Bài báo cáo thực tập được xây dựng nhằm mục tiêu đưa ra được cái nhìn khái quát và tổng quan về các vấn đề lý luận cũng như quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tìm ra những vướng mắc, hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành cũng như việc thi hành trên thực tiễn. Từ đó, bài báo cáo đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật tại đơn vị thực tập này.
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ
Trang 3MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1 Lý do chọn đề tài nghiên cứu 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 2
3 Phạm vi nghiên cứu 2
4 Phương pháp nghiên cứu 2
5 Kết cấu của chuyên đề 3
Chương 1 4
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1 Khái quát về hoạt động công chứng 4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng 4
1.1.2 Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch 6
1.2 Khái quát về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7
1.2.2 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9
1.2.3 Ý nghĩa của công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10
1.2.4 Yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11
Tiểu kết Chương 1 13
Chương 2 14
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14
2.1 Thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14
2.2 Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15
2.4 Trách nhiệm của công chứng viên trong việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18
Tiểu kết Chương 2 20
Trang 4THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HOÀNGXUÂN NGỤ MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 213.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất tại Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ 21
3.1.1 Ưu điểm 21 3.1.2 Hạn chế 22
3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất 253.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất 26DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i
Trang 5Phần I: QUÁ TRÌNH THỰC TẬP
1 Kế hoạch thực tập
STT Công việc dự kiến triển khai của sinh viên Thời gian thực
hiện
1 Sinh viên tự liên hệ địa điểm thực tập hoặc liên lạc đăng ký
thực tập với giảng viên hướng dẫn theo sự phân công của
khoa
Tuần đầu tiêncủa đợt thực tập
2 - Khảo sát tại đơn vị thực tập:
i) Sinh viên tiến hành tiếp xúc, thăm dò, khảo sát để tìm hiểu
tổng quan về nơi thực tập
ii) Dựa trên tình hình thực tiễn tại nơi thực tập, dựa vào khả
năng mà Sinh viên chọn chủ đề tiến hành thực tập
- Trao đổi với giảng viên hướng dẫn, bàn thảo để xác định
chuyên đề nghiên cứu
Tuần 2
3 - Thực tập tại đơn vị thực tập
- Viết và nộp đề cương chuyên đề cho giảng viên hướng dẫn
- Chuẩn bị tài liệu, số liệu (nếu có) để viết chuyên đề
- Nộp bản thảo toàn bộ báo cáo cho giảng viên hướng dẫn
- Lấy ý kiến đơn vị thực tập về báo cáo, tổng hợp góp ý của
đơn vị thực tập (nếu có) và sửa lại báo cáo
Tuần 7
9 Sinh viên hoàn thiện và nộp báo cáo thực tập cho Khoa Tuần 8
Trang 62 Giới thiệu đơn vị thực tập
Tên đơn vị: Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ
Địa chỉ: 198A Trần Bình Trọng, Phường 4, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh
Trưởng Văn phòng công chứng:
Trưởng văn phòng Công chứng Hoàng Xuân Ngụ là Ông Hoàng Xuân Ngụ – Làcông chứng viên đã có trên 20 năm công tác pháp luật, nguyên là Công chứng viên tạiPhòng Công chứng số 1 và số 4 – Thành phố Hồ Chí Minh trong đó có hơn 15 năm thâmniên trong nghề Đã thực hiện và có nhiều kinh nghiệm công chứng các hợp đồng, giaodịch liên quan đến công chứng
* Lịch sử hình thành của đơn vị thực tập:
Văn phòng Công chứng Hoàng Xuân Ngụ là một tổ chức hành nghề công chứng, vớiđầy đủ chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền và trách nhiệm Trụ sở văn phòng tại địa chỉ198A Trần Bình Trọng, phường 4, quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, là nơi giáp ranh giữaquận 1, quận 3, quận 7, quận 8, quận 10 và quận 4… rất thuận lợi cho quý khách trongviệc công chứng các hợp đồng, giao dịch
Văn phòng Công chứng Hoàng Xuân Ngụ được thành lập theo quyết định số: 5581/QĐ-UBND ngày 31/10/2012 của Ủy Ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, hoạt độngtheo Giấy Đăng ký hoạt động số: 41020026 cấp ngày 12/01/2018, Cấp lần 1 ngày cấp27/11/2012 của Sở tư pháp – Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng Công chứng Hoàng Xuân có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền vàtrách nhiệm như các Phòng công chứng Nhà nước và các Văn phòng công chứng đanghoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cũng như trên lãnh thổ Việt Nam
- Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
- Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền, nhận ủy quyền từ nước ngoài
- Công chứng hợp đồng bán đấu giá bất động sản
- Hợp đồng đầy tư góp vốn bằng tài sản, quyền sử dụng đất
Trang 7- Công chứng hợp đồng thương mại, kinh tế, kinh doanh và dịch vụ.
- Công chứng hợp đồng có yếu tố nước ngoài, Việt kiều
- Văn bản thỏa thuận về tài sản chung, riêng của vợ, chồng
- Cấp bản sao hợp đồng được lưu trữ tại văn phòng công chứng Hoàng Xuân
- Công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu của Quý Khách hàng đúng theo quy định củapháp luật
Trang 83 Nhật ký thực tập
NHẬT KÝ THỰC TẬP
Người thực tập: VIẾT TÊN NGƯỜI THỰC TẬP VÀO
ĐÂY Nơi thực tập: Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ
Thời gian thực
tập:
Từ 25/4/2022 đến 24/6/2022
NỘI DUNG GHI CHÉP NHẬT KÝ
Tuần &Nhiệm vụ Công việc Việc đã thực hiện Kinh nghiệm Tuần
quát các tài liệu
giới thiệu về đơn
vị thực tập
- Trao đổi với Trưởng Văn phòng về mụctiêu và mong muốn đạt được trong khoáthực tập
- Nghiên cứu một số hồ sơ nội bộ của đơn
vị thực tập như Bộ hướng dẫn nghiệp vụ
để nắm rõ các vấn đề chung trong môitrường làm việc tại đơn vị Tổng hợp cácnội dung chưa hiểu và trao đổi với cán bộhướng dẫn để làm rõ
- Kỹ năng trìnhbày ý kiến
- Kỹ năngnghiên cứu tàiliệu
Tuần
2
Tìm hiểu khái
quát về các công
việc của thư ký
nghiệp vụ đối với
từng loại hồ sơ
(tại Bộ hướng dẫn
nghiệp vụ của
đơn vị)
- Nghiên cứu công việc của thư ký nghiệp
vụ đối với hồ sơ về:
+ Sao y, chứng thực chữ ký + Hồ sơ lập di chúc và hồ sơ ủy quyền + Hồ sơ thừa kế
- Trao đổi các vấn đề còn vướng mắc và báo cáo lại cán bộ hướng dẫn kết quả nghiên cứu
- Kỹ năngnghiên cứu tàiliệu
- Kỹ năng tổnghợp và phântích nội dung
Tuần
3
Tìm hiểu khái
quát về các công
việc của thư ký
nghiệp vụ đối với
từng loại hồ sơ
(tại Bộ hướng dẫn
nghiệp vụ của
đơn vị)
- Nghiên cứu công việc của thư ký nghiệp
vụ đối với hồ sơ về:
+ Hồ sơ chuyển nhượng/mua bán quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
- Trao đổi các vấn đề còn vướng mắc vàbáo cáo lại cán bộ hướng dẫn kết quảnghiên cứu
- Tham gia nghiên cứu, hỗ trợ soạn thảotheo mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở và
- Kỹ năng nghiên cứu tài liệu
- Kỹ năng tổnghợp và phân tích nội dung
- Học cách sử dụng máy in
Trang 9chuyển nhượng quyền sử dụng đất chokhách hàng Nguyễn Văn Viên và DươngThị Thuần
- Hỗ trợ in ấn tài liệu
- Kỹ năng soạnthảo hợp đồng
- Kỹ năngnghiên cứutình huống
Tuần
4
Tìm hiểu khái
quát về các công
việc của thư ký
nghiệp vụ đối với
từng loại hồ sơ
(tại Bộ hướng dẫn
nghiệp vụ của
đơn vị)
- Nghiên cứu công việc của thư ký nghiệp
vụ đối với hồ sơ về:
+ Hồ sơ thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ
và Vay không biện pháp bảo đảm (không
có tài sản thế chấp)+ Hồ sơ tài sản vợ chồng
- Trao đổi các vấn đề còn vướng mắc vàbáo cáo lại cán bộ hướng dẫn kết quảnghiên cứu
- Kỹ năngnghiên cứu tàiliệu
- Kỹ năng tổnghợp và phântích nội dung
Tuần
5
Tìm hiểu khái
quát về các công
việc của thư ký
nghiệp vụ đối với
từng loại hồ sơ
(tại Bộ hướng dẫn
nghiệp vụ của
đơn vị)
- Nghiên cứu công việc của thư ký nghiệp
vụ đối với hồ sơ về:
+ Hồ sơ tặng cho+ Hồ sơ cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ
- Trao đổi các vấn đề còn vướng mắc vàbáo cáo lại cán bộ hướng dẫn kết quảnghiên cứu
- Kỹ năngnghiên cứu tàiliệu
- Kỹ năng tổnghợp và phântích nội dung
- Trao đổi lại với cán bộ hướng dẫn thựctập các nội dung còn vướng mắc
- Kỹ năngnghiên cứupháp luật
- Kỹ năng sosánh, đánh giávấn đề pháp lý
Tuần Làm báo cáo thực - Viết báo cáo thực tập - Kỹ năng trình
Trang 108 tập bày và viết
Báo cáo thựctập
- Hoàn thiện báo cáo thực tập
- Xin ý kiến phê duyệt của lãnh đạo đơn vị
- Liên hoan, chia tay đơn vị thực tập
- Kỹ năng trìnhbày và viếtBáo cáo thựctập
Trang 11Phần II: CHUYỂN ĐỀ THỰC TẬP
ĐỀ CƯƠNG
Đề tài: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn
áp dụng tại Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ
-o0o -MỞ ĐẦU
1 Lý do chọn đề tài nghiên cứu
Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước, qua đó thực hiện đẩy mạnh nền kinh tế thị trường và hướngtới xã hội chủ nghĩa Tại tiến trình đó, đất đai trở thành tư liệu có vị trí quan trọngđối với việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó không còn chỉ là tư liệusản xuất, mà còn là phương thức tích luỹ tài sản về lâu dài và vững chắc nhất đốivới người dân được thể hiện dưới dạng quyền sử dụng đất Với xu hướng đó, quyền
sử dụng đất tham gia vào quá trình lưu thông trên thị trường như một loại hàng hoáđặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc của nền kinh tế thị trường và sự điều chỉnh nhấtđịnh của hệ thống pháp luật
Nhà nước trao cho người nắm giữa quyền sử dụng đất có quyền được chuyểnnhượng quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho nhu cầu cũng như các hoạt động, giaodịch thực tế khác phát sinh trong đời sống Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđược các bên thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuynhiên, bởi liên quan đến tài sản có giá trị lớn là quyền sử dụng đất, pháp luật quyđịnh các bên cần phải công chứng đối với loại hợp đồng này nhằm đảm bảo phòngngừa được rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng
Trên thực tế triển khai và áp dụng pháp luật có thể thấy được hiệu quả, vaitrò của việc công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trongviệc đảm bảo an toàn về mặt pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Tuy nhiên, xem xét trên thực tế, pháp luật hiện hành và thực tế thi hành pháp luật vềchuyển nhượng quyền sử dụng đất hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vẫn còn những bất cập, vướng mắc hay hạn chế nhất định Những bấtcập, vướng mắc này ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật và mục tiêu hướngtới trong việc xây dựng pháp luật tại nước ta nói chung và pháp luật liên quan đếncông chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng
Xuất phát từ những lý do nêu trên, sau thời gian thực tập tại Văn phòng công
chứng Hoàng Xuân Ngụ, em đã lựa chọn đề tài: “Công chứng hợp đồng chuyển
Trang 12nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ” làm đề tài nghiên cứu tại bài Báo cáo thực tập của mình
2 Mục tiêu nghiên cứu
Bài báo cáo thực tập được xây dựng nhằm mục tiêu đưa ra được cái nhìnkhái quát và tổng quan về các vấn đề lý luận cũng như quy định pháp luật hiện hànhliên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Đồng thời, thông qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Vănphòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất để tìm ra những vướng mắc, hạn chế trong quy định pháp luậthiện hành cũng như việc thi hành trên thực tiễn Từ đó, bài báo cáo đưa ra những đềxuất nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luậttại đơn vị thực tập này
3 Phạm vi nghiên cứu
Bài báo cáo được nghiên cứu trong phạm vi các quy định pháp luật hiện hànhcủa Việt Nam về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhìn từthực tiễn thi hành pháp luật tại Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ
4 Phương pháp nghiên cứu
Quá trình nghiên cứu và hoàn thiện bài báo cáo tốt nghiệp được thực hiệnbằng tổng hòa và kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, nhưng đều dựa trên cơ sởphương pháp luận của chủ nghĩa duy vật cùng đường lối, chính sách của Đảng vàNhà nước hiện nay là nền tảng Một số phương pháp tiêu biểu được sử dụng tại bàibáo cáo như sau:
- Phương pháp phân tích: đây là phương pháp phân chia những vấn đề chung,khái quát nhất thành những phần nội dung nhỏ, những bộ phận khác nhau Thôngqua phương pháp này có thể nghiên cứu sâu sắc hơn, rõ ràng và chi tiết hơn các nộidung đề ra và nhận biết được sự tồn tại của các mối quan hệ, tính phụ thuộc bêntrong nội dung đó Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong việc tìm hiểu vàphân tích quy định pháp luật
- Phương pháp tổng hợp: phương pháp tổng hợp được áp dụng tại bài báo cáonhằm liên kết, thống nhất những kết luận thuộc bộ phận nội dung đã được phân tíchnhằm đánh giá khái quát lại toàn bộ vấn đề Bởi vậy, phương pháp tổng hợp vàphương pháp phân tích luôn song hành với nhau giúp bài viết đưa ra được cái nhìn,nhận thức sâu sắc hơn về tổng thể vấn đề đưa ra
Trang 13- Phương pháp đánh giá: phương pháp đánh giá được sử dụng thông qua việcđưa nhận thức, quan điểm của chính học viên về vấn đề nghiên cứu để tạo ra cáchnhìn, nhận định khách quan nhất Chính bởi xuất phát từ quan điểm của học viênnên phương pháp này được sử dụng tại hầu hết toàn bộ nội dung bài báo cáo, đặcbiệt là khi chỉ ra những vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật cùng đề xuấtphương án giải quyết vấn đề.
Ngoài ra, một số phương pháp khác như: phương pháp quy nạp, phươngpháp liệt kê, phương pháp so sánh, cũng được vận dụng một cách hài hòa, linhhoạt nhằm đạt được mục đích cuối cùng của bài báo cáo được đề ra
5 Kết cấu của chuyên đề
Ngoại trừ phần mở đầu và phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nộidung bài báo cáo được chia làm 3 phần chính như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất
Chương 2: Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ Một sốgiải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng phápluật
Trang 14Chương 1.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát về hoạt động công chứng
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng
Khái niệm công chứng
Với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, các quan hệ trao đổi, giao lưu,mua bán hàng hóa diễn ra ngày càng phổ biến thì yêu cầu đối với sự minh bạch, rõràng về trách nhiệm pháp lý giữa các bên trong giao dịch càng được coi trọng Theo
xu hướng và yêu cầu đó, hoạt động công chứng đã ra đời
Khi đó, khái niệm về công chứng chỉ được đề cập và nhắc đến như một hoạtđộng của cơ quan nhà nước Và quan điểm này tiếp tục được sử dụng hoặc ghi nhậntương tự tại một số văn bản sau đó như: Nghị định số 45-HĐBT của Hội đồng Bộtrưởng ngày 27 tháng 2 năm 1991 về “tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước”;Nghị định số 31/CP của Chính phủ ngày 18 tháng 5 năm 1996 về “tổ chức và hoạtđộng công chứng nhà nước hay Phòng Công chứng Nhà nước”
Sau đó, tại Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực, kháiniệm công chứng đã có sự thay đổi, theo đó không chỉ dừng lại là hoạt động củaNhà nước mà đã có sự mở rộng về đối tượng, tức bao gồm cả Phòng Công chứng,
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công
chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định
Trang 15của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Về bản chất, khái niệm này cũng có cách hiểu khá tương đồng đối với nhữngkhái niệm đã được nêu trước đó Tuy nhiên ở đây Luật Công chứng năm 2014 đãxác định rõ chủ thể thực hiện hoạt động công chứng chính là “công chứng viên hànhnghề công chứng” thay vì các quy định chung “công chứng viên” như trước đó.Theo đó, ở đây hoạt động công chứng cũng tiếp tục được phát triển theo hướngkhông chỉ dừng lại là hoạt động của Nhà nước mà bao gồm cả các Văn phòng côngchứng tư nhân
Đặc điểm công chứng
Với khái niệm nêu trên có thể thấy, hoạt động công chứng được hiện lên bởinhững đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, hoạt động công chứng là hoạt động được thực hiện bởi công chứng
viên thể hiện qua việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch theo quy định của phápluật Theo đó, công chứng viên được Nhà nước trao cho một số chức năng tư phápnhất định khác với cơ quan hành chính nhà nước trong hoạt động chứng thực
Thứ hai, mục đích của hoạt động công chứng là nhằm xác định “tính xác
thực, hợp pháp” của giao dịch, tài liệu Theo đó, tính xác thực chính là xác nhận sựkiện, tình tiết liên quan đến nội dung của văn bản xảy ra trên thực tế Mặt khác, tínhhợp pháp được thể hiện ở chỗ công chứng viên xác nhận và chịu trách nhiệm trướcpháp luật đối với hoạt động công chứng của mình Để làm được điều này, bản thâncông chứng viên phải thực hiện các hoạt động nghiệp vụ kiểm tra, rà soát, nghiêncứu nhằm đảm bảo phù hợp với quy định Điều này giúp tài liệu, văn bản, giao dịchđược công chứng so với những văn bản khác không được công chứng sẽ mang giátrị pháp lý cao hơn
Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng bao gồm hai loại giao dịch, hợp
đồng Thứ nhất là các hợp đồng, giao dịch mà theo quy định pháp luật yêu cầu phảithực hiện công chứng Theo đó, đây được coi là điều kiện có hiệu lực của giao dịch,hợp đồng đó về mặt hình thức Thứ hai là hợp đồng, giao dịch pháp luật không bắtbuộc nhưng cá nhân, tổ chức có nhu cầu thực hiện công chứng
Thứ tư, tài liệu, văn bản sau khi công chứng sẽ có giá trị như chứng cứ và có
hiệu lực thi hành với các bên Theo đó, những nội dung trong văn tài liệu, văn bảnđược công chứng khi đưa ra làm chứng cứ sẽ không cần phải chứng minh trừ trường
Trang 16hợp bị Toà án tuyên bố vô hiệu.1 Như vậy, có thể thấy được hoạt động công chứnggiúp bảo đảm giá trị thực hiện cho các tài liệu văn bản được xác lập và công chứng,đồng thời giữ vai trò là chứng cứ chứng minh hiệu quả trong trường hợp có tranhchấp phát sinh
Như vậy, nhìn chung có thể hiểu được rằng công chúng chính là hành vi củacông chứng viên nhằm xác thực, xác nhận tính hợp pháp của văn bản, tài liệu vàgiao dịch, hợp đồng liên quan đến văn bản, tài liệu đó
1.1.2 Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch
Xác lập một giao dịch hay hợp đồng là việc một bên (giao dịch đơn phương)hoặc các bên (giao dịch đa phương) xác định giao kết hợp đồng, thực hiện giao dịchqua đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan Theo đó, dựa trênvai trò nói chung của hoạt động công chứng và căn cứ theo bản chất của việc xáclập giao dịch, hợp đồng có thể chỉ ra một số vai trò của việc công chứng đối vớiviệc xác lập giao dịch như sau:
Thứ nhất, bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch, hợp đồng
Để bảo đảm cho giao dịch, hợp đồng được thực hiện một cách nghiêm chỉnh,đầy đủ, đúng đắn cả về phạm vi, nội dung cam kết lẫn thời gian thực hiện, thì phảilàm cho các điều cam kết đó có giá trị pháp lý bắt buộc phải tuân thủ
Nhìn chung đối với một văn bản pháp lý, các nội dung ghi nhận sẽ có giá trịpháp lý vững chắc khi đảm bảo được các điều kiện về:
(i) Giao dịch, hợp đồng trước hết phải phù hợp với pháp luật
Theo đó, điều kiện này được đáp ứng qua sự thẩm tra của công chứng viên.Công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng biết những điều khoản,
nội dung nào của giao dịch, hợp đồng “không phù hợp với các nguyên tắc của đạo
luật, bộ luật áp dụng, vối chế định luật, điều luật áp dụng, với trình tự, thủ tục do luật quy định và hướng dẫn họ làm lại cho đúng”.2
Thông thường, người yêu cầu công chứng không biết hết các quy định của
luật pháp liên quan đến văn bản Do vậy, thông qua “sự thẩm tra, soát xét, hướng
pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học,
Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, tr.9.
https://luatminhkhue.vn/vai-tro-va-tac-dung-cua-cong-chung-la-gi.aspx#2-cong-chung-la-gi
Trang 17dẫn khắc phục của công chứng viên, hợp đồng, văn bản sẽ phù hợp với pháp luật
và có giá trị pháp lý”3
(ii) Pháp luật hiện hành nước ta quy định các văn bản được công chứng có
“giá trị chứng cứ, trừ trường hợp được thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc bị
Tòa án tuyên bố là vô hiệu”4
Do vậy, đối với những giao dịch, hợp đồng quy định phải được công chứngmới có giá trị pháp lý thì việc công chứng nhằm xác định giá trị pháp lý của vănbản Còn với những văn bản pháp luật không đòi hỏi công chứng nhưng nếu cócông chứng thì càng được bảo đảm về giá trị pháp lý
Thứ hai, là biện pháp hữu hiệu cho việc phòng ngừa sự gian lận, lừa đảo
trong quan hệ và sự bội tín trong thực hiện hợp đồng
Trước hết, thông qua sự soát xét và giám định của công chứng viên (côngchứng viên có quyền yêu cầu giám định hoặc yêu cầu cơ quan, nơi đã cung cấp vănbằng, văn bản tiến hành kiểm tra, đối chiếu để khẳng định tính xác thực của vănbản), giao dịch, hợp đồng sẽ đảm bảo được lập căn cứ trên nội dung pháp lý hợppháp, có cơ sở để áp dụng, tránh trường hợp gian lận, lừa đảo trong việc đưa thôngtin, ví dụ như đối với thông tin cá nhân của người quyết định chấm dứt hợp đồng cóthẩm giao dịch, hợp đồng cũng đồng thời là căn cứ để xác định tính hợp pháp củaviệc đơn phương chấm dứt hợp đồng, về hình thức, nội dung và thời gian thực hiện
Thứ ba, là cơ sở pháp lý để giải quyết đúng đắn các tranh chấp.
Trong trường hợp các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc đơn phươngchấm dứt hợp đồng, giao dịch, hợp đồng được công chứng chính là những căn cứ cógiá trị chứng minh cao Điều này có thể xuất phát từ thực tế những tình tiết, sự kiện,nội dung ghi nhận tại giao dịch, hợp đồng được công chứng đã được công chứngviên thông qua hoạt động công chứng kiểm tra tính xác thực và hợp pháp và bảnthân họ cũng phải chịu trách nhiệm đối với những xác thực và ghi nhận đó Theo
đó, khi có văn bản đã được công chứng, cơ quan xét xử sẽ dễ dàng hơn trong côngtác giải quyết tranh chấp, giảm thời gian nghiên cứu, tìm kiếm và đánh giá cácchứng cứ khác
Trang 181.2 Khái quát về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2005) quy định: “Hợp đồng
về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đượcphép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụngtương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung
mà thôi
Nói một cách khác, có thể định nghĩa “hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất” như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là một loại hợp
đồng dân sự, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất” 5
Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo hình
thức và nội dung phù hợp với quy định của cả hai văn bản pháp lý liên quan là Bộluật Dân sự và Luật Đất đai
Điều này xuất phát từ bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là một hợp đồng dân sự, tuy nhiên đối tượng của hợp đồng là một loại đối tượng đặc
nhượng quyền sử dụng đất là gì?”, Luật Minh Khuê Nguồn:
https://luatminhkhue.vn/chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-la-gi -khai-niem-ve-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat.aspx
Trang 19biệt Theo đó, các giao dịch về quyền sử dụng đất được pháp luật quy định và yêucầu tuân thủ tại một hệ thống pháp luật chuyên ngành riêng là Luật Đất đai Theo
đó, pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lậphành văn bản, đồng thời được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền
sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản đặc biệt của nước ta, theo đóđây được coi là một loại quyền tài sản Thực tế, đất không thể là đối tượng của giaodịch nói chung và của loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêngbởi lẽ người dân không có quyền sử dụng riêng về đất mà thông qua đại diện sở hữutoàn dân là Nhà nước
1.2.2 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Khái niệm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có thể nói, ngay ở trên thế giới hay chỉ xét riêng tại Việt Nam, về bản chấtlịch sử ra đời và phát triển của hoạt động công chứng song hành và gắn liền vớiquyền sở hữu tài sản, đặc biệt là bất động sản Theo đó, đất đai dù ở thời điểm nàocũng luôn được xem là tài nguyên quan trọng, mang giá trị thiết yếu trong đời sốngcủa con người, đặc biệt là trong hoạt động sản xuất – kinh doanh Thông qua đấtđai, con người có thể tạo ra nhiều hơn nữa tài sản để phục vụ cuộc sống Bởi vậy,trong hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước, công chứng xuất hiện và góp phầnkiểm soát những biến động, quản lý các giao dịch được thực hiện một cách chặt chẽhơn để bảo đảm sự bình ổn của thị trường bất động sản Trong đó bao gồm cả hoạtđộng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Xuất phát từ những phân tích về khái niệm về “công chứng”và “hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất”, có thể khái quát một khái niệm chung về côngchứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc công chứngviên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất để đảm bảo nghĩa vụ nào đó được thực hiện bởi các bên chuyển nhượng vàbên nhận chuyển nhượng
Đặc điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 20Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang những đặcđiểm chung của hoạt động công chứng, trong đó phải kể đến việc công chứng hợpđồng là:
(i) Được thực hiện bởi công chứng viên;
(ii) Mục đích của hoạt động công chứng là nhằm xác định “tính xác thực,
hợp pháp” của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
(iii) Đối tượng của hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đópháp luật yêu cầu và bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng đểđảm bảo có hiệu lực;
(iv) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi công chứng sẽ có
giá trị như chứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên
1.2.3 Ý nghĩa của công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong hoạt động công chứng, có những giao dịch, hợp đồng pháp luật quyđịnh không bắt buộc phải thực hiện hoạt động công chứng hay chứng thực mặc dùgiá trị hợp đồng có thể rất lớn Tuy nhiên, đối với giao dịch, hợp đồng liên quan đếnbất động sản lại được yêu cầu như một điều kiện có hiệu lực quan trọng về mặt hìnhthức
Như đã đề cập đến ở phần trên, điều này xuất phát từ vai trò quan trọng củađất đai trong đời sống sản xuất, kinh doanh của con người Bởi vậy, khi hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện là như là một văn bản xác nhậnđối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập
Trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng công chứng sẽ được coi như một chứng cứpháp lý hữu hiệu cho các bên Nội dung được công chứng của hợp đồng có ý nghĩatương tự như công chứng viên đứng ra với vai trò là người làm chứng cho việc giaokết, xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là chính xác
và hợp pháp Như vậy, các bên sẽ có cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền và lợi íchhợp pháp của mình
Không những vậy, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất còn mang ý nghĩa trong việc đảm bảo hợp đồng được thể hiện với nội dung hợp
lý và hợp pháp Cụ thể hơn, công chứng viên là một trong những chuyên gia tronglĩnh vực pháp lý, được đào tạo nghiệp vụ, kiến thức bài bản nên có kinh nghiệm,
Trang 21kiến thức pháp luật nói chung và trong hoạt động công chứng hoặc đồng giao dịchliên quan đến quyền sử dụng đất nói riêng Khi thực hiện công chứng hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng viên đồng thời phải thực hiện cáchoạt động soát xét, kiểm tra nội dung của các điều khoản được thể hiện tại hợp đồng
để đảm bảo phù hợp với đạo đức và quy định của pháp luật Điều này đặc biệt có ýnghĩa và vai trò quan trọng khi các bên tham gia ký kết hợp đồng là những ngườithiếu hoặc chưa có đầy đủ nhận thức và hiểu biết sâu sắc về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất
Nói một cách khác, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ với các bên ký kết hợp đồng, với bản thânhợp đồng mà còn cả xã hội Bởi vậy, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụngđất, cần thiết phải có và được thực hiện bởi hoạt động công chứng nhằm đảm bảotính hợp pháp
1.2.4 Yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hoạt động công chứng nói chung và công chứng hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo đáp ứng những yêu cầu nhất định Theo
đó, đây được xem là những nguyên tắc trong công chứng, cụ thể:
Thứ nhất, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
tuân thủ Hiến pháp là pháp luật
Trong bất kỳ nhà nước nào, đặc biệt là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩaViệt Nam, hiến pháp và pháp luật giữ vai trò và vị trí vô cùng quan trọng trong việcđiều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh Đặc biệt trong hoạt động công chứng, côngchứng viên là người được giao quyền, thay mặt Nhà nước thực hiện “chứng nhậntính xác thực và hợp pháp” của hợp đồng và giao dịch theo quy định của pháp luật.Bởi vậy, hoạt động công chứng càng cần thiết phải được thực hiện trên cơ sở Hiếnpháp và pháp luật, qua đó đảm bảo tinh thần thượng tôn pháp luật
Thứ hai, hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải đảm bảo trung thực, khách quan
Đây là một trong những yêu cầu quan trọng trong hoạt động công chứng đểđảm bảo nội dung công chứng thể hiện đúng yêu cầu và chứng năng Theo đó, khi
sự trung thực và khách quan có được bảo đảm thì nội dung giao dịch, hợp đồng mớiđược xác thực và đảm bảo tính hợp pháp một cách đúng đắn, không sai lệch Côngchứng viên không được vì những lý do chủ quan hay các yếu tố tác động khác màlàm ảnh hưởng đến yêu cầu này dẫn tới hoạt động công chứng không đạt hiệu quả
Trang 22và thiếu tính chính xác Từ đó ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật , đồng thời cóthể ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữ các bên
Thứ ba, hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cần phải bảo mật về thông tin và nội dung hợp đồng
Theo đó, việc bảo mật thông tin này xuất phát từ yêu cầu trong việc hành nghềcông chứng đối với công chứng viên Qua đó nhằm bảo vệ các quyền lợi hợp phápcủa khách hàng, tức bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong trườnghợp này Yêu cầu giữ bí mật này không chỉ được thực hiện trong thời hạn cụ thể màngay cả khi công chứng viên không còn hành nghề thì vẫn cần nghiêm túc thực hiệntrừ khi pháp luật có quy định khác
Có thể nói những yêu cầu nêu trên các những nguyên tắc cơ bản gắn bó mậtthiết với nhau và với hoạt động công chứng nói chung, công chứng hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Trên cơ sở đó nhằm đảm bảo giá trịpháp lý cho hoạt động công chứng, qua đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp chocác chủ thể liên quan
Trang 23Tiểu kết Chương 1
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nội dungthường xuyên gặp và được triển khai thực hiện tại các văn phòng công chứng Để cóđược góc nhìn tổng quan đối với nội dung này, Chương 1 đã làm phân tích một cáchkhái quát và làm rõ một số vấn đề lý luận xoay quanh khái niệm, định nghĩa, vai tròcủa: công chứng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất