Ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu để thẩm định dự án cao ốc văn phòng cho mục đích góp vốn đầu tư

Trong qua trình học tập, em đã được học phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF để thẩm định các BĐS có đem lại thu nhập vì thế em đã quyết định chọn và thực hiện đề tài: “Ứng dụng phương p

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

-oOo - CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ

LỚP : THẨM ĐỊNH GIÁ 1 – KHÓA 33

XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP



TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng 04 năm 2011

Chữ ký

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN



TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng 04 năm 2011

Chữ ký

LỜI CÁM ƠN



Em xin chân thành gửi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh; cảm ơn Quý thầy, cô khoa Kinh Tế Phát Triển đã giảng dạy

và tạo điều kiện cho em học tập trong suốt 4 năm đại học qua

Chân thành cám ơn Giảng viên hướng dẫn TS Nguyễn Ngọc Vinh đã dìu dắt, hướng dẫn em tiến từng bước trên con đường học thức, đã giúp em có được những kiến thức cơ bản trong ngành Thẩm Định Giá, một ngành còn tương đối mới, giúp em có được một nền tảng vững chắc để có thể tiến sâu hơn trong ngành nghề tương lai

Chân thành cám ơn Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá EXIM (EXIMA) đã tạo điều kiện cho em được thực tập tại Công ty Cám ơn các anh chị trong phòng nghiệp vụ đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em, tạo điều kiện cho em được tiếp xúc với công tác thực tế trong suốt thời gian thực tập để em có thêm được nhiều kinh nghiệm và không bỡ ngỡ trong công việc sau này

Em xin kính chúc TS Nguyễn Ngọc Vinh, các thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển, các anh chị trong Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá EXIM (EXIMA) lời chúc sức khỏe, hạnh phúc trong cuộc sống và thành đạt trong sự nghiệp

EBT Thu nhập ròng trước thuế

EXIMBANK Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

GTTS Giá trị tài sản

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

KH Khấu hao

TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TNDN Thu nhập doanh nghiệp

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

USD Đô la Mỹ

VNĐ Việt Nam đồng

DANH MỤC BIỂU ĐỒ - BẢN ĐỒ - HÌNH MINH HOẠ TRONG PHỤ LỤC 1

Biểu đồ 1 Nguồn cung văn phòng cho thuê giai đoạn 2004 – 2010

Biểu đồ 2 Giá thuê trung bình và hiệu suất của thị trường văn phòng cho thuê

tại TP.HCM (tất cả các hạng) Quí 4/2009 – Quí 4/2010

Biểu đồ 3 Nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM trong giai đoạn

2011-2013

Bản đồ 1 Bản đồ phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM

Bản đồ 2 Vị trí xây dựng cao ốc PACIFIC số 43-43-47 Nguyễn Thị Minh

Khai, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM

Hình 1 Bảng thông tin dự án xây dựng cao ốc PACIFIC

Hình 2 Dự án đang xây dựng phần móng

Hình 3 Bờ tường cũ bao quanh diện tích xây dựng cao ốc PACIFIC

Hình 4 Đoạn đường Nguyễn Thị Minh Khai một chiều, hướng về đường

Phạm Ngọc Thạch phía trước dự án cao ốc PACIFIC

Hình 5 Góc ngã tư đường Nguyễn Thị Minh Khai giao với đường Pasteur

DANH MỤC BẢNG BIỂU TRONG PHỤ LỤC 2

Bảng 1 Bố trí kiến trúc cao ốc PACIFIC

Bảng 2 Bảng khảo sát mức giá cho thuê cao ốc văn phòng hạng A trong

phạm vi khu vực quận 1 và khu vực lân cận

Bảng 3 Ước tính doanh thu cho thuê văn phòng

Bảng 4 Ước tính doanh thu từ cho thuê căn tin

Bảng 5 Bảng tham khảo giá khai thác hầm xe ôtô tòa nhà Cơ quan đại diện

Thông Tấn Xã Việt Nam

Bảng 6 Ước tính doanh thu từ cho thuê bãi đậu xe

Bảng 7 Ước tính tổng CP xây dựng cao ốc PACIFIC

Bảng 8 Ước tính CP hoạt động của cao ốc PACIFIC

Bảng 9 Lịch khấu hao tài sản cố định

Bảng 10 Lịch vay và trả nợ

Bảng 11 Ước tính thuế TNDN

Bảng 12 Kết quả đấu thầu Trái phiếu Chính phủ chiều ngày 11/02/2011 tại

Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX)

Bảng 13 Ước tính giá trị cao ốc PACIFIC

LỜI MỞ ĐẦU



I Lý đề chọn đề tài

Việt Nam chúng ta đã và đang từng bước gia nhập với nền kinh tế thế giới, đặc

biệt là từ khi chúng ta trở thành thành viên chính thức của WTO thì hình ảnh của đất nước ngày càng xuất hiện nhiều hơn trong con mắt bạn bè quốc tế Và đáng quan tâm nhất là những nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến Việt Nam nhiều hơn như

là một nơi đầu tư đầy hấp dẫn Vốn đầu tư nước ngoài tăng theo mỗi năm, điều này giống như một ngoại lực mạnh mẽ thúc đẩy các ngành nghề kinh tế trong nước phát triển theo Vì thế nhu cầu về văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước tại các đô thị lớn tăng không ngừng, đặc biệt là các tòa cao ốc điều này cũng kéo theo một hệ quả là nhu cầu về thẩm định giá các cao ốc văn phòng cũng phát triển theo Trên thực tế, công tác thẩm định giá BĐS hiện nay không còn xa lại với chúng ta nhưng đối với mảng thẩm định giá các công trình đặc biệt, công trình có đem lại lợi nhuận lâu dài trong tương lai như là cao ốc văn phòng cho thuê thì còn khá mới mẻ Các phương pháp, các tài liệu hướng dẫn việc thẩm định còn khá sơ xài và nhiều điều cần được khắc phục, thống nhất chung Trong qua trình học tập, em đã được học phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định các BĐS có đem lại thu nhập vì thế em đã quyết

định chọn và thực hiện đề tài: “Ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu để

thẩm định dự án cao ốc văn phòng PACIFIC 43-45-47 Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1 với mục đích góp vốn đầu tư”

II Mục tiêu nghiên cứu

Vận dụng được các kiến thức lý thuyết về thẩm định giá trị BĐS đã được đào tạo trên ghế nhà trường, ứng dụng vào trong công tác thẩm định thực tế mà cụ thể ở đây là thẩm định giá trị cao ốc văn phòng

III Đối tượng – phạm vi nghiên cứu

CTXD cao tầng mà cụ thể là cao ốc văn phòng cho thuê

Nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng cho thuê tại khu vực TP.HCM

IV Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng phương pháp nghiên cứu khảo sát thị trường, nghiên cứu định tính và định lượng thông qua việc phân tích các dữ liệu sơ cấp và thứ cấp, từ đó kết hợp với kiến thức đã được học để áp dụng vào công tác thực tiễn

1 Giới thiệu Công ty TNHH MTV Thẩm định giá E xim

2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

3 Điều kiện và tình hình hoạt động của công ty

4 Mục tiêu – Nhiệm vụ của công ty trong tương lai

5 Mô hình tổ chức của công ty

6 Công tác thẩm định giá tại công ty

Tóm tắt Chương II

CHƯƠNG III: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU (DCF) THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG PACIFIC 43-45-47 NGUYỄN THỊ MINH KHAI VỚI MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ

1 Giới thiệu dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC

2 Tiến hành thẩm định giá trị cao ốc văn phòng PACIFIC

2.1 Xác định những vấn đề cơ bản

2.2 Các giả định khi tiến hành thẩm định

2.3 Áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định giá trị cao ốc văn phòng PACIFIC

Tóm tắt Chương III

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

KẾT LUẬN 

Việc sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong thẩm định giá trị

dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC với mục đích góp vốn đầu tư là phù hợp

Do đặc thù của các CTXD cao tầng, đặc biệt là cao ốc văn phòng cho thuê là có tính riêng biệt, đem lại thu nhập trong dài hạn cho nhà đầu tư Chúng khác nhau về vị trí, diện tích, quy mô xây dựng, kiểu dáng kiến trúc và cả về chất lượng đáp ứng nên việc

áp dụng các phương pháp thẩm định khác tỏ ra rất khó khăn và không thích hợp, dễ cho kết quả không chính xác với giá trị thực tế của công trình

Công tác thẩm định giá trị BĐS nói chung và thẩm định cao ốc văn phòng nói riêng, trong những năm sắp tới cần được đẩy mạnh hơn về số lượng lẫn chất lượng Nước Việt Nam chúng ta đang từng ngày gia nhập nhanh hơn, sâu hơn với nền kinh tế khu vực và thế giới nên việc xuất hiện ngày càng nhiều các công trình cao tầng với nhiều mục đích khác nhau như: văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại - dịch vụ, căn hộ nhà ở,…tại các đô thị lớn là điều tất yếu Việc xuất hiện nhiều như thế cũng đã đem lại cho đất nước một bộ mặt khang trang hơn, thể hiện phần nào sự phát triển của đất nước Tuy nhiên, bên cạnh đó Nhà nước cũng cần phải theo sát và quản lý chặt chẽ, ban hành các chính sách, qui định phù hợp, kịp thời để tránh tình trạng xây dựng tràn lan và không theo kiến trúc tổng thể Việc thẩm định các công trình cao tầng cũng sẽ phần nào góp phần hạn chế được sự phát triển tràn làn và đem lại cho nhà đầu tư một cái nhìn thực tế hơn với số vốn mà họ bỏ ra đầu tư vào các dự án công trình cao ốc

Qua Chương I của chuyên đề, em đã được trình bày những nội dung cơ bản về

cơ sở lý luận trong thẩm định giá trị BĐS mà đặc biệt là những BĐS đem lại thu nhập trong tương lai như là cao ốc văn phòng Trong Chương II là phần giới thiệu khá chi tiết về công ty thực tập cũng như tình hình công tác thẩm định thực tế các BĐS đặc biệt như cao ốc văn phòng Trong Chương III, chương ứng dụng những cơ sở lý thuyết, những kiến thức về phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) đã học vào công tác thẩm định thực tế dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC với mục đích góp vốn đầu tư

So với mục tiêu nghiên cứu đã được đề ra ban đầu thì về cơ bản, chuyên đề sau khi được hoàn thành đã đáp ứng tương đối đầy đủ mục tiêu đó, chuyên đề đã nêu được những kiến thức cơ bản về thẩm định giá BĐS để từ đó vận dụng một cách hợp lý vào thực tế là thẩm định dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC vơi mục đích góp vốn đầu tư Qua chuyên đề này, đã một lần nữa làm sáng rõ thêm phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) đang được sử dụng nhiều trong thực tế để thẩm định giá trị BĐS mà có đem lại thu nhập trong tương lai hoặc các BĐS đang còn là dự án, chưa xây dựng xong như cao ốc PACIFIC

- Mặt hạn chế: tuy chuyên đề đã đáp ứng khá đầy đủ mục tiêu nghiên cứu ban

đầu đề ra nhưng cũng không thể tránh khỏi những thiếu xót, hạn chế trong quá trình thực hiện

+ Vòng đời của dự án quá dài (50 năm) cũng là một hạn chế rất lớn của chuyên

đề Vòng đời kéo dài sẽ làm cho những ước lượng về doanh thu, CP, tỷ suất chiết khấu trong quá trình tiến hành thẩm định không có độ chính xác cao, dẫn đến dễ sai lệch giá trị thẩm định

+ Quá trình thẩm định sử dụng nhiều số liệu nghiên cứu thị trường ở thời điểm hiện tại nên cũng dẫn đến khả năng không sát với tình hình thực tế trong tương lai, chỉ mang tính tương đối

+ Do giới hạn về thời gian thực hiện chuyên đề cũng như về nhân sự nên cũng gây ra hạn chế Thời gian ngắn nên việc nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng không được đào sâu, bên cạnh hạn chế về kiến thức cũng như kinh nghiệm công tác thực tế nên việc xử lý số liệu khá sơ xài, xử lý những vấn đề khó khăn còn khá cứng nhắc

- Hướng nghiên cứu: Chuyên đề đã đi vào một mảng cụ thể trong công tác

thẩm định BĐS nhưng nhìn chung còn khá tổng quát Trong thời gian sắp tới, nếu có nhiều thời gian, kiến thức và kinh nghiệm công tác thực tế hơn, em sẽ đi sâu vào nghiên cứu những đề tài cụ thể hơn như: tỷ suất chiết khấu sử dụng cho thẩm định cao ốc văn phòng, các yếu tố ảnh hưởng tới giá thuê cao ốc ăn phòng,…hoặc hoàn chỉnh lại chuyên đề này hơn và khắc phục các hạn chế đã nêu ra

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Văn bản Pháp luật:

1.1 Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ban hành ngày 01/11/2005 của Bộ Tài Chính

về việc Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 02, 05, 06)

1.2 Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ban hành ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính

về việc Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 07, 08, 09, 10, 11, 12)

1.3 Quyết định 957/QĐ-BXD ban hành ngày 29/09//2009 của Bộ Xây Dựng về việc công bố Định mức CP quản lý dự án và tư vấn xây dựng công trình

1.4 Quyết định 33/2004/QĐ-BTC ban hành ngày 12/04/2004 của Bộ Tài Chính

về việc Ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt

1.5 Quyết định 203/2009/QĐ-BTC ban hành ngày 20/10/2009 của Bộ Tài Chính

về Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích KH tài sản cố định

1.6 Thông tư 33/2007/TT-BTC ban hành ngày 09/04/2007 của Bộ Tài Chính về việc Hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc vốn Nhà nước

1.7 Thông tư 109/2000/TT-BTC ban hành ngày 13/11/2000 của Bộ Tài Chính vể việc Hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư

1.8 Thông tư 05/2009/TT-BXD ban hành ngày 15/04/2009 của Bộ Xây Dựng về việc Hướng dẫn điều chỉnh dự toán CTXD

1.9 Thông tư 11/2005/TT-BXD ban hành ngày 14/07/2005 của Bộ Xây Dựng về việc Hướng dẫn kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng CTXD

2 Sách, tài liệu tham khảo:

2.1 Các tài liệu hướng dẫn tại công ty Exima

2.2 Chuyên đề tốt nghiệp các khóa trước

2.3 Hồ sơ năng lực của công ty Exima

2.4 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005, năm 2006, Nhà xuất bản Tài Chính

3 Website:

3.1 Công ty CB Richard Ellis: www.cbrevietnam.com

3.2 Công ty Savills Việt Nam: www.savills.com.vn

3.3 EXIMBANK: www.eximbank.com.vn

3.4 EXIMA: www.exima.com.vn

3.5 Trang báo điện tử Vnexpress: www.vnexpress.net

3.6 Trang thông tin chứng khoán: www.cophieu68.com

3.7 Trang web chính thức của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội: www.hnx.vn 3.8 Trang web của Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài: www.dvt.vn

MỤC LỤC



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BIỂU ĐỒ - BẢN ĐỒ - HÌNH MINH HỌA TRONG PHỤ LỤC 1 DANH MỤC BẢNG BIỂU TRONG PHỤ LỤC 2

LỜI MỞ ĐẦU

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 01

1 Bất động sản 01

1.1 Khái niệm 01

1.2 Thuộc tính BĐS 01

1.3 Đặc trưng của BĐS 03

1.4 Phân loại BĐS 04

2 Thẩm định giá BĐS 06

2.1 Khái niệm 06

2.2 Vai trò – Mục đích của thẩm định giá BĐS 07

2.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS 09

2.4 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 10

2.5 Các phương pháp thẩm định giá BĐS 12

2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS 14

3 Tổng quan về cao ốc văn phòng cho thuê tại TP.HCM 16

3.1 Sơ lược về cao ốc văn phòng 16

3.2 Thực trạng Kinh doanh cao ốc văn phòng hiện nay tại TP.HCM 19

Tóm tắt Chương I 22

CHƯƠNG II: TỒNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM (EXIMA) 23

1 Giới thiệu Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá E XIM 23

1.1 Khái quát chung 23

1.2 Các dịch vụ của công ty 24

2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 26

3 Điều kiện và tình hình hoạt động của công ty 27

4 Mục tiêu – Nhiệm vụ của công ty trong tương lai 28

5 Mô hình tổ chức của công ty 29

6 Công tác thẩm định giá tại công ty 29

6.1 Mô hình tổ chức thẩm định giá tại công ty 29

6.2 Quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty Exima 30

6.3 Những kết quả công ty Exima đạt được 34

6.4 Thực trạng công tác thẩm định giá trị cao ốc văn phòng tại công ty Exima 34

Tóm tắt Chương II 39

CHƯƠNG III: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU (DCF) THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG PACIFIC 43-45-47 NGUYỄN THỊ MINH KHAI VỚI MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ 40

1 Giới thiệu dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC 40

1.1 Thông tin chủ đầu tư 40

1.2 Tình trạng pháp lý 40

1.3 Quy hoạch mặt bằng và giải pháp kiến trúc 41

1.4 Vị trí xây dựng cao ốc 41

2 Tiến hành thẩm định giá trị cao ốc văn phòng PACIFIC 42

2.1 Xác định những vấn đề cơ bản 42

2.2 Các giả định khi tiến hành thẩm định 42

2.3 Áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định giá trị cao ốc văn phòng PACIFIC 43

2.3.1 Ước tính dòng doanh thu của cao ốc PACIFIC 43

2.3.2 Ước tính dòng CP của cao ốc PACIFIC 45

2.3.3 Ước tính tỷ suất chiết khấu 47

2.3.4 Ước tính giá trị cao ốc PACIFIC 48

Tóm tắt Chương III 49 KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN

1 Bất động sản

1.1 Khái niệm

Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, CTXD đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

Còn theo tiêu chuẩn của IVSC thì cho rằng: BĐS bao gồm tất cả đất đai và tất cả các vật khác được coi là thành phần tự nhiên như cây cối, khoán sản, những tài sản được con người xây dựng trên đất như các toà nhà và các công trình hạ tầng, cải tạo mở rộng Tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như hệ thống cấp nước, các hệ thống làm nóng và làm lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay thang máy cũng là một bộ phận của BĐS BĐS còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên

không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác và giá đất lại khác nhau dù

1.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng tăng lên Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân:

- Do tốc độ tăng dân số ở nông thôn còn cao, do tỷ lệ tách hộ gia tăng

- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm do nhu cầu chuyển mục đích sử dụng thành đất xây dựng cơ bản, đáp ứng nhu cầu trong thời kỳ mới hiện nay

- Do nhu cầu phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa ở thành thị nhanh hơn ở nông thôn dẫn đến tình trạng người lao động tại nông thôn đổ xô ra thành phố kiếm việc làm, dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ

ở cũng tăng lên, nếu họ có đủ điều kiện thì mua đất xây nhà bằng không thì thuê nhà ở,

vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê

1.2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài làm cho BĐS

có giá trị ngày càng cao, BĐS bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Đất đai cũng tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng đất đai không chuyển giá trị của nó vào sản phẩm, không bị hao mòn do quá

trình sử dụng Hơn nữa, đất đai được coi là một hàng hóa đặc biệt, diện tích đất đai có hạn, nhưng thời gian sử dụng lại vô hạn, có thể mua đi bán lại nhiều lần từ đời này sang đời khác

Người mua hàng hóa là đất đai không phải để tiêu dùng cho sản xuất hay tiêu dùng cho sinh hoạt như các hàng hóa thông thường khác mà chính là để hưởng quyền

sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại Đất đai được trao đổi nhiều lần và càng sử dụng cho nhiều mục đích chẳng những không bị giảm đi giá trị mà càng mua đi bán lại giá cả càng tăng, ngay cả khi đem đi thế chấp, cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền khai thác, sử dụng BĐS vì bên thế chấp không phải chuyển giao đất đai, BĐS cho bên nhận thế chấp làm cho ý nghĩa của đất đai, BĐS được nhân đôi

1.3 Đặc trưng của BĐS

1.3.1 Khả năng co giản của cung BĐS kém

Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá

cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng

cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở,…được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ Do vậy thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch

- Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

1.3.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài; CP mua, bán giao dịch cao

Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến CP mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm

CP cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng CNH - HĐH, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho CP mua - bán giao dịch BĐS tăng lên

1.3.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội

1.3.4 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước

1.4 Phân loại BĐS

1.4.1 Phân loại đất đai

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp, gồm: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác

- Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm:

+ Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; xây dựng công trình sự nghiệp

+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

+ Đất sử dụng cho mục đích công cộng, gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục - đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cộng đồng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của chính phủ

+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng

+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

+ Đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

+ Đất phi nông nghiệp khác

- Nhóm đất chưa sử dụng, gồm: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng, đất hoang hóa

1.4.2 Phân loại công trình trên đất

- Công trình dân dụng, gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ, biệt thự

- Công trình công cộng, gồm: công trình văn hóa, công trình giáo dục, công trình y tế, trường học, công trình thương mại - dịch vụ, nhà làm việc cao tầng, khách sạn, nhà khách, nhà ga, bến xe, công trình thể thao

- Công trình công nghiệp: nhà xưởng, nhà máy

- Công trình giao thông, gồm: công trình đường bộ, công trình đường sắt, công trình đường thủy, cầu, hầm, sân bay,…

- Công trình thủy lợi, gồm: hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, giếng, đường ống dẫn nước, kênh, bờ ao các loại

- Công trình hạ tầng kỹ thuật, gồm: công trình cấp nước, thoát nước, nhà máy

xử lý nước thải, chiếu sáng đô thị,…

1.4.3 Phân loại theo cấp độ

Nhà ở: chất lượng ngôi nhà được xác định theo các yếu tố sau:

- Tiêu chuẩn về diện tích, khối tích và dây chuyền sử dụng các buồng, phòng

- Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật, vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghi lắp đặt hệ thống cung cấp điện, nước

- Mức độ hoàn thiện bên trong và ngoài nhà, trang trí nội ngoại thất

- Độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà

Trên cơ sở trên, quy định về cấp nhà như sau:

- Nhà cấp I: có chất lượng sử dụng cao, niên hạn sử dụng trên 100 năm, vật liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc I, II

- Nhà cấp II: có chất lượng sử dụng tương đối cao, niên hạn trên 50 năm, trung bình từ 50 đến 80 năm, vật liệu xây dựng có bậc chịu lửa bậc III

- Nhà cấp III: có chất lượng sử dụng trung bình, niên hạn trên 20 năm, trung bình từ 20 đến 50 năm, vật liệu xây dựng có bậc chịu lửa bậc IV

- Nhà cấp IV: có chất lượng sử dụng thấp, niên hạn dưới 20 năm, vật liệu xây dựng có bậc chịu lửa bậc V

2 Thẩm định giá BĐS

2.1 Khái niệm

Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Thẩm định giá BĐS là một tổ hợp khoa học nghệ thuật

Thẩm định giá là một môn khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích do đó đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững vàng cũng như có những trình độ cần thiết, đồng thời nó cũng là một nghệ thuật vì nó đòi hỏi sự nhạy cảm tốt đối với thị trường

2.2 Vai trò – Mục đích của thẩm định giá BĐS

2.2.1 Vai trò

Đối với các nước trên thế giới, sự ra đời và phát triển của thẩm định giá gắn liền với nền kinh tế thị trường Kinh tế thị trường càng phát triển thì nghề thẩm định giá càng phát huy tác dụng Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường Nên công tác thẩm định giá đã và đang đổi mới để phù hợp với bối cảnh nền kinh tế thị trường Để tránh những thiệt hại về kinh tế cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán, đầu tư, định GTTS thông qua việc xác định giá cả,…thì thẩm định giá ở Việt Nam ra đời là một tất yếu khách quan

Nhu cầu thẩm định giá BĐS của toàn xã hội là rất lớn, do giá trị BĐS biến đổi liên tục nên nhu cầu này ngày càng cao BĐS không có thị trường trung tâm nên thông tin về BĐS là rất hạn chế, người mua và người bán rất khó khăn trong việc đưa ra quyết định của mình Thẩm định giá đã tạo môi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ bản chất của BĐS được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả

Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trước đây việc chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, còn việc kinh doanh BĐS chỉ đơn lẻ Hiện nay, có rất nhiều tổ chức kinh doanh BĐS ra đời nên BĐS phải được định giá rõ ràng để đưa lên sàn giao dịch

Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể coi

nó là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường

2.2.2 Mục đích

Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản,…

- Bảo toàn tài sản

+ Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản

+ Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản

- Mua bán tài sản đơn hạng mục

- Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghịêp

+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh

+ Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp

- Xác định GTTS để cổ phần hoá

Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều

và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu

Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá

- Hoạch toán kế toán

Thuế khoá quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm,…là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia Một số quốc gia lấy giá cả thị trường

hiện hành làm cơ sở để tính thuế Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế Vì vậy cần phải có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế

- Nghiệp vụ thanh toán

Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hoá giá hoặc biến đổi Như thế cần các nhà chuyên môn thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc sử lý các tài sản hiện có

+ Giúp cho việc hoạch toán kế toán

2.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS

2.3.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS

Giá trị thị trường của một BĐS là số tiền ước tính để một BĐS nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoản thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt (tiêu chuẩn thẩm định giá 2005)

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- Số tiền ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong trao đổi để lấy BĐS (giá)

- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch

- Khách quan: nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán

- Hành động một cách thận trọng: có nghĩa là mỗi bên đã cân nhắc quan điểm nhất định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn khách quan

- Hành động không áp đặt: có nghĩa là không có sự thúc ép áp đặc đối với người

mua hoặc người bán

2.3.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường Giá trị của tài sản trong đó có BĐS có thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của thị trường

Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá BĐS:

- Giá trị trong sử dụng;

- Giá trị đặc biệt;

- Giá trị đầu tư;

- Giá trị bán tháo hay buộc bán;

- Giá trị tính thuế;

- Giá trị bảo hiểm;

- Giá trị thế chấp cho vay;

2.4 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

Là sự sử dụng tốt nhất của tài sản về mặt kỹ thuật - vật chất, pháp luật cho phép, thoả mãn về mặt tài chính để tạo ra lợi ích hay giá trị cao nhất cho tài sản Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản và không thể thiếu cho sự ước tính giá trị thị trường

Theo tiêu chuẩn 06 của hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trường

Bộ Tài chính), nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được trình bày như sau: “Sử

dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý,

về tài chính và đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực

tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản đó.”

Tính hữu dụng - mức độ thoả mãn của tài sản cho nhu cầu:

+ Tính hữu dụng là những nguyên tắc chung bao hàm những nguyên tắc như cung cầu, thay thế, đóng góp

+ Là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá: phải đánh giá mức độ hữu dụng hay không hữu dụng của tài sản đó

Là khái niệm tương đối và mang tính so sánh

- Nguyên tắc cung - cầu:

Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung

và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản Trên thị trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Nhu cầu của một loại tài sản cụ thể được tạo bởi tính hữu dụng, tính hấp dẫn và chịu ảnh hưởng của sự khan hiếm và bị giới hạn bởi sức mua (sự hạn hẹp của ngân quỹ), do đó khi định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các yếu tố cung cầu đến giá trị của tài sản

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước

Giới hạn trên của GTTS có xu hướng được thiết lập bởi CP tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn CP tạo ra, hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng CP tạo ra, hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

- Nguyên tắc sự cân bằng

- Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Nguyên tắc thay đổi

2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp sử dụng các chứng cứ giao dịch hiện hành trên thị trường của các BĐS có đặc điểm tương tự (vị trí, quy mô diện tích, kết cấu nhà, xưởng, hình thể, điều kiện hạ tầng), tiến hành điều chỉnh thích hợp để làm căn cứ đáng tin cậy nhất cho việc thẩm định giá và qua đó xác định giá bán của BĐS Phương pháp này phù hợp với việc thẩm định giá các bất dộng sản có giao dịch phổ biến trên thị trường, có hiện trạng

là đất ở và quy hoạch là khu dân cư

2.5.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế: giá trị của BĐS hiện có,

có thể được so sánh bằng CP tạo ra một BĐS tương tự như là một vật thể

2.5.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp này dùng để thẩm định giá bán, sát giá thị trường; đối với BĐS là nhà xưởng nằm trong khu quy hoạch dân cư (hoặc nằm trong quy hoạch các công trình công cộng khác) không còn phù hợp với quy hoạch, được phép phá dở, đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng và nhà ở hoặc căn hộ (hoặc để xây dựng các công trình khác) Theo phương pháp này, giá trị thị trường của BĐS bằng giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến CP phát triển bao gồm lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư)

2.5.4 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư

Phương pháp thu nhập (đầu tư) dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập thành một tổng số vốn Theo phương pháp này, giá trị thị trường của một BĐS bằng giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS đó Phương pháp này phù hợp với các BĐS tạo ra thu nhập

2.5.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận trong thẩm định giá được sử dụng cho các BĐS đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và các BĐS khác mà việc so sánh với các BĐS tương tự gặp

khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của BĐS

+ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản: Về vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách của các CTXD trên đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất,…

+ Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá: xác định giá trị nào được tính (giá trị thị trường hay phi thị trường)

+ Xác định những tài liệu cần thiết cho thẩm định giá

+ Thiết lập ngày hiệu lực của thẩm định giá

+ Thống nhất với khách hàng về phí dịch vụ và thời gian hoàn thành

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá

- Nhận biết các yếu tố cung - cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của BĐS được mua - bán, cho thuê và đặc điểm của thị trường

- Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: thị trường, tài sản so sánh,…đồng thời các số liệu phải đáng tin cậy và được kiểm chứng

- Thiết kế chương trình nghiên cứu: trình tự thu thập thông tin và xử lý số liệu

- Lập đề cương báo cáo

- Lên kế hoạch thời gian biểu cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình

Bước 3: Thẩm định hiện trạng BĐS, thẩm định giá và các BĐS so sánh

- Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

+ Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành,…

+ Dữ liệu đặc biệt: CP, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận,…

- Tiến hành thẩm định hiện trạng BĐS

+ BĐS cần thẩm định giá

+ Các BĐS so sánh

Bước 4: Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp

- Phân tích tài liệu

+ Phân tích sử dụng hiệu quả nhất và có hiệu quả nhất

+ Phân tích thị trường: cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - bán

+ Phân tích BĐS thẩm định và BĐS so sánh

- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

+ Sử dụng những dữ liệu đã thu thập và phân tích váo các phương pháp

+ Phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của các thông tin

Bước 5: Ước lượng giá trị thị trường / phi thị trường BĐS thẩm định giá

- Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá

- Đưa ra giá trị thị trường của BĐS thẩm định (giá trị thị trường/phi thị trường)

- Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá

- Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá

Bước 6: Báo cáo và chứng thư thẩm định giá BĐS

- Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm định và

là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị

- Báo cáo thẩm định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau đây:

+ Loại BĐS cần thẩm định

+ Khách hàng thẩm định

+ Mục đích thẩm định

+ Thời điểm thẩm định

+ Đặc điểm pháp lý về kinh tế - kỹ thuật của BĐS thẩm định

+ Cơ sở giá trị của thẩm định giá

+ Các căn cứ để thẩm định giá

+ Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

+ Kết quả thẩm định giá

+ Những hạn chế của kết quả thẩm định giá

3 Tổng quan về cao ốc văn phòng cho thuê tại TP HCM

3.1 Sơ lược về cao ốc văn phòng

3.1.1 Khái niệm về CTXD cao tầng

Qua nhiều cuộc hội thảo, khái niệm “CTXD cao tầng” đã dần được làm rõ, đó là các CTXD nhà ở căn hộ có độ cao từ 9 tầng trở lên và với các công trình công cộng khác có độ cao từ 7-8 tầng trở lên “Công trình siêu cao” hay “cao ốc” là những tòa nhà

có độ cao lớn, với 30-40 tầng trở lên

3.1.2 Đặc trưng về CTXD cao tầng

Các công trình cao tầng thường bao gồm các công trình khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà ở chung cư cao tầng và các công trình trung tâm thương mại nhiều chức năng Qua điều tra khảo sát, từ năm 1990 đến 1998 TP.HCM có khoảng 113 công trình cao tầng đã được xây dựng Từ 1999 đến nay, tốc độ xây dựng nhà cao tầng đã gia tăng nhanh chóng ở TP.HCM, hàng trăm dự án nhà cao tầng đã và đang được triển khai xây dựng cùng với hàng chục dự án khu đô thị mới Một điều đáng mừng là, nếu như giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới, đa phần các công trình cao tầng do nước ngoài đầu tư, xây dựng, được thiết kế bởi tư vấn nước ngoài, thì cho đến năm 2000, gần 70% số nhà cao tầng đã được xây dựng từ nguồn vốn trong nước

CTXD cao tầng có những đặc trưng riêng biệt:

- Một là, về mặt quy hoạch, đó là những điểm nhấn cho bộ mặt kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có khoảng lùi so với đường giao thông và khoảng cách nhất định với các CTXD lân cận

- Hai là, tải trọng lớn và chiều cao lớn, đòi hỏi hệ kết cấu công trình, từ nền móng đến hệ khung sườn nhà phải thật bền chắc

- Ba là, vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài công trình, phải có sức bền lớn

- Bốn là, giao thông theo chiều đứng phát triển bằng hệ thống thang máy phải đảm bảo không bị ách tắc và hỏng hóc

- Năm là, sử dụng năng lượng lớn, do vậy các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu suất năng lượng cần được quan tâm ngay từ khi thiết kế, xây dựng cho đến quá trình vận hành sử dụng công trình

- Sáu là, đòi hỏi độ an toàn cao, trang thiết bị công trình phức tạp, chịu tác động trên cao của gió bão, sấm sét rất lớn; không cho phép xảy ra cháy nổ hay các sự cố khác

và phải có thiết bị tối tân để phòng ngừa Hệ thống kỹ thuật hạ tầng phức tạp, đường cấp nước, điện, điều hòa không khí cần phân đoạn theo chiều đứng Các kỹ thuật bảo hành, duy tu, bảo dưỡng, các biện pháp và trang thiết bị thi công trên cao đều có tính đặc thù

- Bảy là, tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý con người, xã hội

Nhà ở cao tầng nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì họ bị cách ly với thế giới bên ngoài

- Tám là, giá thành xây dựng cao, nhưng có khả năng sinh lời lớn

3.1.3 Phân hạng cao ốc văn phòng

Hiện nay, tại Việt Nam chưa có một văn bản hay quy định chính thống nào từ các cơ quan chuyên ngành có thẩm quyền về việc xác định, phân hạng cho cao ốc văn phòng Tuy nhiên, Việt Nam cũng đang áp dụng một số tiêu chí phân hạng của nước ngoài để xác định đẳng cấp của tòa cao ốc mặc dù đã phần nào mang tính địa phương

hóa Sau đây là những tiêu chí phân hạng cao ốc của châu Âu và châu Mỹ:

 Cao ốc hạng A theo chuẩn châu Âu và Mỹ phải đạt 22 tiêu chí bao gồm:

1 Thiết kế sang trọng và được xây mới hoàn toàn

2 Vị trí đắc địa, nằm trong quận / khu trung tâm thành phố

3 Cao ốc phải dễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển

4 Thu hút được những khách thuê có tên tuổi và uy tín

5 Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường

6 Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp

7 Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe

8 Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao

9 Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2,7m

10 Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột

11 Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dưới sàn (sàn nổi) và trần nhà dạng treo

12 Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ

13 Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải

có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người

14 Được trang bị hệ thống điều hòa trung tâm để kiểm soát nhiệt độ và ẩm độ theo chuẩn EU

15 Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện

16 Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét

17 Khu vực công cộng không vượt quá 12% tổng diện tích sử dụng

18 Có hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (Building Management System)

19 Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng

20 Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể thao

21 Khung cửa sổ có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời

22 Tiết kiệm năng lượng hạng A (tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng cao nhất của EU)

 Cao ốc văn phòng hạng B chỉ cần thỏa mãn 12 tiêu chí trong 22 tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng hạng A là:

1 Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường

2 Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp

3 Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao

4 Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2,7m

5 Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột

6 Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ

7 Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải

có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người

8 Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện

9 Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét

10 Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng

11 Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể thao

12 Khung cửa sổ có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời

3.2 Thực trạng Kinh doanh cao ốc văn phòng hiện nay tại TP HCM

3.2.1 Tổng quan về thị trường cao ốc văn phòng cho thuê ở TP.HCM

Năm 2010 thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang chuyển mình theo hướng có lợi cho khách thuê do nguồn cung tăng mạnh làm cho giá thuê giảm Trong quý 4 năm 2010, thị trường văn phòng cho thuê tiếp nhận thêm 9 văn phòng mới với khoảng 67.500m2, nâng nguồn cung tại TP.HCM lên khoảng 163 văn phòng ở tất cả các hạng, cung cấp khoảng 1.055.000m2, trong đó văn phòng hạng B là nguồn cung chính, chiếm khoảng 47% thị phần Dưới đây là bảng thống kê nguồn cung các hạng văn

phòng cho thuê: (Xem biểu đồ 1, phụ lục 1)

Nguồn: Tư vấn Nghiên Cứu Savills

Hạng Ước lượng nguồn cung

Nguồn cung những năm về trước có mức tăng tương đối nhưng bắt đầu tăng mạnh vào những năm 2007, 2008 Do khi đó giá thuê văn phòng đạt đến đỉnh điểm Cụ thể hạng A đã được đẩy lên trên 60 USD/m2 vào cuối năm 2007 và trên 70 USD/m2 vào cuối năm 2008, văn phòng hạng B cũng theo đó tăng theo và đạt gần 40 USD/m2 Với mức giá hấp dẫn đó đã lôi kéo nhiều nhà đầu tư nhảy vào xây dựng cao ốc văn phòng,

từ năm 2009 trở đi nguồn cung văn phòng bắt đầu tăng mạnh, và năm 2010 lượng cung mới tăng lên đáng kể

Số lượng văn phòng mới hoàn thành trong năm qua khá nhiều đang tạo sức ép ngày càng tăng lên phân khúc thị trường văn phòng cho thuê tại khu vực TP.HCM, năm

2010 lượng cung mới tham gia thị trường lên tới 230,000m2, tăng gần 50% so với năm

2009, nguồn cung tăng đã đẩy tỉ lệ thuê trống trên toàn thành phố vượt mức 17%, và làm cho giá thuê trung bình của thị trường văn phòng tiếp tục giảm trong thời gian tới,

và sẽ có sự cạnh tranh gay gắt về giá và chất lượng dịch vụ trong năm 2011 khi các chủ

đầu tư ra sức thu hút khách thuê (xem biểu đồ 2, phụ lục 1)

Nhu cầu thuê văn phòng năm 2010 của các công ty là rất lớn Mặc dù nền kinh tế vẫn trong giai đoạn khó khăn, nhưng số lượng công ty mới thành lập ngày một tăng do

đó nhu cầu thuê văn phòng cũng tăng, cũng như những công ty thuê vào thời điểm hiện tại đang lên kế hoạch mở rộng quy mô hoạt động của mình

Thêm vào đó, mức giá thuê văn phòng hạng A đã giảm nên nhu cầu thuê văn phòng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng Đặc biệt, nguồn cầu văn phòng cho thuê hạng A phát triển song song với dòng vốn đầu tư nước ngoài FDI, mà nguồn vốn FDI đổ vào TP.HCM ngày càng tăng đây là tín hiệu tốt cho phân khúc văn phòng cho thuê Ngoài

ra, văn phòng cho thuê hạng B, C là sự lựa chọn ưa thích của các công ty nội địa, một phần là do các doanh nghiệp thành lập trong nước đa phần là các doanh nghiệp vừa và nhỏ nên việc lựa chọn văn phòng hạng B, C là phù hợp

3.2.2 Đánh giá tình hình thị trường cao ốc văn phòng cho thuê ở TP.HCM trong thời gian tới

Tác động tích cực của việc dư cung tại thị trường TP.HCM là có lợi những đối tượng khách thuê có cơ hội tiếp cận với các dự án cao ốc văn phòng mới có chất lượng xây dựng và dịch vụ tốt hơn với mức giá thuê tương đối giảm so với những năm trước

Do đó, thị trường văn phòng cho thuê sẽ nổ ra cuộc cạnh tranh gay gắt về giá, chất lượng dịch vụ, đơn vị quản lý và đội ngũ kinh doanh của các tòa nhà trong những năm tới Mà đặc biệt là những cao ốc đã đi vào hoạt động hoặc mới đi vào hoạt động cần nâng cao năng lực cạnh tranh của mình trên thị trường

Nguồn cung văn phòng mới tại TP.HCM sẽ tăng mạnh trong giai đoạn từ

2011-2013, trong vòng khoảng 4 năm nữa ước có khoảng 2.7 triệu m2 sàn, trong đó có khoảng 720,000 m2 sàn văn phòng hạng A Năm 2013 là năm có nguồn cung cao nhất trên 1 triệu m2 sàn khi có nhiều dự án lớn đồng loạt đi vào hoạt động như M& C Tower, Vietcombank, Times Square, SJC Tower,…

Người ta ước tính rằng sẽ có 410.000m2 sàn văn phòng được cung cấp vào năm

2011, bao gồm 210.000m2 sàn văn phòng hiện tại còn trống và khoảng 200.000m2 sàn văn phòng được xây dựng để cung cấp mới, tương đương với khoảng 200% của tổng số

diện tích được xây lên trong năm 2010.(xem biểu đồ 3, phụ lục 1)

Các công ty ngước ngoài và các doanh nghiệp mới thành lập là yếu tố làm tăng nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM Trước tình hình vốn đầu tư nước ngoài ngày càng tăng như chỉ hai tháng đầu năm 2011 TP.HCM thu hút được 36 dự án mới trong tổng số

93 dự án mới của cả nước với số vốn là 1092.84 triệu USD, do đó số lượng văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài ngày càng tăng làm cho nhu cầu thuê văn phòng cũng sẽ tăng lên Thêm vào đó, các doanh nghiệp trong nước mới thành lập muốn tạo dựng hình ảnh tốt trong giao dịch khách hàng cũng như tận dụng uy tín tòa nhà làm gia tăng sự tin tưởng của các đối tác với doanh nghiệp, và thể hiện tính chuyên nghiệp của mình trước các đối thủ cạnh tranh đặc biệt là các công ty nước ngoài khi Việt Nam đã gia nhập WTO

Tóm tắt Chương 1

Chương I là chương nói về cơ sở lý luận chung cho cả chuyên đề Trong chương này em đã nêu lên các khái niệm căn bản liên quan về: BĐS, thẩm định giá BĐS, công trình cao tầng,…để làm nền tảng cho việc ứng dụng vào trong công tác thẩm định thực

tế Tuy nhiên, khi nói về các phương pháp thẩm định giá BĐS thì em chỉ trình bày một cách ngắn gọn và xúc tích nội dung của các phương pháp thẩm định đó mà không đi vào chi tiết Bởi vì sang Chương II, trong phần “Thực trạng công tác thẩm định giá trị cao ốc văn phòng tại công ty Exima” thì em đã nếu chi tiết về phương pháp dòng tiền chiết khấu (phương pháp được ứng dụng trong chuyên đề)

Bên cạnh đó, Chương I còn nêu khá chi tiết về thực trạng kinh doanh cao ốc văn phòng hiện nay tại TP.HCM Đây cũng có thể xem là một trong những cơ sở để xác định nhu cầu về thẩm định giá các cao ốc văn phòng cho thuê

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH

VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM (EXIMA)

1 Giới thiệu Công ty TNHH MTV Thẩm định giá Exim

1.1 Khát quát chung

- Tên gọi tiếng Việt : Công ty TNHH MTV Thẩm định giá Exim

- Tên tiếng Anh : E XIM Appraisal Company Limited

- Tên viết tắt : EXIMA Co.,Ltd

- Địa chỉ trụ sở chính : số 55A, Nguyễn Chí Thanh, phường 9, quận 5, TP HCM

- Điện thoại : 08.62646807 – Fax : 08.62646804

- Website : www.exima.com.vn – Email: exima@exima.com.vn

- Ngành nghề kinh doanh: Dịch vụ Thẩm định giá tài sản, dịch vụ Giám định thương mại, Giám sát thi công, Đấu giá tài sản

+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4104007000 do Sở Kế hoạch

và Đầu tư TP HCM cấp ngày 20/11/2008

+ Giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế 0306230988 do Cục thuế TP.HCM cấp ngày 14/12/2008

+ Thông báo số 48/TB-BTC ngày 21/01/2011 của Bộ Tài Chính về việc cho phép Công ty TNHH MTV Thẩm Định Giá EXIM (EXIMA) được phép hành nghề thẩm định giá theo Pháp lệnh giá và Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 quy định về thẩm định giá

- Người đại diện : Ông Nguyễn Ngọc Châu - Chức vụ : Tổng giám đốc

- Thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất: cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà

ga, bệnh viện, trường học,…

- Thẩm định giá đất ở, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp,…

- Thẩm định giá các dự án đầu tư BĐS, các khu du lịch, khu resort,…

1.2.1.2 Thẩm định giá trị động sản

- Các máy thiết bị gia dụng, phương tiện đi lại, vận tải đường bộ, đường thủy

- Các phương tiện kỹ thuật, máy xây dựng, máy công cụ, các thiết bị điện, điện

tử, điện gia dụng, điện công nghiệp,…

- Các máy thiết bị công nghiệp, dây chuyền sản xuất đồng bộ, máy, thiết bị và dây chuyền sản xuất chuyên dùng

1.2.1.3 Thẩm định giá trị doanh nghiệp

- Cơ sở sản xuất, hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…

- Xác định giá trị doanh nghiệp để lên sàn giao dịch chứng khoán, để cổ phần hóa, thành lập mới, liên doanh liên kết, giải thể, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp, khoán,…

- Xác định quyền khai thác: nhà hàng, khách sạn, nhà máy nước, quyền khai thác mỏ đá, quyền khai thác cầu cảng, trạm thu phí cầu đường,…

1.2.1.4 Thẩm định giá trị thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ

Mục đích thẩm định giá:

- Mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, mua sắm mới, liên doanh, liên kết, góp vốn

- Cổ phần, thanh lý, phát mãi tài sản tồn đọng, chia tách tài sản doanh nghiệp