Hoàn thiện công tác quản lý dự án tại ban quản lý dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building (luận văn thạc sĩ)

Từ thực tiễn nêu trên, học viên lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác quản lý dự án tại Ban quản lý dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building” của Công ty cổ ph

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

HOÀNG ANH THẢO

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP

DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI - SUMMIT BUILDING

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

Chuyên ngành : Kỹ thuật xây dựng công trình DD&CN

Mã số : 60.58.02.08

LUẬN VĂN THẠC SĨ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN HOÀI NAM

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, học viên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn

Hoài Nam, thầy giáo trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ học viên trong quá trình

hình thành, xây dựng đề tài, về những chỉ bảo mang tính xác thực cũng như

những sửa chữa mang tính khoa học của thầy trong quá trình hoàn thiện

luận văn này

Học viên xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô giáo, các Cán bộ công

tác tại khoa Sau đại học – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã truyền thụ

nhiều kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt quá trình học tập và

nghiên cứu tại trường

Tôi xin gửi lời tri ân sâu sắc đến cơ quan, bạn bè, đồng nghiệp và gia

đình đã động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận văn của

mình

Vì thời gian nghiên cứu cũng như kiến thức có hạn, trong khi vấn đề

nghiên cứu rộng và phức tạp chắc chắn không thể tránh khỏi những thiếu

sót, rất mong nhận được sự góp ý chia sẻ của các quý thầy cô cũng như quý

đồng nghiệp và những người quan tâm đến lĩnh vực đầu tư xây dựng để đề

tài nghiên cứu được hoàn thiện hơn

Học viên xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 19 tháng 04 năm 2019

Học viên

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi, các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận văn

Hoàng Anh Thảo

MỤC LỤC

Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các sơ đồ, hình vẽ

MỞ ĐẦU 1

* Lý do chọn đề tài 1

* Mục đích nghiên cứu 2

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

* Phương pháp nghiên cứu 3

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

* Cấu trúc luận văn 3

NỘI DUNG 5

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI SUMMIT - BUILDING 5 1.1 Sơ lược về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng 5

1.2 Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng ở Việt Nam 6

1.2.1 Thực trạng công tác quản lý dự án 6

1.2.2 Các hình thức quản lý dự án hiện hành 8

1.2.3 Nội dung công tác quản lý dự án 9

1.2.4 Những đổi mới tích cực trong công tác quản lý dự án 11

1.2.5 Những tồn tại trong công tác quản lý dự án 11

1.3 Giới thiệu về Công ty cổ phần giải pháp tòa nhà thông minh 13

1.3.1 Giới thiệu sơ đồ tổ chức và hoạt động kinh doanh của Công ty 13

1.3.2 Mô hình phân cấp quản lý dự án đầu tư xây dựng của Công ty cổ

phần giải pháp tòa nhà thông minh 15

1.3.3 Những kết quả đạt được và tồn tại về công tác quản lý dự án của một số công trình xây dựng do Công ty cổ phần giải pháp tòa nhà thông minh đảm nhận 17

1.4 Giới thiệu dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building 18

1.4.1 Giới thiệu chung về dự án 18

1.4.2 Ý nghĩa Kinh tế - Xã hội của dự án 22

1.4.3 Mục tiêu của dự án 22

1.5 Thực trạng về ban quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building 23

1.5.1 Cơ cấu tổ chức của ban quản lý dự án 23

1.5.2 Thực trạng công tác quản lý tiến độ thi công 26

1.5.3 Thực trạng về quản lý chất lượng công trình 28

1.5.4 Thực trạng về công tác quản lý khối lượng 30

1.6 Phân tích đánh giá công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building 31

1.6.1 Một số kết quả đạt được 31

1.6.2 Những tồn tại hạn chế 31

1.6.2 Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế 33

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH 35

2.1 Cơ sở khoa học của công tác Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 35

2.1.1 Một số khái niệm về dự án đầu tư xây dựng công trình 35

2.1.2 Các nhân tố tác động tới kết quả của công tác quản lý dự án đầu tư

xây dựng công trình 44

2.1.3 Quản lý thời gian và tiến độ của dự án đầu tư 48

2.1.4 Quản lý chất lượng xây dựng 52

2.1.5 Quản lý khối lượng xây dựng công trình 66

2.2 Cơ sở pháp lý của công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 71

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN CÔNG TRÌNH NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI SUMMIT – BUILDING 76

3.1 Giải pháp hoàn thiện cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án 76

3.1.1 Bổ sung nhân sự BQLDA 76

3.1.2 Nhiệm vụ chi tiết của các bộ phận 77

3.1.3 Đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ cán bộ tham gia quản lý các dự án đầu tư xây dựng 81

3.1.4 Nâng cao trách nhiệm của cán bộ làm công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng 82

3.2 Giải pháp quản lý tiến độ thực hiện dự án 82

3.2.1 Giải pháp áp dụng công nghệ để lập và quản lý tiến độ 82

3.2.2 Giải pháp nâng cao trách nhiệm trong việc kiểm soát tiến độ thực hiện 83

3.2.3 Giải pháp hỗ trợ các nhà thầu 84

3.2.4 Đề xuất mô hình quản lý tiến độ thi công 85

3.3 Giải pháp quản lý chất lượng 87

3.3.1 Quản lý chất lượng Hồ sơ thiết kế 87

3.3.2 Quản lý thực hiện thi công của nhà thầu 88

3.3.3 Quản lý đội ngũ tư vấn giám sát 89

3.4 Giải pháp quản lý khối lượng 91

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

Kết luận 94

Kiến nghị 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức của công ty

Hình 1.1: Phối cảnh dự án

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ tổ chức ban quản lý dự án

Sơ đồ 1.3: Quy trình lập kế hoạch tiến độ dự án

Sơ đồ 1.4 Chu trình giám sát chất lượng khép kín

Hình 2.1: Các thành phần của dự án

Sơ đồ 2.1: Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý dự án đầu

tư xây dựng

Sơ đồ 2.2: Ý nghĩa của tiến độ trong thi công xây dựng

Hình 2.2: Nguyên tắc quản lý chất lượng

Sơ đồ 3.1: Mô hình đề xuất sơ đồ tổ chức Ban quản lý dự án

Sơ đồ 3.2: Mô hình quản lý tiến độ

độ, công tác đảm bảo chất lượng và an toàn trong thi công còn hạn chế Bộ máy tổ chức quản lý dự án xây dựng công trình còn thiếu về số lượng và yếu về chất lượng…

Thực tế cho thấy hình thức quản lý cùng với kinh nghiệm, năng lực quản lý dự án nhìn chung còn có những hạn chế nhất định, cùng với những bất cập trong việc xác định chức năng, quyền hạn và trách nhiệm của các ban quản lý dự án đang là một vấn đề lớn đối với các đơn vị quản lý dự án

Việc lựa chọn mô hình và hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình đã có nhiều ý kiến phân tích, đề xuất, nhưng để vận dụng vào thực tế và phát huy hiệu quả thì cần nghiên cứu áp dụng cho từng loại hình công trình cụ thể để bổ sung hoàn chỉnh nhằm phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển

Tại Ban quản lý dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building hiện nay công tác quản lý dự án cũng không nằm ngoài tình trạng trên: Ban quản lý chưa phân cấp quản lý và nhiệm vụ của các bộ phận một cách rõ ràng, công việc còn chồng chéo, việc kết hợp giữa các bộ

phận chưa thống nhất, thông tin không kịp thời dẫn đến tiến độ bị chậm, sai lệch giữa các bộ phận, bộ môn trong việc triển khai dự án Việc triển khai công việc tại hiện trường chưa đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, tiến độ theo kế hoạch đề ra Việc quản lý khối lượng còn để xảy ra sai sót

Từ thực tiễn nêu trên, học viên lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện công

tác quản lý dự án tại Ban quản lý dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch

vụ thương mại – Summit Building” của Công ty cổ phần giải pháp toà

nhà thông minh làm đề tài nghiên cứu của mình nhằm khắc phục những hạn chế yếu kém, từ đó tổ chức triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng hiệu quả, đồng thời rút kinh nghiệm cho các dự án triển khai trong thời gian tới

* Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building

Phân tích cơ sở khoa học và pháp lý, đưa ra các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch

vụ thương mại – Summit Building phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển, đảm bảo triển khai dự án đạt yêu cầu về tiến độ, chất lượng, khối lượng

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building

Phạm vi nghiên cứu: Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building trong giai đoạn thực hiện dự án Trong phạm vi luận văn tập trung nghiên cứu một số tồn tại và đưa ra giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án trong một số

công tác cơ bản như: Công tác quản lý tiến độ, công tác quản lý chất lượng, công tác quản lý khối lượng

* Phương pháp nghiên cứu

Kết hợp nghiên cứu lý thuyết và nghiên cứu thực tiễn

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở các nghiên cứu đã có về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình, Pháp luật của Nhà nước về phát triển kinh tế - xã hội, các Luật, Nghị định về xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, và các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan

Sử dụng phương pháp thu thập số liệu có liên quan đến công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building

Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Luận văn đáp ứng được các yêu cầu cơ bản của một luận văn thạc sỹ,

có giá trị lý luận và thực tiễn, đề xuất được một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building, khắc phục các khó khăn tồn tại, nhằm nâng cao chất lượng công trình, chất lượng bộ máy quản lý, đẩy nhanh tiến độ của dự án

và nâng cao hiệu quả dự án Thông qua việc nghiên cứu khắc phục các tồn tại trong quá trình thực hiện quản lý của dự án này để rút kinh nghiệm thực hiện các dự án tiếp theo đạt hiệu quả hơn, vì vậy đề tài nay mang ý nghĩa thực tiễn cao

* Cấu trúc luận văn

Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và kiến nghị, Tài liệu tham khảo

và Phụ lục, nội dung chính của Luận văn gồm ba chương:

CHƯƠNG 1: Thực trạng về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình của Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng kết hợp dịch

vụ thương mại – Summit Building – Giai đoạn thực hiện dự án

CHƯƠNG 2: Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình

CHƯƠNG 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án giai đoạn thực hiện dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI SUMMIT - BUILDING 1.1 Sơ lược về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng

Quản lý dự án là ngành khoa học nghiên cứu về việc lập kế hoạch, tổ chức và quản lý, giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho

dự án hoàn thành đúng thời gian, trong phạm vi chi phí đã được duyệt, đảm bảo chất lượng, đạt được mục tiêu cụ thể của dự án và các mục đích đề ra

Mục tiêu cơ bản của việc quản lý dự án thể hiện ở chỗ các công việc phải được hoàn thành theo yêu cầu và bảo đảm chất lượng, trong phạm vi chi phí được duyệt, đúng thời gian và giữ cho phạm vi dự án không thay đổi

Lịch sử phát triển ngành xây dựng trên thế giới đã có từ lâu đời Từ

xa xưa các nhà thiết kế và xây dựng đã để lại cho nhân loại những công trình vĩ đại như kim tự tháp ở Ai Cập, những nhà thờ lớn kiểu kiến trúc Gô tíc, Vạn lý trường thành, những lăng tẩm, đền chùa, những tòa lâu đài, những cung đình của vua chúa, những kênh tưới, đê ngăn nước lũ… và những nền tảng khoa học kỹ thuật đó ngày càng được phát triển Ngày nay ngành xây dựng đã phát triển mạnh mẽ nhờ được áp dụng các loại máy móc hiện đại như cần cẩu tháo, cần trục, máy khoan cọc nhồi, thang tải, máy trộn bê tông… thay thế lao động chân tay thực hiện phần lớn các công việc nặng nhọc Các dự án xây dựng này càng quy mô và phức tạp hơn theo

sự phát triển của nhân loại như: nhà cao tầng, tháp truyền hình, các khu du lịch, công viên giải trí, cầu đường cao tốc, nhà ga, bến cảng, sân bay lớn, nhà máy thủy điện, nhà máy nhiệt điện, nhà máy lọc dầu, xưởng sản xuất

khác Để đáp ứng việc quản lý và điều hành dự án có quy mô và phức tạp như vậy, công việc quản lý xây dựng cũng ngày càng phát triển

Đến những năm 50 và 60 của thế kỷ XX, khoa học lập kế hoạch tiến

độ phát triển như biểu đồ Gantt, sơ đồ xiên và sơ đồ mạng lưới (CPM) đã giúp các nhà quản lý xây dựng trong việc lập và quản lý kế hoạch tiến độ Đến cuối thập lỷ 60, máy tính xuất hiện và là phương tiện, công cụ đắc lực cho việc quản lý và điều hành xây dựng

Tóm lại, ngành xây dựng là ngành có một truyền thống về việc xây dựng các kết cấu và các công trình thúc đẩy quá trình phát triển của ngành,

là ngành đã và đang cung cấp cho nền văn minh nhân loại một hệ thống kết cấu hạ tầng vĩ đại từ những ngôi nhà đơn giản đến những công trình ngoài

vũ trụ; và là ngành có năng suất lao động và tính hiệu quả tăng lên rất nhiều trong những thập kỷ qua

Tuy nhiên, khi so sánh với các ngành khác thì năng suất lao động và tính hiểu quả của ngành xây dựng lại bị tụy hậu so với các ngành kinh tế khác Nếu xét đến kích cỡ và khối lượng của ngành xây dựng thì chúng ta không thể chấp nhận điều đó tiếp tục tồn tại trong nền kinh tế đang phát triển năng động như hiện nay Chính vì vậy, ngành xây dựng phải phối hợp cùng với các ngành kinh tế khác trong việc nâng cao năng suất và hiệu quả

để tồn tại trong nền kinh tế Muốn vậy, chúng ta phải nâng cao chất lượng

bộ máy và con người làm việc về lĩnh vực quản lý dự án đầu tư xây dựng,

đó là một trong những nhân tố quan trọng quyết định đến sự phát triển của ngành xây dựng nói chung và hiệu quả của từng dự án đầu tư nói riêng

1.2 Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng ở Việt Nam

1.2.1 Thực trạng công tác quản lý dự án

Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội và công nghệ ngày càng hiện đại, quản lý dự án đã và đang phát triển ở Việt Nam trong mọi ngành

nghề, đặc biệt là trong ngành xây dựng Song trên thực tế, công tác quản lý

dự án ở Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập; đa số các dự án đều chậm tiến độ, vượt tổng mức đầu tư, một số dự án còn xảy ra sự cố công trình, các công trình xuống cấp nhanh chóng sau thời gian ngắn sử dụng Điều đó ảnh hưởng đến sự tin tưởng của Chủ đầu tư đối với công tác quản lý dự án Trên thực tế, tại đa số các ban quản lý dự án, công tác quản lý dự án ở Việt Nam mới chỉ dừng lại ở mức kết nối giữa thiết kế, đấu thầu và thi công thành một quá trình chung theo quy định của pháp luật trong khi lĩnh vực xây dựng đang ngày càng phát triển mạnh mẽ Trước sự gia tăng nhanh chóng về mặt quy mô của các công trình, sự phát triển các loại vật liệu mới, thiết bị hiện đại, sự đòi hỏi cao về công nghệ của các dự án, mối quan hệ tương tác phức tạp cũng như sự thay đổi liên tục giữa các chủ thể liên quan đến dự án và yêu cầu ngày càng cao của các Chủ đầu tư đòi hỏi công tác Quản lý dự án cần được thay đổi để phù hợp với thực tế và xu hướng của thời đại

Hiện nay trên thị trường quản lý dự án các công ty lớn, có tên tuổi đều là các công ty nước ngoài như công ty Delta của Mỹ, CDW của Hà Lan, Nippon Koei của Nhật,… Các công ty nước ngoài chiếm thị phần áp đảo cho các dự án lớn, phức tạp, đòi hỏi công nghệ và chất lượng cao Các công ty hoặc những phòng chuyên biệt về quản lý dự án trong nước hướng vào thị trường nội địa có vốn đầu tư của nhà nước và một số dự án nhỏ có vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong nước Các bộ phận trong nước hoạt động trong một mảng thị trường bó hẹp, các dự án quy mô nhỏ, tính chất đơn giản nên không có điều kiện đương đầu với những thách thức mới trong quản lý dự án Điều đó làm cho các bộ phận này khó có khả năng nâng cao trình độ, tích luỹ kinh nghiệm và hạn chế năng lực cạnh tranh với các đối thủ nước ngoài khi tham gia các dự án lớn

Cùng với sự phát triển của ngành xây dựng, các dự án ngày một đa dạng về số lượng và loại hình Những yêu cầu cao của dự án đòi hỏi kỹ năng quản lý phải được nâng cao Các công ty nước ngoài hội tụ đầy đủ các điều kiện về kinh nghiệm, công nghệ, nguồn vốn tiếp tục chiếm ưu thế các công ty trong nước Sau khi Việt Nam gia nhập WTO các công ty trong nước mất dần thị phần vào tay các công ty nước ngoài Các công ty trong nước cùng lúc phải đương đầu với hai khó khăn: cạnh tranh giữa các công

ty trong nước, nâng cao công nghệ quản lý dự án để cạnh tranh với các công ty nước ngoài Điều đó cần một sự nỗ lực rất lớn của các công ty trong nước

Một đặc điểm quan trọng trong quản lý dự án là kỹ năng quản lý được củng cố và tích lũy cùng quá trình thực hiện của dự án, trực tiếp vượt qua các thử thách của dự án, từ đó rút ra được kinh nghiệm, phương pháp quản

lý, công nghệ quản lý tiến bộ hơn Đối với các dự án lớn, quan trọng ở Việt Nam hầu hết đều do các công ty nước ngoài đảm nhiệm Các công ty trong nước thường không nghiên cứu những phương pháp và công nghệ mới trong quản lý dự án mà đi theo những phương pháp quản lý sẵn có một cách thụ động Điều đó gây cản trở lớn cho các công ty này trong quá trình

mở rộng phạm vi hoạt động Quy mô dự án càng lớn, phạm vi hoạt động càng rộng, các công ty càng khó khăn trong vấn đề kiểm soát và thiết lập hệ thống quản lý Bên cạnh đó không có sự liên kết giữa các công ty trong nước để tăng sức mạnh trong lĩnh vực quản lý dự án cạnh tranh với các đối thủ nước ngoài

1.2.2 Các hình thức quản lý dự án hiện hành

Theo Luật xây dựng 2014 và Nghị định 59, quy định các hình thức QLDA như sau:

- Người quyết định đầu tư quyết định áp dụng hình thức tổ chức quản lý

dự án theo quy định tại Điều 62 của Luật Xây dựng năm 2014

- Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách, hình thức tổ chức quản lý dự án được áp dụng là Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực theo quy định tại Điều 63 của Luật Xây dựng năm 2014 và Điều 17 Nghị định 59

- Trường hợp nếu người quyết định đầu tư giao cơ quan, tổ chức quản lý,

sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình là chủ đầu tư dự án thì người quyết định đầu tư giao chủ đầu tư có trách nhiệm ký hợp đồng thuê Ban quản lý dự án chuyên ngành hoặc Ban quản lý dự án khu vực để thực hiện quản lý dự án theo quy định

- Đối với dự án sử dụng vốn ODA, vốn vay ưu đãi của nhà tài trợ nước ngoài, hình thức tổ chức quản lý dự án được áp dụng theo quy định của điều ước quốc tế về ODA hoặc thỏa thuận với nhà tài trợ Trường hợp điều ước quốc tế về ODA hoặc thỏa thuận với nhà tài trợ không có quy định cụ thể thì hình thức tổ chức quản lý dự án được thực hiện theo quy định của Nghị định 59

- Đối với dự án sử dụng vốn khác, người quyết định đầu tư quyết định hình thức quản lý dự án phù hợp với yêu cầu quản lý và điều kiện cụ thể của dự

án

- Đối với dự án PPP, doanh nghiệp dự án lựa chọn hình thức quản lý dự án quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định 59

1.2.3 Nội dung công tác quản lý dự án

Trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng

*Trong giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc như sau:

+ Lập báo cáo đầu tư;

+ Lập dự án đầu tư;

+ Thuyết minh dự án đầu tư;

+ Lập nhiệm vụ thiết kế cơ sở;

+ Trình duyệt dự án đầu tư;

+ Báo cáo kinh tế kỹ thuật;

+ Điều chỉnh dự án đầu tư

*Trong giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc quản lý dự án như sau:

+ Quản lý phạm vi;

+ Quản lý kế hoạch công việc;

+ Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất;

+ Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn;

+ Quản lý khảo sát xây dựng;

+ Quản lý việc thiết kế kỹ thuật và lập dự toán, tổng dự toán

công trình;

+ Quản lý việc thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán, tổng dự

toán xây dựng công trình;

+ Quản lý việc xin giấy phép xây dựng công trình;

+ Quản lý việc tuyển chọn nhà thầu và hợp đồng thực hiện dự

án;

+ Quản lý thi công xây dựng công trình (quản lý về chất lượng;

quản lý về tiến độ; quản lý về khối lượng; quản lý về ATLĐ; quản lý vệ sinh môi trường; quản lý nhân lực và quản lý thông tin);

+ Quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình

+ Quản lý rủi ro;

+ Quản lý hệ thống thông tin công trình;

+ Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành;

+ Bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng

+ Vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác

* Trong giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng:

+ Làm công tác quyết toán, kiểm toán công trình

+ Bảo hành công trình xây dựng

1.2.4 Những đổi mới tích cực trong công tác quản lý dự án

Quản lý nhà nước về Quản lý dự án đầu tư xây dựng đã được hình thành tương đối đầy đủ và liên tục được hoàn thiện Môi trường pháp lý được quan tâm và thường xuyên bổ sung, hoàn thiện cho phù hợp với tình hình xây dựng ở Việt Nam Theo đó, công tác quản lý dự án đã được quy

củ hơn trên cơ sở văn bản pháp quy ngày một đồng bộ

Theo quy định của nhà nước, các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại dự án; loại, cấp công trình và công việc theo quy định Tổ chức, cá nhân tham gia công tác quản lý dự án từng bước được chuẩn hoá và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn dưới hình thức văn bằng, chứng chỉ hành nghề hoặc các điều kiện về năng lực phù hợp với công việc đảm nhận

Năng lực thực hiện điều hành, quản lý các dự án lớn đã có bước tiến

bộ Bằng nhiều hình thức khác nhau và qua thực tế thực hiện dự án, có nhiều cán bộ đã được làm quen với công nghệ quản lý dự án hiện đại tiên tiến và tích luỹ được nhiều kinh nghiệm

1.2.5 Những tồn tại trong công tác quản lý dự án

a Về cơ chế chính sách

Hệ thống văn bản pháp luật, chính sách liên quan đến quản lý nhà nước hay thay đổi, không đồng bộ, còn nhiều bất hợp lý và chưa hài hoà

Thiếu sự hỗ trợ của các cơ quan quản lý Nhà nước khiến việc triển khai thực hiện các dự án có nhiều khó khăn vướng mắc;

Việc thẩm định, phê duyệt dự án của các Bộ, địa phương còn hạn chế nên thời gian phê duyệt lâu, giảm hiệu quả

a) Về nguồn vốn

Quá trình xây dựng kế hoạch vốn cho việc triển khai dự án không sát với thực tế Điều này đã làm cho công tác bố trí vốn không kịp thời và hiệu quả, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án Bên cạnh đó thủ tục hồ sơ còn nhiều phức tạp cũng gây nhiều khó khăn cho các nhà thầu và chủ đầu tư

b) Trình độ năng lực của Ban quản lý dự án

Năng lực của ban quản lý thay mặt cho chủ đầu tư còn nhiều hạn chế Điều này thể hiện ở hầu hết các giai đoạn từ chuẩn bị dự án đến thực hiện dự án và kết thúc dự án Một số bộ phận còn thực hiện công việc theo lối mòn cũ mặc dù môi trường đầu tư (chế độ, chính sách, công nghệ…) được đổi mới hàng ngày

Tính thụ động trong công việc còn khá phổ biến, trách nhiệm cá nhân (hoặc cơ quan) còn chưa được làm minh bạch nên dễ dẫn đến tình trạng “mọi người đều quan tâm một việc nhưng trách nhiệm thì không ai là người chịu chính” Tình trạng này khá phổ biến ở cơ quan công quyền các cấp chứ không riêng ngành xây dựng

Năng lực của các nhà thầu tư vấn/nhà thầu xây dựng còn chưa đáp ứng được yêu cầu cả về lượng và chất Hệ quả của sự yếu kém này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án cũng như chất lượng và hiệu quả của dự án Các cơ quan Tư vấn thực tế mới là sự chuyển đổi từ các đơn

vị Khảo sát – Thiết kế, tỷ lệ “thợ vẽ” còn chiếm phần lớn cho nên chúng ta

thiếu rất nhiều chuyên gia Tư vấn giỏi Để có một nguồn nhân lực tư vấn

đủ năng lực cần thời gian đào tạo và trưởng thành trong công việc trên 10 năm

Tổ chức quản lý đầu tư xây dựng công trình của chúng ta còn chậm đổi mới Đây là nguyên nhân quan trọng nhất vì mô hình quản lý đầu tư tốt

sẽ là động lực cải thiện các nguyên nhân nêu trên Tuy nhiên xét về mặt chủ quan thì mô hình quản lý hiện nay còn nhiều bất cập, chưa mạnh dạn thành lập một nhóm chuyên gia để nghiên cứu và thiết kế mô hình cho nên trong thời gian qua chậm đưa ra được cơ chế nào phù hợp Một số bộ phận quản lý còn sa đà vào các vấn đề chi tiết kỹ thuật mà chưa quan tâm các vấn đề có tính vĩ mô Những quy trình thực hiện các công việc dường như còn chưa chuẩn bị tốt Những quy định này cần phải chỉ dẫn tường tận cho các cơ quan cùng tham gia thực hiện dự án kể cả tư vấn và các nhà thầu xây dựng

Sự quá tải của các cơ quan Thẩm tra, thẩm định ngoài yếu tố thiếu nhân lực cũng còn do cách thức làm việc Khi đã ý thức được rằng các cơ quan Thẩm định không thể có thời gian và sức lực xem kỹ hàng trang, hàng nghìn hồ sơ thiết kế thì cách thức Thẩm tra, thẩm định đúng mức cần thiết

sẽ làm giảm tải cho cán bộ đồng thời tập trung đánh giá những điểm chính yếu như Sự tuân thủ quy hoạch, tuân thủ Quy chuẩn và tiêu chuẩn, sự an toàn công trình, kinh tế, an toàn môi trường…

Lạm phát, lãi suất cho vay của các ngân hàng, giá nguyên vật liệu, nhân công tăng cao… khiến các phát sinh từ quá trình chuẩn bị dự án đến khi triển khai dự án khó có thể kiểm soát hiệu quả

1.3 Giới thiệu về Công ty cổ phần giải pháp tòa nhà thông minh

1.3.1 Giới thiệu sơ đồ tổ chức và hoạt động kinh doanh của Công ty

Sơ đồ 1.1 Mô hình tổ chức của công ty [Nguồn công ty CP giải pháp tòa nhà thông minh]

Công ty Cổ phần Giải pháp Tòa Nhà Thông Minh (IBS) ra đời vào tháng 4 năm 2006 Sau 5 năm, Công ty đã đạt được mục tiêu vươn ra thị trường Đông Nam Á với việc mở văn phòng nước ngoài đầu tiên tại Singapore vào tháng 5/2011 Đến hết năm 2012, IBS đã có 3 văn phòng trong nước (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Quảng Ngãi) và có mặt tại 3 thị trường Quốc tế (Singapore, Campuchia và Ba Lan)

Công ty cung cấp dịch vụ thiết kế và lắp đặt Hệ thống Điện nhẹ (ELV) cho các công trình dân dụng Từ các giải pháp Điện nhẹ như Hệ thống Tích hợp Quản lý Tòa nhà (IBMS); Hệ thống Mạng Lan và Điện thoại hay Hệ thống Kiểm soát vào ra, v.v IBS xây dựng một giải pháp tổng thể cho việc quản lý tích hợp và tạo ra các hệ thống tự động hóa tòa nhà tùy theo đặc thù công trình và nhu cầu người sử dụng

Công ty IBS đã trở thành công ty đứng đầu Việt Nam về tư vấn và cung cấp hệ thống quản lý tòa nhà thông minh Đến nay, IBS đã mở rộng hoạt động sang các lĩnh vực:

- Thi công hệ thống điện – cơ điện công trình

BAN GIÁM ĐỐC HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

PHÒNG KINH DOANH

PHÒNG GIẢI PHÁP

PHÒNG TRIỂN KHAI

DỰ ÁN

BAN DỰ

ÁN CÔNG NGHIỆP

BAN DỰ

ÁN SUMMIT BUILDING

PHÒNG DỊCH VỤ

- Thi công công trình dân dụng, công nghiệp nhẹ, năng lượng gió

- Đầu tư xây dựng dự án

Các dự án tiêu biểu mà công ty đã tham gia gồm: Trung tâm hội nghị quốc gia (cung cấp hệ thống điều khiển chiếu sáng, BMS, CCTV, quản lý

ra vào); Tòa nhà Vietsopetro (Hệ thống quản lý toà nhà IBMS, hệ thống điều khiển chiếu sáng EIB và phần mềm DVM); Tòa Nhà Pvfc.Co (Hệ thống BMS); Công trình Tan Son Nhat Hotel (BMS System); Chợ Hàng Da (Hệ thống điều khiển chiếu sáng EIB); Công trình Dragon Tower (Cung cấp thiết bị cho Hệ thống quản lý tòa nhà BMS); Trụ sở mới Bộ Công an (Thi công, xây lắp hệ thống BMS); Tòa nhà hỗn hợp HH4 (Hệ thống điều khiển chiếu sáng EIB); Nhà máy điện Cà Mau(Cung cấp phụ tùng); Tòa nhà dầu khí (Cung cấp và lắp đặt hệ thống EIB); Trụ sở Tập đoàn bưu chính viễn thông Việt Nam (VNPT)(Cung cấp thiết bị và lắp đặt hệ thống EIB cho VNPT); Tòa nhà văn phòng K3B Thành Công - Ba Đình - Hà Nội; Trụ sở Trung tâm điều hành Thông tin di động MobiFone tại Hà Nội; Trụ

sở làm việc của công ty Sudico - HH3 (Cung cấp hệ thống hạ tầng viễn thông); Siêu thị Big C Việt Trì thuộc Tập đoàn Casino tại Pháp (Hệ thống BMS cho hệ thống siêu thị Big C Việt Trì); Nhà Quốc hội (Cung cấp thiết

bị hệ thống điều khiển chiếu sáng EIB Công trình Nhà quốc hội); Thiết kế

và thi công xây dựng nhà máy quặng Ngân Trường (Hà Giang); Thiết kế thi công nhà máy khai thác và chế biến khoán sản Nam Phong (Cao bằng), Đầu tư xây dựng nhà máy điện phong Đắc lắc, Đầu tư xây dựng dự án Nhà

ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building, Đầu tư xây dựng dự án Tổ hợp dịch vụ, thương mại và nhà ở tại đường Trần Bình, Từ Liêm, Hà Nội…

1.3.2 Mô hình phân cấp quản lý dự án đầu tư xây dựng của Công ty cổ phần giải pháp tòa nhà thông minh

Hội đồng quản trị quyết định đầu tư các dự án của công ty, phê duyệt

kế hoạch triển khai dự án, tổng mức đầu tư cho các dự án của công ty

Ban giám đốc là nơi chỉ đạo triển khai các hoạt động của công ty, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh

Phòng Tài chính: là đầu mối xử lý các thủ tục liên quan về quản lý,

sử dụng vốn và tài sản của công ty

Ban quản lý dự án công nghiệp: Lên kế hoạch triển khai các dự án công nghiệp hàng năm, xử lý các thủ tục về công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện công tác lựa chọn nhà thầu, soạn thảo các hợp đồng kinh tế, theo dõi việc thực hiện và quản lý chi phí triển khai các dự án Triển khai công tác thực hiện các dự án công nghiệp, làm việc với cơ quan chức năng của địa phương, điều hành thi công tại dự án, kiểm soát tiến độ, chất lượng, an toàn

vệ sinh môi trường Là đầu mối giải quyết các vướng mắc trong quá trình thi công từ thiết kế đến triển khai tại hiện trường Làm các thủ tục thanh quyết toán cho các nhà thầu, nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng Thực hiện công tác kết thúc dự án

Ban quản lý dự án dân dụng: Lên kế hoạch triển khai các dự án hàng năm, xử lý các thủ tục về công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện công tác lựa chọn nhà thầu, soạn thảo các hợp đồng kinh tế, theo dõi việc thực hiện và quản lý chi phí triển khai các dự án Triển khai công tác thực hiện các dự

án dân dụng, làm việc với cơ quan chức năng của địa phương, điều hành thi công tại dự án, kiểm soát tiến độ, chất lượng, an toàn vệ sinh môi trường

Là đầu mối giải quyết các vướng mắc trong quá trình thi công từ thiết kế đến triển khai tại hiện trường Làm các thủ tục thanh quyết toán cho các nhà thầu, nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng Thực hiện công tác kết thúc dự án

1.3.3 Những kết quả đạt được và tồn tại về công tác quản lý dự án của một

số công trình xây dựng do Công ty cổ phần giải pháp tòa nhà thông minh đảm nhận

- Các dự án đã hoàn thành xong phần thẩm định thiết kế cơ sở và đang xin cấp phép xây dựng bao gồm dự án Khu văn phòng dịch vụ, thương mại và nhà ở tại đường Trần Bình, Quận Tư Liêm; Dự án Trung tâm thương mại, Văn phòng, Nhà trẻ và Căn hộ cao cấp tại 254 đường Hoàng Quốc Việt, quận cầu giấy

- Công tác quản lý và đầu tư xây dựng dần dần đi vào nề nếp Trình

độ của Ban QLDA, các tổ chức tư vấn ngày càng được nâng lên, máy móc thiết bị phục vụ cho công tác QLDA đầu tư cũng thường xuyên đổi mới

b Những tồn tại trong công tác quản lý dự án

Do lĩnh vực đầu tư dự án xây dựng của Công ty mới được thực hiện

từ năm 2014 đến nay nên việc quản lý dự án còn nhiều tồn tại:

- Việc xin cấp phép dự án bị chậm, chỉ đạt 2 trên 4 dự án trong 3 năm

- Công tác triển khai dự án thi công chậm Các dự án Điện phong Đắc Lắc chậm tiến độ 7 tháng, dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building chậm tiến độ 5 tháng

- Ban lãnh đạo công ty còn lúng túng trong việc quản lý đầu tư, điều phối công việc tại dự án, kết nối các phòng ban, xử lý các vướng mắc Việc này dẫn tới công việc xử lý bị kéo dài

- Như vậy việc thúc đẩy hoàn thành dự án đòi hỏi vai trò lớn hơn của ban quản lý dự án trong công tác triển khai công việc

1.4 Giới thiệu dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building

1.4.1 Giới thiệu chung về dự án

a) Tên dự án: Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building

b) Chủ đầu tư: Công ty cổ phần giải pháp tòa nhà thông minh

c) Tổ chức tư vấn lập dự án: Công ty cổ phần ECOLAND

d) Đơn vị khảo sát: công ty cổ phần đầu tư xây dựng và quản lý dự án Việt Nam

e) Đơn vị thiết kế: Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng sao việt

f) Nội dung và quy mô đầu tư xây dựng:

- Tổng diện tích ô đất lập dự án khoảng 2.373m2

- Mật độ xây dựng khoảng 50%

- Diện tích xây dựng khoảng 1.186,5 m2

- Diện tích đường giao thông nội bộ, cây xanh sân vườn khoảng 1186,5m2

- Tầng cao xây dựng công trình: 35 tầng và 01 tum thang

- Tầng hầm: 04 tầng hầm và 01 tầng lửng hầm

g) Địa điểm xây dựng: Số 216 Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận cầu Giấy, Hà Nội

Tổng diện tích khoảng 10.340 m2/hầm dự kiến để đỗ xe cho khối dịch

vụ thương mại, căn hộ đảm bảo chỉ tiêu 100m2 sàn/1 chỗ đỗ ô tô

Các tầng trên:

Tầng 1 : Diện tích 1186,5m2

Bố trí các khu chức năng như: khối sảnh căn hộ, khối sảnh và khu chức năng nhà trẻ, không gian dịch vụ thương mại, cụm giao thông (thang máy, thang bộ) và kỹ thuật phụ trợ;

Lô gia có hệ nan chớp chắn nắng vừa đảm bảo an toàn trên tầng cao, hạn chế nắng chiếu trực tiếp vào phòng, vừa giúp che giấu các thiết bị điều hòa, máy giặt và đồ phơi

Phòng khách có đặc trưng là tầm nhìn rất rộng thông qua mảng kính

và cửa sổ lớn chạy từ sàn tới sát trần

Cửa vào các căn hộ có khoảng cách tới cầu thang bộ hợp lý, đảm bảo các tiêu chuẩn về thoát hiểm khẩn cấp (khoảng cách xa nhất từ cửa căn hộ tới lối thoát hiểm khoảng 15m)

Các tầng có bố trí phòng để thùng chứa rác riêng, là nơi đặt các Container phân loại rác theo 3 loại: Kim loại, nhựa - ni lông, rác hữu cơ tự phân hủy được Việc thu gom rác sẽ được thực hiện hàng ngày vào thời điểm phù hợp, đảm bảo vệ sinh và không gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của dân cư Lối thu gom rác ở tầng hầm 1 được bố trí cách biệt với các lối ra vào của tòa nhà

i) Tổng mức đầu tư của dự án: 562.220.000.000 đ

j) Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác

Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu;

Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết;

Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng an toàn và

vệ sinh môi trường của công trường xây dựng;

Nghiệm thu bàn giao công trình;

Lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, báo cáo quyết toán khi

dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng

Chủ đầu tư dự án dùng vốn tự có và huy động để đầu tư xây dựng

l) Thời gian thực hiện dự án:

Tiến độ thực hiện dự án dự kiến bắt đầu từ quý III/2015 và kết thúc đưa vào sử dụng từ quý IV/2020 Cụ thể:

- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Từ Quý 11/2016 đến Quý IV/2016

- Giai đoạn thực hiện đầu tư: Từ Quý 1/2017 đến Quý IV/2020

1.4.2 Ý nghĩa Kinh tế - Xã hội của dự án

Ô đất ở vị trí thuộc khu vực không hạn chế phát triển, tại đây có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông, hạ tầng xã hội rất đồng bộ và phát triển, phù hợp cho việc tạo lập quỹ nhà ở phục vụ giãn dân cho khu vực nội thành, làm giảm sức ép về dân số, giảm áp lực cho hạ tầng nội đô thành phố Hà Nội

Cùng với hàng loạt dự án về nhà ở đang được đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố dự án sẽ góp phần hoàn thiện thêm cảnh quan khu vực, đồng thời hoàn thiện quy hoạch chi tiết của Thành phố

Dự án sẽ đóng góp một phần vào quỹ nhà chung của Thành phố, giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở, dịch vụ thương mại và văn phòng làm việc trong điều kiện vẫn còn thiếu như hiện nay

Với thiết kể kỹ thuật đồng bộ và hiện đại, công trình không chỉ góp phần làm đẹp cảnh quan khu vực đang được đầu tư phát triển hiện đại mà còn đáp ứng nhu cầu về chất lượng, về điều kiện sinh hoạt của người dân

Hà Nội, góp phần nâng cao chất

1.4.3 Mục tiêu của dự án

Hình thành một tòa nhà cao tầng có đầy đủ hạ tầng cơ kỹ thuật theo tiêu chuẩn, góp phần vào chương trình phát triển đô thị của thủ đô Hà Nội, thực hiện chính sách đô thị hóa của Nhà nước

Việc thực hiện dự án sẽ làm thay đổi một phần diện mạo của quận cầu Giấy, giải quyết nhu cầu ở của người dân, và các đối tượng khác đang có

nhu cầu cấp thiết về nhà ở Dự án tạo ra một trung tâm thương mại giới thiệu sản phẩm phục vụ nhu cầu dân cư trong khu vực

Xây dựng hệ thống dịch vụ công cộng, hiện đại, cung cấp và đáp ứng hiệu quả nhu cầu về mua bán và tiêu thụ sản phẩm dịch vụ của người dân trong khu vực dự án và của thành phố Hà Nội

Đưa ra các giải pháp quy hoạch, kiến trúc, kỹ thuật và xây dựng đồng

bộ phù hợp với hiện tại và tương lai

Tạo một nơi ở phù hợp với cảnh quan đô thị theo đúng quy hoạch của Thành phố và phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội

1.5 Thực trạng công tác quản lý thực hiện đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building

1.5.1 Cơ cấu tổ chức quản lý của ban quản lý dự án

a Sơ đồ tổ chức ban quản lý dự án

Ban quản lý dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building được thành lập năm 2016 với mục đích quản lý dự án đầu

tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building và các dự án đầu tư xây dựng tiếp theo của công ty

Ban quản lý dự án có nhân lực bao gồm: 01 giám đốc ban quản lý dự

án, 01 phó giám đốc ban quản lý dự án, 20 cán bộ nhân viên có trình độ chuyên môn ở các lĩnh vực khác nhau

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ tổ chức ban quản lý dự án [nguồn tại BQLDA Summit building]

Với sơ đồ tổ chức trên thì thực tế hoạt động đã bộc lộ nhiều hạn chế:

- Tổ dự án và tổ đấu thầu hoạt động riêng rẽ làm cho thông tin giữa hai bộ

phận không kịp thời, đầu mối để quyết định công việc là phó ban quản lý

dự án phải thực hiện nhiều công việc dẫn đến công việc bị trễ

- Tổ xây dựng, tổ hồ sơ và tổ ME hoạt động riêng rẽ gây nên tình trạng

không đồng bộ trong việc xử lý sung đột thiết kế các bộ môn, hiện trường

phối hợp không đồng bộ, hồ sơ không cập nhật hiện trường

b Chức năng của Ban QLDA

Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ

thương mại – Summit Building có chức năng là đại diện cho Công ty cổ

TỔ XÂY DỰNG

TỔ QUẢN

LÝ HỒ

SƠ

GIÁM ĐỐC BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

TỔ

CƠ ĐIỆN

TỔ ĐẤU THẦU

CÁC KS XÂY DỰNG

CÁC KS XÂY DỰNG

CÁC KS KINH

TẾ, XD

KS ÐIỆN, KS NƯỚC,

KS ÐIỀU HÒA, KS ÐIỆN NHẸ

TỔ

DỰ

ÁN

PHÓ GIÁM ĐỐC BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

phần giải pháp tòa nhà thông minh trực tiếp quản lý đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building từ khi được giao nhiệm vụ cho đến khi nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, kết thúc đầu tư, đảm bảo đúng tiếm độ, chất lượng và theo đúng các quy định của pháp luật; Thực hiện các dịch vụ tư vấn xây dựng theo quy định của pháp luật

c Nhiệm vụ của Ban QLDA

- Xây dựng chương trình, kế hoạch

+ Xây dựng chương trình kế hoạch về đầu tư xây dựng dự án và trình lãnh đạo phê duyệt;

+ Xây dựng kế hoạch về triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building, trình lãnh đạo phê duyệt;

+ Xây dựng kế hoạch hoạt động, kế hoạch tài chính hàng năm của Ban Quản lý dự án

- Thực hiện các nội dung công việc triển khai dự án

+ Thực hiện các thủ tục về giao, nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng công trình;

+ Tổ chức thực hiện các công việc tư vấn trong giai đoạn chuẩn bị đầu

tư (khoan khảo sát địa chất, lập dự án đầu tư, lập báo cáo tác động môi trường…);

+ Tổ chức thực hiện việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình, trình Ban lãnh đạo Công ty phê duyệt;

+ Phối hợp với các bộ phận liên quan thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư của dự án

+ Giám sát việc lập và tổ chức thẩm định, phê duyệt Hồ sơ Thiết kế

kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của dự án xây dựng; + Giám sát đôn đốc, đánh giá việc tuân thủ đúng các nghĩa vụ của Nhà thầu trong việc thực hiện các nội dung yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng các công trình, tiến độ thực hiện, bảo vệ môi trường và các vẫn đề khác đã được thỏa thuận trong Hợp đồng đã ký;

+ Thực hiện nhiệm vụ tổ chức việc nghiệm thu, thanh quyết toán, tiếp nhận công trình và các hạng mục của công trình để bàn giao công trình hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng

- Quản lý nhân lực

+ Quản lý cán bộ làm việc tại Ban QLDA và thực hiện các chế độ chính sách đối với các thành viên của Ban QLDA theo đúng quy chế của Công ty và quy định của pháp luật;

+ Quản lý tài sản của Ban QLDA được giao theo quy định của công ty;

1.5.2.Thực trạng công tác quản lý tiến độ thi công

Dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Summit Building, đã bắt đầu thi công xây dựng từ tháng 10 năm 2017, tới nay kéo dài khoảng hơn 1 năm

Công tác quản lý tiến độ do Tổ Xây dựng và Tổ Cơ điện chịu trách nhiệm chính Tiến độ dự án do bộ phận kỹ thuật kết hợp với các nhà thầu lập dựa trên đặc trưng cụ thể của từng hạng mục của dự án Qua bảng tiến

độ thi công dự án mà Ban có thể tiến hành công tác kiểm tra giám sát của mình và điều chỉnh cũng như các biện pháp xử lý khi cần thiết đối với các sai phạm do lỗi của các nhà thầu Đối với từng giai đoạn của dự án, cán bộ

giám sát tiến độ đều phải lập báo cáo cụ thể, bộ phận kỹ thuật sẽ tổng hợp

và trình lên Ban Giám đốc

Đối với việc xây dựng và quản lý tiến độ nhà thầu xây lắp: Từ mốc thời gian ban đầu nhà thầu sẽ lập bảng tiến độ chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án Cán bộ giám sát thi công xây dựng, theo dõi và giám sát tiến độ thi công trên công trường

Với trách nhiệm quản lý dự án được giao, Ban QLDA tiến hành lập

kế hoạch tiến độ thực hiện một cách chi tiết cho các công việc dự án Quy trình lập kế hoạch quản lý tiến độ dự án được thực hiện như sau:

Sơ đồ 1.3: Quy trình lập kế hoạch tiến độ dự án [nguồn của BQLDA Summit building]

Phân chia dự án thành các hạng mục lớn

Xác định các công việc của từng hạng mục

Lập trình tự các công việc toàn bộ dự án Xây dựng kế hoạch

Nhìn chung công tác quản lý tiến độ đã được Ban quản lý chú trọng thực hiện Các công việc thực hiện tại hiện trường được quản lý, có biên bản làm việc và được xác nhận giữa các bên

Ban quản lý dự án theo dõi kiểm tra tiến độ thi công tổng thể của dự

án, tiến độ chi tiết từng hạng mục do nhà thầu lập để so sánh với tiến độ thi công đã được chủ đầu tư phê duyệt Đôn đốc tiến độ khi cần thiết hoặc điều chỉnh tiến độ thi công cho phù hợp với điều kiện thực tế thi công

Đến thời điểm hiện tại tiến độ thi công công trình đang chậm tiến độ thi công khoảng 5 tháng

Nguyên nhân là do việc lập tiến độ không sát với thực tế thi công, nhiều công việc không lường trước được hết khó khăn, công tác quản lý tiến độ không thực sự hiệu quả, điều hành công việc yếu kém

1.5.3.Thực trạng về quản lý chất lượng công trình

Để đảm bảo chất lượng xây dựng Dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch

vụ thương mại – Summit Building Chủ đầu tư thuê tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình cho toàn bộ dự án (Viện khoa học công nghệ xây dựng IBST)

Quản lý chất lượng trong giai đoạn thi công công trình rất quan trọng

vì đây là giai đoạn quyết định đến chất lượng sau này của các gói thầu Ở giai đoạn này, QLCL là nhiệm vụ của tư vấn giám sát và Ban quản lý dự

án Các bên phối hợp với nhau quản lý việc thi công xây dựng của các nhà thầu Đối với Ban QLDA thì trách nhiệm quản lý chất lượng thuộc về tổ xây dựng tại hiện trường Bộ phận giám sát thi công làm việc trực tiếp tại công trình, chủ trì việc giám sát thi công hàng ngày của dự án Theo đó, cán bộ nhân viên căn cứ trên thiết kế bản vẽ thi công và đề xuất kỹ thuật để giám sát các công trình thực hiện của nhà thầu Việc giám sát chất lượng dự

án được phân tách thành các hạng mục công trình, thuận lợi cho việc giám

sát chất lượng thi công hơn Chu trình giám sát chất lượng được thực hiện khép kín, sự giám sát chất lượng được ba cơ quan chức năng giám sát, vì vậy chất lượng luôn được đảm bảo

Sơ đồ 1.4 Chu trình giám sát chất lượng khép kín [nguồn của BQLDA Summit building]

- Các công việc đã thực hiện: Khoan khảo sát địa chất, thi công cọc thí nghiệm, nén tĩnh cọc, thi công các hạng mục phụ trợ phục vụ thi công công trình: Văn phòng ban chỉ huy, hàng rào Thi công cọc khoan nhồi đại trà, tường vây, móng tầng hầm và kết cấu thô Tính đến tháng 10/2018 đã hoàn thành phần thô công trình

- Ban quản lý dự án kiểm tra theo dõi các nhà thầu thực hiện theo hợp đồng đã ký với Chủ đầu tư Kiểm tra rà soát hồ sơ thiết kế, nhân lực, máy móc thiết bị thi công, nguồn gốc vật liệu, vật liệu trước khi đưa vào thi công xây dựng công trình, quản lý an toàn lao động, vệ sinh môi trường Tổ chức kiểm tra nghiệm thu chất lượng thi công từng công việc, từng hạng mục theo quy định hiện hành của nhà nước

- Tuy nhiên, mặc dù công tác giám sát chất lượng được thực hiện theo đúng các yêu cầu nhưng công tác giám sát của Ban quản lý dự án vẫn còn một số thiếu sót, dẫn đến việc một số gói thầu thi công sai sót trong quá trình thi công, chất lượng công trình không được đảm bảo

- Nguyên nhân của việc chất lượng không đảm bảo là do:

+ Cán bộ giám sát không thường xuyên có mặt tại công trường;

Bộ phận giám sát hiện trường

+ Các thay đổi thiết kế không được cập nhật đến hiện trường;

+ Các mâu thuẫn thiết kế không được phát hiện và xử lý kịp thời;

+ Tư vấn giám sát trình độ còn hạn chế;

+ Đơn vị thi công cán bộ kỹ thuật yếu, công nhân tay nghề thấp;

+ Các biện pháp xử lý chưa cứng rắn, chỉ mang tính chất nhắc nhở 1.5.4.Thực trạng về công tác quản lý khối lượng

Công tác quản lý khối lượng được giao cho bộ phận hồ sơ phụ trách kiểm tra xác nhận với các Nhà thầu

Việc thi công xây dựng công trình được thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt

Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa ban quản lý, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng

Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình được duyệt thì ban quản lý và nhà thầu thi công xây dựng xem xét để

xử lý

Khối lượng phát sinh được ban quản lý trình lên lãnh đạo công ty chấp thuận, phê duyệt là cơ sở để thanh toán, quyết toán công trình

Tuy công tác tính toán khối lượng thi công được ba bên ban quản lý

dự án, tư vấn giám sát và nhà thầu thi công xác nhận nhưng vẫn còn tình trạng chậm trễ trong việc thống nhất khối lượng giữa các bên, khối lượng tính còn thiếu, thừa, chưa chính xác

Nguyên nhân là do việc thống nhất phương pháp tính của các bên không nhất quán từ đầu, biện pháp tính toán chưa khoa học, chưa áp dụng công nghệ vào việc tính toán khối lượng