Nội dung thẩm định dự án Xây dựng văn phòng

Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng vay vốn Để đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất độngsản PLAND, cán bộ thẩm định đã tiến hành tí

Nội dung thẩm định dự án Xây dựng văn phòng, nhà chung cư để bán tại Ngân hàng Quân Đội chi nhánh Tây Hà Nội

1

THẨM ĐỊNH HỒ SƠ XIN VAY VỐN

Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp thẩm định theo trình tự vào so sánh đối chiếu.

1.1 Hồ sơ đã có:

* Hồ sơ liên quan đến doanh nghiệp vay vốn:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký thuế, điều lệ côngty

- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc và Kế toán trưởng, biên bản họp bầu Hội đồng quảntrị và Chủ tịch Hội đồng quản trị, danh sách các cổ đông sáng lập công ty

- Các báo cáo tài chính năm 2007, 2008, 2009 của Công ty Cổ phần Bất động sảnPLAND

* Hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư:

- Giấy đề nghị vay vốn

- Các giấy tờ liên quan đến tính pháp lý của dự án, gồm:

 Công văn số 157/QHKT-P1 ngày 13 tháng 02 năm 2006 của Sở qui hoạchkiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ công trình Văn phòng,nhà ở tái định cư và nhà ở để bán tại xã Phú Diễn huyện Từ Liêm Hà Nội;

 Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở số 720/SXD-TĐ ngày 02 tháng 06 năm

2006 của Sở xây dựng Hà Nội đối với công trình Văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở

để bán;

 Văn bản số 2335/UBND-KH&ĐT ngày 16 tháng 4 năm 2008 về việc giahạn thời gian hoàn chỉnh lập Dự án đầu tư công trình Văn phòng nhà ở tái định cư và nhà

ở để bán cho Công ty Cổ phần Bất động sản Pland

 Công văn số 314/ CVTT- TL ngày 18 tháng 7 năm 2008 của công ty đầu tưphát triển thuỷ lợi về việc xin thoả thuận thoát nước cho dự án” Văn phòng, nhà ở táiđịnh cư và nhà ở để bán”;

 Công văn số 323CV/PC23 ngày 21 tháng 7 năm 2008 thoả thuận PCCCcho công trình “Văn phòng nhà ở tái định cư và nhà ở để bán” tại xã Phú Diễn;

 Công văn số 7453 / UBND - GT ngày 03 tháng 9 năm 2009 của UBNDThành phố Hà Nội về việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình tại xã Phú

Diễn, Từ Liêm, Hà Nội;

 Công văn số 628 / QHKT – TH ngày 02 tháng 3 năm 2010 của Sở QuyHoạch Kiến trúc Hà Nội về việc xác nhận phương án kiến trúc sơ bộ dự án khu vănphòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để bán tại xã Phú Diễn, Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Sau khi thẩm định hồ sơ vay vốn, các cán bộ thẩm định đã nhận xét:

- Hồ sơ pháp lý: đầy đủ, hợp lệ

- Hồ sơ về tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh: Báo cáo tài chínhnăm 2007, 2008 của Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND đã được kiểm toán, báo cáotài chính năm 2009 chưa được kiểm toán nhưng đã được soát xét hết Quý 3 bởi Công tykiểm toán độc lập nên số liệu của Báo cáo tài chính khá tin cậy

- Hồ sơ dự án: Công ty đã có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và hợp lệ được phê duyệtbởi các Cấp có thẩm quyền, đủ điều kiện để thực hiện dự án

2.

THẨM ĐỊNH KHÁCH HÀNG VAY VỐN

Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định tại chi nhánh áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu.

2.1 Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn

Công ty cổ phần Bất động sản PLAND được thành lập và hoạt động theo Giấychứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103019968 ngày 04/10/2007 và sửa đổi lần thứ haingày 24/6/2008 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp

Vốn điều lệ của Công ty theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số ngày

04/10/2007 và sửa đổi lần thứ hai ngày 24/6/2008 là: 500.000.000.000 đồng (Năm trăm

tỷ đồng chẵn).

Các đơn vị hạch toán trực thuộc:

- Chi nhánh Công ty tại TP Hồ Chí Minh;

- Sàn giao dịch Bất động sản - Chi nhánh Công ty cổ phần Bất động sản PLAND

Tổng Giám đốc của Công ty là Ông Nguyễn Văn Lộc

Lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty là đầu tư, kinh doanh bất động sản Đây làmột ngành từ lâu được đánh giá là đầy triển vọng với lợi nhuận cao nhưng cũng chứađựng những rủi ro rất lớn Bất kỳ một doanh nghiệp nào chuyên kinh doanh trong lĩnhvực này cũng cần phải có một số vốn đủ lớn để đương đầu với những khó khăn có thểgặp phải Ngoài ra, nhu cầu vay vốn để đầu tư của các doanh nghiệp này cũng rất lớn do

đặc thù ngành nghề là kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Bất động sản Plandđược thành lập từ cuối năm 2007 với sự góp vốn của Petro Việt Nam nên vốn điều lệ củaCông ty so với các doanh nghiệp khác là khá lớn: 500 tỷ đồng Bên cạnh đó, tháng 01năm 2010, Công ty đã chính thức niêm yết trên sàn Hà Nội với giá khởi điểm là hơn30.000đ, điều này cũng là một căn cứ và bảo đảm cho sự hoạt động là tiếp tục phát triểntrong tương lai của Công ty

2.2 Năng lực tài chính của khách hàng vay vốn

Công ty Cổ phần Bất động sản PLAND tuy mới thành lập chưa lâu (từ cuối năm2007) nhưng Công ty đã có những kết quả hoạt động kinh doanh khả quan trong lĩnh vựcđầu tư tài chính và bất động sản Trong giai đoạn đầu mới thành lập, công ty chủ yếu thựchiện đầu tư tài chính thông qua góp vốn hình thành các công ty con, công ty liên doanh,liên kết Hai năm gần đây, Công ty đã mở rộng sang đầu tư các dự án xây dựng chung cư,văn phòng có triển vọng lớn trong tương lai Với kết quả kinh doanh khả quan từ ngàyđầu thành lập, Công ty đã được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho phép niêm yết trênsàn và giá cổ phiếu của Công ty được giao dịch ở mức cao trên sàn giao dịch

Dự án “Xây dựng chung cư, văn phòng, nhà ở tái định cư” tại Phủ Diễn, Từ Liêm,

Hà Nội là một dự án lớn, có tổng mức đầu tư là 377.697.912.000 đ Vì vậy, nguồn tài trợ

của dự án không thể chỉ một mình Công ty tài trợ mà cần có sự hỗ trợ cho vay vốn củaNgân hàng Theo đánh giá phân loại khách hàng của Phòng Tín dụng Chi nhánh MB –Tây Hà Nội ngày 30/06/2009, Công ty Cổ phần Bất động sản Pland xếp loại doanhnghiệp hạng A

Một số chỉ tiêu chính về tình hình tài chính của Công ty Cổ phần Bất động sảnPLAND:

* Cơ cấu tài sản và khả năng thanh toán

- Tổng tài sản có bước tăng trưởng mạnh qua các năm, năm 2008 đạt 594 tỷ đồng(tăng 215% so với năm 2001) và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2009, đạt 837 tỷ đồng Về

cơ cấu tài sản của Công ty, năm 2008 tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn chiếm tỷ lệ76%, tài sản cố định và đầu tư dài hạn chiếm 24%, trong đó chủ yếu là đầu tư tài chính vàbất động sản Đây là cơ cấu tương đối hợp lý do ngành nghề kinh doanh của Công ty làđầu tư tài chính và kinh doanh bất động sản, nên tài sản cố định của Công ty chủ yếu lànhà văn phòng và phương tiện đi lại

- Hệ số nợ của Công ty năm 2007 là 0.32, năm 2008 là 0.54, năm 2009 là 0.73 Hệ

số nợ tăng cao do nhu cầu vốn đầu tư lớn hơn và số tiền đặt trước của người mua cũng

lớn hơn theo từng năm

- Khả năng thanh toán của Công ty ở mức khá: tỷ số thanh toán hiện thời năm 2007 đạt 2.49; khả năng thanh toán nhanh đạt 0.43.

* Cơ cấu nguồn vốn

Cơ cấu nguồn vốn: tại thời điểm 31/12/2007, nợ phải trả chiếm 68% nguồn vốn,nguồn vốn chủ sở hữu và các quỹ chiếm khoảng 7% nguồn vốn Thời điểm 31/12/2008,

cơ cấu nguồn vốn là: nợ phải trả chiếm 71% nguồn vốn, nguồn vốn chủ sở hữu và cácquỹ của Công ty chiếm 24% nguồn vốn (trong đó lợi nhuận chưa phân phối đạt 91 tỷđồng, chiếm tỷ trọng gần 29%) Tỷ số tự tài trợ của Công ty ở mức bình thường

Nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong nguồn vốn do khách hàng ứngtrước tiền mua bất động sản: năm 2007 là 114 tỷ đồng, chiếm 36% tổng nguồn vốn; năm

2008 là 353 tỷ đồng, chiếm 47% tổng nguồn vốn Nợ dài hạn năm 2008 là 78 tỷ đồng,tăng không nhiều so với năm 2007 (74 tỷ đồng) và chiếm 27% tổng nguồn vốn Trong nợngắn hạn năm 2008 của Công ty, các khoản nợ chiếm phần lớn là người mua trả tiềntrước (295 tỷ đồng chiếm 39% tổng nguồn vốn), phải trả cho người bán (120 tỷ đồng,chiếm 5.6% nguồn vốn) và phải trả các đơn vị nội bộ (93 tỷ đồng, chiếm 4.4% nguồnvốn) Như vậy Công ty chiếm dụng được một phần vốn khá lớn từ người mua, người bántrong hoạt động kinh doanh, giúp giảm chi phí huy động vốn ngắn hạn

2.3 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng vay vốn

Để đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất độngsản PLAND, cán bộ thẩm định đã tiến hành tính toán một số chỉ tiêu sau:

* Tăng trưởng và khả năng sinh lợi

- Doanh thu năm 2008 đạt 536.12 tỷ đồng, tăng 152% so với năm 2007 Đặc biệt,tổng lợi nhuận trước thuế của Tổng công ty có bước tăng trưởng mạnh trong năm 2008,đạt 105.7 tỷ đồng, tăng 1,55% so với năm 2007 Doanh thu trước thuế năm 2009 đạt1045.21 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2008

Tỷ số doanh lợi/doanh thu năm 2007 đạt 7.2%, năm 2008 đạt 19.58% Doanhlợi/doanh thu năm 2009 theo số liệu báo cáo kết quả kinh doanh đạt 24.53%

Tỷ số doanh lợi/tổng vốn năm 2007 đạt 3.43%, năm 2008 đạt 51.66%

* Hiệu quả hoạt động

- Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động ở mức bình thường Cụ thể:

 Vòng quay vốn lưu động năm 2007 đạt 0.7 vòng, năm 2008 đạt 0.8 vòng

Kỳ thu tiền bình quân năm 2007 là 257 ngày, năm 2008 là 189 ngày

Từ đó đưa ra những nhận xét tương đối chính xác về khách hàng vay vốn.

3, THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN

3.1 Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án

Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp dự báo.

Dự án xin váy vốn ở đây là dự án đầu tư xây dựng nhằm kinh doanh văn phòng chothuê và nhà chung cư để bán nên việc nghiên cứu về nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà

ở là cần thiết và vô cùng quan trọng

3.1.1 Đánh giá về nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà chung cư

a, Về nhu cầu thuê văn phòng

Có thể nói, tại thời điểm hiện nay, lượng cầu thuê văn phòng tại Hà Nội đang có mứctăng rất lớn Sở dĩ vậy là do:

- Hà Nội là thủ đô, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước Do vậy cũng lànơi tập trung đông dân cư và nhiều trụ sở của các công ty thuộc mọi lĩnh vực, mọi thànhphần kinh tế, cùng với văn phòng đại diện của các tập đoàn, công ty nước ngoài, chinhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp trên toàn quốc…Theo thống kê sơ bộnăm 2007, cả thành phố Hà Nội có khoảng 25000 doanh nghiệp đã đăng kí hoạt động, đó

là chưa kể đến hàng nghìn văn phòng của các đại sứ quán, lãnh sự quán nước ngoài, các

tổ chức phi chính phủ, các tổ chức hợp tác tư vấn, ngân hàng, bảo hiểm …

- Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng, đặc biệt đang có xu hướng chuyểndần ra phía Bắc do thị trường lao động rẻ và môi trường đầu tư đã thông thoáng hơn HàNội là trung tâm của các tỉnh phía Bắc nên chắc chắn nhu cầu về văn phòng của các công

ty đặt tại Hà Nội sẽ tăng

- Chắc chắn xu hướng phát triển của doanh nghiệp, tổ chức nói trên không chỉ dừng

ở con số đó bởi sự ổn định về tình hình chính trị xã hội và tốc đọ tăng trưởng kinh tế khảquan trong thời gian gần đây cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư trong vàngoài nước của Việt Nam Đặc biệt, sắp tới chúng ta sẽ gia nhập đầy đủ khu vực tự do

AFTA và WTO.

b, Nhu cầu đối với chung cư

- Dân số Hà Nội không ngừng tăng cao và tốc độ di dân từ các tỉnh thành khác đến

Hà Nội để sinh sống và làm việc không ngừng tăng Nhu cầu về nhà ở của Hà Nội hiệnnay là rất cao và vô cùng cấp thiết

- Cầu về nhà ở được dự báo vẫn ở mức cao trong giai đoạn trung hạn Dự báo từ nayđên 2011, Hà Nội cần thêm 7 triệu m2 nhà ở (tương đương 120.000 căn hộ) cho các đốitượng có nhu cầu nhà ở, khoảng 18000 căn hộ có nhu cầu cho thuê

- Hiện nay tại Hà Nội các dự án chung cư đã khai thác đều kín chỗ, nhiều dự ánđang xây dựng cũng đã bán hết 85%

3.1.2 Về cung văn phòng cho thuê và cung nhà chung cư

a, Cung đối với văn phòng cho thuê

Những yếu tố trên cho thấy động lực thúc đẩy tốc độ tăng cầu về nhà ở và thuê cao

ốc văn phòng ở địa bàn hà nội ở thời điểm dự án được thẩm định Trong khi đó mặc dùcũng cũng không ngừng tăng cao nhưng chưa bắt kịp được với tốc độ tăng của cầu nêntrong giai đoạn này giá cho thuê văn phòng và bán văn hộ vẫn ở mức tương đối cao Cóthể thấy rõ hơn về thực trạng này qua các bảng số liệu sau:

Bảng 3: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong các năm qua

Năm Hiệu suất sử

dụng (%)

Diện tích còn trống (m2)

Diện tích đã cho thuê (m2)

Giá thuê (USD/

tới 274.382m2 Tính tới thời điểm hiện tại, diện tích được sử dụng đã lên tới 99%.

Để thấy rõ nguồn cung không đáp ứng nổi cầu thuê văn phòng ta nghiên cứu bảngsau:

Bảng 4: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội – Quý III/2007

Loại văn phòng Số

lượng

Diện tích cho thuê (m2)

b, Cung đối với chung cư

Theo thống kê của CBRE, đến cuối năm 2008 tại Hà Nội có hơn 1000 doanhnghiệp tham gia kinh doanh nhà chung cư, hiện có hơn 40 dự án đang triển khai trên khắpđịa bàn bội thành thành phố Hà Nội với tổng số 13.320 căn hộ và hàng trăm dự án đangđược triển khai hoặc trong giai đoạn giải phóng mặt bằng tại các quận ngoại thành, chủyếu là khu vực Hà Đông Các dự án nâng cấp khu vực tập thể cũ trong nội thành Hà Nộicũng rất sôi động, tuy nhiên mới chỉ đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống tại khu tậpthể cũ đó

Dự kiến cung chung cư tại Hà Nội trong thời gian tới sẽ tăng mạnh,cụ thể năm

2009 sẽ thêm khoảng 16,500 căn, 2010 thêm 21000 căn, năm 2011 thêm 22000, năm

2012 thêm 24500 căn Tuy nhiên có thể thấy, nguồn cung này vẫn chưa thể đáp ứng đủnhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của dân cư

Sau khi phân tích khía cạnh thị trường của dự án: Các cán bộ thẩm định đã

nhận xét sản phẩm của dự án có rất nhiều tiềm năng để chiếm lĩnh thị trường và có khảnăng đạt được công suất dự kiến

Qua đây có thể thấy các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã thẩm định khía cạnhthị trường của dự án một cách rất sơ sài Các số liệu được nghiên cứu không được cậpnhật sát với thời điểm dự án đi vào hoạt động và chưa có những dự báo về cung cầu sảnphẩm dự án trong tương lai Khả năng cạnh tranh của dự án cũng chưa được các cán bộthẩm định phân tích Những hạn chế khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án sẽ gây

ra những kết luận thiếu chính xác và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến những kết quả khi

thẩm định chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.

3.2 Thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án

Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu.

a, Địa điểm xây dựng

Đây là một trong những tiêu chí quan trọng nhất ảnh hưởng đến hoạt động kinhdoanh của các tòa nhà cho thuê và việc bán các căn hộ Tòa nhà được xây dựng ở vị tríthuận lợi, nằm trong quy hoạch phát triển của thành phố Hà Nội Trong tương lai đây sẽ làmột khu vực phát triển mạnh về kinh tế do nằm trong vùng quy hoạch phát triển kinh tế củathủ đô Nhiều dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ( đường , điện, nước…) đang và sẽ đượctriển khai ở địa bàn xung quanh dự án

Các cán bộ thẩm định đã kết luận: Tòa nhà có được vị trí thuận lợi, tạo được lợi

thế cho dự án trong việc thu hút khách hàng mua các căn hộ và khách thuê văn phòng

b, Qui mô công trình, giải pháp kiến trúc, xây dựng

- Qui mô công trình

Tòa nhà được xây dựng mới hoàn chỉnh gồm 2 khối nhà cao 23-25 tầng và hệ thống

hạ tầng kĩ thuật ngoài tòa nhà đồng bộ Tầng hầm đặt ở độ sâu 4m dùng để làm gara, kho,các phòng kĩ thuật và trạm biến áp

Tầng trệt dùng làm siêu thị, trung tâm thương mại, các tầng còn lại dùng làm vănphòng cho thuê và căn hộ để bán

- Giải pháp kiến trúc, xây dựng

Tòa nhà được thiết kế xây dựng theo kiến trúc hiện đại của Pháp và được coi làphù hợp với cảnh quan xung quanh và quy hoạch tổng thể kiến trúc xung quanh của khuvực Cụ thể kiến trúc quy hoạch phù hợp với quy hoạch xung quanh khu vực và đáp ứngnhu cầu lâu dài của thành phố, đảm bảo các yếu tố khống chế chung về tầng cao, chỉ giới

đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt san nền, cấp điện, cấp nước… đã được xác định chung cho cảkhu vực Bố cục mặt bằng công trình đảm bảo chức năng sử dụng thuận tiện hợp lí về cácyếu tố: thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, cũng như đảm bảo các tiêu chuẩn về phòngcháy, chữa cháy, liên hệ giữa bên trong bên ngoài thuận tiện, tạo điều kiện thuận lợi choviệc bố trí hạ tầng kĩ thuật Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng dựa trên nguyên tắc tuânthủ theo bản vẽ chỉ giới đỏ khu đất dự án theo tỉ lệ 1:100 do trung tâm nghiên cứu ứngdụng kĩ thuật xây dựng RACBT lập và phê duyệt

- Giải pháp xây dựng, kĩ thuật về phần móng, phần thân, phần hoàn thiện, hệ thống

điện nước, điện thoại và thông tin liên lạc, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, điềuhòa không khí, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy, chống sét…đã được dự án đềcập với các giải pháp đảm bảo yêu cầu kĩ thuật tiên tiến, tính thẩm mỹ, bền vững chocông trình.

- Tổ chức thi công và tiến độ thi công: Hiện nay các nhà thầu thi công xây dựng đáp

ứng tiêu chuẩn chất lượng xây dựng cao Trong dự án, công ty đã đưa ra biện pháp tổchức thi công đáp ứng các yêu cầu của công tác xây dựng

Sau khi thẩm định các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã nhận xét: các giải pháp

xây dựng, kĩ thuật, thi công công trình của dự án là đáp ứng được các yêu cầu của côngtác xây dựng

Qua đây, có thể thấy công tác thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án BDS tại chi nhánhvẫn còn rất nhiều điểm hạn chế Các giải pháp kĩ thuật chuyên ngành xây dựng phức tạpnhưng các cán bộ thẩm định lại tiến hành thẩm định rất qua loa, sơ sài, thiếu căn cứ khoahọc Các cán bộ thẩm định tại chi nhánh hầu hết chưa có kinh nghiệm và không cóchuyên môn sâu về lĩnh vực này Đặc biệt, địa điểm xây dựng của những dự án BDS là

vô cùng quan trọng, nó ảnh hưởng sâu sắc đến hiệu quả của dự án BDS nhưng vẫn chưađược các cán bộ thẩm định xem xét kĩ

3.3 Thẩm định tài chính dự án “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà ở tái định cư, nhà ở để

bán” tại Chi nhánh MB- Tây Hà Nội

Phương pháp thẩm định: cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu và phương pháp dự báo So sánh đối chiếu với các quy định, tỷ lệ quy ước trong

việc tính toán các chi phí trong thẩm định tài chính của ngân hàng TMCP Quân Đội, cán

bộ thẩm định sẽ thẩm định tổng vốn đầu tư, các chi phí của dự án Dựa trên những đánhgiá về quan hệ cung cầu và khả năng tiêu thụ của sản phẩm dự án đã thẩm định ở nhữngnội dung trên, cán bộ thẩm định ước tính chi phí doanh thu của dự án trong tương lai

3.3.1 Thẩm định tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư: 377.697.912.000 đ

(Ba trăm bẩy bẩy tỷ, sáu trăm chín bẩy triệu, chín trăm mười hai nghìn

đồng chẵn)

Tổng mức đầu tư của dự án được tính toán dựa trên cơ sở các căn cứ sau đây:

-Căn cứ vào hợp đồng cung cấp dịch vụ cho dự án được kí kết giữa công ty BĐS Pland

và công ty TNHH CB Richard Ellis

- Căn cứ vào hợp đồng thuê đất số 36-2004/ ĐCND-HĐTĐLDNN kí ngày 29/09/2004

giữa sở địa chính – nhà đất HÀ Nội và PLAND

- Suất đầu tư và chỉ tiêu mặt bằng giá năm 2008

- Đơn giá xây dựng cơ bản áp dụng giá số 24/2008/QĐ-UB ngày 13/8/2008

- Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/02/2001

- Định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng theo quyết định số 15/2001/QĐ-BXD ngày20/07/2001

- Chế độ và quy định nhà nước về thuế cùng các chế độ tài chính khác

Cụ thể các số liệu được thể hiện qua các bảng sau:

Giá trị sau thuế(103đ)

tương đối hợp lí

3.3.2 Thẩm định nguồn vốn đầu tư

- Nguồn vốn tự có của chủ đầu tư

- Nguồn vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng

- Nguồn vốn hợp pháp khác.

Nhu cầu vốn

Theo tiến độ của dự án, nhu cầu vốn đầu tư dự án dự kiến như sau:

Trong 2 năm (từ khi dự án hoàn thành)

Nguồn trả nợ: Trích từ lợi nhuận sau thuế và khấu hao

* Lãi suất huy động vốn dự kiến: Được tính bằng bình quân lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng trả sau của MB cộng biên độ 3,6% năm Căn cứ vào lãi suất huy động của ngân hàng cho tới thời điểm tính toán thì mức lãi suất tạm tính là: 12%/ năm

3.3.3 Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án

Vốn được thu hồi từ các nguồn

- Doanh thu bán căn hộ

- Giá trị khấu hao và lợi nhuận ròng trong kinh doanh dịch vụ, văn phòng

Kế hoạch doanh thu

- Thời gian kinh doanh khai thác 50 năm

- Kinh doanh cho thuê toàn bộ diện tích sàn văn phòng, sàn dịch vụ và diện tích tầnghầm

Các chỉ tiêu kinh doanh dự kiến:

Giá trông giữ xe dự kiến cho năm đầu, 3 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.

 Kinh doanh diện tích căn hộ:

Các chỉ tiêu kinh doanh dự kiến:

KD (m2)

Giá KD chưaVAT (103đ/m2) Ghi chú

Kế hoạch doanh thu của dự án được các cán bộ thẩm định tính toán trên cơ sở dựa vào dự án tương tư nằm cùng địa bàn đó là toà nhà Opera và mức giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng trung bình trên địa bàn

Sau khi thẩm định, các cán bộ thẩm định đưa ra nhân xét : kế hoạch doanh thu

được trình bày trong hồ sơ vay vốn của dự án là tương đối hợp lí

- Thuế thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ luật đầu tư, nghị định số 108/NĐ-CP ngày

22/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều cuat luật đầu tư, luật thuếthu nhập doanh nghiệp ( thuế thu nhập doanh nghiêp áp dụng là 28%).

- Chi phí quản lí doanh nghiệp, chi phí điện nước và các chi phí khác dựa trên chi phí hoạt động thực tế của tòa nhà Opera

Cụ thể:

Chi phí xây dựng:

Bảng 6: Chi phí xây dựng công trình

STT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế

(103đ)

Thuế GTGT(103đ)

Giá trị sau thuế(103đ)

Giá trị sau thuế(103đ)Chi phí thiết bị 27.037.849 2.703.785 29.741.633

Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng

Bảng 8: Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng

Giá trị sau thuế(103đ)

1 Chi phí hỗ trợ đầu tư hạ

Thuế GTGT(103đ)

Giá trị sauthuế (103đ)

Kế hoạch khấu hao tài sản

Khấu hao tài sản cố định được xác định theo phương pháp đường thẳng, tỉ lệ khấu hao theo quy định của Bộ tài chính nhưng không lớn hơn thời gian hoạt động còn lại của

dự án, cụ thể:

Chi phí xây dựng: 50 năm

Chi phí thiết bị: 20 năm

Chi phí khác: 10 năm

Qua xem xét số liệu dự tính về các loại chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện

dự án, đây là dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng là nhà ở dân cư và văn phòngcho thuê, vì vậy phần chi phí chủ yếu của dự án là chi phí xây dựng công trình Máy móc

được sử dụng trong quá trình thực hiện dự án chủ yếu là máy của bên nhận thi công côngtrình, do vậy phần chi phí máy móc cho dự án là không đáng kể

Ngoài ra, xem xét kế hoạch và tiến độ xây dựng dự kiến và cách thức thanh toáncho bên thi công cũng là một yếu tố quan trọng để cán bộ thẩm định quyết định phươngthức cho vay và thu nợ Ở đây, do đặc điểm của dự án là xây dựng công trình vì vậy tiến

độ của dự án phụ thuộc vào thời gian thực hiện công việc của bên thi công Với đặc điểmnày, cán bộ thẩm định đã quyết định cho vay vốn dự án theo hạn mức và giải ngân theotiến độ thực hiện dự án, thanh toán thẳng cho bên thi công và nhà cung cấp để đảm bảothuận tiện theo dõi cho cả Ngân hàng và bên đi vay

Trên cơ sở tính toán các khoản mục ở trên, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đãtính toán các chỉ tiêu tài chính như sau:

Bảng 10: Các chỉ tiêu tài chính ST

T

đồng 377.697.912 (đã có VAT)

2 Tổng mức đầu tư (chưa

bao gồm lãi vay)

Nghìnđồng 371.373.671

3 Doanh thu thuần Nghìn

đồng 2.298.866.000

đồng 1.655.702.000

6 Giá trị hiện tại thuần

(NPV)

Nghìnđồng 417.951.000 r = 12 %

7 Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR % 18,75%

8 Các khoản nộp ngân sách Nghìn

đồng 19.035.846

đồng 3.472.0838.2 Thuế thu nhập doanh

nghiệp

Nghìnđồng 8.359.0278.3 Tiền thuê đất, sử dụng đất Nghìnđ 7.581.514

BẢO ĐẢM TIỀN VAY

Phương pháp thẩm định: cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu giữa hồ sơ bảo đảm tiền vay do khách hành cung cấp với tình hình thực tế của tài

sản bảo đẩm tiền vay, quy định về khung giá BĐS của Nhà Nước và các chứng từ định giácủa cán bộ được phân công thẩm định giá trị tài sản đảm bảo

Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất Giá trị ước tính 112 tỷ đồng ( Nhóm thẩm địnhlấy đơn giá của UBND)

Thế chấp toàn bộ tài sản gắn liền trên đất hình thành trong tương lai Giá trị ước tínhbằng chi phí xây lắp và thiết bị, dự kiến 120 triệu USD.( tương đương 2000 tỷ đồng)

Sau khi thẩm định các cán bộ thẩm định nhận thấy việc đầu tư cho vay đầu tư dự

án “Xây dựng nhà văn phòng, nhà ở tái định cư và nhà ở để bán” của Công ty Cổ phần

Bất động sản PLAND là có hiệu quả, có khả năng trả nợ gốc và lãi đầy đủ cho Ngân

hàng Do vậy Ngân hàng nên cho vay.

Qua đây có thể thấy công tác thẩm định khía cạnh tài chính dự án BDS tại chi nhánhvẫn còn những điểm hạn chế cần khắc phục Trong dự án được thẩm định, cán bộ thẩmđịnh mới chỉ lựa chọn một số chỉ tiêu cơ bản để tính toán như: NPV, IRR, T, tỷ suất sinhlời của vốn đầu tư, các chỉ tiêu khác như chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi ích- chi phí, năng lựchoà vốn… chưa được quan tâm và thông thường là bị bỏ qua Việc đánh giá các chỉ tiêutài chính mang tính hình thức, thiếu cơ sở tin cậy do không có các tiêu chuẩn, định mức

để so sánh Như dự án ở trên thì cán bộ thẩm định chưa đưa ra được cơ sở để so sánh,đánh giá, nên số liệu mà cán bộ thẩm định tính toán được khi thẩm định khách hàng làcòn thiếu cơ sở tin cậy Việc cố định tỉ lệ chiết khấu trong suốt vòng đời của dự án nhiềukhi không hợp lí vì các tác động của trượt giá, lạm phát cũng làm cho kết quả tính toán bịsai lệch Phương pháp phân tích độ nhạy và triệt tiêu rủi ro chưa được các cán bộ thẩmđịnh đưa vào khi thẩm định khía cạnh tài chính dự án Chi nhánh vẫn chưa quan tâm đếncác rủi ro của dự án và chưa có các biện pháp phòng ngừa những rủi ro đó

2.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh MB Tây Hà Nội

2.5.1 Những kết quả đạt được

Tuy là một chi nhánh mới thành lập nhưng công tác thẩm định tại MB Tây Hà Nội

đã đạt được những kết quả rất đáng ghi nhận cả về mặt chất lượng và số lượng

Về mặt số lượng: Hàng năm, số dự án được thẩm định và dự án được cho vay đều

tăng cao Đặc biệt là số lượng các dự án trung và dài hạn có quy mô lớn (>10 tỷ), phức tạp được thẩm định và cho vay ở chi nhánh ngày càng nhiều hơn

Bảng 11:Số lượng dự án được thẩm định tại chi nhánh MB-Tây Hà Nội

(Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định-phòng quản lí tín dụng MB-Tây Hà Nội)

Về mặt chất lượng công tác thẩm định: Từ khi thành lập đến nay, chất lượng công

tác thẩm định luôn được ban giám đốc, bộ phận quản lí tín dụng và các cán bộ thẩm định củachi nhánh quan tâm và đặt lên hàng đầu trong công tác thẩm định các dự án xin vay vốn Chính vì thế, chất lượng công tác thẩm định tại chi nhánh không ngừng được nâng cao và đã đạt được những thành tựu rất đáng khích lệ

 Về quy trình thẩm định:

Công tác thẩm định dự án đã thực hiện đầy đủ theo các bước tiến hành thẩm định

dự án đầu tư do NH TMCP Quân Đội quy định Từ khâu thẩm định hồ sơ vay vốn, thẩmđịnh khách hàng, thẩm định dự án đầu tư tới thẩm định các điều kiện đảm bảo tiền vay.Với những dự án BĐS lớn, sau khi cán bộ tín dụng thẩm định trình lên ban giám đốc, sẽđược thực hiện tái thẩm định toàn bộ nội dung trước khi ra quyết định

nợ, các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp: hệ số vốn tự có so với vốn

đi vay, tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư, chỉ tiêu lợi nhuận thuần hàng năm và cảđời dự án Việc tính toán được dựa trên các bảng tính phụ trợ như: bảng tính khấu hao,bảng trả lãi vay, bảng tính doanh thu, chi phí…

 Giai đoạn kiểm tra sau khi cho vay cũng được thực hiện chặt chẽ, với nhiềulần trực tiếp xuống cơ sở kiểm tra của cán bộ tín dụng Trách nhiệm của khoản vay gắn

liền với trách nhiệm của cán bộ tín dụng nên việc kiểm tra, kiểm soát món vay được cán

bộ tín dụng thực hiện với tinh thần trách nhiệm cao

2.5.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân

 Những mặt hạn chế

Bên cạnh nhưng kết quả đạt được thì trong công tác thẩm định tại chi nhánh MbTây Hà Nội vẫn còn nhiều điểm hạn chế cần được khắc phục ngay:

- Về đội ngũ cán bộ thẩm định: Số lượng cán bộ thẩm định còn chưa nhiều và

thiếu kinh nghiệm thực tế, ảnh hưởng đến công tác thẩm định các dự án BĐS Đặc biệtvới các dự án BĐS có nhiều yếu tố đặc thù, thị trường có nhiều biến động, các giải pháp

kĩ thuật xây dựng công trình phức tạp, yếu tố rủi ro lớn nên đòi hỏi các cán bộ thẩm địnhphải có kinh nghiệm dày dặn,có thể dự đoán được những biến động của thị trường BĐS,

có chuyên môn về lĩnh vực kiến trúc, xây dựng Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong việchọc hỏi, nâng cao trình độ nhưng do đội ngũ cán bộ của chi nhánh còn trẻ, ít kinh nghiệmnên đây vẫn là một hạn chế còn tồn tại tại chi nhánh

- Về nội dung thẩm định:

Trên thực tế, quá trình thẩm định dự án hầu như chỉ tập trung đánh giá khía cạnhtài chính cũng như khả năng trả nợ của chủ đầu tư, các nội dung khác mới chỉ được đánhgiá một cách chung chung, sơ sài, không được quan tâm một cách đúng mức Đối với các

dự án BĐS việc thẩm định sơ sài các nội dung thị trường và kĩ thuật sẽ gây ra ảnh hưởngrất lớn đến tính khả thi của dự án, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của Ngânhàng

+ Do đặc điểm của các dự án BĐS là các dự án xây dựng gắn liền với công tác đền

bù, giải phóng mặt bằng thường rất phức tạp, cơ chế đền bù chưa thống nhất nên nhiều dự

án BĐS gặp khó khăn trong quá trình triển khai.Khi thẩm định các cán bộ thẩm địnhchưa chú ý đến việc thẩm định kĩ nội dung này

+ Khi thẩm định nội dung thị trường, các cán bộ thẩm định chưa quan tâm đungmức đến các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án Việc lấy dự án khác để so sánh nhiều khikhông tương xứng

+ Nội dung kĩ thuật của dự án BĐS bao gồm rất nhiều những giải pháp kĩ thuậtphức tạp, đặc thù của ngành xây dựng, kiến trúc Các cán bộ thẩm đinh khi thẩm định nộidung này mới chỉ so sánh đối chiếu với các quy định tiêu chuẩn của các cơ quan quản línhà nước nên nhiều trường hợp không kiểm tra được chính xác các giải pháp kĩ thuật của

dự án

+ Việc thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính còn nhiều bất cập Các

dự án BĐS được triển khai thực hiện đòi hỏi vốn đầu tư lớn, tỷ lệ vốn vay trong tổng vốnđầu tư cao, thời gian thực hiện kéo dài, có thể dẫn đến nhiều phát sinh khó lường trước.Trong hầu hết các dự án được thẩm định, cán bộ thẩm định mới chỉ lựa chọn một số chỉtiêu cơ bản để tính toán như: NPV, IRR, T, tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, các chỉ tiêukhác như chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi ích- chi phí, năng lực hoà vốn… chưa được quan tâm

và thông thường là bị bỏ qua Việc đánh giá các chỉ tiêu tài chính, nhiều khi chỉ mangtính hình thức, thiếu cơ sở tin cậy do không có các tiêu chuẩn, định mức để so sánh Như

dự án ở trên thì cán bộ thẩm định chưa đưa ra được cơ sở để so sánh, đánh giá, nên sốliệu mà cán bộ thẩm định tính toán được khi thẩm định khách hàng là còn thiếu cơ sở tincậy Việc cố định tỉ lệ chiết khấu trong suốt vòng đời của dự án nhiều khi không hợp lí vìcác tác động của trượt giá, lạm phát cũng làm cho kết quả tính toán bị sai lệch

- Về phương pháp thẩm định:

Khi thẩm định các dự án BĐS các cán bộ thẩm định ở chi nhánh mới chỉ chủ yếu

sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và dự báo.Phương pháp triệt tiêu rủi ro được sử dụng chưa rộng rãi và đặc biệt, phương pháp phântích độ nhạy chưa được áp dụng khi thẩm định

Phân tích độ nhạy của dự án là nội dung có ý nghĩa rất lớn trong công tác thẩm

định các dự án BĐS Đây chính là phương pháp đo lường mức độ rủi ro có thể xảy ra đốivới dự án Phương pháp này sẽ phân tích những biến động bất lợi có thể dẫn tới thay đổilớn của các số liệu hiệu quả tài chính, có thể biến một dự án tốt thành một dự án không hiệuquả Đây chính là thiếu sót khá nghiêm trọng có thể dẫn đến vẫn cho vay những dự án mà cónhiều rủi ro, gây tổn thất cho ngân hàng

- Về công tác thu thập thông tin:

Vấn đề thu thập thông tin để tiến hành thẩm định tại ngân hàng thì cán bộ thẩm địnhchủ yếu vẫn dựa trên các nguồn tin do bản thân doanh nghiệp cung cấp Mà nguồn thôngtin do doanh nghiệp cung cấp thường chưa được qua kiểm tra, kiểm toán vì vậy thiếu độtin cậy Những thông tin do ngân hàng thu thập được mới chỉ dừng lại ở việc xem xétdoanh nghiệp và tìm trong sổ sách giao dịch hoặc ở trung tâm CIC của ngân hàng nhànước nên không cập nhật và chính xác

- Về cơ sở vật chất phục vụ cho công tác thẩm định: chủ yếu là phần mềm

Microsoft Excel, Ngân hàng chưa khai thác các phần mềm hiện đại trong thẩm định vàquản lý dự án

- Về kinh phí và thời gian cho công tác thẩm định : Kinh phí cho công tác thẩm

định các dự án BĐS lớn chưa được quan tâm đúng mức, đặc biệt là công tác phí cho cáccán bộ thẩm định phải xuống nơi thực hiện dự án để đánh giá chính xác tiến độ thực hiện

dự án Thời gian thẩm định các dự án BĐS còn kéo dài, gây tổn thất cho các khách hàngvay vốn và bản thân ngân hàng Thời gian từ khi tiếp nhận hồ sơ đến khi thẩm định và raquyết định tín dụng của ngân hàng kéo dài gây kho khăn cho khách hàng, tạo tâm lí engại khi vay vốn tại ngân hàng, nhất là khi khách hàng có nhu cầu vốn gấp để đầu tư kinhdoanh

 Nguyên nhân của những hạn chế

Những tồn tại trong công tác thẩm định của ngân hàng TMCP Quân Đội ở lĩnh vực Bấtđộng sản nói riêng và thẩm định dự án nói chung là do ảnh hưởng của nhiều nguyên nhânkhác nhau, trong đó có cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan

Nguyên nhân chủ quan

- Ngân hàng TMCP Quân đội là một ngân hàng trẻ, mới tham gia vào thị trườngngân hàng được hơn chục năm Vì vậy đội ngũ cán bộ thẩm định của ngân hàng chủ yếu

là cán bộ trẻ, còn hạn chế về mặt kinh nghiệm Mà như ở trên đã đề cập, thẩm định dự ánBĐS không chỉ đòi hỏi kiến thức rộng mà còn phụ thuộc khá nhiều vào kinh nghiệm.Kinh nghiệm của cán bộ thẩm định đặc biệt quan trọng trong điều kiện hiện nay là thiếuđịnh mức, định lượng chung để có thể so sánh đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả Vì vậy yếu

tố kinh nghiệm cũng là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng tới chất lượng thẩmđịnh dự án vay vốn tại ngân hàng

- Ngân hàng TMCP Quân đội hiện nay vẫn chưa có các chỉ tiêu định mức hoặc tiêuchuẩn để so sánh với các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp Vì vậy chưa có được nhữngcăn cứ tiêu chuẩn để đánh gia doanh nghiệp hoạt động có lành mạnh hay không, có yếukém hay không Hiện nay, Ngân hàng tiến hành thẩm định tình hình tài chính của doanhnghiệp mới chỉ dựa trên cảm tính, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định hoặc dựa trên bảngxếp hạng danh nghiệp, mà những tiêu chuẩn xếp hạng này có khi chưa được liên tục cậpnhật Do đó việc dựa trên những tiêu chuẩn xếp hạng đó để đánh giá là con thiếu độ tincậy, chưa đánh giá được chính xác tình hình tài chính của doanh nghiệp, ảnh hưởng tớichất lượng thẩm định