Pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu tư

Trong khuôn khổ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất nói chung và giao đất để thực hiện các dự án đầu tư nói riêng không chỉ là biện pháp thực hiện qu

NGUYỄN TIẾN MẠNH

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành Luật Kinh tế

Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Phạm Văn Võ Luận văn có kế thừa các tư tưởng, kết quả nghiên cứu của những người đi trước

Mọi thông tin, số liệu được sử dụng trong Luận văn là trung thực và có trích dẫn nguồn đầy đủ Những thông tin, số liệu mang tính chất cá nhân nếu được trích dẫn, sử dụng chỉ nhằm mục đích nghiên cứu và học tập, ngoài ra không sử dụng vào bất cứ mục đích nào khác

Tác giả

Nguyễn Tiến Mạnh

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài 4

3.1 Mục đích nghiên cứu 4

3.2 Đối tượng nghiên cứu 4

3.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu 4

4 Phương pháp nghiên cứu 5

5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 5

6 Bố cục của luận văn 5

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ 6

1.1 Khái niệm về hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư 6

1.1.1 Khái niệm giao đất 6

1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư 9

1.1.3 Khái niệm giao đất để thực hiện dự án đầu tư 10

1.2 Đặc điểm của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư 11

1.2.1 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ mang bản chất tài sản 11

1.2.2 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ mang bản chất hàng hóa – tiền tệ 12

1.2.3 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ thuộc lĩnh vực kinh tế 13

1.3 Ý nghĩa của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư 15

1.3.1 Đối với Nhà nước 15

1.3.2 Đối với chủ thể được giao đất để thực hiện dự án đầu tư 21

1.4 Khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư 22

thi hành) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

thi hành) 23

1.4.3 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) 25

1.4.4 Giai đoạn 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) đến nay 26

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 30

2.1 Đối tượng được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư 30

2.2 Hình thức giao đất 36

2.3 Căn cứ giao đất để thực hiện dự án đầu tư 42

2.4 Thẩm quyền giao đất để thực hiện dự án đầu tư 47

2.5 Về trình tự, thủ tục giao đất để thực hiện dự án đầu tư 49

2.5.1 Giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 50

2.5.2 Giao đất đang có người sử dụng 55

2.5.3 Giao lại đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao 57

2.6 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện 59

2.6.1 Về vấn đề bảo đảm sự bình đẳng, công bằng trong xác định đối tượng giao đất để thực hiện các dự án đầu tư 59

2.6.2 Về vấn đề đổi mới cơ chế giao đất để thực hiện dự án đầu tư 60

KẾT LUẬN 68

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là một loại tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia Việc khai thác, sử dụng đất sao cho hiệu quả đang là vấn đề đặt ra cho mỗi nước Ở Việt Nam, cùng với quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển kinh tế ngày một nhiều

Trong khuôn khổ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất nói chung và giao đất để thực hiện các dự án đầu tư nói riêng không chỉ là biện pháp thực hiện quyền sở hữu đất đai của nhà nước mà còn có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội vì nó chính là một trong những kênh quan trọng để trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho những người trực tiếp khai thác sử dụng nhằm thực hiện mục tiêu phát triển

Mặc dù đã có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai năm 1993 về giao đất để thực hiện các dự án đầu tư, góp phần phát huy được vai trò, hiệu quả của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế đất nước, nhưng Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn nhiều hạn chế cần khắc phục như còn mang nặng ảnh hưởng của cơ chế xin – cho; thủ tục giao đất còn rườm rà, phức tạp; chưa phản ánh đúng sự vận hành của quan hệ điều phối đất đai theo quy luật của kinh kế thị trường; chưa đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư Những hạn chế này dẫn đến sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật về đất đai với pháp luật về đầu tư, tạo ra những sự phân biệt không đáng có giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, thời gian triển khai dự án kéo dài, gia tăng chi phí giao dịch, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư

Tác giả nhận thấy, việc nghiên cứu những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề nói trên có ý nghĩa lý luận và thực tiễn cao nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về đất đai, phát huy được hiệu quả của hoạt động giao đất để thực hiện dự án

đầu tư, góp phần phát triển kinh tế - xã hội Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Pháp luật

về giao đất để thực hiện dự án đầu tư” để nghiên cứu trong phạm vi một Luận văn

thạc sĩ Luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong phạm vi tìm hiểu của tác giả, liên quan đến đề tài này trong thời gian qua cũng đã có khá nhiều hướng nghiên cứu, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu, đề tài có liên quan như:

- Chế độ pháp lý về quyền sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai (sách

chuyên khảo) – Phạm Văn Võ, Nhà xuất bản Lao động, 2012 Trong công trình này, tác giả có đề cập đến cơ sở lý luận của hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất

ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, khi viết về những vấn đề này, tác giả chủ yếu dừng lại ở việc tiếp cận chúng là phương thức thực hiện quyền sở hữu nhằm rút ra những đánh giá tổng quan về chế

độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay nên thiếu tính chuyên sâu

- Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn

thiện (Luận án tiến sĩ) – Lưu Quốc Thái, Trường Đại học Luật thành phố Hồ

Chí Minh, 2010 Trong công trình này, tác giả có nghiên cứu cơ sở lý luận

và thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Tuy nhiên, khi viết về những vấn đề này, tác giả chủ yếu đề cập đến hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất với ý nghĩa là những hoạt động của thị trường quyền

- Thị trường hóa quan hệ đất đai và vấn đề bảo đảm quyền tài sản của

người sử dụng đất (bài viết) - Phạm Văn Võ, Tạp chí Khoa học pháp lý,

2012 Trong bài viết này tác giả có đề cập đến các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Tuy nhiên, bài viết này chủ yếu đề cập đến hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trong mối quan hệ với việc bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất

- Yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử

dụng đất trong thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (bài viết) – Lưu

Quốc Thái, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 2007 Trong bài viết này, tác giả

có đề cập đến yếu tố thị trường trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất

- Các mô hình sở hữu đất đai trên thế giới và những vấn đề pháp lý đặt

ra đối với Việt Nam (bài viết) – Phạm Văn Võ, Nguyễn Hoàng Thùy Trang,

Tạp chí Khoa học pháp lý, 2012 Bài viết này có đề cập đến hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ở Việt Nam trong mối liên hệ với việc thực hiện quyền sở hữu đất đai ở một số nước theo các mô hình sở hữu đất đai khác nhau nhằm rút ra những nét tương đồng và khác biệt

- Chế định thu hồi đất và vấn đề đảm bảo quyền tài sản của người sử

dụng đất (bài viết), - Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học pháp lý, 2012 Bài

viết này tập trung nghiên cứu một khía cạnh của pháp luật về thu hồi đất là vấn đề bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất trong thu hồi đất

- Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (Luận án tiến sĩ) -

Trần Quang Huy, Viện Nhà nước và Pháp luật, 2008 Đây là công trình nghiên cứu chuyên sâu về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, do được công bố từ năm 2008 nên công trình này chưa cập nhật được những sửa đổi, bổ sung của pháp luật sau năm 2008 và quan điểm của Đảng

và Nhà nước về sửa đổi Luật Đất đai

Bên cạnh những công trình nêu trên, còn có một số công trình khác có liên quan đến đề tài như:

- Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư

vào Việt Nam cần quan tâm (bài viết) - Trần Quang Huy, Tạp chí luật học

số 11/2009;

- Các vấn đề pháp lý về giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khóa luận tốt

nghiệp cử nhân) - Trần Minh Chương, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2011);

- Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác quy hoạch sử

dụng đất (bài viết) - Đặng Anh Quân, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 04

(288) /2012;

- Cần bỏ quy định Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

nhằm giảm thiểu khiếu nại (bài viết) - Võ Phan Lê Nguyễn, Đặc san Khoa

học Pháp lý số 01 năm 2013;

- Bàn về “hình thức sử dụng đất” và một số kiến nghị đối với Dự thảo

Luật Đất đai sửa đổi (bài viết) - Lưu Quốc Thái, Đặc san Khoa học Pháp lý

số 01 năm 2013;

Các công trình nghiên cứu trên đều có đề cập đến hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, các đề tài này chưa đi sâu khai thác vấn đề pháp lý đối với hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư

3 Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; đưa ra được những phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; đưa ra được một số giải pháp khắc phục những tồn tại của pháp luật về giao đất để thực hiện các dự án đầu tư

nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai

3.2 Đối tượng nghiên cứu

Để đạt được mục đích nêu trên, tác giả tập trung nghiên cứu các nội dung liên quan đến vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư gồm các quan điểm khoa học, các quy định của pháp luật, thực

tiễn áp dụng pháp luật về giao đất để thực hiện các dự án đầu tư

3.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu

Giao đất để thực hiện dự án đầu tư là một vấn đề rất rộng, có thể tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau Trong đề tài này, tác giả xin giới hạn phạm vi nghiên cứu như sau:

- Dự án đầu tư trong đề tài này được giới hạn là những dự án đầu tư kinh doanh

- Về bản chất, quan hệ giao đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh là quan hệ tài sản, quan hệ phát sinh trong hoạt động đầu tư; yếu tố quản lý nhà nước trong giao đất để thực hiện các dự án đầu tư chỉ là công cụ để thực hiện quyền tài sản của Nhà nước nhưng chúng được coi là bộ phận không thể tách rời của hoạt động giao đất Vì vậy, để phù hợp với yêu cầu của một bản luận văn thuộc chuyên ngành Luật kinh tế, tác giả chủ yếu tiếp cận pháp luật về giao đất để thực hiện dự án

đầu tư dưới góc độ quan hệ tài sản, quan hệ kinh tế; khía cạnh quản lý nhà nước chỉ được đề cập nhằm đánh giá tác động của nó đến hoạt động đầu tư kinh doanh

4 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu chính là: phương pháp phân tích so sánh, tổng hợp, diễn dịch, quy nạp Cụ thể, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh để trình bày về các quy định pháp luật liên quan đến quyền của người sử dụng đất thể hiện qua các văn bản pháp luật khác nhau, dùng phương pháp diễn dịch để trình bày về các quy định pháp luật, thực trạng của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư hiện nay, sử dụng phương pháp quy nạp, tổng hợp để trình bày về các đặc điểm, kết luận rút ra từ các phân tích đánh giá nêu trên

5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Nội dung nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp một phần vào việc làm rõ hơn một số vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn của hoạt động giao đất để thực hiện dự

án đầu tư ở nước ta thời gian qua Tác giả hy vọng, kết quả nghiên cứu đề tài có thể

là những ý kiến tư vấn, tham khảo cho các nhà quản lý trong quá trình xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật đối với hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách thu hút đầu tư của Nhà nước ta, cũng như trong công cuộc phát triển kinh tế - xã hội nước ta trong thời gian tới, phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế

Ngoài ra, kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo cho các sinh viên, học viên chuyên ngành luật và các đối tượng khác có quan tâm

6 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm

02 (hai) chương:

+ Chương 1: Tổng quan về giao đất để thực hiện dự án đầu tư

+ Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu tư và hướng hoàn thiện

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN

ĐẦU TƯ

1.1 Khái niệm về hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm giao đất

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng toàn bộ đất đai mà chuyển giao cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thông qua các hình thức điều phối đất đai

cụ thể được pháp luật quy định Việc chuyển giao này được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Người được chuyển giao quyền sử dụng đất được coi là người sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất) theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003

Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003, có 03 (ba) cách để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất, bao gồm: nhận chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất; Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất Trong đó, hoạt động giao đất giữ vai trò quan trọng trong hoạt động điều phối đất đai của Nhà nước

Theo từ điển giải thích Luật học của trường Đại học Luật Hà Nội, khái niệm

giao đất được hiểu: “là hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chuyển

giao quyền sử dụng đất đến người sử dụng đất Giao đất thông qua hai bước: bước một là giao đất bằng văn bản, bước hai là giao đất trên thực địa”1 Từ khái niệm này có thể thấy rằng giao đất là công việc của Nhà nước chứ không phải của người

sử dụng đất

Thực tế, hoạt động giao đất đã tồn tại từ rất lâu, nhưng khái niệm giao đất chỉ

chính thức được ghi nhận tại Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003: “là việc Nhà

nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất” Có thể nói, bằng quy định này, Luật Đất đai năm 2003 đã xác định cơ

sở pháp lý cho hoạt động giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cũng từ quy định này của Luật Đất đai năm 2003, có thể thấy rằng, hoạt động giao đất chỉ

1 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà

nội, tr 35

có thể xảy ra khi Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiện trao quyền Tức là, hoạt động giao đất chỉ diễn ra giữa Nhà nước và chủ thể có nhu cầu

sử dụng đất Trong giai đoạn hiện nay, khi quyền sử dụng đất được xem như một loại hàng hóa, được tham gia lưu thông trên thị trường, khi đề cập đến hoạt động giao đất ta thấy rằng, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền phân phối loại hàng hóa này (thực hiện giao đất) Hay nói cách khác, giao đất là hoạt động độc quyền của Nhà nước khi chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác Còn các chủ thể khác, khi thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất của mình chỉ trên cơ

sở của quan hệ dân sự (ví dụ như chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế )

Hiện nay, Nhà nước giao đất cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thông qua 02 (hai) hình thức, đó là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Việc giao đất có thể được xác định thời hạn hoặc không xác định thời hạn tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Sở dĩ có sự phân biệt hai hình thức giao đất như vậy là do chính sách ưu đãi tài chính về sử dụng đất Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là nhằm để hỗ trợ cho một số trường hợp chủ thể sử dụng đất có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc do việc sử dụng đất của các chủ thể

Như đã trình bày ở trên, giao đất là hoạt động mang tính đặc thù, xuất phát từ quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Vì vậy, ta

có thể hiểu rằng, giao đất là hoạt động thực hiện quyền sở hữu của nhà nước đối

với đất đai, thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao quyền

sử dụng đất cho người có nhu cầu

Khi nói về giao đất, cho thuê đất nói chung và giao đất để thực hiện dự án đầu tư nói riêng, ta cần lưu ý phân biệt giữa khái niệm giao đất với khái niệm sử dụng đất dưới hình thức giao Tương ứng với bốn hình thức giao đất cho thuê đất được quy định trong Điều 33, 34, 35 của Luật Đất đai năm 2003, Điều 108 Luật Đất đai quy định bốn hình thức sử dụng đất là sử dụng đất dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất dưới hình thức có thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thu tiền hàng năm, sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thu tiền một lần

2

Điều 33 Luật Đất đai năm 2003

Tuy Luật Đất đai năm 2003 chưa giải thích thế nào là hình thức sử dụng đất nhưng chúng ta có thể thấy, giao đất là hoạt động quản lý để Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người có nhu cầu và chấm dứt khi hoàn tất thủ tục giao đất theo quy định của pháp luật Giao đất nói tóm lại chỉ là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bên cạnh những căn cứ khác là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất

Trong khi đó, khái niệm sử dụng đất dưới hình thức giao là khái niệm xác định hình thức sử dụng đất của một chủ thể tại một thời điểm cụ thể trong suốt quá trình sử dụng đất và là căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có thể được xác lập thông qua nhiều căn

cứ như: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhưng dù nó được xác lập bởi căn

cứ nào thì hình thức sử dụng đều phải thuộc một trong bốn hình thức là: sử dụng đất dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất dưới hình thức có thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thu tiền hàng năm; sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thu tiền một lần

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu một chủ thể được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ sử dụng đất giao dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và khi họ chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác thì người nhận chuyển quyền sẽ được tiếp tục sử dụng đất đó dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng cũng có thể phải chuyển sang sử dụng đất dưới hình thức thuê đất của nhà nước (doanh nghiệp liên doanh nếu sử dụng đất có nguồn gốc do bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nếu bên góp vốn sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp liên doanh tiếp tục sử dụng đất dưới hình thức giao nhưng khi doanh nghiệp liên doanh chuyển thành doanh nghiệp

trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nhưng có thể xin chuyển sang sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải thuộc trường hợp thuộc đối tượng được lựa chọn hình thức sử dụng đất dưới hình

3 Điều 24 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định sửa đổi, bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất

thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mới thuộc đối tượng được nhà nước giao đất, nhưng trường hợp không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất lại vẫn có thể được sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (doanh nghiệp liên doanh không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng nếu sử dụng đất có nguồn gốc do bên Việt Nam sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất)

1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư

Theo cách hiểu thông dụng, đầu tƣ được hiểu là việc “bỏ nhân lực, vật lực,

tài lực vào công việc gì, trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế, xã hội”4

tư, chúng ta có thể phân chia dự án đầu tư thành: dự án đầu tư nhằm mục đích kinh doanh và dự án đầu tư không nhằm mục đích kinh doanh Nếu căn cứ vào nguồn gốc vốn đầu tư, chủ thể đầu tư, chúng ta có thể phân chia dự án đầu tư thành: dự án đầu tư trong nước, dự án đầu tư nước ngoài, dự án đầu tư bằng vốn ngân sách, dự án đầu tư bằng nguồn vốn khác, dự án được thực hiện bởi tổ chức kinh tế, dự án được thực hiện bởi cá nhân Nếu căn cứ vào thủ tục đầu tư: dự án phải xin cấp giấy phép đầu tư, dự án không phải xin cấp giấy phép đầu tư, dự án thuộc diện phải thẩm tra,

dự án không phải thẩm tra, dự án phải lập Dự án đầu tư (báo cáo nghiên cứu khả thi), dự án không phải lập Dự án đầu tư Nếu căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất: dự

án đầu tư có sử dụng đất, dự án đầu tư không sử dụng đất

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm dự án đầu tư được hiểu là:

dự án đầu tƣ có sử dụng đất đƣợc thực hiện bởi chủ thể kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi

4 Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Đà nẵng, tr 301

5 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2003), Giáo trình kinh tế đầu tư, NXB Thống kê Hà Nội, Hà Nội, tr

16-17

1.1.3 Khái niệm giao đất để thực hiện dự án đầu tư

Trong điều kiện hiện nay, khi Việt Nam đang trong quá trình đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật hạ tầng cho việc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cùng với quá trình đô thị hóa đang diễn ra khá nhanh chóng, nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư ngày càng nhiều Bên cạnh các nhà đầu tư trong nước còn có các nhà đầu tư nước ngoài, mà chiếm không ít trong số đó là người Việt Nam định

cư ở nước ngoài về nước đầu tư Trong những năm qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích, ưu đãi đầu tư để thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, trong đó có chính sách ưu đãi về sử dụng đất Để triển khai thực hiện dự

án đầu tư, nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài cần phải xác lập quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật Có thể nói, hoạt động nhận giao đất là một trong những hoạt động quan trọng đầu tiên để tiến hành hoạt động đầu tư Cơ quan nhà nước với thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ được phân cấp sẽ tiến hành hoạt động giao đất cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất theo mục đích sử dụng của

Từ nội dung trình bày trên, hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tƣ

được hiểu là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trao quyền sử dụng đất bằng

quyết định hành chính cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất nhằm mục đích kinh doanh

Xét về hình thức, giao đất là hoạt động quản lý nhà nước Tuy nhiên, hoạt động giao đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu đất đai Do vậy, về bản chất, hoạt động giao đất là hoạt động thực hiện quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, bản chất của quan hệ giao đất là quan hệ tài sản Quyền lực Nhà nước trong trường hợp này chỉ là công cụ thực hiện quyền tài sản

Xét dưới góc độ kinh tế học về quyền sở hữu tài sản, giao đất để thực hiện dự

án đầu tư là hoạt động kinh tế vì nó đảm bảo thực hiện quyền sở hữu đất đai về kinh

tế Mặt khác, giao đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm giao đất để thực hiện các

dự án phát triển kinh tế, nên nó sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn

Một trong những vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm khi quyết định đầu tư là cơ chế xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cùng với quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai Ngoài ra, cơ chế giao đất cũng là một trong những nhân tố quyết định đến chi phí giao dịch và từ đó có ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá thành của hàng hóa cùng khả năng cạnh tranh của nó trên thị trường Một trong những lý do dẫn đến giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay quá cao so với thu nhập của người dân là do chi phí về đất đai quá lớn

1.2 Đặc điểm của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tƣ

1.2.1 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ mang bản chất

tài sản

Theo quy định của Hiến pháp năm 1992, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý với tư cách đại diện Bộ luật Dân sự năm 2005 quy

về chế độ sở hữu, đất đai thuộc sở hữu toàn dân; xét về hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước Việc xác lập hình thức sở hữu Nhà nước là phương thức thực hiện quyền

sở hữu toàn dân đối với đất đai

Để thực hiện quyền sở hữu đất đai, Nhà nước lại phải thông qua các cơ quan nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu (đại diện cho Nhà nước) Song các cơ quan này không thể trực tiếp sử dụng đất nên phải trao nó cho người sử dụng đất Với tư cách là người đại diện cho sở hữu toàn dân, thực hiện quản lý đất đai, có thể

Dưới khía cạnh pháp lý, Nhà nước có đầy đủ quyền của chủ sở hữu đối với đất đai Nhà nước giao đất qua cơ chế trao quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để người

sử dụng đất có thể khai thác sử dụng đất thì đồng thời Nhà nước phải trao cho họ quyền chiếm hữu đất đai; và để người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông dân sự, Nhà nước trao cho họ quyền định đoạt Song cần phải thấy rằng, quyền chiếm hữu và định đoạt ở đây là quyền xuất phát từ quyền sử dụng được giao (các quyền này chỉ là hệ quả phát sinh của việc trao quyền sử dụng) Việc Nhà nước

6 Điều 200 Bộ luật dân sự năm 2005

7

Điều 200 Bộ luật Dân sự năm 2005

trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất không có nghĩa là Nhà nước mất đi quyền này mà chỉ chuyển giao hoặc thừa nhận họ có quyền khai thác, sử dụng đất trong phạm vi trao quyền có hoặc không giới hạn về thời gian, khi cần Nhà nước có thể lấy lại bằng cách thu hồi8

Do vậy, có thể nói quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ mang bản chất tài sản Nhà nước thực hiện việc giao đất cho chủ đầu tư, tức là đang thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của mình Quan hệ giao đất là quan hệ giữa một bên là chủ sở hữu tài sản (Nhà nước) với một bên là người được trao quyền sử dụng (một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) Vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất (nhà đầu tư), như đã phân tích ở trên, mặt nào đó đã trao cho họ quyền quản lý, sử dụng tài sản (đất đai) trên

cơ sở trao quyền sử dụng đất

1.2.2 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ mang bản chất

hàng hóa – tiền tệ

Theo Luật Đất đai năm 2003, giao đất để thực hiện dự án đầu tư thuộc hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp khi được Nhà nước giao đất về bản chất là tiền họ phải bỏ ra để “mua” quyền sử dụng đất từ Nhà nước Giá đất để tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này về nguyên tắc là giá thị trường (đấu giá quyền sử dụng đất)9 hoặc sát giá thị trường trong điều kiện bình thường (trong trường hợp không thể đấu giá quyền sử dụng đất)

Quyền sử dụng đất được xem như một quyền tài sản, là loại hàng hóa được

loại hàng hóa đặc biệt, do một chủ thể đặc biệt (cơ quan nhà nước) quản lý nên thủ tục chuyển giao nó cũng khác với loại hàng hóa thông thường Nhà nước quy định trình tự, thủ tục riêng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong trường hợp này Theo đó, nếu Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyền

sử dụng đất là hàng hóa được chào bán công khai, rộng rãi Các chủ thể có nhu cầu

8 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ, Đại

học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh, tr 75-80-81

9 Đấu giá quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất chỉ là một khâu của hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất

10

Điều 61, Đều 62 Luật Đất đai năm 2003

xin giao đất để thực hiện dự án đầu tư khi tham gia đấu giá, đấu thầu có thể quyết định bỏ giá theo giá trị thị trường

Ở đây, có thể thấy hàng hóa quyền sử dụng đất dù được cung cấp bởi cơ quan nhà nước nhưng bằng hình thức đấu giá, đấu thầu thì chủ thể có nhu cầu sử dụng đất (người mua) có quyền quyết định việc chọn mua hay không mua hàng hóa này với mức giá mà họ cho là phù hợp nhất mà không bị chi phối, tác động của bất

kỳ yếu tố nào Mặc dù Nhà nước là bên “rao bán” quyền sử dụng đất nhưng giá cả

mà Nhà nước đưa ra chỉ là giá khởi điểm, còn giá đất thật sự chỉ được xác định khi kết thúc đấu giá, đấu thầu Giá này về nguyên tắc không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Giá đất được xác lập bằng phương thức này sẽ là căn

cứ để chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (đóng tiền sử dụng đất)11

Như vậy, có thể nói quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ hàng hóa, tiền tệ; trong đó Nhà nước bán hàng hóa quyền sử dụng đất cho chủ đầu

tư để thu tiền thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Đây chỉ là cơ sở để Luật Đất đai năm 2003 quy định hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư là một trong những nội dung hoạt động của thị trường quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản (thị trường sơ cấp)

1.2.3 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ thuộc lĩnh vực

kinh tế

Trong quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư tham gia vào quan hệ này với mục đích xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện hoạt động kinh doanh Khác với việc sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình, việc sử dụng đất của doanh nghiệp nói chung luôn gắn với quá trình đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp đó12 Nhà đầu tư tham gia vào quan hệ giao đất với mục đích xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh thu lợi

nhuận

Quan hệ giao đất để thực hiện các dự án đầu tư với ý nghĩa là nội dung hoạt động của thị trường bất động sản sơ cấp, là quan hệ diễn ra trong thị trường của các yếu tố đầu vào Cũng giống như thị trường của những yếu tố đầu vào khác như thị

11 Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003

12 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2009), “Những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp dân doanh trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất – Nhìn từ góc độ pháp lý”, Thông tin Khoa học pháp lý (1+2) tr 6

trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường bất động sản sơ cấp (bao gồm quan

hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư) có vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh

tế thị trường và là cơ sở để hình thành nên thị trường của các yếu tố đầu ra Nếu không có thị trường của yếu tố đầu vào, sẽ không thể có thị trường của yếu tố đầu ra

và không có nền kinh tế thị trường

Thông qua hoạt động giao đất, nhà đầu tư sau khi được xác lập quyền sử dụng đất, tiến hành hoạt động đầu tư nhằm tạo ra hàng hóa đưa ra lưu thông trên thị trường thứ cấp Đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, hàng hóa này có thể

là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất Tuy nhiên, với mục đích ban đầu mà dự án đầu tư đặt ra, các hoạt động đầu tư được tiến hành nhằm tạo ra sản phẩm quyền sử dụng đất mang giá trị mới, cao hơn giá trị quyền sử dụng đất được giao từ Nhà nước vì nó gắn liền với tài sản và những giá trị gia tăng khác được tạo ra từ hoạt động đầu tư

Đối với dự án đầu tư không thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc Nhà nước giao đất sẽ là tiền đề để nhà đầu tư sản xuất, cung ứng hàng hóa, dịch vụ trên thị trường đầu ra Không có đất, nhà đầu tư không thể có mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh để có sản phẩm đưa ra thị trường Tuy hàng hóa họ đưa ra thị trường không phải là quyền sử dụng đất, nhưng giá trị quyền sử dụng đất mà họ tiếp nhận sẽ chuyển hóa vào giá thành của hàng hóa vì chi phí sử dụng đất sẽ được tính vào giá thành của hàng hóa, dịch vụ

Như vậy, thông qua hoạt động giao đất, quyền sử dụng đất được chuyển giao từ Nhà nước sang chủ thể sử dụng đất, lúc này quyền sử dụng đất mới chỉ là hàng hóa được đưa ra lưu thông trên thị trường sơ cấp Khi đã được giao đất, nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào đất để tạo ra sản phẩm theo mục tiêu mà dự án đề ra, đưa vào lưu thông trên thị trường thứ cấp để tìm kiếm lợi nhuận Đây là mục đích của nhà đầu tư khi tham gia vào quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư Như vậy, so với giao đất để thực hiện các mục đích khác, giao đất để thực hiện dự án đầu

tư có mục đích là thu lợi nhuận

Xét dưới góc độ thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất thực tế chỉ là bộ phận cấu thành và không thể tách rời thủ tục đầu tư Muốn có đất để thực hiện dự án đầu tư, trước hết, chủ đầu tư phải lựa chọn địa điểm đầu tư Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giới thiệu địa điểm đầu tư

để chủ đầu tư lựa chọn Sau khi thống nhất được địa điểm đầu tư, chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện những thủ tục khác như xin chấp thuận đầu tư, xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, lập dự án đầu tư, phê duyệt dự án, làm thủ tục xin giao đất, nhận bàn giao đất trên thực địa… Trong hồ sơ xin phép đầu tư dù thực hiện dưới hình thức nào cũng đều có văn bản thể hiện nhu cầu sử dụng đất với ý nghĩa là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất Một trong những nội dung quan trọng trong dự án là phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư… Sau khi hoàn tất thủ tục xin phép đầu tư, nhà đầu tư triển khai thực hiện các hoạt động nhằm triển khai thực hiện dự án, trong đó có hoạt động giao đất Như vậy, để thực hiện dự

án đầu tư, nhà đầu tư buộc phải thực hiện thủ tục đầu tư với nhiều giai đoạn, thủ tục

khác nhau, trong đó có thủ tục giao đất

1.3 Ý nghĩa của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tƣ

1.3.1 Đối với Nhà nước

Hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hoạt động này mang nhiều ý nghĩa đối với Nhà nước:

Thứ nhất, nó khẳng định quyền năng chủ sở hữu đất đai của Nhà nước Nhà

Nhà nước không thể trực tiếp khai thác các lợi ích đất đai mang lại, mà phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất nên hoạt động giao đất có thể coi là một trong những phương thức thực hiện quyền sở hữu Thông qua giao đất, Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất đến tay người sử dụng đất để họ phát huy tiềm năng của đất đai Người được Nhà nước giao đất, có quyền khai thác

sử dụng đất đai theo quy định và họ sẽ phải trả địa tô cho nhà nước Do vậy, giao đất không chỉ là hoạt động khẳng định quyền sở hữu đất đai về pháp lý mà nó còn là cách thức thực hiện quyền sở hữu đất đai về kinh tế Nếu quyền sở hữu đất đai của

không còn ý nghĩa đáng kể

Thứ hai, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Trong quá trình thực hiện

hoạt động giao đất, Nhà nước với vai trò là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, có quyền đặt ra các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sử dụng

13

Điều 5 Luật Đất đai năm 2003

đất Các nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện tạo thành nguồn thu ngân sách nhà nước Việc Nhà nước đặt ra các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sử dụng đất là phù hợp với chức năng đại diện cho chủ sở hữu, đồng thời cũng phù hợp với chức năng quản lý xã hội của Nhà nước

Giao đất để thực hiện dự án đầu tư là hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất Quy trình để đất đai đến được với chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất trải qua nhiều khâu, mà trong đó khâu thực hiện nghĩa vụ tài chính là khâu quan trọng, là điều kiện nhà đầu tư phải thực hiện khi muốn được nhận đất giao

Nguồn thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực đất đai hàng năm là rất lớn, là nguồn thu quan trọng, chiếm tỷ lệ cao trong cơ cấu thu ngân sách nhà nước hiện nay Nguồn thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực đất đai bao gồm nhiều khoản thu, nhưng chiếm tỷ lệ cao nhất vẫn là nguồn thu từ hoạt động giao đất có thu tiền

sử dụng đất Theo đánh giá của Bộ Tài chính: Kết quả thu ngân sách nhà nước từ

đất đai qua các năm có sự gia tăng đáng kể Nếu như tổng thu về đất năm 2002 là 5.486 tỷ đồng (chiếm 4,43% thu ngân sách nhà nước), đến năm 2010 tổng thu về đất là 67.767 tỷ đồng (chiếm 11,21% thu ngân sách nhà nước) Mặc dù tình hình kinh tế xã hội gặp nhiều khó khăn, tổng thu nhà, đất (chưa bao gồm lệ phí trước bạ

về nhà, đất) năm 2011 vẫn đạt 60.633 tỷ đồng (chiếm 8,07% tổng thu ngân sách nhà nước) và năm 2012 ước đạt 53.952 tỷ đồng (chiếm 7,26% tổng thu ngân sách nhà nước)… Số thu ngân sách nhà nước từ đất tăng trưởng cao qua các năm, trong đó thu từ tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất và có mức tăng cao nhất14

Có thể thấy rằng, khi thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất đến chủ thể có nhu cầu sử dụng đất; một mặt là thực hiện nghĩa vụ của người đại diện chủ sở hữu trong hoạt động điều phối đất đai, mặt khác Nhà nước đã thu về nhiều quyền lợi kinh tế từ việc chuyển giao này

Thứ ba, góp phần khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả, tiết kiệm

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng Bên cạnh đó, đất đai được xác định cụ thể, nó không thể tăng thêm Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư ngày càng tăng, nên việc sử dụng đất đai sao cho

14 Tờ trình số 80/TTr – BTC ngày 01 tháng 7 năm 2013 của Bộ Tài chính về việc phê duyệt Đề án Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2013 – 2020

hiệu quả là yêu cầu cấp thiết đặt ra Để quản lý đất đai, Nhà nước xây dựng và triển khai các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể cho từng giai đoạn, từng lĩnh vực

cụ thể của đời sống xã hội Việt Nam là một nước nông nghiệp, vì vậy diện tích đất dành cho sản xuất nông nghiệp là khá lớn Song, cùng với tốc độ công nghiệp hóa,

đô thị hóa đang diễn ra khá nhanh, đã có sự thay đổi lớn về cơ cấu diện tích đất theo từng mục đích sử dụng Theo đó, diện tích đất phục vụ cho nhu cầu đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng kỹ thuật, mặt bằng nhà xưởng, xây dựng các công trình dân dụng ngày càng nhiều

Pháp luật đất đai quy định giao đất để thực hiện dự án đầu tư, nếu đủ điều kiện tổ chức đấu giá thì phải thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Khi tham gia đấu giá, đấu thầu, chủ đầu tư đã có sự cân nhắc về hiệu quả đầu tư do đất mang lại, về mức nghĩa vụ tài chính phải nộp khi trúng đấu giá, đấu thầu và trong quá trình sử dụng đất Điều này phần nào đã góp phần tạo nên hiệu quả trong sử dụng đất Bên cạnh đó, vì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất nhận giao nên chủ đầu tư cũng cân nhắc hơn khi quyết định diện tích đất sử dụng, thời gian sử dụng đất và mức độ đầu tư vào đất

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước quyết định việc giao đất cho dự án đầu tư cụ thể Dĩ nhiên, việc giao đất này phải có sự cân nhắc, tính toán đến các vấn đề về lợi ích kinh tế, xã hội do việc sử dụng đất của dự án đầu tư mang lại, đồng thời cũng phải tính đến mức độ ảnh hưởng, tác động của nó đến các điều kiện tự nhiên, môi trường, dân cư

Do Nhà nước thường không thể trực tiếp sử dụng đất đai nên nếu Nhà nước không trao quyền sử dụng đất đai cho người khác, đất đai chỉ là tài nguyên mang tính tiềm năng Khi nó được trao cho người sử dụng, tiềm năng đó mới thực sự trở thành nguồn lực cho sự phát triển, vai trò của đất mới được phát huy Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư, trên phương diện quản lý nhà nước về đất đai, là

đã góp phần đưa đất đai vào khai thác, sử dụng phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất theo xu hướng chung Ở đây, đất được khai thác làm phát sinh lợi ích từ việc sử dụng đất Khi chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư là đã huy động các nguồn lực (vốn, lao động) vào hoạt động sản xuất, kinh doanh nâng cao giá trị của đất đai và mang lại lợi ích kinh tế - xã hội Các dự án đầu tư tùy theo phương án đầu tư và mục đích đầu tư đều có ảnh hưởng nhất định đến các vấn đề kinh tế - xã hội, góp phần giải

quyết các vấn đề xã hội Các dự án đầu tư liên quan đến hạ tầng, nhà ở tác động lớn đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản và các loại thị trường khác

Cùng với quá trình hội nhập, Nhà nước thực hiện các chính sách thu hút đầu

tư nước ngoài vào Việt Nam, thì nhu cầu sử dụng đất tăng cao cũng là tất yếu Chính vì thế, việc Nhà nước xem xét, quyết định giao đất để thực hiện các dự án đầu tư đều phải xem xét một cách toàn diện các yếu tố nêu trên để đảm bảo cho việc

sử dụng đất được hiệu quả, tiết kiệm

Thứ tư, góp phần hoàn thiện môi trường đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế

Bất cứ nhà đầu tư nào khi có nhu cầu đầu tư dự án cũng đều quan tâm đến chất lượng của môi trường đầu tư Bên cạnh yếu tố về tự nhiên, yếu tố về điều kiện pháp

lý là yếu tố tác động không nhỏ đến môi trường đầu tư Khi xem xét về điều kiện tự nhiên, nhà đầu tư thường quan tâm đến vị trí của khu đất Sự lựa chọn cân nhắc này nhà đầu tư có thể tự mình quyết định được Nhưng về điều kiện pháp lý, nhà đầu tư buộc phải thực hiện các quy định của pháp luật như quyền, phương thức, thủ tục tiếp cận khu đất đó Nếu pháp luật tạo cơ chế pháp lý thuận lợi để nhà đầu tư tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua giao đất hoặc những phương thức khác một cách công bằng, nhanh chóng, đơn giản… sẽ góp phần tạo ra môi trường đầu tư tốt, thúc đẩy hoạt động đầu tư Với quyền sử dụng đất được giao cùng với việc chuyển giao đất trên thực tế, nhà đầu tư có thể triển khai các hoạt động đầu tư theo dự án đã đặt

ra và tiếp tục tạo ra hàng hóa góp phần hoàn thiện môi trường đầu tư Đối với các

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cùng với các hình thức điều phối đất đai, giao đất để thực hiện những dự án này có vai trò vô cùng quan trọng trong việc tạo

ra một môi trường đầu tư tốt vì những dự án này cung cấp mặt bằng để nhà đầu tư đặt nhà xưởng, văn phòng, kinh doanh dịch vụ…

Theo quy định của pháp luật đầu tư, Nhà nước phải đối xử bình đẳng với các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế, giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài, trong đó có sự bình đẳng trong việc tiếp cận, sử dụng đất đai15 Tuy nhiên, việc Luật Đất đai năm 2003 quy định có sự phân biệt giữa các đối tượng sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đã đi ngược lại với chính sách này16 Điều này đã làm ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư Việc ưu đãi quá nhiều cho bất kỳ đối

15 Điều 4, Điều 14 Luật Đầu tư năm 2005

16 Chỉ có nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới được sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất

tượng đầu tư nào cũng gây nên sự bất bình đẳng trong hoạt động cạnh tranh, làm cho môi trường đầu tư mất đi tính cạnh tranh lành mạnh Do đó, nếu hoạt động giao đất đảm bảo được sự công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư thì

nó sẽ là môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu tư

Hoạt động giao đất nếu được triển khai qua nhiều khâu, với nhiều thủ tục, mất nhiều thời gian và chi phí sẽ làm phát sinh ra hiện tượng nhà đầu tư muốn nhanh chóng được giao đất đã bỏ chi phí để “chạy”, làm tăng thêm chi phí đầu tư vào dự án Điều này dẫn đến hệ quả môi trường đầu tư bị nhiễu loạn, thiếu minh bạch Mặt khác, để giải quyết bài toán về chi phí tăng thêm, nhà đầu tư đã chọn giải pháp cộng phần chi phí đó vào sản phẩm để bán ra thị trường, đẩy giá thành sản phẩm tăng lên, làm ảnh hưởng đến sức mua hàng hóa Nếu hoạt động giao đất diễn

ra thuận lợi, nhà đầu tư sẽ không phải bỏ ra khoản chi phí tăng thêm Điều này sẽ làm giảm chi phí đầu tư, nhà đầu tư có thể cân nhắc để hạ giá thành sản phẩm, làm tăng khả năng cạnh tranh trong cùng loại dự án Hay nói cách khác, nếu hoạt động giao đất diễn ra thuận lợi sẽ góp phần giảm chi phí giao dịch, nâng cao khả năng cạnh tranh của nhà đầu tư

Theo khảo sát của Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp khi triển khai thực

hiện Dự án điều tra xã hội về “Những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp dân

doanh trong việc tiếp cận với quyền sử dụng đất – nhìn từ góc độ pháp lý” năm

2009 cho thấy, tại cả 03 (ba) địa phương được khảo sát là Hà Nội, Hà Tây, thành phố Hồ Chí Minh đều đã cố gắng thực hiện việc đơn giản hóa các quy trình, thủ tục liên quan đến đất đai để thu hút đầu tư, thông qua việc phân cấp ủy quyền mạnh việc ban hành các quy định về quyết định đầu tư cho các cơ quan trực thuộc (sở ngành, quận huyện) Tuy nhiên, trong quá trình thực thi các quy định pháp luật liên quan đến việc tiếp cận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đều vấp phải khó khăn, vướng mắc; các quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn hoặc một số thủ tục chưa được quy định rõ ràng, đầy đủ; các quy định của địa phương ban hành không phù hợp với các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước ở trung ương ban hành Một số địa phương không có văn bản hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục liên quan đến hoạt động giao đất, đã dẫn đến việc áp dụng giải quyết một cách tùy tiện, phát sinh tiêu cực, doanh nghiệp muốn được giải quyết nhanh phải chấp nhận

bỏ chi phí “bôi trơn” Vấn đề này tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư, đến quá trình thu hút đầu tư

Vì vậy, có thể nói rằng, nếu hoạt động giao đất diễn ra thuận lợi, nhanh chóng sẽ có sức hút rất lớn đối với hoạt động đầu tư Các doanh nghiệp sẽ có môi trường đầu tư cạnh tranh một cách lành mạnh

Có thể nói, bằng các chủ trương, chính sách liên quan đến giao đất, Nhà nước đã tác động đến nền kinh tế thông qua các hoạt động đầu tư Pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu tư không chỉ là là công cụ để Nhà nước thực hiện quyền

sở hữu đất đai mà còn là công cụ quản lý hoạt động kinh tế Nhà nước có thể thực hiện chính sách ưu đãi cho những chủ thể trong nước như hiện đang áp dụng ưu đãi cho chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc có thể điều tiết thị trường, làm giảm khoảng cách về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất giữa các chủ thể đầu tư trong nước và nước ngoài

Thứ năm, góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai Hoạt động đầu

tư ở nước ta trong những năm gần đây có chuyển biến tích cực Bên cạnh những nhà đầu tư trong nước thì ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Đặc biệt, khi Nhà nước thực hiện chính sách ưu đãi đầu tư đối với nhà đầu tư, nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng tăng theo Vì vậy, với thực tiễn của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư, chúng ta cần có sự điều chỉnh

pháp luật cho phù hợp

Trong quá trình thực hiện quy trình giao đất, Nhà nước xem xét các điều kiện của các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở kết hợp nhiều yếu tố Qua đó, Nhà nước đánh giá được mức độ nhu cầu sử dụng đất của từng loại chủ thể khác nhau và xây dựng được chính sách ưu đãi phù hợp Đối với chủ thể có nhu cầu sử dụng đất nhiều, phạm vi tác động rộng, có ảnh hưởng tích cực đến sự phát triển kinh

tế - xã hội sẽ được tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi nhiều hơn Tuy nhiên, nếu chủ đầu

tư sử dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí đất đai thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất

Có thể thấy, để quản lý đất đai một cách hiệu quả, bên cạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất, cũng như các quy định về trình tự, thủ tục giao đất, Nhà nước cần có các quy định để có thể kiểm soát được hoạt động sử dụng đất của các chủ thể này Để làm được điều này, quy định pháp luật đất đai nhất thiết phải có những quy định cụ thể về cơ chế kiểm tra, giám sát, thu hồi đất một cách rõ ràng, minh bạch Điều này không chỉ nhằm thực hiện trách nhiệm của Nhà

nước trong quản lý đất đai, mà nó còn khuyến khích sử dụng đất một cách có hiệu quả, tiết kiệm Nói cách khác, thông qua hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu

tư, Nhà nước từng bước hoàn thiện hơn quy định của pháp luật đất đai, tạo nên sự thống nhất và đồng bộ trong thực thi pháp luật đất đai

1.3.2 Đối với chủ thể được giao đất để thực hiện dự án đầu tư

Đối với các dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất, hoạt động giao đất mang một ý nghĩa quan trọng đặc biệt, quyết định thành công ban đầu của hoạt động đầu

tư Vì thế, hoạt động này mang nhiều ý nghĩa đối với chủ đầu tư:

Thứ nhất, là một trong những cách thức xác lập quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư, phản ánh rõ nét bản chất của quyền sử dụng đất như một quyền tài sản

Theo quy định pháp luật đất đai, có nhiều cách thức để xác lập quyền sử dụng đất Bên cạnh việc lựa chọn hình thức thuê đất, nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức xin giao đất để tiến hành đầu tư dự án Điểm ưu việt của hình thức này là chủ thể sử dụng đất có nhiều quyền hơn so với việc chọn hình thức thuê đất Điều này tạo thuận lợi hơn cho việc thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở Hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này có tính ổn định, giúp chủ đầu tư có sự chủ động trong việc sử dụng đất Quyền sử dụng đất của người được giao đất có thu tiền sử dụng đất bao hàm hết tất cả các quyền dân sự mà chủ thể sử dụng đất có quyền thực hiện đối với quyền sử dụng đất của mình như: quyền chuyển nhượng, để thừa kế, tặng cho, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp Và vì thế, hình thức giao đất này ưu việt hơn, chủ thể sử dụng đất có nhiều quyền hơn so với lựa chọn hình thức thuê đất

Tuy nhiên, việc xác lập quyền sử dụng đất bằng cách này cũng có những mặt hạn chế như: quỹ đất có hạn, so với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ thể khác thì cách này quy trình thủ tục có phần phức tạp và thời gian để được xác lập quyền sử dụng đất lâu hơn

Thứ hai, nó tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong tiếp cận quyền sử dụng đất Để có thể khuyến khích người sử dụng đất nỗ lực trong quá trình sử dụng

đất, đầu tư vào đất đai mang lại hiệu quả cao thì vấn đề đảm bảo công bằng trong sử dụng đất cho người sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng Bên cạnh những quy định pháp luật đất đai tiến bộ, vẫn còn tồn tại những quy định mang tính phân biệt đối xử của Nhà nước đối với người sử dụng đất Pháp luật về giao đất hiện nay còn

có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là với người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước đầu tư Chủ thể này được ưu đãi trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất, có thể lựa chọn tất cả các hình thức sử dụng đất của các chủ thể còn lại Muốn tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các thành phần kinh tế đối với hoạt động đầu tư, cần thiết phải tạo ra được hành lang pháp lý công bằng, minh bạch Có như thế, mới thúc đẩy được hoạt động sản xuất kinh doanh Nếu chúng ta có cơ chế giao đất hợp lý sẽ tạo ra cơ hội tiếp cận quyền

sử dụng đất với chi phí giống nhau giữa các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh

tế, giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài Với hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư, dù chủ thể là đối tượng nào chăng nữa thì cũng chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Như vậy, pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu tư nếu được thực hiện nghiêm sẽ tạo ra sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất

Thứ ba, tạo nguồn thu nhập hợp pháp cho nhà đầu tư thông qua việc khai thác, sử dụng dự án đầu tư có sử dụng đất Trong dự án đầu tư, mục đích sử dụng

đất của nhà đầu tư là thực hiện hoạt động đầu tư dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận Như vậy, hoạt động đầu tư dự án là một hoạt động nhằm mục đích sinh lợi Với ý nghĩa là quan hệ diễn ra trong thị trường của yếu tố đầu vào, hoạt động giao đất là một trong những phương thức xác lập quyền sử dụng đất Đất đai khi được giao chính là tư liệu sản xuất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh để sản xuất hàng hóa đưa ra lưu thông trên thị trường của các yếu tố đầu ra đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Đối với những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất được giao đã nhất thể hóa với tài sản của nhà đầu tư trở thành một loại hàng hóa Lợi nhuận của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chủ yếu là lợi nhuận thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, bán nhà cùng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn hợp tác sản xuất

kinh doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất…

1.4 Khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động giao đất

để thực hiện dự án đầu tƣ

1.4.1 Giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980 đến trước ngày 08/01/1988 (ngày

Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành)

Trước khi Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 quy định về việc giao đất nhưng cũng chỉ là những quy định mang tính chung chung, đơn giản Các quy định này chủ yếu để phục vụ cho nhiệm vụ phân phối đất đai theo kế hoạch, chưa bảo vệ được quyền lợi của chủ thể sử dụng đất Hình thức giao đất theo Quyết định số 201/CP mặc dù cũng có mục đích là để thực hiện dự án đầu tư nhưng bản chất là thực hiện theo chỉ tiêu, kế hoạch đề ra Chủ thể sử dụng đất ở đây cũng chỉ là người được cấp phát đất để thực hiện cho kế hoạch đã được Nhà nước duyệt sẵn mà thực

sự chưa hẳn xác định được mục đích sử dụng đất như thế nào cho hiệu quả Và như thế, hoạt động giao đất giai đoạn này đã không khuyến khích được việc sử dụng đất một cách có hiệu quả, trong đó có nguyên nhân do người sử dụng đất không có mục tiêu, động lực khi sử dụng đất

Theo Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân17 Hay nói cách khác, theo Hiến pháp năm 1980, nước ta chỉ tồn tại một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân

Trong giai đoạn này, nền kinh tế nước ta phát triển dựa trên kế hoạch, chỉ tiêu pháp lệnh Các quan hệ pháp luật trong lĩnh vực kinh tế trong giai đoạn này mang tính mệnh lệnh hành chính, kể cả quan hệ pháp luật đất đai Vì vậy, giai đoạn này không tồn tại yếu tố thị trường, không có sự thỏa thuận trong các mối quan hệ pháp luật Đất đai do Nhà nước quản lý theo cơ chế tập trung, bao cấp Do đó, Nhà nước độc quyền phân phối đất đai đến những đối tượng có nhu cầu sử dụng đất nhằm hoàn thành chỉ tiêu, kế hoạch mà hầu như chưa có sự quan tâm đến hiệu quả của việc sử dụng đất

1.4.2 Giai đoạn từ ngày 08/01/1988 (ngày Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

thi hành)

Cơ chế quản lý bao cấp, tập trung qua thời gian áp dụng đã bộc lộ những mặt hạn chế, khuyết điểm của nó Vì thế, năm 1986 Đảng ta chủ trương đổi mới quản lý

nhà nước, trong đó có sự đổi mới trong quản lý đất đai Nhà nước đã ban hành Luật

đất đai năm 1987, văn bản luật đầu tiên điều chỉnh việc quản lý và sử dụng đất đai

trong cả nước Tuy nhiên, Luật này cũng chỉ quy định về hoạt động giao đất tương

17

Điều 19 Hiến pháp năm 1980

tự như Quyết định số 201/CP Theo đó, đối tượng được Nhà nước giao đất để sử

dụng ổn định, lâu dài bao gồm: các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân18

Căn cứ để xem xét việc giao đất chủ yếu dựa trên

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm; nhu cầu sử dụng đất ghi trong luận chứng kinh tế - kỹ thuật và trong thiết kế đã được cơ quan nhà nước có

thu tiền sử dụng đất Đất đai do Nhà nước quản lý tập trung, dù có giao cho chủ thể

xác định nào đó thì cũng chỉ là để thực hiện kế hoạch đã được duyệt trước Cơ quan

có thẩm quyền quyết định việc giao đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (giao đất cho tổ

chức kinh tế quốc doanh), Ủy ban nhân dân cấp huyện (giao đất cho hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân) theo từng loại đất Ngoài ra, Hội đồng Bộ trưởng sẽ quyết

Với việc không thừa nhận đất đai là hàng hóa, không thừa nhận giá đất thị trường, hoạt động giao đất thời kỳ này cũng chỉ là hoạt động mang nặng tính chất quan hệ hành chính, nhằm điều phối nguồn lực sản xuất, một thứ “phúc lợi xã hội” theo chỉ tiêu, kế hoạch của Nhà nước để thực hiện hoạt động kinh tế của Nhà nước Quyền sử dụng đất không được xem là một loại tài sản, không được công nhận là hàng hóa Điều này đồng nghĩa với việc không công nhận thị trường bất động sản

Có thể nói, việc quản lý đất đai như vậy đã làm thất thu cho ngân sách Nhà nước một khoản lớn

Cùng với chủ trương đổi mới, Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách đổi mới nhằm thu hút hoạt động đầu tư của nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài,

đã làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư Mặc dù vậy,

mặc dù Nhà nước đã chủ trương thực hiện đường lối đổi mới của Đảng đề ra, song chúng ta chưa thoát khỏi cơ chế tập trung, bao cấp trong điều phối đất đai

18 Điều 1 Luật Đất đai năm 1987

19 Điều 12 Luật Đất đai năm 1987

20 Điều 13 Luật Đất đai năm 1987

21

Điều 50 Luật Đất đai năm 1987

1.4.3 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

thi hành)

Từ những hạn chế, vướng mắc của Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm

1993 đã có những điều chỉnh chính sách đất đai nói chung và giao đất để thực hiện

dự án đầu tư nói riêng cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội như đã thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, được phép giao dịch trên thị trường Bên cạnh giá đất do Nhà nước quy định thì Nhà nước đã thừa nhận giá đất trên thị trường do các chủ thể có nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự thỏa thuận với nhau trên cơ sở một quan hệ pháp luật dân sự Quyền sử dụng đất là hàng hóa được đưa vào lưu thông trên thị trường bất động sản Với việc thừa nhận này, hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng được ghi nhận

Trong giai đoạn này, việc xác định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất dựa vào mục đích sử dụng đất được hiểu một cách đơn giản là nếu sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì được giao không thu tiền sử dụng đất; các trường hợp sử dụng đất vào mục đích khác thì phải nộp tiền sử dụng đất Như vậy, Luật đất đai năm 1993

đã không có sự phân biệt chủ thể sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Có thể thấy, đây là một chính sách ưu đãi của Nhà nước nhằm khuyến khích sử dụng đất vào hoạt động sản

bất hợp lý, không công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất Cũng là hoạt động đầu tư

có nhu cầu sử dụng đất, nhưng các chủ đầu tư (chủ thể có nhu cầu sử dụng đất) sử dụng đất để tiến hành các hoạt động đầu tư trên các lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì được ưu đãi, không phải nộp tiền sử dụng đất; còn các chủ thể khác thì phải nộp; dù rằng cả hai loại chủ thể này đều sử dụng đất với mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào đất Có khác chăng chỉ

là một bên trực tiếp khai thác đất để thu hoa lợi, còn bên kia thì đầu tư để kiếm lời

Có thể nói rằng, đây là trường hợp duy nhất Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng không thu tiền sử dụng đất

22

Điều 2 Luật Đất đai năm 1993

Về đối tượng được giao đất để thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đất đai năm

tư nhân Mặc dù sau đó đối tượng này đã được bổ sung vào năm 1998 nhưng cũng chỉ áp dụng đối với chủ thể trong nước Trong khi đó, cùng với chính sách thu hút đầu tư, nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án ngày một cao, song các chủ đầu

nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài) dù được phép đầu tư vào Việt Nam nhưng chỉ được sử dụng đất dưới hình thức thuê; không được giao đất như chủ đầu tư

trong nước Ta thấy, ở đây có sự phân biệt đối xử giữa chủ thể sử dụng đất trong

nước và nước ngoài Theo tác giả, vấn đề này xuất phát từ quan điểm về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Chính vì thế, mặc dù Luật Đất đai năm 1993 đã có tiến

bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1987 bằng việc thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, được phép giao dịch trên thị trường, nhưng với phạm vi áp dụng đối tượng giao đất để thực hiện dự án đầu tư một cách hạn hẹp như vậy, hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư thời kỳ này chỉ bó hẹp trong phạm vi chủ thể đầu tư trong nước Điều này đã làm cho hoạt động giao đất thời kỳ này mang tính chắp vá, thiếu xem xét vấn đề một cách thấu đáo

1.4.4 Giai đoạn 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi

hành) đến nay

Nhằm khắc phục những hạn chế và thiếu sót của Luật Đất đai năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 Có thể nói, Luật Đất đai năm 2003 tuy chưa phải là đạo luật khắc phục được căn nguyên cội rễ của hoạt động điều phối đất đai nói chung và của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư nói riêng Nhưng xét ở những giải pháp mang tính tình thế, nó đã có nhiều tiến bộ đáng ghi nhận

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, hoạt động giao đất để thực hiện các dự án đầu tư chính thức được coi là một trong những nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất

23 Điều 1 Luật Đất đai năm 1993

24 Thời gian này theo quy định của pháp luật đầu tư thì đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước đầu tư bị đánh đồng với đối tượng chủ thể là người nước ngoài, được gọi chung là “nhà đầu tư nước ngoài”

Đối tượng được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư cũng được mở

định cư ở nước ngoài là đối tượng được xem xét giao đất khi có dự án đầu tư, bất kể

là dự án đầu tư vào loại hình công trình nào Có thể thấy rằng, đây là một ưu đãi lớn cho đối tượng này, bên cạnh việc lựa chọn hình thức thuê đất

Về hình thức giao đất để thực hiện các dự án đầu tư, Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định mang tính nhất quán là giao đất có thu tiền sử dụng đất Trường hợp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được phân ra làm hai trường hợp là không thu tiền sử dụng đất và có thu tiền

sử dụng đất Theo đó, nếu các tổ chức kinh tế sử dụng đất vào hoạt động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tức là hoạt động đầu tư kiếm lời, thì phải nộp tiền sử dụng đất Và trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng nếu được giao đất vượt hạn mức đất thì phải chuyển sang thuê đất

Theo Luật Khuyến khích đầu tư trong nước được sửa đổi, bổ sung năm 1998, nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền lựa chọn hình thức

tư có thể lựa chọn đầu tư với tư cách là nhà đầu tư nước ngoài hoặc là nhà đầu tư trong nước Nếu lựa chọn tư cách là nhà đầu tư trong nước, họ sẽ có quyền lợi như

tổ chức trong nước, tức là được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư Đến Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng đối tượng được giao đất có thu tiền

sử dụng đất bao gồm luôn cả đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, xem như mặc nhiên thừa nhận họ có

tư cách giống như nhà đầu tư trong nước

Về phương thức giao đất để thực hiện dự án đầu tư, Luật Đất đai năm 2003 cũng có sự mở rộng phù hợp với yêu cầu của việc đảm bảo quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường Bên cạnh việc giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá, Luật Đất đai năm 2003 có quy định về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất…

Đây là những sửa đổi, bổ sung hợp lý và có ý nghĩa về mặt kinh tế rất lớn đối với nước ta khi mà Việt Nam đang rất cần nhiều nguồn lực đầu tư vào quá trình thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, từng bước hội nhập kinh tế quốc tế

Tuy nhiên, qua thời gian áp dụng, Luật Đất đai năm 2003 cũng bộc lộ những hạn chế nhất định đối với những quy định có liên quan đến hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư, đòi hỏi Nhà nước tiếp tục cần phải có giải pháp khắc phục Vấn đề này, tác giả sẽ trình bày ở chương 2 của luận văn

2 Trong quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư tham gia vào quan hệ này với mục đích xác lập quyền sử dụng đất; và thủ tục giao đất cũng chỉ là một bộ phận của thủ tục đầu tư Nó là quan hệ thuộc lĩnh vực kinh tế

3 Giao đất để thực hiện dự án đầu tư là một hoạt động thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai, tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước Hoạt động này cũng đáp ứng được nhu cầu đa dạng của chủ thể sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư

4 Cùng thời gian, chính sách pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu tư từng bước được hoàn thiện nhưng bên cạnh những thành tựu đã đạt được, chúng ta còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết để tiếp tục hoàn thiện

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC

HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

2.1 Đối tượng được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư

Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân quản lý đất đai nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau Việc xác định đối tượng được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư có ý nghĩa quan trọng đối với công tác quản

lý nhà nước về đất đai, xác định được danh tính cụ thể của đối tượng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi nhận đất giao cũng như các quyền và nghĩa vụ cụ thể của các đối tượng này trong mối quan hệ giao đất để thực hiện dự

án đầu tư

Theo quy định tại Điều 34 Luật Đất đai năm 2003, chủ thể được giao đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm 02 (hai) loại, đó là tổ chức kinh tế trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào hai loại chủ thể này cũng được giao đất, mà nó còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất cụ thể

Theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế trong nước được giao đất để sử dụng vào 05 (năm) mục đích sau: xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng

có mục đích kinh doanh; sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, mặc dù Khoản 7 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003 không quy định cụ thể những trường hợp họ được Nhà nước giao đất giống như tổ chức kinh tế trong nước mà chỉ quy định chung chung “người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư” Tuy nhiên điều này không có nghĩa họ sẽ được Nhà nước giao đất để thực hiện tất cả các

dự án đầu tư Trường hợp nào được Nhà nước giao đất, trường hợp nào phải thuê đất và trường hợp nào được lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và hình thức đầu tư

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định có những loại đất bắt buộc phải sử dụng dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm dù chủ thể

sử dụng là ai như đất dùng làm gạch ngói, vật liệu xây dựng, đất dùng để thăm dò, khai thác khoáng sản

Ngoài ra, việc giao đất còn phụ thuộc vào hình thức đầu tư Chẳng hạn như,

dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì tổ chức trong nước bắt buộc phải sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có thể lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần Nhưng nếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì ngoài hình thức

sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài) hoặc thuê đất thu tiền một lần (người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài), nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm

Như vậy, có thể nói, đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phụ thuộc vào 03 (ba) căn cứ là: loại chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng đất

và hình thức đầu tư

Quy định pháp luật đất đai hiện nay về giao đất để thực hiện dự án đầu tư đã thể hiện được một số ưu điểm nhất định:

Thứ nhất, đối tượng được giao đất để thực hiện dự án đầu tư ngày càng mở

rộng về loại chủ thể, hạn chế sự phân biệt đối xử So với Luật Đất đai năm 1993,

Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Cùng với quá trình hội nhập kinh tế toàn cầu, Nhà nước ta chủ trương kêu gọi đầu tư nước ngoài, quy định những ưu đãi đặc biệt cho nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước đầu tư, trong đó có quy định pháp luật đất đai Quy định này đã tạo thêm cơ hội cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giúp

họ có được sự bình đẳng hơn khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam so với nhà đầu tư trong nước theo quan điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không thể tách rời của dân tộc Khi được giao đất, họ có thêm các quyền năng dân

sự với quyền sử dụng đất được giao, nhất là lợi ích có được từ việc thực hiện các quyền năng này Có thể nói, Luật Đất đai năm 2003 đã tạo cho nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thêm cơ hội được lựa chọn hình thức sử dụng đất khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Hay nói cách khác, pháp luật đất đai hiện nay đã có sự đa dạng hóa về phương thức tiếp cận quyền sử dụng đất, mở rộng thêm đối tượng được giao đất để thực hiện dự án đầu tư

Thứ hai, đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc phải áp dụng hình thức

giao đất ngày càng được quy định rõ ràng, hợp lý Luật Đất đai năm 2003 quy định

rõ trường hợp nhà đầu tư bắt buộc phải sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán) và những trường hợp được lựa chọn hình thức sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rõ trường hợp được lựa chọn hình thức

sử dụng đất, trong đó ưu tiên hơn cả cho đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài Với các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất27

, pháp luật đất đai hiện nay đã quy định cụ thể trường hợp phải xin giao đất có thu tiền sử dụng đất, đó là trường hợp nhà đầu tư trong nước sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở để bán

Sở dĩ Luật Đất đai quy định như vậy là vì việc sử dụng đất trong trường hợp này nhà đầu tư xác lập quyền sử dụng đất nhằm tạo lập nhà ở để bán Mà nhà ở là dạng hàng hóa đặc biệt, nó luôn gắn liền với đất Do đó, muốn bán nhà ở thì buộc phải chuyển quyền sử dụng đất cho người mua nhà ở Quyền năng này chỉ có được khi sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền

Do những nhà đầu tư trong nước chỉ được sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nên họ bắt buộc phải xin giao đất có thu tiền sử dụng đất Ngoài ra, việc bắt tổ chức kinh tế trong nước thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán phải xin giao đất có thu tiền sử dụng đất còn có ý nghĩa trong việc đảm bảo sự đồng bộ giữa hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư với hình thức sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với mua nhà ở là hộ gia đình, cá nhân vì theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, hình thức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân luôn là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Bên cạnh đó, cũng phải thấy rằng, quy định pháp luật đất đai hiện nay đã không còn có sự phân biệt giữa doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, doanh nghiệp nhà nước nếu sử dụng đất trước ngày 01/01/1999 vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối được tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu sử dụng đất sau

27 Điều 34, Điều 35, Điều 108 Luật Đất đai năm 2003

28

Điều 111, Điều 114, Điều 119 Luật Đất đai năm 2003

ngày 01/01/1999 phải chuyển sang thuê đất Trong khi đó, đối với doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác cũng sử dụng đất vào mục đích tương tự, không phân biệt sử dụng đất thời điểm nào, sau ngày 01/01/1999 đều phải chuyển sang thuê đất Hiện nay, theo quy định tại Điều 34 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh

tế không phân biệt thuộc thành phần kinh tế nào đều được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Quy định này thể hiện sự đối xử công bằng của Nhà nước đối với các loại

đai năm 2003 cũng quy định việc các doanh nghiệp nhà nước trước đây được giao đất không thu tiền sử dụng đất nay phải chuyển sang sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất Điều này càng thể hiện sự công bằng trong đối xử của Nhà nước với các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau Tính bao cấp về tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước hoàn toàn bị xóa bỏ, không còn có sự phân biệt giữa doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác trong việc sử dụng đất

Bên cạnh những mặt tích cực, pháp luật đất đai hiện nay vẫn tồn tại những hạn chế, bất hợp lý trong hoạt động giao đất, làm ảnh hưởng đến hoạt động quản lý đất đai nói chung và chính sách khuyến khích sử dụng đất hiệu quả nói riêng

Thứ nhất, đối tượng giao đất để thực hiện dự án đầu tư còn có sự phân biệt giữa tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức,

cá nhân nước ngoài Theo Luật Đất đai năm 2003, tổ chức, cá nhân nước ngoài

không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư mà chỉ có thể xin Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần Đây rõ ràng là sự phân biệt đối xử không cần thiết Chúng ta không thể lấy lý do đất đai thuộc sở hữu toàn dân để biện minh cho sự phân biệt đối

xử này vì suy cho cùng, thuê đất hay giao đất thì cũng chỉ là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu, quyền sở hữu đất đai vẫn thuộc về nhà nước Việc phân biệt nói trên không chỉ tạo ra sự bất bình đẳng về hình thức giữa nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức, cá nhân nước ngoài mà còn dẫn đến sự thiếu đồng bộ về hình thức sử dụng đất Ví dụ, trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán họ chỉ có thể được Nhà nước cho thuê đất dưới

29 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ Luật

học, Viện Nhà nước và Pháp luật Hà Nội, Hà Nội, tr 39

hình thức thuê đất trả tiền một lần nhưng khi họ bán nhà ở cùng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại sử dụng đất đó dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Điều 32 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP) Đối với những người mua nhà, nếu họ không hiểu những quy định trên, sẽ rất ngại mua nhà của nhà đầu tư nước ngoài vì không biết sau khi mua nhà và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họ có phải thuê đất của Nhà nước hay không?

Điều 108 Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất Theo đó, nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án có thể lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất nhưng có sự phân biệt giữa nhà đầu tư là

tổ chức kinh tế trong nước và nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Tổ chức kinh tế trong nước có thể lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất trả tiền

cư ở nước ngoài có thể lựa chọn cả ba hình thức sử dụng đất là: giao đất có thu tiền

sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho

cả thời gian thuê Ví dụ, cũng với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, nếu tổ chức kinh tế trong nước buộc phải sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại được lựa chọn giữa hai hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần

Với quy định trên, có thể nói quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là rất rộng so với tổ chức kinh tế trong nước

Có lẽ, nhà làm luật cho rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng sử dụng đất đặc biệt, họ vừa có yếu tố Việt Nam vừa có yếu tố nước ngoài nên vừa được lựa chọn hình thức giao đất giống như tổ chức trong nước vừa được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần giống như tổ chức, cá nhân nước ngoài

Những hạn chế trên đã tạo ra “sự phân biệt đối xử giữa người sử dụng đất

trong nước với người sử dụng đất nước ngoài về hình thức sử dụng và quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất đã ảnh hưởng đến việc tiếp cận quyền sử dụng đất của các chủ thể này” 31 Đây không chỉ là những hạn chế không cần thiết mà còn mang

30 Điều 35, Điều 108 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 27 Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25 tháng 5 năm

2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

31 Nguyễn Thị Kiều Oanh (2012), “Vấn đề bảo đảm công bằng trong sử dụng đất theo pháp luật đất đai ”,

Tạp chí Khoa học Pháp lý (05), tr 59

tính hình thức và đã tạo ra những hệ lụy không đáng có vì: Sự phân biệt này đã làm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có sự phân hóa không cần thiết Trong khi

đó, có nhiều trường hợp sử dụng đất, do tính chất của chúng không thể dung nạp sự phân hóa, buộc Chính phủ lại phải có những quy định để bảo đảm sự phù hợp một cách khiên cư ng, tạo ra những quy định đặc thù và đầy rối rắm, phức tạp Ví dụ, trường hợp sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây nhà để bán Dù dự án xây nhà để bán do tổ chức kinh tế trong nước hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện thì đều chung bản chất là: được Nhà nước trao quyền sử dụng, chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án sau đó bán nhà cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua Người mua nhà sẽ được sử dụng đất dưới hình thức giao, ổn định lâu dài Nếu chủ đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước thì họ sẽ được giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, ngoài hình thức giao đất có thu tiền, họ có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần, còn nếu là tổ chức cá nhân nước ngoài thì buộc phải thuê đất trả tiền thuê đất một lần Vấn đề đặt ra là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền thuê đất một lần để thực hiện dự án đầu tư xây nhà để bán, nhưng bản thân họ không sử dụng đất này cho suốt thời gian sử dụng mà phải chuyển nhượng nó cho bên mua nhà, người mua nhà

sẽ sử dụng đất dưới hình thức giao không giới hạn về thời gian giống như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Để tạo sự thống nhất phù hợp với bản chất của hình thức đầu tư, Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định, khi chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất bán nhà cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải nộp tiền

sử dụng đất hoặc phải nộp tiền thuê đất nhưng: “ ố tiền thuê đất phải nộp một lần

để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở” (Điều 32

Nghị định 84/2007/ NĐ-CP) Với những quy định này, việc phân biệt giữa giao đất

có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất một lần đối với dự án đầu tư xây nhà để bán chỉ còn tồn tại về danh nghĩa và chứng tỏ hướng tiếp cận không phù hợp với thực tế sử dụng đất trong Luật Đất đai nên trong quá trình tổ chức thực hiện phải có những quy định khắc phục vòng v o, khiên cư ng theo hướng buộc chủ thể