nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện tam đảo giai đoạn 2010 - 2012

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đ

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––––

LÊ QUÝ CƯƠNG

NGHIÊN CỨU HIỆN TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM ĐẢO GIAI ĐOẠN 2010 - 2012

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60.80.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2013

Trang 2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Lê Quý Cương

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS TS Nguyễn Thế Hùng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện đào tạo sau Đại học - trường Đại học Thái nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh phúc, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh phúc đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Lê Quý Cương

Trang 4

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

4 Ý nghĩa 3

4.1 Ý nghĩa khoa học 3

4.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học về giá đất 4

1.1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1.1 Địa tô 4

1.1.1.2 Lãi suất ngân hàng 6

1.1.1.3 Quan hệ cung, cầu 7

1.1.2 Khái quát về giá đất và định giá đất 7

1.1.2.1 Giá đất 7

1.1.2.2 Định giá đất 8

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất ở 9

1.1.3.1 Yếu tố thông thường 9

1.1.3.2 Yếu tố khu vực 16

1.2 Cơ sở thực tiễn 19

Trang 5

1.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam 19

1.2.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam 19

1.2.1.2 Những đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam 23

1.2.2 Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất và quản lý giá đất 25

1.2.2.1 Australia 26

1.2.2.2 Thụy Điển 26

1.2.2.3 Singapore 27

1.2.3 Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất, bất động sản 27

1.2.3.1 Xây dựng giá đất 27

1.2.3.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai về giá đất 29

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Nội dung nghiên cứu 30

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộ trên địa bàn huyện Tam Đảo 30

30

2.2.3 Giá đất ở quy định chung trên địa bàn huyện Tam Đảo 30

2.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 30

2.3.1 Điều tra chọn mẫu 31

2.3.2 Thu thập thông tin 31

2.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh 32

2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích 32

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 32

2.3.6 Phương pháp chuyên gia 32

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam Đảo 33

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 33

Trang 6

3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 34

3.1.2.1 Đặc điểm kinh tế 34

3.1.2.2 Đặc điểm xã hội 35

3.2 Tình hình quản lý đất đai 39

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 39

3.2.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44

3.2.2.1.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44

3.2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45

3.3 Nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010 -2012 46

3.3.1 Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại một số xã đặc trưng trên địa bàn huyện Tam Đảo 46

3.3.1.1 Hiện trạng và một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Hợp Châu 46

3.3.1.2 Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn

xã Hồ Sơn 53

3.3.1.3 Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn xã Tam Quan 59

3.3.1.4 Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Đại Đình 65

3.3.2 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 70

3.3.3 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 73

3.3.4 Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch, cơ sở hạ tầng và chính sách tới

giá đất 74

3.4 Đề xuất một số giải pháp 77

KẾT LUẬN 80

1 Kết luận 80

2 Kiến nghị 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

Trang 7

Trang 8

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Tam Đảo năm 2012 40

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tam Đảo

năm 2012 43

Bảng 3.3: Tổng hợp số lượng giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp do chuyển nhượng trên địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010-2012 45

Bảng 3.4: Giá đất ở, trên địa bàn xã Hợp Châu 47

Bảng 3.5: Giá đất trên địa bàn xã Hồ Sơn 54

Bảng 3.6: Giá đất ở, trên địa bàn xã Tam Quan 60

Bảng 3.7: Giá đất trên địa bàn xã Đại Đình 65

Bảng 3.8: Giá đất trên đường TL 302 71

Bảng 3.9: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 73

Trang 9

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Tam Đảo 33 Hình 3.2: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất ở, trên thị trường xã Hợp Châu 48 Hình 3.3: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất ở, trên thị trường xã Hồ Sơn 55 Hình 3.4: Biểu đồ giá đất ở chuyển nhượng trên thị trường xã Tam Quan 61 Hình 3.5: Biểu đồ giá đất chuyển nhượng trên thị trường xã Đại Đình 66 Hình 3.6: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất ở trên tuyến đường 302

năm 2012 72

Trang 10

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới không có quốc gia nào cho rằng tài nguyên đất đai là không quan trọng bậc nhất, ở Việt Nam lại càng như vậy khi bình quân diện tích đất trên đầu người vốn đã thấp cứ ngày càng thu hẹp dần do dân số tăng nhanh

Như chúng ta đã biết, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là kết quả của đấu tranh lao động mà nhân dân ta trải qua bao thế hệ mới giành được Đất đai là địa bàn để con người tồn tại và phát triển, đóng vai trò to lớn đối với mọi ngành sản xuất Chính vì thế, C.Mác đã khái quát vai trò của đất đai:

“Đất là mẹ, sức lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất” (C.Mác - Ph.Anggen tuyển tập) Luật Đất đai 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá,

xã hội, an ninh, quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn không biết bao công sức mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”

Giá đất là một phạm trù kinh tế gắn liền với sự xuất hiện của thị trường đất đai Hiện nay, trong điều kiện Việt Nam thị trường đất đai đã xuất hiện và đang hoạt động, vấn đề giá đất càng trở nên quan trọng và cần thiết

Định giá đất được coi là một nội dung hoạt động của quản lý nhà nước

về đất đai Định giá đất nhằm xác định cơ sở khoa học và quan hệ kinh tế để hoạch định các chính sách, đảm bảo các nguồn thu cho đất nước trên cơ sở xác định các loại thuế về đất và bất động sản

Khi đất đai tham gia vào hoạt động thị trường thì vấn đề định giá đất trở nên rất quan trọng Định giá đất còn là cơ sở khoa học để tính toán nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước khi Nhà nước giao quyền sử dụng

Trang 11

đất như tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế đất, tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Để Nhà nước thực hiện vai trò kiểm soát của mình đối với thị trường đất đai, cần phải thực hiện công tác định giá đất một cách chặt chẽ và có khoa học trên cơ sở pháp luật Hiện nay công tác này còn gặp nhiều khó khăn, bất cập chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Định giá đất là một vấn đề mang tính cấp thiết trong quản lý nhà nước

về đất đai đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai Để tìm hiểu kỹ hơn những vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng những gì đang diễn ra trên thị trường chuyển nhượng đất ở, đặc biệt là một số yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở nên tôi quyết định chọn nghiên cứu đề tài : “Nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo, giai đoạn 2010-2012”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc

- Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở và các loại đất khác trên địa bàn huyện Tam Đảo và toàn tỉnh Vĩnh Phúc

3 Yêu cầu của đề tài

- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về định giá đất, điều tra xây dựng giá đất theo Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai sửa đổi 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của TW và địa phương

- Các số liệu thu được phải chính xác, phản ánh khách quan, trung thực

về thị trường chuyển nhượng đất ở, nhu cầu sử dụng đất ở và các nhân tố ảnh

hưởng đến giá đất ở của địa phương

Trang 12

- Những kiến nghị đề xuất với các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với hiện trạng của địa phương đáp ứng được yêu cầu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của luật hiện hành

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

- Thống kê, thu thập các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 - 2012,

so sánh với giá đất ở do UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định trên địa bàn huyện Tam Đảo

4 Ý nghĩ a

4.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

ở, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất

Trang 13

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học về giá đất

1.1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1.1 Địa tô

*Lý thuyết địa tô của Các Mác

Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất” Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trọng nông nghiệp tạo ta và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất Để tìm hiểu bản chất của địa tô, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng

Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh

tế Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Lượng giá trị

Trang 14

thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ Như vậy, địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất

* Phân loại địa tô của Các Mác

Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:

- Địa tô chênh lệch

Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại

+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp

Như vậy, địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra

- Địa tô tuyệt đối

Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân,

Trang 15

hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội

- Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất (Đề án định giá BĐS ) [14]

1.1.1.2 Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên.Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

Trang 16

1.1.1.3 Quan hệ cung, cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác Vì vậy, quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác.Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ

lệ lãi suất vay thế chấp

1.1.2 Khái quát về giá đất và định giá đất

1.1.2.1 Giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá

Trang 17

đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất

đó trong không gian và thời gian xác định (Đề án định giá BĐS ) [14]

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4)

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2.2 Định giá đất

* Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt

Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: Là vật

có thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự

Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;

- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng;

Trang 18

- Có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên

* Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, như trên

đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định (Đề án định giá BĐS ) [14]

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất ở

1.1.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh

tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

*Yếu tố hành chính:

Nhân tố hành chính chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó … Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh

Trang 19

hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao gồm các mặt:

Chế độ về đất:

Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng

trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng lớn đến giá đất

Qui hoạch đô thị:

Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phần khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất:

Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lí đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm

lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất

Chính sách thuế:

Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

Trang 20

Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất

*Yếu tố nhân khẩu:

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu của kinh tế xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với độ mật nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu:

Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

Tố chất nhân khẩu:

Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và

tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự

xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên

Cấu thành thành phần gia đình:

Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng

*Yếu tố xã hội:

Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua 4 mặt chủ yếu:

Tình trạng ổn định chính trị:

Trang 21

Là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận,

vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

Đầu cơ nhà đất:

Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu biết giá cả nhà đất

để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung mà không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

Tiến trình đô thị hóa:

Một trong những kết quả của quá trình phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở 2 mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn khu vực thông thường

Trang 22

* Yếu tố quốc tế:

Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và tác động đến giá đất

Tình hình kinh tế thế giới:

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển kinh tế thế giới, nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở lên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không có ngoại lệ

Nhân tố chính trị quốc tế:

Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

*Yếu tố kinh tế:

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật

tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

Trang 23

Tình trạng phát triển kinh tế:

Một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

Mức độ dự trữ và đầu tư:

Hai vấn đề này có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau

Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ:

Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt

là biểu hiện bên ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu làm đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

Trình độ, thu nhập và tiêu dung dân cư:

Theo đà tăng của thu nhập dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc

ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở

Trang 24

Trang 25

Biến động vật giá:

Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỉ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỉ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp

Mức lãi suất:

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể

có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản thể chấp để có khoản vay Do đó, nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi xuất

Trang 26

* Điều kiện giao thông:

Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông

*Điều kiện thiết bị hạ tầng:

Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng

và thiết bị phục vụ Đó là: Đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và cự ly

* Chất lượng môi trường:

Môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: Địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… Các điều kiện nhân văn như: Loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

* Quy hoạch đô thị:

Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của khu vực chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong khu vực

1.1.3.3.Yếu tố cá biệt

Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả từng thửa đất

Trang 27

* Diện tích:

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

* Chiều rộng:

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

* Chiều sâu:

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

* Hình dáng của thửa đất:

Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất qui tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

* Độ dốc:

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

* Điều kiện cơ sở hạ tầng:

Có liên quan đến giá đất là: Hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…

* Quy hoạch đô thị:

Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỉ lệ diện tích của loại đất, chiều cao kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

Trang 28

* Vị trí đất:

Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hóa,… thửa đất nằm ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất

* Thời hạn sử dụng đất:

Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11]

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam

1.2.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành

và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy, từ khi

Trang 29

Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức

đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố

Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng

Trang 30

làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu

Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư

Trang 31

tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường Quyền

sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất

từ Nhà nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng

và đóng băng trong một thời gian khá dài (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11]

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam đị nh cư ở nước ngoài

Trang 32

được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự

án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dị ch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới Thị trường BĐS Việt Nam trong 2009 đã

“trưởng thành” hơn những năm trước về nhiều mặt Mặc dù không phải là

lĩ nh vực đầu tư hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài từ trước tới nay nhưng năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam đã vươn lên hàng thứ hai trong tháp biểu thu hút vốn đầu tư nước ngoài với tổng số vốn 7,6 tỷ USD, chỉ thấp hơn 1,2 tỷ USD so với lĩ nh vực hấp dẫn nhất là dị ch vụ lưu trú và ăn uống

Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế Năm 2011, năm

2012 qua đi, một năm nhiều thăng trầm với thị trường bất động sản Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô, chính sách, thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, giá giảm mạnh, nhiều động thái của chủ đầu tư để tồn tại (Vietnam

Trang 33

trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng

Do vậy, hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995, 2001 - 2003 và 2008 - 2010 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn

ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Những đặc điểm trên cho thấy quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập

Trang 34

và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn (Nguyễn Thế Huấn

và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11]

1.2.2 Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất và quản lý giá đất

Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Vấn đề định giá đất trên thế giới đã có một quá trình phát triển với lịch

sử khá dài và đã đạt được nhiều thành tựu cả về lý luận khoa học, giải pháp

kỹ thuật, quy định khung pháp luật và thực tiễn tổ chức triển khai Ở hầu hết các nước phát triển và các nước đang thực hiện công nghiệp hoá, nhu cầu định giá đất theo thị trường được đặt ra trong mọi quan hệ về đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất cũng như mọi giao dịch về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau Tại các nước này, dịch vụ định giá bất động sản

đã được hình thành với một hành lang pháp lý chặt chẽ, có một đội ngũ định giá viên có trình độ và mang lại hiệu quả cao cho quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:

Trang 35

1.2.2.1 Australia

Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra sự đánh giá đất vì mục đích thuế cho toàn quốc (phục vụ yêu cầu quốc gia) và dịch vụ

Cơ cấu định giá gồm hai bộ phận: Bộ phận định giá đất (khu trung tâm thủ đô và vùng nông thôn) và bộ phận dịch vụ tổng hợp Bộ phận định giá gồm hai nhóm:

Nhóm 1: Định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục đích định mức

thuế và đánh giá thuế, nhóm này bao gồm 3 thành phần công việc:

- Định giá chung để phục vụ cho thống kê tổng thể;

- Định giá tạm thời;

- Định giá để phân xử đơn khiếu nại (chống đối)

Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các loại dịch vụ định giá khác

Hàng năm vào thời điểm 30 - 6, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể định giá đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lần ở khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô) (Nguyễn Viết Tuyến, 2011) [9]

1.2.2.2 Thụy Điển

- Phương pháp so sánh: Định giá phải dựa trên những điều kiện cho thuê trung bình của những bất động sản có thể dùng để so sánh Giá thị trường được tính phải dựa vào những bất động sản tương tự, những bất động sản có các yếu tố khác sẽ không được dùng để so sánh

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được áp dụng khi việc mua

Trang 36

bán không đủ sức so sánh để rút ra giá thị trường Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở các yếu tố: thời gian hữu ích còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu được trong điều kiện đầu tư bình thường

Phương pháp giá thành: Giá thành hiện tại của bất động sản được tính bằng cách thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá Yếu tố này được tính bằng phần trăm (%) giá trị xây dựng mới của công trình (Nguyễn Viết Tuyến, 2011) [9]

1.2.2.3 Singapore

Ở Singapore, công tác định giá đất được tiến hành tại văn phòng đăng ký đất Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thực hiện việc quản lý giao dịch đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân Văn phòng này còn thực hiện việc cho thuê đất công và ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp

Khi đưa ra các phương thức bán đất, cho thuê đất, văn phòng định giá đất lập ra dự thảo các phương pháp bán đất, các văn bản pháp lý về quản lý và

sử dụng đất công để trình lên cấp Bộ Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tính khả thi để ban hành các văn bản pháp luật về đất đai

Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu đất và mua đất của tư nhân chỉ được thực hiện khi quỹ đất đó sẽ được sử dụng vào mục đích công cộng Công tác định giá đất tại Singapore được sử dụng vào mục đích tính thuế

và tính giá trị cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án tái phát triển

và thực hiện việc quản lý bất động sản (Nguyễn Viết Tuyến, 2011) [9]

1.2.3 Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất, bất động sản

1.2.3.1 Xây dựng giá đất

*Giá đất: Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

Trang 37

theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2003, Điều 55)

* Giá đất do Nhà nước quy định:

Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc

xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn

cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá

Trang 38

quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước (Luật Đất đai 2003, Điều 56)

1.2.3.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai về giá đất

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 /8/2009 của CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

-Thông tư 92/2007/TT-BTC hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước;

-Thông tư 83/2012/TT-BTC hướng dẫn thực hiện việc miễn, giảm, gia hạn khoản thu ngân sách nhà nước theo Nghị quyết 13/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường;

-Thông tư 36/2006/TT-BTC hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất;

-Thông tư 29/2006/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 13/2006/NĐ-CP về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được NN giao đất không thu tiền sử dụng đất

Trang 39

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc

- Các yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Trên toàn bộ địa bàn huyện Tam Đảo

- Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ 7/2012

2010 -2012

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộ trên địa bàn huyện Tam Đảo

2.2.3 Giá đất ở quy định chung trên địa bàn huyện Tam Đảo

2.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo

* Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã đặc trưng trên địa bàn huyện Tam Đảo

* Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất

* Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất

* Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch, cơ sở hạ tầng và chính sách tới giá đất

2.3 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu đã được

sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đặt ra Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

Trang 40

2.3.1 Điều tra chọn mẫu

Chọn các khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các khu vực, tuyến đường

đó có nhiều biến động

Căn cứ vào giá đất quy định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 -

2012 và điều kiện thực tế của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc Chúng tôi tiến hành điều tra phỏng vấn 69 hộ dân thuộc 05 xã, thị trấn đã tham gia giao dịch chuyển nhượng BĐS tại 23 vị trí, tuyến đường trong giai đoạn 2010-2012 Các vị trí điều tra có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế,

xã hội của xã, thị trấn, 05 xã điều tra phỏng vấn bao gồm: Xã Hợp Châu, xã

Hồ Sơn, xã Tam Quan và xã Đại Đình và Thị trấn Tam Đảo

Để tìm hiểu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá trị của đất, tôi chọn các lô đất trên cùng một tuyến đường TL 302 chạy qua 04 xã: Xã Hợp Châu, xã Hồ Sơn, xã Tam Quan và xã Đại Đình, có cùng điều kiện giao thông

Trên cùng một vị trí, tuyến đường tại Thị trấn Tam Đảo, chọn những lô đất liền nhau có cùng độ sâu, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường… nhưng khác nhau về độ rộng mặt tiền để so sánh và đánh giá mức độ ảnh hưởng của

độ rộng mặt tiền đến giá trị của lô đất

2.3.2 Thu thập thông tin

Thu thập số liệu tại Phòng tài nguyên Môi trường huyện Tam Đảo, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, qua mạng Internet, qua sách báo… dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu

Tiến hành điều tra thu thập các thông tin giá (giá theo qui định và giá thực trên thị trường) và các chỉ tiêu liên quan đến giá đất ở của các lô đất trên địa bàn nghiên cứu bằng các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu

Định dạng
Số trang	100
Dung lượng	1,08 MB