TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG

TIỂU LUẬN QUẢN lý CHẤT LƯỢNG Chất lượng của chung cư cao tầng: Khái niệm về chung cư cao tầng; Khái niệm về chất lượng; Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình chung cư cao tầng; THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY

MỤC LỤC

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình chung cư cao tầng 9

II Thực trạng chất lượng của chung cư cao tầng hiện nay 10

1 Thực trạng chất lượng của chung cư cao tầng 101.1 Sử dụng đất và chức năng công trình kiến trúc 101.2 Chỉ tiêu về kiến trúc và cảnh quan đô thị 11

III Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng của chung cư cao tầng 14

2 Tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát và lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chấtlượng các đồ án quy hoạch xây dựng KĐTM, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị 14

3 Thu hút đầu tư phát triển Khu đô thị mới của các doanh nghiệp trong và ngoài nước 15

4 Quản lý xây dựng và chất lượng công trình xây dựng 15

5 Quản lý, vận hành chung cư cao tầng 18

MỞ ĐẦU

Theo thống kê sơ bộ, đến nay cả nước có khoảng hơn 3.000 tòa nhà chung cư; trong

đó, tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Nguồn cung căn

hộ chung cư cũng chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng nguồn cung nhà ở tại 2 thành phốnày Cụ thể, tại Hà Nội, căn hộ chung cư chiếm 87,3% tổng nguồn cung nhà ở vớikhoảng 40.000 căn hộ, các loại nhà ở khác như biệt thự, nhà liền kề, đất nền chỉ chiếmchưa đến 13% Tại TPHCM, tỷ trọng căn hộ chung cư còn lớn hơn, chiếm gần 90% tổngnguồn cung nhà ở, với gần 45.000 căn

Từ những chung cư cao tầng đầu tiên được xây dựng tại các khu đô thị mới LinhĐàm, Định Công, Trung Hòa - Nhân Chính, Phú Mỹ Hưng với chiều cao 9, 10 tầng,thiết kế căn hộ có diện tích 50 - 70m2, chủ yếu dùng để ở Đến nay, mô hình chung cưcao tầng đã có bước phát triển vượt bậc, với nhiều chủng loại, từ bình dân đến cao cấp,thậm chí siêu cao cấp, từ chỉ có chiều cao 9, 10 tầng, đến 30, 40 tầng và cao hơn, nhàchung cư hiện nay được thiết kế với mục đính sử dụng hỗn hợp với đầy đủ các dịch vụ,tiện ích Việc mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển mạnh mẽ như hiện nay đãchứng tỏ: ngoài việc có quy hoạch, thiết kế phù hợp, chất lượng bảo đảm, an toàn, tiệních trong sử dụng, có giá cả phù hợp với nhiều đối tượng, thì công tác quản lý, vận hànhnhà chung cư cũng từng bước được cải thiện và được những người sử dụng nhà chung

cư chấp nhận

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành,

sử dụng nhà chung cư Điển hình là việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung,kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hộinghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung - riêng

Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án khôngđúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở,pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận

từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng; không côngkhai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thựchiện đầu tư [6]

Với mục đích tìm hiểu rõ hơn thực trạng chất lượng của chung cư cao tầng , tìm hiểunguyên nhân và trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp, biện pháp nhằm nâng cao chất

lượng nhà chung cư cao tầng em xin chọn đề tài: "Chất lượng của chung cư cao tầng"làm tiểu luận của mình Tiểu luận sẽ phần nào nêu ra những hạn chế, nguyên nhân ảnhhưởng tới chất lượng của chung cư cao tầng; từ đó, đưa ra những giải pháp nhằm nângcao chất lượng chung cư cao tầng

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT:

1 Khái niệm về chung cư cao tầng:

1.1 Khái niệm về chung cư:

1.1.1 Khái niệm về chung cư tại Việt Nam:

Theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội thì: "Nhà chung

cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữuriêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ giađình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhàchung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh".[3]

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền vớicăn hộ đó

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quyđịnh của pháp luật

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tíchthuộc sở hữu riêng

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng.+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trongnhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia cáccăn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng

xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh,truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữuriêng của căn hộ nào

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó [2]

1.1.2 Khái niệm về chung cư tại Singapore:

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn

là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đượcxây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xâydựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạngcondominium

- Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing

development) Mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diệntích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng vớimật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhàflat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu,thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó Không có quy định quy

mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định vềkhoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mởcông cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

- Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầuquy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độxây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích côngcộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sởhữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự áncondominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xâydựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật

độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung

cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal OpenSpace) bên trong khu đất

(Không gian mở công cộng (Communal Open Space hay Public Open Space) : không

gian mở thuộc quyền sử dụng chung của cư dân toàn đô thị

Không gian mở cộng đồng (Common Open Space) : không gian mở sử dụng chung cho cư dân của cộng đồng khu ở nhất định Tùy theo yêu cầu của dự án mà quyết định không gian mở này có cho phép người dân ngoài khu ở đến sử dụng hay không) [7]

1.2 Khái niệm về chung cư cao tầng:

Theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2011 của chính phủ về Ưu đãi đầu tưxây dựng nhà ở để bán và cho thuê:

Chung cư cao tầng là dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội

và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúckiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung [1]

Ngoài ra, giới nghiên cứu khoa học pháp lý tạm đưa khái niệm về nhà chung cư nhưsau: “ Nhà chung cư là nhà gồm nhiều căn hộ riêng biệt Những người sống trong nhà

chung cư có quyền sở hữu đối với các căn hộ của mình, đồng thời có quyền sở hữu chungđối với nhà đó bao gồm phần diện tích, khoảng không gian và thiết bị dùng chung Cácchủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việcquản lý phần diện tích và thiết bị đó Nhà chung cư cao tầng là nhà ở có cấu trúc kiểu căn

hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 7 trở lên”

1.3 Phân loại và phân hạng chung cư cao tầng:

1.3.1 Phân loại chung cư cao tầng:

* Theo chiều cao:

Tại hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng được phân thành 4 loại nhưsau:

- Nhà cao tầng loại 1: số tầng từ 9 -16 tầng, cao nhất không quá 50m;

- Nhà cao tầng loại 2: số tầng từ 17 -25 tầng, cao nhất không quá 75m;

- Nhà cao tầng loại 3: số tầng từ 26 -40 tầng, cao nhất không quá 100m;

- Nhà cao tầng loại 4: số tầng từ 40 tầng trở lên, chiều cao hơn 100m

* Theo nhu cầu sử dụng:

- Chung cư đơn thuần: chỉ có căn hộ để ở;

- Chung cư hỗn hợp: có các tầng dưới mở rộng làm cửa hàng; các tầng trên là căn hộ đểở;

- Chung cư đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng cho thuê và căn hộ để ở

* Theo hình thức sở hữu:

- Chung cư cho thuê thuộc một sở hữu;

- Chung cư sở hữu chung: có nhiều người đồng sở hữu, chủ yếu là các chung cư cao tầngtại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê;

- Chung cư thuộc sở hữu của Nhà nước: là chung cư được Nhà nước xây dựng chủ yếutrong thời kì thực hiện cơ chế bao cấp nhà ở

1.3.2 Phân hạng chung cư cao tầng:

Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

- Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư;

- Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư

Dựa vào các tiêu chí trên, nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

- Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trangthiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quyhoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị vàđiều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

- Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quyhoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị vàđiều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

- Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu vềquy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết

bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vàokhai thác sử dụng [5]

2 Khái niệm về chất lượng:

- Theo quan điểm của Việt Nam: Chất lượng là tổng thể những thuộc tính cơ bản của

sự vật, hoặc sự việc…làm cho sự vật hoặc sự việc này phân biệt với sự vật hoặc sự việckhác

- Theo quan niệm cổ điển: Chất lượng là tổng hòa các đặc tính phản ánh khả năng củasản phẩm đáp ứng được nhu cầu "tường" và "ẩn" Tính chất "tường" là những kỳ vọng vềcác đặc tính của sản phẩm có thể đánh giá được một cách trực quan như những thứ liênquan đến hình dạng, màu sắc, độ bền, độ vững chắc, độ an toàn, Tính chất "ẩn" là mongmuốn của người sử dụng: họ muốn sản phẩm phù hợp với điều kiện sống và làm việc,điều kiện sinh thái, phát triển xã hội, hợp mỹ thuật và vừa túi tiền [4]

2.2 Định nghĩa chất lượng công trình xây dựng:

Theo Quy định số 18/2003/QĐ - BXD thì: Chất lượng công trình xây dựng là nhữngyêu cầu về an toàn, bền vững, kỹ thuật và mỹ thuật của công trình xây dựng phù hợp vớiquy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng, các quy định trong việc giao nhận thầu xây dựng [4]

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình chung cư cao tầng:

Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình chung cư cao tầng gồm banhóm yếu tố như sau:

3.1 Theo yếu tố sản xuất:

- Con người: bao hàm kiến thức, tay nghề, sức khỏe, đạo đức;

- Vật liệu: gồm tính năng, thành phần, hình thức, ;

- Máy móc: gồm chủng loại, mức độ tiên tiến, ;

- Phương pháp sản xuất: là quy trình thao tác, công nghệ, phương pháp kiểm tra, ;

- Môi trường: như nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch, biện pháp an toàn,

3.2 Theo tiếp cận quản lý:

* Chất lượng của công tác chuẩn bị:

- Lựa chọn và huy động lao động (tay nghề, kỹ năng);

- Chất lượng của bản vẽ thi công (đúng, khoa học);

- Chất lượng của máy móc, thiết bị thi công (làm việc tốt, lựa chọn máy hợp lý)

* Chất lượng của tác nghiệp:

- Trình độ tổ chức sản xuất (phương án tổ chức thi công);

- Tổ chức công trường;

- Khả năng kỹ thuật của nhà thầu

* Chất lượng của kiểm soát:

- Có biện pháp đảm bảo thực hiện đúng việc;

- Chế độ theo dõi, kiểm tra;

- Chính sách xử lý

3.3 Theo tiếp cận duy vật: bao gồm yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan.

* Các yếu tố khách quan:

- Thiên nhiên: thời tiết, khí hậu;

- Kỹ thuật và con người: nền đất (do khảo sát không đúng); mất điện, nước; trục trặctrong cung ứng

II THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY:

Một điều dễ dàng nhận thấy là các chung cư cao tầng hiện nay có chất lượng khôngcao Theo kết quả điều tra về khu chung cư mới xây dựng ở Hà Nội, các chuyên gia JICA(cơ quan hợp tác quốc tế Nhật bản) đã phản ánh sự không hài lòng của cư dân ở 16 khuchung cư mới xây dựng sau năm 1999 đối với các vấn đề sau: nhà tắm hẹp (01%) , nứttường bong vữa (57%) cách âm tồi (5ụ%), ít cây (51%)…tiếp theo là các vấn đề nhưthoát nước nền nhà tắm kém, xa nơi làm việc, tiếng ồn từ căn hộ tầng trên, đường trongkhu chung cư tồi, hẹp, xa chợ, hư hỏng bồn cây, và vô số những điều than phiền khác

1 Thực trạng chất lượng của chung cư cao tầng:

1.1 Sử dụng đất và chức năng công trình kiến trúc:

Trước đây trong thiết kế tiểu khu nhà ở giữa 2 dãy nhà tập thể 4-5 tầng phải đảm bảokhoảng cách tương đương 1-1,5 lần chiều cao tòa nhà Còn hiện nay chưa có tiểu chuẩnthiết kế nhà cao tầng nên để tăng hiệu quả kinh tế như tăng diện tích đất, muốn dànhnhiều đất để chia lô xây dựng biệt thự, các chủ đầu tư đã tăng mật độ xây dựng tối đa,giữa 2 nhà cao tầng 17 tầng (cao 60m) chỉ cách nhau không đầy 14m, ảnh hưởng đến đờisống sinh hoạt riêng của người sử dụng đồng thời khoảng không gian dành cho sinh hoạtchung của người dân, sân chơi cho trẻ em bị thu hẹp hoặc biến mất làm ảnh hưởng đếncảnh quan đô thị và chất lượng sống của người dân (các công trình chung cư cao tầng tại

Mỹ Đình có mật độ xây dựng đến 77% và hệ số sử dụng đất lên đến 13,26 lần)

Việc thiết kế các công trình công cộng (cả về quy mô không gian) chưa được chútrọng Nhiều khu đô thị mới đủ cơ cấu 1 đơn vị diện tích ở nhưng không được thiết kế cáccông trình phục vụ sinh hoạt chung tương ứng như: Trụ sở phường, trạm y tế, nhà vănhóa, chợ….để tạo thành một khu đô thị mới hoàn chỉnh, đồng bộ

Trước đây trong quy hoạch tiểu khu nhà ở chỉ được phép thiết kế một tỷ lệ nhỏ cáccông trình chịu hướng nóng Đông – Tây, còn đại bộ phận các căn hộ đều được hướng gióchủ đạo Còn hiện nay, các căn hộ quay mọi hướng, kể cả nhà cao và thấp tầng, miễn saobám trục đường

Tại nhiều khu vực, do chung cư xây dựng để phục vụ công tác tái định cư, nhà ở chongười thu nhập thấp…đã cho ra đời những căn hộ không hợp lý về thành phần buồngphòng Không ít thiết kế bố trí bếp cùng không gian tiền sảnh hoặc lấy phòng khách làtrung tâm làm đầu mối giao thông trong căn hộ, có phương án bố trí khu vệ sinh ngay