ĐỀ BÀI SỐ 5 An công tác tại văn phòng Luật sư Tâm Đức nhận được hồ sơ của 25 hộ gia đình ở tỉnh Bắc Ninh đề nghị tư vấn pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong việc Nhà nước thu hồi 35 ha đất nông nghiệp mà họ đang canh tác Khi nhận được vụ việc này, theo anh (chị) 1 Anh (chị) hãy xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc này là gì để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các bước công việc sẽ được tiến hành 2 Để tư vấn được hiệu quả, An phải sử dụng những kĩ năng cụ thể nào?.
Trang 1ĐỀ BÀI SỐ 5
An công tác tại văn phòng Luật sư Tâm Đức nhận được hồ sơ của 25 hộ gia đình ở tỉnh Bắc Ninh đề nghị tư vấn pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong việc Nhà nước thu hồi 35 ha đất nông nghiệp mà họ đang canh tác Khi nhận được vụ việc này, theo anh (chị):
1 Anh (chị) hãy xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc này là gì để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các bước công việc sẽ được tiến hành
2 Để tư vấn được hiệu quả, An phải sử dụng những kĩ năng cụ thể nào?
3 Anh (chị) hãy lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai cho khách hàng
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1 Anh (chị) hãy xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc này là gì
để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các bước công việc sẽ được tiến hành.
Theo đề bài đã nêu, anh An được 25 hộ gia đình ở Bắc Ninh đề nghị tư vấn về việc đất nông nghiệp của họ bị thu hồi Vậy những vấn đề pháp lý mấu chốt cần xác định để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong vụ việc này là:
Thứ nhất, anh An cần xác định nguồn gốc của đất nông nghiệp Theo quy định tại Điều 131 Luật Đất đai 2013:
“1 Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, ta có thể khẳng định rằng 35ha đất nông nghiệp của 25 hộ gia đình đã được công nhận quyền sử dụng đất
Thứ hai, đất nông nghiệp của các hộ gia đình bị thu hồi với mục đích gì?
Trang 2Để thu hồi đất thì 35ha đất đó phải thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013, là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Vì vậy, anh
An cần xem xét mục đích thu hồi đất của Nhà nước, điều đó được thể hiện trong kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của địa bàn huyện Nếu trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm có thì việc thu hồi là đúng quy định của pháp luật
Thứ ba, về chủ thể ra quyết định thu hồi đất có đúng pháp luật hay không?
Theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền thu hồi đất thuộc về các cơ quan sau:
1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3 Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Thứ tư, anh An cần lưu tâm đến thông báo thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 67 Luật Đất đai 2013 thì trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát,
Trang 3đo đạc, kiểm đếm Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công
bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất
Thứ năm, về vấn đề bồi thường thiệt hại của Nhà nước đối với 25 hộ gia đình
Để được bồi thường về đất thì các hộ gia đình phải đáp ứng được các điều kiện tại Điều 75 Luật Đất đai 2013
2 Để tư vấn được hiệu quả, An phải sử dụng những kĩ năng cụ thể nào?
Kỹ năng gặp gỡ khách hàng và tiếp nhận yêu cầu của khách hàng.
Có thể nói rằng khách hàng là nguồn sống, là đối tác của luật sư Giữa luật sư và khách hàng luôn có sự tác động qua lại lẫn nhau Việc luật sư tư vấn sẽ giúp cho luật sư
có thêm thu nhập, uy tín và kinh nghiệm trong nghề Và cũng nhờ sự tư vấn của Luật sư
mà khách hàng có thể có những phương án tối ưu hơn trong tình huống của mình
Lần đầu gặp gỡ khách hàng là rất quan trọng, có thể nói sự khởi đầu tốt đẹp này chính là tiền đề cho những lần gặp gỡ tiếp theo trở nên dễ dàng và khả năng kí hợp đồng
tư vấn pháp luật sẽ cao hơn Anh An cần lưu ý một số điều sau để việc gặp gỡ trở nên thuận lợi hơn:
- Đầu tiên là ăn mặc lịch sự:
Tác dụng của việc ăn mặc lịch sự cũng giống như tác dụng của một nhãn hiệu đẹp mắt của sản phẩm Trong lần đầu gặp mặt với khách hàng, nếu bạn ăn mặc tuỳ tiện, lôi thôi, khách hàng gặp bạn sẽ có thể mất đi những ấn tượng tốt đẹp trước đây mà họ có được về bạn qua điện thoại hoặc email
- Đưa ra lời mở đẩu tốt đẹp
Lời mở đầu tốt đẹp không chỉ có thể mang lại sự kính trọng của khách hàng, mà còn có thể làm cho khách hàng hào hứng về những câu nói tiếp theo của bạn Trong quá trình giao lưu với khách hàng, một lời mở đầu tốt đẹp có thể xây dựng cho bạn một cơ sở vững chắc trong quá trình xúc tiến công việc tiếp theo
Trang 4- Bắt tay dứt khoát và mạnh mẽ
Trong cuộc sống hiện đại, việc bắt tay đã trở thành một thông lệ không thể thiếu Tuy nhiên, không chỉ là một hành động đơn thuần, bắt tay đã gần như trở thành một tín hiệu cho đối tác biết về con người, cá tính và mức độ tự tin của bạn trước đối tác Vậy bí quyết để có được một cái bắt tay hoàn hảo là gì? Đó là:
+ Chủ động bắt tay trước Nói như bác sĩ tâm lý, nhà tâm thần học nổi tiếng Nancy B.Iwin thì “thông thường những người đưa tay chủ động là những người mạnh mẽ Ở Mỹ, bắt tay trước còn cho thấy bạn là người cởi mở, tự tin và thú vị”
+ Đặt lòng bàn tay của bạn vào lòng bàn tay của đối tác
+ Nắm chặt tay đối phương Những cái bắt tay uể oải chẳng khác gì chuyển tới đối tác một thái độ giao tiếp miễn cưỡng và tất nhiên đối tác của bạn cảm thấy chán ngay từ lần gặp đầu tiên
+ Không phân biệt phái mạnh hay phái yếu Trong môi trường làm việc hiện đại, cả phụ nữ và nam giới đều phải bắt tay Do đó, tư tưởng người đàn ông phải chờ phụ nữ đưa tay ra bắt trước đã trở nên lỗi thời Không nhất thiết phân biệt trước sau, nam nữ
Ở trường hợp này, anh An cần lắng nghe khách hàng mình trình bày Khi nghe, anh
An cần tóm tắt những tình tiết có liên quan theo cách hiểu của nhà tư vấn, diễn đạt lại câu chuyện của khách hàng nhằm mục đích để cho khách hàng có thể phát hiện những vấn đề chưa rõ ràng, kịp thời đính chính Và điều đặc biệt là thông thường khách hàng chỉ nói những điều có lợi cho họ hoặc những điều họ cho là đúng mà dấu đi những điều bất lợi cho họ Vì thế, anh An cần khéo léo đặt những câu hỏi để có thể hiểu rõ khúc mắc của khách hàng mà không làm họ cảm thấy khó chịu
Và anh An cần xác định rõ một số vấn đề sau:
- Loại tranh chấp trong vụ việc là gì? Các bên trong quan hệ tranh chấp gồm những
ai, tư cách như thế nào? Nội dung của tranh chấp?
- Yêu cầu cụ thể của khách hàng là gì? Tài liệu, chứng cứ cung cấp là gì? Đánh giá giá trị của chứng cứ đó
Trang 5Khách hàng có thể yêu cầu anh An tư vấn hoặc đóng vai trò là người bảo vệ quyền lợi hay người đại diện cho họ trong quá trình giải quyết vụ việc
Kỹ năng hướng dẫn khách hàng cung cấp chứng cứ
Đối với các vụ án tranh chấp đất đai, vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp chứng cứ
là rất quan trọng vì trong nhiều vụ án tranh chấp trong lĩnh vực đất đai có nguồn gốc từ rất lâu đời, nên chứng cứ bị mất dần đi theo thời gian, việc thu thập chứng cứ là vô cùng khó khăn Hơn nữa, pháp luật về đất đai của nước ta thay đổi theo từng thời kì: Hơn nữa, pháp luật về đất đai của nước ta thay đổi theo từng thời kì: Hơn nữa, pháp luật về đất đai của nước ta thay đổi theo từng thời kì, việc quy định về vấn đề chứng cứ cũng thay đổi nhiều như: Thời kì cách mạng ruộng đất trước và sau giải phóng, trước và sau khi có luật đất đai,…
Thiết lập và nghiên cứu hồ sơ vụ việc
Bước đầu tiên trong khâu thiết lập và nghiên cứu là phải phân tích để hiểu đúng, hiểu rõ về vụ việc; xác định mấu chốt của mâu thuẫn, vi phạm; xác định tài liệu, chứng cứ
để chứng minh Đồng thời yêu cầu khách hàng cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ chứng minh (nếu có)
Trong quá trình tư vấn vụ việc có thể phát sinh thêm các vấn đề tư vấn ngoài, anh
An có thể yêu cầu khách hàng có nhu cầu tư vấn thêm các vấn đề đó
Song song với quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc, người tư vấn cũng cần tìm hiểu các quy định pháp luật có liên quan để đánh giá tính hợp pháp của từng tình tiết trong hồ
sơ vụ việc, tìm hiểu xem pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào?,…
Đưa ra phương án tư vấn cho khách hàng
Trên cơ sở đã nghiên cứu kĩ hồ sơ của vụ việc, tìm hiểu các quy định của pháp luật, người thực hiện tư vấn cần đưa ra phương án tư vấn Phương án tư vấn cần cụ thể, rõ ràng
và đúng quy định của pháp luật
Trang 6Người thực hiện hoạt động tư vấn cần đưa ra nhiều hơn một phương án và đánh già ưu, nhược điểm của từng phương án để khách hàng lựa chọn Chú ý không áp đặt, ép buộc khách hàng nên lựa chọn một phương án nào đó mà chỉ đưa ra những phương án mang tính gợi ý Việc lựa chọn phương án nào là do khách hàng lựa chọn
Kết thúc bước này là kết thúc của quá trình tư vấn, người thực hiện yêu cầu tư vấn
và người tư vấn đều đã đạt được mục đích của mình Người yêu cầu tư vấn tháo gỡ được vướng mắc, đồng thời nhận được phương án tư vấn từ phía người tư vấn Người thực hiện hoạt động tư vấn
Phương án tư vấn đưa ra cần cụ thể, rõ ràng Rất có thể trong phương án tư vấn, sẽ
có trình tự, thủ tục để người yêu cầu tư vấn tự thực hiện, tuy nhiên cũng có thể sẽ xảy ra trường hợp người yêu cầu tư vấn ủy quyền luôn cho người tư vấn thay mình thực hiện các biện pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình với tư cách là người đại diện theo hợp đồng ủy quyền Nếu trường hợp này xảy ra, thì hai bên lại phát sinh một hợp đồng tiếp theo là hợp đồng ủy quyền,…
Ngoài ra trong kỹ năng tư vấn, anh An cần chú ý đến những kỹ năng phi ngôn ngữ như: cử chỉ, lời nói, hành vi, nét mặt,… Những kỹ năng đó có vai trò quan trọng để tạo sự thoải mái cho khách hàng
3 Anh (chị) hãy lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai cho khách hàng.
Việc lập đề cương chi tiết của vụ việc của bản tư vấn pháp luật đất đai cho các hộ dân, em xin được thể hiện dưới đạng đề cương tư vấn như sau:
THƯ TƯ VẤN
Kính gửi các bác đã nộp đơn tư vấn nơi công ty chúng tôi
Lời đầu tiên, tôi - Ls.Nguyễn Văn An tại công ty Luật Tâm Đức xin gửi lời chào và lời chúc tốt đẹp nhất từ công ty Theo như yêu cầu bằng văn bản từ phía các vị tới văn phòng luật sư vào ngày 27/10/2015 Hôm nay, trong bức thư trả lời này, tôi xin tư vấn cho
Trang 7quý vị những vấn đề pháp lí cơ bản xoay quanh vụ việc thu hồi đất tại Bắc Ninh (35ha) trực tiếp từ phía 25 hộ dân
Theo như nội dung các vị đã trình bày trong cuộc gặp mặt trước đó, thì phía các vị muốn được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong việc thu hồi đất của nhà nước Chúng tôi đã tìm hiểu về vụ việc và các căn cứ pháp lý để đưa ra lời tư vấn như sau: 35 ha đất được thu hồi thuộc loại đất nông nghiệp mà các vị đang canh tác thuộc diện đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại Điều 131 Luật đất đai 2013 đã được công nhận quyền sử dụng Việc này tạo tiền đề để các vị được nhận quyền và lợi ích từ việc thu hồi đất đó là đền bù về tiền hoặc đất tương đương với giá trị của đất và đền bù đối với nông vụ trên mảnh đất các vị đang canh tác
Thứ hai, đó là về việc thu hồi đất của chính quyền địa phương, đã được xác định theo Điều 62 về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội do Uỷ ban nhân dân cấp Huyện thực hiện, nếu chủ thể thực hiện việc này là Uỷ ban nhân dân cấp xã thì vụ việc đã trái với pháp luật Do đó, chúng tôi sẽ đại diện cho phía các hộ gia đình để viết đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp xã theo thủ tục hành chính Nếu Uỷ ban nhân dân cấp xã không hồi đáp hoặc không đồng ý với khiếu nại, chúng tôi sẽ tiếp tục nộp đơn khiếu nại lên Uỷ ban nhân dân Huyện hoặc thay mặt các vị khởi kiện Uỷ ban nhân dân cấp xã theo Luật tố tụng dân sự
Thứ ba, về quyền lợi của các vị trong việc nhà nước thu hồi đất, chúng ta nên quan tâm tới thời gian thông báo của Uỷ ban nhân dân Huyện về việc thu hồi đất tới các vị (90 ngày - đối với đất nông nghiệp), để các vị có đủ thời gian thu hồi nông vụ và các sản phẩm nuôi trồng trong quá trình canh tác Đồng thời, cần quan tâm tới việc bồi thường thiệt hại của nhà nước đối với đất thu hồi Để được nhận đền bù thiệt hại, các vị cần chứng minh các căn cứ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc các vị
có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nguồn gốc đất, giấy tờ chứng minh về nghĩa vụ tài chính, tên trên bản đồ địa chính địa phương, thời gian sử dụng đất) Theo quy định của Điều 75 Luật đất đai 2013 Các khoản được bồi thường được bao
Trang 8gồm bồi thường về đất và bồi thường về chi phí đầu tư vào đất, trong đó đất đai thu hồi có thể được bồi thường dưới dạng tiền hoặc đất cùng loại có giá trị tương đương
Cuối cùng, nếu việc thu hồi đất có đền bù không thỏa đáng hoặc giữa các vị và chính quyền nảy sinh bất đồng trong quá trình đền bù, tôi có thể thay mặt đại diện cho các vị viết đơn khiếu nại về bồi thường thu hồi đất căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai 2013 Cụ thể hơn, việc khiếu nại trình tự thủ tục giải quyết theo khiếu kiện tố tụng hành chính Trong trường hợp này, đối tượng viết đơn khiếu nại và khởi kiện sẽ là Ủy ban nhân dân huyện- cơ quan thu hồi đất Văn phòng luật và tôi sẽ giúp các vị toàn bộ trong việc trong quá trình khiếu nại và vụ kiện ( nếu xảy ra)
Qua việc trình bày ở trên, tôi - Nguyễn Văn An và văn phòng luật Tâm Đức rất xin chân trọng cảm ơn vì các vị đã tín nhiệm va tin tưởng chúng tôi Rât vui lòng khi được tư vấn và giúp đỡ các vị trong việc này!
PHẦN KẾT LUẬN
Qua quá trình thực hiện bài tập về vụ việc ở trên, em đã được hiểu rõ hơn về quá trình thu hồi đất đai theo pháp luật hiện hành và các thủ tục liên quan Do quá trình học tập còn chưa được tích lũy lâu dài, nên bài làm có nhiều hạn chế, em kính mong các thầy
cô xem xét và giúp đỡ Em xin chân thành cảm ơn!
Trang 9DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Giáo trình Luật Đất đai 2013, NXB Công An nhân dân
2 Luật Đất đai 2013
3 http://doc.edu.vn/tai-lieu/khoa-luan-ky-nang-tiep-xuc-khach-hang-va-tim-hieu-yeu-cau-tu-van-37405/
4 http://best.edu.vn/news/gap-go-khach-hang-co-hoi-vang-khong-nen-bo-qua.d-423.aspx