CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ GÒ CÔNG

Mục tiêu nghiên cứu của bài Luận văn tốt nghiệp là nhằm làm rõ các vấn đề lý luận, pháp luật về công chứng HĐMBNO; trên cơ sở đó đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại thị xã Gò Công và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về công chứng HĐMBNO.

KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

HỆ ĐÀO TẠO: VỪA LÀM VỪA HỌC

KHOÁ: (2019– 2023)

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - THỰC

TIỄN TẠI THỊ XÃ GÒ CÔNG

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Cần Thơ, tháng … năm ……

MỤC LỤC

DANH MỤC BIỂU BẢNG v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 2

4.1 Phương pháp luận 2

4.2 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục của Luận văn 2

NỘI DUNG 4

CHƯƠNG 1 4

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 4

1.1 Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 4

1.1.1 Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở 4

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm 4

1.1.1.2 Vai trò của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở 7

1.1.2 Khái quát về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 8

1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm 8

1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở .10

1.1.2.3 Ý nghĩa hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 11

1.2 Pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 12

1.2.1 Phạm vi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 12

1.2.2 Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 14

1.2.3 Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 16

1.2.4 Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng 17

CHƯƠNG 2 20

THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI THỊ XÃ GÒ CÔNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT 20

2.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở tại Thị xã Gò Công 20

2.1.1 Đặc điểm, vị trí địa lý Thị xã Gò Công 20

2.1.2 Số lượng tổ chức hành nghề công chứng và thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở tại Thị xã Gò Công 22

2.1.3 Kết quả đạt được và hạn chế trong hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở tại Thị xã Gò Công 26

2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 35

2.2.1 Định hướng chính sách hoàn thiện pháp luật 35

2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện 38

KẾT LUẬN 41

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 42

DANH MỤC BIỂU BẢNG

Bảng 2.1 Phí công chứng đối với hợp đồng, giao dịch dân sự

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Nước ta đang trong giai đoạn phát triển, cùng sự biến động của tình hình kinh

tế, chính trị, xã hội và sự hội nhập quốc tế dẫn tới nhu cầu về nhà ở ngày càng tăngcao HĐMBNO khi đó là một căn cứ pháp lý thông dụng để các bên chủ thể thực hiệnviệc dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở từ chủ thể này sang chủ thể khác Theo quy địnhtại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các giao dịch, hợp đồng về bất động sảnnói chung và HĐMBNO nói riêng phải được công chứng, chứng thực theo quy định làmột trong những điều kiện về hình thức của giao dịch, hợp đồng Do vậy, công chứngđược xem là một bước quan trọng trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ởnhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch, hợp đồng

Là một đơn vị hành chính thuộc tỉnh Tiền Giang với nền kinh tế tương đối pháttriển, thị xã Gò Công thường xuyên phát sinh các giao dịch, hợp đồng về mua bán nhà

ở cần được công chứng theo quy định của pháp luật Theo đó, tại các văn phòng côngchứng ở địa phương, hợp đồng bất động sản nói chung và HĐMBNO nói riêng chiếm

tỉ trọng tương đối lớn trên số lượng hồ sơ tiếp nhận, giải quyết hằng ngày CácHĐMBNO thường có giá trị lớn, do vậy, các văn phòng công chứng thường đối mặtvới nhiều rủi ro pháp lý và rủi ro về mặt tài chính Để hạn chế tối đa những rủi ro nàythì việc nghiên cứu và hiểu đúng, chính xác và đầy đủ quy định pháp luật về côngchứng HĐMBNO là cần thiết đối với văn phòng công chứng Mặt khác, với người dân,nắm được quy định pháp luật về công chứng HĐMBNO giúp việc thực hiện giao dịchmua bán nhà ở diễn ra thuận lợi, nhanh chóng hơn; đồng thời giúp bảo vệ quyền và lợiích hợp pháp của người dân khi tham gia vào giao dịch và công chứng HĐMBNO

Mặc dù pháp luật hiện hành đã có quy định về vấn đề công chứng hợp đồng bấtđộng sản nói chung (bao gồm cả HĐMBNO), tuy nhiên, trên thực tiễn vẫn còn một sốhạn chế nhất định Một số hạn chế lớn có thể kể tới trong thực tiễn nói chung và tại thị

xã Gò Công nói riêng như: người dân thiếu xem trọng việc công chứng HĐMBNO;tình trạng làm giấy tờ, hồ sơ giả của người yêu cầu công chứng; dẫn tới nguy cơ caophát sinh tranh chấp và rủi ro cho các bên tham gia giao dịch

Xuất phát từ những lý do nêu trên, em đã lựa chọn đề tài: “Công chứng hợp

đồng mua bán nhà ở - thực tiễn tại thị xã Gò Công” để nghiên cứu trong bài luận văn

tốt nghiệp của mình với mong muốn có thể phân tích, đánh giá và đưa ra một số giảipháp nhằm cải thiện chất lượng hoạt động công chứng HĐMBNO tại thị xã Gò Công,

qua đó góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp và bảo đảm quyền lợi của các bên tronggiao dịch

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của bài Luận văn tốt nghiệp là nhằm làm rõ các vấn đề lýluận, pháp luật về công chứng HĐMBNO; trên cơ sở đó đánh giá thực tiễn áp dụngpháp luật tại thị xã Gò Công và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật vềcông chứng HĐMBNO

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn tốt nghiệp là pháp luật về công chứngHĐMBNO và thực tiễn áp dụng tại thị xã Gò Công

4.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu: tài liệu được sử dụng để nghiên cứu Luận văn

tốt nghiệp bao gồm các văn bản pháp luật, các tài liệu chuyên môn về lĩnh vực côngchứng, bất động sản cũng như các tài liệu tham khảo khác liên quan đến đề tài Tài liệu

sẽ được thu thập chính thức từ các hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia và thực tế tại thị xã

Gò Công

- Phương pháp phân tích và đánh giá tài liệu: Sau khi thu thập tài liệu, Luận văn

sẽ tiến hành phân tích, đánh giá và tổng hợp các thông tin cần thiết để đưa ra kết luận

- Phương pháp tổng hợp: sau khi thu thập và phân tích dữ liệu từ các nguồnkhác nhau, Luận văn tốt nghiệp sẽ liên kết, thống nhất lại các kết luận thuộc bộ phậnnội dug đó và đánh giá, khái quát lại toàn bộ vấn đề

5 Bố cục của Luận văn

Ngoại trừ phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bài Luận văntốt nghiệp này được chia làm hai phần như sau:

Chương 1 Cơ sở lý luận và pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ởChương 2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về công chứng hợp đồng muabán nhà ở tại thị xã Gò Công và kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật

NỘI DUNG CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA

1.1 Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1 Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm

* Khái niệm:

Pháp luật hiện hành không có quy định khái niệm về HĐMBNO, đồng thờitrong khoa học pháp lý cũng chưa có khái niệm nào được thừa nhận chung về thuậtngữ này Vì vậy, để định nghĩa được thế nào là "hợp đồng mua bán nhà ở" cần hiểuđược nghĩa của từng yếu tố cấu thành nên thuật ngữ này:

- Về "hợp đồng mua bán tài sản"

Xét về mặt ngôn ngữ học, tác giả Hoàng Phê đã đưa ra định nghĩa về hợp đồng

nói chung như sau: “hợp đồng là sự thoả thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên quy

định các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, thường được viết thành văn bản”1;

mua bán “là hoạt động mua”.2 Như vậy, theo khái niệm này, “hợp đồng mua bán tàisản” là sự thoả thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên quy định các quyền lợi, nghĩa

vụ của các bên tham gia giao dịch mua và bán tài sản

Mặt khác, theo quy định pháp luật hiện hành, Điều 430 BLDS năm 2015 đưa ra

khái niệm: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán

chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán"

Mặc dù cách thể hiện nội dung không hoàn toàn giống nhau, tuy nhiên các kháiniệm được phân tích ở trên đều có đặc điểm chung khi chỉ ra rằng hợp đồng mua bán

1 Hoàng Phê (Chủ biên) (2003), “Từ điển Tiếng Việt”, Nxb Đà Nẵng, Hà Nội – Đà Nẵng, tr.466

2 Tlđd 1, tr.64S8

tài sản là kết quả thể hiện sự thỏa thuận, thống nhất giữa các bên về việc chuyển quyền

sử hữu tài sản - là đối tượng của giao dịch mua bán giữa bên bán cho bên mua Đồngthời bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán để được chuyển quyền sở hữu tài sảnnày

- Về “nhà ở”

Xét về góc độ ngôn ngữ học, theo định nghĩa trong cuốn Từ điển Tiếng Việt

của tác giả Như Ý, nhà ở được hiểu là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”3

Mặt khác, dưới góc độ pháp lý, khái niệm về nhà ở được đưa ra tại khoản 1

Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để

ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

Có thể thấy, dù dưới góc độc ngôn ngữ học hay góc độ pháp lý thì nhà ở vẫnđược nhìn nhận là nơi phục vụ cho cá nhân, hộ gia đình trong nhu cầu sinh hoạt, đốivới con người là một nhu cầu thiết yếu

Trong phạm vi nghiên cứu của bài Luận văn tốt nghiệp này, nhà ở được nhìnnhận dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng, nói cách khác là một loại tài sản (bấtđộng sản) mà các bên sử dụng để thoả mãn nhu cầu, quyền và lợi ích hợp pháp củamình Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt trong giao dịch dân sự bởi lẽ đây là tài sản gắnliền với đất – bất động sản, vì vậy việc mua bán, trao đổi thường không dễ như các loạitài sản khác Ngoài ra, Nhà nước có một hệ thống quy định pháp luật riêng về nhà ở đểđiều chỉnh các giao dịch liên quan đến đối tượng này nhằm quản lý sự biến động trênthị trường của nhà ở.4

Như vậy, từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra được khái niệm vềHĐMBNO như sau:

“Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng thể hiện sự thoả thuận của các

bên, theo đó bên bán cam kết chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua cam kết trả tiền cho bên bán theo giá trị đã thoả thuận”

* Đặc điểm:

Theo phân tích ở trên, HĐMBNO về bản chất là một loại hợp đồng mua bán tàisản với đối tượng là nhà ở, vì vậy HĐMBNO mang đầy đủ những đặc điểm của hợpđồng mua bán tài sản nói chung, đồng thời có những đặc điểm riêng của hợp đồng vớiđối tượng là nhà ở - một loại tài sản đặc biệt trong khoa học pháp lý Việt Nam

- Đối với đặc điểm chung:

3 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.514

4 Lê Hoàng Anh (2017) “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr 7

Thứ nhất, HĐMBNO là hợp đồng song vụ

Căn cứ theo quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, pháp luật dân sựphân chia hợp đồng nói chung thành hai loại là hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 402 BLDS năm 2015, “hợp đồng song vụ là hợp đồng

mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau” Tính chất song vụ thể hiện trong

HĐMBNO thông qua nghĩa vụ của các bên đối với nhau: bên bán có nghĩa vụ giao nhà

và chuyển giao quyền sở hữuu nhà ở cho bên mua, ngược lại bên mua có nghĩa vụnhận nhà và thanh toán tiền theo quy định

Thứ hai, HĐMBNO là hợp đồng có đền bù

Trong pháp luật dân sự, quan hệ tài sản có tính chất đền bù tương đương Cụ thể

tính chất đền bù được hiểu là “khi một bên trong quan hệ pháp luật trao đi một lợi ích

vật chất cho bên kia thì sẽ nhận lại được một khoản lợi ích vật chất tương ứng”5.Trong HĐMBNO, khi bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua (lợi ích vậtchất) thì sẽ nhận lại được một khoản tiền tương ứng (lợi ích vật chất tương ứng) từ bênmua Khoản tiền này chính là giá trị của nhà ở đã được các bên thoả thuận theo quyđịnh tại hợp đồng Điều này tương tự đúng với bên mua khi bỏ ra một khoản lợi íchvật chất là tiền và nhận được một khoản lợi ích vật chất tương ứng là quyền sở hữunhà ở là đối tượng của HĐMBNO

Thứ ba, HĐMBNO có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở từ bên

bán sang bên mua

Đây là đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung, theo đó thông quahợp đồng mua bán tài sản thì quyền sở hữu tài sản của bên bán được chuyển hoàn toàncho bên mua Việc chuyển quyền sở hữu tài sản này thuộc phạm vi thẩm quyền củangười có quyền sở hữu tài sản chính là bên bán Điều này khác so với một số loại hợpđồng có đối tượng là tài sản nói chung và nhà ở nói riêng khác như: hợp đồng mượnnhà ở, hợp đồng thuê nhà ở,

- Đặc điểm riêng:

Thứ nhất, HĐMBNO được điều chỉnh bởi nhiều hệ thống pháp luật khác nhau

Là một loại tài sản đặc biệt, HĐMBNO chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn chovới các tài sản thông thường khác Nhìn nhận dưới góc độ pháp luật, việc xác lập, thựchiện HĐMBNO chịu sự điều chỉnh không chỉ của BLDS về những quy định chungliên quan đến hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản và giao dịch dân sự mà còn chịu sựđiều chỉnh của một số hệ thống pháp luật riêng khác về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất

5 Công ty Luật ACC (2023), “Hợp đồng có đền bù là gì?”, https://accgroup.vn/hop-dong-co-den-bu-la-gi/ , [truy cập ngày 27/02/2023]

động sản quy định về việc chuyển nhượng đối với đối tượng đặc biệt là nhà ở (một sốtrường hợp có nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất) Không những vậy, HĐMBNOcòn phải chịu sự điều chỉnh của Luật Công chứng trong vấn đề hình thức của hợpđồng

Có thể thấy, không chỉ dừng lại ở BLDS như các loại hợp đồng mua bán tài sảnthông thường khác, HĐMBNO còn phải chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống phápluật riêng có liên quan khác

Thứ hai, bên mua trong HĐMBNO phải đáp ứng một số điều kiện nhất định để

được chuyển quyền sở hữu nhà ở

Không phải mọi chủ thể có năng lực hành vi dân sự đều được trở thành bên muacủa HĐMBNO Theo đó pháp luật về nhà ở có giới hạn những trường hợp được sởhữu nhà ở tại Việt Nam6, trong đó với chủ thể là “tổ chức, cá nhân nước ngoài” chỉ cóquyền sở hữu nhà ở khi thuộc nhóm đối tượng cụ thể được cho phép theo quy định tạiĐiều 159 của luật này Việc giới hạn này xuất phát từ mục tiêu đảm bảo công tác quản

lý nhà ở tại Việt Nam và đảm bảo quyền lợi ích chính đáng của người Việt Nam trongviệc được sở hữu nhà ở Như vậy, việc giới hạn về đối tượng sở hữu nhà ở đồng nghĩarằng bên mua trong HĐMBNO phải đáp ứng điều kiện là đối tượng được sở hữu nhà ởmới được tham gia giao dịch

Thứ ba, HĐMBNO phải được thực hiện dưới hình thức nhất định

Để đảm bảo tính an toàn trong giao dịch có đối tượng là nhà ở nói chung vàgiao dịch mua bán nhà ở nói riêng, pháp luật đã quy định những loại hợp đồng có đốitượng là nhà ở phải được xác lập dưới hình thức văn bản và phải được côngchứng/chứng thực Đây là một trong những điều kiện về hình thức của HĐMBNOnhằm hạn chế thấp nhất khả năng xảy ra tranh chấp, rủi ro trong việc thực hiện hợpđồng này

1.1.1.2 Vai trò của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán tài sản là một loại tài liệu pháp lý quan trọng trong quá trìnhmua bán nhà ở Theo đó, đây là phương tiện pháp lý quan trọng để dịch chuyển quyền

sở hữu đối với tài sản là nhà ở, qua đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường này Bởivậy, quy định pháp luật về HĐMBNO giữ vai trò rất quan trọng trong việc quản lý vàbảo vệ các HĐMBNO Cụ thể như sau:

Thứ nhất, pháp luật giúp định rõ các quy định về HĐMBNO Pháp luật đặt ra

các quy định cơ bản về HĐMBNO bao gồm các quy định về yêu cầu cần thiết để hợp

6 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014

đồng có hiệu lực, các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng, quy định về chấtlượng và trạng thái pháp lý của nhà ở Qua đó là cơ sở để các bên có thể áp dụng vàothực tiễn khi giao kết HĐMBNO

Thứ hai, pháp luật về HĐMBNO giúp bảo vệ quyền lợi của các bên trong hợp

đồng Thông qua việc quy định những vấn đề cơ bản phải tuân thủ trong quá trình giaokết HĐMBNO giúp bảo đảm quyền lợi của người mua và người bán nhà ở Khi mộttrong các bên vi phạm hợp đồng, pháp luật sẽ xử lý và giải quyết tranh chấp giữa cácbên

Thứ ba, thông qua việc pháp luật quy định chặt chẽ về HĐMBNO sẽ giúp

HĐMBNO trở thành cơ sở pháp lý vững chắc trong việc giải quyết tranh chấp khi phátsinh xung đột về lợi ích giữa các bên tham gia hợp đồng trong quá trình xác lập vàthực hiện hợp đồng

Nói tóm lại, pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và bảo vệ cácHĐMBNO, đảm bảo tính hợp lệ và hiệu lực của hợp đồng, bảo đảm các bên tham gia

và liên quan đến hợp đồng và đồng thời là cơ sở pháp lý quan trọng để các cơ quannhà nước giải quyết tranh chấp liên quan đến HĐMBNO có phát sinh

1.1.2 Khái quát về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm

hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa”8 Trong mỗi hệ thống công chứng này lại có sựkhác biệt nhất định về cách thức tổ chức, hoạt động, tuy nhiên về cơ bản cách hiểu đốivới công chứng lại có sự tương đồng Cụ thể, mỗi hệ thống công chứng nêu trên đềucoi công chứng là một nghề tự do, người hành nghề công chứng là công chứng viên

7 Lê Thị Hoài Ân (Chủ biên) (2011), Giáo trình công chứng và chứng thực, Trường Đại học Vinh, Vinh, tr.4

8 Hoàng Văn Hưu (2014), “Trách nhiệm bồi thường do công chứng viên gây ra trong hoạt động công chứng theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, tr.22

hoạt động một cách độc lập và phải chịu trách nhiệm đối với hoạt động hành nghề củamình dưới tư cách cá nhân

Tại Việt Nam, khái niệm công chứng lần đầu tiên xuất hiện tại Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp Theo đó, văn bản này chỉ ra rằng:

“Công chứng là một hoạt động của Nhà nước với mục đích giúp các công dân,

cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hoá các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện”.

Khái niệm công chứng xuất hiện trong văn bản nêu trên đã lần đầu tiên khaisinh ra hệ thống công chứng tại Việt Nam và mang nhiều ý nghĩa quan trọng

Tuy nhiên, trải qua sự phát triển liên tục của đất nước, tình hình kinh tế xã hộithay đổi, nhằm phù hợp với nhu cầu toàn cầu hoá, hội nhập kinh tế với thế giới, kháiniệm về công chứng trong hệ thống pháp luật nước ta đã có nhiều thay đổi tại từng vănbản ở mỗi thời kỳ, giai đoạn sau đó Hiện nay, khái niệm công chứng gần nhất đượcquy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014, mặc dù đã có những thay đổinhất định về nhiệm vụ, chức năng hay thẩm quyền công chứng của công chứng viên,tuy nhiên bản chất đối với nghề nghiệp này vẫn không thay đổi Cụ thể, khái niệmđược đưa ra như sau:

“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng

chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”

Khái niệm trên đây đã chỉ rõ công chứng là hành vi của công chứng viên, phânbiệt với hoạt động của người đại diện cơ quan hành chính công quyền là chứng thực.Thông qua công chứng, công chứng viên thực hiện xác nhận, kiểm chứng tính xácthực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch

Như vậy, có thể đưa ra khái niệm về công chứng HĐMBNO như sau:

“Công chứng HĐMBNO là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề

công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của HĐMBNO”

* Đặc điểm

Xuất phát từ định nghĩa nêu trên về công chứng HĐMBNO có thể thấy hoạtđộng này có một số đặc điểm nhất định như sau:

Thứ nhất, công chứng HĐMBNO là điều kiện bắt buộc theo quy định pháp luật

để đảm bảo HĐMBNO có hiệu lực pháp luật

Theo quy định của LNO năm 2014, công chứng là một trong những điều kiện

để đảm bảo tính phù hợp về hình thức của HĐMBNO, hay nói cách khác, HĐMBNObắt buộc phải được công chứng để đảm bảo tuân thủ điều kiện về hình thức của hợpđồng HĐMBNO chỉ được xem là có giá khi pháp lý khi đã được công chứng/chứngthực

Thứ hai, hoạt động công chứng HĐMBNO có tính phí dịch vụ

Hoạt động công chứng HĐMBNO có tính phí dịch vụ, phí này sẽ được các bêntham gia hợp đồng thanh toán cho VPCC Phí dịch vụ thường sẽ bao gồm cả chi phíliên quan đến việc lập hợp đồng, xác nhận các giấy tờ, chứng từ liên quan đến nhà ở,giúp đảm bảo tính chính xác và an toàn pháp lý cho quá trình giao dịch

Thứ ba, công chứng HĐMBNO yêu cầu về giấy tờ

Các bên tham gia HĐMBNO khi thực hiện công chứng hợp đồng phải đáp ứngđầy đủ các yêu cầu về giấy tờ, văn bản pháp lý liên quan đến tài sản là nhà ở Các yêucầu này có thể bao gồm việc cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phépxây dựng, chứng minh sở hữ của người bán và các giấy tờ khác liên quan đến tài sảnbất động sản

1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động công chứng HĐMBNO bao gồm9:

Thứ nhất, tình trạng pháp lý của nhà ở là đối tượng trong HĐMBNO

Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở phụ thuộc và chịu ảnh hưởng nhiềubởi tình trạng của nhà ở Nếu nhà ở đang trong quá tình tranh chấp pháp lý hoặc chưa

có giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh thì việc công chứng sẽ gặp khó khăn hoặc thậm chí cóthể bị từ chối Chẳng hạn nếu như nhà ở đang trong tình trạng tranh chấp thì theo quyđịnh tại điểm b khoản 1 Điều 9 về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh:

“nhà đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: b) Không có tranh chấp về

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;” Như

vậy, trong trường hợp nhà ở là đối tượng của HĐMBNO có phát sinh tranh chấp thìkhông thỏa mãn điều kiện để tiến hành giao dịch mua bán nhà ở Hay nói cách khác,việc công chứng HĐMBNO sẽ bị từ chối

Thứ hai, trình độ chuyên môn của công chứng viên

9 Nguyễn Thanh Hà (2014), “Thực hiện pháp luật công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.31

Công chứng viên là chủ thể trực tiếp thực hiện việc công chứng HĐMBNO, dovậy sự hiểu biết, kinh nghiệm và kiến thức của công chứng viên ảnh hưởng trực tiếptới hoạt động công chứng HĐMBNO Công chứng viên cần có kiến thức về pháp luậtliên quan đến nhà ở, kinh doanh bất động sản và quy trình công chứng để đảm bảo quátrình công chứng được thực hiện đầy đủ và chính xác

Thứ ba, sự hiểu biết, tuân thủ pháp luật và đồng thuận của các bên liên quan

đến HĐMBNO

Các bên liên quan đến HĐBMBO cần phải biết và hiểu rõ về nội dung của hợpđồng cũng như đồng ý với các điều khoản được thỏa thuận trong hợp đồng Trườnghợp có ttranh cãi hoặc không đồng ý với bất kỳ điều khoản nào, hoạt động công chứngHĐMBNO có thể bị tạm dừng hoặc bị hủy bỏ Bên cạnh đó, sự hiểu biết, tuân thủpháp luật còn thể hiện ở việc các bên cung cấp giấy tờ, hồ sơ chính xác, đầy đủ, đúngtheo quy định của pháp luật Trường hợp bất kỳ bên nào cung cấp hồ sơ, giấy tờ giảhoặc thiếu sót hồ sơ cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả của hoạt động công chứngHĐMBNO

Thứ tư, công chứng HĐMBNO nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ là

HĐMBNO tại Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác khi có tranh chấp phát sinh

Khi bất kỳ tranh chấp nào phát sinh, các bên sẽ phải đưa ra những căn cứ, bằngchứng chứng minh lập luận, quan điểm của mình đúng Trong trường hợp này,HĐMBNO sẽ có giá trị chứng cứ chứng minh cao hơn và được Tòa án/cơ quan cóthẩm quyền căn cứ để đưa ra phán quyết nếu như được công chứng theo quy định

1.1.2.3 Ý nghĩa hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

Hoạt động công chứng HĐMBNO có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trìnhgiao dịch mua bán nhà ở bởi những ý nghĩa thiết thực sau đây:

Thứ nhất, công chứng HĐMBNO nhằm đảm bảo an toàn pháp lý và tính minh

bạch trong quá trình thực hiện hợp đồng

Hoạt động công chứng HĐMBNO góp phần đảm bảo tính minh bạch và an toànpháp lý trong quá trình thực hiện giao dịch Khi thực hiện công chứng, các bên thamgia hợp đồng cần phải cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu, thông tin để công chứng viênkiểm tra tính chính xác của các nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở cả về chủ thểtham gia giao dịch, đối tượng của giao dịch và các nội dung trong hợp đồng Đồngthời, các thông tin về giá trị tài sản, các điều khoản và điều kiện của hợp đồng đượccông khai và đăng ký trong các văn bản pháp lý, giúp các bên tham gia có thể kiểmsoát được quá trình giao dịch và đảm bảo tính minh bạch của việc thực hiện hợp đồng

Thứ hai, công chứng HĐMBNO góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của

các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Hoạt động công chứng HĐMBNO giúp đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm củacác bên tham gia trong giao dịch Thông qua công chứng sẽ giúp tạo ra bằng chứngpháp lý và đảm bảo tính chính xác của các thông tin trong hợp đồng Với sự rà soát vàđảm bảo tính pháp lý từ phía công chứng viên qua hoạt động công chứng sẽ giúp cácbên tránh được việc bị lừa đảo hay nội dung hợp đồng không hợp pháp, từ đó giảmthiểu những tranh chấp pháp lý phát sinh sau này Bên cạnh đó, công chứngHĐMBNO là cơ sở phát sinh tính hiệu lực của HĐMBNO, phát sinh quyền và nghĩa

vụ của các bên trong hợp đồng, là cơ sở để các bên triển khai thực hiện hợp đồng, bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình liên quan đến HĐMBNO đã được công chứng

1.2 Pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

1.2.1 Phạm vi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

Phạm vi công chứng Phạm vi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được đề cập

ở đây bao gồm cả phạm xác thực và phạm vi địa lý của hoạt động công chứng

Với phạm vi xác thực

Công chứng HĐMBNO là hoạt động công chứng để xác nhận nội dung của hợpđồng mua bán nhà ở và ký tên xác nhận của các bên liên quan trên bản hợp đồng Điềunày được thể hiện cụ thể trong lời chứng của công chứng viên được quy định tại Điều

46 Luật Công chứng năm 2014 như sau:

“1 Lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng, giao dịch phải ghi rõ thời

điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch; trách nhiệm của công chứng viên đối với lời chứng; có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”

Như vậy, phạm vi xác thực của công chứng bao gồm các vấn đề liên quan đếnhợp đồng sau đây:

(i) Chủ thể tham gia HĐMBNO: có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyệntham gia giao dịch

(ii) Mục đích, nội dung của HĐMBNO: không vi phạm pháp luật, không trái đạođức xã hội

(iii) Chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên trong HĐMBNO: đúng là của ngườitham gia hợp đồng

Khi công chứng HĐMBNO, công chứng viên cần xem xét đầy đủ các vấn đềcần xác thực nêu trên và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của các nội dungmình đã xác thực

Với phạm vi địa lý

Phạm vi địa lý của việc công chứng HĐMBNO được nhắc đến ở đây là nhữnggiới hạn về địa lý đối với HĐMBNO mà công chứng viên được công chứng Điều nàyđược quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng

hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”

Theo quy định này thấy rằng không phải công chứng viên làm trong các vănphòng công chứng đều có thể thực hiện công chứng cho bất kỳ HĐMBNO nào Việccông chứng HĐMBNO của công chứng viên bị giới hạn bởi phạm vi địa lý của nhà ở

là đối tượng trong HĐMBNO Nói cụ thể hơn, công chứng viên làm việc trong VPCCthuộc địa phận tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào thì chỉ được công chứng đốivới những bất động sản là nhà ở nằm trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trungương đó

Đây là một yêu cầu và phạm vi riêng biệt chỉ áp dụng đối với việc công chứnghợp đồng bất động sản nói chung (trừ một số trường hợp đặc biệt như “công chứng dichúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đếnviệc thực hiện các quyền đối với bất động sản”10) và HĐMBNO nói riêng Điều nàyxuất phát thực tiễn từ phạm vi xác thực của hợp đồng mua bán nhà ở về đối tượng hợpđồng là bất động sản Vì vậy, khi công chứng tại văn phòng công chứng trong cùngphạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với bất động sản sẽ giúp công chứngviên dễ dàng tiếp cận và kiểm soát nguồn thông tin, tăng tính minh bạch cho hoạt độngcông chứng, tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh

10 Điều 42 Luật Công chứng năm 2014

Có thể thấy rằng, phạm vi công chứng HĐMBNO là nội dung quan trọng ảnhhưởng tới mục tiêu thực hiện việc công chứng của các chủ thể tham gia hợp đồng vàliên quan trực tiếp tới việc thực hiện công chứng của các công chứng viên Các bêntham gia HĐMBNO cần lưu ý đến phạm vi công HĐMBNO về nội dung để biết đượcnhững vấn đề mà công chứng viên sẽ xác thực đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp củamình, đồng thời lựa chọn địa điểm công chứng cho phù hợp, tránh việc tới nơi côngchứng nhưng không đúng phạm vi theo quy định gây lãng phí thời gian, công sức Đốivới công chứng viên, việc nắm rõ phạm vi công chứng HĐMBNO sẽ giúp công chứngviên xác định được phạm vi nghĩa vụ xác thực của mình đối với HĐMBNO để nghiêncứu, đánh giá chính xác, đầy đủ; bên cạnh đó khi nắm được rõ về phạm vi địa lý sẽgiúp công chứng viên không nhận công chứng HĐMBNO sai quy định, ảnh hưởng tớiHĐMBNO được công chứng.

1.2.2 Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

Hồ sơ công chứng HĐMBNO là một nội dung quan trọng mà các bên đi côngchứng HĐMBNO cần phải nắm rõ để chuẩn bị đầy đủ, chính xác, đồng thời là cơ sở

để công chứng viên xem xét, đánh giá tính xác thực, phù hợp của các nội dung trongHĐMBNO

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về hồ sơ công chứng HĐMBNO,tuy nhiên Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng quy định quy định về bộ hồ sơ yêu cầucông chứng nói chung như sau:

“1 Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.”

Mặt khác, về bản chất hồ sơ công chứng HĐMBNO xuất phát từ những quyđịnh yêu cầu thực tiễn của pháp luật liên quan đến việc giao dịch HĐMBNO để côngchứng viên có căn cứ xác định tính hợp pháp của giao dịch được thực hiện

Trước hết liên quan đến quy định sở hữu chung đối với bất động sản nói chung

và bất động sản là nhà ở nói riêng, một số văn bản pháp luật quy định như sau:

Theo khoản 2 Điều 212 BLDS năm 2015:

“2 Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia

đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải

có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Theo điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:

“2 Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản”

Như vậy theo các quy định này cần phải xem xét nhà ở là đối tượng của giaodịch mua bán nhà ở là tài sản của cá nhân hay tài sản chung của các thành viên trongmột gia đình hoặc tài sản chung của vợ chồng để đảm bảo việc mua bán nhà ở đã được

sự chấp thuận của tất cả các thành viên có quyền sở hữu nhà ở và là người thành niên

có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật (trường hợp là tài sảnchung của các thành viên trong gia đình) hoặc sự chấp thuận của cả vợ và chồng(trường hợp là tài sản chung của vợ chồng) Điều này căn cứ và phụ thuộc trước hếtvào:

(i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (để xem xét chủ thể có quyền sở hữu nhà

ở, chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là ai);

(ii) Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và/hoặc Giấy chứng minh tình trạng hônnhân (để xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân của người tham gia giao dịchmua bán nhà ở);

(iii) Sổ hộ khẩu (chứng minh các thành viên trong gia đình),….;

(iv) Văn bản thỏa thuận của các thành viên trong gia đình (trường hợp là tài sảnchung của các thành viên trong gia đình) hoặc thỏa thuận của vợ chồng (trườnghợp là tài sản chung vợ chồng) về việc chấp thuận thực hiện giao dịch, ký hợpđồng mua bán nhà ở và giao cho một cá nhân đại diện ký kết hợp đồng (trườnghợp chỉ có một người đứng tên trong HĐMBNO)

Liên quan đến việc xác thực năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự củachủ thể tham gia ký kết HĐBMNO, chứng minh được qua các giấy tờ pháp lý cá nhânnhư chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của bên bán và bên mua.

Xuất phát từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra nhận định rằng, khi thựchiện công chứng HĐMBNO cần có hồ sơ bao gồm các tài liệu sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hànhnghề công chứng;

- Dự thảo HĐMBNO (các bên tự soạn trước hoặc do VPCC soạn);

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Giấy tờ pháp lý cá nhân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân củabên bán và bên mua

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhậntình trạng hôn nhân, giấy chứng tử - trường hợp vợ/chồng mất)

- Sổ hộ khẩu

- Văn bản thỏa thuận của các thành viên trong gia đình của bên bán (trường hợp

là tài sản chung của các thành viên trong gia đình) hoặc văn bản thỏa thuận của

vợ chồng của bên bán (trường hợp là tài sản chung vợ chồng) về việc chấpthuận bán nhà ở theo HĐMBNO được công chứng (nếu các thành viên tronggia đình và vợ chồng không cùng tham gia trực tiếp ký kết HĐMBNO)

- Giấy tờ chứng minh là tài sản riêng trong hôn nhân (nếu thuộc trường hợp là tàisản riêng của vợ/chồng)

Hồ sơ công chứng phải đảm bảo tính chính xác, phù hợp với quy định phápluật Tuy nhiên, điều này tạo ra áp lực tương đối lớn cho đội ngũ công chứng viêntrong quá trình xác thực hồ sơ, đặc biệt trong trường hợp người yêu cầu công chứng cóhành vi gian dối, sử dụng giấy tờ giả mạo để lừa dối công chứng viên

1.2.3 Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

Thủ tục công chứng HĐMBNO được thực hiện theo quy định chung của Thủtục công chứng HĐMBNO được thực hiện theo quy định chung của luật công chứngđược quy định tại Điều 40 của Luật Công chứng năm 2014 Theo đó có thể tóm tắtthành các bước như sau:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Công chứng viên tiến hành kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:

Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ côngchứng.11

Trường hợp 2: Nếu “có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn

đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sựnghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượngcủa hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị ngườiyêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, côngchứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõđược thì có quyền từ chối công chứng.”12

Bước 2 Thực hiện công chứng

Trường hợp 1 Nếu các bên có hợp đồng soạn trước

- Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo HĐMBNO

+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo

+ Nếu không đúng hoặc “có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội,đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì côngchứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa Trường hợp ngườiyêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối côngchứng”.13

Trường hợp 2 Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu ngườicông chứng

- Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểmtra và xác nhận vào hợp đồng.14

- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thựchiện trước mặt công chứng viên).15

- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ

sơ để đối chiếu

- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu

Theo đó, với một hồ sơ công chứng, “thời hạn công chứng không quá 02 ngày

làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc”.16

11 Khoản 2 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014

12 Khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014

13 Khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014

14 Khoản 7 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014.

15 Khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014

16 Khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014

Việc tuân thủ trình tự, thủ tục công chứng HĐMBNO là cần thiết để đảm bảoviệc công chứng nói chung và công chứng HĐMBNO nói riêng được thực hiện theođúng trình tự, đảm bảo hiệu quả và mục tiêu của hoạt động công chứng

1.2.4 Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng

Trong quá trình thực hiện HĐMBNO có thể phát sinh các trường hợp khiến hợpđồng bị sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Theo đó, để đảm bảo hiệu lực pháp lý của phầnnội dung hợp đồng sửa đổi, bổ sung hoặc ghi nhận việc hủy bỏ hợp đồng thì các bêncũng cần thực hiện việc công chứng việc sửa dổi, bổ sung, hủy bỏ HĐMBNO

Liên quan đến vấn đề này, Luật Công chứng năm 2014 đưa ra một số lưu ý đốivới vấn đề này quy định tại Điều 51 như sau:

“1 Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được

công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2 Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng

đó và do công chứng viên tiến hành Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3 Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”

Trước hết, từ quy định nêu trên thấy rằng, pháp luật cho phép việc các bên đượcsửa đổi, bổ sung, hủy bỏ HĐMBNO đã được công chứng và việc ghi nhận hiệu lực củanội dung này tương tự đối với ghi nhận hiệu lực của HĐMBNO, bởi về bản chất, dù làsửa đổi hay bổ sung thì đây cũng là một phần nội dung của HĐMBNO đã được ký kết

và công chứng Do vậy, phần nội dung được sửa đổi, bổ sung hay khi các bên hủy bỏHĐMBNO để đảm bảo tính hiệu lực pháp lý cũng cần phải tiến hành công chứng theoquy định

Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ HĐMBNO chỉ được tiến hành khicác bên tham gia hợp đồng thỏa thuận, đồng nhất ý kiến chấp thuận và có cam kếtbằng văn bản về điều này Quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp củacác bên trong hợp đồng không bị xâm phạm

Bên cạnh đó, khi tiến hành công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏHĐMBNO sẽ bị giới hạn về phạm vi địa lý nhỏ hơn so với việc công chứngHĐMBNO Cụ thể, người yêu cầu công chứng phải thực hiện công chứng tại chính tổchức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng HĐMBNO và phải đượcchính công chứng viên đã công chứng HĐMBNO trước đó tiến hành Trong trườnghợp ngoại lệ mà tổ chức hành nghề công chứng ban đầu không còn hoặc đã có sự thayđổi thì việc công chứng sẽ do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứngđang lưu trữ hồ sơ công chứng HĐMBNO trước đó tiến hành Quy định này nhằmđảm bảo tính xuyên suốt và thống nhất trong quá trình xác thực HĐMBNO với nộidung sửa đổi, bổ sung, hay việc hủy bỏ HĐMBNO.

Cuối cùng, thủ tục tiến hành công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏHĐMBNO sẽ được áp dụng theo các bước như quy định đối với công chứngHĐMBNO đã được phân tích ở trên

Như vậy, Chương 1 đã nghiên cứu, làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến HĐMBNO, công chứng HĐMBNO (về khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của HĐMBNO và hoạt động công chứng HĐMBNO) Bên cạnh đó, Chương 1 cũng phân tích sâu sắc hơn các quy định pháp luật hiện hành về công chứng HĐMBNO liên quan đến các vấn đề về: (i) phạm vi công chứng HĐMBNO; (ii) hồ sơ công chứng HĐMBNO; (iii) thủ tục công chứng HĐMBNO và (iv) công chứng việc sửa đổi, bổ sung và hủy bỏ HĐMBNO Đây là cơ sở quan trọng để Luận văn tốt nghiệp tiếp tục nghiên cứu và đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng HĐMBNO tại thị

xã Gò Công ở Chương 2 dưới đây