Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội

Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội Chương 2: Một số giải pháp hoàn thiện nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội.

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI 2

1.1 Tóm tắt quá trình hình thành và tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội 2

1.1.1.Lịch sử hình thành Vietcombank Hà Nội 2

1.1.2.Mạng lưới hoạt động của Vietcombank Hà Nội 2

1.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 3

1.1.4.Các hoạt động chủ yếu của Vietcombank Hà Nội 5

1.1.5.Tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong những năm gần đây 6

1.1.5.1.Tình hình huy động vốn 6

1.1.5.2.Tín dụng 7

1.1.5.3.Mua bán ngoại tệ 9

1.1.5.4 Thanh toán xuất nhập khẩu và bảo lãnh 9

1.2.Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 10

1.2.1 Sự cần thiết thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng tại Vietcombank Hà Nội 10

1.2.2 Đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần lưu ý trong quá trình thẩm định 11

1.2.3.Quy trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 13

1.2.4.Phương pháp thẩm định các dự án xây dựng văn phòng tại VCB HN 16

1.2.5 Nội dung thẩm định chi tiết dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 18

1.2.5.2 Thẩm định tính pháp lý của dự án 19

1.2.5.3 Thẩm định về phương diện thị trường của dự án 22

1.2.5.4 Thẩm định sự phù hợp về mặt kỹ thuật công nghệ và khả năng tổ chức thực hiện dựa án 24

1.2.5.5.Thẩm định dự án về mặt tài chính 27

1.2.5.6.Thẩm định điều kiện bảo đảm tiền vay 35

1.2.6 Ví dụ minh hoạ Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê 36

1.2.6.1 Thẩm định chủ đầu tư 36

1.2.6.2 Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê 43

1.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 59

1.3.1 Những thành tựu đạt được 59

1.3.2 Những mặt còn tồn tại và nguyên nhân 61

CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI 66

2.1 Định hướng chung hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong thời gian tới 66

2.1.1 Định hướng chung về hoạt động trong thời gian tới 66

2.1.2 Định hướng chung về hoạt động thẩm định và định hướng riêng trong công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê 67

2.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 68

2.2.1.Thành lập phòng thẩm định dự án chuyên trách độc lập 68

2.2.2 Tuyển dụng các cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý dự án xây dựng và đào tạo thêm về chuyên môn thẩm định, nâng cao đạo đức trách nhiệm cho nhân viên 69

2.2.3.Có sự phân loại từng loại dự án khi thẩm định, và xây dựng khung thẩm định cho từng loại dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là các dự án xây dựng 71

2.2.4 Thuê hoặc liên kết với các công ty kiểm toán độc lập để đánh giá

chính xác tình hình tài chính của chủ đầu tư 74

2.2.5 Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng không quy định hạn mức thời gian thẩm định đối với các dự án xây dựng văn phòng 74

2.2.6 Phân tán rủi ro khi thẩm định dự án theo phương thức đồng tài trợ 75

2.2.7 Sử dụng phần mềm Crystal Ball trong phân tích rủi ro thi công dự án xây dựng văn phòng 76

2.2.8 Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định một số khía cạnh của các dự án xây dựng văn phòng 79

2.2.8.1.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định năng lực tài chính và tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án xây dựng văn phòng : 79

2.2.8.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án : 80

2.2.8.3.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh tài chính : 81

2.2.8.4 Xác định thời hạn trả nợ, phương thức trả nợ 82

2.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án nói chung và các dự án lĩnh vực xây dựng công nghiệp nói riêng 82

2.3.1.Kiến nghị với cơ quan Nhà nước và Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam 82

2.3.2 Kiến nghị với Vietcombank Hà Nội 83

2.3.3.Kiến nghị với chủ đầu tư dự án 85

KẾT LUẬN 86

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Vietcombank Hà Nội: Tên tiếng Anh Ngân hàng thương mại cổ phần

Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

SƠ ĐỒ

+ Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank Hà Nội

+ Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội

+ Sơ đồ 2.1: Mô hình phân tích rủi ro bằng phầm mềm Crystal Ball

BẢNG BIỂU

+ Bảng 1.1: Tình hình huy động vốn

+ Bảng 1.2: Doanh số cho vay

+ Bảng 1.3: Bảng tính doanh thu dự án văn phòng cho thuê

+ Bảng 1.4: Công suất sử dụng văn phòng

+ Bảng 1.5: Bảng tính dòng tiền của dự án xây dựng văn phòng cho thuê

+ Bảng 1.6: Bảng tính kế hoạch trả nợ Vietcombank Hà Nội

+ Bảng 1.7: Các chỉ tiêu tài chính

+ Bảng 1.8: Các chỉ số doanh lợi

+ Bảng 1.9: Các chỉ số cơ cấu vốn và tài sản, các chỉ tiêu đòn bấy tài cính+ Bảng 1.10: Các hệ số thanh toán (Chỉ số thanh khoản)

+ Bảng 1.11: Các hệ số hoạt động hiệu quả

+ Bảng 1.12: Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt

+ Bảng 1.13: Bảng dòng tiền dự án xây dựng văn phòng cho thuê bằng Excel+ Bảng 1.14: Bảng tính dòng tiên dự án khi biến phí tăng 5%

+ Bảng 1.15: Bảng tính dòng tiền dư án khi doanh thu giảm 10%

+ Bảng 2.1: Bảng chấm điểm tài chính các doanh nghiệp xây dựng

+ Bảng 2.2: Tỷ lệ nhân tố ảnh hưởng tiến độ thi công dự án xây dựng + Bảng 2.3: Quan hệ tương quan giữa các loại nguyên vật liệu chính + Bảng 2.4: Hàm phân bố xác suất các loại vật tư

+ Bảng 2.5: Tóm tắt thông số của công tác xây lắp công trình

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay đất nước đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự pháttriển nhanh và mạnh của nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế Trong đó nổi bật là sự giatăng đáng kể của các dự án đầu tư góp phần không nhỏ vào sự tăng trưởng chungcủa xã hội Sở dĩ số dự án đầu tư không ngừng tăng lên trong thời gian qua là dochúng ta đã có một hệ thống tài chính ngân hàng đáp ứng được phần nào nhu cầuvay vốn của các dự án và nhu cầu vay vốn của các dự án ngày càng cao Tuy nhiênđối với các ngân hàng nói chung và Vietcombank Hà Nội nói riêng thì công tácthẩm định dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, bởi vì thẩm định dự án khôngchỉ giúp cho chính ngân hàng mình tài trợ được những dự án tốt, mà còn giúp chủđầu tư tìm kiếm lợi nhuận và tăng hiệu quả kinh tế xã hội, vì vậy công tác thẩm định

dự án luôn được Vietcombank Hà Nội đặc biệt chú trọng nâng cao chất lượng Tuynhiên thẩm định luôn là một lĩnh vực khó đòi hỏi chuyên môn cao và kinh nghiệmthực tế, đặc biệt là chưa có một sự tách biệt trong việc thẩm định từng loại dự ántrong các lĩnh vực khác nhau tại Vietcombank Hà Nội

Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư xây dựng các văn phòngcho thuê do nhu cầu thuê văn phòng cao tại đô thị lớn như Hà Nội và một số đô thị lâncận, và số dự án này xin vay vốn ngân hàng Vietcombank Hà Nội là rất nhiều Trongquá trình thực tập và nghiên cứu, em thấy công tác thẩm định dự án xây dựng vănphòng cho thuê cần tìm hiểu một cách sâu sắc và toàn diện hơn, chính vì vậy em chọn

đề tài chuyên đề : “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho

thuê tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội”.

Chuyên đề gồm hai chương:

Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội

Chương 2: Một số giải pháp hoàn thiện nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội.

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Từ Quang Phương, và các cán bộ thẩm

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG

VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI

1.1 Tóm tắt quá trình hình thành và tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội

1.1.1.Lịch sử hình thành Vietcombank Hà Nội

NHNT Hà Nội là một chi nhánh cấp 1 của NHNT Việt Nam, được thành lậpvào ngày 01/03/1985 theo quyết định số 177/NH – QĐ của Tổng giám đốc Ngânhàng Ngoại thương Việt Nam NHNT Hà Nội là một đại diện pháp nhân của NHNTViệt Nam, tên giao dịch tiếng Anh là Vietcombank Hà Nội, có con dấu riêng, trựctiếp giao dịch kinh doanh, hạch toán nội bộ, hoạt động kinh doanh tiền tệ và quản lýngân hàng, tự chủ tài chính, tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh và nhữngcam kết của mình Giao dịch mọi hoạt động dưới sự quản lý của Tổng giám đốcNgân hàng Ngoại thương Việt Nam và sự điều hành của giám đốc chi nhánh

1.1.2.Mạng lưới hoạt động của Vietcombank Hà Nội

+ PGD số 4: 36 Hoàng Cầu – Hà Nội

+ PGD số 5: Khu CC2 khu đô thị Bắc Linh Đàm – Hà Nội

+ PGD số 6: 277 Nguyễn Trãi

+ PGD số 7: Tầng 1 toà nhà 434 Trần Khát Chân

+ PGD Bát Đàn: 48 Bát Đàn

+ PGD Yết Kiêu: 14 Yết Kiêu

+ Quầy giao dịch sân bay quốc tế Nội Bài: Tầng 1 Sân bay Quốc tế Nội Bài

1.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank Hà Nội

Nguồn: Phòng hành chính nhân sự Vietcombank Hà Nội Ban giám đốc: Bao gồm 1 Giám đốc và 4 Phó Giám đốc.

Các phòng ban trực thuộc:

Phòng Khách hàng: Phát triển kinh doanh, cung cấp các dịch vụ tài chính ngân

hàng, củng cố và mở rộng quan hệ đối với các khách hàng là doanh nghiệp trên địabàn thuộc quyền quản lý hiện tại của chi nhánh

Phòng dịch vụ Ngân hàng: Huy động tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ,

phát hành kỳ phiếu, trái phiếu đồng Việt Nam và ngoại tệ, chi trả tiền kiều hối &chuyển tiền đi nước ngoài, mua bán ngoại tệ , nhận gửi và thanh toán séc nhờ thucủa cá nhân, quản lý đại lý thu đổi ngoại tệ, trực tiếp thu chi tiền mặt của khác hànggửi , rút tiền tiết kiệm VNĐ, ngoại tệ, kỳ phiếu ngoại tệ, tài khoản ngoại tệ cá nhân

Phòng thanh toán thẻ: có chức năng nhiệm vụ phát hành và thanh toán các loại

thẻ Vietcombank theo thể lệ quy định Tổ chức thực hiện nhiệm vụ Marketingkhách hàng về thẻ Phát triển và quản lý các cơ sở chấp nhận thẻ, quản lý các máyrút tiền tự động ATM được giao

Phòng ngân quỹ: có chức năng nhiệm vụ thu chi kiểm đếm toàn bộ đồng Việt

Nam, ngoại tệ của khách hàng có mở tài khoản hoạt động tại Chi nhánh Giúp cácđơn vị nhận biết ngoại tệ thật,giả Tham gia ban quản lý quỹ ATM Quản lý kho quỹcủa Chi nhánh

Phòng Thanh toán xuất nhập khẩu: Mở L/C và thanh toán hàng xuất, nhập

khẩu, chuyển tiền đi nước ngoài., nhờ thu hàng nhập khẩu, thông báo L/C xuấtkhẩu, kiểm tra chứng từ L/C hàng xuất, thanh toán L/C hàng xuất, nhận và xử lýnhờ thu hàng xuất, quản lý mẫu chữ ký của ngân hàng nước ngoài, làm các báo cáothanh toán hàng xuất và nhập, bảo lãnh trong nước, ngoài nước, giữ tài khoản kýquỹ mở L/C hàng nhập giữ tài khoản ngoại bảng L/C nhập khẩu, xuất khẩu

Phòng kế toán tài chính: có chức năng xử lý nghiệp vụ chuyển tiền,quản lý tài

khoản khách hàng là các tổ chức, các doanh nghiệp,quản lý chi tiêu nội bộ

Phòng Hành chính – Nhân sự: Có chức năng theo dõi công tác nhân sự và

công tác hành chính quản trị của chi nhánh theo chỉ đạo của Ban Giám đốc

Phòng kiểm tra nội bộ: có trách nhiệm kiểm tra hoạt động tín dụng bảo lãnh,

kiểm tra hoạt động hay động vốn, phát hành thẻ, các hoạt động dịch vụ ngân hàngkhác, hoạt động kế toán – ngân quỹ và hoạt động thanh toán xuất nhập khẩu

Phòng tin học: có chức năng quản lý hệ thống mạng, thiết lập cài đặt các phần

mềm hệ thống mạng, thiết lập hệ thống bảo mật Viết các chương trình trợ giúp cho

hoạt động nghiệp vụ, nhận truyền dữ liệu, back up dữ liệu, kiểm tra hệ thống truyềnthông giữa các chi nhánh, phòng giao dịch…

Phòng tín dụng thể nhân: thực hiện cấp tín dụng và các dịch vụ ngân hàng đối

với đối tượng là khách hàng là thể nhân

Phòng tổng hợp: có chức năng kinh doanh vốn và ngoại tệ, Marketing, quan hệ

công chúng…

Các phòng giao dịch: Huy động tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ, phát

hành kỳ phiếu, trái phiếu đồng Việt Nam và ngoại tệ, dịch vụ thu đổi ngoại tệ và trảtiền kiều hối, dịch vụ phát hành thẻ, thanh toán thẻ tín dụng quốc tế, nhận gửi vàthanh toán sé nhờ thu của cá nhân, quản lý các tài khoản tiền gửi cá nhân đồng ViệtNam và ngoại tệ, cho vay thế chấp, cầm cố tài sản

1.1.4.Các hoạt động chủ yếu của Vietcombank Hà Nội

Nhận tiền gửi: Mở tài khoản vãng lai, tài khoản có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm,

phát hành kỳ phiếu Bốn loại dịch vụ trên đều được thực hiện cả bằng nội tệ vàngoại tệ mạnh như USD, bảng Anh, Mác Đức, Frăng Pháp…

Chuyển tiền: Chuyển tiền trong nước và quốc tế với nhiều loại hình: chuyển

tiền nhanh Money Gram, chuyển tiền bằng điện, chuyển tiền bằng thư…

Cấp tín dụng và tài trợ dự án đầu tư: cung cấp tất cả các loại tín dụng ngắn,

trung và dài hạn, tham gia tài trợ hoặc đồng tài trợ cho các dự án xuất nhập khẩu…

Bảo lãnh: thực hiện các ngiệp vụ bảo lãnh và tái bảo lãnh cho các khoản vay

tài chính và vay thương mại, bảo lãnh hàng trả chậm, bảo lãnh tiền đặt cọc, đấu thầuquốc tế, bảo lãnh thực hiện hợp đồng

Thanh toán xuất nhập khẩu: NHNT đã xây dựng mạng lưới thanh toán khắp

toàn cầu với các nghiệp vụ liên quan đến các phương thức thanh toán quốc tế như:thư tín dụng, uỷ thác thu, chuyển tiền…

Chuyển đổi ngoại tệ: mua bán, chuyển đổi ngoại tệ, thực hiện các nghiệp vụ

Forward, Swap…

Phát hành và thanh toán thẻ: NHNT thực hiện làm đại lý thanh toán các loạithẻ quốc tế như VISA, Master Card, JCB, và American express Ngoài ra NHNT

còn phát hành thẻ tín dụng quốc tế VCB Master Card, thẻ tín dụng thanh toán trongnước Vietcombank.

1.1.5.Tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong những năm gần đây 1.1.5.1.Tình hình huy động vốn

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank Hà Nội

Công tác huy động vốn của chi nhánh trong năm 2007 đã duy trì kết quả tốt,tổng nguồn vốn tính đến 31/12/2007 đạt 7088 tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2006,trong đó nguốn vốn huy động đạt 6270 tỷ, tăng 12% so với cuối năm 2006, đạt kếhoạch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam giao cho chi nhánh Huy động VNĐ đạt

3433 tỷ đồng, chiếm 54,7% tổng nguồn vốn huy động Huy động ngoại tệ đạt 2837

tỷ đồng, chiếm 45,3% tổng nguồn vốn huy động Cơ cấu nguồn vốn huy động giữatiền đồng và ngoại tệ đang có sự chuyển dịch theo hướng vốn huy động ngoại tệgiảm dần, đây cũng là xu hướng chung của các ngân hàng thương mại trong thờigian gần đây Sở dĩ có sự chuyển dịch đó một phân do việc cắt giảm lãi suất cơ bảnUSD của cục dự trữ liên bang Mỹ Fed trong tháng 9/2007 từ 5,25% xuống còn4,75% và 4,25% vào thánh 12/2007 đã khiến lãi suất huy động USD của các ngânhàng thương mại trong nước giảm theo Mặt khác do xu thế về cạnh tranh huy độngvốn giữa các ngân hàng, đặc biệt sự xuất hiện ngày càng nhiều các ngân hàngthương mại cổ phần mới Huy động từ tổ chức kinh tế đạt 2134 tỷ đồng, chiếm 34%nguồn vốn huy động Huy động từ dân cư đạt 4136 tỷ đồng, chiếm 66% nguồn vốnhuy động Đến 31/12/2007, thị phần huy động VNĐ, USD và huy động quy ViệtNam đồng của chi nhánh NHNT Hà Nội tương ứng là 1,41%; 2,92%; 1,84% so vớimạng lưới 209 tổ chức tín dụng hoạt động trên địa bàn

Trong năm 2008 công tác huy động vốn của chi nhánh NHNT Hà Nội đạtđược kết quả khá tốt nhất là trong bối cảnh nền kinh tế trong năm 2008 gặp nhiềukhó khăn bất ổn Tính đến 31/12/2008, tổng nguồn vốn của Vietcombank Hà Nộiđạt 7553 tỷ đồng, tăng 7% so với năm 2007, trong đó nguồn vốn huy động từ tổchức dân cư và tổ chức kinh tế đạt 7328 tỷ đồng, tăng 17% so với năm 2007 Huyđộng VNĐ đạt 3919 tỷ đồng, chiếm 53,5% tổng nguồn vốn huy động Huy độngngoại tệ đạt 3410 tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng nguồn vốn huy động Tính đến31/12/2008 thị phần huy động VNĐ, USD, quy VNĐ chiếm tương ứng là 1,13%;2,28%; 1,48% Qua các số liệu trên ta thấy tình hình huy động vốn củaVietcombank Hà Nội rất tốt, nguồn vốn huy động phong phú hơn và luôn tăngtrưởng qua các năm.

Nguồn :Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank Hà Nội

Công tác Tín dụng của Chi nhánh trong năm 2007 tiếp tục thực hiện vớiphương châm “Hiệu quả và an toàn” Dư nợ tính đến 31/12/2007 đạt 2553 tỷ đồngtăng 6% so với cuối năm 2006, đạt 88% kế hoạch năm 2007, chiếm 1,49% thị phầntrên địa bàn Hà Nội Số lượng khách hàng là các doanh nghiệp vó vay vốn tại Chinhánh hiện là 133 khách hàng Đến 31/12/2007 dư nợ quá hạn chiếm 0,78% tổng dư

nợ Bên cạnh đội ngũ khách hàng truyền thống về xuất nhập khẩu, mở các chươngtrình hỗ trợ về vốn cho khách hàng vừa và nhỏ để phát triển kinh doanh, chi nhánhđang mở rộng loại hình cho vay thể nhân với nhiều hình thức cho vay ưu đãi, hấpdẫn: mua ô tô mới, sửa chữa nhà, phát triển kinh tế tư nhân – gia đình, du học, muabiệt thự tại khu biệt thự, đầu tư xây dựng văn phòng…Đến 31/12/2007, dư nợ tại bộ

phận tín dụng thể nhân đạt 145 tỷ đồng, chiếm 5,7% tổng dư nợ tín dụng Nhìnchung, các khoản vay cá nhân có chất lượng tốt, đảm bảo khả năng trả nợ Ngânhàng

Trong năm 2008 công tác Tín dụng của Chi nhánh bị tác động và phụ thuộcrất nhiều từ những biến động trên thị trường tiền tệ và những mới về kiềm chế lạmphát của NHNN Việt Nam và Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam Trong đó

có lộ trình cắt giảm dư nợ được chỉ đạo từ NHNN Việt Nam và NHTMCPNT ViệtNam, VCBHN vẫn tiếp tục duy trì mục tiêu công tác cho vay theo phương châm “Hiệu quả và an toàn” Tổng dư nợ của chi nhánh tính đến 31/12//2008 đạt 2524 tỷđồng, bằng 98,9% so với năm 2007, vượt 3% so với kế hoạch 2450 tỷ đồng màNHNT Việt Nam đã điều chỉnh ngày 27/6/2008 Bám sát định hướng của NHNTViệt Nam về nâng cao hiệu quả tín dụng, cụ thể là mở rộng thị trường tín dụng bán

lẻ, khách hàng vừa và nhỏ, NHNT Hà Nội đã tích cực triển khai, trong đó:

+ Dư nợ nhóm khách hàng SMEs đạt 1226 tỷ đồng, chiếm 36% tổng dư nợ+ Dư nợ nhóm khách hàng thể nhân đạt 181,4 tỷ đồng, chiếm 7,2% tổng dưnợ

+ Dư nợ bảo lãnh đạt 152,6 tỷ đồng, tăng 35,5% so với cuối năm 2007, đạt89,8% kế hoạch về dư nợ bảo lãnh VCBTW giao cho chi nhánh

+ Dư nợ ngắn hạn chiếm 73,3% tổng dư nợ

+ Dư nợ trung dài hạn chiếm 26,6% tổng dư nợ

+ Dự nợ VNĐ chiếm 70% tổng dư nợ

+ Dư nợ ngoại tệ quy USD chiếm 30% tổng dư nợ

Chi nhánh luôn chủ trương đặt chất lượng tín dụng lên hàng đầu, tăng cườngcông tác quản trị rủi ro nhằm đảm bảo tính an toàn và bền vững trong hoạt động tíndụng Trong năm 2008, một số doanh nghiệp xuất khẩu khá nhạy cảm trước nhữngbiến động của thị trường và một số doanh nghiệp có dấu hiệu sử dụng vốn sai mụcđích dẫn tới thu nợ chậm và đê xảy ra nợ quá hạn Tuy vậy, chi nhánh đã rất tíchcực trong việc đốc thúc đơn vị để thu nợ, nợ xấu đến 31/12/2008 ở mức 39 tỷ,

thể đánh giá hoạt động tín dụng trong những năm qua của Vietcombank Hà Nội làtương đối tốt và an toàn.

1.1.5.3.Mua bán ngoại tệ.

Doanh số mua bán ngoại tệ của VCB HN năm 2007 đạt 725 triệu USD, tăng3% so với năm 2006 Lãi kinh doanh ngoại tệ năm 2007 đạt gần 6tỷ đồng Ngoại tệmua được phần lớn là từ nguồn các tổ chức kinh tế đáp ứng cho nhu cầu thanh toánnhập khẩu và trả nợ tại Chi nhánh Đồng thời, để tránh rủi ro về tỷ giá cũng nhưxác định rõ nguồn ngoại tệ đảm bảo thanh toán cho khách hàng, NHNT HN đã sửdụng công cụ phái sinh là hợp đồng có kỳ hạn đối với các doanh nghiệp có nhu cầunhập khẩu hàng hoá

Doanh số mua bán ngoại tệ của VCB HN năm 2008 đạt 828 triệu USD, tăng14,2% so với năm 2007 Ngoại tệ mua được phần lớn từ nguồn vác Tổ chức kinh tếđáp ứng cho nhu cầu thanh toán nhập khẩu và trả nợ tại Chi nhánh Doanh số muavào đạt khoảng 423 triệu USD, doanh số bán ra đạt khoảng $)% triệu USD Trongnăm 2008, do chủ động được phần lớn lượng ngoại tệ mua được từ khách hàng,VCB HN giảm lệ thuộc tối đa vào nguồn mua từ NHTMCPNT Việt Nam, góp phần

hỗ trợ nguồn ngoại tệ của hệ thống Lãi kinh doanh ngoại tệ năm 2008 đạt 16,7 tỷđồng, gấp 2,8 lần so với năm 2007

1.1.5.4 Thanh toán xuất nhập khẩu và bảo lãnh

Từ đầu năm 2007 đến nay, hoạt động xuất nhập khẩu có những thách thức mới

do môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt, các quy định về rào cản xuất nhậpkhẩu ngày càng chặt chẽ, giá một số vật tư và dịch vụ đầu vào tăng làm hạn chế sứccạnh tranh cảu hàng hoá trên thị trường quốc tế Tuy nhiên, tại VCB HN, doanh sốthanh toán xuất nhập khẩu vẫn đạt cao, có chất lượng tốt với tổng doanh số xuấtnhập khẩu đạt 435 triệu USD Nhập khẩu đạt 246 triệu USD, vượt 8% kế hoạch đặt

ra cho năm 2007, chủ yếu là các mặt hàng nhập khẩu nguyên vật liệu, máy móc.Xuất khẩu đạt 189 triệu USD, vượt 69% kế hoạch đặt ra đầu năm, chủ yếu là cácsản phẩm nông, lâm sản Dư nợ bảo lãnh đến 31/12/2007 đạt 113 tỷ đồng

Công tác thanh toán quốc tế năm 2008 có chất lượng khá tốt với tổng kimngạch xuất nhập khẩu đạt 512 triệu USD, tăng 17,7% so với năm 2007 và đạt114,5% so với kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm Nhập khẩu đạt 295 triệu USD,tăng 19,9% so với năm 2007, và vượt 26,7% so với kế hoạch năm 2008 đề ra đầunăm Xuât khẩu đạt 217 triệu USD, tăng 14,8% so với năm 2007 và đạt 101% sovới kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm.

1.2.Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội

1.2.1 Sự cần thiết thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng tại Vietcombank Hà Nội

Đối với các ngân hàng nói chung hay với Vietcomk Hà Nội nói riêng thì côngtác thẩm định dự án là một trong những biện pháp cơ bản để phòng ngừa rủi rotrong quá trình cho vay vốn tài trợ dự án Như vậy, trên góc độ người cho vay, cáccán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội sẽ đánh giá dự án chủ yếu trên phươngdiện khả thi, hiệu quả tài chính và xem xét khả năng thu nợ của Ngân hàng

Thực chất của việc thẩm định là cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội sẽtiến hành kiểm tra phân tích đánh giá từng phần và toàn bộ các mặt có trong bảnnghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi trong mối quan hệ mật thiết với chủ

dự án, và môi trường dự án sẽ hoạt động.Việc thẩm định sẽ giúp ta loại bỏ các dự án

“tồi” và cho vay các dự án “tốt” nhằm tăng hiệu quả tín dụng, quan trọng hơn cả làthẩm định dự án nhằm xác định rõ hành lang an toàn cho các nguồn vốn tài trợ củaVietcombank Hà Nội cho dự án đó Vì vậy thẩm định dự án là một công việc bắtbuộc và vô cùng cần thiết trong hoạt động tín dụng

Đối với các dự án nói chung, và đặc biệt là các dự án xây dựng văn phòng chothuê cần một số lượng vốn lớn và thời gian thực hiện kéo dài Ngoài ra do đặc điểmcủa dự án xây dựng chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khách quan về pháp lý, quyhoạch vì liên quan đến đất đai, đấu thầu, cũng như phụ thuộc vào tình hình pháttriển kinh tế nói chung, và thường các dự án xây dựng chủ đầu tư chỉ đáp ứng được

cần thẩm định loại dự án này một cách thật chặt chẽ khách quan đảm bảo hạn chếtình trạng không thu hồi vốn được của các dự án xây dựng mình tài trợ Ngoài ta sựgia tăng mạnh mẽ của số dự án xây dựng văn phòng cho thuê có nhu cầu vay vốn tạiVietcombank Hà Nội, đang là một cơ hội để Ngân hàng khai thác tăng hiệu quảhoạt động, muốn đạt được điều đó thì nâng cao chất lượng công tác thẩm định các

dự án này là vô cùng cần thiết

1.2.2 Đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần lưu ý trong quá trình thẩm định.

Thứ nhất: Đặcđiểm tính chất đặc thù của dự án xây dựng

- Các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp có thể gồm các

dự án xây dựng khu chung cư, xây dựng văn phòng (để bán hoặc cho thuê); các

dự án xây dựng khu đô thị hoặc và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu côngnghiệp; các dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng, khu giải trí, vui chơi

- Các dự án loại này có đặc điểm cơ bản là liên quan đến quyền sử dụngđất Chúng chịu ảnh hưởng mang tính quyết định của quy hoạch sử dụng đất.Ngược lại, các dự án loại này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh

tế của khu vực, nói riêng, và của đất nước, nói chung

Thứ hai: Đặc điểm thị trường :

Các dự án xây dựng công trình nhằm mục đích cho thuê thường gặp là các

dự án xây dựng văn phòng Đặc điểm thị trường của loại hình này là:

- Khách hàng chủ yếu sử dụng sản phẩm dự án với mục đích thương mại,kinh doanh

- Nhóm khách hàng trung và dài hạn chiếm số lượng lớn và có mức độ ảnhhưởng nhất định đến giá cả sản phẩm

- Địa điểm, vị trí của sản phẩm dự án có ảnh hưởng mạnh đến mức giá chothuê, thuê mua sản phẩm dự án

- Tiềm năng thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm thay đổi và có sựchênh lệch lớn giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các khu vực chưa pháttriển khác

Thứ ba: Đặc điểm về nguồn vốn

Các hình thức huy động vốn cho các dự án xây dựng công trình dân dụng

và công nghiệp là tương đối đa dạng và phong phú Các hình thức huy độngvốn chủ yếu là:

- Cá nhân, tập thể góp vốn thành lập công ty có đủ mức vốn điều lệ để cóthể đăng ký kinh doanh trong thị trường bất động sản

- Các công ty, doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, trái phiếu để thu hút vốnđầu tư cho các dự án

- Vay vốn ngân hàng

- Liên doanh, liên kết theo nhiều hình thức khác nhau để hình thành vốnđầu tư

- Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành chứng chỉ quỹ để thu hút vốn

- Một số dự án sử dụng vốn ngân sách, vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu

tư trực tiếp từ nước ngoài

Thứ tư: Đặc điểm về dòng tiền

Dòng chi

Dòng chi của các dự án xây dựng công trình dân dụng công nghiệp nóichung và xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng cũng bao gồm vốn đầu tư xâydựng ban đầu và chi phí khai thác thường xuyên

Vốn đầu tư xây dựng ban đầu bao gồm các khoản mục chi phí trong dựtoán xây dựng công trình

Chi phí khai thác công trình dự án thường xuyên hàng năm thường baogồm:

- Chi phí duy tu, bảo dưỡng các công trình xây dựng của dự án chưa bánhoặc cho thuê, thuê mua

- Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hạ tầng cơ sở hàng năm

- Chi phí cho ban quản lý công trình dự án trong giai đoạn đưa vào khaithác sử dụng (lương cho bộ phận quản lý hành chính, tổ bảo vệ )

- Chi phí trả lãi vay và một số khoản chi phí khác

cứ pháp lý để thực hiện triển khai xây dựng

1.2.3.Quy trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank

Hà Nội

Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội:

Phòng Khách hàng (Thẩm định hồ sơ khách hàng)

Tổ đầu tư dự án: Thẩm định tính khả thi của dự án, lập báo cáo, tờ trình thẩm định

Ban giám đốc Vietcombank

Hà Nội (ra quyết định cho

vay)

Yêu cầu bổ sung hồ sơ

Đồng ý

Đồng ý Không đạt

Hội đồng tín dụng cơ sở

Hội đồng tín dụng Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam

Hội đồng Quản trị Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam

Gửi hồ sơ vay vốn

Không đạt

Không đạt Không đạt

Thứ nhất: Khi khách hàng đề xuất vay vốn cho dự án thì phòng khách hàng sẽ

tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn Trưởng, phó phòng hoặc cán bộ phòng khách hàng sẽthông báo cho khách hàng về các chính sách cho vay Vietcombank Hà Nội đang ápdụng Tham vấn cho khách hàng lựa chọn hình thức vay cho phù hợp, thương thảo

sơ bộ các điều kiện vay như lãi suất, thời hạn, hình thức đảm bảo, điều kiện ràngbuộc Giải thích hướng dẫn cụ thể cho khách hàng lập hồ sơ vay vốn theo quy địnhhiện hành của pháp luật, cần thiết cán bộ Ngân hàng liệt kê các loại giấy tờ chủ dự

án phải xuất trình khi xin vay vốn nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng

- Các loại giấy tờ trong hồ sơ vay vốn bao gồm:

+ Hồ sơ pháp lý khách hàng: các loại giấy tờ phản ánh tư cách pháp lý của bênvay (chủ dự án): Có thể là quyết định thành lập, điều lệ hoạt động, giấy đăng kýkinh doanh, giấy phép đầu tư,biên bản góp vốn, nghị quyết của Hội đồng quản trị vềviệc vay vốn, uỷ nhiệm người đi vay vốn ngân hàng, các quyết định bổ nhiệm giámđốc, kế toán trưởng và các văn bản pháp lý khác liên quan tư cách pháp nhân củakhách hàng

+ Hồ sơ kinh tế khách hàng: các loại giấy tờ phản ánh tình hình tài chính vàhoạt động sản xuất kinh doanh của bên vay: bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quảkinh doanh ,báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong 3 năm gần nhất,báo cáo kiểm toán, báocáo tổng kết hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuấtkinh doanh, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp trong năm tới (thời gian tới)

+ Hồ sơ bảo đảm tiền vay:

+ Hồ sơ vay vốn cho dự án: Giấy đề nghị vay vốn, luận chứng kinh tế kĩ thuậthoặc báo cáo đầu tư, quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền.Ngoài ra có thể cần một số giấy tờ sau như: Thiết kế kĩ thuật, dự toán, tổng dựtoán,các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu, các quyết định giao đất cho thuêđất, các văn bản liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng, giấy phép xây dựng,phê chuẩn tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy, hợp đồng thi công xây lắpthiết bị

Thứ hai: Sau khi đã xem xét xong các hồ sơ trên thì phòng đầu tư dự án (tổ

đầu tư dự án) sẽ tiến hành thẩm định dự án theo các nôi dung sau:

- Kiểm tra hồ sơ nhằm bảo đảm hồ sơ của khách hàng đúng với các quy địnhhiện hành của Quy chế cho vay và tiến hành thẩm định các nội dung sau:

+ Thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư

+ Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh, tài chinh, năng lực hoạt động củachủ đầu tư

+ Thẩm định mặt kinh tế kỹ thuật của dự án, hiệu quả và khả năng trả nợ của

dự án

+ Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay

Bên cạnh việc thẩm định những thông tin mà chủ dự án cung cấp trong hồ sơthì cán bộ thẩm định cần khảo sát thực tế và dựa vào các nguồn thông tin khác Vàcán bộ thẩm định sẽ lập tờ trình báo cáo thẩm định, tái thẩm định: Báo cáo thẩmđịnh có thể lập sau khi kết thúc quá trình thẩm định hoặc có thể lập song song trongquá trình thẩm định

Thứ ba: Ra quyết định cho vay

Sau khi nhận được báo cáo thẩm định cùng toàn bộ hồ sơ vay vốn của chủ dự

án do tổ đầu tư dự án (phòng Khách hàng) thì Giám đốc, phó Giám đốc chi nhánhkiểm tra lại các thông tin nêu tại tờ trình, đánh giá tính thuyết phục của khoản vay,căn cứ phạm vi quyền hạn sẽ ra quyết định ghi rõ nội dung sau trên tờ trình thẩmđịnh: Đồng ý cho vay, các điều kiện cho vay, ký tên và chuyển trả hồ sơ về chophòng Khách hàng thực hiện các bước tiếp theo Nếu không đồng ý cho vay thìGiám đốc/Phó giám đốc chi nhánh ghi rõ lý do không đồng ý cho vay

1.2.4.Phương pháp thẩm định các dự án xây dựng văn phòng tại VCB HN.

Thẩm định dự án theo trình tự: Đây là một phương pháp thẩm định được áp

dụng rất phổ biến trong việc thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê Đó

là việc thẩm định từ tổng quát đến chi tiết Khi thẩm định một dự án xây dựng vănphòng cho thuê thì cán bộ thẩm định sẽ thẩm định những yếu tố cần của dự án

cách chủ đầu tư, xem có hợp lệ không, sau đó sẽ thẩm định sơ lược các chỉ tiêu của

dự án từ đó xác định được quy mô, tính chất và tầm quan trọng của dự án Nếu bướcthẩm định tổng quát này mà không đạt yêu cầu thì sẽ trả lại hồ sơ khách hàng,không cần thẩm định chi tiết nữa

Nếu thẩm định tổng quát cho thấy dự án bước đầu đảm bảo được những chỉtiêu cơ bản thì cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định chi tiết, từng nội dung của

dự án Đặc biệt với dự án xây dựng văn phòng cho thuê thì việc thẩm định nội dưng

về tính pháp lý của chủ đầu tư, của dự án, thẩm định nội dung nhu cầu thị trường

về thuê văn phòng, thẩm định về khía cạnh tài chính là ba nội dung được phân tích

tỷ mỉ nhất

Phân tích độ nhạy: Phương pháp này chủ yếu được sử dụng để khảo sát sự

thay đổi của các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án (như NPV,IRR,B/C…) khi một hoặc nhiều yếu tố đầu vào thay đổi Kết quả của phương phápphân tích này là cho biết mức độ ảnh hưởng của mỗi biến số đầu vào lên hiệu quảtài chính của dự án, qua đó có thể xác định được biến nào ảnh hưởng ít, biến nàoảnh hưởng nhiều, biến nào là quan trọng như là nguồn gốc của rủi ro đối với dự án

Phương pháp so sánh đối chiếu: Đây cũng là một phương pháp rất hay được

sử dụng trong thẩm định các dự án xây dựng nói chung và các dự án xây dựng vănphòng cho thuê nói riêng Các cán bộ tổ thẩm định dự án sẽ có thể so sánh dự ánđang xin thẩm định vay vốn với các dự án tương tự đã thẩm định rồi, trên cơ sở đó

có thể xác định được một cách tổng quan về hiệu quả tính khả thi của dự án Bêncạnh đó cán bộ thẩm định sẽ so sánh các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật phù hợp với cáctiêu chuẩn được ban hành về định mức tiêu chuẩn kĩ thuật trong lĩnh vực xây dựng,

trong những lần thẩm định các dự án tương tự, phải dựa vào đặc điểm của loại hìnhdoanh nghiệp (chủ dự án), đặc điểm từng dự án cụ thể để áp dụng linh hoạt.

1.2.5 Nội dung thẩm định chi tiết dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội

1.2.5.1 Thẩm định khách hàng (chủ dự án)

Thứ nhất: Cán bộ thẩm định sẽ đánh giá được doanh nghiệp thuộc loại hình

doanh nghiệp nào, thành phần kinh tế nào, và luật nào sẽ điều chỉnh hành vi hoạtđộng của doanh nghiệp đó, từ đó làm cơ sở đánh giá năng lực pháp lý của doanhnghiệp Kết thúc nôi dưng này cán bộ thẩm định sẽ làm rõ tên khách hàng vay vốn,quyết định thành lập doanh nghiệp, cấp ra quyết định thành lập, ngành nghề lĩnhvực chính kinh doanh, ngành nghề kinh doanh hiện tại có thật sự phù hợp với lĩnhvực xây dựng các dự án văn phòng hay không, người đại diện của công ty, chế độhạch toán của công ty độc lập hay phụ thuộc…

Thứ hai: Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh và năng lực tài chính của

doanh nghiệp Với sự phân tích này cán bộ thẩm định sẽ hiểu được tình hình hoạtđộng hiện tại của doanh nghiệp, tăng hay giảm, ổn định hay không, gặp thuận lợikhó khăn gì? từ đó đưa ra những nhận định về tình hình hoạt động của doanhnghiệp trong tương lai Để phân tích cán bộ thẩm định dựa vào báo cáo tài chínhcủa khách hàng cung cấp trong 3 năm gần nhất Sử dụng một số phưong pháp đểđánh giá được tình hình tài chính như phân tích so sánh, phân tích chỉ số, phân tích

cơ cấu

Phân tích cơ cấu là việc so sánh các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính củachínhdoanh nghiệp đó trong vài năm liên tiếp, từ đó biết được sự thay đổi diễn ra theochiều hướng nào, cán bộ thẩm định sẽ tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi đó.Phân tích chỉ tiêu bao gồm một số chỉ tiêu cơ bản như: chỉ tiêu về tính thanhkhoản, chỉ tiêu về cấu trúc vốn và đòn bẩy tài chính, tỷ số về trang trải lãi vay, chỉtiêu về hiệu quả hoạt động, chỉ tiêu về khả năng sinh lời, chỉ tiêu vể khả năng tăngtrưởng

Thứ ba: Cán bộ thẩm định đánh giá các yếu tố phi tài chính của doanh nghiệp:

+ Mô hình tổ chức và chất lượng bộ máy quản lý điều hành

+ Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt

+ Trình độ, kinh nghiệm trong sản xuất kinh doanh

+ Vị thế của doanh nghiệp trên thị trường

+ Triển vọng của doanh nghiệp trong tương lai

+ Quan hệ của doanh nghiệp đối với các tổ chức tín dụng khác

Nếu không có một năng lực quản trị điều hành tốt thì doanh nghiệp khó có thểđạt được kết quả tốt trong hoạt động sản xuất kinh doanh Do đó, kết quả hoạt độngsxkd được cán bộ thẩm định coi là thước đo khá thực tế khi đánh giá năng lực quảntrị điều hành của chủ doanh nghiệp

1.2.5.2 Thẩm định tính pháp lý của dự án

Đây là một nội dung thẩm định rất quan trọng trong quá trình thẩm định các dự

án xây dựng văn phòng, bởi vì các dự án xây dựng luôn nằm trong phạm vi điềuchỉnh của rất nhiều luật như luật đầu tư, luật đấu thầu, luật xây dựng, luật tài nguyênmôi trường… và các quy hoạch vùng, ngành, địa phương, do vậy cán bộ thẩm địnhtại Vietcombank sẽ xem xét sự đầy đủ các giấy tớ pháp lý của dự án như :

+ Quyết định cho phép doanh nghiệp đầu tư của UBND Thành phố cho phépdoanh nghiệp đầu tư xây dựng

+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất tại nơi dự án xây dựng diễn ra của Sở tàinguyên Môi trường lập ngay tại thời điểm dự án được phê duyệt cho phép đầu tư+ Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất được sở Quy hoạch kiến trúcThành phố chấp thuận

+ Báo cáo đầu tư xây dựng dự án

+ Quyết định của Tổng giám đốc doanh nghiệp về việc phê duyệt dự án xâydựng đó

+ Chứng chỉ quy hoạch

+ Giấy chứng nhận đầu tư

+ Văn bản của sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất về kết quả thẩm định nhucầu sử dụng đất để xây dựng dự án

+ Hợp đồng thuê, mua đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Biên bản bàn giao mốc giới

+ Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy

+ Giấy chứng nhận đạt tiêu chuẩn môi trường

+ Biên bản họp uỷ quyền cho người ký kết các hợp đồng giao dịch vớiVietcombank Hà Nội…

Ví dụ thẩm định dự án xây dựng Tổ hợp dự án văn phòng cho thuê, kết hợp với khách sạn Tại Kim Mã-Ba Đình- Hà Nội

Cán bộ thẩm định đã đối chiếu tính hợp lệ của dự án trên với hàng loạt văn bảnpháp quy liên quan như:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủnghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Nghị định sô 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ ban hành

về Quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xâydựng về định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình

- Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 về việc hướng dẫn thihành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003 của Chính phủ quy định chitiết thi hành Luật Thuế GTGT

- Thông tư số 07/2003/TT-BXD ngày 17/06/2003 ban hành về Hướng dẫnviệc lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuọc các dự án đầu tư

Bên cạnh đó cán bộ thẩm định còn yêu cầu chủ đầu tư có đầy đủ các giấy tờcần thiết để triển khai được dự án như:

- Quyết định số 7363/QĐ-UB ngày 03/11/2004 của Uỷ ban nhân dân tp HàNội v/v cho thuê diện tích đất tại số 152 Kim Mã- Phường Ngọc Khánh – Quận BaĐình – Hà Nội

- Hợp đồng thuê đất số 146-2004/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 07/12/2004giữa sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội và Công ty

- Nghị quyết số 50NQ/HĐQT-TCT ngày 21/09/2004 của Tổng Công ty vềthống nhất chủ trương đầu tư xây dựng tổ hợp Văn phòng, khách sạn và căn hộ chothuê tại 152 Kim Mã - Hà Nội của Công ty

- Công văn số 1220/SXD-TĐ của Sở Xây Dựng Hà Nội ngày 13/09/2005 V/

v kết quả thẩm định thiết kế cơ sở xây dựng tổ hợp văn phòng – khách sạn – căn hộcho thuê 152 Kim Mã - Phường Ngọc Khánh, Q Ba Đình, Hà Nội

- Công văn số 3157/UB-XDĐT của UBND Thành phố Hà Nội ngày26/07/2005 V/v chấp thuận đầu tư xây dựng tại số 152 Kim Mã

- Công văn số 122/QHKT-P2 ngày 20/01/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc

Hà Nội về việc Thoả thuận quy hoạch kiến trúc tại 152 phố Kim mã, quận Ba Đình,

Hà Nội

- Công văn số 218/QHKT-P2 ngày 01/02/2005 của Sở Quy hoạch – kiến trúc

Tp Hà Nội v/v chấp thuận quy hoạch mặt bằng và thiết kế tại 152 Kim Mã - Hà Nội

- Công văn số 1466/KDNS-KT ngày 24/07/2004 của Công ty kinh doanhnước sạch – Sở giao thông công chính Hà Nội về thoả thuận cấp nước cho dự ánđầu tư xây dựng tổ hợp Văn phòng, khách sạn và căn hộ cho thuê tại 152 Kim Mã -

Đánh giá: Với tất cả các giấy tờ pháp lý trên công ty đã có đầy đủ thủ tục pháp lý để thực hiện dự án.

1.2.5.3 Thẩm định về phương diện thị trường của dự án

Thứ nhất: Thẩm định các yếu tố đầu vào:

Nội dung chính cán bộ thẩm định sẽ xem xét đó là sự đảm bảo các yếu tốđầu vào cho văn phòng có thể hoạt động bình thường khi xây dựng xong Cụ thểnhững yếu tố đó là tình hình giao thông, khả năng cấp điện cấp nước ổn định, hệthống thoát nước, thông tin liên lạc

Thứ hai: Thẩm định yếu tố đầu ra (thị trường) của dự án:

Cụ thể ở đây là khả năng cho thuê hoặc bán các dự án văn phòng đã xâydựng Trước tiên cán bộ thẩm định phân tích nhu cầu tổng thể của thị trường trongthời gian tới về cung và cầu thuê mua các văn phòng Xác định được lượng cung vềcác dự án xây dựng bán hoặc cho thuê trong thời gian tới tại địa phương dự án triểnkhai, tốc độ tăng trưởng của các loại dự án này trong tương lai gần Có bao nhiêuđối thủ cạnh tranh chính trong lĩnh vực này, từ đó đánh giá được khả năng chiếmlĩnh thị trường của dự án là tốt hay kém Thẩm định dự án đó nhằm đánh vào thịtrường mục tiêu nào, có thể là các căn hộ chung cư cao cấp hay các dự án xây dựngvăn phòng hạng A, B, C

Do đây là những dự án liên quan đến bất động sản, do vậy tình hình phát triểnkinh tế chung ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu đối với loại dự án này Thông thườngkhi kinh tế phát triển thì thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng cao, nhưngkhi nền kinh tế suy thoái thì thị trường này rất dễ trầm xuống và khi đó khả năngtiêu thụ những dự án này sẽ gặp khó khăn Đánh giá về thu nhập của người dân, vềkhả năng tiêu thụ, mua các căn hộ chung cư tại khu vực đó, số lượng các doanhnghiệp trên địa bàn và nhu cầu thuê văn phòng…

Và sau khi đánh giá được tình hình cung cầu thì ra sẽ đánh giá đến giá cả tiêuthụ sản phẩm, cụ thể ở đây là giá bán hoặc cho thuê văn phòng, chung cư So sánhgiá bán của dự án đó so với giá bán của các dự án tương tự về chất lượng và địa

điểm từ đó xác định chính xác khả năng chiếm lĩnh thị trường tiêu thụ sản phẩm khi

dự án xây dựng xong

Ví dụ Cán bộ thẩm định đầu vào và đầu ra của dự án xây dựng Cao ốc văn phòng cho thuê tại đường Phạm Hùng-Cầu giấy- Hà Nội như sau :.

- Thẩm định yếu tố đầu vào

+ Dự án nằm tại vị trí hết sức thuận lợi về giao thông, địa điểm dự án tiếpgiáp với đường Phạm Hùng, đây là con đường rộng có dải phân cách cố định, xungquanh có nhiều nhà cao tầng tạo không gian hiện đại, là nút giao thông quan trọng,giao với nhiều đường như Cầu Giấy, Phạm Văn Đồng, Hồ Tùng Mậu… do đó giaothông hết sức thuận lợi

+ Nơi đỗ xe trong tầng hầm của công trình được thiết kế thuận tiện choviệc đi lại từ phố Phạm Hùng vào Tầng 1 có hai sảnh chính quay ra hai đường đảmbảo việc đi lại thuận lợi và công trình đáp ứng được nhiều mục đích khác nhau.Ngoài ra do cao ốc được xây dựng tại một khu đô thị mới, hiện đại, và hiện nay cácnguồn cung cấp điện nước tại khu vực này là rất ổn định

- Thẩm định yếu tố thị trường:

+ Năm 2005, cả nước có trên 38.000 doanh nghiệp mới đăng ký theo Luậtdoanh nghiệp với số vốn đăng ký kinh doanh là 103,5 nghìn tỷ đồng Như vậy tínhđến cuối năm 2005 cả nước có khoảng 200.000 doanh nghiệp được thành lập Trong

đó riêng Thủ đô Hà Nội năm 2005 đã cấp đăng ký kinh doanh cho khoảng gần5.300 doanh nghiệp mới đăng ký hoạt động và tính đến cuối năm 2005 Thành phố

có khoảng gần 15.000 doanh nghiệp thành lập theo Luật Doanh nghiệp với số vốnđăng ký trên 20.100 tỷ đồng, cấp phép mới và cấp bổ sung tăng vốn cho 105 dự ánđầu tư nước ngoài, 120 Văn phòng đại diện nước ngoài, đưa số văn phòng đại diệnnước ngoài tại Hà Nội lên con số 1.200 văn phòng Ngoài ra, Hà Nội còn có hàngnghìn văn phòng của các đại sứ quán, lãnh sự quán nước ngoài, các tổ chức phichính phủ, các tổ chức hợp tác, tư vấn tài chính, ngân hàng, bảo hiểm quốc tế vv…

… khiến cho nhu cầu thuê mặt bằng làm văn phòng hoạt động và nhu cầu sử dụng

các dịch vụ như hội nghị, nhà hàng… ngày càng gia tăng Tình hình cho thuê vănphòng tại Hà Nội đến tháng 6/2005, tổng diện tích dành cho thuê là 198.630m2,trong đó diện tích đã cho thuê là 175.570m2, diện tích còn trống là 14.060m2, tứcchỉ còn khoảng 7% số diện tích chưa được cho thuê và thường rơi vào những côngtrình có mức giá cho thuê cao hoặc có ít lợi thế về thương mại

+ Hiện nay, nguồn cung của thị trường cho thuê văn phòng, siêu thị vẫnchưa đáp ứng đủ nhu cầu Nhu cầu của khách hàng đối với loại hình văn phòng chothuê nhất là những nơi có vị trí đẹp, thuận lợi về giao thông, có hệ thống dịch vụđồng bộ chất lượng cao còn rất lớn

Đánh giá : Qua những phân tích ở trên cho thấy Cao ốc văn phòng cho thuê tại Phạm Hùng đã hội đủ những điều kiện cần thiết để được triển khai thực hiện, với vị trí địa lý thuận lợi, dịch vụ cung cấp tới khách hàng có chất lượng cao…việc xây dựng công trình vào thời điểm này chắc chắn sẽ đem lại thành công cho đơn vị

1.2.5.4 Thẩm định sự phù hợp về mặt kỹ thuật công nghệ và khả năng tổ chức thực hiện dựa án.

Đối với cán bộ thẩm định việc phân tích kỹ thuật lại là một vấn đề khó nhấtbởi vì dự án liên quan đến rất nhiều chỉ tiêu lĩnh vực xây dựng, trong khi cán bộthẩm định không được đào tạo chuyên sâu về xây dựng

- Địa điểm xây dựng là yếu tố cực kỳ quan trọng vì nó sẽ quyết định rất lớnđến hiệu quả của dự án khi xây dựng xong, do đó cán bộ thẩm định sẽ thẩm định kỹkhía cạnh này Về địa điểm đầu tư, có thuận lợi trong việc tiếp cận thị trường mụctiêu hay không, địa điểm đó có thuận lợi, khả năng tận dụng cơ sở hạ tầng sẵn có từđịa điểm đầu tư như thế nào, gần đường giao thông, trung tâm, có ô nhiễm haykhông ? Địa điểm đó có đảm bảo được các nguồn cung cấp đầu vào khi đưa dự ánvào sử dụng như điện nước, thông tin liên lạc, an ninh… Xử lý nền móng có phứctạp không, có ảnh hưởng tới chi phí vốn đầu tư ban đầu như thế nào Đặc biệt dự ánxây dựng đó có nằm trong quy hoạch của vùng hay địa phương hay không, khi công

trình được triển khai thì có gây ảnh hưởng tới hạ tầng kỹ thuật của các công trìnhxung quanh hay không…

- Về quy mô và giải pháp xây dựng: Cán bộ đánh giá mức độ lớn, hiện đại của

dự án tương ứng với văn phòng loại A, B, C…

- Thẩm định kỹ thuật là công việc phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên gia kỹthuật chuyên sâu về từng khía cạnh kỹ thuật của dự án Thẩm định kỹ thuật xâydựng công trình của dự án, đánh giá các tiêu chuẩn, giải pháp kỹ thuật xây dựng vừađảm bảo yêu cầu hoạt động sau này, vừa rút ngắn được thời gian xây dựng côngtrình, mau chóng đưa công trình vào sử dụng, vừa đảm bảo chi phí xây dựng côngtrình phải căn cứ vào yêu cầu về đặc tính kỹ thuật của máy móc, thiết bị, dâychuyền sản xuất, cơ sở hạ tầng, cách tổ chức điều hành, nhu cầu dự trữ nguyên vậtliệu và sản phẩm, và lao động sẽ sử dụng.Tuy nhiên đây lại là một nội dung mà cán

bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội gặp nhiều khó khăn vì đây là những lĩnhvực chuyên ngành Với dự án nhỏ cán bộ căn cứ vào báo cáo kĩ thuật đề xuất tìmnhững nội dung còn chưa phù hợp yêu cầu chủ đầu tư xem xét lại

- Thẩm định tiến độ thi công dự án: Xem xét cụ thể kế hoạch thực hiệnđồng thời xác minh thực tế tiến độ đó, đồng thời xem xét kinh nghiệm đơn vịthi công dự án có đủ năng lực, kinh nghiệm

- Về khả năng quản lý, vận hành dự án: Nếu chủ đầu tư đã có kinhnghiệm trong lĩnh vực quản lý vận hành văn phòng trước đó cán bộ sẽ chấpthuận phương án chủ đầu tư sẽ vận hành, còn nếu đó là dự án lớn, chủ đầu

tư còn ít kinh nghiệm thì chủ đầu tư phải thuê đơn vị quản lý, tư vấn trongnhững năm đầu văn phòng đi vào hoạt động

Ví dụ thẩm định kĩ thuật dự án Tổ hợp văn phòng tại 152 Kim Mã.

- Địa điểm xây dựng theo đánh giá của cán bộ thẩm định đây là vị trí

có cảnh quan đẹp, Tổ hợp văn phòng cho thuê nằm gần một trong những nút giaothông quan trọng nhất của Hà Nội với đường Kim Mã và Đường Nguyễn Trí Thanh

là hai trục đường lớn và có quy hoạch đẹp nhất của Thủ đô Hà Nội hiện nay Xungquanh nút giao thông này hiện tại có nhiều đoàn ngoại giao và các cơ quan quốc tế

đặt trụ sở giao dịch, ngoài ra ở tương lai sẽ xây dựng nhiều công trình lớn như toàtháp cao nhất Hà Nội 65 tầng Đây là một khu có tiềm năng lớn về thương mại, vănphòng khách sạn, hiện có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài và cả doanh nghiệplớn trong nước đang thuê văn phòng tại các công trình gần đó, công suất khai tháccủa các toàn nhà như Daeha lên đến 100%, trong đó có nhiều công ty, văn phòngđại diện của các cơ quan và tổ chức quốc tế Dự án có vị trí giao thông thuận lợi, vịtrí xây dựng phù hợp với Quy hoạch tổng thể của Quận Ba Đình và Hà Nội Cán bộthẩm định đánh giá địa điểm dự án đáp ứng được nhu cầu thuê địa điểm, giao dịch

- Báo cáo kĩ thuật của dự án bao gồm các thông số về kết cấu móng,thân của tòa nhà, các chỉ tiêu, giải pháp cấp thoát nước, cấp điện chiếusáng, hệ thống thông gió, chống sét, các hệ thống thông tin liên lạc, truyềnhình, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, hệ thống hạ tầng cây xanh, sânđường được cán bộ thẩm định kĩ lưỡng, và do chủ đầu tư là một công ty cónhiều kinh nghiệm khi xây dựng các tòa nhà như dự án Đô thị mới Cổ nhuế –Xuân Đỉnh; dự án Nhà 15 tầng Đại Kim - Định Công; Dự án Trung Yên…nên báocáo kĩ thuật lập rất chi tiết khoa học hợp lý

- Chủ đầu tư đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh nhà cửa,văn phòng cho thuê Qua nhiều năm kinh doanh với tốc độ tăng trưởng cao, Công ty

đã xây dựng được một hệ thống các lĩnh vực kinh doanh bao gồm cho thuê vănphòng, căn hộ; khách sạn, kinh doanh nhà ở, biệt thự… Hiện tại, Công ty đang quản

lý nhiều tài sản có giá trị là các địa điểm cho thuê văn phòng, các khách sạn, căn hộcho thuê… có vị trí thuận lợi và có giá trị thực tế rất cao như Toà nhà D10 Giảng

Võ cao 10 tầng, Toà nhà 64-68 Lý Thường Kiệt là trụ sở chính của VIB, Toà nhà

340 Bà Triệu, Công trình G5 Ngọc Khánh… đây chính là nguồn thu đáng kể đemlại lợi nhuận lớn và ổn đinh cho đơn vị (Theo bảng thống kê của đơn vị, hiện nayđơn vị đang quản lý 23 công trình văn phòng cho thuê, khách sạn và căn hộ chothuê; Các công trình trên hiện tại đang được vận hành với 100% công suất) Do vậychủ đầu tư hoàn toàn đủ khả năng quản lý khi dự án hoạt động

Đánh giá: trên đây là tóm tắt minh họa nội dung thẩm định khía cạnh kĩ thuật một dự án, cán bộ đã thẩm định khá kĩ trong báo cáo thẩm định, tuy nhiên một số chỉ tiêu kĩ thuật chủ yếu chỉ nêu lại giốngi báo cáo kĩ thuật đề xuất của chủ đầu tư.

1.2.5.5.Thẩm định dự án về mặt tài chính

Thẩm định mức độ hợp lý về tổng vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư, tiến độ bỏ vốn.

Các nội dung cán bộ thẩm định xem xét:

+ Đánh giá tính hợp lý, đầy đủ của mức vốn đầu tư khái toán;

+ Đánh giá tính khả thi của phương án nguồn vốn doanh nghiệp dự kiến

sẽ dùng để huy động vốn thực hiện dự án;

+ Số liệu phân tích về tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư và tiến độ giảingân các loại nguồn vốn được sử dụng làm thông số đầu vào trong tính toán hiệuquả tài chính của dự án ở bước phân tích sau

+ Kiểm tra cơ cấu chi phí vốn đầu tư nhằm đảm bảo dự án được khái toánvới đầy đủ các khoản mục chi phí (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, dự phòng và lãivay trong TGXD);

+ Tính toán xác định và so sánh suất đầu tư: So sánh suất đầu tư của dự

án đó với các dự án xây dựng cùng loại khác (cùng một mặt bằng công nghệ, côngsuất thiết kế) thì việc so sánh mới có ý nghĩa

+ Tập trung giải thích cho được những nguyên nhân làm cho tổng mứcvốn đầu tư, suất đầu tư có sự khác biệt lớn với các dự án cùng loại khác

+ Khả năng thu xếp vốn cho dự án, xác định chính xác nguồn vốn tự cócủa doanh nghiệp có thể tham gia huy động vào trong tổng dự toán của dự án, baogồm vốn bằng tiền mặt hoặc vốn bằng hiện vật Thẩm định các nguồn vốn vay, baogồm vay chính Vietcombank Hà Nội, vốn vay các ngân hàng khác, vốn vay nướcngoài (nếu có), bên cạnh đó cần xem xét các khả năng huy động vốn khác củadoanh nghiệp xem có đảm bảo chắc chắn không như vốn ngân sách cấp, vốn gốp

liên doanh, phát hành trái phiếu, bán cổ phần…Chú ý đến những chi phí để doanhnghiệp có thể huy động được những nguồn vốn trên cho dự án.

+ Tiến độ giải ngân các loại nguồn vốn tham gia vào dự án: đánh giá mộtcách chính xác số lượng vốn có thể triển khai trong từng giai đoạn của dự án khithực hiện Chẳng hạn các cam kết cho vay đến khi cần giải ngân có đối ứng kịp thời

để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án không

Thẩm định về doanh thu, chi phí, lợi nhuận của dự án:

Đối với các dự án xây dựng thì doanh thu sẽ chính là tiền thu được từviệc bán hoặc cho thuê các dự án xây dựng khi đã thực hiện xong, hoặc tiền thuđược từ hoạt động cho thuê văn phòng, chung cư…bên cạnh đó còn một số nguồnthu khác như trích từ khấu hao, cho thuê để xe ô tô trong garage… Chi phí chính làcác khoản đầu tư xây dựng cơ bản, các chi phí cho mục đích duy tu, bảo dưỡngcông trình xây dựng trong quá trình sử dụng, các chi phí an ninh trật tự…

Bảng 1.3: Bảng tính doanh thu dự án văn phòng cho thuê

2 Trông giữ xe ôtô ngoài giờ hành chính

3 Dịch vụ hội nghị, hội thảo, đám cưới

Giá cho thuê phòng đa năng, hội nghị 600USD/ngày

6 Tổng doanh thu

Doanh thu được cán bộ thẩm định dựa trên đánh giá giá cả bình quân, và mặtbằng diện tích cho thuê dự án qua các năm để tính toán Ví dụ với dự án trên:

Bảng 1.4: Công suất sử dụng văn phòng.

Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án xây dựng văn phòng (Tổ thẩm định)

Diện tích cho thuê văn phòng 35% 75% 80% 85% 90%Cho thuê bãi đỗ xe, cho thuê hội

nghị, tiệc cưới

Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án xây dựng văn phòng (Tổ thẩm định)

Chi phí của dự án xây dựng văn phòng được cán bộ thẩm định tính toán dựatrên hai chi phí chính là định phí và biến phí Định phí bao gồm các khoản đầu tưban đầu và bổ sung Biến phí là các khoản chi phí như chi phí vận hành, bảodưỡng, tiếp thị quảng cáo

Sau khi xác định được doanh thu và chi phí của dự án cán bộ thẩm định sẽ xácđịnh được dòng tiền của dự án như sau:

NCFi= Bi - Ci

Trong đó:

+ Bi là doanh thu năm thứ (i)

+ Ci là chi phí năm thứ (i)

+ NCFi là dòng tiền ròng hàng năm của dự án năm thứ (i)

Hai chỉ tiêu cán bộ thẩm định tại Vietcombank sử dụng phân tích tài chính:

Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value- NPV).

- Tiêu thức lựa chọn đối với một dự án xây dựng văn phòng: NPV ≥ 0;

r)+(1

C-B+CF

=r)+(1

C-B

n 0

là giá trị dòng tiền năm kế tiếp theo sau của năm 0, CFt là giá trị dòng tiền của nămthứ t

Nếu NPV = 0 nghĩa là luồng tiền của dự án chỉ vừa đủ để hoàn vốn đầu tư vàcung cấp 1 tỉ lệ lãi suất bằng với tỉ lệ lãi suất của khoản vốn đó

Nếu NPV > 0 nghĩa là dự án tạo ra nhiều tiền hơn lượng cần thiết để trả nợ vàcung cấp 1 lãi suất theo yêu cầu của nhà đầu tư Số tiền vượt quá đó thuộc về nhàđầu tư Vì thế khi thực hiện một dự án có NPV > 0 thì ngân hàng sẽ dễ dàng chấpnhận cho vay.

Cán bộ thẩm định thường sử dụng bảng tính Excel tính chỉ tiêu này, tỷ suấtchiết khấu được lấy chính là tỷ suất bình quân gia quyền của nguồn vốn bao gồmvốn tự có, vốn vay Vietcombank và vốn vay khác

Tỷ suất sinh lời nội bộ (Internal Rate of Return - IRR).

Để tính NPV, cán bộ thẩm định dùng một suất chiết khấu để đưa lợi ích và chiphí của dự án qua các năm về thời điểm hiện tại Trái lại, khi tìm IRR của một dự ánthì làm theo cách ngược lại Thay vì phải chọn một suất chiết khấu,cho NPV = 0 vàIRR chính là suất chiết khấu để NPV = 0, hay nói cách khác, IRR chính là chỉ tiêuphản ảnh mức sinh lời một dự án đem lại

Công thức xác định: IRR được rút ra từ phương trình sau: 0

IRR)(1

C-B

1 1

2 1

NPV+NPV

NPV

*)r-r+ r

Bảng 1.5: Bảng tính dòng tiền các dự án văn phòng cho thuê

13 Tỷ suất chiết khấu

14 Dòng tiền chiết khấu

15 Dòng tiền chiết khấu cộng dồn

Tổng thu – Tổng chi = Lãi gộp

Lãi gộp – Thuế lợi tức = Lợi nhuận ròng, và chính lợi nhuận ròng này doanhnghiệp sẽ trích ra một phần tỷ lệ nhất định để trả tiền vay gốc cho ngân hàng

Tổng số vốn vay cho vào dự ánThời gian thu hồi vốn vay =

KHCB năm + Phần lợi nhuận để trả nợ + Nguồn khác Tổng số vốn vay đầu tư vào dự ánThời gian thu hồi vốn đầu tư =

KHCB năm + Phần lợi nhuận để trả nợ + Nguồn khác

Bảng1.6: Bảng kế hoạch trả nợ tại Vietcombank Hà Nội

I Công suất sử dụng văn phòng (%)

II Doanh thu

1 Diện tích cho thuê

2 Đơn giá bình quân

III Chi phí sản xuất

VII Thừa /thiếu (VI – VII)

VIII Nguồn vốn khác bù đắp thiếu hụt và

trả nợ vay

Các loại rủi ro, và biện pháp giảm thiểu rủi ro cán bộ thẩm định xem xét trong quá trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng:.

- Rủi ro về cơ chế, chính sách: Gồm những bất ổn về cơ chế, chính sách làm

thay đổi dòng tiền của dự án theo chiều hướng xấu đi Ngoài ra, việc tuân thủnghiêm túc các qui định hiện hành cũng là một biện pháp để phòng tránh những rủi

ro loại này Để giảm thiểu rủi ro này, trong phân tích đánh giá tính pháp lý của dự

án, cán bộ thẩm định chú ý tới việc chấp hành, mức độ tuân thủ các qui định hiệnhành trong hoạt động quản lý đầu tư và xây dựng Đồng thời, xem xét xem doanhnghiệp đã tham gia các hình thức như: Bảo hiểm, tự bảo hiểm, ưu đãi hoặc bảo lãnhcủa chính phủ cho một số vấn đề có tính chất bất khả kháng;

- Rủi ro xây dựng, hoàn tất: Dự án hoàn thành không đúng tiến độ dự kiến, và

các thông số đạt được không phù hợp với những tiêu chuẩn đã đặt ra Thẩm định tổchức quản lý thực hiện dự án, lựa chọn nhà cung ứng, bảo lãnh thực hiện hợp đồng,hợp đồng tư vấn giám sát, cán bộ thẩm định sẽ đánh giá loại rủi ro này

- Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán: Đánh giá quá cao nhu cầu của thị

trường về nhu cầu thuê văn phòng, định vị sản phẩm đầu ra và lựa chọn thị trườngmục tiêu không phù hợp, như đánh giá sai về nhu cầu về loại văn phòng A,B,C…,dẫn tới doanh thu không đủ bù đắp chi phí, và không đạt được các chỉ tiêu tài chínhnhư dự kiến Biện pháp giảm thiểu rủi ro: Ngay từ đầu, những thông số về giá bánsản phẩm dự kiến, khả năng huy động công suất thiết kế, khả năng tiếp cận thịtrường và cạnh tranh của sản phẩm, đã được được phân tích theo hướng thậntrọng, an toàn và hợp lý để đưa tính toán, xác định hiệu quả tài chính dự án Thựchiện việc phân tích độ nhậy dự án theo các yếu tố được đánh giá là quan trọng và cókhả năng thay đổi nhiều nhất để xác định mức độ ảnh hưởng của chúng tới hiệu quả

dự án, cũng như khoảng an toàn của dự án Bên cạnh đó, yêu cầu doanh nghiệpthực hiện các biện pháp khác như: Tìm kiếm hợp đồng bao tiêu sản phẩm dài hạn,

có thể là các hợp đồng thuê mua các căn hộ hoặc văn phòng cho thuê khi dự ánđược triển khai, các cam kết của khách hàng

- Các loại rủi ro khác: Rủi ro kỹ thuật, vận hành và bảo trì; rủi ro về môi

trường và xã hội; rủi ro kinh tế vĩ mô, Cán bộ thẩm định tín dụng chủ động trongnhiều tình huống trên cơ sở đã có những dự tính cụ thể, tuỳ theo từng loại rủi ro,trên cơ sở phân tích và nhận định, đã lượng hoá và đưa vào trong phương án tínhtoán đánh giá hiệu quả tài chính dự án Đồng thời, đề xuất với doanh nghiệp cácbiện pháp giảm thiểu

1.2.5.6.Thẩm định điều kiện bảo đảm tiền vay

Tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay có thể là tài sản thuộc sở hữu của chủđầu tư, của bên thứ 3 bảo lãnh hoặc là tài sản hình thành từ chính dự án văn phòng Tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ 2 khi thu nhập từ hoạt động của dự án

không đảm bảo để trả nợ Tài sản đảm bảo cần được đánh giá 1 cách chính xác làm

cơ sở xác định hạn mức tín dụng và đảm bảo khả năng phát mại tài sản khi cầnthiết Yêu cầu đối với tài sản đảm bảo khi vay vốn tại Vietcombank Hà Nội:

Về tính pháp lý của tài sản đảm bảo

+ Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư hay người bảo lãnh

+ Không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng

+ Được phép giao dịch theo quy định của pháp luật

+ Nếu tài sản đảm bảo là các chứng từ có giá cần phải có xác nhận của cơquan phát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ

Khi thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo, cán bộ thẩm định sẽ:

+Kiểm tra tính đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng minh quyền

sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm cố, thế chấp (như: sổ đỏ chứngminh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…), ngoài ra cán bộ thẩm định cũng sẽtham khảo thêm những thông tin khác nhằm xác định rõ ràng vấn đề quyền sở hữucủa người vay

+ Tìm hiểu các nguồn thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền như phòngtài nguyên môi trường, sở địa chính, uỷ ban nhân dân địa phương, toà án, cơ quanđăng ký giao dịch đảm bảo hay từ các phương tiện thông tin đại chúng khác…nhằm xác định tài sản hiện không có tranh chấp

+ Kiểm tra, đối chiếu xem tài sản đảm bảo có thuộc danh mục những tàisản đảm bảo bị ngân hàng hạn chế hay cấm cho phép giao dịch không

Về tính thanh khoản của tài sản đảm bảo:

+ Tài sản đảm bảo phải là các tài sản có thể chuyển nhượng được trên thịtrường Những tài sản không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo tín dụng là cácloại tài sản ứ đọng, kém phẩm chất, các loại hàng hoá đặc chủng dễ bị phá huỷ dotác động của môi trường, thời gian… Cán bộ thẩm định cần có trách nhiệm khảosát, nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường về các loại hàng hoá mà doanh nghiệp dùnglàm tài sản đảm bảo để kết luận về tính dễ tiêu thụ của hàng hóa

Về giá trị tài sản đảm bảo: