BÀI TIỂU LUẬN MÔN KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI ĐỀ SỐ 1 ĐỀ 1 Khách hàng là ông Nguyễn Thành Trung đến Công ty tư vấn pháp luật Công Lý yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo một hợp.Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật đã quy định, thì theo Anh (Chị), những vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ trong giao dịch này là gì để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng?
Trang 1
BÀI TIỂU LUẬN
MÔN: KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT
TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI
ĐỀ SỐ 1
Trang 2
ĐỀ 1
Khách hàng là ông Nguyễn Thành Trung đến Công ty tư vấn pháp luật Công Lý yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Trung là bên nhận chuyển nhượng trên cơ
sở đảm bảo sự an toàn pháp lí và bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho ông
a Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầy
đủ các yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng
mà pháp luật đã quy định, thì theo Anh (Chị), những vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ trong giao dịch này là gì để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng?
b Hãy phác thảo những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trong đó chứa đựng những điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi và phòng ngừa rủi ro cao nhất cho ông Nguyễn Thành Trung khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
Bài làm
1 Những vấn đề pháp lý mẫu chốt cần phải làm rõ trong giao dịch chuyển Quyền sử dụng đất để chuẩn bị cho việc soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng.
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất, theo đó hoạt động chuyển nhượng được xác định là một giao dịch dân sự thông qua hình thức hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng theo các điều
Trang 3
đất đai Thực tiễn cho thấy quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất phức tạp bởi đối tượng của hợp đồng là “đất đai” một loại tài sản đặc biệt vì vậy để tránh trường hợp xảy ra các tranh chấp nên hợp đồng cần phải làm rõ các vấn đề pháp lý mấu chốt như: Thông tin về thửa đất chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, phạt vi phạm hợp đồng…
Đầu tiên cần xác định thông tin về thửa đất chuyển nhượng với các thông tin quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc điểm cụ thể của thửa đất, số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất, hình thức sử dụng, mục đích
sử dụng, thời gian sử dụng, nguồn gốc sử dụng…Thông qua các thông tin là một trong những căn cứ đầu tiên xác định đất của bên chuyển nhượng là đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên chuyển nhượng, không thuộc trường hợp có tranh chấp, đồng thời là căn cứ xác định không rơi vào các trường hợp cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sửu dụng đất trồng lúa
Trang 4
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng phòng
hộ, rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ Từ những thông tin trên là căn cứ giúp người nhận chuyển nhượng, cơ quan tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng có căn cứ xác định tính hợp pháp của thửa đất
Thứ hai, cần làm rõ giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí Đây là một trong những điều khoản quan trọng nhằm xác định nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, hoạt đọng xác định giá chuyển nhượng là căn cứ để cơ quan nhà nước xác định mức thuế Phương thức thanh toán nhằm xác định rõ bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên chuyển nhượng như thế nào Thời hạn thanh toán nhằm xác định cụ thể thời gian bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính, thông qua số lần thanh toán cụ thể, ngày thanh toán…đồng thời là căn cứ khởi kiện nếu như bên nhận chuyển nhượng cố tình không trả
Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí: Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tiến hành thu lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định Theo đó pháp luật không quy định tách nhiệm cụ thể của hoạt động nộp các loại thuế, phí này thuộc về bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng vì vậy cả hai bên có thể thương lượng cụ thể về trách nhiệm nộp thuế, phí
Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Nội dung chính của các quan hệ pháp luật được thể hiện qua quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể, theo đó quyền của bên này tương ứng với nghãi
vụ của bên kia và ngược lại Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền và nghĩa vụ cần đảm bảo các điều khoản không được quy định của pháp luật, các điều khoản được ghi nhận chi tiết cụ thể…
Trang 5
Thứ tư, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp hợp đồng Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng là nghãi vụ phải thực hiện khi một trong hai bên thực hiện hành vi trái ngược với điều khoản đã được hai bên cam kết, thỏa thuận thực hiện tại các điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Giống như trách nhiệm dân sự nói chung, trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng cũng xuất phát trên cơ sở có hành vi vi phạm các cam kết, thỏa thuận của các bên hợp đồng Tuy nhiên trách nhiệm dân sự do
vi phạm hợp đồng lại bao hàm nội dung riêng không giống như các trách nhiệm dân sự khác Đó là việc khi mà cá nhân, pháp nhân buộc phải thực hiện trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng thì hoặc các chủ thể này buộc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng và các chủ thể này buộc phải bồi thường thiệt hại bằng tài sản cho các chủ thể bị vi phạm
+ Phạt vi phạm hợp đồng: Phạt vi phạm hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Các bên có thuể thỏa thuận về việc bên
vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại
+ Chấm dứt hợp đồng: Trong hợp đồng sẽ quy định rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng bên cạnh đó cần làm rõ các trường hợp hủy bỏ hợp đồng
và việc xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng
+ Giải quyết tranh chấp: Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật
Trang 6
Thứ năm, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Để xác định chính xác,
cụ thể hiệu lực áp dụng của hợp đồng, một trong những vấn đề pháp lý quan trọng cần xác định đó là ghi nhận chính xác thời điểm có hiệu lực, theo đó: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận, được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực do hai bên chủ thể ghi nhận
2 Những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất mà trong đó chứa đựng những điều khoản nhằm bảo vệ tối
đa quyền lợi và phòng ngừa rủi ro cao nhất cho ông Nguyễn Thành Trung khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tư do – Hạnh phúc
Bình phước, ngày tháng năm 2022
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn cứ Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
Căn cứ Nghị định số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản;
Các căn cứ pháp lý khác
Trang 7
Hai bên chúng tôi gồm:
I BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
- Ông/bà:………, sinh năm:………, địa chỉ:………
………
Số điện thoại liên hệ:………
Số tài khoản (nếu có):………, tại ngân hàng:………
II BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG - Ông/bà:………, sinh năm:………, địa chỉ:…………
………
Số điện thoại liên hệ:………
Số tài khoản (nếu có):………., tại ngân hàng:………
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây: Điều 1: Thông tin về thửa đất chuyển nhượng 1 Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:…………
2 Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau:
- Thửa đất số: 123
- Tờ bản đồ số: 79
- Địa chỉ thửa đất: Thôn Tân Phú, xã Bù Nho, huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước
- Hình thức sử dụng:
Trang 8
- Mục đích sử dụng: Đất nhà ở
- Nguồn gốc sử dụng: Đất phi nông nghiệp
3 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
a Đất có hạ tầng kỹ thuật;
b Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:……(nếu có) Điều 2: Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu tại Điều 1 của hợp đồng này là: 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng Việt Nam)
Điều 3: Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền mặt, đồng Việt Nam
Điều 4: Thời hạn thanh toán
Thanh toán 02 lần cho bên chuyển nhượng:
- Lần thứ nhất vào ngày……tháng… năm 2022
- Lần thứ hai vào ngày……tháng… năm 2022
Điều 5: Bàn giao và đăng ký quyền sử dụng đất
1 Bàn giao quyền sử dụng đất
- Việc bàn giao quyền sử dụng đất được các bên lập thành biên bản
- Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất:
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao các giấy tờ pháp lý về đất đai: Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
2 Đăng ký quyền sử dụng đất
Trang 9
- Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại
cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
- Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng được ký kết, bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhạn chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
- Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
3 Thời điểm giao đất thực địa vào ngày……tháng… năm 2022
Điều 6: Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí
1 Về thuế do bên chuyển nhượng nộp
2 Về lệ phí do bên nhận chuyển nhượng nộp
Điều 7: Quyền và nghĩa vụ của các bên
7.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
7.1.1 Quyền của bên chuyển nhượng (theo Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản):
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức thanh toán nêu trong hợp đồng
- Yêu cầu bên nhạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây ra
7.1.2 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (theo Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản)
- Cung cấp thông tin đày đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp
Trang 10
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng theo thỏa thuận trong hợp đồng
- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và gia Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định
7.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
7.2.1 Quyền của bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản)
- Xác định nguồn gốc đất
- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng
- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng
- Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra
- Có quyền sửu dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng
- Được bên chuyển nhận hỗ trợ làm các thủ tục xác nhận của cơ quan nhà nước
7.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 41 Luật kinh
Trang 11
- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng đúng thời gian và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng
- Bảo đảm quyền của bên thứu ba đối với đất chuyển nhượng
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
- Xây nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định của pháp luật
Điều 8: Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
1 Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau:
- Không cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất của mình
- Không chuyển giao hoặc chuyển giao không đầy đủ diện tích, vị trí
và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng
- Không làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng
2 Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau:
- Không thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng đúng thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng
- Không đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng
- Không bồi thường thiệt hai do lỗi của mình gây ra
- Tiến hành xây dựng nhà, công trình xây dựng trái với các quy định của pháp luật và quy hoạch được duyệt
Trang 12
- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật
Điều 9 Vi phạm hợp đồng
1 Phạt bên chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo khoản 1 Điều 8 của hợp đồng này như sau:
Phạt 08% giá trị tài sản trong hợp đồng, đồng thời buộc khắc phục hậu quả Trường hợp tái phạm sẽ phạt 10% giá trị tài sản trong hợp đồng, đồng thời buộc khắc phục hậu quả
2 Phạt bên nhận chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo khoản 2 Điều 8 của hợp đồng này như sau:
Phạt 03% giá trị tài sản trong hợp đồng, đồng thời buộc khắc phục hậu quả Trường hợp tái phạm sẽ phạt 05% giá trị tài sản trong hợp đồng, đồng thời buộc khắc phục hậu quả
Điều 10 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
1 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
- Hợp đồng đã được hoàn thành
- Theo thỏa thuận giữa các bên
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân
đó thực hiện
- Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện
2 Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng
- Một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận
- Một bên vi phạm nghiêm trọng nghãi vụ hợp đồng
- Hủy bỏ hợp đồng cho chậm thực hiện nghĩa vụ