THẢO LUẬN LUẬT ĐẤT ĐAI LẦN 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ BUỔI THẢO LUẬN LẦN 1 Môn Luật Đất đai Lớp QTL DANH SÁCH CÁC THÀNH VIÊN STT Họ và tên MSSV 1 2 3 4 5 6 7 8 MỤC LỤC I NHẬN ĐỊNH 4 Chế độ tư hữu đối với đất đai được thừa nhận tại Việt Nam hiện nay 4 2 Quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai và quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản là giống nhau 5 3 Tất cả quan hệ xã hội phát sinh trong sở hữu, quản lý và sử dụng đất đều do pháp luật đất đai điều chỉnh 5 4 Chỉ có các cơ quan thuộc hệ thống cơ.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN TRỊ

BUỔI THẢO LUẬN LẦN 1

Môn: Luật Đất đai

Lớp: QTL

DANH SÁCH CÁC THÀNH VIÊN

1 2 3 4 5 6 7 8

MỤC LỤC

I. NHẬN ĐỊNH

1. Chế độ tư hữu đối với đất đai được thừa nhận tại Việt Nam hiện nay.

Trả lời:

Nhận định sai

Cơ sở pháp lý: Điều 53 Hiến pháp năm 2013; Điều 4, 13, 21 Luật Đất đai 2013 Chế độ tư hữu đối với đất đai chưa được thừa nhận tại Việt Nam hiện nay Hiện nay, pháp luật Việt Nam chỉ thừa nhận hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy định và bảo

vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai

Theo hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cơ sở pháp lý xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai được quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 :

"Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời,

tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý."

Và căn cứ theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định rằng: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Xuất phát từ lập trường “Tất cả quyền lực thuộc về nhân dân”, nhân dân phải là chủ

sở hữu đối với đất đai Đất đai là thành quả của sự nghiệp giữ nước và dựng nước lâu dài của cả dân tộc, không thể để cho bất cứ cá nhân nào có quyền độc chiếm sở hữu Đất đai của quốc gia, dân tộc phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và được sử dụng phục vụ cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân

Sở hữu toàn dân không phải là sở hữu nhà nước về đất đai Sở hữu toàn dân về đất đai

là sở hữu chung của toàn dân, nhưng có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất và Nhà nước Bản chất của cơ chế đó là phân chia một cách hợp lý các quyền của chủ sở hữu đất đai giữa người dân và Nhà nước, cũng như giữa các cơ quan nhà nước các cấp Cụ thể, từ những nguyên tắc hiến định trong Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể quyền của Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở

hữu về đất đai: “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai 1) Quyết định quy hoạch sử

dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 2) Quyết định mục đích sử dụng đất 3) Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất 4) Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất 5) Quyết định giá đất 6) Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất 7)

Quyết định chính sách tài chính về đất đai 8) Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” 1 Quyền của đại diện của chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được pháp luật

quy định tại Luật Đất đai năm 2013 gồm có: “Thẩm quyền của Quốc hội (ban hành luật,

nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước); thẩm quyền của Hội đồng nhân dân các cấp; thẩm quyền của ủy ban nhân dân các cấp”2

2. Quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai và quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản là giống nhau.

Trả lời:

Nhận định sai

Cơ sở pháp lý: Điều 13 Luật Đất Đai 2013

Quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản (BLDS 2015) Quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

- Quyết định mục đích sử dụng đất

- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

- Quyết định giá đất

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

3. Tất cả quan hệ xã hội phát sinh trong sở hữu, quản lý và sử dụng đất đều do pháp luật đất đai điều chỉnh.

Trả lời:

Nhận định sai

Có một số quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai quan hệ pháp luật đất đai không điều chỉnh như việc cho mượn đất, cầm cố đất đai, hoặc quan hệ xã hội đất đai có liên quan đến quốc tế

4. Chỉ có các cơ quan thuộc hệ thống cơ quản quản lý đất đai mới có quyền quản lý đất đai.

1 Điều 13 Luật Đất đai 2013

2 Điều 21 Luật Đất đai 2013

Trả lời:

Nhận định sai

Theo quy định tại khoản 2 điều 23 Luật Đất Đai 2013, ngoài cơ quan thuộc hệ thống

cơ quan quản lý đất đai thì Bộ, cơ quan nga

ng Bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình cũng có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai

5. UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp

Trả lời:

Nhận định đúng

Cơ sở pháp lý: khoản 4 điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên

và Môi trường

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có trách nhiệm xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp Đây là một nội dung trong trình tự thực hiện các thủ tục quy định tại khoản 1 Điều 3 TT số 33/2017

6. HGĐ có thành viên là công chức Nhà nước thì không được xem là HGĐ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Trả lời:

Nhận định sai

Cơ sở pháp lý: Điểm b khoản 3 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Căn cứ quy định tại điểm b khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, căn cứ để xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là: Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, hộ gia đình có thành viên là công chức Nhà nước vẫn được xác định là

hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu trong hộ gia đình đó có ít nhất 1 thành viên không thuộc đối tượng được hưởng lương hưu thường xuyên

7. Doanh nghiệp được thành lập tại Việt Nam mà tỷ lệ phần vốn góp của nhà đầu

tư nước ngoài không quá 49% thì được xem là tổ chức kinh tế trong nước.

Trả lời:

Nhận định sai

Cơ sở pháp lý: Khoản 27 Điều 3 và khoản 1 Điều 5 Luật Đất Đai 2013

Khoản 1 Điều 5 quy định: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức) Khoản 27 Điều 3 quy định: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Ở đây, doanh nghiệp được thành lập tại Việt Nam mà tỷ lệ phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không quá 49% là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Vì vậy, doanh nghiệp này không được xem là tổ chức kinh tế trong nước

8. Hộ gia đình là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có cùng hộ khẩu thường trú.

Trả lời:

Nhận định sai

Cơ sở pháp lý: Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013

Không tồn tại một định nghĩa rõ ràng về “Hộ gia đình” Tuy nhiên, thông qua các quy định của pháp luật, có thể hiểu khái quát về “ Hộ gia đình.”

“Hộ gia đình” tại Điều 106 trong Bộ luật dân sự 2005, được hiểu như sau: : Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này

Còn tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định: “ Hộ gia đình sử dụng đất là

những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật

về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền

sử dụng đất.”

Vậy “Hộ gia đình” không chỉ là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có cùng hộ khẩu thường trú; mà còn phải đáp ứng các yêu cầu khác của pháp luật

9. Người trực tiếp khai thác, sử dụng đất là người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trả lời:

Nhận định sai

Cơ sở pháp lý: Điều 5 Luật Đất đai 2013

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất hợp pháp là người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức (giao, cho thuê, công nhận quyền, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Tuy nhiên, có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất sau đó cho người khác thuê lại, thì người thuê lại này mặc dù là người trực tiếp khai thác đất đai nhưng quyền sử dụng đất này là do bên được nhà nước cho thuê chuyển giao có giới hạn, bên cho thuê lại này vẫn thực hiện nghĩa vụ với nhà nước và được đứng tên trong giấy chứng nhận

10. Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không phải là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai

Trả lời:

Nhận định đúng

Cơ sở pháp lý: Điều 5 Luật Đất đai 2013

Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai gồm Nhà nước và người sử dụng đất đai

Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không thuộc các đối tượng được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 Vì thế chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất không phải là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai

II. BÀI TẬP

1. Năm 2015, hộ gia đình ông A được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng 200m2 đất nông nghiệp (sử dụng dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm) sang đất ở tại đường Hoàng Diệu, Quận 4, TP HCM Hạn mức sử dụng đất

ở tại khu vực này là 160m2/ hộ gia đình Hệ số điều chỉnh giá đất là 2,5 Giá đất trong bảng giá đất là 30.000.000/m2 VNĐ Tính tiền sử dụng đất hộ gia đình ông

A phải nộp?

Trả lời:

Cơ sở pháp lý: Điều 57 Luật Đất đai 2013; Điều 4, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP; Điều 1 Nghị định 18/2016/NĐ-CP; Điều 3 mục 1, Điều 5 Thông Tư 76/2014/TT-BTC

Do đất của hộ gia đình ông A là đất nông nghiệp, vì vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì phải chuyển 2 lần: Đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sau đó

chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở Bởi thế, đều thuộc trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất Căn cứ vào khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình ông A thuộc trường hợp

quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 là “Chuyển đất nông nghiệp

sang đất phi nông nghiệp”, “Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”.

Căn cứ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của hộ gia đình ông A được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Việc thực hiện nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp của hộ gia đình ông A sẽ căn cứ vào nguồn gốc đất ở đây là đất nông nghiệp Theo đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể

Đất của hộ gia đình ông A thuộc trường hợp quy định tại đoạn 4 điểm c khoản 2 Điều 5

Nghị định 45/2014/NĐ-CP: “Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải

là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền

sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp bằng:

“Tiền sử

dụng đất

phải nộp

=

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất

x

Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất

-Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có)

-Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có) Trong đó:

a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này.

c) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt

bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu

tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.”

Vì giả thuyết đề ra không đề cập đến tiền sử dụng đất được giảm và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, nên sẽ mặc định bằng 0 Vậy tiền sử dụng đất phải nộp là: 30.000.000 x 160m2 = 1.800.000.000

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 1 Nghị định 18/2016/NĐ-CP quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thì hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân ở

“Các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú

không quá 160m 2 /hộ.” Căn cứ vào diện tích đất chuyển mục đích sử dụng là 200m2, rõ

ràng hộ gia đình ông A có 40m2 là diện tích đất vượt hạn mức

Căn cứ theo điểm b mục 1.1 khoản 1 Điều 3 mục 1 Thông Tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính

phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định: “Trường hợp được Nhà nước giao đất mà

diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới

10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.” Vậy, số tiền phải

thu diện tích đất vượt hạn mức là: 40m2 x 2,5 x 30.000.000 = 3.000.000.000

Mặt khác, căn cứ vào điểm b khoản 3 Điều 5 Thông Tư 76/2014/TT-BTC quy định “Đối

với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông

tư này.”, vậy nên tiền sử dụng dụng đất hộ gia đình ông A phải nộp là: 1.800.000.000 +

3.000.000.000 = 4.800.000.000

2. Xác định hình thức sử dụng đất:

a)

b) Hộ gia đình ông A sử dụng 2 hecta đất để trồng rau sạch tại Lạc Dương, Lâm Đồng.

Trả lời:

Cơ sở pháp lý: điểm a khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013

Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với 2 hecta

c) Ông B sử dụng đất 5 hecta đất có mặt nước để nuôi trồng thủy sản tại tỉnh Cần Thơ (Ông B được UBND cấp xã xác nhận là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp).

Trả lời:

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 54, điểm b khoản 1 Điều 56, điểm a khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai 2013

Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với 3 hecta

Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với 2 hecta

d) Bà C là Việt kiều sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán

và cho thuê tại Đà Lạt.

Trả lời:

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 54, điểm b khoản 1 Điều 56, điểm a khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai 2013

Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

e) Doanh nghiệp D là DN 100% vốn nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng chung cư để cho thuê tại Hà Nội.

Trả lời:

Cơ sở pháp lý: Điều 56 Luật Đất đai 2013

Căn cứ theo điểm đ, khoản 1, điều 56 LĐĐ 2013 do đây là dự án đầu tư nhà chỉ để cho thuê mà không bán nên với chủ đầu tư là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sẽ chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhà nước cho thuê đất thu tiền đất 1 lần

f) Công ty TNHH ABC sử dụng đất xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê.

Trả lời:

Cơ sở pháp lý: Điều 56 Luật Đất đai 2013

Căn cứ theo điểm đ, khoản 1, Điều 56 LDĐ 2013 đây là dự án chỉ để cho thuê nên công ty TNHH ABC sẽ được nhận đất thông qua hình thức nhà nước cho thuê đất thu tiền

1 lần

g) Ông F là cá nhân trong nước thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Trả lời: