Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên việc tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế nói chung, doanh nghiệp nói riêng được pháp luật quy định cụ thể các phương thức như Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Qua đó, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp trong sử dụng đất được hình thành. Đây là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Các quy định này tạo ra cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động của doanh nghiệp trong sử dụng đất, tại điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận và thực hiện quyền, nghĩa vụ sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh góp phần xây dựng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiêp qua đó tạo lợi nhuận cho các doanh nghiệp, cũng như góp phần phát triển nền kinh tế thị trường định hướng chủ nghĩa xã hội ở nước ta. Để làm rõ vấn đề này, em xin chợn đề tài “Phân tích ảnh hưởng của sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đến việc tiếp cận đất đai và thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp”.
Trang 1MỤC LỤC
MỞ BÀI 1 NỘI DUNG 2
I Khái quát chung về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu 2
II Tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đến việc tiếp cận đất đai và thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp 3
1 Tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đến việc tiếp cận đất đai 3
2 Tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp 5
KẾT LUẬN 11
Trang 2MỞ BÀI
Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên việc tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế nói chung, doanh nghiệp nói riêng được pháp luật quy định cụ thể các phương thức như Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Qua đó, quyền và nghĩa
vụ của doanh nghiệp trong sử dụng đất được hình thành Đây là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai Các quy định này tạo ra cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động của doanh nghiệp trong sử dụng đất, tại điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận và thực hiện quyền, nghĩa vụ sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh góp phần xây dựng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiêp qua đó tạo lợi nhuận cho các doanh nghiệp, cũng như góp phần phát triển nền kinh tế thị trường định hướng chủ nghĩa xã hội ở nước ta Để làm rõ vấn đề này, em xin chợn đề tài
“Phân tích ảnh hưởng của sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đến việc tiếp cận đất đai và thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp”.
Trang 3NỘI DUNG
I Khái quát chung về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng
và là nền tảng tạo ra của cải, vật chất
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể Với chế độ sở hữu này, tất cả công dân của một quốc gia đều là chủ thể được công nhận trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai thông qua hoạt động trực tiếp hoặc gián tiếp Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tạo cơ sở pháp lý cho mọi chủ thể có quyền sở hữu đất đai một cách bình đẳng
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta lần đầu tiên được ghi nhận
trong Hiến pháp năm 1980: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh…đều thuộc sở hữu toàn dân” Các bản hiến pháp sau này đều tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Cụ thể: Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Trang 4Trên cơ sở đó, Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mang tính duy nhất, và Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu theo ý chí của toàn dân quy định pháp luật Điều này được thể hiện như sau:
- Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền định đoạt đất đai trên các phương diện: Quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức giao đất và thời gian sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất;
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại;
- Nhà nước trao quyền sử dụng dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
II Tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đến việc tiếp cận đất đai và thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp
1 Tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đến việc tiếp cận đất đai
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai theo hai cách thức là giao đất hoặc cho thuê đất
Đối với hình thức giao đất, pháp luật đất đai quy định các tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước giao đất trong 2 trường hợp sau:
Trang 5+ Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất
để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc đế bán kết hợp với cho thuê
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
Ngoài những trường hợp trên, doanh nghiệp sẽ không được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chỉ được Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại điểm đ, e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai Theo đó, Nhà nước cho thuê đất không thu tiền sử dụng đất hoặc thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất đối với doanh nghiệp trong các trường hợp sau:
+ Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê
+ Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp
Ngoài hai hình thức tiếp cận đất đai trực tiếp, doanh nghiệp có thể gián tiếp tiếp cận đất đai thông qua các hình thức sau: Việc sử dụng đất để thực hiện
dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Khoản 1 Điều 73 Luật Doanh nghiệp)
Như vậy, tiếp cận đất đai hay tiếp cận quyền sử dụng đất là khả năng các doanh nghiệp có thể sử dụng, hưởng lợi từ đất đai Với bản chất đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sử hữu nên Nhà nước quy định các hình thức tiếp cận đất đai đối với các chủ thể trong đó có doanh nghiệp Doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua các hình thức: được Nhà nước trực tiếp giao đất,
Trang 6cho thuê đất hoặc qua hình thức gián tiếp thông qua nhận quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác được Nhà nước công nhận quyền sử dụng dung đất thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất
Như vậy, cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu tạo ra sự công bằng, minh bạch và thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận đất đai phục vụ cho mục đích hoạt động sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp
Với mục tiêu cải thiện môi trường, tạo sự hấp dẫn, tin cậy cho doanh nghiệp, Nhà nước với vai trò là người đại diện, thống nhất quản lý đã triển khai các chính sách về quản lý đất đai, công tác thu hồi, giao đất, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, giá đất, nhất là chính sách hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai sản xuất trong khu, cụm công nghiệp và áp dụng thời hạn thanh toán tiền thuê đất linh hoạt, phù hợp với nhu cầu sử dụng của doanh nghiệp
Với vai trò là đại diện sở hữu của Nhà nước về đất đai, Nhà nước điều tiết thị trường đất đai, phân bổ tài nguyên đất hợp lý, tiết kiệm, đảm bảo các hoạt động diễn ra theo đúng định hướng phát triển của nền kinh tế xã hội Thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất, quỹ đất được phân phối hợp
lý và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm hơn, doanh nghiệp sử dụng đất theo đúng mục đích nhằm tạo ra lợi nhuận phù hợp với các quy luật thị trường, đồng thời, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp
2 Tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp
Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật 2 Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ…”.
Trang 7Thể chế hóa quy định nói trên của Hiến pháp, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa
vụ của mình khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất
Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định Quyền chung của người sử dụng đất gồm:
1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:
1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2 Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trang 84 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Ngoài việc thực hiện các quy định chung về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất, doanh nghiệp phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ sau:
- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Điều 167 Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế;
- Quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định tùy từng đối tượng nhận quyền sử dụng đất là Hộ gia đình, cá nhân, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh, … sẽ có quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một số hình thức sau:
+ Nhận tặng cho, nhận thừa kế, góp vốn;
+ Thông qua hình thức mua, thuê mua, thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
Trang 9+ Theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND có thẩm quyền công nhận;
+ Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
+ Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung…
- Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, tổ chức
sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Như vậy, có sự phân chia quyền của chủ sở hữu giữa người
sử dụng đất và các tổ chức nhà nước, theo đó Nhà nước có một
số quyền căn bản của chủ sở hữu, như giao, cho thuê, thu hồi quyền sử dụng đất, thu thuế sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất
Trang 10khi chuyển mục đích sử dụng đất và thuế giá trị gia tăng từ đất không do người sử dụng đất tạo ra Những quyền này phản ánh lợi ích của chủ sở hữu toàn dân, chủ sở hữu chung là xã hội, là quốc gia, không thể giao cho tư nhân Đây là điểm khác biệt thứ nhất của chế độ sở hữu toàn dân so với chế độ sở hữu tư nhân
Nhà nước là cơ quan đại diện quản lý thống nhất về đai đai,
do đó khi công nhận chủ thể có quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp phát sinh của chủ thể đó Trong quá trình sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất không thể lường hết được những sự kiện xảy ra, do đó Nhà nước quy định cho họ những quyền cơ bản thể hiện cơ chế bảo hộ của Nhà nước khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phậm như khiếu nại,
tố cáo, khởi kiện
Quyền sở hữu đất đai là quyền hạn ban đầu, còn quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phát sinh trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Khi sử dụng đất, doanh nghiệp phải tuân theo những chế độ, quy định của Nhà nước nhằm bảo vệ và sử dụng đất đai hợp lý, bảo đảm cho hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể khác, liên quan đến bảo vệ môi trường Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước sẽ thu hồi đất của doanh nghiệp để sử dụng vào các mục đích chung của xã hội và bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra
Sự tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đại do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đền quyền và nghĩa vụ sử dụng đất được thể hiện như sau:
Thứ nhất, doanh nghiệp sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
Thứ hai, không phải bất cứ doanh nghiệp nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có đủ các quyền năng như chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, thừa kế,