- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tại Điều 11 Nghị định này qu[r]
Trang 1Kinh nghiệm Kiểm toán - Công táC quản lý ViệC Khai tháC Và sử dụng đất đai, tài nguyên Khoáng sản
*Trưởng phịng kiểm tốn ngân sách 1, Kiểm tốn nhà nước Khu vực I
một số sai sót thưƠøng gaËp
qua Kiểm toán thu tieÀn sử DuÏng đất
đối vƠùi các DưÏ án Khu đô thị
PHẠM THàNH NGọC*
Qua số liệu quyết tốn thu ngân sách của các Tỉnh, Thành phố trong những năm gần đây cho
thấy số thu tiền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số thu nội địa, tạo nguồn vốn chủ yếu cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương Vì vậy, trong kế hoạch kiểm tốn ngân sách, tiền và tài sản nhà nước tại các Tỉnh, Thành phố thì việc kiểm tốn tính tuân thủ pháp luật về thu tiền sử dụng đất là một nội dung trọng tâm để đạt mục tiêu kiểm tốn đề ra Qua kiểm tốn, Kiểm tốn nhà nước khu vực I đã phát hiện nhiều sai sĩt trong việc xác định số thu tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, tồn tại trong cơng tác quản lý thu tiền sử dụng đất của các cơ quan quản lý thu, các cấp chính quyền địa phương; kết quả kiểm tốn đã kiến nghị tăng thu ngân sách nhiều tỷ đồng Thơng qua hoạt động kiểm tốn
đã giúp cho chính quyền địa phương chấn chỉnh cơng tác quản lý thu tiền sử dụng đất, ngăn ngừa những tiêu cực trong quản lý nhà nước về tài chính đối với lĩnh vực đất đai.
Dưới đây là một số sai sĩt, tồn tại trong việc tuân
thủ pháp luật về thu tiền sử dụng đất mà KTNN
khu vực I đã phát hiện trong thời gian qua:
1 Sai sĩt khi xác định giá đất để thu tiền sử
dụng đất
Một trong những căn cứ tính thu tiền sử dụng đất đĩ là giá đất để thu tiền sử dụng đất Kiểm tốn nội dung này là vấn đề phức tạp, địi hỏi các kiểm tốn viên phải áp dụng nhiều phương pháp kiểm tốn cũng như mất nhiều thời gian trong việc thu
Trang 2thập bằng chứng kiểm toán Thực tiễn hiện nay, để
kiểm toán nội dung này, các kiểm toán viên mới chỉ
dựa trên phương pháp tính giá đất của địa phương,
đối chiếu với các quy định của Nhà nước để từ đó
tìm ra những sai sót, bất hợp lý trong việc tính giá
đất của dự án và đưa ra những kết luận, kiến nghị
kiểm toán Việc xác định tăng thu tiền sử dụng đất
đôi khi chỉ là con số nhỏ, chưa phải là con số chính
xác (hợp lý) theo đúng quy định pháp luật về thu
tiền sử dụng đất
1.1 Một số quy định của pháp luật về giá đất
làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ, tại khoản 2 Điều 4 Nghị định này quy
định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo
mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao
đất do Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân
cấp Tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.”
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
của Chính phủ, tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này
quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá
đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được
Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; trường hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ, tại khoản 12 Điều 1 Nghị định này quy định: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho
Trang 3Kinh nghiệm Kiểm toán - Công táC quản lý ViệC Khai tháC Và sử dụng đất đai, tài nguyên Khoáng sản
phù hợp khơng bị giới hạn bởi các quy định tại
khoản 5 Điều 1 Nghị định này.”
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
của Chính phủ; tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này
quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền giao đất
cĩ thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì nghĩa
vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá
đất tại thời điểm cĩ quyết định giao đất hoặc cho
thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất khơng
đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất,
cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định
theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao
đất thực tế.”
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư; tại Điều 11 Nghị định này quy định:
“Khi Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất
khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án cĩ sử dụng đất, cho thuê
đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp
doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hĩa
lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất,
cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất,
thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ
phần hĩa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ
thể cho phù hợp”
“Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định
tại khoản 1 Điều này khơng bị giới hạn bởi các quy
định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/
NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất (sau đây gọi là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).”
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP; tại khoản 2 Điều 2 Nghị định này quy định:
“Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Khi Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm cĩ quyết định giao đất của cơ quan nhà nước
cĩ thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất khơng đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế
c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a
và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.”
Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất: trong đĩ quy định về định giá đất cụ thể (Mục 3), phương pháp định giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất; tại Điểm b Khoản 3 Điều 3 Nghị định này quy định: “Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
“- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất cĩ giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên
Trang 4miền núi, vùng
cao; từ 20 tỷ đồng
trở lên đối với các
tỉnh còn lại trong
các trường hợp:
Tổ chức được giao
đất không thông
qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng
đất, chuyển mục
đích sử dụng đất,
công nhận quyền
sử dụng đất; hộ
gia đình, cá nhân
được giao đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng
đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích
đất ở vượt hạn mức
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng
đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.”
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ quy định về giá đất: trong đó quy
định về xác định giá đất cụ thể, phương pháp định
giá đất
Qua việc thống kê các quy định ở trên cho thấy,
giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất phù hợp
với thị trường ở thời điểm có quyết định giao đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp
thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm
ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu
tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng
đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế
1.2 Một số sai sót thường gặp khi xác định
giá đất
1.2.1 Địa phương xác định đơn giá đất cho từng
dự án cụ thể:
Các phương pháp xác định giá đất chủ yếu hiện
nay đó là kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp
(Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá) và phương pháp thặng
dư (Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để
sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản) Thông thường địa phương thuê đơn vị tư vấn có chức năng định giá
để xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất được giao, sau đó các cơ quan quản lý nhà nước có chức năng sẽ thẩm định lại và trình UBND Tỉnh, Thành phố quyết định Trong trường hợp này, các kiểm toán viên thực hiện thu thập các tài liệu như Chứng thư thẩm định của đơn vị tư vấn, các tài liệu
về kết quả thẩm định của các cơ quan chức năng,
Tờ trình về giá đất, Quyết định giá đất của UBND tỉnh sau đó đối chiếu với các quy định của pháp luật để tìm ra những sai sót, bất hợp lý
Qua kiểm toán nội dung này cho thấy có nhiều tồn tại hạn chế của đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm định giá đất của địa phương, xác định giá tính tiền
Trang 5Kinh nghiệm Kiểm toán - Công táC quản lý ViệC Khai tháC Và sử dụng đất đai, tài nguyên Khoáng sản
sử dụng đất (SDĐ) khơng phù hợp giá thị trường,
khơng đúng với các văn bản hướng dẫn về xác định
giá đất dẫn đến giá đất của thửa đất cần định giá
cịn thấp nhiều so với giá thực tế giao dịch trên thị
trường làm giảm số thu tiền sử dụng đất phải nộp
NSNN; đây là nội dung cần trao đổi để cĩ những
kiến nghị xử lý phù hợp:
- Theo quy định, phải lựa chọn khảo sát, thu
thập thơng tin của tối thiểu 03 thửa đất cĩ đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục
đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện
tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh)
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất để làm tài sản so sánh với tài sản
cần định; tuy nhiên đơn vị tư vấn lấy thơng tin của
những thửa đất rao trên mạng, khơng phải là giá
giao dịch thực tế;
- Giá đất của thửa đất so sánh cịn thấp nhiều so
với giá thực tế giao dịch thành cơng trên thị trường;
- Việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác
biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá khơng cĩ quy định ràng buộc dẫn đến việc điều
chỉnh phần nhiều phụ thuộc vào đơn vị tư vấn;
- Xác định chi phí phát triển của dự án (chi
phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội, xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng…)
trong phương pháp thặng dư khơng đúng do áp
sai các thơng số về diện tích, sai suất đầu tư, sai
chỉ số giá làm tăng chi phí, giảm giá trị quyền
sử dụng đất
(2) Giá đất tính thu tiền SDĐ khơng phù hợp
với thời điểm giao đất thực tế
Giá đất được dùng làm căn cứ để thu tiền sử
dụng đất được đưa ra tại thời điểm khi việc giao
đất chưa được tiến hành Tuy nhiên, khi cĩ những
biến động xảy ra trong thực tế như giá đất tăng/
giảm theo giá thị trường hoặc các biến động quan
trọng khác nhưng khơng được các cơ quan cĩ
thẩm quyền xem xét điều chỉnh để phù hợp với điều kiện thực tế dẫn đến thất thu ngân sách hoặc ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
2 Các sai phạm thường gặp khác khi kiểm tốn thu tiền sử dụng đất
Tính tiền SDĐ theo quyết định giao đất cĩ diện tích thấp hơn trên bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan cĩ thẩm quyền phê duyệt Chưa thực hiện tính tiền SDĐ đối với diện tích tăng thêm khi được cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: Một đặc thù của các dự án đầu tư được giao đất đĩ là dự án thường kéo dài qua nhiều năm Trong quá trình thực hiện thường cĩ sự điều chỉnh về quy hoạch so với ban đầu, làm tăng diện tích tính thu tiền sử dụng đất nhưng nhiều chủ đầu tư khơng kê khai để nộp tiền
sử dụng đất Theo quy định thì diện tích tăng thêm này phải tính thu tiền sử dụng đất theo giá tại thời điểm cĩ quyết định điều chỉnh quy hoạch Khi thực hiện kiểm tốn, các kiểm tốn viên phát hiện
và kiến nghị tăng thu ngân sách nhà nước tiền sử dụng đất của diện tích tăng thêm này Tuy nhiên,
số kiến nghị tăng thu chỉ là số tạm tính theo giá đất được phê duyệt ban đầu
Khơng tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất của dự án: như xây dựng nhà ở trên khu đất cơng cộng (đất vườn hoa, cây xanh…)
Xác định giá tính tiền SDĐ khơng phù hợp giá thị trường, khơng đúng với các văn bản hướng dẫn
về xác định giá đất cụ thể
Xác định tiền đền bù, hỗ trợ về đất được khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp khơng đúng quy định: Diện tích đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khơng đúng với thực tế, quyết định phê duyệt phương án bồi thường của cấp cĩ thẩm quyền
Cơ quan thuế đơn đốc khơng kịp thời, khơng tính tiền chậm nộp đối với các tổ chức, cá nhân chậm nộp tiền sử dụng đất