BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HỌ TÊN ĐỖ HÀ LINH MSSV K18ICQ101 LỚP K18ICQ(2019 2022) Hà Nội, 2021 Câu 1 Hãy phân tích mục đích và vai trò của nhóm kỹ năng thu thập thông tin, tài liệu trong tư vấn pháp luật đất đai Cho ví dụ cụ thể để chứng minh cho những phần phân tích và luận giải đó Việc thu thập thông tin, tài liệu ý nghĩa then chốt giúp Luật sư nhận diện được toàn diện và xử lý hiệu quả vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp hoặc cá nh.
Trang 1BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
Hà Nội, 2021
KỸ NĂNG
TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
Trang 2Câu 1: Hãy phân tích mục đích và vai trò của nhóm kỹ năng thu thập thông tin, tài liệu trong tư vấn pháp luật đất đai Cho ví
dụ cụ thể để chứng minh cho những phần phân tích và luận giải đó.
Việc thu thập thông tin, tài liệu ý nghĩa then chốt giúp Luật sư nhận diện được toàn diện và xử lý hiệu quả vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp hoặc cá nhân.
Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai là khả năng của Luật sư , chuyên gia tư vấn trong việc vận dụng kinh nghiệm , kiến thức pháp luật đất đai để giải thích hoặc đưa ra những giải pháp , nhằm định hướng cho khách hàng quyết định được phương án hành động tốt nhất trước vấn đề pháp lý của họ
Kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai bao gồm 03 kỹ
năng chính:
- Kỹ năng gặp gỡ, tiếp xúc lắng nghe khách hàng;
- Kỹ năng đặt câu hỏi để tìm hiểu vấn đề khách hàng đang quan tâm;
- Kỹ năng tổng hợp, thu thập, nghiên cứu, xử lý thông tin, tài liệu
để giải quyết vụ việc/vụ án dân sự
Mục đích của nhóm kỹ năng thu thập thông tin, tài liệu trong tư vấn pháp luật đất đai là:
- Thu thập thông tin để tìm hiểu bản chất của sự việc cũng như
Trang 3- Làm quen với khách hàng.
- Tìm hiểu mong muốn của khách hàng và hình thành quan hệ pháp lý với khách hàng
- Hình thành quan hệ pháp lý với khách hàng
Về vai trò của kỹ năng thu thập thông tin, tài liệu trong Tư vấn pháp luật đất đai:
- Kỹ năng thu thập thông tin, tài liệu có vai trò hết sức quan trọng
trong việc TVPLĐ Bởi thông tin, tài liệu khi thu thập được sẽ lột tả khách quan bản chất của vụ việc, là cơ sở cho việc tư vấn viên đưa ra các quyết định, hướng giải quyết cho yêu cầu của khách hàng
- Việc có được những thông tin, tài liệu tốt, đầy đủ, chính xác, có
căn cứ pháp lý sẽ giúp tư vấn viên đưa ra được những quyết định
tư vấn đúng đắn phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với yêu cầu của khách hàng
Ví dụ: Từ câu hỏi thứ 2, có thể nhận thấy việc thu thập thông tin
mảnh đất của ông H là vô cùng quan trọng Việc thu thập thông tin
về đất đai ông H đang sử dụng để đưa ra những vấn đề mấu chốt cần xử lý từ đó hình thành quan hệ pháp lý với khách hàng
Câu 2 Gia đình ông H có diện tích đất 250 m2 bao gồm cả đất
ở và đất trồng rau, đào ao thả cá Đất này gia đình ông H sử dụng từ năm 1989 do ông cha để lại Vợ chồng ông H và các con sinh sống từ
1
Trang 4đó đến nay Hàng năm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thuế nhà đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tháng 10 năm 2018, gia đình ông H nhận được thông báo của UBND cấp huyện là đầu năm 2019 Nhà nước sẽ thu hồi đất nhà ông
để mở rộng đường giao thông Theo thông tin ông được biết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nơi ông đang ở được quy hoạch là đất ở nên việc Nhà nước thu hồi đất để làm đường giao thông là trái pháp luật nên ông sẽ không trả lại đất cho Nhà nước Ông H băn khoăn không biết phải làm gì để giữ lại đất của mình nên tìm đến Văn phòng
tư vấn luật Đức Minh
Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý của văn phòng tư vấn Đức Minh nhận vụ việc này để tư vấn cho ông H:
a Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ khi
tư vấn về những yêu cầu, đề nghị nêu trên của gia đình ông H.
Những vấn đề pháp lý mấu chốt:
- Thứ nhất: Lý do thu hồi đất có hợp lý không?
Trước tiên cần xác định việc UBND huyện thu hồi đất 250m2 đất của gia đình ông H là nhằm mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng, cụ thể là dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật của địa phương về giao thông và được HĐND tỉnh chấp thuận, đáp ứng căn cứ thu hồi đất quy định tại điều 63 Luật Đất đai năm
2013
Trang 5Đất của cha ông để lại, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hằng năm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế nhà đất
- Thứ ba: Phương án thu hồi của UBND đã hợp lý và đúng thẩm quyền chưa?
Về những câu hỏi pháp lý đặt ra:
- Áp dụng luật đất đai năm nào? Áp dụng những văn bản pháp luật có liên quan nào?
- Thời điểm thực hiện phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia đình Ông H là khi nào? (trước hay sau khi Luật Đất đai năm
2013 có hiệu lực?)
- Loại đất của diện tích đất có quyết định thu hồi? (đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hay đất nông nghiệp?)
- Diện tích đất bị thu hồi của gia đình Ông H có đủ điều kiện để được bồi thường không? Căn cứ pháp lý?
- Thửa đất của gia đình Ông H thuộc địa bàn nào?
o Mức bồi thường mà UBND bồi thường cho Ông H đã hợp
lý chưa?
- Giá đất bồi thường có phù hợp với bảng giá đất do UBND tỉnh nơi gia đình Ông H sinh sống ban hành hay không?
b Trong trường hợp không giữ được đất vì Nhà nước cương quyết thu hồi thì cho ông H biết gia đình ông sẽ được Nhà nước giải quyết quyền lợi thế nào?
Thứ nhất: Ông H có đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không?
3
Trang 6Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để được bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm:
Một là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất
thuê trả tiền thuê đất hằng năm
Hai là, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận)
Ba là, có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp
Theo như thông tin mà Ông H cung cấp thì mảnh đất 250m2 là
do cha ông để lại, gia đình ông đã sử dụng từ năm 1989 và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối chiếu với quy định trên,
có thể thấy điểm mấu chốt để xác định Ông H được bồi thường về đất khi UBND huyện thu hồi đất là Ông H có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không Câu hỏi đặt ra là: việc Ông H chưa được cấp Giấy chứng nhận là do Ông H không đủ điều kiện để được cấp hay đã đủ điều kiện nhưng ông chưa nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận hoặc đã yêu cầu nhưng chưa được cấp?:
Nếu Ông H chưa được cấp Giấy chứng nhận là do Ông H không
đủ điều kiện được cấp: không có một trong các loại giấy tờ quy định
Trang 7bị UBND xã xác nhận là đất có tranh chấp… thì Ông H sẽ không được bồi thường Trường hợp này đã được quy định rõ tại điều 82 Luật Đất
đai năm 2013 theo đó “trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.” thì Nhà nước thu hồi đất không
được bồi thường về đất
Tuy nhiên cũng có ngoại lệ, trong trường hợp đất mà Ông H bị thu hồi là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà Ông
H là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì mặc dù không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích đất được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 (khoản 2 điều 77 Luật Đất đai năm 2013)
Vì Ông H chưa cung cấp cụ thể thông tin nên chưa thể xác định được 250m2 đất mà hiện ông đang sử dụng là đất nông nghiệp, đất ở hay đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhưng lại sử dụng vào mục đích nông nghiệp (trồng rau, thả cá) Nếu diện tích 250m2 là đất nông nghiệp thì được bồi thường mặc dù không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Ngược lại, nếu không phải là đất nông nghiệp thì Ông H sẽ không được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất Trong trường hợp này Ông H không nên làm đơn khiếu nại đối với phương án bồi thường mà UBND huyện đã gửi
Thứ hai: Phương án bồi thường trong trường hợp này là gì?
5
Trang 8Theo như quy định của Luật Đất đai tại điều 74, về nguyên tắc khi thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, chỉ khi không có đất để bồi thường thì mới bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất
Có nghĩa, nếu 250m2 mà gia đình Ông H sử dụng vào mục đích nông nghiệp là đất nông nghiệp thì phải bồi thường bằng đất nông nghiệp
Nhận thấy, đất mà Ông H bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định
là cây trồng hằng năm), thả cá (xác định là vật nuôi thủy sản), do đó khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này của Ông H mà gây ra thiệt hại đối với cây trồng hằng năm và vật nuôi là thủy sản thì Nhà nước còn phải thực hiện bồi thường cho Ông H theo quy định tại Điều 90 Luật đất đai năm 2013 Cụ thể:
Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị
sản lượng của vụ thu hoạch Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất
Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến
thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể
di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do
di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Trang 9Như vậy căn cứ vào những thông tin mà Ông H cung cấp và những quy định của pháp luật đất đai có thể khẳng định phương án bồi thường đối với hộ gia đình Ông H như vậy là chưa hợp lý Ngoài các khoản bồi thường về đất, khoản hỗ trợ ổn định đời sống như đã nói, Nhà nước còn phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại đối với cây trồng vật nuôi nằm trên diện tích đất bị Nhà nước thu hồi cho Ông H nữa
7
Trang 10DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO