ĐỀ BÀI SỐ 11 Bà C hiện ở trên mảnh đất 120m2 Hiện diện tích đất này đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C không để lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không có người thừa kế Ôn.
Trang 1ĐỀ BÀI SỐ 11
Bà C hiện ở trên mảnh đất 120m2 Hiện diện tích đất này đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C không để lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không có người thừa kế Ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện
Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) hãy:
1 Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ trong vụ việc nêu trên?
2 Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ việc này?
Trang 2GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1 Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ trong vụ việc nêu trên?
Vụ việc trên có những vấn đề pháp lý cần phải làm rõ như sau:
Thứ nhất, thời hạn ủy quyền của bà C với ông H còn hay không?
Trong tình huống thì bà C đã làm giấy ủy quyền cho ông H - là một người
bà con họ hàng xa của mình, thay mặt bà C giải quyết việc tranh chấp ranh giới
sử dụng đất với bà N Trong trường hợp này, ông H là đại diện theo ủy quyền của bà C tham gia vào quá trình giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai với bà N Ông H có quyền và nghĩa vụ thay mặt bà C giải quyết các tranh chấp đó trong phạm vi bà C đã ủy quyền cho ông
Vấn đề xảy ra là khi bà C chết thì liệu việc ủy quyền của bà C với anh H còn hiệu lực nữa không? Bà H chết năm 2007, do đó cần phải căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 2005 để xem xét Tại điểm c, khoản 2 Điều 147 BLDS 2005 thì
Đại diện theo ủy quyền của cá nhân sẽ chấm dứt trong trường hợp "Người ủy
quyền hoặc người được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết" Như vậy,
theo quy định trên thì tư cách đại diện theo ủy quyền cho bà C của ông H đã chấm dứt kể từ thời điểm bà C chết Mối quan hệ ủy quyền đã bị chấm dứt do đó ông H sẽ không có quyền định đoạt tài sản của bà C là mảnh đất 120m2 này theo như bà C đã ủy quyền cho ông trước đó
Để xem ông H có được quyền quyết định những vấn đề liên quan tới mảnh đất đó hay không thì cần phải xem xét ông H có được thừa hưởng di sản thừa kế
đó hay không
Thứ hai, về việc xác định mối quan hệ họ hàng giữa bà C và ông H đế
xét chia di sản thừa kế
Theotình huống thì C và ông H có mối quan hệ họ hàng xa, tuy nhiên lại chưa đưa ra cụ thể mối quan hệ họ hàng này là mối quan hệ như thế nào Việc xem xét mối quan hệ họ hành giữa bà C và ông H là rất quan trọng để xác định
Trang 3xem ông H có được thừa hưởng di sản thừa kế của bà C là mảnh đất đang tranh chấp đó hay không bởi khi bà C chết không để lại di chúc, do đó di sản thừa kế
sẽ được chia theo pháp luật Nếu ông H được hưởng toàn bộ hoặc 1 phần mảnh đất trên thì sẽ có những quyền đối với mảnh đất đó theo quy định của pháp luật Theo quy định tại Khoản 1 Điều 676 BLDS 2005 về thừa kế:
"1 Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại."
Như vậy, nếu như xác định được ông H là người thuộc vào hàng thừa kế thứ bao nhiêu và những người trong hành thừa kế trước đó còn sống hay không
có ý nghĩa quan trọng trong việc phân chia di sản thừa kế Với dữ kiện trong tình huống thì ông H là họ hàng xa của bà C thì khả năng ông H không thuộc vào một trong các hàng thừa kế trên
Thứ ba, nội dung tranh chấp đất đai giữa bà C với hộ gia đình bà N
Cần phải xác định rõ thời điểm phát sinh tranh chấp, đã kéo dài trong bao lâu? các bên có những giấy tờ gì liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất? Nội dung cụ thể của các thông tin trên giấy tờ đó là gì? Khi tranh chấp phát sinh, giữa bà C và hộ gia đình bà N có bất kỳ thỏa thuận nào không? Hai bên gia đình
đã được chính quyền hòa giải chưa? Kết quả hòa giải như thế nào? (nếu có) Và ông H thay mặt bà C quyết việc tranh chấp đến giai đoạn nào và kết quả giải quyết tranh chấp ra sao?
Trang 4Nhà tư vấn cần phải xác định những vấn đề của các câu hỏi trên để nắm bắt được đúng bản chất, hiện trạng sử dụng đất giữa các chủ thể trong vụ việc, qua
đó có cái nhìn khách quan để nhìn nhận vụ việc theo đúng quy định của pháp luật, trên cơ sở đó đưa ra hướng giải quyết đúng đắn và phù hợp với yêu cầu của khách hàng
Thứ tư, về việc UBND xã X không đồng ý cho ông H đứng tên chủ sở
hữu mảnh đất của bà C và ra quyết định thu hồi đất
Sau khi ông H làm đơn gửi tới UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất 120m2 của bà C thì UBND xã X đã ra 2 quyết định là không đồng ý cho ông H đứng tên và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C Nhà tư vấn trong trường hợp này cần phải dựa vào những thông tin, tài liệu thu thập được cùng với áp dụng các quy định của pháp luật để nhận định, đánh giá 2 quyết định của UBND xã X là đúng pháp luật hay không
Thứ nhất, về việc UBND xã X không đồng ý cho ông H được đứng tên chủ
Bà C chết không để lại di chúc và ông H cũng không đưa ra những bằng chứng chứng minh được mình được thừa hưởng mảnh đất đó, do đó ông H không có căn cứ để xác lập các quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất đó Như vậy, UBND xã X không đồng ý để ông H được đứng tên chủ sở hữu đối với mảnh đất 120m2 của bà C là đúng với quy định pháp luật
Thứ hai, về việc UBND xã X ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với
lý do bà C chết không có người thừa kế.
Trước hết phải xác định chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất và trường hợp nào thì được thu hồi và không thu hồi Với các dữ kiện trong tình huống thi phải căn cứ vào Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật liên quan trước ngày Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan có hiệu lực
Theo quy định tại Điều 44 Luật đất đai 2003 về Thẩm quyền thu hồi đất như sau:
Trang 5"Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam."
Như vậy, pháp luật quy định thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc về UBND cấp huyện; UBND cấp huyện phải tự mình thực hiện việc thu hồi đất mà không được ủy quyền cho UBND cấp xã Do đó, hành vi ra quyết định thu hồi đất đối với mảnh đất của bà C của UBND xã X là đã vượt quá thẩm quyền, thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp này phải là UBND cấp huyện nơi xã X trực thuộc UBND xã X chỉ quyền hạn quản lý đất đó sau khi đã được UBND huyện thu hồi theo quy định tại Khoản 3 Điều 41 Luật đất đai 2003 và Khoản 5 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP:
"Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5,
6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai và giao cho Uỷ ban nhân dân
xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị".
Mặt khác, căn cứ theo quy định tại khoản 7, Điều 38 Luật đất đai 2003 thì
Nhà nước được thu hồi đất khi: "Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người
thừa kế" Tuy nhiên, hiện mảnh đất bà C vẫn còn đang có tranh chấp về ranh giới
sử dụng đất với hộ bà N sử dụng đất liền kề do đó chưa thể xác định ranh giới chính xác của mảnh đất dó vì vậy cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất sẽ không được ra quyết định thu hồi
Thứ năm, về việc viết đơn khiếu nại gửi tới Chủ tịch UBND huyện của
ông H
Xác định lý do và mục đích viết đơn khiếu nại của ông H Ông H khiếu nại
vì UBND xã X không cho ông đứng tên mảnh đất của bà C hay là khiếu nại vì UNBD xã X đã thu hồi đất của bà C với căn cứ bà C chết không có người thừa
Trang 6kế Tiếp theo là cần xem xét thời hiệu khiếu nại còn hay không? Trong tình huống thì ông H khiếu lại vì ông không đồng ý với quyết định thu hồi đất của UBND xã X
Căn cứ vào thời điểm ông H gửi đơn khiếu nại mà áp dụng Luật khiếu nại,
tố cáo 1998, sửa đổi, bổ sung 2004 hay Luật khiếu nại 2011 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2012) Căn cứ theo quy định tại Điều 30 Luật khiếu nại, tố cáo 1998, sửa đổi, bổ sung năm 2004; Điều 7 Luật khiếu nại 2011 quy định:
"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính ".
Đồng thời, tại Điều 19 Luật khiếu nại, tố cáo 1998, sửa đổi, bổ sung năm 2004; Điều 17 Luật khiếu nại 2011 cũng quy định:
"Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp".
Như vậy, việc ông H gửi đơn khiếu nại tới chủ tịch UBND cấp huyện là sai
về trình tự thủ tục, ông H cần phải khiếu nại lần đầu là người đã ra quyết định thu hồi đất của bà C Theo pháp luật quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể
từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính, như vậy ông H có thời hạn 90 ngày để gửi đơn khiếu nại lần đầu, hết thời hiệu khiếu nại thì việc khiếu nại của ông H sẽ không được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết
2 Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông
H trong vụ việc này?
Bước 1: Gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn.
Trang 7Gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng là nội dung vô cùng quan trọng Trong cuộc gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng nhà tư vấn phải kết hợp các kỹ năng chào hỏi; lắng nghe và ghi chép; đặt câu hỏi; kỹ năng nói; kỹ năng thuyết phục; … Thông qua việc gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng, nhà tư vấn nắm bắt được thông tin, mục đích của khách hàng Nội dung của cuộc gặp gỡ tiếp xúc khách hàng (ông H):
- Thái độ làm việc: Khi gặp gỡ (ông H) nhà tư vấn cần có thái độ lịch sự,
thân thiện, trước tiên cần có lời chào hỏi, giới thiệu thông tin bản thân cơ bản của nhà tư vấn (họ tên, tuổi, tên văn phòng/công ty luật mà mình đang làm việc )
- Trao đổi nội dung và nắm bắt được các nội dung chủ yếu của vụ việc và
những yêu cầu, mong muốn của ông H: nhà tư vấn vấn cần đi thẳng, trực tiếp
vào câu chuyện của ông H, đặt các câu hỏi liên quan, tìm hiểu thông tin liên quan đến vấn đề của ông H, không tìm hiểu các thông tin ngoài lề, không liên quan đến vụ việc Thông qua cuộc trao đổi nhà tư vấn phải nắm được các nội dung chủ yếu trong vụ việc của ông H, để đánh giá được tính chất của vụ việc từ
đó tính phí dịch vụ và dự kiến các bước làm việc tiếp theo
- Cam kết với khách hàng nghĩa vụ bảo mật thông tin.
- Cung cấp các danh mục văn bản pháp luật điều chỉnh liên quan đến vụ
việc của khách hàng.
- Cung cấp cho khách hàng biểu phí dịch vụ.
- Trao đổi với khách hàng khái quát sơ bộ các phương án giải quyết vụ
việc.
- Trao đổi phương thức liên lạc và thống nhất cách thức làm việc giữa hai
bên.
Bước 2: thu thập hồ sơ tài liệu và nghiên cứu
Sau khi khai thác được những thông tin từ ông H, nhà tư vấn cần nắm bắt được tổng quát vấn đề rồi sau đó sắp xếp các hồ sơ và tài liệu một cách khoa học theo trình tự để tránh bỏ sót thông tin tài liệu và dễ dành trong việc nghiên cứu
hồ sơ
Trang 8Bước 3: Xác định vấn đề pháp lý cần tư vấn
Theo tình huống trên thì ông H cần tư vấn 2 vấn đề đó là việc gửi đơn khiếu nại
về quyết định của UBND xã X và sâu xa hơn là ông muốn đứng tên chủ sử dụng mảnh đất 120m2 của bà H Do đó cần xác định các vấn đề sau:
- Thứ nhất, ông H có được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất 120m 2 của bà C hay không?
Như đã phân tích ở trên thì cần phải căn cứ vào Bộ luật dân sự 2005 để xác định xem ông H có tư cách pháp lý gì với di sản thừa kế là mảnh đất 120m2 của
bà C hay không Bà C trước khi chết có để lại bất cứ giấy tờ, văn bản giao cho ai được quản lý di sản, sử dụng mảnh đất đó hay không?
- Thứ hai, việc gửi đơn khiếu nại của ông H
Xác định mục đích khiếu nại của ông H? ông đã gửi đến đâu? Thời điểm nào, còn thời hiệu hay không? Việc khiếu khiếu nại đã được tiếp nhận và giải quyết chưa?
Bước 4: Xác định nguồn luật áp dụng
Để xác định nguồn luật áp dụng cần phải xác đinh thời điểm xảy ra các dữ kiện
Thứ nhất, xác định thời điểm bà C chết
Thứ hai, thời điểm ông H làm đơn đề nghị UBND xã X cho ông đứng tên mảnh đất 120m2 của bà C và quyết định thu hồi đất của UBND xã X
Từ đó xác định Bộ Luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan, Luật khiếu nại tố cáo và các văn bản pháp luật liên quan áp dụng cho tình huống của ông H
- Áp dụng Bộ luật dân sự 2005 ( xác định về thừa kế và ủy quyền)
- Luật đất đai năm 2003: áp dụng với vụ việc này nếu các tình tiết xảy ra tranh chấp, thu hồi đất diễn ra vào thời điểm luật này đang có hiệu lực thi hành (áp dụng cho đến trước ngày 01/07/2014)
- Luật khiếu nại, tố cáo năm 1998, sửa đổi bổ sung năm 2004: áp dụng nếu
vụ việc liên quan đến khiếu nại xảy ra trước ngày 01/07/2012
Trang 9Bước 5: Phân tích vụ việc và trả lời tư vấn cho khách hàng
di chúc ai ai thừa hưởng di sản thừa kế nên di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật Nếu Ông H không thuộc trường hợp được chia theo Điều 676 năm
2005 về chia thừa kế thì ông không được thừa hưởng di sản thừa kế của bà C Nếu ông H thuộc hàng thừa kế được chia thì di sản thừa kế của bà C sẽ được chia cho ông H và các đồng thừa kế trong hàng đó Nếu ông H là người duy nhất trong hàng thừa kế thì ông được hưởng toàn bộ di sản của bà H, nếu có các đồng thừa kế thì ông chỉ được chia một phần di sản và có quyền định đoạt trong phần
di sản đã chia (tình huống thì ông H là họ hàng xa nên khả năng là không thuộc hàng thừa kế theo pháp luật) Mặt khác, căn cứ khoản 2 Điều 147 Bộ Luật dân
sự 2005 thì khi bà C chết thì tư cách đại diện theo ủy quyền của ông H đối với tranh chấp đất của bà C cho ông H cũng chấm dứt, ông H không còn các quyền
và nghĩa vụ liên quan tới mảnh đất 120m2 đó nữa
Về đơn khiếu nại của ông H đối với quyết định của UBND xã X:
Ông H có quyền khiếu nại về quyết định hành chính của UBND xã X vì những sai phạm của UBND xã X – thu hồi đất trái thẩm quyền theo Điều 44 Luật đất đai 2003 Nơi mà ông H cần gửi đơn khiếu nại lần đầu là người đã ra quyết định thu hồi đất của bà C mới đúng trình tự thủ tục và thời hiệu là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất hoặc biết hành vi thu hồi đất của UBND xã X
Mặt khác, mục đích cuối cùng của ông H trong vụ việc này là muốn được đứng tên quyền sử dụng mảnh đất 120m2 của bà C, căn cứ theo quy định của pháp luật thì không được Nếu mảnh đất đó không có người thừa kế, thuộc diện thu hồi theo khoản 7 Điều 38 Luật đất đai 2003 thì ông H có thể làm đơn xin giữ lại mảnh đất với mục đích thờ cúng bà C Vì trước có có thể thấy ông H là người thân, có họ hàng và được bà C ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai với hộ gia đình bà N, công việc ủy quyền đang thực hiện thì bà C qua đời