Lập hồ sơ dự thầu công trình chung cư 17 tầng tân hương thành phố đà nẵng đatn

PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Một số lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư Tân Hương: 1.1.1 Dự án đầu tư và vai tro

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

LỜI CẢM ƠN

Qua 5 năm học tập và rèn luyện tại trường Phân hiệu Đại họ Đà Nẵng tại Kon Tum, nhờ vào sự giảng dạy, truyền đạt tận tình của các thầy cô đã giúp em có thêm

nhiều kiến thức để thực hiện đề tài tốt nghiệp: Lập dự án đầu tư xây dựng “Khu

chung cư 17 tầng Tân Hương” Đồ án tốt nghiệp là sự tổng hợp kiến thức đã học để

giải quyết vấn đề thực tế trong cuộc sống, chính vì vậy đồ án tốt nghiệp vừa là phần kiểm tra đánh giá năng lực học tập, đồng thời cũng là một môn học rất quan trọng đối với mỗi sinh viên Qua đồ án tốt nghiệp, em có thể nhận thức rõ công việc của mình trong tương lai, rèn luyện kỹ năng nghề nghiệp và định hướng sự phát triển của bản thân

Đặc biệt cùng với sự quan tâm chu đáo của các Thầy, Cô trực tiếp hướng dẫn đã giúp em sớm hoàn thành đồ án tốt nghiệp này Vì vậy em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quí Thầy, Cô :

- PGS.Ts Đặng Văn Mỹ : Giảng viên hướng dẫn chính

- Gv.Ks Bùi Thị Thu Vĩ :Giảng viên hướng dẫn kinh tế

- Gv.Th.s Nguyễn Ngọc Hùng : Giảng viên hướng dẫn kiến trúc

Do thời gian có hạn và thiếu kinh nghiệm thực tế nên trong đồ án không tránh khỏi thiếu sót, em rất mong nhận được sự góp ý của Thầy Cô để đồ án được hoàn thành tốt hơn

Một lần nữa em xin kính gửi đến quí Thầy, Cô giáo lòng biết ơn sâu sắc !

MỤC LỤC

Chương 1: 4

SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ 4

1.1 Những căn cứ pháp lý và cơ sở để lập dự án : 4

1.1.1 Văn bản pháp quy 4

1.1.2 Văn bản định hướng 5

1.2 Sự cần thiết phải đầu tư 5

1.2.1 Tổng quan tình hình thành phố Đà Nẵng 5

1.2.2 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư 8

1.3 Phân tích thị trường 10

1.3.1 Tình hình thị trường khu chung cư nhà ở 10

1.3.3 Dự báo thị trường chung cư 12

1.4 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án 17

1.5 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm 18

1.6 Tiểu kết luận: 19

Chương 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ DỰ ÁN 20

2.1 Hình thức đầu tư 20

2.2 Quy mô của dự án 20

2.2.1 Căn cứ xác định quy mô xây dựng: 20

2.2.2 Xác định quy mô dự án 20

2.2.3 Quy mô thiết bị 23

2.2.4 Diện tích sử dụng đất 23

2.3 Cơ cấu sản phẩm dự án 23

Chương 3: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 25

3.1 Đặc điểm vị trí xây dựng 25

3.1.1 Phương án 1: 25

3.1.2 Phương án 2: 25

3.1.3 So sánh các phương án xây dựng 26

3.2 Điều kiện tự nhiên 28

3.2.1 Điều kiện khí hậu – thủy văn 28

3.2.2 Điều kiện địa chất, địa hình 28

3.2.3 Điều kiện kinh tế-xã hội 29

CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG 30

4.1 Phương án tổng mặt bằng 30

4.2 Các giải pháp thực hiện 31

4.2.2 Giải pháp thiết kế xây dựng công trình 32

4.2.3: Hệ thống thang máy 36

4.3 Hệ thống mạng cáp truyền hình: 37

4.3.1 Hiện trạng: 37

4.3.2 Giải pháp: 37

4.3.3 Phương án kỹ thuật: 37

4.4 Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ: 42

CHƯƠNG 5: 44

SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 44

5.1 Tác động của dự án đến môi trường xã hội, cảnh quan và khu vực xung quanh 44

5.5.1 Tác động dự án đến môi trường 44

5.1.2 Trong quá trình thi công dự án: 44

5.1.3 Quá trình dự án đi vào hoạt động: 46

5.2 Tác động của dự án đến môi trường tự nhiên: 47

5.2.1 Ảnh hưởng đến các môi trường: 47

5.2.2 Biện pháp xử lý: 48

5.3 Các giải pháp về an toàn lao động: 49

5.4 Yêu cầu về đảm bảo an ninh quốc phòng: 49

CHƯƠNG 6: 50

KẾ HOẠCH TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ VỐN CỦA DỰ ÁN 50

6.1 Tiến độ thực hiện dự kiến kế hoạch đầu tư của dự án 50

6.2 Xác định quy mô vốn dự án 50

6.2.1 Cơ sở xác định và căn cứ để lập tổng mức đầu tư: 50

6.2.2 Các thành phần để tính tổng mức đầu tư: 52

6.2.3 Chi phí xây dựng 52

6.2.4 Chi phí thiết bị xây dựng 53

6.2.5 Chi phí mua đất 53

6.2.6 Chi phí quản lý dự án 53

6.2.7 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 54

6.2.8 Chi phí khác 55

6.3 Xác định tổng mức đầu tư 55

6.3.1 Các thành phần trong tổng mức đầu tư 55

6.3.2 Tính toán thành phần trong tổng mức đầu tư 56

6.4 Cơ cấu nguồn vốn và kế hoạch huy động vốn cho dự án: 59

6.4.1 Cơ cấu nguồn vốn: 59

6.4.2 Kế hoạch huy động vốn 59

6.5 Phương án hoàn trả vốn 61

6.5.1 Nguồn trả nợ vốn đầu tư của dự án 61

6.5.2 Phương án hoàn trả vốn 61

6.5.3 Nguồn trả nợ 62

CHƯƠNG 7: 63

CÔNG SUẤT VÀ PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN 63

7.1 Phân tích lựa chọn công suất thích hợp 63

7.2 Tổ chức bộ máy quản lý khai thác 63

7.3 Bố trí sử dụng nhân lực 64

7.3.1 Mục đích của quản lý lao động 64

7.3.2 Các chính sách quản lý, khuyến khích lao động, đào tạo 64

CHƯƠNG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, 66

KINH TẾ-XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 66

8.1 Doanh thu dự án 66

8.1.1 Doanh thu căn hộ chung cư 66

8.1.3 Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ 67

8.2 Chi phí kinh doanh hàng năm 67

8.2.1 Chi phí hoạt động hàng năm 67

8.2.2 Chi phí bán hàng 68

8.3 Báo cáo thu nhập 68

8.3.1 Báo cáo thu nhập (phân tích trả lãi) 68

8.3.2 Phân phối lợi nhuận sau thuế: 68

8.4 Đánh giá hiệu quả kinh doanh 69

8.4.1 Quan điểm phân tích tài chính dự án 69

8.4.2 Xác định hệ số chiết khấu 69

8.4.3 Dòng ngân lưu của dự án 70

8.4.4 Các chỉ tiêu tài chính 71

8.4.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án 71

8.4.5.1 Rủi ro về thay đổi hệ số chiết khấu 71

8.4.5.2 Rủi ro về thay đổi doanh thu căn hộ 72

8.4.5.3 Rủi ro về thay đổi giá bán 72

8.4.5.4 Kết luận về mức an toàn của dự án 72

8.5 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án 72

8.5.1 Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội cho dự án 72

8.5.3 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước 73

8.5.4 Các hiệu quả kinh tế xã hội khác 73

CHƯƠNG 9: 75

HÌNH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN, KHAI THÁC DỰ ÁN, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 75 9.1 Hình thức quản lý dự án 75

9.1.1 Trong giai đoạn thực hiện đầu tư 75

9.1.2 Trong giai đoạn vận hành 77

9.2 Nhiệm vụ và quyền hạn của ban quản lý dự án: 77

9.3 Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án 78

9.3.1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư trong giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư) 79

9.3.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực hiện đầu tư 79

9.3.3 Mối quan hệ trách nhiệm trong giai đoạn quyết toán đầu tư 80

9.3.4 Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra trong giai đoạn vận hành 80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

1 Kết luận 81

2 Kiến nghị 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Tăng trưởng GDP của thành phố Đà Nẵng giai đoạn 1997-2014 6

Bảng 2: Số liệu của dân số trung bình của thành phố Đà Nẵng từ năm 2006 - 2014 13

BẢNG 3: Dự báo dân số từ 2015 - 2024 15

Bảng 4: : Dự báo nhu cầu chung cư trong giai đoạn năm 2015 - 2024 16

Bảng 5: : Lượng cung và giá nhà ở chung cư quận Sơn Trà 17

BẢNG 6: Nguồn căn hộ Thành Phố Đà Nẵng đang rao bán trên thị trường 18

Bảng 7: Tổng diện tích mặt bằng tầng 1 21

Bảng 8: Tổng diện tích mặt bằng tầng hầm 21

Bảng 9: Dự kiến quy mô xây dựng 22

Bảng 10: Diện tích đất xây dựng 23

Bảng 11: So sánh phương án xây dựng 26

Bảng 12: Quy mô thiết kế 33

Bảng 13: Qui mô diện tích các phòng chức năng 35

BẢNG 14: Hệ thống thang máy 37

BẢNG 15: Hệ thống mạng cáp truyền hình 38

BẢNG 16: Hệ thống phòng cháy chữa cháy 42

BẢNG 17: Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ 43

Bảng 18: Suất vốn đầu tư xây dựng 57

Bảng 19: Tóm tắt các thành phần chi phí trong tổng mức đâu tư 57

Bảng 20: Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng 59

Bảng 21: Kế hoạch huy động vốn 60

Bảng 22: Phương án hoàn trả vốn 61

Bảng 23: Dự kiến tiến độ bán căn hộ và khu thương mại của dự án 63

Bảng 24: Dự kiến bộ máy nhân sự chung cư 17 tầng Tân Hương khi vận hành dự án 64 Bảng 25: Đơn giá chung cư 66

Bảng 26: Hình thức thanh toán của dự án 67

Bảng 27: Xác định suất chiết khấu tính toán 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Bản đồ thành phố Đà Nẵng 6

Hình 2: Biểu đồ GDP bình quân đầu người tp Đà Nẵng 13

Hình 4: Biểu đồ thể hiện nhu cầu chung cư từ năm 2015 đến năm 2024 16

Hình 5: Mặt bằng tầng 1 20

Hình 6: Mặt bằng tầng hầm 21

Hình 7: Mặt bằng tầng điển hình 23

Hình 8: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sản phẩm dự án 24

Hình 9: Phương án xây dựng 1 25

Hình 10: Phương án xây dựng 2 26

Hình 11: Mặt bằng tổng thể 30

Hình 12: Tổng thể mặt bằng xây dựng 31

Hình 13: Chi phí trong tổng mức đầu tư 58

Hình 14: Biểu đồ cơ cấu nguồn vốn 59

Hình 15: Biểu đồ Kế hoạch trả nợ 61

Sơ đồ Sơ đồ 1: Bộ máy quản lý 75

Sơ đồ 2: Tổ chức bộ máy quản lý 77

9 ĐKKD Đăng kí kinh doanh

10 KHĐT Kế hoạch đầu tư

14 GDP Thu nhập bình quân trên đầu người

23 TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam

24 TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

25 PCCC Phòng cháy chữa cháy

PHẦN THỨ NHẤT:

MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1 Một số lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư Tân

Hương:

1.1.1 Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư:

1.1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư:

Dự án đầu tư là tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm

cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế-xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được

Theo quy chế quản lí đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến

nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, trong khoảng thời gian nhất định (Chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp)

Tuy nhiên, dự án đầu tư cũng có thể được xem xét trên nhiều góc độ:

- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết,

có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả

và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Xét trên góc độ quản lí: Dựa án đầu tư là một công cụ quản lý về việc sử dụng vốn,

vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài

- Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của

một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ Xét theo góc độ này, dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung

- Về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố

trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

1.1.1.2 Vai trò của dự án đầu tư:

Dự án đầu tư có vai trò rất quan trọng đối với cả nhà nước và chủ đầu tư

- Đối với nhà nước và các định chế tài chính:

Dự án đầu tư là cơ sở để thẩm định và ra quyết định đầu tư, quyết định tài trợ vốn cho

dự án

- Đối với chủ đầu tư:

+ Dự án đầu tư là cơ sở quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư

+ Dự án đầu tư là cơ sở để xin phép được đầu tư và cấp giấy phép hoạt động

+ Dự án đầu tư là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư

+ Dự án đầu tư là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ tài trợ hoặc cho vay vốn

+ Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để xem xét giải quyết các mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước Việt Nam Đây cũng là cơ sở pháp lý để xét xử khi có tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh

1.2 Một số lý luận về phân tích dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư Tân Hương:

1.2.1 Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình:

Theo Nghị định 59/2014 NĐ-CP quy định nội dung một dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở dự án

1.2.1.1 Nội dung phần thuyết minh dự án bao gồm:

a Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư:

Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

b Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình:

Các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác

c Các giải pháp thực hiện bao gồm:

+ Phương án giải phóng mặt bằng

+ Các phương án thiết kế kiến trúc

+ Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động

+ Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

+ Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy nổ và các yêu cầu

về an ninh, quốc phòng

+ Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cung cấp vốn theo tiến độ

1.2.1.2 Nội dung thiết kế cơ sở dự án:

- Khái niệm thiết kế cơ sở dự án là: Thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, đảm bảo thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được

áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước tiếp theo

- Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

+ Nội dung thuyết minh thiết kế cơ sở: Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương

án thiết kế; Tổng mặt bằng công trình; Vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình; Việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực; Phải thể hiện được phương án kiến trúc của công trình; Đưa ra phương

án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình; Phương

án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật; Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

+ Phần bản vẽ thiết kế cơ sở: Bản vẽ tổng mặt bằng công trình; Bản vẽ phương án kiến trúc; Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yêu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

1.2.1.3 Phương pháp luận đánh giá hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy tài chính:

- Dùng chỉ tiêu động để phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính

- Phân tích rủi ro thực hiện qua phân tích độ nhạy

1.2.1.4 Phương pháp luận đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án:

- Cơ sở đưa ra quyết định đầu tư trong phân tích kinh tế xã hội là đánh giá các tác động của dự án đối với nền kinh tế quốc dân, cân nhắc đầy đủ chi phí và lợi ích dự án xét trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế, dự án sẽ được đánh giá tùy theo sự đóng góp của

nó cho mục tiêu phát triển khác nhau của đất nước (Giá trị gia tăng trực tiếp, giá trị gia tăng gián tiếp và các ảnh hưởng khác)

PHẦN THỨ HAI: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Chương 1:

SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ 1.1 Những căn cứ pháp lý và cơ sở để lập dự án :

1.1.1 Văn bản pháp quy

- Căn cứ Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 16/11/2014

- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014

- Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

- Căn cứ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

- Căn cứ Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014

- Căn cứ Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Căn cứ Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014

- Căn cứ Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 12/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của các nghị định về thuế

- Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lí dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về Quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Căn cứ Thông tư 25/2009/TT-BXD ngày 29/07/2009 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn về bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý đầu tư xây dựng công trình và giám sát thi công xây dựng công trình

- Nghị định 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

- Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một

số nội dung về Quy hoạch xây dựng

- Nghị định số 37/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng

- Căn cứ Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

- Căn cứ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc

- Thông tư 45/2013/TT-BTC Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

- Căn cứ Công văn số 957/QĐ-BXD này 29 tháng 09 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý Dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

1.1.2 Văn bản định hướng

- Quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế – Xã hội Thành phố Đà Nẵng đến năm

2030 đã được UBND Thành phố Đà Nẵng phê duyệt năm 2013

- Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030 được Thủ tướng chính phủ phê duyệt Quyết định số 2357/QĐ-TTg ngày 04/12/2013

- Quyết định số 06 /2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 03 năm 2015 củaUBND thành phố Đà Nẵng v/v ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TPĐN

- Quyết định số 28/2013/QĐ UBND, ngày 26 tháng 8 năm 2013 v/vVề việc Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Quyết định số 50/2014/QĐ, ngày 20 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố

Đà Nẵng về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

1.2 Sự cần thiết phải đầu tư

1.2.1 Tổng quan tình hình thành phố Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng ở trung độ của đất nước, cách Hà Nội 759km và thành phố Hồ Chí Minh 960km, nằm trên trục giao thông Bắc - Nam về đường bộ (Quốc lộ 1A), đường sắt, đường biển và đường hàng không; phía bắc giáp Thừa Thiên-Huế, phía nam và phía tây giáp tỉnh Quảng Nam, phía đông giáp biển Đông Thành phố nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình hàng năm là 25,70C, có diện tích tự nhiên 1.256 km2

- Đà Nẵng là trung tâm của miền Trung

+ Trung tâm công nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ

+ Đầu mối giao thông quốc tế, con đường trung tâm của miền Trung, khu vực phía Tây và sông Mêkông

+ Trung tâm tài chính, ngân hàng và công nghệ phần mềm của miền Trung

+ Một trong những trung tâm văn hóa, giáo dục và khoa học kỹ thuật tiên tiến của miền Trung

Hình 1: Bản đồ thành phố Đà Nẵng

- Đà Nẵng là một trong những địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao trong cả nước, với tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hang năm giai đoạn 1997 – 2014 (theo giá cố định năm 1994) đạt 11,30%/năm so với mức bình quân 7,27%/năm của cả nước Qua các năm, giá trị sản xuất công nghiệp, nông – lâm – thủy sản, tổng mức bán hàng hóa và dịch vụ xã hội đều có xu hướng tăng lên Điều quan trọng là mức tăng trưởng này khá phù hợp với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp – xây dựng và dịch vụ

Bảng 1: Tăng trưởng GDP theo các ngành của thành phố Đà Nẵng giai đoạn 1997-2014

Thu nhập bình quân đầu người của Đà Nẵng những năm qua được nâng lên rõ rệt, năm sau cao hơn năm trước Nếu GDP bình quân đầu người tính theo giá hiện hành năm 1997 là 4,8 triệu/người, đến năm 2000 là 6,9 triệu/người, năm 2005 là 14,8 triệu/người, năm 2010 đạt mức 35,8 triệu/người/năm, thì đến năm 2015 đã đạt mức 62,65 triệu đồng (tăng gấp 13,05 lần so với năm 1997)

- Đà Nẵng là đầu mối giao thông của cả miền Trung và Tây Nguyên, với sân bay quốc tế lớn thứ ba trong cả nước, cảng nước sâu là cảng hàng hóa kết hợp du lịch,

ga đường sắt nối Bắc - Nam

- Tổng sản phẩm trong nước - GDP năm 2011 (gía so sánh 1994) của thành phố

Đà Nẵng ước đạt 13.178,8 tỷ đồng, tăng 10,85% so cùng kỳ năm 2010 (tốc độ GDP năm 2010 so với năm 2009 là: 12,26%) Trong đó: Khu vực nông, lâm, thủy sản tăng 3,51%, khu vực công nghiệp, xây dựng tăng 9,93% và khu vực dịch vụ tăng 11,9% so với năm 2010 GDP tăng 10,85% do các khu vực kinh tế đóng góp như sau: Nông lâm thủy sản giảm 0,08%; Công nghiệp, xây dựng tăng 4,32%; Dịch vụ và thuế nhập khẩu tăng 6,45% (1) GDP năm 2012 ước tăng 9,1% so với năm 2011 (nghị quyết Hội đồng Nhân dân tăng 13-13,5%) Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn ước thực hiện 10.910,99 tỷ đồng, chỉ đạt 81,1% dự toán Chỉ tiêu giải quyết việc làm cũng chỉ đạt 86% kế hoạch với 2,84/3,3 vạn lao động…

- Giai đoạn 2011-2015, tổng sản phẩm xã hội trên địa bàn (GRDP, giá so sánh

2010) ước tăng 9,7%/năm và năm 2015 ước đạt 45.886 tỷ đồng, bằng 1,42 lần năm

2011 GRDP bình quân đầu người (giá hiện hành) được nâng lên rõ rệt, năm sau cao hơn

năm trước; năm 2015 ước đạt 56,1 triệu đồng, tương đương 2.671 USD, bằng 1,5 lần năm

2011 Trong bối cảnh kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của khủng hoảng và suy thoái kinh tế toàn cầu, trên địa bàn thành phố các doanh nghiệp hoạt động cầm chừng, sức mua thị trường giảm, nguồn vốn đầu tư hạn hẹp (nhất là những năm đầu nhiệm kỳ), thiên tai, bão lũ, tình hình căng thẳng trên biển Đông.v.v song Thành phố đã năng động và kịp thời thực hiện các giải pháp đẩy mạnh sản xuất kinh doanh, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm hàng tồn kho, tập trung khai thác nguồn thu, đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, tăng cường khai thác các nguồn lực trong và ngoài nước.v.v nên mức tăng trưởng được cải thiện đáng kể, cao hơn mức bình quân của cả nước

1

http://danang.vietccr.vn/xem-tin-tuc/tong-quan-ve-thanh-pho-da-nang-p3-default.html

http://ctk.danang.gov.vn/TabID/59/CID/2/ItemID/164/default.aspx

Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng, năm 2015 tỷ trọng dịch vụ,

thuế nhập khẩu ước đạt 61,6%, công nghiệp - xây dựng 35,9% và nông nghiệp 2,4% góp phần từng bước thực hiện mục tiêu phát triển bền vững trên cơ sở chú trọng nâng cao chất lượng các ngành dịch vụ và tỷ trọng hàm lượng kỹ thuật, công nghệ trong các ngành sản xuất

Cơ cấu các thành phần kinh tế chuyển dịch theo tinh thần Nghị quyết Trung

ương 3 (khóa XI) về tái cơ cấu doanh nghiệp, với tỷ trọng kinh tế nhà nước giảm từ 28,3% năm 2011 xuống còn 23,5% ước năm 2015, kinh tế dân doanh tăng từ 60,1% lên 63,2% và kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tăng từ 11% lên 12,7%i

Đến nay, thành phố còn 05 doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, trong đó 03 doanh nghiệp thuộc đối tượng giữ nguyên 100% vốn nhà nước; 02 doanh nghiệp đang

cổ phần hóaii Hầu hết các doanh nghiệp nhà nước sau cổ phần hoạt động hiệu quả, đóng góp tích cực trong tăng trưởng và phát triển thành phố

Cơ cấu đầu tư thể hiện sự quan tâm đầu tư đồng bộ kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội… trên cơ sở thu hút, huy động, sử dụng hiệu quả các nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước Cơ cấu đầu tư chuyển dịch theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp, đảm bảo sự tương đồng với chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Mặc dù mức tăng trưởng giai đoạn 2011-2015 dự kiến không đạt mục tiêu đề ra; song kết quả đạt được thể hiện sự quan tâm và nỗ lực lớn của Thành phố trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn

1.2.2 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư

Những năm qua, Thành phố Đà Nẵng đã chủ động nắm bắt thời cơ triển khai thực hiện nhiều chính sách đột phá để trở thành một trong những đô thị lớn của cả nước, là trung tâm kinh tế - xã hội, trung tâm thương mại – dịch vụ, bưu chính viễn thông và tài chính ngân hàng của Khu vực Miền trung – Tây nguyên nói riêng và của cả nước nói chung

Cùng với sự phát triển của Thành phố Đà Nẵng thì một lượng lớn các Trung tâm công nghiệp, các khu Nhà máy, chế xuất ngày càng mở rộng, cùng với việc quy hoạch, chỉnh trang đô thị, quỹ đất Đà Nẵng ngày càng khan hiếm

Trong những năm qua Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo điều kiện để các thành phần kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở Điều kiện về nhà ở của các tầng lớp nhân dân đã được cải thiện rõ rệt Kể cả các đối tượng nghèo có khó khăn về nhà ở là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại khu vực nông thôn và các vùng thường xuyên bị thiên tai cải thiện nhà ở Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, một

trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề; công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người có thu nhập thấp còn khó khăn về nhà ở

Để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng nêu trên, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội, Chính phủ đã ra Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

Trong thời gian qua, trên địa bàn thành phố đã có rất nhiều dự án chưa triển khai được, với lý do là thiếu đất để bố trí tái định cư Hiện nay việc bố trí tái định cư đang gặp nhiều khó khăn do thiếu quỹ đất, tiến độ triển khai các dự án tái định cư còn chậm Trước tình hình trên, UBND thành phố đã có chủ trương kêu gọi các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hợp tác với chính quyền thành phố trong việc giải quyết nhu cầu về tái định cư theo xu hướng xây dựng các căn hộ chung cư để giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân trong thành phố Xuất phát từ thực trạng và nhu cầu thực tế của người dân việc xây dựng các khu chung cư là thật sự cần thiết

Dự án Khu chung cư 17 tầng Tân Hương được đầu tư xây dựng sẽ góp phần giải quyết những khó khăn trên

Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư 17 tầng Tân Hương là mô hình nhà ở phù hợp với đề án xây dựng 96 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng nhằm mang lại cho nhân dân, những người đang sinh sống, làm việc tại Thành phố Đà Nẵng nơi ăn, chốn ở thuận tiện, ổn định nhằm phục vụ việc phát triển dân cư, phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

Dự án đầu tư xây dựng Chung cư 17 Tân Hương với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ sẽ góp phần tạo nên một bộ mặt đô thị mới với chất lượng cuộc sống hiện đại, nâng cao đời sống cán bộ công nhân viên, nhân dân và người lao động trong khu vực

Việc đầu tư xây dựng Chung cư 17 tầng Tân Hương với quy mô 1 khối nhà 17 tầng bao gồm 96 căn hộ cũng góp phần nhỏ làm cho bộ mặt Thành phố Đà Nẵng khang trang hơn

Với những cơ sở pháp lý và sự cần thiết đầu tư, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng tiến hành lập dự án đề nghị các Sở ban ngành quan tâm, tạo điều kiện cho Dự án sớm được triển khai

1.3 Phân tích thị trường

1.3.1 Tình hình thị trường khu chung cư nhà ở

Theo công bố của cục Tổng điều tra dân số và nhà ở ngày 01-4-2009 tại thành phố Đà Nẵng cho biết, tổng số dân thành phố tại thời điểm 1-4-2009 là 887.069 người, 221.915 hộ, xếp thứ 59 trên cả nước về diện tích và xếp thứ 43 về dân số Mật độ dân

số đứng thứ 13 cả nước Đà Nẵng hiện là địa phương có tỷ lệ dân cư sống tại khu vực thành thị cao nhất nước, với dân số đô thị của thành phố chiếm 86,9% trong tổng dân

số Tính từ tổng điều tra năm 1999, trong 10 năm qua, dân số Đà Nẵng tăng 1,3 lần, bình quân tăng 20,2 nghìn người mỗi năm; tương đương tốc độ tăng bình quân là 2,62%/năm và so với kết quả tổng điều tra năm 1979, dân số thành phố tăng gấp đôi trong vòng 30 năm qua Mật độ dân số Đà Nẵng tăng từ 720 người/km2 lên 906,7 người/km2 (không tính diện tích huyện Hoàng Sa), trong đó mật độ khu vực đô thị tăng từ 2543 người/km lên 3.194 người/km2

Theo nhận định, với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay, Đà Nẵng sẽ đạt 1 triệu dân vào đầu năm 2014 và 1,1 triệu dân vào đầu năm 2018 Hiện thành phố có tỷ

lệ tăng dân số cơ học hàng năm từ 6% đến 7% Số liệu dân cư là học sinh, sinh viên, công nhân, người lao động từ các nơi khác đến sinh sống, làm việc phải thuê nhà trọ để ở

là 59,4 nghìn người Qui mô hộ gia đình tại Đà Nẵng đã thay đổi nhiều từ cuộc Tổng điều tra dân số 1999 đến nay; nếu năm 1999, mỗi hộ gia đình có bình quân 4,7 người thì 10 năm sau chỉ còn 4,07 người; số hộ gia đình tại Đà Nẵng đã tăng 1,5 lần trong 10 năm qua

Chính vì dân số tại Đà Nẵng ngày càng tăng cho nên làm nhu cầu nhà ở tại Đà Nẵng cũng càng ngày càng tăng Nhằm giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, ngày 26-5-2009, UBND thành phố có Quyết định

số 3882 phê duyệt Đề án “Xây dựng 7.000 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” với mục tiêu từ năm 2010 đến 2012 triển khai xây dựng 7.000 căn hộ chung cư, kinh phí đầu tư khoảng 1.700 tỷ đồng

Các dự án này không chỉ góp phần làm sôi động thị trường bất động sản tại địa phương mà còn làm cho các hoạt động kinh tế khác đặc biệt là du lịch và công nghiệp phát triển theo Năm 2016, thị trường chung cư cao cấp đã chuyển động theo xu hướng tích cực hơn Nếu như năm 2015, việc phân định thị trường chung cư khá khó khăn và khách hàng cũng như nhà đầu tư không có nhiều sự lựa chọn để so sánh thì năm 2016

họ sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn để tìm ra được dự án phù hợp nhất Khách hàng đang loại bỏ dần tâm lý mua theo đám đông và mua theo quy hoạch mà sẽ mua theo nhu cầu

Hơn nữa, Nghị định 71 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thực hiện Luật Nhà ở được thực thi xem như một lời giải góp phần đưa thị trường bất động sản ngày càng

sự mới có thể phát triển trong thời gian tới Về lâu về dài, chung cư sẽ vẫn là lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng

Do vậy, xu hướng thời gian tới là họ cần những căn hộ thực sự chất lượng và thân thiện với môi trường Đây chính là sự lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng trong những năm tới.( 2)

1.3.2 Khách hàng mục tiêu

Theo phân tích nhu cầu hiện nay ta có thể phân khách hàng thành 2 nhóm

- Nhóm 1 : Khách hàng từ các tỉnh khác tới Đà Nẵng làm ăn sinh sống

Những khách hàng là người từ các tỉnh khác do đến có nhu cầu chuyển nhà đến sống tại Đà Nẵng vì môi trường sống ở đây thân thiện, không quá ồn ào như ở hai thành phố

ở hai đầu đất nước; giá đất, giá nhà cùng mềm dẻo hơn; mặt khác do nhu cầu là các nhà đầu tư hiện nay đang chú trọng đầu tư về miền Trung mà Đà Nẵng là nơi được các nhà đầu tư coi trọng nhất nên có nhu cầu mua nhà sinh sống để tiện cho việc làm ăn lâu dài Đối tượng này có nhu cầu mua những căn nhà độc lập hay những căn hộ chung cư, đầy đủ tiện nghi, thoáng đãng, rộng rãi, diện tích căn hộ từ 56 m2 đến 64m2 Trong nhóm người từ các tỉnh thành khác tới thì phải kể lực lượng đáng kể là các công nhân và tầng lớp trí thức về với Đà Nẵng theo chính sách thu hút nhân tài Hiện nhu cầu về nhà ở các công nhân một phần được khắc phục do sự đầu tư về nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, ngoài ra lực lượng này đang có xu hướng là thuê nhà của các hộ tư nhân để ở nhằm tiết kiệm chi phí Còn nhu cầu về nhà ở của các cán bộ nhân viên khi về phục vụ cho thành phố với lối sống hiện đại ngày nay họ mong muốn sống trong các căn hộ chung cư Nhu cầu của họ là các căn hộ chung cư có diện tích trên 56m2 với đầy đủ tiện nghi Với những người này có mức lương làm việc ổn định cộng với chủ trương hiện nay của các ngân hàng là cho những đối tuợng này vay tiền

để mua nhà là điều kiện thuận lợi để cho đối tượng này thực hiện được mong muốn của mình Cùng với các nhà đầu tư, những người có thu nhập khá ổn định như trên sẽ

http://www.cucthongke.danang.gov.vn

dựng mới hàng chục chung cư và cải tạo lại các chung cư cũ Năm 2008 thực sự là năm bùng nổ việc đầu tư xây dựng nhà ở chung cư bởi Sở Xây dựng đã đề xuất 45 địa điểm xây dựng cho nhân dân thành phố và 8 địa điểm xây dựng chung cư dành cho công nhân, lao động tại các khu công nghiệp Tính đến cuối năm 2008, chương trình

“Có nhà ở” của thành phố Đà Nẵng có kết quả khả quan khi 78 chung cư với 3.340 căn

hộ được đưa vào sử dụng Tổng kinh phí cho việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội nhằm bố trí cho các hộ thu nhập thấp nằm trong diện di dời, giải tỏa trong năm qua là 383 tỷ đồng Tổng diện tích sàn xây dựng đạt 210.027m2 Ngoài ra, còn có 318 căn nhà liền

kề, diện tích trung bình 67,5m2 với vốn đầu tư 25,5 tỷ đồng cũng đã đưa vào sử dụng Vậy, đối với khách hàng loại này, ta sẽ có những chính sách ưu đãi giá để họ có thể an

cư lạc nghiệp

+ Loại 2 : Những người có thu nhập trung bình - khá là các đối tượng nằm trong các diện giải toả, các tiểu thương, công nhân trong các xí nghiệp nhà máy có thu nhập ổn định Nhiều dự án quy hoạch được triển khai dẫn đến việc phải di dời hàng vạn hộ dân Song việc xây dựng nhà ở tái định cư là có hạn, thêm vào đó tâm lý của nhiều người dân bị giải tỏa mong muốn mua một căn hộ phù hợp với họ hơn là ở nhà tái định cư, vì vậy họ sẵn sàng trả nhiều hơn khoản đền bù của nhà nước để mua một căn hộ riêng.Và một điều thuận lợi hơn đó là hiện nay các ngân hàng đang cho các đối tượng này có nhu cầu mua nhà vay vốn với các lãi suất ưu đãi và thời gian vay được kéo dài hơn trước, cộng với chính sách mua nhà trả góp trong nhiều năm như hiện nay đã làm cho

họ mạnh dạn hơn trong việc mua các căn hộ chung cư Với mức thu nhập khá của mình, họ có nhu cầu mua các căn hộ trên 60 m2 để tiện cho việc sinh hoạt và làm việc

Nhìn chung dù cho đối tượng nào đi nữa thì bên cạnh tiêu chí về diện tích phù hợp, tiện nghi thì lợi thế về môi trường sống xung quanh ngôi nhà, bao gồm chất lượng

về môi trường thiên nhiên, môi trường xã hội, các tiện ích dịch vụ bên ngoài nhà cũng

là điều khách hàng quan tâm

Qua phân tích thực trạng trên ta thấy nhu cầu về nhà ở của người hiện có thu nhập thấp và trung bình là khá cao Do vậy thị trường hiện tại là tiềm năng cho dự án khai thác

1.3.3 Dự báo thị trường chung cư

Dự báo nhu cầu là một trong những việc làm quan trọng nhất khi lập một dự án đầu tư Khi đã xác đinh được nhu cầu của người dân về sản phẩm của dự án thì mới có thể xác định được dự án đó có nên đầu tư hay không Với loại hình sản phẩm của dự án là căn hộ chung cư , để xác định được nhu cầu của người dân ta phải dựa vào các yếu tố như:

 Dân số

ĐVT: USD

Hình 2: Biểu đồ GDP bình quân đầu người tp Đà Nẵng

 Chính sách tín dụng của các ngân hàng

 Địa điểm của dự án phục vụ cho nhu cầu đi lại

 Các công trình công cộng

 Cơ sở hạ tầng đảm bảo

 Phong tục tập quán của người dân

Trong các yếu tố kể trên thì sự gia tăng về dân số và ảnh hưởng của phong tục tập quán của người dân ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở về mặt số lượng, còn các yếu tố khác ảnh hưởng về mặt chất lượng Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế phát triển, người dân Đà Nẵng mà đặc biệt là lớp thanh niên trẻ với lối sống hiện đại đang ngày càng ưu chuộng các chung cư vì những tính năng hiện đại của nó Vì vậy để dự báo nhu cầu về nhà chung cư của người dân , trước tiên ta dự báo dân số Đà Nẵng trong thời gian sắp tới

Bảng 2: Số liệu của dân số trung bình của thành phố Đà Nẵng từ năm 2006 - 2014

Yc : biến cần dự báo

X : thứ tự năm tính toán

a, b : tham số của đường thẳng

BẢNG 3: DỰ BÁO DÂN SỐ TỪ NĂM 2015 - 2024

Qua số liệu thống kê và dự báo như trên ta thấy dân số Đà Nẵng có xu hướng tăng đều qua các năm, kéo theo nhu cầu về nhà ở cũng tăng dần Quỹ đất có hạn nên việc ở nhà chung cư sẽ là xu hướng tương lai của người dân

– Tính nhu cầu nhà ở tăng thêm: được tính bằng 1/4 dân số tăng thêm (tính trung bình 4 nhân khẩu/hộ)

– Trong cơ cấu nhóm thu nhập trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thì các hộ có thu nhập trung bình và thấp chiếm trên 60% tổng dân số) nên ta tính nhu cầu nhà ở chung cư tăng hằng năm bằng 0.4 lần nhu cầu nhà ở tăng thêm mỗi năm

– Tính nhu cầu nhà ở chung cư hàng năm: bằng nhu cầu năm trước cộng nhu cầu nhà chung cư tăng thêm

Bảng 4: : Dự báo nhu cầu chung cư trong giai đoạn năm 2015 - 2024

Nhu cầu chung

cư mỗi năm

Hình 3: Biểu đồ thể hiện nhu cầu chung cư từ năm 2015 đến năm 2024

Qua phân tích ta thấy, nhu cầu về căn hộ chung cư trong giai đoạn từ năm

2015-2024 là rất lớn Tuy đã có nhiều dự án tập trung khai thác thị trường này nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu của người dân Vì vậy đầu tư vào các loại căn hộ chung

cư trong giai đoạn này là hết sức cần thiết Lượng cung và giá nhà ở chung cư quận Sơn Trà

0 5000 10000 15000 20000 25000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Nhu cầu chung cư

1.4 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án

Để dự báo lượng cung cũng như giá nhà chung cư trong giai đoạn sắp tới ta căn

cứ vào số liệu thống kê các căn hộ cung cấp ra thị trường trong thời gian đến

Bảng 5: : Lượng cung và giá nhà ở chung cư quận Sơn Trà

( ĐẤT NỀN)

DIỆN TÍCH (m2)

GIÁ BÁN (triệu/m2)

DỰ KIẾN HOÀN THÀNH

2 Khu đô thị Vịnh Mân

3 Khu chung cư 7 tầng

Vậy thông qua lượng cung và giá cả các dự án chung cư trên quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng, ta thấy số lượng căn hộ trong các năm tới đều tăng nhằm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng Ngoài ra về giá cả của các khu chung cư này khá cao so với giá khu chung cư 17 tầng Tân Hương Đó cũng là một ưu thế giúp dự án thu hút khách hàng cả về chất lượng, giá cả cũng như thiết kế hiện đại Đây cũng là tiềm năng

để dự án tiêu thụ sản phẩm căn hộ nhanh nhằm mang lại hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội

Xác định được nhu cầu của thị trường về sản phẩm của dự án mới chỉ cho phép chủ đầu tư đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm, còn làm thế nào để người tiêu thụ sử dụng sản phẩm của mình thay vì sử dụng sản phẩm của các dự án khác lại thuộc về khâu tiếp thị sản phẩm

Hoạt động tiếp thị là sự tác động nhằm thúc đẩy hoạt động của thị trường và thỏa mãn nhu cầu của khách hàng trong việc cung cấp các sản phẩm của dự án Tiếp thị là một trong những công cụ chủ yếu mà dự án có thể sử dụng để tác động vào thị trường nhằm đạt mục tiêu của dự án

1.5 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm

Căn cứ vào các đặc tính của đối tượng tiêu thụ sản phẩm, cần lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm khác nhau sau đây:

- Tiếp xúc trực tiếp bằng thư từ

- Quảng cáo: Quảng cáo trên báo, trên tạp chí, trên các phương tiện thông tin đại chúng: radio, tivi, quảng cáo qua mạng Internet

Sản phẩm của dự án là bất động sản nên khách hàng sẽ không chỉ xem quảng cáo mà đặt mua mà họ sẽ đến trực tiếp để xem xét sản phẩm rồi mới đưa

ra quyết định cuối cùng

Đối với sản phẩm là căn hộ chung cư, đây là sản phẩm có giá trị rất lớn, thời gian sử dụng dài, tần suất mua lại thấp Những đặc tính này của sản phẩm sẽ quyết định đến hành vi của khách hàng, khiến họ cân nhắc rất nhiều trước khi đi đến quyết định mua

Chính vì thế mà ngoài các phương pháp giới thiệu sản phẩm đã nêu trên, dự án

sẽ bố trí giao dịch viên có mặt trực tiếp tại tòa nhà để tiếp đón khách

1.5.1: Một số dự án đang được triển khai như:

BẢNG 6: Nguồn căn hộ Thành Phố Đà Nẵng đang rao bán trên thị trường

ĐVT: Căn hộ

Biểu đồ nguồn cung căn hộ thành phố Đà Nẵng

1.6 Tiểu kết luận:

- Như vậy việc xây dựng khu chung cư 17 tầng Tân Hương là hoàn toàn phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội của thành phố Đà Nẵng, đồng thời

dự án ra đời là đòi hỏi tất yếu cho sự phát triển của địa phương, góp phần phát triển dân sinh – kinh tế – xã hội của quận Sơn Trà nói riêng và thành phố Đà Nẵng nói chung

Vì thế việc đầu tư dự án là rất cần thiết

Giao cho sở Địa chính – Nhà đất lập thủ tục thu hồi và giao đất đúng của Luật Đất đai trình UBND thành phố phê duyệt

Với những điều kiện về hiện trạng được bàn giao sẵn khu đất đã qui hoạch theo các quyết định trên vì vậy chọn hình thức đầu tư dự án là đầu tư mới toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và thiết bị

Chủ đầu tư : Tổng công ty cổ phần Minh Đại Lộc và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) Nguồn vốn đầu tư: Vốn chủ sở hữu, vốn vay

2.2 Quy mô của dự án

2.2.1 Căn cứ xác định quy mô xây dựng:

- Dựa vào phân tích, dự báo nhu cầu chung cư tại chương I

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4450 : 1987

2.2.2 Xác định quy mô dự án

Hình 4: Mặt bằng tầng 1

STT Số tầng Nội dung Diện tích (m2) Tổng

Bảng 9: Dự kiến quy mô xây dựng

STT Số tầng Loại

căn hộ Nội dung

Diện tích (m2) Tổng

1

2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,

13,14,15,16,17

Căn hộ loại A

Trong căn 125.273

135.712

Lô Gia 10.439

Căn hộ loại A

Trong căn 113.059

130.815

Lô Gia 17.756

Căn hộ loại A

Trong căn 80.397

92.544

Lô Gia 12.147

Căn hộ loại A

Trong căn 84.537

106.573

Lô Gia 22.036

Căn hộ loại

TT Thành phần sử dụng đất đai Diện tích (m2) Tỷ lệ (%)

2.3 Cơ cấu sản phẩm dự án

Hoạt động của công trình bao gồm các dịch vụ sau :

- Kinh doanh siêu thị 368.382 (m2 sàn)(3.8%)

- Kinh doanh bán căn hộ 9332.576 (m2 sàn)(96.2%)

Dự án có nguồn thu từ việc bán 96 căn hộ, tổng diện tích căn hộ là 9332.576 m2 , và 368.382 m2 diện tích kinh doanh siêu thị

Hình 7: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sản phẩm dự án

Chương 3: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 3.1 Đặc điểm vị trí xây dựng

Khu đất nghiên cứu quy hoạch ở vị trí:

- Phía Đông: Giáp đường Ngô Quyền;

- Phía Tây: Trần Hưng Đạo;

- Phía Nam: Giáp Cầu Sông Hàn;

- Phía Bắc: Giáp đường An Đồn:

3.1.2 Phương án 2:

-Đại lộ Võ Văn Kiệt-An Hải Tây, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng

+ Phía Đông: Giáp đườg Dương Đình Nghệ;

+ Phía Tây: Giáp đường Trần Hưng Đạo;

P/A:1

+ Phía Nam: Giáp Mai Hắc Đế;

+ Phía Bắc: Giáp trung tâm thương mại vincom Ngô;

Hình 9: Phương án xây dựng 2

3.1.3 So sánh các phương án xây dựng

Bảng 11: So sánh phương án xây dựng

1

Mặt bằng quy hoạch rộng, đây là

khu gần sông Hàn, gần phố, tiện cho

công tác xây lắp và bố trí các hạng

mục sau này của dự án

Mặt bằng dự án rộng, tiện cho công tác xây lắp và bố trí các hạng mục sau này của dự án

2

Nằm ở vị trí có nhiều đầu mối giao

thông quan trọng, gần cầu Sông

Hàn, thuận tiện cho việc lưu

thông,di chuyển

3

Khu đất nằm ở góc ngã ba đường,

có hai mặt tiếp xúc với đường quy

hoạch rộng, tạo sự bề thế hơn cho

công trình

Nằm gần trung tâm thương mại, chợ thuận tiện cho đời sống sinh hoạt của dân cư sau này

P/A: 2

TT Đia điểm 1 Địa điểm 2

5

Tại vị trí này chưa có nhiều dự án

tương tự tập trung, nên thuận lợi

hơn trong cạnh tranh

Khu đất nằm về phía tây cầu Sông Hàn, gần khu thể thao Tuyên Sơn, thuận tiện cho việc thu hút các nhà đầu tư kinh doanh dịch về dịch vụ sau này

6 Nằm gần khu trung tâm, nên giá đất

cao hơn

1 Nằm hơi gần vị trí trung tâm thành

phố, gây nhiều tiếng ôn

Nằm tại vị trí đông dân cư, khó khăn trong việc thi công đảm bảo

Có 80% dân số chuyên sống về nghề đánh bắt hải sản, số còn lại sống bằng nghề kinh doanh, dịch vụ, buôn bán nhỏ lẻ Địa bàn phường đang trong quá trình di dời, giải toả, chỉnh trang đô thị, bộ mặt kinh tế - văn hoá, xã hội đang ngày càng phát triển, an ninh, chính trị được giữ vững, đã thực hiện thắng lợi các chỉ tiêu pháp lệnh quận giao hằng năm

Vị trí công trình rất thuận lợi, nằm trên tuyến đường chính của phường đó là đường Nguyễn Trung Trực đây là con đường trung tâm của phường về các hoạt động kinh doanh, giao thông, giao lưu, giao thương đa phần nằm trên con đường đất đỏ này Bên cạnh đó công trình gần sát chợ, là nơi tập trung buôn bán, trung tâm thương mại của phường Tất cả những điều đó đã làm cho khu đất có vị trí thích hợp để đặt chung

cư, đáp ứng được nhu cầu của người dân khi sống tại nơi này

Ông Đoàn Châu Phong - Phó TGĐ Vinaconex cho biết: “Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, chủ trương xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là giải pháp đột phá

nhằm đảm bảo an sinh xã hội Là doanh nghiệp xây dựng, chúng tôi mong muốn được chung vai gánh nặng với Nhà nước Dự án sẽ cung cấp cho người dân những căn hộ giá thấp nhưng chất lượng cao để họ có thể “an cư lạc nghiệp”

Bên cạnh đó các dự án cuối tuyến Bạch Đằng Đông, An Hòa 4, Vũng Thùng, Đại Địa Bảo, khu đô thị Vịnh Mân Quang, Khu Công nghiệp dịch vụ thủy sản Thọ Quang được triển khai với trên 2000 hộ nhân dân chịu ảnh hưởng, 40 ha mặt nước nuôi trồng thuỷ hải sản và 9,3 ha đất nông nghiệp được bàn giao kịp thời và đúng tiến độ để thi công các công trình phúc lợi xã hội và phục vụ dân sinh Đã có trên 50 tuyến đường mới được đưa vào sử dụng, giao thông trở nên thuận tiện hơn

Một trong những bất lợi của công trình khi đặt gần các công trình có quy mô lớn như vậy là khả năng cạnh tranh rất cao Vì vậy, để có thể thu hút được nhiều khách hàng thì chúng ta phải cạnh tranh về giá và chất lượng phục vụ Giá phải mềm, chất lượng phục vụ phải cao, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của khách hàng về dịch vụ ăn uống, nghỉ ngơi, các khu giải trí thích hợp, ngoài ra còn tăng vẻ kiến trúc, mỹ quan, tạo nhiều ấn tượng khiến cho khách hàng khi nhìn vào sẽ cảm thấy hứng thú Đây là

dự án chung cư thu nhập thấp nhưng với công nghệ xây dựng hiện đại và tiên tiến hơn những dự án chung cư thu nhập thấp đã nêu trên Nó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả bán căn hộ cũng như khu thương mại và đem lại cho người dân Tân Hương một cuộc sống mới đầy đủ tiện nghi, thoải mái thì công suất làm việc họ sẽ cao Nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cho Chủ đầu tư và hiệu quả xã hội cho Nhà nước

Từ hai phương án địa điểm trên, ta xét thấy phương án địa điểm thứ nhất có khá nhiều ưu điểm, đây cũng là một ưu điểm khá thuận lợi, ngoài ra mặt hạn chế của nó là không đáng kể Với tình hình phát triển kinh tế hiện tại của thành phố Đà Nẵng trong những năm tới, thì quy mô của thành phố ngày càng mở rộng Do đó, dự án đặt tại địa điểm 1 Khu đất đầu tư xây dựng Khu chung cư Tân Hương thuộc phường Tân Hương, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng là hợp lý

3.2 Điều kiện tự nhiên

3.2.1 Điều kiện khí hậu – thủy văn

Quận Sơn Trà nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nhiệt độ cao

và ít biến động Khí hậu là nơi chuyển tiếp đan xen giữa khí hậu miền Bắc và miền Nam, với tính trội là khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam Mỗi năm có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa kéo dài từ tháng 8 đến tháng 12 và mùa khô từ tháng 1 đến tháng 7, thỉnh thoảng có những đợt rét mùa đông nhưng không đậm và không kéo dài

3.2.2 Điều kiện địa chất, địa hình

Dựa trên các tài liệu tham khảo và căn cứ theo hồ sơ khảo sát địa chất các công trình ở khu vực lân cận, nhận xét địa tầng khu đất xây dựng rất phức tạp, từ trên mặt

mức trung bình Từ độ sâu 20m đến 35m, có cấu tạo chủ yếu là đất sét, khả năng chịu tải không đồng đều Từ độ sâu 30m trở xuống, cấu tạo chủ yếu là cát thô và sỏi sạn, có khả năng chịu tải tốt, nền đá gốc xuất hiện ở độ sâu trên 60m trở xuống

Địa hình khu đất tương đối bằng phẳng

3.2.3 Điều kiện kinh tế-xã hội

Quận Sơn Trà có vị trí quan trọng về kinh tế-xã hội, có cảng biển Tiên Sa là cửa khẩu quan hệ quốc tế không chỉ của thành phố Đà Nẵng mà cả khu vực miền Trung, Tây Nguyên và các nước Lào, đông bắc Thái Lan, Myanma Với khu bảo tồn thiên nhiên rộng lớn, một dãy bờ biển đẹp với nhiều bãi san hô, Sơn Trà có điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế và phát triển du lịch Đây còn là khu vực tập trung các

cơ sở quốc phòng, có vai trò quan trọng trong chiến lược an ninh khu vực và quốc gia Quận Sơn Trà gồm 7 phường: An Hải Đông, An Hải Bắc, An Hải Tây, Mân Thái, Phước Mỹ, Tân Hương và Thọ Quang

- Diện tích: 60,78 km2, chiếm 4,84% diện tích toàn thành phố

- Dân số (năm 2003): 109.978 người, chiếm 14,62% số dân toàn thành phố

- Mật độ dân số: 1,809 người/km2

Trước đây, dân cư sống chủ yếu dựa vào ngành thuỷ sản với nghề đánh bắt xa bờ là chủ yếu Sau này do sự đầu tư phát triển trên tất cả các ngành nên thu nhập của người dân ngày một nâng cao, bộ mặt đô thị có sự chuyển biến mạnh mẽ, khang trang hơn trước và đang từng bước đi đến hiện đại hoá Hiện nay Sơn Trà đã trở thành một quận

có tốc độ phát triển kinh tế cao của thành phố

Mục tiêu đề ra của quận Sơn Trà là nhanh chóng xây dựng hệ thống hạ tầng đồng

bộ tạo nên môi trường hấp dẫn nhằm thu hút và sử dụng hiệu quả các yếu tố, nguồn nhân lực từ bên ngoài, phát triển kinh tế gắn với việc phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật, tăng cường quốc phòng, an ninh, phát triển văn hóa – xã hội Để làm được điều này, Sơn Trà cần phải nỗ lực hơn nữa trong việc đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, không ngừng quảng bá và kêu gọi các nhà đầu tư đến với mình Mặt khác, tranh thủ sự đầu tư của Trung ương, thành phố và các doanh nghiệp đã và đang triển khai các dự án trên địa bàn quận để từ đó tạo nên điểm nhấn trong phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập với kinh tế của đất nước

+ Dây chuyền công năng hợp lý, rõ ràng dễ dàng khi quản lý và sử dụng

+ Hệ thống giao thông nội bộ công trình và giao thông với bên ngoài thuận lợi

dễ dàng thoát người khi gặp sự cố

+ Đạt yêu cầu về thẩm mỹ và kiến trúc

Vì mặt bằng có chiều dài lớn do đó bố trí nhà theo dạng chữ nhật là hợp lý nhất Xung quanh trồng cây xanh để ngăn cách công trình với các tuyến giao thông trong

và ngoài công trình Các tuyến giao thông bên trong công trình để cho xe chở hàng có thể quay xe 1 cách dễ dàng.

Hình 10: Mặt bằng tổng thể