Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung tâm Phát triển Quĩ đất tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa: luận văn thạc sĩ

Xác định giá đất bồi thường dự án theo nội dung và các giải pháp và các kiến nghị mà luận văn đưa ra sẽ mang lại hiệu quả thiết thực, đánh giá chính xác được giá trị thực tế của đất đai,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NHÁNH BIÊN HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Đồng Nai, Năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, quý Thầy, Cô của Khoa Sau Đại Học - Đại Học Lạc Hồng đã và tạo điều kiện giúp tôi hoàn thành tốt khóa học Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Thế Khải – người Thầy đã nhiệt tình hướng dẫn, góp ý cho tôi nhiều kiến thức mới, giúp tôi hoàn thành tốt được bản luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn quí Thầy, Cô khoa Sau đại học – Đại học Lạc Hồng là những người trực tiếp, tận tình giúp đỡ cho tôi tiếp thu những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập và thực hiện Bản luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Quý thầy cô Hội đồng chấm luận văn của tôi đã góp ý, chỉnh sửa để bài luận văn được hoàn thiện hơn

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã luôn ủng

hộ, giúp đỡ và hỗ trợ tôi nhiều trong thời gian học vừa qua

Bản thân tôi đã có nhiều cố gắng để hoàn thành luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực của mình, tuy nhiên chắc hẳn không thể tránh khỏi những sai sót Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy, Cô, bạn bè và đồng nghiệp

Xin chân thành cảm ơn!

Đồng Nai, tháng 12 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Hân

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu lập được thực hiện trong quá trình học tập và nghiên cứu Các số liệu, kết quả đã nêu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của Trung tâm Phát triển Quỹ đất Tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa

Đồng Nai, tháng 12 năm 2017

Tác giả luận văn

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Quá trình đô thị hóa luôn dẫn đến đầu tư dự án tăng đòi hỏi phải sử dụng nhiều đến tài nguyên đất, nên Nhà nước thu hồi đất là một tất yếu khách quan; từ đó cần thiết phải xác định giá đất bồi thường các dự án

Thực trạng công tác định giá đất bồi thường dự án trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai trong thời gian vừa qua còn nhiều khó khăn, vướng mắc Giá đất bồi thường thiệt hại được xác định chưa chính xác, chưa phản ánh hết giá trị thực tế của đất đai đã gây ra không ít khó khăn phức tạp trong quá trình thu hồi đất của Nhà nước Tình trạng này có nguyên nhân cơ bản là định giá đất bồi thường không hợp lý, những quy định của Nhà nuớc về xác định giá đất bồi thường dự án không phù hợp, thiếu đội ngũ các nhà định giá đất chuyên nghiệp

Việc định giá đất bồi thường dự án dựa trên khung giá đất cố định do Nhà nước ban hành những năm qua đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp với tình hình mới

về giá đất trong chuyển dịch theo quỹ đạo cơ chế kinh tế thị trường Sự bất hợp lý đó chỉ được giải quyết bằng cách thay đổi các quy định về định giá đất, cho phép sử dụng những phương pháp xác định giá đất mới vào việc xác định giá đất bồi thường Việc đổi mới phương pháp xác định giá đất bồi thường phải dựa trên cơ sở, thực trạng cũng như những khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá hiện đang được áp dụng

và phải được tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác Luận văn đưa ra các nhóm giải pháp, các phương pháp xác định giá bồi thường dự án trong chương 3 là rất quan trọng

và cấp bách nhưng không vì thế mà đổi mới với bất cứ giá nào Xác định giá đất bồi thường dự án theo nội dung và các giải pháp và các kiến nghị mà luận văn đưa ra sẽ mang lại hiệu quả thiết thực, đánh giá chính xác được giá trị thực tế của đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà về lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi, chủ đầu tư và Nhà nước, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất bồi thường

dự án Đồng thời luận văn kiến nghị với nhà nước, với Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, thành phố Biên Hòa, các chủ dự án và các cơ sở có liện quan tới định giá đất để triển khai các giải pháp có hiệu quả thiết thực

Mục lục

Bìa chính

Bìa phụ

Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Tóm tắt luận văn

Mục lục

Các từ viết tắt

Bảng, sơ đồ

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.LÝDOCHỌNĐỀTÀI 1

2.MỤCTIÊUNGHIÊNCỨU 1

2.1 Mục tiêu tổng quát: 2

2.2 Mục tiêu cụ thể: 2

3.CÂUHỎINGHIÊNCỨU 2

4.ĐỐITƯƠNGVÀPHẠMVINGHIÊNCỨU 2

4.1 Đồi tượng nghiên cứu: 2

4.2 Phạm vi nghiên cứu: 2

5.PHƯƠNGPHÁPNGHIÊNCỨU 2

6.NHỮNGĐÓNGGÓPCỦALUẬNVĂN 3

7.KẾTCẤULUẬNVĂN 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG TẠI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 5

1.1KHÁINIỆMĐỊNHGIÁĐẤTVÀGÍAĐẤTBỒITHƯỜNG 5

1.1.1 Khái niệm về đất 5

1.1.2 Khái niệm định giá đất 6

1.1.3 Các hình thức quy định, quyết định giá đất 11

1.2.SỰCẦNTHIẾTPHẢIĐỊNHGIÁĐẤTBỒITHƯỜNGKHITHUHỒIĐẤTDỰ ÁN 15

1.2.1 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đấtdự án 15

1.2.2 Sự cần thiết phãi định giá đất bồi thường khi thu hồi đất dự án 16

1.3CƠSỞHÌNHTHÀNHGIÁĐẤT,NGUYÊNTÁCVÀPHƯƠNGPHÁXÁC ĐỊNHGIÁĐẤT 18

1.3.1 Cơ sở hình thành giá đất 18

1.3.2 Nguyên tắc xác định giá đất 22

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất 24

1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến địng giá đất bồi thường 24

1.3.4.1 Yếu tố vị trí 24

1.3.4.2 Yếu tố mục đích sử dụng 25

1.3.4.3 Yếu tố chính sách điều tiết của Nhà nước 25

1.3.4.4 Yếu tố hình thể lô đất 25

1.3.4.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 25

1.3.4.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 26

1.3.4.7 Yếu tố môi trường 26

1.3.4.8 Yếu tố an ninh xã hội 26

1.3.4.9 Quan hệ cung cầu về đất đai 26

1.3.4.10 Giá trị sinh lời 27

1.4TỔNGQUANCÁCNGHIÊNCỨUCÓLIÊNQUANDẾNĐỀTÀI 27

1.5KINHNGHIỆMBỒITHƯỜNG,HỖTRỢGÍAKHINHÀNƯỚCTHUHỒIĐẤT VÀBÀIHỌCCHOTRUNGTÂMPHÁTTRIỂNQUĨĐẤTĐỒNGNAI–CHI NHÁNHBIÊNHÒA 30

1.5.1 Kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ giá khi thu hồi đất 30

1.5.2 Một số bài học rút ra cho Trung tâm phát triển Quĩ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa 38

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 40

PHÁTTRIỂNQUĨĐẤTĐỒNGNAI–CHINHÁNHBIÊNHÒA 40

2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Biến hòa, tỉnh Đồng Nai 40

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển Trung tâm Phát triển Quỹ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa 43

2.2TỔNGQUANSỬDỤNGĐẤTCỦATRUNGTÂMPHÁTTRIỂNQUĨĐẤT ĐỒNGNAI–CHINHÁNHBIÊNHÒA 46

2.2.1 Thực trạng sử dụng quĩ đất của Trung tâm Phát triển Quĩ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa 46

2.2.2 Biến động đất đai và quá trình đô thị hóa 47

2.3THỰCTRẠNGCÔNGTÁCĐỊNHGIÁĐẤTBỒITHƯỜNGCÁCDỰÁNTẠI TRUNGTÂMPHÁTTRIỂNQUĨĐẤTĐỒNGNAI–CHINHÁNHBIÊNHÒA 49

2.3.1 Cơ sở pháp lý để định giá đất bồi thường của dự án 49

2.3.2 Giá đất quy định và áp giá đất thực tế một số khu vực trên địa bàn thành phố Biên Hòa năm 2016 63

2.3.3 NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG DỰ ÁN QUA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 65

2.4ĐÁNHGIÁCÔNGTÁCĐỊNHGIÁĐẤTBỒITHƯỜNGDỰÁNTẠITRUNG TÂMPHÁTTRIỂNQUĨĐẤTĐỒNGNAI–CHINHÁNHBIÊNHÒA 75

2.4.1 Những kết quả đạt được 75

2.4.2 Những tồn tại 76

2.4.3 Nguyên nhân của tồn tại 77

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 80

3.1ĐỊNHHƯỚNGHOẠTĐỘNGĐỊNHGIÁĐẤTBỒITHƯỜNGCÁCDỰÁNTẠI TRUNGTÂMPHÁTTRIỂNQUĨĐẤTĐỒNGNAI–CHINHÁNHBIÊNHÒAĐẾN

NĂM2020VÀTẦMNHÌN2025 80

3.1.1 Quan điểm về định giá đất bồi thường các dự án 80

3.1.2 Định hướng hoạt động công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung tâm phát triển Quĩ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa đến năm 2020 và tầm nhìn năm 2025 81

3.2GIẢIPHÁPHOÀNTHIỆNCÔNGTÁCĐỊNHGIÁĐẤTBỒITHƯỜNGCÁC DỰÁNTẠICHINHÁNHBIÊNHÒA 82

3.2.1 Giải pháp định giá đất bồi thường trên cơ sở lựa chọn phương thức bồi thường các dự án 85

3.2.2 Giải pháp thông tin thị trường đất đai 89

3.2.3 Giải pháp tổ chức triển khai định giá đất bồi thường các dự án 92

3.2.4 Giải pháp về phương pháp định giá và khung giá đất bồi thường các dự án 102 3.2.5 Cần xây dựng cơ chế để định giá đất theo thời giá thị trường 106

3.2.6 Cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cá biệt 107

3.3KIẾNNGHỊ 108

3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ 108

3.3.2 Về phối hợp công tác 110

KẾTLUẬN 112 TÀI LIỆU THAM KHÁO

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG BẢNG MIÊU TẢ TRANG

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa 50

Bảng 2.2 Bảng giá đất quy định một số khu vực trên địa bàn TP Biên Hòa

2016

64

Bảng 2.3 Bảng giá đất thực tế trên cùng địa bàn năm 2016 64

Bảng 2.4 So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế năm 2016 64

Bảng 2.5 Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị trường (lần) 67

Bảng 2.6 Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 68

Bảng 2.7 Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch 70

DANH MỤC SƠ ĐỒ

BẢNG MIÊU TẢ TRANG

Sơ đồ 2.3 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 72

Sơ đồ 2.4 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 74

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng Hiện nay quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh

mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng một quốc gia nào Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu

tư Nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế- chính trị- xã hội Hiện nay ở nước ta, công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện giá bồi thường tại các Dự án đang thực gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất bồi thường là một trong những nguyên nhân cơ bản Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng đó chính là chính sách giá đất bồi thường Chính sách giá đất bồi thường hiện nay tuy đã được xây dựng và điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thường các dự án, phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều công trình chậm thi công, thi công kéo dài, chậm đưa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi thường cho các dự án khi thực hiện dự án nói chung và đối với các dự án tại Trung tâm phát triển Quỹ đất cũng nằm trong tình hình chung đó

Do vậy, tác giả chọn và nghiên cứu đề tài “GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC

ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA” là nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình thực

hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói chung và tại thành phố Biên Hòa nói riêng

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát:

Đánh giá thực trạng xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung tâm phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai - chi nhánh Biên Hòa

- Đề xuất, kiến nghị các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường

dự án tại Trung tâm phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai - chi nhánh Biên Hòa

3 Câu hỏi nghiên cứu

i) Những lý luận nào làm cơ sở định giá đất bồi thường các dự án khi thu hồi đất?

ii) Thực tế những thành công, tồn tại và nguyên nhân nào làm cơ sở cho công tác định giá đất bồi thường các dự án tại thành phố Biên Hòa?

iii) Giải pháp nào hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung tâm phát triển Quỹ đất tình Đồng Nai - chi nhánh Biên Hòa?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đồi tượng nghiên cứu:

Về vấn đề xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất tại các dự án Nghiên cứu những vấn đề có tính lý luận, thực tiễn về định giá đất bồi thường các dự án khi thu hồi đất

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Một số dự án đầu tư xây dựng mới có liên quan trực tiếp đến giá đất bồi thường, khi thu hồi đất đã và đang được triển khai trên thành phố Biên Hòa

- Thời gian: từ năm 2014- 2016

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng một số phương pháp chủ yếu sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo các bước, như khảo sát và thu thập thông tin; so sánh, phân tích thông tin; thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt

về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá và thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập thực hiện theo các bước: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá; tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập; xác định thu nhập thuần túy hàng năm và ước tính mức giá đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ: Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất cho mỗi loại đất phải, thực hiện theo các bước:Thu thập thông tin trên thị trường; khảo sát thực địa và mô tả hiện trạng sử dụng đất; xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất, tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1 và xác định giá trị của thửa đất cần định giá

- Phương pháp thặng dư: Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất; ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản; ước tính tổng chi phí phát triển và xác định giá trị của thửa đất

- Phương pháp hệ số K:Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa gía đất

tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định

Ngoài ra còn nhiều phương pháp khác, như phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích, …

6 Những đóng góp mới của luận văn

- Hệ thống có chọn lọc về lý luận định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

- Tổng quan tình hình giá đất bồi thường dự án khi thu hồi đất đã và đang được triển khai trên điạ bàn hoạt động của chi nhánh phát triển Quĩ đất Biên Hòa Tập trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thường của các dự án

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện cho công tác xác định giá đất bồi thường của các dự án khi thu hồi đất

- Làm tài liệu tham khảo cho các hoạch định chính sách về quản lý đất đai

7 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được cấu tạo gồm ban chương:

Chương 1:Cơ sở lý luận, thực tiễn và tổng quan về định giá đất bồi thường tại

các dự án đầu tư

Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung tâm

Phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường các dự án tại

Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ TỔNG QUAN

VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG TẠI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1 KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG

1.1.1 Khái niệm về đất

Đất thường được định nghĩa như là: “ Một thực thể tự nhiên dưới dạng không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên

Khái niệm: Đất là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật

Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng

cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá

Với nghĩa hẹp thì đất biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [1]; [9]

Khi nghiên cứu khái niệm về đất liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá,

an ninh và quốc hòng Đất là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đất là tài sản vì đất có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao

lưu dân sự) nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất Đồng thời đất còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích

Đất cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên

1.1.2 Khái niệm định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm giá đất

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được xác định như là số tiền mà một hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi mà thửa đất này được đưa ra mua bán trao đổi trên thị trừờng Khi người tiêu dùng có nhu cầu về tài sản như đất, sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ước tính giá trị đất và sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất đó

Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác

định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định

Giá trị của đất: Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng

đất tiếp cận với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất theo quy hoạch sử dụng và pháp luật Lao động chuyển hóa đất tự nhiên thành đất kinh tế (giá trị kinh tế của đất) Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính là lao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của đất và giá biểu hiện bản chất bên ngoài Giá trị và giá phải luôn phù hợp với

nhau, chúng có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng cung - cầu, tâm lý khách hàng [6]

Giá đất:là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được

hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội

Đất là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất

mà nói, giá cả đất phản ánh tác dụng của đất trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trinh mua bán, nói cách khác giá cả đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Mác cho rằng độ phì nhiêu và vị trí của đất là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu hồi Độ phì nhiêu và vị trí đất ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là vị trí của mảnh đất đang được sử dụng Như vậy, để tính mức phải trả, phải căn cứ vào các yếu tố sau:

- Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở

- Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất, đặc biệt là trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất… Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất

Thông thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của Nhà nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường

Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình

thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất Loại giá thứ hai dựa vào thịtrường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện

về chính sách và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc

về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay

sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở mức cao hơn giá nhà nước

Đặc điểm của gía đất:

Thứ nhất, không giống nhau về phương thức biểu thị: giá đất phản ánh tác

dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đầu tư có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá

cả quyền cho thuê, giá quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá đất với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

Thứ hai, không giống nhau về thời gian hình thành: do đất có tính khác biệt cá

thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian h.nh thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

Thứ ba, giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất, giá cao hay thấp

không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất và người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán

được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên những khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

Thứ tư, giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng

cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho

tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu.Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

Thứ năm, giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định

về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thà giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng,

vì vậy thửa đất khác nhau có giá rất khác nhau

1.1.2.2 Định giá đất

Đất thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai) Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hinh thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quy ền

sở hữu đất đai Ngay từ năm 2003 ở Việt Nam đã có Luật đất đai đã qui định giá đất Tại Khoản 23, Điều 4, ngay từ Luật đất đai từ năm 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng

đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Luật cũng đã quy định:

“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định

Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vật (đất, )

Định giá đất [13] có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động bất động sản Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc xác định giá trị của các tài sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định có liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Dịch vụ thẩm định giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai và nhà ở Chẳng hạn nhà thẩm định giá có thể được yêu cầu để tư vấn cho người bán về giá trị tài sản của mình : cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả và có thể tư vấn cho cơ quan ra quyết định giá bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tố sống còn đối với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động sản không phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích Tuy nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá gía trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật Có thể đưa ra các định nghĩa về định giá như sau:

- Định giá là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho môt mục đích đã được xác định rõ

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích

cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định có liên quan đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Định giá bất động sản trên thế giới gồm chủ yếu hai hình thức: định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt

- Định giá hàng loạt trong lĩnh vực bất động sản là hình thức định giá đối với từng bất động sản của toàn bộ các bất động sản hiện hữu trong một đơn vị hành chính xác định, tại một thời điểm xác định Định giá hàng loạt bất động sản để Nhà nước thực hiện việc tính thu thuế bất động sản Đối tượng của định giá hàng loạt bất động sản là những bất động sản thuộc đối tượng nộp thuế theo quy định của pháp luật

- Định giá bất động sản cá biệt (hay còn gọi là bất động sản cụ thể) là hình thức định giá chỉ thực hiện đối với một bất động sản cá biệt, có mục đích sử dụng, thời hạn

sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định Định giá bất động sản cá biệt để Nhà nước thực hiện việc tính thu thuế thu nhập, lệ phí trước bạ và để cung cấp dịch vụ giá bất động sản tư vấn đáp ứng nhu cầu của các bên tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản Đối tượng của định giá bất động sản cá biệt là bất động sản được chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc người có quyền lợi, lợi ích liên quan yêu cầu Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật Vì vậy, trong quan hệ đất đai, thì Nhà nước đóng vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vừa là người thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai Vì vậy, Nhà nước vừa là người quyết định giá đất nhưng cũng đồng thời vừa là người quy định nội dung định giá đất Khung pháp luật quy định nội dung

định giá đất bao gồm ba vấn đề chủ yếu sau đây: Thứ nhất, quy định các loại đất thuộc

đối tượng định giá; thẩm quyền quy định, quyết định giá đất và các hình thức quy định,

quyết định giá đất; kỳ định giá đất; Thứ hai, quy định các nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Thứ ba, quy định trình tự, thủ tục định giá đất

1.1.3 Các hình thức quy định, quyết định giá đất

Giá đất ở nước ta được biểu hiện dưới 3 hình thức [13] với thẩm quyền quy định, quyết định cụ thể như sau:

1.1.3.1 Khung giá các loại đất

Khung giá các loại đất là hình thức quy định mức giá của từng loại đất theo các tiêu chí xác định (vùng, loại đô thị, vị trí) trong một giới hạn về mức giá xác định gồm giới hạn mức giá trên (trần khung) và giới hạn mức giá dưới (sàn khung) Theo quy định của pháp luật về đất đai ở nước ta thì Chính phủ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và ban hành khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; quyết định việc điều chỉnh giá đất và xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003) Khung giá các loại đất là căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương Việc điều chỉnh khung giá các loại đất được thực hiện khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên

so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất hiện hành thì phải điều chỉnh hoặt thay mới khung giá đất cho phù hợp Để khung giá các loại đất bảo đảm phù hợp với giá đất chuyển nhượng trên thị trường khi có thay đổi về quy hoạch, kết cấu hạ tầng hoặc khi giá đất trên thị trường có sự biến động do tác động của cung - cầu, đồng thời để mặt bằng giá đất trên phạm vi cả nước không có sự chênh lệch lớn giữa các địa phương có điều kiện kinh tế, xã hội, các yếu tố cấu thành giá đất tương tự nhau, nhất là những khu vực đất giáp ranh, Pháp luật về đất đai còn quy định một số nội dung mang tính giải pháp sau: (Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ):

- Hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc điều chỉnh lại việc phân loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi về quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm ảnh hưởng đến việc phân loại đất, loại đường phố và vị trí đất đã thực hiện trước đó (điểm b khoản 8 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐCP)

- Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường (giá đất thị trường) để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi mức giá đất quy định trong khung giá các loại đất

mà Chính phủ đã quy định (Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009)

- Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được xác định xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét (đối với đất nông nghiệp); từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét (đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn); từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét (đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị) Trường hợp cùng loại đất giáp ranh giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có chiều rộng

từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi của mỗi bên sông, bên hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi vào sâu địa giới hành chính của mỗi tỉnh theo quy định trên Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh (Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP)

1.1.3.2 Bảng giá đất

Bảng giá đất là hình thức quy định mức giá của từng loại đất theo các tiêu chí xác định (gồm đơn vị hành chính; khu đô thị, loại đường phố, loại vị trí, v.v.) và trong

giới hạn về mức giá của cùng loại đất thuộc khung giá các loại đất mà Chính phủ đã

quy định Về cơ bản, bảng giá đất chưa thể hiện mức giá đất của từng thửa đất hiện hữu

thuộc địa bàn đơn vị quản lý hành chính (xã, phường, thị trấn) Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Trường hợp trong năm mà cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và loại vị trí đất mà làm cho giá đất tăng, giảm thì căn

cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù hợp Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để tính:

- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

1.1.3.3 Giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể là mức giá của một thửa đất xác định với mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất xác định và tại một thời điểm xác định được xác lập trên cơ sở giá của các thửa đất khác có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý, môi trường tương

tự đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong trường hợp khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh

nghiệp cổ phần hóa chƣa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Trong ba hình thức biểu hiện của giá đất nêu trên thì khung giá các loại đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định được coi là hình thức định giá đất hàng loạt (bảng giá đất chưa có giá đất của từng thửa đất hiện hữu thuộc địa bàn quản lý hành chính như trong định giá đất hàng loạt)

1.1.3.4 Kỳ định giá đất

Kỳ định giá đất là khoảng thời gian giữa hai lần định giá đất hàng loạt (hai lần công bố khung giá các loại đất, bảng giá đất) Kỳ định giá đất do pháp luật quy định và chỉ áp dụng cho định giá đất hàng loạt Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì ở nước ta kỳ định giá đất chỉ quy định đối với bảng giá đất Theo quy định thì bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hàng và được công bố vào ngày 01/01 hàng

năm

1.2 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT

DỰ ÁN

1.2.1 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất dự án

Luật Đất đai năm 2013, Điều 4 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Như vậy là trong các văn bản pháp luật của Nhà nước đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Từ đó đặt ra yêu cầu là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai Việc quy định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, tạo cơ sở pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế và đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên khi Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ đất đai, tức là đã tạo cho họ quyền sử dụng thực tế về đất đai, quyền khai thác các tính năng của đất đai phục vụ cho lợi ích

kinh tế và đời sống Cho nên khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng,

để đảm bảo không ảnh hưởng đến đời sống, lợi ích kinh tế thì cần thiết phải bồi thường thiệt hại Mặt khác trong điều 26 Luật Đất đai 2013 đã ghi rõ: khi Nhà nước thu hồi đất

vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật”

1.2.2 Sự cần thiết phải định giá đấ bồi thường khi thu hồi đất dự án

Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá đất Có thể có những giá trị khác nhau cho một tài sản đất ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này phụ thuộc vào mục đích định giá

Luật Đất đai năm 2013, bộ luật dân sự năm 2005 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, thì còn quy định người sử dụng đất được quyền sử dụng đất như một số quyền dân sự của các tài sản khác như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Tiếp đó các văn bản pháp luật khác đã khẳng định cụ thể cho người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng đất để không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh doanh của họ, thừa nhận đất mà họ đang dùng là một tài sản có giá trị Từ đó nhà nước quy định giá các loại đất

Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ đồng thời xác định giá đất

để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế chấp, khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án, Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi Từ

đó dẫn đến tình trạng, cùng một thửa đất của một người sử dụng đất, nhưng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt, nhưng để hưởng quyền như đền bù,

kê khai tài sản thì giá đất càng cao càng có lợi

Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm vi cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị khá cao Các dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ,

các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển nhà liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng Định giá đền bù liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng

Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nước tiến hành đền bù và góp phần hoàn thiện luật pháp nhất là Luật đất đai Như vậy có sự khác nhau giữa gía

cả ở từng địa phương, vì giá cả thị trường là biểu hiện tổng hợp các nhân tố hình thành giá đất như: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ cung cầu, các chính sách điều tiết của Nhà nước đất đai ở Việt nam có sự khác nhau giữa các vùng và mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn ) Vì vậy khi xác định giá đất cần xác định giá cho từng loại đất cụ thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định

Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để

họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt

Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích:

- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật định

- Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất

- Để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi

Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3 mục đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất thường không được sát với giá thực tế, điều này làm cho những người phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có lời khi định giá tài sản cần đóng thế chấp Nhưng ngược lại việc đền bù là phục vụ việc thu hồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang Nhà nước Chính vì vậy đối với mục đích đền bù nếu định giá không bằng thực tế thì những người trong diện được đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tư liệu sản xuất Đây

cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay [6]

1.3 CƠ SỞ HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT, NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đều khảo sát, cân nhắc đầy đủ các

cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất

đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định

Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua

- Mục đích của người mua và bán đất

- Nhu cầu về đất đai của thị trường

- Tác động của môi trường sống và xã hội

- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

Giá trị sử dụng:

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng chính là

cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng [7]

Giá trị trao đổi:

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn

cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể

Giá trị bảo hiểm:

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

Giá trị thế chấp:

Giá trị thế chấp của thửa đất đượcc xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi với một lý do giàng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

Giá cho thuê:

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định

ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

1.3.1.2 Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất

Căn cứ vào yếu tố tự nhiên:

Đất đai là chủ thể bao gồm nhiều thành phần được tạo ra từ thiên nhiên, mang tính chu kỳ và có thể dự đoán được, cố định không di chuyển được Do mang tính chất

tự nhiên nên giá trị sử dụng của đất đai có ảnh hưởng lớn bởi điều kiện tự nhiên Điều kiện tự nhiên khác nhau cũng tạo ra mục đích sử dụng khác nhau và gía trị khác nhau Đất đai được hình thành trong những điều kiện tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phát sinh cũng như sự hình thành ta sẽ có nhiều loại hình đất đai khác nhau, vì vậy ta phải căn cứ từng điều kiện cụ thể của đất đai mà sử dụng và bảo tồn cho hợp lý để giá trị của đất đai ngày càng được tăng cao

Căn cứ vào yếu tố kinh tế xã hội:

Ngoài giá trị về tự nhiên, đất đai còn có giá trị về mặt kinh tế xã hội, giá trị của

nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và sử dụng một cách hợp lý Kinh tế xã hội ngày càng phát triển thì đất đai càng gia tăng giá trị sử dụng của nó

1.3.1.3 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất (THĐ), trong đó có THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhưng khi Nhà nước quyết định THĐ, giá đất tính bồi thường hiện nay có phản ánh đúng trị giá trên thị trường Khi bên THĐ và bên

có đất bị thu hồi không cùng quan điểm với nhau về giá thì pháp luật quy định giải quyết bất đồng như thế nào để đảm bảo tính khách quan

Thu hồi đất và các trường hợp cần định giá đất để tính bồi thường:

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Nhà nước THĐ là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người sử dụng đất (SDĐ) vi phạm pháp luật về đất đai”

Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 có nêu rõ các trường hợp Nhà nước quyết định THĐ như sau:

Thứ nhất, THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì

lợi ích quốc gia, công cộng Đây là trường hợp người dân hy sinh một lợi ích hợp pháp

để đóng góp cho lợi ích chung của xã hội nhằm phát triển nền kinh tế đất nước, tức là người có công, pháp luật quy định có bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Trong đó, pháp

luật hiện hành quy định rằng giá đất tính bồi thường là giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm quyết định THĐ

Thứ hai, THĐ do vi phạm pháp luật về đất đai Đây là các hành vi vi phạm cần

có chế tài nên pháp luật không đặt ra vấn đề bồi thường

Thứ ba, THĐ do chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật, do tự nguyện trả lại đất,

hay vì có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Trường hợp người SDĐ tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước thì được trả lại giá trị QSDĐ Việc tính giá trị trả lại này căn cứ

vào bảng giá đất, nên cũng không áp dụng các quy định về xác định giá đất cụ thể

Riêng đối với trường hợp THĐ nằm trong khu vực bị ô nhiễm môi trường hoặc bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì được bồi thường Việc bồi thường này được thực hiện theo quy định “bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ ở và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp THĐ ở”

Như vậy, “giá đất cụ thể” được thảo luận trong nội dung bài viết này là giá đất dùng để tính bồi thường về đất được xác định khi Nhà nước THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; và THĐ do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì: Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên

một đơn vị diện tích đất Trong đó, giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của mình thông qua việc quyết định giá đất Theo Điều 113 và

114 Luật Đất đai năm 2013, những “loại” giá đất làm cơ sở trực tiếp và gián tiếp để xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước THĐ là: khung giá đất, bảng giá đất và giá

đất cụ thể Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dưới sự tham mưu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi

Nhà nước THĐ Việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước THĐ nhằm đảm

bảo nguyên tắc “QSDĐ được pháp luật bảo hộ” được quy định tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 Mặt khác, việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất cũng hướng đến việc bảo đảm nguyên tắc “việc THĐ phải công khai, minh bạch

và được bồi thường theo quy định của pháp luật” quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến

pháp năm 2013

1.3.2 Nguyên tắc xác định giá đất

Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, “việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Xác định giá đất tính bồi thường về đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị

trường; Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá đất của Nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (khoản 3 Điều 112) Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định [11] Thực tế cho thấy, điểm khó nhất vẫn là xác định giá đất phổ biến trên thị trường bởi thị trường đất đai ở Việt Nam, nếu có, là một thị trường chưa hoàn chỉnh và nhiều biến động Trường hợp bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ được xác định là giá đất cụ thể - giá đất phù hợp thị trường tại thời điểm quyết định giá đất Luật Đất đai năm 2013 đưa ra quy trình định giá đất cụ thể, trong đó có những bước mấu chốt như: thuê định giá độc lập, thẩm định giá tại Hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh

và UBND cấp tỉnh quyết định giá đất

- Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn SDĐ;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”

Các nguyên tắc trên là những nguyên tắc thực sự cần thiết, song để áp dụng hiệu quả thì cần phải lưu ý một số nội dung sau:

Thứ nhất, nguyên tắc định giá đất phải “theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời

điểm định giá” có nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo “mục đích SDĐ hợp pháp” của thửa đất, có thể không phải “mục đích SDĐ trên thực tế” Như vậy, nếu thửa đất đã được xây nhà, dù đã rất lâu, nhưng nếu chưa chuyển mục đích SDĐ và mục đích SDĐ trên giấy là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm mà thôi Điều đó cũng có nghĩa là những hộ lấn chiếm bờ sông, kênh rạch, dù đã định cư rất lâu, thì diện tích đất lấn chiếm đó vẫn không phải là đối tượng được bồi thường về đất Nguyên tắc này rất khác so với “nguyên tắc thay thế” của Ngân hàng Thế giới vì Ngân hàng Thế giới cho rằng, khi triển khai dự án có nguồn vốn ODA, phải quan tâm nhiều đến việc làm sao để người dân có thể định cư được sau khi giải phóng mặt bằng Theo các chuyên gia của dự án này, việc tồn tại những nhà ở sai phép, không phép trên đất không có giấy tờ hoặc sai mục đích SDĐ kéo dài hàng năm có một phần lỗi của cơ quan quản lý hữu quan Vì vậy các dự án này

“vận dụng” nhiều chính sách hỗ trợ để bảo đảm đời sống người dân sau khi giải phóng mặt bằng

Thứ hai, Luật có quy định nguyên tắc định giá “theo thời hạn SDĐ” Đây là nội

dung tương đối mới, cần có các văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết để áp dụng thống nhất, đồng bộ giữa các địa phương

Thứ ba, nếu các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “sát với giá thực tế chuyển

nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” thì Luật Đất đai năm 2013 sử dụng cụm từ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” Thực chất, về ngữ nghĩa không có sự thay đổi lớn, bởi cả hai từ “sát” và “phù hợp” đều là những cụm từ “định tính”, không “định lượng” được Hơn nữa, trong điều kiện Việt Nam chưa thực sự có thị trường đất đai và cũng chưa xác định được “giá thị trường” thì khái niệm “sát” hay

“phù hợp” với giá thị trường đều không thể xác định chính xác được

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất

Luận văn dựa trên các văn bản pháp lý của Việt Nam về đất đai để xác định phương pháp định giá đất bồi thường

Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hiện nay ở nước ta

có các phương pháp định giá đất như sau:

Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua

việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để

so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Thứ hai, phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có

tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Thứ ba, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số

giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Thứ tư, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính

ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất

bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

1.3.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG

1.3.4.1 Yếu tố vị trí

Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất ở đô thị Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang

lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh, cho thuê… Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau: Xếp theo loại đô thị: Loại 1, 2, 3, 4 và 5 Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô… Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,… Xếp theo vị trí:

vị trí 1, 2, 3,…

1.3.4.2 Yếu tố mục đích sử dụng

Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của đất cũng bị thay đổi Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp

1.3.4.3 Yếu tố chính sách điều tiết của Nhà nước

Điều chủ yếu trong vấn đề này là các chính sách về sử dụng đất, các chính sách

về kinh tế, tài chính và giá các loại đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loại thuế ) và chương trình quy hoạch đất đai của Nhà nước (chương trình quy hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích sử dụng )

Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến công tác định giá đền bù đất nhưng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt quan trọng sau:

1.3.4.4 Yếu tố hình thể lô đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hửu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn Trong phân hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m-5m để tính điểm với thửa đất khác

1.3.4.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân

hạng cần chú ý xem xét bao gồm: Hệ thống cầu đường giao thông Hệ thống cống thoát nước.Hệ thống điện Hệ thống điện thoại,cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng

1.3.4.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội

Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái

và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng… Các yếu tố xã tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng

1.3.4.7 Yếu tố môi trường

Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng Đối với các nước tiên tiến thì yếu tố môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chọn một vị trí để xây dựng nhà ở hay khu dân cư Các yếu tố về môi trường thường được quan tâm là: không khí, bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hôi…

1.3.4.8 Yếu tố an ninh xã hội

Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc luu ý trong phân hạng đất Ở các nước tiên tiến việc an ninh cho một khu dân cư là việc rất được chú ý đối với các khu dân cư cao cấp Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là các tệnạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…

1.3.4.9 Quan hệ cung cầu về đất đai

Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt Do vậy, nó cũng như các loại hàng hoá khác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị Trong các yếu tố tác động đến giá cả đất, có những yếu tố

có thể lượng hoá được và có những yếu tố không thể lượng hoá được Nhân tố cung cầu về đất khó lượng hoá song lại là nhân tố tác động rất mạnh đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động Cũng như cung cầu của các loại hàng hoá khác, cung cầu về đất đai

trên thị trường cũng mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính chất ổn định tương đối theo vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang tính ổn định không thể chuyển hoá cung cầu giữa các vùng Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, gây chênh lệch giá đất giữa các địa phương, các vùng khác nhau Thông thường, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹ tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất ở thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu vực nhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác động lớn của quan hệ cung cầu Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường và như vậy cũng ảnh hưởng đến giá cả đền bù

1.3.4.10 Giá trị sinh lời

Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai người ta còn quan tâm đến khả năng sinh lời của mảnh đất Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của đất, khả năng tưới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ Đất càng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao

Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất, khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó Đất đô thị sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu trung tâm, vị trí mặt đường, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển kinh tế ở vùng đó [9]

1.4 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN DẾN ĐỀ TÀI

- Theo Võ Duy Phương (2009), giá đất quy định của Nhà nước với giá thị trường là chênh lệch lớn Sự biến động này chủ yếu tập trung vào một số đường phố có khả năng sinh lợi cao và những khu vực đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh Yếu tố chính sách của Nhà nước là yếu tố quan trọng nhất dẫn đến sự biến của

động thị trường nhà đất trong suốt thời gian qua Có thể nói chính sách pháp luật về đất đai được ban hành đã giải quyết bài toán về nguồn cung cho thị trường nhà đất, chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố cầu trong quan hệ cung – cầu của thị trường nhà đất Các yếu tố này không mang tính chất tác động riêng lẻ, độc lập mà giữa chúng luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau cuối cùng dẫn đến sự biến động của thị trường nhà đất

- Trương Văn Long và Phạm thị Kim Ngân, “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến gía đất và thực trạng sử dụng đất đai làm cơ sở cho việc định giá đất ở Quận Ô Môn thành phố Cần Thơ”, năm 2010 Đề tài này, chủ yếu đi vào nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất tại Quận Ô Môn thành phố Cần Thơ

- Trần Minh Đăng và Trần Văn Ngưng “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc đánh giá đất trên địa bàn Quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ”, năm 2010 Các tác giả nghiên cứu trên địa bàn cụ thể Quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

- Luận văn “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằngcủa dự

án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội” (2011) của Trần Mai Phương Luận văn đã tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa; nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành; khái quát công tác thu hồi đất, trên địa bàn thành phố Hà Nội Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằngcủa dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố

Hà Nội Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằngcủa dự

án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt: về cơ chế, chính sách; giá đất bồi thường, hỗ trợ; công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất của dự án

- Luận văn “Đánh giá ảnh huởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” (2012) của Đinh Thu Trang Luận văn đã tổng quan về giá đất; cơ sở pháp lý xác định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng;

kinh nghiệm định giá đất của Australia va Đai Loan; cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng(lấy minh chứng tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh): chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đòi hỏi tất yếu của quá trình phát triển nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ; những bất cập trong các quy định pháp luật về giá đất và định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất; nguyên nhân sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường Đề xuất hoàn chỉnh quy định về định giá đất; đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất; bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất; đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế

- Luận văn “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng”(2012) của Nguyễn Văn Sửu Luận văn đã trình bày cơ

sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng Đánh giá và đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất

- Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà, “Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản”, năm 2016 Các tác giả chủ yếu đến nhân tố ảnh hưởng giá bất động sản

và nghiên cứu trên địa bàn thành Phố Hồ Chí Minh

Các công trình nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy các đề tài còn có những điểm chưa được thực hiện như: Nghiên cứu chỉ thực hiện cho các địa bàn cụ thể với nhóm đối tượng mà chưa mở rộng cho các nhóm đối chứng, chưa mở rộng nghiên cứu ra các địa phương khác; hoặc nghiệp vụ chi nghiên cứu chủ yếu về các yếu tố,… để có sự so sánh với các địa phương khác với nhau Vì vậy khi thực hiện nghiên cứu này, tác giả mong muốn sẽ thực hiện mặt hạn chế đã chỉ ra ở trên để thấy được tính toàn diện hơn của vấn đề nghiên cứu