LUẬN văn THẠC sĩ HAY đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc​

Từ đó không ngừng nghiên cứu để nắm vững những quy định của pháp luật nói chung và Pháp luật đất đai nói riêng về công tác quản lý đất đai đặc biệt là công tác quản lý sử dụng đất đối vớ

PHẠM THỊ PHƯƠNG LIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2018

PHẠM THỊ PHƯƠNG LIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên -2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Phạm Thị Phương Liên

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của các thầy giáo, cô giáo đang công tác tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình Đến nay tôi đã hoàn thành luận văn thạc sỹ, chuyên ngành Quản

lý đất đai với đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc"

Lời đầu tiên, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo hướng dẫn PGS TS Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tôi chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi cục Quản lý đất đai Vĩnh Phúc, Văn phòng Đăng ký đất đai Vĩnh Phúc, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Bình Xuyên, các ông bà cán bộ, doanh nghiệp, nhân dân địa phương

đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi trong quá trình hoàn thành luận văn./

Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2018

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

1.2 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 8

1.3 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất 11

1.3.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên 11

1.3.2 Nhân tố kinh tế - xã hội 11

1.3.3 Nhân tố không gian 12

1.4 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.4.1 Quy định về giao đất 12

1.4.2 Quy định về cho thuê đất 13

1.4.3 Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức 14

1.4.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 16

1.4.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất 17

1.4.6 Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20

1.5 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới và tại Việt Nam 21

1.5.1 Tình hình quản lý sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 21

1.5.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam 24

1.5.3 Công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 25

Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Nội dung nghiên cứu 28

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng và quản lý đất của huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 28

2.2.2 Đánh giá tình hình công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 28

2.2.3 Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất qua ý kiến cán bộ quản lý và cán bộ chuyên môn, người dân và tổ chức sử dụng đất 29

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 29

2.3 Phương pháp nghiên cứu 29

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 29

2.3.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 30

2.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 30

Chương III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng quản lý sử dụng đất của huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 33

3.1.2.1 Dân số 33

3.1.2.2 Lao động, việc làm 33

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 33

3.1.4 Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội 35

3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên 35

3.1.6 Đánh giá tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên 37

3.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 40

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 40

3.2.2 Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên 42

3.3 Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất qua ý kiến cán bộ quản lý, cán bộ chuyên môn, người dân và tổ chức sử dụng đất 55

3.3.1 Đánh giá tình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức qua ý kiến của cán bộ quản lý 55

3.3.2.Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất đất qua ý kiến của cán bộ chuyên môn và người dân 58

3.3.3 Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đấ của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất qua ý kiến của tổ chức 61

3.3.4 Đánh giá chung về công tác quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức

kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên 66

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 68

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 68

3.4.2 Kiểm soát chặt chẽ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 69

3.4.3 Đánh giá kỹ năng lực kinh tế của các tổ chức trước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất 69

3.4.4 Giải pháp về thanh tra, kiểm tra 70

3.4.5 Tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất 71

3.4.6 Giải pháp về khoa học kỹ thuật công nghệ 72

3.4.7 Giải pháp về đào tạo nguồn lực 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

4.1 Kết luận 73

4.2 Kiến nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 82

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu và nhà ở gắn liền với đất

TNHH-MTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

XPVPHC Xử phạt vi phạm hành chính

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Xuyên năm 2017 36 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao cho thuê phân theo mục đích sử dụng 41 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao cho thuê phân theo đơn vị hành chính 42 Bảng 3.4 Phân loại các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên 44 Bảng 3.5 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên 45 Bảng 3.6 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên 46 Bảng 3.7 Các tổ chức được thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên đã chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê cho các tổ chức khác để thực hiện dự án 48 Bảng 3.8 Các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên thực hiện chia tách, sáp nhập doanh nghiệp 49 Bảng 3.9 Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép, chưa đưa đất vào sử dụng của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Xuyên 50 Bảng 3.10 các tổ chức kinh tế cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép, trên địa bàn huyện Bình Xuyên 51 Bảng 3.11 Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất được thuê vào sử dụng trên địa bàn huyện Bình Xuyên 54 Bảng 3.12 Kết quả điều tra về mức độ áp dụng, thực hiện các quy định của nhà nước trong công tác quản lý sử dụng đất 55 Bảng 3.13 Kết quả điều tra về mức độ ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách pháp luật đất đai trong việc nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất 56 Bảng 3.14 Kết quả điều tra về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ chuyên môn và người dân 59 Bảng 3.15 Kết quả điều tra về tình hình quản lý sử dụng đất qua ý kiến của các tổ chức sử dụng đất 61

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Bình Xuyên được thể hiện trên Bản đô hành chính tỉnh Vĩnh Phúc 31 Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất chính trên địa bàn huyện Bình Xuyên năm 2017 37

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là sự sống còn của mỗi quốc gia

Theo Các Mác: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản của nông, lâm nghiệp” Do vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không làm ra của cải, vật chất để duy trì sự tồn tại và phát triển của loàn người Vì vậy, sử dụng đất đai có một ý nghĩa quan trọng và quyết định tới sự thành bại về kinh tế - xã hội và ổn định chính trị của mỗi quốc gia cả về trước mắt và lâu dài

Ở Việt Nam Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bằng quyết định hành chính, thông qua đó để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước

Kể từ khi ra nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) ngày 07/11/2016, Việt Nam đã và đang từng bước nỗ lực nhằm tiếp cận thị trường thương mại toàn cầu

để nâng cao vị thế trên thị trường thương mại quốc tế, tạo tiền đề hội nhập và phát triển nền kinh tế Tuy nhiên, vì là một nước đang phát triển nên phải đối mặt với rất nhiều thách thức Ý thức được sâu sắc vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp theo từng giai đoạn phát triển của đất nước Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một

số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) Chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần được triển khai thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong những nhiệm vụ quan trọng Trong đó, mỗi nhiệm vụ được cụ thể hoá bằng các đề án, kế hoạch, chính sách cần được xây dựng và thực hiện Các công việc cụ thể này được đề cập chi tiết đến nội dung, cơ quan chịu trách nhiệm và

thời gian hoàn thành Đối với lĩnh vực thị trường đất đai và bất động sản, công việc cần được triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng kiểm kê quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội

Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường diện tích này là hơn 10.000.000 ha, chiếm hơn 30% diện tích tự nhiên của cả nước, ở tỉnh Vĩnh Phúc diện tích này là: 2.541ha Thực tế cho thấy việc sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các tổ chức kinh tế) còn rất nhiều bất cập như: việc sử dụng không đúng mục đích được giao, cho thuê, Sử dụng đất không hiệu quả còn để lấn chiếm, để hoang đất, một số dự án được giao cho thuê đất nhưng là dự án treo không thực hiện… Để kịp thời chấn chỉnh và đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý,

sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/4/2008

Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng này

Huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc là một huyện có địa hình đồng bằng, trung du và miền núi, nằm gần trung tâm của tỉnh Vĩnh Phúc, có diện tích tự nhiên

là 14.847,81 ha, cách thành phố Vĩnh Yên khoảng 7 km dọc QL 2, phía Nam tiếp giáp với huyện Yên Lạc và huyện Mê Linh thành phố Hà Nội, có địa hình thuận lợi cho phát triển nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng, huyện đã có những chính sách nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư chính vì vậy những năm gần đây các doanh nghiệp đầu

tư trên huyện Bình Xuyên ngày càng gia tăng, công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện phải được tăng cường và quản lý chặt chẽ nhất là đối với các tổ chức kinh tế được giao cho thuê đất, làm thế nào để sử dụng đất thực sự tiết kiệm và hiệu quả đang là bài toán khó đặt ra cho các nhà quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh nói chung và huyện Bình Xuyên nói riêng

Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quả quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê đất trên địa bàn huyện huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc” với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực nhất nhằm tăng

cường vai trò quản lý chặt chẽ quỹ đất của nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng; Đặc biệt diện tích đất đang giao cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên nói riêng để góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên

- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014-2017

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý quả sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế được giao đất cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

Từ kêt quả nghiên cứu để đánh giá được quỹ đất và các vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo các đối tượng, mục đích sử dụng của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Xuyên

3 Ý nghĩa của đề tài

a.Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học

Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân Từ đó không ngừng nghiên cứu để nắm vững những quy định của pháp luật nói chung và Pháp luật đất đai nói riêng về công tác quản lý đất đai đặc biệt là công tác quản lý

sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao cho thuê đất

b.Ý nghĩa trong thực tiễn

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng quỹ đất được nhà nước giao, được nhà nước cho thuê và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản quản lý sử dụng đất cuả các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận

Đất đai là tự liệu sản xuất đặc biệt, nó có vai trò quan trọng và quyết định trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Không có đất thì không có sự tồn tại của con người Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người

Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn Đất đai không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống nhân loại [30]

Cùng với sự phát triển của xã hội của đất nước thì nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức ngày càng lớn cả về số lượng và chất lượng, đất đai được sử dụng để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp sản xuất ra hàng hóa phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của con người; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ quan đơn vị sự nghiệp Trong khi đất đai cố định về vị trí và giới hạn về diện tích Điều này đòi hỏi việc giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau phải thực sự tiết kiệm và hiệu quả Muốn làm tốt công tác này chúng ta phải xét đến những nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất

Theo Nguyễn Thị Vòng năm 2009 thì có ba nhân tố cơ bản đó là nhân tố điều kiện

tự nhiên, nhân tố kinh tế xã hội và nhân tố không gian, trong đó nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử dụng đất đai [30]

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất

nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh tế trong nước; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [15]

Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:

Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, Chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận [16]

Luật đất đai năm 2013, quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong

dự án đầu tư (Điều 52); quy định các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao cho thuê đất (Điều 54, 55 và Điều 56) [17]

Để cụ thể hóa những nội dung của Luật Đất đai qua các thời kỳ, Chính phủ

và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành một loạt các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

+ Hệ thống văn bản của Chính phủ

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất [6]

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm 2004

về thi hành Luật Đất đai năm 2003 [7]

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 01 năm 2006

quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày

29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003[8];

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [9];

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [10]

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư [10]

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 [11]

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai [12]

+ Hệ thống văn bản của các Bộ, Ngành:

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất [1]

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [2]

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính [2]

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất [2]

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ [3]

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai [4]

và đô thị tập trung [24]

- Quyết định số 06/2008/QĐ-UBND ngày 22/01/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành quy định một số nội dung đầu tư xây dựng dự án đô thị trên địa bàn tỉnh [25]

- Quyết định số 11/2008/QĐ-UBND ngày 04/02/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành quy định về hỗ trợ bằng giao đất sản xuất, kinh doanh hoặc bằng tiền khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp [25]

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 21/10/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh [26];

- Chỉ thị số 10/CT-UBND ngày 25/5/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh [22]

- Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc Ban hành Quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc [27]

- Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 27/8/2014 của UBND tỉnh Vĩnh

Phúc về Hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc [27]

- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 27/8/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc Ban hành Quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc [27]

- Quyết định số 2648/QĐ-UBND ngày 29/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

về việc ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc [27]

- Quyết định số 46/2014/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 Về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc [27]

- Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 05 năm 2015-2019 [27]

- Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18/5/2016 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định về giao đất xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tích đất ở và diện tích chia tách thửa đất ở tối thiểu; mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc [28]

- Nghị quyết số 195/NQ-HĐND ngày 22/12/2015, Nghị quyết số HĐND ngày 12/12/2016, Nghị quyết số 50/NQ-HĐND ngày 17/7/2017 của HĐND tỉnh Vĩnh Phúc về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa [13]

59/NQ-Như vậy cùng với sự phát triển của đất nước, Pháp luật đất đai cũng thay đổi theo từng thời kỳ, theo đó UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã cụ thể hóa quy định của pháp luật đất đai bằng việc ban hành kịp thời văn bản để có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh

1.2 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Theo Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

1992, được sửa đổi bổ sung tại Điều 58 Hiến pháp sửa đổi năm 2013 quy định "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo quy hoạch và pháp luật; Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn Người sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích; được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa

vụ liên quan theo quy định của luật Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ

Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

+ Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 7 Điều 3)

+ Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 8 Điều 3)

+ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định (Khoản 9 Điều 3)

+ Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Khoản 10 Điều 3)

+ Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai, ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản

15 Điều 3)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người

có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều 3)

+ Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (Khoản 24 Điều 3)

+ Tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Khoản 27 Điều 4)

Các tổ chức sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 được quy định như sau:

+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế -

xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật

về dân sự (sau đây gọi là tổ chức) (Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013), được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất (Khoản 5 Điều 5)

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của Pháp luật về đầu tư (Khoản 7 Điều 5)

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được hiểu như sau:

+ Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất

+ Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết

thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.3 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất

1.3.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên

Trong nhân tố điều kiện tự nhiên thì điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác

- Yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người

- Yếu tố địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của các ngành nông nghiệp và phi nông nghiệp Đối với sản xuất nông nghiệp, độ dốc và hướng dốc, sự bào mòn mặt đất và mức độ xói mòn thường dẫn đến sự khác nhau

về đất đai và khí hậu, từ đó ảnh hưởng đến sản xuất và phân bố các ngành nông - lâm nghiệp Đối với ngành phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng đến giá trị công trình và gây khó khăn cho thi công

- Yếu tố thổ nhưỡng: Mỗi loại đất đều có những đặc tính sinh, lý, hóa học riêng biệt trong khi đó mỗi mục đích sử dụng đất cũng có những yêu cầu sử dụng đất cụ thể Do vậy, yếu tố thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp Độ phì của đất là tiêu chí quan trọng về sản lượng cao hay thấp Độ dày tầng đất và tính chất đất có ảnh hưởng lớn đến sự sinh trưởng của cây trồng

Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực Vị trí địa lý của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất đai Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế [14]

1.3.2 Nhân tố kinh tế - xã hội

Nhân tố kinh tế xã hội bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao động, mức độ phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, khả năng áp dụng các tiến bộ khoa học trong sản xuất Nhân tố kinh tế - xã hội

thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử dụng đất đai Thực vậy, phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và mục tiêu kinh

tế trong từng thời kỳ nhất định Điều kiện tự nhiên của đất cho phép xác định khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất Còn sử dụng đất như thế nào, được quyết định bởi sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế xã hội, kỹ thuật hiện có [14]

1.3.3 Nhân tố không gian

Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất hay phi vật chất đều cần đến đất đai như điều kiện không gian (bao gồm cả vị trí và mặt bằng) để hoạt động Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho loài người Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất Vị trí và không gian của đất không tăng thêm cũng không mất đi trong quá trình sử dụng Do vậy, tác dụng hạn chế của đất sẽ thường xuyên xảy ra khi dân số và xã hội luôn phát triển

Tài nguyên đất đai có hạn lại giới hạn về không gian vì vậy cần phải thực hiện nghiêm ngặt nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả kết hợp với việc bảo vệ đất và bảo vệ môi trường

Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình, nhà xưởng, giao thông mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và có giá trị kinh tế rất cao [14]

1.4 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà nước giao đất cho các tổ chức thông qua các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao cho thuê đất

Căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu

tư để Nhà nước giao cho thuê đất (Điều 52 Luật Đất đai năm 2013)

1.4.1 Quy định về giao đất

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất

+ Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật đất đai;

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;

đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật đất đai;

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật đất đai;

+ Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

1.4.2 Quy định về cho thuê đất

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

+ Đối tượng cho thuê đất: Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013

bao gồm các đối tượng sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ

sở làm việc

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

1.4.3 Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn

+ Đất sử dụng ổn định lâu dài: Theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai năm

2013 gồm các trường hợp sau:

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều

131 của Luật đất đai;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này;

đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật đất đai;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật đất đai;

- Đất tín ngưỡng;

- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều

128 của Luật đất đai

+ Đất sử dụng có thời hạn: Theo quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai năm

2013 bao gồm các trường hợp sau:

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

- Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất

ổn định lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng

có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm

- Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính

Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.4.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai;

- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai;

- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp thành phố trước khi quyết định;

- Giao đất đối với cộng đồng dân cư

+ Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền

1.4.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (theo Điều

174 Luật Đất đai 2013):

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;

tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất một lần; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật đất đai

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì

có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này

mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng

đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu

tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

1.4.6 Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp (Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013)

+ Các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 99 Luật Đất đai 2013 bao gồm những trường hợp sau:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;

theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

+ Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm

2013 như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.5 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới và tại Việt Nam

1.5.1 Tình hình quản lý sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

* Trung Quốc

Ở quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80% Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới Trung Quốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:

Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho

mô hình nông trang tập thể Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước

Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể

Điều 2 Hiến pháp năm 1988 quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích

sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất

Hai là, về quy hoạch sử dụng đất Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước

có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước

và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế

và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố

Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính:

Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản

Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa

đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng

Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất

Bốn là, về tài chính đất Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người

sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển

Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản, công nhận và có chính sách để thị trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp Với những quy định mang tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động sản khổng lồ Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước

về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá [19]

quyền sử dụng đất ở Việt Nam [19]

1.5.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

Từ Hiến pháp năm 1992 cho đến Luật Đất đai 1993, 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đều khẳng định chế độ sở hữu đất đai toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu và quyền quản lý tối cao Tuy nhiên, đây không phải là chế độ sở hữu toàn dân một cấp độ mà là chế độ sở hữu đất đai toàn dân với đa cấp

độ và hình thức, chủ thể sử dụng Theo Luật Đất đai 2013 có 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

- Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quản lý việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai; xây dựng hệ thống thông tin đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;

- Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Phổ biến giáo dục Pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

sử dụng đất đai

1.5.3 Công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Ngay sau khi tái lập tỉnh năm 1997, Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Vĩnh Phúc

đã đưa ra nhiều chính sách để từng bước thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế

Một trong những chính sách đó là: tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đổi mới công tác xúc tiến đầu tư; thực hiện có hiệu quả công tác cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường tốt nhất cho các tổ chức trong và ngoài nước đầu tư vào địa bàn tỉnh

Tính đến nay trên địa bàn toàn tỉnh đã giao cho thuê đối với 2.694 lượt tổ chức với diện tích là 9.313,0 ha, ký và ký lại hợp đồng thuê đất (theo chu kỳ giá đất) hợp đồng thuê đất với 2.565 tổ chức, diện tích là 11.427,9 ha Số tố chức được giao cho thuê đất tăng theo từng giai đoạn phát triển, cụ thể:

+ Giai đoạn 1997 - 2000 thực hiện giao cho thuê, chuyển mục đích sử dụng

và ký hợp đồng thuê đất cho 194 trường hợp được Nhà nước cho thuê đất với diện tích đất 362,1ha

+ Giai đoạn 2001-2005 thực hiện giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với 507 tổ chức với 1.233,6ha, tăng mạnh so với giai đoạn 1997-2000, cấp được 1.054 GCN cho các tổ chức sử dụng đất; xác nhận được 233 bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường, phê duyệt 47 Báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án được giao, cho thuê đất theo quy định của Luật Bảo vệ Môi trường góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường, tạo tiền đề từng bước đưa công tác bảo vệ môi trường đi vào nề nếp

+ Giai đoạn 2006-2010 thực hiện giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với 968 tổ chức tổng diện tích là 5.144,6ha

+ Giai đoạn 2011-2017, đây là giai đoạn nền kinh tế của tỉnh nói riêng và cả nước nói chung gặp nhiều khó khăn do sự chậm hồi phục của các ngành sản xuất sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, giai đoạn này thực hiện giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được 1025 dự án (bao gồm cả các tổ chức để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp) với diện tích 2.573 ha phục vụ phát triển KT-XH, ANQP Ký và ký lại hợp đồng thuê đất đối với 896 tổ chức với tổng diện tích là 5.921,2 ha [18]

* Đánh giá chung về tổng quan

Trên cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài, để việc sử dụng đất thực sự tiết kiệm và hiệu quả, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất với mục đích nhằm phát triển kinh tế xã hội của tỉnh thì quản lý nhà nước về đất đai có vai trò hết sức quan trọng Tuy nhiên một vấn đề bất cập hiện nay là nhiều trường hợp các tổ chức được giao cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện trạng đang sử dụng có sự chênh lệch về diện tích giữa quyết định giao cho thuê đất, Giấy chứng nhận đã cấp Đặc biệt vẫn còn tình trạng các tổ chức kinh tế chưa

sử dụng hết diện tích đất được giao, cho thuê, còn để đất trống, bỏ hoang Đây cũng

là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

Bình Xuyên là một huyện phát triển mạnh mẽ về công nghiệp, dịch vụ Trên địa bàn huyện hình thành 4 khu công nghiệp (Khu công nghiệp Bình Xuyên, Khu

công nghiệp Bá Thiện, Khu công nghệp Bá Thiện II, Khu công nghiệp Sơn Lôi và 1 cụm công nghiệp (Cụm công nghiệp Hương Canh), đây là những khu công nghiệp lớn

của tỉnh, vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc” là rất thiết thực, có ý

nghĩa thực tiễn sâu sắc

Chương II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.1.2 Thời gian nghiên cứu:

Thực hiện nghiên cứu từ tháng 6/2017 đến tháng 6/2018

2.1.3 Đối tượng nghiên cứu:

Nghiên cứu thực trạng quản lý quỹ đất và các vấn đề liên quan đến quản lý

và sử dụng đất đai do Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo các đối tượng, mục đích

sử dụng của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Xuyên

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng và quản lý đất của huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 2.2.1.3 Tình hình công tác quản lý và sử dụng đất

2.2.1.4 Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội

2.2.1.5 Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên

2.2.2 Đánh giá tình hình công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

2.2.2.2 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên

+ Công tác cấp Giấy chứng nhận

+ Công tác ký hợp đồng thuê đất đối với các tổ chức được giao cho thuê đất

+ Tình hình chuyển nhượng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, chia tách, sáp nhập doanh nghiệp, cho thuê đất của các tổ chức được giao đất, thuê đất

+ Tình hình vi phạm trong sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

2.2.3 Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất qua ý kiến cán bộ quản lý và cán bộ chuyên môn, người dân và tổ chức sử dụng đất

2.2.3.1 Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất thông qua ý kiến của cán bộ quản lý

2.2.3.2 Đánh giá hình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế được giao đất, thuê đất thông qua ý kiến của cán bộ chuyên môn và người dân

2.2.3.3 Đánh giá tình hình công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất qua ý kiến của các tổ chức

2.2.3.4 Đánh giá chung về công tác quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức kinh

tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

2.3.1.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình Xuyên (lấy từ

nguồn báo cáo do phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Xuyên cung cấp và niên giám thống kê của tỉnh Vĩnh Phúc)

- Số liệu về tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên

(nguồn thu thập từ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Xuyên và Sở Tài nguyên và Môi trường);

- Số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Bình Xuyên (nguồn số

liệu từ thống kê đất đai năm 2017 do Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc cung cấp);

- Số liệu về hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao cho

thuê đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên (nguồn lấy từ số liệu Sở Tài nguyên và Môi

trường Vĩnh Phúc đang quản lý);

- Số liệu về giao đất, thuê đất, ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Xuyên