Hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án trên địa bàn tỉnh nghệ an

Bên cạnh những thành công trong phát triển các dự án sử dụng đất, quá trình thực hiện cho thấy còn có những bất cập cần được hoàn thiện: Các khu đất để phát triển dự án các khu đô thị, k

NGUYỄN HỮU NAM

Đ ẠỊ H Ọ C KTQD

TT THONG TIN THƯ VIÊN

HONG l u ậ n Á n • T ư LIỆU

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ THU TIÊN

ĐỊA BẢN TỈNH NGHÊ AN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VẪN THẠCSỸ QUẢN TRỊ K M DOANH

TẮ s Jf03Jư

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYÊN THẾ PHÁN

H À NỘ I, SĂM 2 0 0 9

M Ở Đ Ầ U 1

1 Tính cấp thiết của đề t à i 1

2 M ục tiêu nghiên c ứ u : 2

3 Đ ối tư ọn g, phạm vi nghiên c ứ u 3

3.1 Đổi tượng nghiên cứu 3

3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

4. P h ư ơ n g pháp nghiên cứ u 3

5 N h ữ n g đóng góp của luận v ă n 3

6 K ết cấu luận v ă n 3

C H Ư Ơ N G I: C ơ SỞ K H O A H ỌC V Ề Đ ỊN H G IÁ Đ Ấ T Đ Ể THƯ TIỀ N S Ử D Ụ N G Đ Ấ T Đ Ó I V Ớ I D ự Á N S Ừ D Ụ N G Đ Ấ T 5

1.1 M ột số khái niệm liên q u a n 5

1.1.1 Giá đất 5

1.1.2 Định giá đất 5

1.1.3 Thu tiền sử dụng đất 5

1.1.4 Dự án sử dụng đất 5

1.2 Vai trò của định giá đất đối vói thu tiền sử dụng đất của các d ự án 6

1.2.1 Đảm bảo phản bo nguồn lực đất đai có hiệu quả 6

1.2.2 Tăng nguôn thu cho ngân sách Nhà nước 7

1.2.3 Khuyến khích đầu tư thông qua đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp 7

1.2.4 Định hướng thị trường đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường 7

1.2.5 Góp phân hoàn thiện quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn 8

d ự án g

1.3.1 Nguyên tắc định giá đất Error! Bookmark not defined.

1.3.2 Căn cứ định giá đất 10

1.3.3 Quy trình định giá đất 1 Ị 1.3.4 Phương pháp định giá đất 12

1.4 C ác nhân tô ảnh hưỏ'ng đên đinh giá đất để thu tiền sử dung đất các d ự á n 23

1.4.1 Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất 24

1.4.2 Nhân tố con người 24

1.4.3 Thông tin thị trường 25

1.4.4 Quan điểm, mục đích định giá đất 25

1.4.5 Thực trạng công tác quản lý đất đai 25

1.5 C ác quy định của Nhà nước liên quan công tác định giá đất đe thu tiền sử dụng đất các d ự á n 26

1.5.1 Cơ sở hình thành giá đất 26

1.5.2 Nguyên tắc định giá đất của Nhà nước 26

1.5.3 Thâm quyên quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất 26

1.5.4 Thâm quyên xác định giá đất 27

1.5.5 Đấu giá, không đấu giá quyền sử dụng đất 27

1.5.6 Phương pháp xác định giá đất 28

1.5.7 Thâm quyền định giá đất 28

1.5.8 Công bổ giá đất 20

1.5.9 Điêu chỉnh giá đất cụ thể tại địa phương 30

1.5.10 Anh hưởng của các quy định liên quan công tác định giả đât của Nhà nước đến công tác định giả đất 31

1.6 Kinh nghiệm định giá đất của thành phố Đà N ằ n g 31

2.1 Đ ặc điêm của N ghệ An liên quan đên công tác thu tiền sử

dụ ng đất trên địa bàn t ỉn h 33

2.1 ỉ Đặc diêm về tự nhiên, kinh tế xã hội 33

2.1.2 Tinh hình thực hiện các dự án sử dụng đất 35

2.1.3 Tinh hình nộp tiền sử dụng đất: 38

2.1.3 Đánh giá chung 40

2.2 T hực trạng công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất các dụ án trên địa bàn tinh N ghệ A n 41

2.2.1 Quy định của tỉnh Nghệ An về định giá đất 41

Đánh giá chung: 4 7 2.2.2 Thực trạng công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất của các dự án sử dụng đất tại Nghệ An 48

2.3.3 Những vấn đề đặt ra để hoàn thiện công tác định giả đất thu tiên sử dụng đất đoi với các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ A n 65

CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ THU TIỀN s ử DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC D ự ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ A N 67

3.1 Đ ịnh h u ón g phát triển phát triển các d ự án đầu tư có sử dụng đât trên địa bàn tỉnh N ghệ An trong thòi gian tó i 67

3.1.1 Định hướng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An 67

3.1.2 Định hướng phát triển các dự án đầu tư sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An 09

3.1.3 Phương hướng, nhiệm vụ hoạt động định giả đất để thu tiền sử dụng đất các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An 71

3.2 G iải pháp hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụ ng đất các d ự án trên địa bàn tỉnh N ghệ A n 73

3.2.1 Hoàn thiện cơ chế quản lý, thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất để phát triển các khu đô thị 73

3.2.3 Tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá

đất 78

3.2.4 Giảm bớt các thu tục hành chính trong tổ chức thực hiện công tác định giá đất 7ọ 3.2.5 ửng dụng các phương pháp định giá đất phù hợp cho mục đích định giá đất 82

3.2.6 Các giải pháp khác 83

3.3 K iến n g h ị 83

KÉT L U Ậ N 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ^

NGUYỄN HỮU NAM

HOÀN THIỆN CỒNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ THU TIÊN

S Ử DỤNG ĐẤT Đôì VỚI CÁC Dự ÁN TRÊN

ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ

H À NỘI, NĂM 2 0 0 9

M Ỏ Đ À U

Đất đai là tài sản của quốc gia, là nguồn lực không thể thiếu để phát triển kinh tể Nghệ An là một tỉnh nghèo so với cả nước; thu ngân sách của tỉnh chưa đáp ứng đủ cho chi thường xuyên và chi cho đầu tư phát triển của tỉnh Trong điều kiện đó tiền sử dụng đất là nguồn thu rất quan trọng giúp cho

bổ sung vào nguồn Ngân sách Tỉnh Từ năm 2006 - 2008, Nghệ An đã phát triển được 20 dự án sử dụng đất phát triển các khu đô thị, khu chung cư, căn

hộ liền kề với tổng diện tích gần 270 ha, giá trị tiền sử dụng đất là hơn 950 tỷ đồng Bên cạnh những thành công trong phát triển các dự án sử dụng đất, quá trình thực hiện cho thấy còn có những bất cập cần được hoàn thiện: Các khu đất để phát triển dự án các khu đô thị, khu chung cư, căn hộ liền kề thường chỉ có một chủ đầu tư thực hiện lập dự án xin giao đất nên không tổ chức đấu thầu; chưa áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; bộ máy định giá đất công kềnh, quy trình định giá thiếu khoa học

Với mục đích hoàn thiện hơn công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý đất đai để phát triển các dự án sử dụng đất, học viên đã chọn

đê tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đât đê thu tiền sử dụng đất đổi với các

dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An”

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được bổ cục gồm 03 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học về định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất

Chương II : Thực trạng công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất tại Nghệ An

Chương III : Định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất tại Nghệ An

C H Ư Ơ N G I

C O SỞ K H O A H Ọ C V È Đ ỊN H G IÁ Đ Á T Đ Ẻ THƯ

T IỀ N S Ử D Ụ N G Đ Á T Đ Ó I V Ớ I D ự Á N s ử D Ụ N G Đ Ấ T

1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CÓ LIÊN QUAN

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Định giá đất là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá trị của đất đai cho một mục đích cụ the ở thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của đất và những nhân tố kinh tể tiềm ẩn trong thị trường đất đai, bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư kinh tế

Thu tiền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu tiền của đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp: khi Nhà nước giao đất; khi chuyến mục đích sử dụng đất; khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất đối với đất khu công nghiệp; thu tiền

sử dụng đất đổi với đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế

Dự án sử dụng đất là dự án đầu tư trong đó đất đai được coi là một yếu

tố đầu vào trực tiếp của quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, bao gồm: Các

dự án xây dựng nhà chung cư, nhà liền kề, biệt thự, nhà vườn, khu giải trí, thương mại

1.2 VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐÁT ĐỐI VÓI THƯ TIỀN s ử DỤNG ĐẤT CỦA CÁC D ự ÁN

Đảm bảo phân bổ nguồn lực đất đai có hiệu quả; Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Khuyến khích đầu tư thông qua đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp; Định hướng thị trường đất đai, bất động sản theo cơ chế thị

trường; Góp phần hoàn thiện quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn; Góp

phần ôn định, phát triển kinh tế - xã hội

1.3 NỘI DƯNG CỦA CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐÁT ĐÊ THƯ TIỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CÁC D ự ÁN

Các nguyên tắc của định giá đất: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả

nhất; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc phù họp;

Nguyên tắc dự báo; Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc thay đổi; Nguyên tắc

cung cầu; Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc ngoại ứng

Các căn cứ định giá đất: Quy mô và vị trí của mảnh đất; Chi phí cơ hội

của đất; Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân; Sự phù họp và đóng góp của

đất; Khả năng cạnh tranh; Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại

Quy trình định giá đất bao gồm các bước: Xác định vấn đề; Lên kế

hoạch thực hiện; Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin; Phân tích thông

tin; Xác định giá đất; Báo cáo kết quả định giá đất

Các phương pháp định giá đất theo quy định của Chính phủ hiện nay:

Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ;

phương pháp thặng dư

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông

qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất,

thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phổ và vị trí) để so sánh, xác định

giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện

tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời

điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam Đồng kỳ hạn 01 năm (12

tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐÁT ĐỂ THU TIỀN s ử DỤNG ĐẤT CÁC D ự ÁN

Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất; Nhân tố con người; Thông tin thị trường; Quan điểm, mục đích định giá đất; Thực trạng công tác quản lý đất đai

1.5 CÁC QƯY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐÁT ĐÊ THU TIỀN s ử DỤNG ĐÁT CÁC D ự ÁN

Cơ sở hình thành giá đất: Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đât với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bàng quyền sử dụng đất

Nguyên tăc định giá đất của Nhà nước: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; Các thửa đất liền kề nhau, có điều

kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Thâm quyền quy định phương pháp xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất

Thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quyết định khung giá đất; Bộ trưởng Bộ Tài chính căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ để hướng dẫn

ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá các loại đất; ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ Tài chính để quyết định giá các loại đất

Công bố giá đất: Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Điều chỉnh giá đất cụ thể tại địa phương: Khi điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố

và vị trí đất thì Úy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào các quy định hiện hành

để điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù hợp; Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi

đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù họp.

1.6 KINH NGHIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẪNGCác khu đất thực hiện các dự án được Thành phố giải phóng mặt bằng

và công khai quy hoach đế kêu gọi đầu tư Trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng đăng ký thực hiện một dự án thì ủy ban nhân dân thành phố Đà Nang tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư phù họp, trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án thì ủy ban nhân dân thành phố Đà Nang chỉ định trực tiếp nhà đầu tư là chủ thực hiện dự án

Giá đất các dự án (trong trường họp phải đầu thầu thì giá đất dùng để xác định giá trước đấu giá) do Hội đồng thẩm định giá đất thành phố Đà Nằng xác định và Sở Tài nguyên và Môi trường thay mặt Hội đồng trình úy ban nhân thành phố quyết định Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân thành phố Đà Nằng là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, các thành viên Hội đồng bao gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, trong đó: Sở Tài nguyên và Môi trường là Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng

Khi có yêu cầu về định giá đất dự án, các thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố cử đại diện có thẩm quyền trực tiếp kiểm tra thực

tế khu đất, xem xét quy hoạch được duyệt, khảo sát thị trường các loại đất liên quan và áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất của dự án

Tỉnh Nghệ An nằm ở vị trí trung tâm vùng Bắc Trung bộ, phía Bắc giáp

tỉnh Thanh Hoá, phía Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh, phía Đông giáp Biển Đông với

chiều dài 82 km bờ biến và phía Tây giáp nuớc Cộng hoà dân chủ nhân dân

Lào với chiều dài biên giới 419 km Diện tích tự nhiên của tỉnh là 16.487,3

km2, gồm thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò, thị xã Thái Hoà, 17 huyện với 478

xã, phường, thị trấn Nghệ An là tỉnh có địa hình phức tạp có cả đồng bằng,

ven biển, trung du và núi thấp, núi cao Vùng miền núi nằm phía Đông Bắc

dãy Trường Sơn có đồi núi nhiều (chiếm 83% diện tích của tỉnh), địa hình bị

chia cắt mạnh bởi các dòng sông gây nhiều trở ngại cho phát triển mạng lưới

giao thông Khu vực đồng bàng, ven biển có diện tích nhỏ, bị chia cắt nhiều

bởi đồi núi xen kẽ; Nghệ An nằm trong vùng khí hậu chuyển tiếp giữa miền

Bắc và miền Nam nên mang tính đặc thù, có phần khắc nghiệt, có gió Tây

Nam (gió Lào), mưa bão và lũ lụt làm ảnh hưởng đến đời sổng và sản xuất

kinh doanh trong tỉnh; Dân số Nghệ An năm 2009 là 2.913.055 người, đứng

thứ tư toàn quốc Mật độ dân sổ là 176 người/lkm2 Phân bố dân cư trên địa

bàn tỉnh không đều, phần lớn tập trung tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và

một số huyện đồng bằng (mật độ trên 500 người/km2) Một số huyện miền núi

có mật độ dân số rất thưa thớt (dưới 50 người/km2); hệ thống hạ tầng giao

thông thời điếm hiện nay vẫn chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội

cũng như nhu cầu đi lại của nhân dân

Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất: Từ 2006 đến 2008 trên địa

bàn tỉnh Nghệ An có 20 dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu chung cư,

nhà liền kề với tổng diện tích gần 270 ha

Tình hình nộp tiền sử dụng đất: Đến thời điểm 31 tháng 12 năm 2008,

các chủ dự án đã nộp vào ngân sách Tỉnh số tiền 384,2 tỷ đồng (trong khi

tống số tiền phải nộp là hơn 958 tỷ đồng)

2.2 THựC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÊ THU TIỀN s ử DỤNG ĐẤT CỦA CÁC D ự ÁN s ử DỤNG ĐẤT TẠI NGHỆ AN

Những thành công của công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất của

các dự án sử dụng đất tại Nghệ An: v ề cơ bản quy trình định giá đất đảm bảo

đúng quy định của pháp luật, mức giá đất được xây dựng đảm bảo cùng mặt

bằng giá đất trong bảng giá các loại đất đã được công bổ do đó tránh được sự

so sánh giữa quyền lợi và nghĩa vụ của các tố chức, cá nhân sử dụng đất; Mức

giá đất được xác định cho các dự án đều được các nhà đầu tư chấp nhận; Các

cơ quan hành chính nhà nước thực hiện công tác định giá theo đúng quy định

hiện hành, phối hợp chặt chẽ với nhau để thực hiện có hiệu quả công việc

đồng thời tạo mọi điều kiện thuận lợi về thủ tục cho các nhà đầu tư trong quá

trình định giá đất

Đe có được kết quả nêu trên là do các nguyên nhân chủ yếu sau: Có sự

quan tâm chỉ đạo sâu sát, kịp thời của úy ban nhân dân tỉnh Nghệ An thông

qua việc ban hành các văn bản quy định theo thực tế của địa phương Các Sở,

Ban, Ngành cấp tỉnh và chính quyền các địa phương cấp huyện, xã xác định

được tầm quan trọng của công tác định giá đất vì vậy có sự đầu tư về con

người, thời gian để thực hiện công việc trong phạm vi được phân công; v ề cơ

bản, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều có tinh thần trách nhiệm

cao; một sổ cán bộ đã được đào tạo lý thuyết về định giá đất tương đổi cơ bản

và có thể từng bước vận dụng các phương pháp định giá đất vào thực tế; Công

tác định giá đất đã được tỉnh Nghệ An thực hiện từ năm 1996, qua quá trình thực hiện đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm để vận dụng ngày càng phù hợp vào thực tế địa phương.

Những hạn chế của công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ: Trình tự định giá đất qua nhiều khâu, nhiều cấp nên lãng phí về thời gian, vật chất, trí tuệ và có thể làm chậm tiến độ của

dự án đầu tư; Chưa áp dụng những phương pháp định giá đất phù hợp nhất để

áp dụng cho các dự án; trong việc áp dụng phương pháp so sánh cũng còn nhiều bất cập như: sử dụng mẫu so sánh không phù hợp, không hiệu chỉnh; Chỉ xác định giá phần diện tích 20m bám các đường của khu đất, phần diện tích còn lại cắt lớp và xác định giá theo tỷ lệ với mức giá phần diện tích bám đường có giá cao nhất nên giá của phần diện tích đất sau 20m bám đường của khu đất theo được xác định chưa đủ cơ sở khoa học; mức giá đất được xác định chưa thực sự sát với mức giá thị trường, chưa đảm bảo công bằng giữa các dự án

Nguyên nhân của hạn chế: Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Nghệ An: Nghệ An là tỉnh có địa hình phức tạp, các dự án sử dụng đất ít có sự tương đồng về điều kiện địa lý, quy mô cũng như quy hoạch vì vậy mỗi dự án đều có nhưng đắc điểm cá biệt riêng nên quá trình xây dựng giá đất thường không có sự đồng nhất; Chủ trương khuyến khích đầu tư: Nghệ An là một tỉnh nghèo, các dự án đầu tư ít vì vậy chủ trương chung của tỉnh là khuyên khích đầu tư Các nhà đầu tư thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh được ưu đãi tối đa theo quy định hiện hành Đối với các nhà đầu tư phát triển các khu đô thị, ngoài các ưu đãi theo quy định chung thì giá đất là một yếu tố quan trọng quyết định đến lợi nhuận của doanh nghiệp vì vậy, quá trình định giá đất thường hướng tới xây dựng mức giá nhà đầu tư có thể chấp nhận; Công tác quy hoạch và quản lý đầu tư dự án: Do chưa có quy hoạch tổng thể thống nhất

đê thực hiện việc phát triên các dự án sử dụng đất nên các dự án đầu tư sử dụng đất do một chủ đầu tư thực hiện từ lập dự án đầu tư, giải phóng mặt bằng và chủ đầu tư đó được chỉ định thực hiện dự án Quá trình định giá đất được thực hiện sau khi đã biết chủ đầu tư dự án, vì vậy cán bộ làm công tác định giá đất phần nào bị tác động từ các nhà đầu tư và các tổ chức, cá nhân liên quan Ngoài ra, không loại trừ có những tiêu cực nhất định trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, định giá đất dự án; Điều kiện cơ sở vật chất: Công tác quản lý đất đai trên địa bàn còn nhiều khó khăn do cơ sở vật chất chưa đáp ứng được, đặc biệt là công tác quản lý bản đồ địa chính Qua mồi thời kỳ bản đồ địa chính đo đạc theo công nghệ khác nhau Tuy nhiên, quá trình sử dụng đất biến động nhiều nhất là dồn điền đổi thửa, chuyển mục đích

sử dụng đất chưa được chỉnh lý nên hiện trạng sử dụng đất thực tế của một số địa phương đã không còn phù hợp với bản đồ địa chính; Điều kiện con người: Cán bộ làm công tác định giá đất thường là làm việc kiêm nhiệm, thời gian đầu tư cho công tác định giá đất còn nhiều hạn chế, đa số cán bộ chưa có sự đào tạo bài bản đế thực hiện công tác định giá đất một cách khoa học Một số huyện miền núi do điều kiện cập nhật thông tin chậm, nên kết quả định giá còn sơ sài, thiếu độ tin cậy Trình độ của đội ngũ cán bộ địa chính phường, xã nhìn chung còn thấp, không đồng đều giữa các địa phương vì vậy chưa đảm đương được thực tế công việc Do bản chất sự hình thành của giá đất: Giá thị trường là một trong những cơ sở để hình thành giá đất, tuy hiện do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, thị trường đất đai ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo bên cạnh đó giá đất còn phù thuộc vào các tác động về mặt tâm lý của người mua vì vậy cùng một điều kiện tương đương nhau nhưng có thể có

sự khác biệt rất lớn về giá cả giữa các lô đất được giao dịch Yêu cầu của công tác định giá đất là định giá đúng giá trị thị trường của quyền sử dụng

dụng đất nhưng trên thị trường đất đai của Việt Nam lượng giao dịch ngầm rất lớn vì vậy, người định giá rất khó tiếp cận được đầy đủ thông tin thị trường.

Mặc dù công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An vẫn còn có nhiều hạn chế, tuy nhiên có thể thấy rằng công tác định giá đất đang ngày một hoàn thiện, kết quả định giá đất hiện nay vẫn chưa sát với giá thị trường nhưng với công tác định giá đất từng bước đang hướng tới mức giá sát với giá thị trường

Những vẩn đề đặt ra để hoàn thiện công tác định giá đất thu tiền sử dụng đất đổi với các dự án sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Đảm bảo giá đất được định giá sát với giá thị trường

- Đảm bảo cơ sở khoa học của công tác định giá đất

- Giảm các thủ tục không cần thiết trong công tác định giá đất

- Đảm bảo sự khách quan trong công tác định giá đất

- Thực hiện cạnh tranh công bằng trong thực hiện các dự án phát triến các khu đô thi trên đĩa bàn tỉnh

CHUƠNG III ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ

ĐÁT ĐÉ THU TIỀN s ử DỤNG ĐẤT ĐÓI VỚI CÁC D ự ÁN s ử DỤNG• • •

ĐÁT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CÁC D ự ÁN ĐẦU T ư CÓ s ử DỰNG ĐÁT TRỂN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN TRONG THỜI GIAN TÓI

Định hướng phát triển các dự án đầu tư sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

Nghệ An: Phát triến các dự án gắn với quy hoạch phát triển tổng thể có tính

chất lâu dài; Phát triển các dự án phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp

luật; Phát triển dự án trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất và điều kiện quỹ đất của

địa phương; Phát triển các dự án phải kết họp với đầu tư xây dựng cơ sở hạ

tầng cho cộng đồng; Mở cửa, kêu gọi, khuyến khích đầu tư các dự án sử dụng

đất đi đôi với công bằng đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu

tư nhằm phát triển thị trường bất động sản Nghệ An theo cơ chế thị trường có

sự quản lý của Nhà nước

Phương hướng hoạt động định giá đất để thu tiền sử dụng đất các dự án

trên địa bàn tỉnh Nghệ An: Xây dựng cơ chế định giá đất phù họp, đảm bảo

công tác định giá đất thực hiện đúng nguyên tắc, có đầy đủ căn cứ, với một

quy trình khoa học và ứng dụng các phương pháp khoa học vào công tác định

giá đất để công tác định giá đất ngày càng hoàn thiện đáp ứng yêu cầu phát

triển kinh tế xã hội; xây dựng đội ngũ định giá đất đủ về số lượng, mạnh về

chất lượng, có nhiệt huyết trong công tác, có phẩm chất trong sạch để công

tác định giá đất khách quan, minh bạch, đúng quy định, sát với thị trường, tạo

được niềm tin của các nhà đầu tư; xây dựng hệ thống cơ quan quản lý Nhà

nước làm công tác định giá đất hoạt động có hiệu lực, hiệu quả, phù họp với

thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế Các cơ

quan thực hiện công tác định giá đất có sự liên hệ chặt chẽ với nhau để có sự phôi kêt họp tốt trong thực hiện nhiệm vụ; đảm bảo xây dựng giá đất phù họp,

đáp ứng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đồng thời phải đảm bảo quyền lợi

họp lý, chính đáng của nhà đầu tư và người tiêu dùng; tạo môi trường lành

mạnh để các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào

Nghệ An có thể cạnh tranh công bằng trong hoạt động kinh doanh bất động

sản, phát triển các dự án xây dựng các khu đô thị

Nhiệm vụ của công tác định giá đất: Hoàn thiện bảng giá đất hàng năm;

trên cơ sở bảng giá đất hàng năm và giá thị trường tại thời điểm cũng như

thực tế các khu đất thực hiện dự án: Tiến hành định giá đất cho các khu đất

thực hiện dự án sát với giá thị trường, phù họp với điều kiện địa lý, tự nhiên,

môi trường của từng khu đất; trong thực hiện công tác định giá đất để thu tiền

sử dụng đất các dự án cần đảm bảo xác định giá đất đúng mục đích sử dụng,

sát với giá thị trường, đảm bảo cơ sở khoa học, đúng quy định của pháp luật,

khách quan, minh bạch, triệt để cải cách hành chính, tránh gây phiền hà cho

các tô chức, công dân

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÊ THỰC HIỆN THU TIỀN s ử DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC D ự ÁN s ử

DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN

Hoàn thiện cơ chế quản lý, thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất

để phát triển các khu đô thị: Công khai quy hoạch, tổ chức đấu thầu dự án

Củng cố và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực hiện công tác

định giá đất: Tổ chức một lóp bồi dưỡng kiến thức vế định giá đất; có chính

sách cán bộ họp lý đê thu hút nhân tài bổ sung vào biên chế cán bộ làm công

tác định giá đất; giao lưu, học hỏi kinh nghiệm định giá đất của các địa

phương có cơ chế định giá đất khoa học hơn

Tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá đất

Giảm bớt các thu tục hành chính trong tổ chức thực hiện công tác định giá đất: Hoàn thiện tổ chức bộ máy làm công tác định giá đất cho các dự án; thực hiện quy trình định giá đất khoa học.

ứng dụng các phương pháp định giá đất phù họp cho mục đích định giá đất: Áp dụng phương pháp thặng dư

Tăng cường công tác kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án, thanh tra kiêm tra công tác quản lý dự án, công tác định giá đất

3.3 KIẾN NGHỊ

Nhà nước cần có chính sách quản lý đất đai nhất quán, đảm bảo thực hiện trong dài hạn trong trường họp phải sửa đổi, cần có sự kế thừa; gắn trách nhiệm định giá đất cho một ngành duy nhất để có sự thống nhất về phương pháp thực hiện, tránh sự chồng chéo về trách nhiệm dẫn đến sự lạm quyền hoặc đùn đây trách nhiệm; điều chỉnh tăng mức tối đa của khung giá đất phi nông nghiệp

KẾT LUẬN

Công tác định giá đất là một khâu rất quan trọng trong quá trình quản lý

các dự án đầu tư ở địa phương Luận văn “ Hoàn thiện công tác định giá đất

để thu tiền sử dụng đất đổi với các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An” đề cập

đên các khái niệm cơ bản của định giá đất, các căn cứ, nguyên tắc, phương pháp, quy trình định giá đất; đồng thời nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá đất để thu tiền sử dụng đất các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An; từ đó, đề xuất các giải pháp cơ bản để hoàn thiện công tác định giá để thu tiền sử dụng đất các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An là: Hoàn thiện cơ chế quản lý, thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất để phát triển các khu đô thị; Củng cố và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực hiện công tác định giá đất; Tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá đất; Giảm bớt các thu tục hành chính trong tổ chức thực hiện công tác định giá đất; ứng dụng các phương pháp định giá đất phù hợp cho mục đích định giá đất; tăng cường công tác kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án, thanh tra kiểm tra công tác quản

lý dự án, công tác định giá đất Các giải pháp trên được đề xuất dựa trên cơ

sở khoa học của công tác định giá đất, hệ thống pháp luật của Nhà nước và thực tiễn hoạt động định giá đất ở tỉnh Nghệ An

NGUYỄN HỮU NAM

HOÃN THIỆN CONG TAC ĐỊNH GIA DAT ĐẼ THU TIẼN

SỬ DỤNG ĐẤT Đôì VỚI CÁC Dự ÁN TRÊN

ĐỊA DÀN TỈNH NGHỆ AN

CHUYÊN NGÀNH: QUAN trị k in h d o a n h bất đ ộ n g s ả n

LUẬN VẪN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYÊN THẾ PHÁN

HÀ NỘI, NÁM 2 0 0 9

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản của quốc gia, là nguồn lực không thể thiếu để phát triển kinh tế Hiến pháp Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai

2003 quy định đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Trong các nguồn lợi từ đất đai thì tiền sử dụng đất là một bộ phận rất quan trọng để bổ sung vào ngân sách Nhà nước

Nghệ An là một tỉnh nghèo so với cả nước; thu ngân sách của tỉnh chưa đáp ứng đủ cho chi thường xuyên và chi cho đầu tư phát triển Trong điều kiện đó tiền sử dụng đất là nguồn thu rất quan trọng giúp cho bổ sung vào nguồn Ngân sách Tỉnh Thực tế cho thấy trong những năm qua tiền sử dụng đất thường chiếm hơn 30% tổng thu nội địa của tỉnh Nghệ An Khai thác quỹ đất để tăng nguồn thu cho Ngân sách Tỉnh là một mục tiêu trong phát triển kinh tế của Tỉnh, trong đó các dự án sử dụng đất để xây dựng các khu đô thị, khu chung cư, căn hộ liền kề., rất được quan tâm ưu tiên phát triển Phát triển các dự án khu đô thị ngoài việc thu tiền sử dụng đất để bổ sung ngân sách thì

nó còn giúp phát triển cơ sở hạ tầng, ổn định nguồn cung về nhà ở, đất ở, đảm bảo công ăn việc làm và góp phần phát triển kinh tế - xã hội Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, công tác quản lý đất đai ở Nghệ An từng bước được hoàn thiện Cùng với việc hoàn thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn thì công tác quản lý đất đai đối với các dự án sử dụng đất cũng tùng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai

đồng thời đáp úng được chủ trương khuyến khích đầu tư của Tỉnh Từ năm

2006 - 2008, Nghệ An đã phát triển được hơn 20 dự án sử dụng đất phát triển các khu đô thị, khu chung cư, căn hộ liền kề với tổng diện tích gần 270 ha, giá trị tiền sử dụng đất là hơn 950 tỷ đồng Bên cạnh những thành công trong phát triên các dự án sử dụng đất, quá trình thực hiện cho thấy còn có những bất cập cần được hoàn thiện: Các khu đất để phát triển dự án các khu đô thị, khu chung cư, căn hộ liền kề thường chỉ có một chủ đầu tư thực hiện lập dự án xin giao đất nên không tổ chức đấu thầu vì vậy làm mất tính cạnh tranh cũng như thiếu khách quan trong đầu tư dự án; quá trình định giá đất chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh nhung không có sự hiệu chỉnh phù họp do đó kết quả định giá đất chưa sát với giá thị trường cũng như chưa tính đến khả năng

sử dụng tối ưu nhất của khu đất thực hiện dự án; bộ máy định giá đất công kềnh, quy trình định giá thiếu khoa học, lãng phí và mất thời gian làm ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án

Với mục đích hoàn thiện hơn công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý đất đai đe phát triển các dự án sử dụng đất, học viên đã chọn

đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với

các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ A n”

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:

- Làm rõ và hệ thống hoá cơ sở khoa học của định giá đất để thu tiền sử dụng đất của các dự án;

- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đổi với các dự án sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An những năm qua, tìm ra những bài học cho sự thành công và nguyên nhân của những hạn chế;

- Đe xuất phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất của các dự án tại Nghệ An

3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN c ứ u

3.1 Đối tưọng nghiên cứu

Công tác định giá đất bao gồm các phương pháp, quy trình và căn cứ định giá đất

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Tập trung nghiên cứu công tác định giá đất được thực hiện ở một sổ dự

án sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để phát triển các khu đô thị, chung cư, căn hộ liền kề, khu thương mại, khách sạn cao tầng trên địa bàn tỉnh Nghệ An từ năm 2006 - 2008; các quy định mới liên quan công tác định giá đất của Chính phủ và tỉnh Nghệ An áp dụng năm 2009

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN c ứ u

Sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử làm phương pháp luận chung Ngoài ra còn vận dụng các phương pháp khoa học khác như: thống kê, so sánh, phân tích, tổng họp, điều tra xã hội học, phân tích tư liệu

5 NHŨNG ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN

- Hệ thống hoá cơ sở khoa học của công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án

- Đánh giá nhũng thành công, nguyên nhân của những thành công, đồng thời chỉ ra những hạn chế, nguyên nhân và những vấn đề cần giải quyết trong công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất

- Đề xuất nhũng giải pháp cơ bản để hoàn thiện công tác định giá đất để

để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án tại Nghệ An trong thời gian tới

6 KẾT CẤU LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được bố cục gồm 03 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học về định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất.

Chương II: Thực trạng công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Chương III: Định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với các dự án sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Tính khoa học của định giá đất được thể hiện qua kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các sổ liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của đất đai.

Định giá đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điếm riêng của từng người

1.1.3 Thu tiền sử dụng đất

Thu tiền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu tiền của đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp: khi Nhà nước giao đất; khi chuyển mục đích sử dụng đất; khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất đối với đất khu công nghiệp; thu tiền

sử dụng đất đổi với đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế

Tiền sử dụng đất là sổ tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường

họp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất

xác định

Căn cứ để tính thu tiền sử dụng đẩt là diện tích đất, giá đất và thời hạn

sử dụng đ ấ t:

Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đẩt là diện tích đất được Nhà nước

giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất

sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất

được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu

thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá theo quy định

Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết

định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất

hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.4 Dự án sử dụng đất

Dự án sử dụng đất là dự án đầu tư trong đó đất đai được coi là một yếu

tô đầu vào trực tiếp của quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh

1.2 VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐÁT ĐỐI VỚI THU TIỀN s ử DỤNG ĐẤT CỦA CÁC D ự ÁN

1.2.1 Đảm bảo phân bổ nguồn lực đất đai có hiệu quả

Việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như

là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ

được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" Khi tất cả nguồn

lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc

biệt nào đổi với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất.

1.2.2 Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Tiền sử dụng đất là một nguồn thu quan trọng để bổ sung cho ngân sách nhà nước, nhất là đối với các tỉnh nghèo Giá đất sát với giá thị trường,

có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai

1.2.3 Khuyến khích đầu tư thông qua đảm bảo lợi ích của

doanh nghiệp

Đối với nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án ngoài các mục tiêu như:

mở rộng thị trường, quảng bá thương hiệu thì mục tiêu cao nhất mà nhà đầu

tư muốn vươn tới trong có chế thị trường hiện nay là tối đa hóa lợi nhuận Giá đất được xác định hợp lý là giá đất mà ngoài các yếu tố cấu thành khác còn tính đến lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư Khi đất đai được định giá phù họp

có tính đến lợi nhuận cho nhà đầu tư, dự án đã có sự đảm bảo cho mục tiêu lớn nhất thì sẽ khuyến khích được nhà đầu tư quan tâm đầu tư dự án

1.2.4 Định hướng thị trường đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường

Giá đât được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu của thị trường Giá đất được định giá họp lý là giá đất thể hiện được mối quan hệ cung cầu trên thị trường Mức giá đất được xác định thông qua quan hệ cung cầu sẽ đảm bảo cho các nhà đầu tư có thể cạnh tranh một cách lành mạnh và thị trường đất đai, bất động sản được vận hành phù họp với cơ chế thị trường

1.2.5 Góp phần hoàn thiện quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng họp các hoạt động của cơ quan nhànước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và

phân phôi lại quỹ đât đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quán

trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết nguồn lợi từ đất đai

Quản lý đất đai bên cạnh các nội dung như: quản lý về hành chính, đo

đạc, thống kê, lập quy hoạch, kế hoạch, thanh tra, giám sát thì công tác

quản lý tài chính về đất đai là một nội dung rất quan trọng, tác động đển mục

tiêu và kết quả thực hiện của hầu hết các nội dung trên Định giá đất là một

yếu tố của quản lý tài chính về đất đai, sự hoàn thiện của công tác định giá đất

sẽ góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai

1.2.6 Góp phần ổn định, phát triển kinh tế - xã hội

Đất đai là một nguồn lực đặc biệt, có tầm quan trọng rất lớn trong đời

sống xã hội Nhu cầu sử dụng đất tác động đến mọi người dân trong xã hội

Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng theo sự gia tăng tự nhiên của dân sổ và

sự phát triển của nền kinh tế trong khi đó nguồn lực đất đai có tính chất hữu

hạn vì vậy nguồn tài nguyên đất đai ngày một khan hiếm Công tác định giá

đất giúp xã hội sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý, tận dụng được tối đa nguồn

lực đất đai để đáp ứng nhu cầu xã hội, đảm bảo sự ổn định và phát triển của

kinh kế - xã hội

1.3 NỘI DƯNG CỦA CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ THU TIÊN

SỬ DỤNG ĐẤT CÁC D ự ÁN

1.3.1 Nguyên tắc định giá đất

Do đât đai là một dạng bất động sản nên nó cũng có những nguyên tắc

định giá giống như nguyên tắc định giá của bất động sản

1.3.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

Đó là mức sử dụng đạt mức tối đa của đất cho phép về mặt kỹ thuật,

phù họp với quy hoạch, kế hoạch và các quy định của pháp luật bảo đảm cho

bất động sản có giá trị cao nhất

Đây là nguyên tắc phát triển kinh tế và thị trường, phân tích lực lượng tham gia thị trường

1.3.1.2 Nguyên tắc thay thế

Đây là nguyên tắc nền tảng của phương pháp so sánh

Bất động sản có chức năng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau và những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn

1.3.1.3 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng

sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ ngành bất động sản

1.3.1.4 Nguyên tắc phù hợp

Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù họp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh ( phù họp với quy định của pháp luật trong sử dụng và xây dựng), phù họp với môi trường ( làm cho giá trị của bất động sản đạt mức hữu dụng cao nhất)

1.3.1.5 Nguyên tắc dự bảo

Giá trị của đất được xác định bàng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của đất Khi dự báo có thể dựa vào sự biển động của các thị phần tham gia thị trường Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm,

từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không

1.3.1.6 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh

Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia vào thị trường làm giảm lợi nhuận

1.3.1.7 Nguvên tắc thay đồi

Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí về xã hội thì cần chú ý đến dân

số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng., v ề kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung

1.3 ỉ 8 Nguyên tắc cung cầu

Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn

- Sự thay đối của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi nhiều yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường Các yếu tố này tác động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng biến

động của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực Từ đó có phuơng pháp phù họp.

- Sự phù họp và đóng góp của đất : Sự phù họp giữa mục đích đầu tư

và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh Đóng góp đến từng

bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung quanh và ngược lại

- Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả v ề cung thì phải liệt

kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng, về cầu thì phải tìm hiểu được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu

- Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn rộng, xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất

1.3.3 Quy trình định giá đất

1.3.3.1 Xác định vẩn đề

Xác định khu đất cần định giá: Vị trí, kích thước, kiểu cách Xác định loại đất cần định giá và mục đích định giá Dự kiến thời gian định giá, các phương pháp áp dụng, các tài liệu, thông tin cần thu thập

1.3.3.2 Lên kế hoach thưc hiên • • •

- Xác định nguồn dữ liệu liên quan, đảm bảo tài liệu thu thập là tin cậy, được kiểm chứng

- Phân công nhân sự thực hiện

- Dự trù kinh phí thực hiện (nếu có)

- Lên kế hoạch tiến độ thực hiện

- Đánh giá rủi ro và biện pháp ngăn ngừa

1.3.3.3 Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

- Khảo sát hiện trường: xác định vị trí thực tể khu đất, diện tích khu đất,

khung cảnh xung quanh, cở sở hạ tầng khu vực

- Thu thập thông tin: thông tin về chi phí đầu tư, giá bán, lãi vay; thông

tin về cung cầu, động thái của người mua, người bán;

1.3.3.4 Phăn tích thông tin

- Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của khu đất

- Phân tích quan hệ cung cầu trên thị trường

- Phân tích đặc điểm của khách hàng tiềm năng: thu nhập, phân bố dân

cư, nhu cầu nhà ở, đất ở

1.3.3.5 Xác định giá đất

Người thực hiện định áp đất áp dụng các phương pháp khoa học để xác

định giá khu đất trên cơ sở các thông tin thu thập, phân tích

1.3.3.2 Bảo cáo kết quả định giá đất đến tồ chức, cả nhân có thẩm quyền

Sau khi có kết quả định giá đất, người thực hiện định giá đất báo cáo tổ

chức, cá nhân có thẩm quyển phê duyệt giá đất để phục vụ cho mục đích đã

được định giá

1.3.4 Phương pháp định giá đất

Đất đai cũng là một loại bất động sản và về mặt phương pháp luận định

giá bất động sản có các phương pháp sau đây: Phương pháp so sánh trực tiếp;

phương pháp thu nhập; phương pháp chi phí; phương pháp lợi tức; phương

pháp thặng dư Tuy nhiên, là loại bất động sản đặc biệt nên phương pháp định

giá đất có những điểm khác biệt, vì vậy Nhà nước có những quy định cụ thể

được thể hiện trong Luật Đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ Việc

áp dụng phương pháp định giá là một quá trình từ đơn giản (Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định có 2

phương phương định giá đất là: phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập) đến hoàn thiện hon ( Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chỉnh phủ quy định bổ sung thêm 2 phương pháp định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư).

Nội dung các phương pháp được Chính phủ quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-

CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 và được Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông

tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 như sau:

1.3.4.1.2 Điêu kiện áp dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đât tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đât cân định giá phải là giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

1.3.4.1.3 Các bước tiến hành:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa diêm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tố chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường họp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, V V ) ;

+ Thời điếm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thòi gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tông họp, phân tích, so sánh đê lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tổ khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khuđất cần định giá

so sánh

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tổ khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyên nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời diêm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đât so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thòi gian này

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

1.3.4.2 Phương pháp thu nhập

1.3.4.2.1 Khái niệm:

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của

loại tiền gửi Việt Nam Đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)

đế cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đổi với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tông thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tông thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

b- Bước 2: Tính tông chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tồng

thu nhập

Tống chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy địnhcủa Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà

Đ ẠI H Ọ C K T Q D

77 D/tfA/G TIN THƯ VIỆN

F p o & JẬjW gjgtLíỆU