Lập hồ sơ dự thầu xây lắp chung cư thiên an

Đầu tư xây dựng công trình là việc nhà đầu tư bỏ vốn để mua sắm nhằm thỏa mãn nhu cầu có mục đích của họ trong khuôn khổ pháp luật cho phép Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình b

GVHD 2: KS Nguyễn Văn Linh

KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014

Dán ảnh, đặt trong bìa lót

LỜI CẢM ƠN

Kính thưa quý Thầy cô giáo !

Trải qua thời gian gần 5 năm học tập trên ghế giảng đường trường đại học

em không những đã được thầy cô truyền thụ những bài học, những kiến thức chuyên môn, mà còn cả những kinh nghiệm quý báu và đạo lý làm người, giúp em ngày một hoàn thiện bản thân Những điều đó sẽ không có được nếu không có sự quan tâm, ủng hộ của gia đình, sự sẻ chia của bè bạn và đặc biệt là những kiến thức quý báu của các thầy cô Khoa Công nghệ - Kỹ thuật Đó chính là nền móng để

em có thể tự tin bước tiếp trên con đường sự nghiệp trong tương lai

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:

TS Đặng Văn Mỹ : Giáo viên hướng dẫn kinh tế

KS Nguyễn Văn Linh : Giáo viên hướng dẫn kiến trúc

Dẫu những ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp đã cho em cơ hội để hiểu rõ và có cái nhìn hoàn thiện hơn về ngành học đang theo đuổi, bản thân em vẫn còn nhiều hạn chế trong lần đầu vận dụng tất cả những kiến thức được học vào đồ án, nên khó tránh khỏi những sai sót Kính mong quý thầy cô góp ý và chỉ dẫn để em bổ sung kiến thức của mình, làm hành trang có thể tiếp bước trên con đường sự nghiệp sau này

Một lần nữa, em xin kính gửi đến các Thầy cô giáo lòng biết ơn và tôn kính sâu sắc Tình cảm ấy sẽ đọng mãi trong suốt chặng đường sự nghiệp sau này Em xin kính chúc các thầy cô cùng gia đình sức khỏe, hạnh phúc và thành công

Kon Tum, Ngày 05 tháng 12 năm 2014

Sinh viên

NGUYỄN CÔNG TUYỀN

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ix

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU x

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH xi

PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1

1.1 Một số lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng 1

1.2 Một số lý luận về phân tích dự án đầu tư xây dựng 1

PHẦN THỨ HAI: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH SẢN XUẤT SẢN PHẨM HOẶC SẢN PHẨM DỊCH VỤ 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ THÀNH PHỐ 3

HỒ CHÍ MINH 3

1.1 Giới thiệu tổng quan về thị trường chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh: 3

1.2 Tình hình nhà đất và thị trường bất động sản trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh: 3

CHƯƠNG 2: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 6

2.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án 6

2.1.1 Các văn bản định hướng 6

2.1.2 Các văn bản pháp quy 6

2.1.3 Văn bản địa phương: 7

2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng và nhu cầu của dự án 8

2.3.1 Phân tích thực trạng về thị trường chung cư tại Tp Hồ Chí Minh 8

1 Sunrise City 20

2 Riviera Point 21

3 Belleza Apartment 22

4 The Era Town – khu căn hộ Kỷ Nguyên 22

5 Him Lam Riverside 23

6 Hoàng Anh Thanh Bình 24

7 The Bridgeview – EHome 5 24

8 La Casa 25

9 The Docklands 25

2.5 Kết luận về sự cần thiết đầu tư xây dựng Chung cư Thiên An 28

CHƯƠNG 3:HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN CHUNG CƯ THIÊN AN 29

3.1 Phân tích hình thức đầu tư 29

3.2 Phân tích mô hình quản lý khai thác dự án chung cư 29

3.2.2 Các mô hình tổ chức quản lý – khai thác vận hành chung cư 29

3.3 Lựa chọn hình thức công suất thích hợp 33

3.3.1 Căn cứ xác định quy mô xây dựng: 33

3.3.2 Xác định quy mô dự án (Dự kiến) : 33

3.3.3 Phân tích lựa chọn phương án công suất thích hợp 33

3.4 Quy mô, tiêu chuẩn và cấp công trình của dự án 34

3.4.1 Quy mô của chung cư 34

3.4.2 Tiêu chuẩn thiết kế của chung cư 34

3.4.3 Cấp công trình 34

CHƯƠNG 4: VỊ TRÍ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN 35

4.1 Vị trí địa lý khu đất 35

4.2 Phân tích các điều kiện cơ bản 36

4.2.1 Điều kiện tự nhiên 36

4.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội 37

4.2.3 Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật 38

4.3 Phân tích lợi ích và ảnh hưởng tới xã hội 38

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 40

5.1 Xác định cấp công trình 40

5.2 Phương án kiến trúc 40

5.2.1 Thực trạng môi trường 40

5.3 Ý tưởng kiến trúc của dự án 41

5.5 Giải pháp về vật liệu sử dụng công trình 45

5.5.1 Xu hướng sử dụng và phát triển vật liệu xây dựng hiện tại và tương lai 45

5.5.2 Tác động của vật liệu xây dựng đến môi trường 47

5.5.3 Vật liệu sử dụng xây dựng 48

5.6 Phương án kết cấu 56

5.6.1 Các tiêu chuẩn thiết kế 56

5.6.2 Các giải pháp kết cấu 56

5.7 Giải pháp hệ thống kỹ thuật 57

5.7.1 Hệ thống cung cấp điện 57

5.8 Giải pháp hệ thống cấp nước 59

5.8.1 Cơ sở thiết kế 59

5.8.2 Nguồn cấp nước 59

5.8.3 Giải pháp cấp nước 60

5.8.4 Công suất tính toán 61

5.9 Giải pháp hệ thống thoát nước 61

5.9.1 Cơ sở thiết kế 61

5.9.2 Thoát nước mưa 61

5.9.3 Thoát nước sinh hoạt 61

5.10 Hệ thống báo động, PCCC, chống nổ 62

5.11 Hệ thống thoát hiểm 62

5.12 Giải pháp về hệ thống nhiệt, điều hòa và thông gió 63

5.13 Giải pháp chống sét 64

CHƯƠNG 6: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 65

6.1 Tác động của dự án đến môi trường xã hội, cảnh quan và khu vực xung quanh 65

6.1.1 Trong quá trình thi công 65

6.1.2 Trong quá trình vận hành khai thác 66

6.1.3 Giải pháp xử lý 68

CHƯƠNG 7:NHU CẦU LAO ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 71

7.1 Hình thức tổ chức quản lý dự án 71

7.1.1 Bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành khai thác dự án 71

7.2 Nhiệm vụ và quyền hạn của ban quản lý dự án 71

7.3 Tiến độ thực hiện dự án 72

7.3.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 72

7.3.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 73

7.3.3 Giai đoạn kết thúc đầu tư 73

7.4 Chính sách trả lương và các khoản theo lương 73

CHƯƠNG 8: NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN 77

8.1 Phân tích các nguồn vốn có khả năng huy động cho dự án 77

8.2 Xác định quy mô nguồn vốn của dự án 77

8.2.1 Cơ sở xác định quy mô vốn 77

8.2.2 Xác định tổng mức đầu tư 77

8.2.2.1 Căn cứ pháp lý lập tổng mức đầu tư 77

8.3 Xác định cơ cấu và tỉ trọng nguồn vốn 81

8.5 Phân tích khả năng huy động của từng nguồn vốn 82

CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 83

9.1 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 83

9.1.1 Xác định doanh thu 83

9.2 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh hằng năm 84

9.2.1:Chi phí cố định 84

9.2.2: Chi phí biến đổi 84

9.2.3 Xác định tỷ suất chiết khấu 84

9.2.4 Lập báo cáo ngân lưu 85

9.3 Phân tích an toàn về tài chính 88

9.4 Phân tích rủi ro dự án 88

9.4.1 Phân tích độ nhạy một chiều 89

9.4.2 Độ nhạy hai chiều 89

CHƯƠNG 10 : PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 91

10.1.1 Gíá trị gia tăng thuần của dự án 92

10.1.2 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước 92

10.1.3 Các hiệu quả kinh tế xã hội khác 92

CHƯƠNG 11: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN 93

11.1 Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án 93

11.2 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư trong giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư) 93

11.3.Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực hiện đầu tư 93

11.4 Mối quan hệ trách nhiệm trong giai đoạn quyết toán đầu tư 94

11.5Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra trong giai đoạn vận hành 94

CHƯƠNG 12: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95

12.1 KẾT LUẬN 95

12.2 KIẾN NGHỊ 95

7 TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 : Số liệu dân số trung bình của thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2006-2010

14

Bảng 1.3: Dự báo nhu cầu chung cư trong giai đoạn năm 2012-2022 19

Bảng 2.4: Lượng cung và giá nhà ở chung cư quận 7 năm 2014 26

Bảng 5.1 : Quy mô thiết kế 42

Bảng 5.2: Danh mục vật liệu hoàn thiện 50

Bảng 5.4: Công suất tiêu thụ nước 61

Bảng 6.1 Các tác động tiềm ẩn trong giai đoạn thi công 65

Bảng 6.2: Dự báo thành phần rác thải sinh hoạt 67

Bảng 8.1: Cơ cấu nguồn vốn 81

Bảng 8.2:Kế hoạch huy động vốn 82

Bảng 9.1: Đơn giá căn hộ chung cư 83

Bảng 9.1 Cơ cấu nguồn vốn 85

Bảng 9.3: Giá trị NPV khi doanh thu thay đổi 89

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

Hình 2.1 Nguồn cung căn hộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 11

Hình 2.2 Thị trường thứ cấp theo hạng 12

Hình 2.3: Nguồn cung tương lai dự kiến 13

Hình 2.4 Biểu đồ thể hiện số liệu dự báo dân số 16

Hình 2.5 : Biểu đồ GDP bình quân đầu người thành phố Hồ Chí Minh 17

Hình 2.6: Biểu đồ thể hiện nhu cầu chung cư từ năm 2014 đến năm 2023 19

Hình 2.7 Dự án Sunrise City 20

Hình 2.8 Dự án Riviera Point 21

Hình 2.9 Dự án Belleza Apartment 22

Hinh 2.10 Dự án The Era Town 23

Hình 2.11 Dự án Him Lam Riverside 23

Hình 2.12 Dự án Hoàng Anh Thanh Bình 24

Hình 2.13 Dự án The Bridgeview – EHome 5 24

Hình 2.14 Dự án La Casa 25

Hình 2.15 Dự án The Docklands 26

Hình 2.16: Biểu đồ số lượng các căn hộ ở quận 7 thành phố Hồ Chí Minh 27

Hình3.1 Tổ chức quản lý nhà chung cư, trong đó hơn 50% diện tích thuộc sở hữu tư nhân và tiến hành tổ chức hội nghị đồng sở hữu nhà chung cư để lựa chọn phương pháp quản lý 31

Hình 4.1: Bản đồ địa điểm xây dựng dự án 35

Hình 4.2: Sơ đồ vị trí địa diểm xây dựng dự án 36

Hình 5.1: Gạch bê tông siêu nhẹ 48

Hình 5.2: Tấm EVG 49

Hình 5.3 Cửa kính cường lực 52

Hình 5.4 Phòng khách 53

Hình 5.5 Phòng ăn+ Bếp 54

Hình 5.6 Phòng ngủ 54

Hình 5.7 Phòng tắm 55

Hình 5.8 Ván sàn gỗ ngoài trời 55

Hình 5.9: Hệ thống thang dây thoát hiểm 63

Hình 7.1: Sơ đồ bộ máy quản lý trong giai đoạn khai thác dự án 71

Hình 8.1: Biểu đồ thể hiện cơ cấu nguồn vốn 82

NHÓM ĐỀ TÀI:

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ THIÊN AN

PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1 Một số lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng

Xây dựng công trình là quá trình sản xuất hàng hóa – nhưng hàng hóa ở đây là công trình xây dựng Ngoài các đặc điểm của hàng hóa nói chung, nó có 1 số đặc điểm riêng: có giá trị lớn, có thời gian mua sắm kéo dài; hầu hết phải mua sắm theo hình thức đặt hàng; hàng mua rồi không thể di chuyển ( bất động sản); có công năng riêng; phải sử dụng nhiều tài nguyên đặc biệt là tài nguyên đất, có tác động lớn đến môi trường, an sinh xã hội, an ninh quốc phòng;

Đầu tư xây dựng công trình là việc nhà đầu tư bỏ vốn để mua sắm nhằm thỏa mãn nhu cầu có mục đích của họ trong khuôn khổ pháp luật cho phép

Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và các chi phí theo kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu trong tương lai

Xuất phát từ những đặc điểm đặc trưng của công cuộc đầu tư phát triển thì việc đầu tư theo dự án là cần thiết Hoạt động đầu tư là một hoạt động kinh tế nhằm tái sản xuất cho nền kinh tế xã hội, đây là một đặc điểm phức tạp và có những nổi bật

Vì vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư phát triển được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao thì trước khi bỏ vốn phải làm tốt công tác chuẩn bị Có nghĩa là khi xem xét, tính toán toàn diện các khía cạnh có liên quan đến quá trình thực hiện đầu tư, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công cuộc đầu tư phải dự đoán các yếu tố bất định có ảnh hưởng tới sự thành bại của công cuộc đầu tư Thực chất của sự xem xét chuẩn bị này là phải chuẩn bị nó trong một dự án đầu tư Có thể nói một dự án đầu tư được soạn thảo tốt là kim chỉ nam, là sự vững chắc, là tiền đề cho các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế

xã hội như mong muốn

1.2 Một số lý luận về phân tích dự án đầu tư xây dựng

Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô, quản lý và kỹ thuật Những khía cạnh này ở các dự án của các ngành khác nhau đều có những đặc thù riêng Tuy nhiên việc xem xét các khía cạnh này đối với dự án công nghiệp và xây dựng là phức tạp hơn cả Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư là xem xét các vấn đề sau đây:

- Xem xét khía cạnh kinh tế:

+ Điều kiện về địa lý, tự nhiên (Địa hình, khí hậu, địa chất ) có lien quan đến việc lựa chọn thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án này

+ Điều kiện về dân số và lao động có lien quan đến nhu cầu và khuynh hướng tiêu thụ sản phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án

+ Tình hình chính trị, các chính sách và luật lệ và các chính sách ưu tiên phát triển của đất nước tạo điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn cho dự án đầu tư

+ Tình hình phát triển kinh tế xã hội của đất nước của địa phương, tình hình phát triển kinh doanh của nghành ( Tốc độ gia tăng GDP, tỷ lệ đầu tư so với GDP, quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng, GDP trên đầu người, tỷ suất lợi nhuận sản xuất kinh doanh) có ảnh hưởng đến quá trình thực hiện và vận hành dự án

- Nghiên cứu thị trường

Thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô dự án Mục tiêu nghiên cứu thị trường nhằm xác định các vấn đề:

+ Thị trường cung cầu sản phẩm hoặc dịch vụ hiện tại của dự án, tiềm năng phát triển của thị trường này trong tương lai

+ Dánh giá mức độ cạnh tranh , khả năng chiếm lĩnh thị trường của sản phẩm so với các sản phẩm cùng loại có sẵn hoặc các sản phẩm ra dời sau này

+ Các chính sách tiếp thị và phân phối để có thể giúp việc tiêu thụ sản phẩm của

dự án

+ Ước tính giá bán và chất lượng sản phẩm

+ Dự kiến thị trường thay đổi khi cần thiết

PHẦN THỨ HAI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH SẢN XUẤT SẢN PHẨM

HOẶC SẢN PHẨM DỊCH VỤ CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH 1.1 Giới thiệu tổng quan về thị trường chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh:

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 0 10’ – 10 0 38 vĩ

độ bắc và 106 0 22’ – 106 054 ’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh

Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Tổng diện tích của thành phố Hồ Chí Minh là 2.056 km2.Vùng đô thị với 140 km2 bao gồm 19 quận.Vùng nông thôn rộng lớn với 1.916 km2, bao gồm 5 huyện với 98 xã Khoảng cách từ trung tâm thành phố đến biển là 50 km theo đường chim bay và cách thủ đô Hà Nội gần 1.730 km đường bộ.Độ cao trung bình cao hơn 6m so với mực nước biển Bề mặt địa hình cao ở vùng Bắc-Đông và thấp ở vùng Nam-Tây Nam1

1.2 Tình hình nhà đất và thị trường bất động sản trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh:

Trong những năm 2011-2012, ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất đang được giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản), cùng với việc tăng giá điện và nhiên liệu dẫn đến sự gia tăng chi phí nguyên liệu, đã ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới do chi phí đầu vào ngày càng tăng Thị trường nhà ở lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài và nhiều phân khúc của thị trường này bị “đóng băng”, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất,

Trước tình khó khăn này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/01/2013 để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có thị trường bất động sản Để Nghị quyết 02/NQ-

CP của Chính phủ đi vào cuộc sống, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố, giải phóng hàng tồn kho bất động sản, góp phần giải quyết nợ xấu;

Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo các Sở - ban - ngành, các quận, huyện khẩn trương xây dựng kế hoạch, chương trình hành động để triển khai thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ Quan điểm của thành phố là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo lộ trình “làm ấm” từng phần dựa vào đặc thù của phân khúc thị trường, nhằm tạo sự tác động lan tỏa và có tác động tích cực đến nền kinh tế, chứ không thể làm “tan băng” ngay thị trường bất động sản trong năm 2013 Việc này đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các giải pháp từ Trung ương đến địa phương Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện để thị trường tự tái cơ cấu; Nhà nước thực hiện vai trò quản lý và điều tiết cung – cầu, hướng tới sự lành mạnh hóa hoạt động của thị trường bất động sản trong tương lai

Trên tinh thần đó, Sở Xây dựng đã nghiên cứu, cụ thể hóa các chủ trương chính sách của Trung ương tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ; Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng, Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước để báo cáo, tham mưu Ủy ban nhân thành phố một số giải pháp nhằm giải quyết tồn kho sản phẩm bất động sản nhà ở, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà (Chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; triển khai thực hiện Chương trình phát triển nhà ở xã hội; Điều chỉnh cơ cấu căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ hoặc chuyển đổi công năng dự án nhà ở sang công trình dịch vụ; Kết nối đối tượng thu nhập thấp - doanh nghiệp - ngân hàng cho vay ưu đãi theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước)

Về căn hộ hoàn thành đưa vào sử dụng và giá căn hộ chung cư:

Tính từ năm 2011 đến tháng 9 năm 2013, trên địa bàn thành phố có khoảng 19.195 căn hộ chung hoàn thành để đưa vào sử dụng (400 căn hộ hạng sang, 6.800 căn

hộ cao cấp, 3.426 căn hộ trung cấp và 8.569 căn hộ bình dân) Tính đến nay, trên địa bàn thành phố có khoảng 53.424 căn hộ chung cư hoàn thành để đưa vào sử dụng, trong đó phân khúc bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất 34% với 18.328 căn hộ, phân khúc trung cấp chiếm 33% với 17.776 căn hộ, phần khúc cao cấp chiếm 31% với 16.353 căn

hộ, phân khúc hạng sang chiếm 2% với 967 căn hộ

Trong tình hình thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, giá bán các phân khúc chung cư đều giảm; trong đó, chung cư hạng sang giảm 12%, chung cư cao cấp giảm 10,1%, chung cư trung cấp giảm 9,5%, chung cư bình dân giảm 4,8% so với năm

2011 Giá căn hộ phân khúc bình dân là tương đối ổn định, ít biến động do nhu cầu cao

và khách hàng mua để ở (nhu cầu thực)

- Căn hộ dịch vụ cho thuê:

Tính đến tháng 9/2013, tổng số căn hộ dịch vụ cho thuê trên địa bàn thành phố

là 4.390 căn hộ (782 căn hạng A, 2.462 căn hạng B và 1.146 căn hạng C) Giá thuê trung bình căn hộ dịch vụ hạng A và hạng B có xu hướng giảm Giá thuê căn hộ dịch

vụ hạng C ổn định, ít biến động

Tính đến tháng 9/2013, trên địa bàn thành phố có 327 tòa nhà văn phòng với 2.066.835 m2 sàn, bao gồm 10 tòa nhà hạng A, 53 tòa nhà hạng B và 264 tòa nhà hạng

C Tỷ lệ văn phòng còn trống là khoảng 11,7%

Trong giai đoạn 2011-2013, giá thuê văn phòng hạng A có xu hướng giảm khoảng 2%

do nguồn cung ngày càng dồi dào hơn; giá thuê văn phòng hạng B và C có xu hướng

ổn.2

Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, trong quý 1-2014, giao dịch của thị trường căn hộ tại TP.HCM tăng 39% so với cùng kì năm 2013 với khoảng 1.600 căn hộ Đây là mức tăng cao nhất cả về số lượng giao dịch và mức tăng trưởng trong quý đầu năm trong vòng 3 năm trở lại đây

Kết quả thống kê của Savills cho thấy, các dự án căn hộ bình dân chiếm khoảng 70% số lượng giao dịch trong quý 1, trong đó quận 2 và quận 7 chiếm khoảng 40% tổng số lượng căn được giao dịch.Ngoài ra tại các địa bàn, như: Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Phú và Bình Tân cũng có lượng giao dịch khá tốt Tính riêng bốn quận này đã chiếm 36% tổng số lượng giao dịch của thị trường căn hộ trong quý 1-2014

Theo nhận định của Savills, những dự án có tiến độ xây dựng tốt hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn đang thu hút sự quan tâm của người mua nhà Ngoài

ra, các dự án gần hoàn thành có phương thức thanh toán linh hoạt cũng đang thu hút được khá đông khách hàng và góp phần không nhỏ làm tăng thanh khoản của thị trường.3

2

CHƯƠNG 2:

NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

2.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án

2.1.1 Các văn bản định hướng

- Quyết định 2631/QĐ-TTg năm 2013 phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 do Thủ tướng Chính phủ ban hành

- Quyết định 1065/QĐ-TTg năm 2014 phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 do Thủ tướng Chính phủ ban hành

- Quyết định 123/1998/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 do Thủ tướng Chính phủ ban hành

2.1.2 Các văn bản pháp quy

- Căn cứ Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11năm 2005

- Căn cứ Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014

- Căn cứ Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Căn cứ Nghi định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Căn cứ Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

-Căn cứ Thông tư 25/2009/TT-BXD ngày 29/07/2009 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn về bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý đầu tư xây dựng công trình và giám sát thi công xây dựng công trình

- Căn cứ Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về việc sửa đổi

bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình

-Căn cứ nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Căn cứ Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về việc quản

lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/01/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Nghị định số 48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 của Chính phủ về hợp đồng trong hoạt động xây dựng

- Căn cứ Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

- Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng về việc quy đinh cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Căn cứ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ Công văn số 957/QĐ-BXD này 29 tháng 09 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý Dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ luật số 31/2013/QH13 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế GTGT, Luật số 32/2013/QH13 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế TNDN

và các văn bản dưới luật; Nghị Định số 04/2014/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 51/2010/NĐ-CP về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ ngày 17 tháng 01 năm

2.1.3 Văn bản địa phương:

- Căn cứ Nghị quyết số 06/2007/NQ-HĐND của HĐND TP Hồ Chí Minh : Về điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025

- Căn cứ Quyết định 60/2013/QĐ-UBND Quy định giá đất trên địa bàn thành phố Hồ

Chí Minh năm 2014

- Căn cứ Quyết định số 238/2004/QĐ-UB của UBND TP Hồ Chí Minh : Về sửa đổi,

bổ sung một số Điều của Quy định tạm thời về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ban hành kèm theo Quyết định số 31/2003/QĐ-UB ngày 10 tháng 3 năm 2003 của ủy ban nhân dân thành phố và dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài triển khai trên địa bàn thành phố

- Căn cứ Quyết định số 48/2013/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục thẩm định giá nhà, đất do Nhà nước quản lý theo giá thị trường tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Căn cứ Quyết định số 64/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Về ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Căn cứ Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Về hủy bỏ một phần Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của Ủy ban

nhân dân thành phố về ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh

- Căn cứ Quyết định số 56/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Về sửa đổi khoản 7 Điều 12 Quy định về trách nhiệm quản lý chất lượng công trình xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định số 15/2008/QĐ-UBND ngày 12 tháng 3 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố

- Căn cứ Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Ban hành Quy định về cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Căn cứ Quyết định số 15/2008/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Ban hành Quy định về trách nhiệm quản lý chất lượng công trình xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Căn cứ Chỉ thị số 11/2005/CT-UB của UBND TP Hồ Chí Minh : Về đảm bảo chất lượng công trình, chống tham nhũng, thất thoát trong xây dựng cơ bản

- Căn cứ Quyết định 60/2013/QĐ-UBND Quy định giá đất trên địa bàn thành phố Hồ

Chí Minh năm 2014

- Căn cứ Quyết định số 106/2007/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh : Về mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởvà quyền sử dụng đất ở, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng và nhu cầu của dự án

2.3.1 Phân tích thực trạng về thị trường chung cư tại Tp Hồ Chí Minh

Dân số bình quân trên địa bàn thành phố năm 2013 ước hiện có 7.990,1 ngàn người, tăng 2,5% so với năm 2012; khu vực thành thị là 6.591,9 ngàn người, chiếm 82,5% trong tổng dân số, tăng 2,7% so năm trước Tỷ lệ tăng dân số cơ học 15,42‰; tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 10,04‰

Theo nhận định, với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh

sẽ đạt 8 triệu dân vào đầu năm 2014 Hiện thành phố có tỷ lệ tăng dân số cơ học hàng năm từ 15,42‰ Số liệu dân cư là học sinh, sinh viên, công nhân, người lao động từ các nơi khác đến sinh sống, làm việc phải thuê nhà trọ để ở là 178,2 nghìn người Qui

mô hộ gia đình tại thành phố Hồ Chí Minh đã thay đổi nhiều từ cuộc Tổng điều tra dân

số 1999 đến nay; nếu năm 1999, mỗi hộ gia đình có bình quân 4,7 người thì 10 năm sau chỉ còn 4,07 người; số hộ gia đình tại thành phố Hồ Chí Minh đã tăng 1,5 lần trong

10 năm qua4

Chính vì dân số tại thành phố Hồ Chí Minh ngày càng tăng cho nên làm nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh cũng càng ngày càng tăng Trước tình hình đó các tập đoàn

4 http://www.gso.gov.vn/

bất động sản đã xây dựng thêm các dự án chung cư giá rẻ mới để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố, các dự án này đa số nằm ở các quận ngoại thành Tại thị trường Tp.HCM, nhiều chủ đầu tư đã công bố lượng giao dịch căn hộ ở mức khả quan từ 80% đến 90% số lượng căn hộ chào bán Chính sách hỗ trợ vay vốn từ nguồn tín dụng của gói 30 nghìn tỷ đồng đã và đang tác động tích cực đến các dự án phù hợp với tiêu chí cho vay

Các dự án chào bán trong tháng chủ yếu nằm tại các quận ngoại thành Có đến 33% nguồn cung căn hộ đến từ quận 12 với hai dự án thuộc phân khúc bình dân, trong đó, Hưng Ngân Garden là dự án mới vừa chính thức chào bán ra thị trường

Năm 2013, nguồn cung hàng hóa nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh khá lớn và có nhiều sản phẩm nhà ở đã xây xong, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng Một số dự án tạm ngừng trước đây thì hiện nay đang được mở bán trở lại Tình hình giao dịch về nửa cuối năm 2013 tốt hơn so với thời gian 6 tháng đầu năm.Lượng giao dịch Quý III

và Quý IV gấp hơn 4 lần lượng giao dịch Quý I và Quý II

Sang năm 2014, Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy tình hình giao dịch trên thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu khởi sắc ngay từ đầu năm, theo thống kê từ một số doanh nghiệp đầu tư và một số sàn giao dịch bất động sản trong 2 tháng đầu năm 2014 đã có gần 1.000 giao dịch thành công (tương đương cùng kỳ năm 2013) Một số dự án triển khai xây dựng nhanh, mức giá từ 13 triệu đồng/m2 đến 21 triệu đồng/m2, có diện tích nhỏ và vừa (từ dưới 70m2 đến 90m2 ) nên được nhiều khách hàng tìm mua và có nhiều giao dịch thành công

Đối với phân khúc nhà ở trung bình và giá thấp do có diện tích nhỏ và vừa, giá cả hợp

lý nên tình hình giao dịch khả quan hơn, giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án đã xây xong hoặc gần hoàn thiện Có thể kể đến như dự án căn hộ tại Phan Huy Ích có mức giá 16-17,5 triệu đồng/m2, trong Quý III/2013 bán được 92 căn, cả năm 2013 bán được 190 căn

Đối với phân khúc nhà ở trung và cao cấp, các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chương trình bán hàng hấp dẫn nhằm thu hút khách Giá chào bán trung bình cho các dự án này khoảng 35-40 triệu đồng/m2 cho phân khúc cao cấp, 25-30 triệu đồng/m2 cho phân khúc trung cấp như án Sunrise City (quận 7)

Giá chung cư cao cấp có sự điều chỉnh giảm, điển hình nhất là đầu tháng 9/2013, hai

dự án lớn tại TP Hồ Chí Minh là Sunrise City - quận 7 (thuộc tập đoàn Novaland) và

dự án The EverRich 3 - quận 7 (công ty Phát Đạt) công bố đại hạ giá bán sản phẩm của mình, mức giảm lên tới 50% so với giá ban đầu thời kỳ sốt giá Những động thái này cho thấy các chủ đầu tư đã chủ động giảm chi phí, giảm lợi nhuận để có thể bán được nhà

Đối với phân khúc nhà ở thu nhập thấp, hiện nay có nhiều dự án chung cư dành để tái định cư trên địa bàn TP.HCM đang đề nghị chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội nhằm

đô thị Số căn hộ tại các dự án đề nghị chuyển đổi này lên tới hàng nghìn căn, như khu tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, dự án khu tái định cư Phú Mỹ 1, chung cư Tân Mỹ (Q.7), dự án chung cư 481 Bến Ba Đình (Q.8), chung cư An Lạc (Q.Bình Tân) Nguồn cung loại hình căn hộ này trong thời gian tới tăng mạnh, giá bán trên dưới 10 triệu đồng/m2 hứa hẹn sẽ thu hút được đông đảo nhu cầu của người mua nhà đang có khó khăn về nhà ở

Tại các vùng ven như Quận 8, Quận 9, Quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh và một số tỉnh lân cận, đất nền nhà phố đang rao bán nhiều, lượng khách hàng quan tâm loại bất động sản này cũng đang tăng lên rõ rệt

Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, chỉ trong 6 tháng đầu năm

2014 thành phố đã giải quyết được 1.893 căn hộ tồn kho, giảm 7,34% so với cùng kỳ

Đặc biệt, có 782 căn trong số 1.893 căn (chiếm 41%) bán được sau khi chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ Số căn hộ chưa bán được chủ yếu có diện tích trên 70m2 hoặc dự án trùm mền, chậm tiến độ Hiện có nhiều dự án được các chủ đầu tư nộp hồ sơ xin chẻ nhỏ cũng tăng từ 5.000 căn lên hơn 9.100 căn

Tính đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã có 21 dự án nhà ở thương mại xin chia nhỏ từ 10.242 căn lên 13.599 căn với tổng vốn đầu tư 16.693 tỉ đồng

Tuy nhiên, tính đến thời điểm này, thành phố chỉ có 7 dự án đủ điều kiện chuyển đổi

từ 3.444 căn lên 7.541 căn

Theo phân tích của các chuyên gia, thời gian qua để đẩy nhanh hàng tồn kho, nhiều doanh nghiệp đã xin chẻ nhỏ căn hộ hoặc chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với mục tiêu nhằm hạ giá trị của từng căn hộ và có thể tiếp cận với lãi suất ưu đãi Việc chia nhỏ căn hộ cũng giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong giao dịch với khách hàng Tuy nhiên, không phải khu vực nào, hay dự án nào cũng được phép chẻ nhỏ vì nhiều lý do khách quan 5

Mười dự án mới và các giai đoạn mới của bốn dự án hiện hữu chào bán vào Q3/2014, thêm hơn 4.600 căn hộ, tăng mạnh 19% theo quý và 103% theo năm Đây là mức tăng trong 1 quý nhiều nhất kể từ Q2/2011 Tính đến Q3/2014, thị trường sơ cấp có khoảng 17.100 căn hộ, tăng 13% theo quý và 14% theo năm

Tỷ lệ hấp thụ là 19%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 7 điểm phần trăm theo năm Trong Q3/2014, có khoảng 3.280 căn hộ được bán, tăng 29% theo quý và 85% theo năm, đây là lượng giao dịch cao nhất kể từQ4/2010.Trong quý này, quận 2 và quận 7 tiếp tục dẫn đầu về lượng giao dịch với 40%, theo sau là Tân Phú, Thủ Đức, quận 12

và Bình Tân chiếm tổng cộng 30%

Lãi suất cho vay thấp và cạnh tranh, phương thức thanh toán linh hoạt cùng với những tiến triển trong việc giải ngân gói kích cầu trị giá 1.440 triệu USD đã giúp người mua

5 http://vn.savills.com.vn/

vững tâm hơn Hình thức gửi tiết kiệm ngân hàng như một kênh đầu tư hiện nay trở nên kém hấp dẫn bởi lãi suất thấp Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của thị trường căn hộduy trì ổn định ở mức 4% đến 6% trong những quý gần đây; điều này sẽkhuyến khích nhiều nhà đầu tư hơn

Từ 2015 đến 2017, thị trường sẽ tiếp nhận 70.100 căn hộ từ 95 dự án tương lai cũng như hiện hữu; trong đó 29% là từ các quận phía đông Dự kiến khoảng 19% nguồn cung tương lai sẽđược hoàn thành trong năm 2015; 81% còn lại có thể kéo dài đến năm 2016 hay lâu hơn

Đến nửa đầu 2015, có thêm hơn 2.300 căn hộ dự kiến sẽ gia nhập thị trườngcăn hộ Tp.HCM

Trong quý I năm 2013 số nguồn cung căn hộ ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Hình 2.1 Nguồn cung căn hộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Thứ tự của các quận dẫn đầu đã thay đổi khi quận Bình Tân thay thế quận Thủ Đức ở vị trí dẫn đầu với 16% thị phần sơ cấp Tương tự, quận 7 cũng không còn đóng góp thị phần lớn nhất cho thị trường sơ cấp

Thị trường thứ cấp theo hạng:

Hình 2.2 Thị trường thứ cấp theo hạng

Căn hộ hạng C vẫn chiếm ưu thế với 79% thị phần Trong khoảng thời gian Q1/2012 – Q1/2013, hạng B mất thị phần nhiều nhất, giảm 5 điểm phần trăm xuống còn 13% trong quý này

Tình hình hoạt động không có gì thay đổi gì đặc biệt trong xu hướng chung của thị trường Khoảng 900 căn hộ được bán dẫn đến tỷ lệ hấp thụ 7% không thay đổi so với quý trước

Nguồn cầu: trên thị trường hiện tại người mua quan tâm nhiều đến giá bán Triển vọng tương lai:

Nguồn : nghiên cứu & tư vấn Savills

Hình 2.3: Nguồn cung tương lai dự kiến

2.3.2.1 Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên kinh tế xã hội liên quan đến sự hình thành

và phát triển của dự án

a Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 0 10’ – 10 0 38 vĩ

độ bắc và 106 0 22’ – 106 054 ’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh

Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Tổng diện tích của thành phố Hồ Chí Minh là 2.056 km2.Vùng đô thị với 140 km2 bao gồm 19 quận.Vùng nông thôn rộng lớn với 1.916 km2, bao gồm 5 huyện với 98 xã Khoảng cách từ trung tâm thành phố đến biển là 50 km theo đường chim bay và cách thủ đô Hà Nội gần 1.730 km đường bộ.Độ cao trung bình cao hơn 6m so với mực nước biển Bề mặt địa hình cao ở vùng Bắc-Đông và thấp ở vùng Nam-Tây Nam

b Tài nguyên kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 0,6% diện tích và 6,6 % dân số so với cả nước, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là trung tâm kinh tế của cả nước, có tốc

độ tăng trưởng kinh tế cao

Thành phố Hồ Chí Minh là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong

cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế Nếu như năm 2001 tốc độ tăng GDP của thành phố là 7,4 % thì đến năm 2005 tăng lên 12,2% Phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao đã tạo ra mức đóng góp GDP lớn cho cả nước Tỷ trọng GDP của thành phố chiếm 1/3 GDP của cả nước

Có thể nói thành phố là hạt nhân trong vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam (KTTĐPN) và trung tâm đối với vùng Nam Bộ Với mức đóng góp GDP là 66,1% trong vùng(KTTĐPN) và đạt mức 30% trong tổng GDP của cả khu vực Nam Bộ Kinh tế thành phố có sự chuyển dịch mạnh mẽ Năm 2005, năng suất lao động bình quân toàn nền kinh tế thành phố đạt 63,63 triệu đ/người/năm, năng suất lao động công nghiệp-xây dựng đạt 67,05 triệu đồng (bằng 105,4% năng suất lao động bình quân toàn nền kinh tế), năng suất lao động dịch vụ đạt 66,12 triệu đ (bằng 103,12%), năng suất lao động nông nghiệp đạt 13,66 triệu đồng (bằng 21,5%)

Thành phố là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh nhất cả nước, kể từ khi Luật đầu tư được ban hành Số dự án đầu tư vào thành phố chiếm khoảng 1/3 tổng số

dự án đầu tư nước ngoài trên cả nước Năm 2005, đầu tư trực tiếp của nước ngoài tăng khá so với năm 2004, 258 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép với tổng vốn 577 triệu USD, tăng 4,5% về số dự án và 43,7% về vốn đầu tư Có 145 dự án tăng vốn với

số vốn điều chỉnh tăng 330 triệu USD Tính chung tổng vốn đầu tư kể cả tăng vốn là

907 triệu USD, tăng 7,7% Bên cạnh đó, có 5 dự án đầu tư ra nước ngoài có tổng vốn

là 29,1 triệu USD

Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn khẳng định vai trò là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước; là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá.6

2.3.2.4 Dự báo cho nhu cầu cho những năm tương lai

a Dự báo nhu cầu chung cư cho những năm tương lai

Dự báo nhu cầu là một trong những việc làm quan trọng nhất khi lập một dự án đầu tư Khi đã xác đinh được nhu cầu của người dân về sản phẩm của dự án thì mới có thể xác định được dự án đó có nên đầu tư hay không Với loại hình sản phẩm của dự án là căn hộ chung cư , để xác định được nhu cầu của người dân ta phải dựa vào các yếu tố như:

b =

n Y



n :số năm được thống kê trong quá khứ

Chọn năm 2011làm mốc ta có X = 0, năm 2009 = -2, năm 2010 =-1, năm 2012 = 1, năm 2013=2

2020 9 9455.9

Hình 2.4 Biểu đồ thể hiện số liệu dự báo dân số

 Thu nhập bình quân của các hộ gia đình

Với kết quả tăng trưởng 9,3% trong năm 2013, kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đạt mức tăng trưởng thấp hơn dự kiến (9,5%), tuy nhiên thu nhập bình quân đầu người tại thành phố đã đạt 4.513 USD

Trong hai năm cuối của giai đoạn 2011-2015, cùng với dự báo kinh tế-xã hội thành phố tiếp tục đà tăng trưởng, chỉ tiêu này sẽ được nâng lên 4.800 USD Đây là con số hoàn toàn có thể đạt được nếu Thành phố triển khai tốt các giải pháp đề ra7

7 http://www.vietnamplus.vn/

Hình 2.5 : Biểu đồ GDP bình quân đầu người thành phố Hồ Chí Minh

 Chính sách tín dụng của các ngân hàng

Với tốc độ tăng trưởng tín dụng những tháng qua, tăng trưởng tín dụng năm 2014 của

hệ thống ngân hàng ở TP Hồ Chí Minh sẽ đạt khoảng 10% Điều này hoàn toàn có cơ

sở với các chính sách tiền tệ hiện thời của NHTW và các giải pháp hỗ trợ thị trường ở địa phương, 5 tháng còn lại mức tăng tín dụng vào khoảng 5,75% là phù hợp với tính mùa vụ hàng hóa cuối năm

Bất động sản đang là lĩnh vực tiềm năng để ngân hàng đẩy tín dụng Nếu khơi thông được dòng tín dụng vào phân khúc này sẽ có rất tiềm năng, nhất là cho vay đầu tư xây dựng căn hộ, công trình dở dang, xây nhà trong nội thành

NH TMCP Ngoại thương (Vietcombank) vừa triển khai gói tín dụng 3.000 tỉ đồng dành cho khách hàng cá nhân, hộ kinh doanh vay mua nhà đất, xây, sửa nhà… với lãi suất chỉ từ 7,99%/năm Thời gian ưu đãi lãi suất thấp là 6 tháng đối với khoản vay dưới 24 tháng NH TMCP Á Châu (ACB) cũng có chương trình cho vay mua “ngôi nhà đầu tiên” dành cho khách hàng cá nhân có thu nhập từ 10 triệu đồng với lãi suất 8,9%/năm trong năm đầu tiên Để cạnh tranh, ACB đưa nhiều tiện ích cho khách hàng như không tính phí trả nợ trước hạn, phí dịch vụ, phí quản lý tài sản và phí duyệt khoản vay NH TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VP Bank) còn đưa ra mức lãi suất

“sốc” 5%/năm trong 6 tháng đầu tiên trong gói tín dụng 2.000 tỉ đồng dành cho khách hàng vay mua nhà thế chấp bằng bất động sản

Trong khi đó, NH TMCP Quốc tế (VIB) đưa ra nhiều gói tín dụng với các mức lãi suất cho khách hàng lựa chọn để vay tiền mua nhà, xây sửa nhà hoặc vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm Ông Rahn Wood, Giám đốc khối NH bán lẻ của VIB, cho biết nhiều

khách hàng lo ngại thời gian đầu lãi suất thấp nhưng sẽ tăng cao trong những tháng tiếp theo nên NH đưa ra mức lãi suất cố định trong suốt thời gian vay là 10,7%/năm Theo phó tổng giám đốc một NH thương mại cổ phần, 5 tháng đầu năm, tín dụng toàn

hệ thống NH chỉ tăng hơn 1,31%, trong đó một số NH vẫn tăng trưởng âm Để giảm bớt áp lực sử dụng vốn không hiệu quả, NH phải đẩy vốn ra nhưng không thể đổ vào các kênh có rủi ro cao vì sợ nợ xấu tăng thêm Do đó, cho vay mua nhà, tín dụng cá nhân đang là kênh được ưu tiên bởi cho vay bất động sản ít rủi ro hơn các lĩnh vực khác, nếu có rủi ro, NH vẫn còn tài sản thế chấp để thu hồi vốn.8

 Địa điểm của dự án phục vụ cho nhu cầu đi lại

 Các công trình công cộng

 Cơ sở hạ tầng đảm bảo

 Phong tục tập quán của người dân

Trong các yếu tố kể trên thì sự gia tăng về dân số và ảnh hưởng của phong tục tập quán của người dân ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở về mặt số lượng, còn các yếu tố khác ảnh hưởng về mặt chất lượng Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế phát triển, người dân thành phố Hồ Chí Minh mà đặc biệt là lớp thanh niên trẻ với lối sống hiện đại đang ngày càng ưu chuộng các chung cư vì những tính năng hiện đại của nó Vì vậy để dự báo nhu cầu về nhà chung cư của người dân , trước tiên ta dự báo dân số thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian sắp tới

b Dự báo khả năng cung ứng tăng thêm trong tương lai, nhu cầu sử dụng chung cư tăng thêm trong tương lai

Qua số liệu thống kê và dự báo như trên ta thấy dân số thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng tăng đều qua các năm, kéo theo nhu cầu về nhà ở cũng tăng dần Quỹ đất có hạn nên việc ở nhà chung cư sẽ là xu hướng tương lai của người dân

– Tính số người có nhu cầu về nhà ở tăng thêm: được tính bằng 1/4 dân số tăng thêm (tính trung bình 4 nhân khẩu/hộ)

– Trong cơ cấu nhóm thu nhập trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thì các hộ

có thu nhập trung bình và thấp chiếm trên 73% tổng dân số) nên ta tính nhu cầu nhà ở chung cư tăng hằng năm bằng 0.27 lần nhu cầu nhà ở tăng thêm mỗi năm

– Tính nhu người có nhu cầu nhà ở chung cư hàng năm: bằng nhu cầu năm trước cộng nhu cầu nhà chung cư tăng thêm

8 http://vov.vn/

Bảng 1.3: Dự báo nhu cầu chung cư trong giai đoạn năm 2012-2022

Năm Dân Số Dân số

Hình 2.6: Biểu đồ thể hiện nhu cầu chung cư từ năm 2014 đến năm 2023

2.3.2.5 Phân tích đánh giá khả năng chiếm lĩnh thị trường của chung cư Thiên An

Để dự báo lượng cung cũng như giá nhà chung cư trong giai đoạn sắp tới ta căn

cứ vào số liệu thống kê các căn hộ cung cấp ra thị trường trong thời gian đến

Nằm trong khu vực quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội hướng biển của TP HCM cùng với huyện Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ, trong thời gian qua quận 7 là địa điểm lý tưởng để nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư xây dựng các dự án khu căn hộ của mình Với mức giá hợp túi tiền khi phần lớn dự án đều hướng tới phân khúc khách hàng có mức thu nhập trung bình khá, nên hiện nay những khu căn hộ tại đây không chỉ là nơi an cư lý tưởng cho người dân thành phố mà còn có khả năng đem lại những khoản lợi nhuận về lâu dài trong việc kinh doanh các sản phẩm căn hộ của một bộ phận giới đầu tư, khi mà thị trường BĐS được nhận định sẽ ấm dần lên trong thời gian sắp tới

Sau đây tôi xin điểm qua những dự án căn hộ nổi bật tại quận 7 trong thời gian vừa qua

1 Sunrise City

Sunrise City là dự án gây được sự chú ý cả về quy mô lẫn chất lượng căn hộ vì đây là dự án trọng điểm của Novaland, thiết kế bởi tập đoàn Archetype Group (Pháp) đã và đang hình thành nên một khu căn hộ có kiến trúc nổi bật tại khu vực Nam Sài Gòn

Dự án là một khu phức hợp có quy mô 5,1 ha bao gồm 12 tháp căn hộ với chiều cao từ 31 – 35 tầng trải dài gần 1 km mặt tiền đại lộ Nguyễn Hữu Thọ thuộc khu vực

P Tân Hưng, Q.7 Tổng số căn hộ của toàn dự án gồm hơn 2.200 căn với diện tích từ

53 m2 đến 500 m2 được chia làm 3 khu: South, Central và North Ngoài ra khối đế của mỗi khu căn hộ được sử dụng với chức năng thương mại và các dịch vụ tiện ích cho cư dân sinh sống, hình thành nên một khu khép kín như một khu đô thị thu nhỏ

Hình 2.7 Dự án Sunrise City

Theo ghi nhận của REIC, khu South Towers gồm 6 tháp căn hộ đã hoàn thành

và đưa vào sử dụng từ năm 2012, hiện mức giá giao dịch tại khu căn hộ này từ 37 triệu/m2 đến 50 triệu/m2 Hiện tại, chủ đầu tư Novaland đang tiếp tục triển khai xây dựng và hoàn thiện khu Central Towers, dự kiến sẽ bàn giao nhà vào quý 2 năm 2015 với mức giá giao dịch hiện tại từ 30,3 triệu/m2 đến 42 triệu/m2 Bên cạnh đó, khu North Towers cũng đang được tích cực triển khai xây dựng, dự kiến sẽ bàn giao nhà vào quý 1 năm 2016 với mức giá bán từ 23 triệu/m2 đến 34 triệu m2

Sở dĩ mức giá tại khu North Towers giảm so với 2 khu còn lại là do các căn hộ tại đây sẽ được bàn giao thô Nếu khách hàng có yêu cầu muốn hoàn thiện căn hộ thì

sẽ phải trả thêm 5 triệu/m2 Đây là một cách điều chỉnh giá bán linh hoạt của chủ đầu

tư cho phù hợp với phân khúc khách hàng tiềm năng trong bối cảnh trầm lắng của thị trường hiện nay

2 Riviera Point

Riviera Point là dự án được triển khai xây dựng dọc theo dòng sông Cả Cấm, nằm ngay sát bên khu đô thị Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư là công ty liên doanh Riviera Point Ltd (do Keppel Land và công ty TNHH Tấn Trường hợp tác góp vốn) Dự án được xây dựng trên khuôn viên 12 ha bao gồm 18 block cao 40 tầng với tổng vốn đầu

tư 206 triệu USD Sau khi hoàn thành dự án sẽ đóng góp cho thị trường hơn 2.400 căn

hộ có diện tích từ 92 m2 đến 320 m2, tổng diện tích sàn căn hộ là 408.500 m2 Đặc biệt tại dự án sẽ dành 4 tầng đế làm khu trung tâm thương mại với tổng diện tích 103.403 m2 và khu vực tầng 5 sẽ xuyên suốt tất cả các block khi được kết nối bằng cầu bộ hành cùng với khu vườn cảnh quan trên không độc đáo

Hiện tại, dự án đang trong quá trình hoàn thiện giai đoạn đầu với 3 block căn hộ cao 40 tầng với 549 căn hộ, mức giá giao dịch dao động từ 32 triệu/m2 đến 36 triệu/m2, dự kiến sẽ bàn giao vào đầu năm 2015

3 Belleza Apartment

Belleza Apartment là dự án căn hộ do Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín

và Công ty Dịch vụ Công ích Quận 4 làm chủ đầu tư có tổng mức đầu tư 1850 tỷ đồng

Dự án được xây dựng trên diện tích 2,7ha, gồm 6 khối nhà cao từ 23 - 27 tầng, với 944 căn hộ có diện tích từ 92 - 190m2 được thiết kế theo kiến trúc giật cấp tầng bậc thấp dần và mặt tiền hướng ra dòng sông Rạch Đĩa, giúp cho từng căn hộ đều có được không gian thoáng mát của thiên nhiên sông nước

Hiện tại dự án đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng với mức giá giao dịch từ 13,5 triệu/m2

Hình 2.9 Dự án Belleza Apartment

4 The Era Town – khu căn hộ Kỷ Nguyên

Khu căn hộ Kỷ Nguyên Era Town được Công ty CP Đức Khải đầu tư xây dựng với tổng số vốn là 4.765 tỷ đồng trên khuôn viện rộng hơn 10,8 ha có tổng cộng 3.070 căn hộ được chia làm 3 khu:

- Khu 1 có diện tích hơn 5 ha có quy mô gồm 5 block cao từ 28 đến 30 tầng với 1.768 căn hộ

- Khu 2 là khu quảng trường công viên có diện tích gần 3,7 ha được bao bọc bởi 3 mặt sông cùng tuyến bờ kè bảo vệ dọc theo hành lang song Phú Xuân dài 1,3 km

- Khu 3 có diện tích hơn 2,1 ha có quy mô gồm 4 block cao từ 20 đến 31 tầng với 1.268 căn hộ

Hiện Era Town vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và chủ đầu tư bắt đầu bàn giao nhà cho khách hàng Đây được xem là dự án có số lượng căn hộ nhiều nhất tính đến thời điểm hiện nay tại khu vực quận 7 Mức giá giao dịch của khu căn hộ Kỷ Nguyên là từ 14 triệu/m2

Hinh 2.10 Dự án The Era Town

5 Him Lam Riverside

Him Lam Riverside tọa lạc tại vị trí chiến lược trong khu đô thị Him Lam Tân Hưng, cách trục đường xa lộ Bắc Nam (đại lộ Nguyễn Hữu Thọ) khoảng 300m, được bao bọc bởi 3 con song lớn là Ông Lớn, Rạch Bàng và Ông Đội Dự án có tổng diện tích xây dựng 1,317 ha gồm 3 tòa nhà cao từ 18 đến 25 tầng được bố trí so le nhau với

314 căn hộ diện tích từ 96 m2 đến 319 m2 Tổng vốn đầu tư cho toàn dự án là 1.563 tỷ đồng Mật độ xây dựng tại dự án chỉ là 28% vì chủ đầu tư định hướng mang đến cho

cư dân cư ngụ tại đây một không gian sống trong lành và đúng nghĩa “xanh”.Mức giá giao dịch hiện nay của dự án Him Lam Riverside là trên dưới 30 triệu/m2

6 Hoàng Anh Thanh Bình

Khu căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình là khu phức hợp bao gồm căn hộ, văn phòng thương mại do công ty Phát triển Hoàng Anh Thanh Bình và công ty phát triển nhà Hoàng Anh làm chủ đầu tư Dự án có quy mô 3 tháp cao từ 37 – 40 tầng, các căn

hộ được thiết kế đa dạng các lọai diện tích từ 73m2 đến 128m2 mật độ xây dựng là 32,4% trên tổng diện tích 17.988 m2 của khu đất dự án Dự kiến sau khi hoàn thành dự

án sẽ cung cấp 1.004 căn hộ ra thị trường với tổng diện tích sàn xây dựng là 127.129 m2.Theo tìm hiểu của REIC, giá bán căn hộ thô của dự án là 20,2 triệu/m2 còn nếu bàn giao căn hộ hoàn thiện thì sẽ có mức giá 21,9 triệu/m2

Hình 2.12 Dự án Hoàng Anh Thanh Bình

7 The Bridgeview – EHome 5

Căn hộ EHome 5 nằm trong tổng thể khu đô thị thương mại hiện đại của tập đoàn Nam Long – Tân Thuận Đông Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 20.158 m2 gồm 2 block cao 11 và 17 tầng với tổng số căn hộ sau khi hoàn thành là 592 căn có diện tích từ 54 m2 đến 82 m2.Hiện dự án đang triển khai xây dựng và hoàn thiện block

A cao 11 tầng Chủ đầu tư cam kết sẽ giao nhà trong quý 4 năm 2014, giá bán khoảng

1 tỷ đồng cho căn hộ 54 m2

Hình 2.13 Dự án The Bridgeview – EHome 5

8 La Casa

La Casa tọa lạc tại góc đường Hoàng Quốc Việt - Đào Trí, P Phú Thuận trên khu đất có tổng diện tích 61.280m2 Dự án có quy mô 8 block cao 35 tầng với 1.948 căn hộ, dự kiến sẽ cung cấp 386.498 m2 sàn căn hộ ra thị trường sau khi hoàn thành Ngoài ra còn có khu khách sạn - văn phòng cao 35 tầng và khối podium nổi 8 tầng làm bãi đậu xe

Hiện dự án đang bàn giao nhà cho khách hàng tại khu Block 1A và 1B với tổng cộng 348 căn, giá bán trên dưới 20 triệu/m2 Bên cạnh đó, hạ tầng đường giao thông nội bộ, khu tiện ích và công viên cảnh quan đã được hoàn thiện đồng thời phục vụ cho

cư dân sinh sống tại đây

Hình 2.14 Dự án La Casa

9 The Docklands

the Docklands là dự án căn hộ cao cấp của tập đoàn Bảo Gia (Pau Jar Group), nằm dọc theo rạch Cả Cấm, thuộc khu dân cư Cityland Riverside trên đường Nguyễn Thị Thập, có quy mô 2 block cao 21 tầng.Hiện dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện

và bàn giao căn hộ cho khách hàng Mức giá giao dịch dao động quanh mức 35,5 triệu/m2

Hình 2.15 Dự án The Docklands

Sau đây là bảng thống kê chi tiết

Bảng 2.4: Lượng cung và giá nhà ở chung cư quận 7 năm 2014

CĂN HỘ

GIÁ BÁN (triệu/m2)

DỰ KIẾN HOÀN THÀNH

DIỆN TÍCH/CĂN

HỘ (m2)

6 Hoàng Anh Thanh

Hình 2.16: Biểu đồ số lượng các căn hộ ở quận 7 thành phố Hồ Chí Minh

Vậy thông qua lượng cung và giá cả các dự án chung cư trên quận 7, thành phố

Hồ Chí Minh, ta thấy số lượng căn hộ trong các năm tới đều tăng nhằm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng Ngoài ra về giá cả , diện tích sàn nhỏ hơn chung cư Thiên An của các khu chung cư này nên khách hàng có nhu cầu lựa chọn chung cư 7 tầng Thiên

An vừa rẻ, vừa rộng Đó cũng là một ưu thế giúp dự án thu hút khách hàng cả về chất lượng, giá cả cũng như thiết kế hiện đại Đây cũng là tiềm năng để dự án tiêu thụ sản phẩm căn hộ nhanh nhằm mang lại hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội

Xác định được nhu cầu của thị trường về sản phẩm của dự án mới chỉ cho phép chủ đầu tư đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm, còn làm thế nào để người tiêu thụ sử dụng sản phẩm của mình thay vì sử dụng sản phẩm của các dự án khác lại thuộc về khâu tiếp thị sản phẩm

Hoạt động tiếp thị là sự tác động nhằm thúc đẩy hoạt động của thị trường và thỏa mãn nhu cầu của khách hàng trong việc cung cấp các sản phẩm của dự án Tiếp thị là một trong những công cụ chủ yếu mà dự án có thể sử dụng để tác động vào thị trường nhằm đạt mục tiêu của dự án

2.3.2.6 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm

Căn cứ vào các đặc tính của đối tượng tiêu thụ sản phẩm, cần lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm khác nhau sau đây:

- Tiếp xúc trực tiếp bằng thư từ

- Quảng cáo: Quảng cáo trên báo, trên tạp chí, trên các phương tiện thông tin đại chúng: radio, tivi, quảng cáo qua mạng Internet

Sản phẩm của dự án là bất động sản nên khách hàng sẽ không chỉ xem quảng cáo mà đặt mua mà họ sẽ đến trực tiếp để xem xét sản phẩm rồi mới đưa ra quyết định cuối cùng

Đối với sản phẩm là căn hộ chung cư, đây là sản phẩm có giá trị rất lớn, thời gian sử dụng dài, tần suất mua lại thấp Những đặc tính này của sản phẩm sẽ quyết định đến hành vi của khách hàng, khiến họ cân nhắc rất nhiều trước khi đi đến quyết định mua

Chính vì thế mà ngoài các phương pháp giới thiệu sản phẩm đã nêu trên, dự án

sẽ bố trí giao dịch viên có mặt trực tiếp tại tòa nhà để tiếp đón khách

2.5 Kết luận về sự cần thiết đầu tư xây dựng Chung cư Thiên An

Như vậy việc xây dựng khu chung cư Thiên An là hoàn toàn phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội của thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời dự án ra đời

là đòi hỏi tất yếu cho sự phát triển của địa phương, góp phần phát triển dân sinh – kinh

tế – xã hội của quận 7 nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung

Vì thế việc đầu tư dự án là rất cần thiết