01. Bài tập cá nhân kỹ năng tư vấn luật đất đai

Trường hợp này đã được quy định rõ tại Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 theo đó “trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

KHOA LUẬT

CHUYÊN ĐỀ 2

KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG

LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

Họ và tên: ĐỖ NHƯ NGỌC

Ngày sinh: 22/04/1995

Mã sinh viên: 14A51010062

Lớp: LKT 14 – 01

Khoa: Luật – Trường Đại học Mở Hà Nội

Hà Nội, tháng 03 năm 2022

Mục Lục

ĐỀ BÀI 2 1 BÀI LÀM 1

I Xác định những vấn đề pháp lý khi giải quyết quyền lợi cho gia đình ông H khi nhà nước thu hồi đất 1

II Giả sử việc thu hồi đất là hợp pháp thì gia đình ông H được bù đắp các quyền lợi sau: 3 III Nghĩa vụ của ông H phải thực hiện khi nhà nước thu hồi và giải phóng mặt bằng 5

ĐỀ BÀI 2

Gia đình ông H có diện tích đất 250 m2 bao gồm cả đất ở và đất trồng rau, đào ao thả cá Đất này gia đình ông H sử dụng từ năm 1989 do ông cha để lại Vợ chồng ông H và các con sinh sống từ đó đến nay Hàng năm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thuế nhà đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tháng 10 năm 2018, gia đình ông H nhận được thông báo của UBND cấp huyện là đầu năm 2019 Nhà nước sẽ thu hồi đất nhà ông để mở rộng đường giao thông Ông lo lắng không biết gia đình ông sẽ được nhà nước giải quyết quyền lợi cho gia đình ông thế nào?

Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) hãy:

1) Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ khi giải quyết quyền lợi cho gia đình ông H khi Nhà nước thu hồi đất

2) Giả sử việc thu hồi đất của nhà nước là hợp pháp thì gia đình ông H được bù đắp những quyền và lợi ích cụ thể gì?

3) Chỉ cho ông H thấy rõ là ông phải thực hiện những nghĩa vụ gì khi Nhà nước thu hồi đất và giải phóng mặt bằng?

BÀI LÀM

I Xác định những vấn đề pháp lý khi giải quyết quyền lợi cho gia đình ông H khi nhà nước thu hồi đất

Trước tiên cần xác định việc UBND huyện thu hồi đất 250 m2 đất của gia đình Ông H là nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể là dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương về việc mở rộng đường giao thông và được HĐND tỉnh

chấp thuận, đáp ứng căn cứ thu hồi đất quy định tại Điều 63 Luật Đất đai năm 2013.

“Điều 63 Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:

1 Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;

2 Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3 Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.”

Những vấn đề mấu chốt:

Thứ nhất: Ông H có đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay

không?

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để được bồi thường về đất

đai khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm:

Một là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng

năm

Hai là, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận)

Ba là, có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp

Theo như thông tin mà Ông H cung cấp thì mảnh đất 250 m2 là do cha ông để lại, gia đình ông đã sử dụng từ năm 1989 và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối chiếu với quy định trên, có thể thấy điểm mấu chốt để xác định Ông H được bồi thường về đất khi UBND huyện thu hồi đất là Ông H có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không Câu hỏi đặt ra là: việc Ông H chưa được cấp Giấy chứng nhận là do Ông H không đủ điều kiện để được cấp hay đã đủ điều kiện nhưng ông chưa nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận hoặc đã yêu cầu nhưng chưa được cấp?:

Trường hợp một: Ông H được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất và có quyền khiếu

nại nếu không đồng ý với phương án bồi thường nếu Ông H đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mặc dù chưa đi đăng ký Nhận thấy gia đình Ông H sử dụng đất ổn định từ năm 1989, nếu

có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013 và điều 18 Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như: giấy tờ hợp pháp

về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước năm 1992…thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đã sử dụng đất

ổn định trước ngày 1/7/2004 không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận Có thể thấy, trong trường hợp của Ông H khả năng được cấp giấy chứng nhận là cao

Trường hợp hai: Nếu Ông H chưa được cấp Giấy chứng nhận là do Ông H không đủ điều

kiện được cấp: không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 hoặc trong quá trình sử dụng có vi phạm pháp luật đất đai, bị UBND xã xác nhận là đất có tranh chấp… thì Ông H sẽ không được bồi thường Trường hợp này đã được quy định rõ tại Điều 82 Luật Đất đai năm 2013

theo đó “trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.” thì Nhà nước thu hồi đất

không được bồi thường về đất

Tuy nhiên cũng có ngoại lệ, trong trường hợp đất mà Ông H bị thu hồi là đất nông nghiệp

đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà Ông H là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì mặc dù không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích đất

Đất đai năm 2013 (khoản 2 điều 77 Luật Đất đai năm 2013).

Vì Ông H chưa cung cấp cụ thể thông tin chỉ nói đến 250 m2 đất ở và đất trồng rau, đào ao thả cá nên chưa thể xác định được 250 m2 đất mà hiện ông đang sử dụng là đất nông nghiệp, đất ở hay đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhưng lại sử dụng vào mục đích nông nghiệp (trồng rau, thả cá) Nếu xác định diện tích 250 m2 là đất nông nghiệp mà có một phần ông sử dụng làm đất ở thì được bồi thường mặc dù không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Ngược lại, nếu không phải là đất nông nghiệp thì Ông H sẽ không được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất Trong trường hợp này Ông H không nên làm đơn khiếu nại đối với phương án bồi thường mà UBND huyện đã gửi

II Giả sử việc thu hồi đất là hợp pháp thì gia đình ông H được bù đắp các quyền lợi sau:

Theo như quy định của Luật Đất đai tại điều 74, về nguyên tắc khi thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, chỉ khi không có đất để bồi thường thì mới bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi

do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

“Điều 74 Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Có nghĩa, trường hợp này trước tiên cần tìm hiểu về quỹ đất ở địa phương để xác định ở địa phương đó có còn đất để bồi thường không, nếu 250 m2 mà gia đình Ông H sử dụng vào mục đích nông nghiệp là đất nông nghiệp thì phải bồi thường bằng đất nông nghiệp… Nếu quỹ đất tại địa phương không đáp ứng được nhu cầu bồi thường bằng đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất: giá đất bồi thường sẽ được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp, trồng cây hằng năm theo bảng khung giá mà UBND tỉnh ban hành nếu là đất nông nghiệp, tương tự với đất ở

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân Quy định tại Điều 77 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11

Nhận thấy, đất mà Ông H bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định là cây trồng hằng năm), đào ao thả cá (xác định là vật nuôi thủy sản), do đó khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này của

Ông H mà gây ra thiệt hại đối với cây trồng hằng năm và vật nuôi là thủy sản thì Nhà nước còn phải thực hiện bồi thường cho Ông H theo quy định tại Điều 90 Luật đất đai năm 2013 Cụ thể: Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất

Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Ngoài các khoản bồi thường về đất, khoản hỗ trợ ổn định đời sống như đã nói, Nhà nước còn phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại đối với cây trồng vật nuôi nằm trên diện tích đất bị Nhà nước thu hồi cho Ông H nữa

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở Quy định tại Điều 79 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11; Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP

“1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam

mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2 Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4 Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Hỗ trợ tái định cư:

thì được bố trí đất ở, nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 86 và Điều 87 Luật Đất đai, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và quy định này

Suất tái định cư tối thiểu đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trên địa bàn tỉnh là 50 m2 đất đối với khu vực đô thị; 80 m2 đất đối với khu vực nông thôn Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền, thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở tại nơi bố trí tái định cư Diện tích đất ở tái định cư đối với các trường hợp đất ở của hộ gia đình cá nhân bị sạt lở, sụt lún theo diện tích quy hoạch đã được phê duyệt nhưng tối đa không vượt quá hạn mức giao đất

ở cao nhất tại địa phương

Như vậy, cần xác định thửa đất của ông H thuộc địa bàn nào, để có thể yêu cầu hỗ trợ tái định cư tương ứng

Thời hạn bồi thường:

Theo Điều 93 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên

số tiền chậm trả và thời gian chậm trả

Nếu người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước

Ngoài ra, các trường hợp bị thu hồi đất còn được hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ

về đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm và các hỗ trợ khác

III Nghĩa vụ của ông H phải thực hiện khi nhà nước thu hồi và giải phóng mặt bằng

Như nhận định ở trên, việc cơ quan Nhà nước thu hồi đất là đúng quy định pháp luật, do đó: Trước tiên Ông H cần thu thập đầy đủ giấy tờ liên quan, để xác định rõ quỹ đất 250 m2 của gia đình, đáp ứng khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013

Tiếp theo ông H cần nắm rõ trình tự thu hồi đất Trình tự thu hồi đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Luật đất đai 2013:

“Điều 69 Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1 Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận

Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.”

Ông H có quyền giám sát các trình tự thu hồi đất trên, để nắm được các giấy tờ được cung cấp từ

cơ quan có thẩm quyền về kế hoạch thu hồi, kế hoạch bồi thường, hỗ trợ tái định cư và các công tác hỗ trợ khác nhằm ổn định cuộc sống sau khi nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng

đồng ý với những quyết định hỗ trợ từ Cơ quan nhà nước Đối với vụ việc này, thẩm quyền giải quyết được xác định là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện Bởi lẽ khiếu nại của ông H là khiếu nại lần đầu, mà theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Luật Khiếu nại 2011 thì Chủ tịch UBND cấp

huyện có thẩm quyền: “Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành

chính của mình” để được giải quyết/ hỗ trợ các quyền lợi hợp pháp của mình:

Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất mà UBND thu hồi của gia đình ông H tuy không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nằm trong diện được bồi thường về đất do

đã sử dụng ổn định lâu dài từ 1976 đến nay ( Trước 01/7/2004 ), không vi phạm pháp luật về đất đai và không có tranh chấp

Đất mà ông H bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định là cây trồng hằng năm), thả cá (xác định là vật nuôi thủy sản) Khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này của ông H sẽ gây nên thiệt hại đối với cây trồng hằng năm và vật nuôi là thủy sản của ông H, ông có quyền yêu cầu giải quyết khiếu nại: Yêu cầu được thêm khoản bồi thường đối với cây trồng và vật nuôi nói trên theo đúng quy định pháp luật

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 204 Luật Đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại