TIỂU LUẬN QUẢN LÝ RỦI RO

TIỂU LUẬN QUẢN LÝ RỦI RO Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội – Từ Liêm – Hà Nội: Thiết lập danh mục các rủi ro có thể xảy ra với với quá trình thực hiện dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội; Các rủi ro bên ngoài dự án; Môi trường bên trong dự án;...

MỤC LỤC

1.2 Giải pháp kiến trúc và kết cấu của công trình 1

2 Thiết lập danh mục các rủi ro có thể xảy ra với với quá trình thực hiện dự án Nhà

ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội 2

3 Đánh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính (định tính thông

4.1 Áp dụng quy trình quản lý rủi ro đưa vào giai đoạn thực hiện dự án 10 4.2 Triển khai đồng bộ các biện pháp đảm bảo an toàn thi công ở tất cả các khâu11

1 Giới thiệu dự án:

1.1 Giới thiệu về công trình:

- Tên công trình: Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội – Từ Liêm – Hà Nội

- Chủ đầu tư: Công ty TNHH phát triển Bắc Việt

- Nguồn vốn: vốn tự có kết hợp với vốn huy động của người mua nhà

- Địa điểm xây dựng: Thôn Chợ - xã Đại Mỗ - huyện Từ Liêm – Hà Nội

1.2 Giải pháp kiến trúc và kết cấu của công trình:

- Diện tích khu đất: 3.189 m2

- Công trình cao 19 tầng, 1 tầng hầm, 2 tầng thương mại, từ tầng 3 đến tầng 19 là các tầng căn hộ, với hơn 21.000m2 sàn xây dựng Sau khi hoàn thành, khu nhà ở cao tầng cung cấp 250 căn hộ chất lượng cao, có diện tích từ 57,4 m2 – 106,9 m2 được thiết kế hiện đại và khéo léo, các phòng chức năng đều được đón ánh sáng tự nhiên và rất tiện cho sinh hoạt, đáp ứng nhu cầu ở và sinh hoạt cho khoảng 1.000 người

- Mật độ xây dựng: 46,1%

- Hệ số sử dụng đất: 5,99 lần

- Tầng cao trung bình:

+ Tầng hầm: cao 3m

+ Tầng 1 cao 4,5m

+ Tầng 2 đến tầng 15: cao 3,2m

+ Tầng mái: cao 3,1m

- Tòa nhà gồm 2 cầu thang bộ, 6 thang máy

- Kết cấu móng bê tông cốt thép, nền xử lý bằng cọc ép bê tông cốt thép, bê tông cọc ép mác 350# Cọc gồm 2 loại: cọc dưới đài thang máy có kích thước 500x500 dài 60m và cọc dưới đài thường có kích thước 400x400 dài 40m Bê tông móng, giằng móng mác 350, đá 1x2 Bê tông cổ cột, vách mác 350, đá 1x2 Bê tông vách tầng hầm mác 350, đá 1x2 Cốt thép d<10 nhóm AI, cốt thép d <=18 nhóm AII, cốt thép d > 18 nhóm AIII Bê tông lót móng mác 100, đá 4x6

- Kết cấu chịu lực chính của phần thân là nhà khung bê tông cốt thép đổ tại chỗ,

các sàn và mái thi công toàn khối với hệ khung, dầm và thang máy, thang bộ Mái lợp tôn

2 Thiết lập danh mục các rủi ro có thể xảy ra với với quá trình thực hiện dự

án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội:

Trong quá trình triển khai dự án do sự tác động của các nhân tố bên ngoài và những biến động bên trong dự án nên bản thân dự án có nhiều sự rủi ro nhất định

cụ thể:

2.1 Các rủi ro bên ngoài dự án:

* Môi trường kinh tế:

- Khủng hoảng kinh tế : Trong giai đoạn thực hiện dự án, nền kinh tế của nước ta chịu ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng kinh tế dẫn đến ảnh hưởng một cách trực tiếp đến nguồn tài chính của khách hàng

- Chính sách tiền tệ của các ngân hàng: Các ngân hàng có nhiều chính sách thắt chặt tiền tệ trong các chính sách cho vay đối với doanh nghiệp, hoặc với lãi suất vay cao, sự thận trọng của các ngân hàng đối với khối ngành xây dựng

- Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu: Một số chính sách về điều chỉnh tiền lương (lương tối thiểu vùng, tối thiểu chung) của nhà nước, sự tăng giá đột biến của các loại vật liệu (sắt, thép, ), nguyên liệu (xăng, dầu) ảnh hưởng lớn đến chi phí thi công xây dựng công trình

* Môi trường luật pháp:

- Trong Luật Nhà ở 2014 có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong 50 năm Điều này ảnh hưởng tới tâm lý của khách hàng, đặc biệt với tâm lý của người Việt Nam, mọi người thường sẽ có xu hướng mua đất thổ cư thay vì mua chung cư;

- Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở: Quyết định số 859/QĐ- BXD ngày 13/9/2013 cho phép “điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ” điều này ảnh hưởng trực tiếp tới cạnh tranh dự án đang thực hiện;

- Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua căn hộ trả góp: hiện nay, các ngân hàng đã hỗ trợ rất tốt khách hàng trong việc vay mua căn hộ chung cư bằng hình thức trả góp Tuy nhiên, trong một số trường hợp, sự phối hợp về mặt pháp lý giữ

ngân hàng cho vay và Chủ đầu tư trong việc giải ngân khoản vay cho khách hàng chưa tốt, dẫn đến việc khách hàng nộp tiền mua căn hộ không đúng tiến độ hoặc phải trả thêm tiền lãi do đóng tiền chậm

* Môi trường thiên nhiên:

- Thay đổi điều kiện tự nhiên: Điều kiện tự nhiên thay đổi, mưa bão, thời tiết khắc nghiệt ảnh hưởng tiến độ, chi phí, chất lượng công trình

* Môi trường công nghệ:

- Sự cải tiến công nghệ: Nhiều công nghệ thi công mới được áp dụng dẫn đến sự giảm giá chi phí của các công trình tương tự sắp sửa triển khai làm cho tính cạnh tranh của dự án giảm

* Môi trường văn hóa:

- Quan điểm tâm lý xã hội: Quan điểm của người dân Việt Nam là thích nhà đất thổ cư, tâm lý của người dân luôn lo sợ sự xuống cấp nhà chung cư, đặc biệt là chung cư thu nhập thấp của một số các khách hàng làm cho nhu cầu với căn hộ chung cư giảm

2.2 Môi trường bên trong dự án:

* Tài chính dự án:

- Tài chính cho dự án: Việc phân chia nguồn lực tài chính của công ty có ảnh hưởng đến dự án, công ty đầu tư vào nhiều nghành nghề khác như: đầu tư bất động sản; đầu tư vào lĩnh vực văn phòng cho thuê, khách sạn…

- Khả năng vay vốn: Hiện tại các ngân hàng đang siết chặt chính sách vay vốn đối với lĩnh vực bất động sản do gặp phải tình trạng nợ xấu với lĩnh vực này trong các năm liền trước, nên chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn khi vay vốn và hợp tác với ngân hàng thương mại

* Giai đoạn thi công xây dựng:

- Sai sót trong thiết kế: Sự sai lệch trong khâu khảo sát thiết kế, thiết kế có sự thay đổi dẫn đến phát sinh thêm khối lượng, chi phí cho dự án

- Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng: Chậm chễ trong khâu bàn giao mặt bằng thi công dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ chung dự án

- Lựa chọn nhà thầu: Nhà thầu được lựa chọn không đáp ứng được yêu cầu mong

muốn dẫn đến phát sinh chi phí và làm ảnh hưởng tiến độ dự án làm tăng thời gian xây dựng do lỗi của nhà thầu

- Cung ứng vật tư: Việc phân tích thị trường chưa được hợp lý, chưa có kế hoạch

dự trù vật tư để thi công công trình, nên khi xảy ra đột biến biến về giá cả vật tư, làm tăng chi phí đầu tư của dự án, dẫn đến tăng giá thành của căn hộ

- An toàn lao động: Hầu hết các đơn vị xây dựng chưa chú trọng đến công tác an toàn trong quá trình xây dựng điều này dẫn đến nhiều rủi ro về an toàn cho dự án dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng công trình khi có sự cố xảy ra

Danh mục các rủi ro của dự án

TT Danh mục rủi ro

1 MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI DỰ ÁN

1.1 Môi trường kinh tế

a Khủng hoảng kinh tế

b Chính sách tiền tệ của ngân hàng

c Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu

1.2 Môi trường luật pháp

a Luật Nhà ở 2014

b Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở

c Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua căn hộ trả góp

1.3 Môi trường thiên nhiên

a Thay đổi điều kiện tự nhiên

1.4 Môi trường công nghệ

a Sự cải tiến công nghệ

1.5 Môi trường văn hóa, tâm lý xã hội

a Quan điểm tâm lý xã hội

2 MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

2.1 Tài chính dự án

a Tài chính cho dự án

b Khả năng vay vốn

2.2 Giai đoạn thi công xây dựng

a Sai sót trong thiết kế

b Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng

c Lựa chọn nhà thầu

d Cung ứng vật tư

e An toàn lao động

3 Đánh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính (định tính thông thường):

Phương pháp đánh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính thông thường được thực hiện theo 3 bước:

* Bước 1: Đánh giá xác suất xuất hiện của rủi ro.

Xác suất xuất hiện của rủi ro được đánh giá theo bảng sau:

Bậc đánh giá Thang đánh giá định tính Gán giá trị xác xuất

Từ danh mục rủi ro ta thiết lập bảng xác suất xuất hiện rủi ro sau:

Bảng 1: Bảng xác suất xuất hiện rủi ro

Xác suất xuất hiện rủi ro

Giá trị xác suất xuất hiện rủi ro

Ghi chú

1 MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI DỰ ÁN

1.1 Môi trường kinh tế

c Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu Cao 0,62

1.2 Môi trường luật pháp

a Luật Nhà ở 2014 Trung bình 0,55

c Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua

1.3 Môi trường tự nhiên

1.4 Môi trường công nghệ

1.5 Môi trường văn hóa, tâm lý xã hội

2 MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

2.1 Tài chính dự án

2.2 Giai đoạn thi công xây dựng

* Bước 2: Đánh giá mức độ tác động của rủi ro.

Mức độ tác động của rủi ro được phân cấp: rất thấp, thấp, trung bình, cao, rất cao, tùy theo mỗi loại rủi ro mà mức độ tác động của nó tới dự án cũng khác nhau

Ta có bảng mức độ tác động rủi ro của từng rủi ro tới dự án:

Bảng 2: Mức độ tác động của từng rủi ro

TT Danh mục rủi ro Mức độ

tác động

Gán giá trị

Ghi chú

1 MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI DỰ ÁN

1.1 Môi trường kinh tế

c Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu Cao 0,4

1.2 Môi trường luật pháp

b Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở Trung bình 0,2

c Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua

1.3 Môi trường thiên nhiên

1.4 Môi trường công nghệ

1.5 Môi trường văn hóa, tâm lý xã hội

2 MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

2.1 Tài chính dự án

2.2 Giai đoạn thi công xây dựng

* Bước 3: Trên cơ sở hai bước trên tiến hành xây dựng bảng ma trận xác suất xuất

hiện và mức độ tác động của rủi ro

Từ hai bảng ở bước 1 và bước 2 ta có bảng ma trận xác xuất suất hiện và mức

độ tác động của rủi ro như sau:

Bảng 3: Ma trận xác suất và mức độ tác động rủi ro

TT Danh mục rủi ro

Giá trị xác suất xuất hiện rủi ro

Giá trị mức độ tác động rủi ro

Hệ số rủi ro

1 MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI DỰ ÁN

1.1 Môi trường kinh tế

1.2 Môi trường luật pháp

c Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua

1.3 Môi trường thiên nhiên

1.4 Môi trường công nghệ

1.5 Môi trường văn hóa, tâm lý xã hội

2 MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

2.1 Tài chính dự án

2.2 Giai đoạn thi công xây dựng

- Thiết lập ma trận đánh giá rủi ro trước khi xếp hạng rủi ro:

Bảng 4: Xếp hạng rủi ro

Ghi chú

I MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI DỰ ÁN

3 Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật

5 Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà

9 Chính sách vay vốn của ngân hàng để

B MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

- Báo động rủi ro:

Các rủi ro 1, 2, 3, 10, 11 là các rủi ro thuộc vùng rủi ro lớn và nguy cấp cần tập trung nguồn lực để nghiên cứu và xử lý

4 Đề xuất biện pháp kiểm soát rủi ro:

4.1 Áp dụng quy trình quản lý rủi ro đưa vào giai đoạn thực hiện dự án:

Quy trình này cụ thể gồm các bước sau:

* Xây dựng kế hoạch quản lý rủi ro:

- Mục tiêu của lập kế hoạch rủi ro:

+ Xác định thời gian, chi phí, yêu cầu chất lượng;

+ Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực;

+ Cung cấp dữ liệu, thuận lợi cho kiểm soát và theo dõi

- Bên tham gia xây dựng kế hoạch này phải bao gồm tất cả các cơ quan liên quan, xác định rõ vai trò, nhiệm vụ các bộ phận

- Nhiệm vụ chính của bước này là đưa ra chính sách quản lý rủi ro của tổ chức thực hiện dự án, phân loại rủi ro, xác định các phương pháp áp dụng khi gặp rủi ro…

* Nhận dạng rủi ro:

Nhiệm vụ của bước này là xác định thông tin cần thiết, xác định đúng rủi ro bằng các phương pháp chính xác

* Phân tích định tính, phân tích định lượng: để có thể đo lường chính xác hậu

quả của rủi ro mang lại

* Kiểm soát và quản lý rủi ro:

Sau khi nhận biết mức độ rủi ro, phải quyết định đối phó như thế nào Có thể thực hiện 4 chiến lược chính:

- Tránh rủi ro: loại trừ một cách rõ ràng mối đe dọa hay rủi ro, thường loại trừ nguyên nhân;

- Chấp nhận rủi ro: chấp nhận kết quả nếu rủi ro xảy ra;

- Thuyên chuyển rủi ro: luân phiên hậu quả rủi ro và giao trách nhiệm quản lý cho bên thứ ba;

- Giảm nhẹ rủi ro: việc giảm bớt ảnh hưởng một sự kiện rủi ro bằng việc cắt giảm những gì có thể khi sự cố xảy ra

4.2 Triển khai đồng bộ các biện pháp đảm bảo an toàn thi công ở tất cả các khâu:

4.3 Kiến nghị với nhà thầu:

Để dự án đầu tư xây dựng công trình đạt hiệu quả cao và chất lượmg tốt, các nhà thầu cần:

- Quan tâm hơn nữa và tích cực áp dụng các biện pháp phòng ngừa rủi ro trong khi triển khai thi công công trình

- Chú trọng hơn nữa vấn đề tích lũy các số liệu liên quan đến các rủi ro xảy ra trong quá trình triển khai thi công của mình để làm cơ sở tính toán các trị số xác suất phục vụ cho công tác quản trị rủi ro có hiệu quả

- Nâng cao năng lực dự báo rủi ro

- Tích cực hơn nữa trong công tác tuyên truyền giáo dục ý thức phòng ngừa rủi ro đến từng thành viên tham gia vào hoạt động thi công của doanh nghiệp để đảm

bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Tiểu luận đã thiết lập được danh mục các rủi ro có thể có đối với quá trình thực hiện dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội – Từ Liêm –

Hà Nội; đồng thời, đánh giá mức độ các rủi ro đó theo phương pháp định tính Tiểu luận cũng đã đề xuất một số biện pháp để kiểm soát rủi ro phù hợp với các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án:

- Áp dụng quy trình quản lý rủi ro đưa vào giai đoạn thực hiện dự án;

- Triển khai đồng bộ các biện pháp đảm bảo an toàn thi công ở tất cả các khâu;

- Kiến nghị với nhà thầu