Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2016 2018

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết vàđưa ra công thức xác định g

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ MINH HẢI

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH

HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ MINH HẢI

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH

HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình

Binh

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kếtquả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì côngtrình nào khác

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõnguồn gốc./

Tác giả luận văn

Lê Minh Hải

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,

tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Phan Đình Binh là

người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng Tàinguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của UBNDhuyện Bình Chánh, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọiđiều kiện của gia đình và người thân

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Lê Minh Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 9

1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 12

1.2 Cơ sở pháp lý 15

1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất 15

1.2.2 Các phương pháp định giá đất 16

1.3 Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam 26

1.3.1 Định giá đất trên thế giới 26

1.3.2 Định giá đất tại Việt Nam 27

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh 31

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 34

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 34

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

4

2.2.1 Địa điểm và không gian 34

2.2.2 Thời gian 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 34

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình Chánh 34

2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai của huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 34

2.3.3 Giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 34

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh 34

2.4 Phương pháp nghiên cứu 35

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp 35

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 36

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 36

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI 37

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

3.1.2 Kinh tế - Xã hội 39

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường của huyện Bình Chánh 49

3.2 Tình hình sử dụng đất đai của huyện Bình Chánh năm 2018 50

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh 50

3.2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Bình Chánh 55

3.3 Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh .61

3.3.1 Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước 61

3.3.2 Giá đất ở theo quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh 62

3.3.3 Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính 65

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 72

3.4.1 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở 72

3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

5

3.4.3 Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị 74

3.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở 76

3.4.5 Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở 76

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Kiến nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

UBND : Uỷ ban nhân dân

VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh 51

Bảng 3.2: Biến động theo mục đích sử dụng đất năm 2017 - 2018 huyện Bình Chánh 52

Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 56

Bảng 3.4: Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 -2018 57

Bảng 3.5: Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh 59

Bảng 3.6: Khung giá đất ở tại đô thị 61

Bảng 3.7: Khung giá đất ở tại nông thôn 61

Bảng 3.8: Giá đất ở theo quy định từ năm 2015 đến 2019 64

Bảng 3.9: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm I 67

Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm II 69

Bảng 3.11: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm III 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh 37Hình 3.2: Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình

Chánh giai đoạn 2016-2018 57

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địabàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốcphòng Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển Đấtđai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của conngười[10]

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiếnpháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vànghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn

ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và ngườibán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộgia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Lầnđầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất,tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến phápnước CHXHCN Việt Nam, 1992) Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triểncông khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán,chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càngcao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai sửa đổi,Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhànước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quantrọng nhất của đất nước Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xãhội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cậnvới cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sựphân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điềuchỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

2

Huyện Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ ChíMinh có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích toàn thànhphố Với vị trí là cửa ngõ phía Tây vào nội thành TP Hồ Chí Minh, có các trụcđường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1, Tỉnh lộ 10, đại lộ Nguyễn Văn Linh,Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước (Long An),đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nối Bình Chánh nói riêng và TP Hồ ChíMinh nói chung với khu vực miền Tây,… tạo cho Bình Chánh trở thành cầu nốigiao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long vớivùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam.Trong thời gian qua, huyện Bình Chánh đã có những bước phát triển mạnh

mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch

cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ Đi kèm với sự phát triển kinh tế

- xã hội là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mụcđích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đếnnhiều sự biến động về giá đất Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lýnhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đềnghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2018”.

2 Mục tiêu của đề tài

- Nghiên cứu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quyđịnh ở tại một số xã, thị trấn của huyện Bình Chánh

- Xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá đất và giá đất ở tên địa bànhuyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2018

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồngthời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đấttrong thực tế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

- Đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để côngtác định giá đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung đượctốt hơn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

4

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Cơ sở khoa học của định giá đất

Cơ sở khoa học hình thành giá dất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng, quan

hệ cung cầu

1.1.1.1 Địa tô

Địa tô là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra vànộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế

độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô

lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến,địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếmđoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệpnên vẫn còn địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng

dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà kinh doanh tư bản kinh doanh nôngnghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp:địa chủ, tư bản, kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trongchủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là

tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì nhưng cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệtđối và địa tô đọc quyền bị xóa bỏ, những vấn đề tồn tại địa tô chênh lệch, song nóthuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủnghĩa Tư bản (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở nhữngruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, cso

vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là

độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những ngườikinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuậnbình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

5

Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển chođịa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn với sự độcquyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cảtrong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối dưới hình thức thu nhậpthuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dướihình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1

và địa tô chênh lệch 2 Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên nhữngruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất

đó Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó đượcchuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hằng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽthuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thíchqua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất

đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ

tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục

đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định

mức địa tô của thửa đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình có ảnh hưởnglớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiệntưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nôngnghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trướchết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trongnhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hằng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sẽphản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất.: độ phì nhiêu của đất, điều kiệntưới tiêu nước, điều kiện khú hậu, điều kiện địa hình, và vị trí của thửa đất Đó là cơ

sở để đinh giá đất (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]

1.1.1.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởngcủa địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược

1.1.1.3 Quan hệ cung cầu

Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai

mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với cácmức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước Cũng giống như thiết lậpmột biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết địnhlàm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Các yếu tố khác cònlại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[11]

Hình 2.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minhhoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình Giá đất đaiđược xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm Eđược gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

7

Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưngnhững người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó Tình huốngnày sẽ không ổn định Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức

và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập.Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải

ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thịtrường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một sự mất cânbằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưnghiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo

ra sự cân bằng (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]

D SGiá D1 A

G

G1 B

L1 L Số lượng đất

Hình 2.2 Sự thay đổi về cầu

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu.Hình 2.2 minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và

đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là

L Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn

so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá Sự chuyển dịch này có thểxảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập củanhững người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lựctin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm Sự cân bằng mớiđược lập tại điểm B Giá mới sẽ là G1và số lượng mới được bán sẽ là L1 (NguyễnThế Huấn, 2009)[12]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

Hình 2.3 Sự thay đổi về cung

Hình 2.3 minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung Sự tăng lên đó

có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việcxây dựng nhà mới rẻ hơn Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượnglớn hơn ở từng mức giá Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới đượcxác lập tại điểm B Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới côngnghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữacung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định Giá sẽ ở trạngthái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau Trong thị trường đấtđai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặctrì hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịchtrong đồ thị cầu (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]

Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn địnhlâu dài Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được

sự ổn định lâu dài Cân bằng - Mất cân bằng - Cân bằng mới được xác lập - Mất cânbằng Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường.Thời gian giữa hai chu kỳcủa thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cốđịnh Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi Đâychính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

9

1.1.2 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.2.1 Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

- Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vịdiện tích đất (Quốc hội, 2013)[15]

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối vớiđất đai mà, nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấpquyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyềnlợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cảtương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất đượchiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai

- Khái niệm Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền

tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai

là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ cóthể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tàisản thông thường

- Khái niệm Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử

dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

(Quốc hội, 2013)[15]

1.1.2.2 Cơ sở khoa học của định giá đất

Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việcđịnh giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình laođộng, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiênnhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suấtngân hàng và quan hệ cung cầu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

10

kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trongnông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênhlệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đấtthuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ

sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ Tuy vậy, địa

tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khácvới địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnhruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơnv.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu

mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ Nó thuộc về người cóquyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trênthửa đất đó Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất cóhai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo côngthức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi rangoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá

cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất củađịa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rấtlớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sựphát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

- Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởngcủa địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

11

lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình pháttriển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hànglàm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãisuất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyếtđịnh giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết vàđưa ra công thức xác định giá đất:

Lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăngcao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cânbằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cungcầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặctính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầunói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Trịnh Hữu Liên, 2013) [14]

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi

và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cungcầu trong thị trường hàng hoá thông thường Mặc dù tổng cung của đất đai là cốđịnh, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụthể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa cácloại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sửdụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớndiện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờthế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giáđất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

1.1.3 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất

1.1.3.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổbiến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trongđiều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố xãhội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế

- Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độnhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:

+ Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậynhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tốchất văn hóa của nhân khẩu Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là khuvực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo được tâm

lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên

+ Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnhhưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩugia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhucầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giáđất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá

đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cảnước Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tàisản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất giảm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

13

+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật

tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽcao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biếnđộng của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, dongười đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơbán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểuhiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông đúc thìgiá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độnhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không

thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liênquan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đấtđai cũng không ngoại lệ

+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc giakhác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì cólợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối

với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quátrình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tưdân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnhhưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

- Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện,điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đếncấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điềukiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giaothông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấutổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giaothông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trườngnhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến cácđiều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáodục và mức thu nhập ở khu vực

- Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đấttrong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnhhưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chứcnăng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.1.3.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửađất Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bãi bỏ khoản 4 Điều 30 Nghịđịnh số 109/2007/NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm 2007 về chuyển doanh nghiệp 100%vốn nhà nước thành công ty cổ phần; bãi bỏ khoản 2 Điều 4, khoản 1 Điều 5 vàĐiều 6 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổsung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Chínhphủ, 2007)[6]

- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phânloại đô thị Đô thị được phân thành 6 loại như sau: loại đặc biệt, loại I, loại II, loạiIII, loại IV và loại V được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định công nhận.+ Đô thị loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nộithành, huyện ngoại thành và các đô thị trực thuộc

+ Đô thị loại I, loại II là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nộithành, huyện ngoại thành và có thể có các đô thị trực thuộc; đô thị loại I, loại II làthành phố thuộc tỉnh có các phường nội thành và các xã ngoại thành

+ Đô thị loại III là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thành,nội thị và các xã ngoại thành, ngoại thị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

16

+ Đô thị loại IV là thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thị và các xã ngoại thị.+ Đô thị loại IV, đô thị loại V là thị trấn thuộc huyện có các khu phố xây dựngtập trung và có thể có các điểm dân cư nông thôn (Chính phủ, 2009)[7]

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định vềkhung giá đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môitrường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnhbảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

+ Các văn bản pháp lý của thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủy bannhân dân Thành phố Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ ChíMinh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019

- Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND, ngày 25/3/2016 của UBND thành phố

Hồ Chí Minh về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn thành phố HồChí Minh

- Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND, ngày 23/3/2017 của UBND thành phố

Hồ Chí Minh về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn thành phố HồChí Minh

- Quyết định số 9/2018/QĐ-UBND, ngày 15/3/2018 của UBND thành phố

Hồ Chí Minh về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn thành phố HồChí Minh

1.2.2 Các phương pháp định giá đất

Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, cácphương pháp định giá đất bao gồm (Bộ tài chính, 2007)[2], (Bộ Tài nguyên và Môitrường, 2017)[3]:

Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thựchiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

17

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tựvới thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiệnkết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tìnhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời giankhông quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập baogồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểmchuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnhhưởng đến giá đất

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượnghoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấntrực tiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toáncho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất

- Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin vềgiá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịchbất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phátsinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tạikhu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lâncận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹthuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽđược chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấphuyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủđiều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấythửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn sovới thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh;các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnhgiảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnhgiá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thờigian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối vớicác mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 của phươngpháp này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch vớitừng mức giá đất ước tính không quá 10%

Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theoquy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất(sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điềukiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể vàtình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đãchuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thờigian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thậpbao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểmchuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnhhưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều

3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thựchiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xácđịnh theo công thức sau:

Giá đất của bất động sản

= Giá trị của bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của =

bất động sản so sánh

Trong đó:

Giá trị xâydựng mới tạithời điểmđịnh giá đất

 Giá trị hao mòn

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tưxây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sảngắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chiphí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phíphải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình vàhao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trìnhkhai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoáikinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liềnvới đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa cóquy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị haomòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập đượctrên thị trường

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động

=sản so sánh

Giá trị bấtđộng sản sosánh

Giá trị hiện tại của tài

 sản gắn liền với đất của bất động sản so sánhViệc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tạicác Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Phương pháp 3: Phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theoquy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

+ Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đấtcần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặccho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

+ Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cầnđịnh giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thunhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong

03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân mộtnăm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thumột lần.+ Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thìthu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mụcđích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạtầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụngđất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

+ Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quanđến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xâydựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

+ Các khoản chi phí quy định tại Điểm a của bước này được tính theo địnhmức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không cóđịnh mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thôngtin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinhlợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hìnhthể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệuthực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

=

Giá đất của thửa đất

= Giá trị của thửa đất cần định giá

Thu nhập ròng bình

=quân một năm

Thu nhập bình quânmột năm

Chi phí bình quân



một năm

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một nămcần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tínhđến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thờiđiểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thìlãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)

n

(1+r) n - 1

Trong đó:

- n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

- r là lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sảngắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửađất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liềnvới đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theoquy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông

tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sửdụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sởđiều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và cácyếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dựkiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khảnăng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; cótính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và cácyếu tố khác hình thành doanh thu

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

+ Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao côngnghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế vàcác loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án,thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

+ Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm

a của bước này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩmquyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự

án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi,điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

Bước 4: Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính

tổng doanh thu phát

triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần

= Giá trị của thửa đất cần định giá

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thờiđiểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nướctrên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần

định giá = Tổng doanh thuphát triển - Tổng chi phí pháttriểnGiá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp 5: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtthực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

+ Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời giankhông quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất)thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thậpthông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế -

xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiệntheo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

+ Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từviệc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất củatối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị tríđất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

+ Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

+ Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thuthập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 của bước này

+ Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiệntheo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào mộtkhoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác địnhbằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thịtrường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá