từ khoảng hơn 30 trăm trước và dần phát triển, hoàn thiện, công chứng ban đầu được hiểu như một hoạt động của cơ quan nhà nước (Theo Thông tư số 574/QLTPK của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước đã đưa ra định nghĩa về “công chứng nhà nước”) sau đó dần được mở rộng đối tượng, cho phép được thực hiện bởi cả những tổ chức tư nhân (“Phòng Công chứng”) Đến nay, tại Luật Công chứng năm 2014, khái niệm công chứng đã được mở rộng và bao quát hơn, theo đó ghi nhận rằng:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng
chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc
từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”2
Công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản được xem là một nội dung trong hoạt động công chứng với đối tượng hướng đến chính là Hợp đồng mua bán bất động sản Ở đây, bất động sản bao gồm: “(i) đất đai; (ii) Nhà, công trình xây
2 Quốc hội (2014), khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng.
Trang 6dựng gắn liền với đất đai; (iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (iv) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”3
Như vậy, từ những phân tích ở trên có thể hiểu “công chứng hợp đồng mua
bán bất động sản chính là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng mua bán bất động sản được giao kết giữa hai bên mua bán”.
* Đặc điểm công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản
Công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản mang đầy đủ những đặc điểm chung của hoạt động công chứng, trong đó phải kể đến việc công chứng hợp đồng là:
(i) Được thực hiện bởi công chứng viên
(ii) Mục đích của hoạt động công chứng là nhằm xác định “tính xác thực, hợp pháp” của hợp đồng mua bán bất động sản
(iii) Đối tượng của hoạt động công chứng hợp đồng mua bán bất động sản là giao dịch mua bán bất động sản, theo đó pháp luật yêu cầu và bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng để đảm bảo có hiệu lực;
(iv) Hợp đồng mua bán bất động sản sau khi công chứng sẽ có giá trị như chứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên.4
1.1.2 Ý nghĩa của việc công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản
Trong hoạt động công chứng, có những giao dịch, hợp đồng pháp luật quy định không bắt buộc phải thực hiện hoạt động công chứng hay chứng thực mặc dù giá trị hợp đồng có thể rất lớn Tuy nhiên, đối với giao dịch, hợp đồng liên quan đến bất động sản lại được yêu cầu như một điều kiện có hiệu lực quan trọng về mặt hình thức
3 Quốc hội (2015), Điều 107 Bộ luật Dân sự
4 Đàm Văn Chất (2917), Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học
Kinh tế TP.Hồ Chí Minh, tr.18
Trang 7Như đã đề cập đến ở phần trên, điều này xuất phát từ vai trò quan trọng của đất đai trong đời sống sản xuất, kinh doanh của con người Bởi vậy, khi hợp đồng mua bán bất động sản được thực hiện là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, qua đó sẽ nâng cao trách nhiệm, tâm lý thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối với các bên tham gia mua bán bất động sản
Trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản, hợp đồng công chứng sẽ được coi như một chứng cứ pháp lý hữu hiệu cho các bên Nội dung được công chứng của hợp đồng có ý nghĩa tương tự như công chứng viên đứng ra với vai trò là người làm chứng cho việc giao kết, xác lập hợp đồng mua bán bất động sản giữa các bên là chính xác và hợp pháp Như vậy, các bên
sẽ có cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.5
Không những vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản còn mang ý nghĩa trong việc đảm bảo hợp đồng được thể hiện với nội dung hợp lý và hợp pháp Cụ thể hơn, công chứng viên là một trong những chuyên gia trong lĩnh vực pháp lý, được đào tạo nghiệp vụ, kiến thức bài bản nên có kinh nghiệm, kiến thức pháp luật nói chung và trong hoạt động công chứng hoặc đồng giao dịch liên quan đến bất động sản nói riêng Khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản, công chứng viên đồng thời phải thực hiện các hoạt động soát xét, kiểm tra nội dung của các điều khoản được thể hiện tại hợp đồng để đảm bảo phù hợp với đạo đức và quy định của pháp luật Điều này đặc biệt có ý nghĩa và vai trò quan trọng khi các bên tham gia ký kết hợp đồng là những người thiếu hoặc chưa có đầy
đủ nhận thức và hiểu biết sâu sắc về hợp đồng mua bán bất động sản.6
5 Nguyễn Hoàng Phương Uyên (2022), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất theo pháp luật việt nam Thực tiễn áp dụng tại văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao, Chuyên đề thực tập tốt nghiệp, Trường Đại học mở thành phố Hồ Chí Minh, tr.
14.
6 Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Quốc
gia Hà Nội, tr.21
Trang 8Nói một cách khác, việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ với các bên ký kết hợp đồng, với bản thân hợp đồng
mà còn cả xã hội Bởi vậy, trong giao dịch mua bán bất động sản, cần thiết phải có
và được thực hiện bởi hoạt động công chứng nhằm đảm bảo tính hợp pháp
1.1.3 Yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán bất động sản
Hoạt động công chứng nói chung và công chứng hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng phải đảm bảo đáp ứng những yêu cầu nhất định Theo đó, đây được xem là những nguyên tắc trong công chứng, cụ thể:
Thứ nhất, việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản phải tuân thủ
Hiến pháp là pháp luật
Trong bất kỳ nhà nước nào, đặc biệt là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam, hiến pháp và pháp luật giữ vai trò và vị trí vô cùng quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh Đặc biệt trong hoạt động công chứng, công chứng viên là người được giao quyền, thay mặt Nhà nước thực hiện “chứng nhận tính xác thực và hợp pháp” của hợp đồng và giao dịch theo quy định của pháp luật Bởi vậy, hoạt động công chứng càng cần thiết phải được thực hiện trên cơ sở Hiến pháp và pháp luật, qua đó đảm bảo tinh thần thượng tôn pháp luật
Thứ hai, hoạt động công chứng hợp đồng mua bán bất động sản phải đảm
bảo trung thực, khách quan
Đây là một trong những yêu cầu quan trọng trong hoạt động công chứng để đảm bảo nội dung công chứng thể hiện đúng yêu cầu và chứng năng Theo đó, khi
sự trung thực và khách quan có được bảo đảm thì nội dung giao dịch, hợp đồng mới được xác thực và đảm bảo tính hợp pháp một cách đúng đắn, không sai lệch Công chứng viên không được vì những lý do chủ quan hay các yếu tố tác động khác mà làm ảnh hưởng đến yêu cầu này dẫn tới hoạt động công chứng không đạt hiệu quả
Trang 9và thiếu tính chính xác Từ đó ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật , đồng thời có thể ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữ các bên
Thứ ba, hoạt động công chứng hợp đồng mua bán bất động sản cần phải bảo
mật về thông tin và nội dung hợp đồng
Theo đó, việc bảo mật thông tin này xuất phát từ yêu cầu trong việc hành nghề công chứng đối với công chứng viên Qua đó nhằm bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của khách hàng, tức các bên tham gia hợp đồng mua bán bất động sản trong trường hợp này Yêu cầu giữ bí mật này không chỉ được thực hiện trong thời hạn cụ thể mà ngay cả khi công chứng viên không còn hành nghề thì vẫn cần nghiêm túc thực hiện trừ khi pháp luật có quy định khác 7
Có thể nói những yêu cầu nêu trên các những nguyên tắc cơ bản gắn bó mật thiết với nhau và với hoạt động công chứng nói chung, công chứng hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng Trên cơ sở đó nhằm đảm bảo giá trị pháp lý cho hoạt động công chứng, qua đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể liên quan
1.2 Quy định pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động sản
Luật Công chứng năm 2014 đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nói chung và áp dụng với việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng Căn cứ Chương V của Luật này về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, có thể tóm tắt trình tự, thủ tục công chứng như sau:
Bước 1: Nộp bộ hồ sơ yêu cầu công chứng
Người yêu cầu công chứng có trách nhiệm chuẩn bị và nộp tổ chức hành nghề công chứng một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm: “(i) Phiếu yêu cầu công
7 Phùng Văn Dũng (2019), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học,
Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam.
Trang 10chứng; (ii) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; (iii) Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iv) Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng” Trường hợp yêu cầu công chứng đối với hợp đồng mua bán bất động sản đã được soạn sẵn thì bên yêu cầu công chứng còn phải chuẩn bị dự thảo hợp đồng mua bán bất động sản Nếu không hợp đồng này sẽ do công chứng viên trực tiếp soạn thảo
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Công chứng viên tiếp nhận và tiến hành kiểm tra giấy tờ, tài liệu trong bộ hồ
sơ yêu cầu công chứng Theo đó xảy ra hai trường hợp:
Trường hợp 1: hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật, đảm bảo tính xác thực, đúng đắn thì công chứng viên tiến hành thụ lý, ghi vào sổ công chứng
Trường hợp 2: nếu có bất kỳ căn cứ nào cho rằng:
(i) “trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp
đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành
vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm
rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng” 8 ; hoặc
(ii) “Dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo
đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên
có quyền từ chối công chứng”9; hoặc
8 Quốc hội (2014), khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng.
9 Quốc hội (2014), khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng.
Trang 11(iii) Trường hợp hợp đồng được công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của
người yêu cầu công chứng, nếu “nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là
xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch”10
Sau đó, người yêu cầu công chứng sẽ tự đọc lại hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên đọc lại cho người yêu cầu công chứng nghe
dự thảo hợp đồng mua bán bất động sản Trường hợp đồng ý với toàn bộ nội dung thì công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng.11
Bước 3: Ký chứng nhận
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ, công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình các bản chính của giấy tờ theo quy định để đối chiếu Sau khi đảm bảo tính xác thực, đúng đắn, công chứng viên thực hiện ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng mua bán bất động sản.12
Bước 4: Trả kết quả công chứng
Sau thời hạn không quá 02 ngày làm việc hoặc 10 ngày làm việc (đối với hợp đồng mua bán bất động sản có nội dung phức tạp kể từ ngày tổ chức hành nghề công chứng tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, tổ chức công chứng tiến hành trả kết quả công chứng cho người công chứng
Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng thời hạn công chứng nêu trên không tính
khoảng thời gian thực hiện việc “xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp
đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản”13
10 Quốc hội (2014), khoản 2 Điều 41 Luật Công chứng.
11 Quốc hội (2014), khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng.
12 Quốc hội (2014), khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng.
13 Quốc hội (2014), khoản 1 Điều 43 Luật Công chứng