Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại tài sản nhất định gắn liền với tài s

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ

HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––––

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là: Phan Thị Duyên – Học viên lớp Quản lý đất đai K25 C xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của chính tôi Các số liệu nghiên cứu và kết quả nêu trong Luận văn này là trung thực và chưa từng được người khác công bố trong bất kì công trình hoặc Luận văn nào khác

Tôi xin được cam đoan các căn cứ, thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều

đã được chỉ rõ nguồn gốc tại các tài liệu có tính pháp lý./

Tác giả luận văn

Phan Thị Duyên

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo Phòng đào tạo (Bộ phận sau đại học), Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Để có được kết quả nghiên cứu ngày hôm nay, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Phan Đình Binh là người thầy hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn Cùng với đó tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Thống

kê, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, các Phòng, Ban của UBND thành phố Hạ Long và nhân dân các phường Hồng Gai, Hồng Hà và Bãi Cháy của thành phố Hạ Long, các anh, chị, em và bạn đồng nghiệp

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin trân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu của tất

cả mọi người

Tác giả luận văn

Phan Thị Duyên

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 6

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 10

1.2 Cơ sở pháp lý 15

1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất 15

1.2.2 Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất 16

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 20

1.3.1 Định giá đất trên thế giới 20

1.3.2 Định giá đất tại Việt Nam 21

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 24

2.2.1 Địa điểm 24

2.2.2 Thời gian nghiên cứu 24

2.3 Nội dung nghiên cứu 24

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long 24

Trang 6

2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai của TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 24

2.3.3 Giá đất ở theo quy định trên địa bàn TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 24

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long 24

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 25

2.4 Phương pháp nghiên cứu 25

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp 25

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 26

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 27

Vịnh Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 29

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 29

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 34

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long 34

3.2.2 Công tác khảo sát, đánh giá và phân hạng đất 41

3.2.3 Công tác quản lý tài chính về đất đai 44

3.3 Giá đất ở theo quy định một số khu vực đại diện trên địa bàn thành phố Hạ Long 44

3.3.1 Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước 44

3.3.2 Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh 45

3.4 Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 45

3.4.1 Giá đất ở quy định tại một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu 45

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long) 48

3.4.2 Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu 49

3.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu 66

Trang 7

3.5 Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố

Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

Trang 8

VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 34

Bảng 3.2 Bảng hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 37

Bảng 3.3 Khung giá đất ở tại đô thị 44

Bảng 3.4 Khung giá đất ở tại nông thôn 45

Bảng 3.5 Giá đất ở thuộc Nhóm I theo quy định từ năm 2015 đến 2018 45

Bảng 3.6 Giá đất ở thuộc Nhóm II theo quy định từ năm 2015 đến 2018 47

Bảng 3.7 Giá đất ở thuộc Nhóm III theo quy định từ năm 2015 đến 2018 48

Bảng 3.8 Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 1 quy định tại khu vực I, II, III qua các năm (2015-2018) 53

Bảng 3.11 Ảnh hưởng của yếu tố địa lý đến đất ở 67

Trang 10

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí, đơn vị hành chính thành phố Hạ Long 28Hình 3.2 Sơ đồ cơ cấu kinh tế TP Hạ Long năm 2016 30Hình 3.3 Tàu khách tham quan vịnh Hạ Long 32

Trang 11

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn

ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai sửa đổi, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị của tỉnh Quảng Ninh nên có tốc độ

đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xuất hiện một

số bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các

Trang 12

dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương và càng có ý nghĩa quan trọng và cấp bách nhằm góp vào sự thànhcông của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, Tôi thực hiện đề tài:

“Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”

2 Mục tiêu của đề tài

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế theo thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;

- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở

- Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố

Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế

- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất Và áp dụng xác định giá các loại đất

- Giúp nắm vững những quy định của pháp Luật Đất đai 2003, 2013; hệ thống các văn bản dưới Luật về Đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định giá đất tại địa phương

- Đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công tác định giá đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

Trang 13

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất

Đặc điểm của đất đai

Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu

Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự Trong mối quan hệ đó, đất đai được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này

Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:

- Là tài sản không thể di dời được

Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản

là các loại động sản

Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất Thông thường, khi thực hiện một loại

Trang 14

công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại tài sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một

số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai nên cũng được gọi là bất động sản Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các loại tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối

Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của một

nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản Nhưng cũng chiếc máy điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không khí cho toà nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà

đó và nó cũng được xem là một loại bất động sản Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia

Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất đai

và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá phù hợp

- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị

Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một

vị trí Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị” Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1” Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường

Trang 15

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng

Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội

Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành

Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn và

tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt

Quyền sở hữu về đất đai

Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực

tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một

số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu cho người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây

đã trở nên lỗi thời Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác

bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu:

hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ

Trang 16

thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích cho chủ sở hữu

1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và

xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền

sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Trang 17

Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định

kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”

Khái niệm định giá đất: Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối

với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản

lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh

tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Như đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu Tôi tạm đưa ra khái

niệm về định giá đất sau đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của

quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Cơ sở khoa học của định giá đất: Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có

vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của

Trang 18

con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ Tuy vậy, địa

tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu

mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất khác biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá

cả sản xuất

Trang 19

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên [19]

- Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [19]

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình

thành nguyên tắc cung cầu riêng [19]

Trang 20

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi

và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng

đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác [19]

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Nhóm các yếu tổ về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường gắn với thửa đất

- Yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa đất đó càng lớn Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm và cũng giải thích

Trang 21

tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá trị thị trường và ngược lại

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng Ví dụ tại phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, với loại nhu cầu để

ở, thì số đo kích thước, diện tích thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m

và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m;

+ Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận

là khu vực sản xuất công nghiệp (xi măng, nhiệt điện, ) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió + Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng đất mặt): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng - loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt;

+ Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản): Kiến trúc của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó Nếu 2 bất động sản có vị trí như

Trang 22

nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

+ Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý Đối với các thành phố ven biển những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược với hướng biển

+ Về yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn Mức độ ảnh hưởng đến giá đất, bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế

- Yếu tố kinh tế:

+ Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại Các tiêu chí

để đánh giá khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m2 hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo m2 hoặc ha); + Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người: Hiệu quả phục vụ sản xuất, kinh doanh của các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất và tính hữu ích của các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người gắn liền với các công trình gắn liền với đất như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhưng cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản Các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp với kiến trúc của công trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn so với giá thực của chính nó

+ Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất: Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận Các công

Trang 23

trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngược lại

- Yếu tố pháp lý:

Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:

+ Quy hoạch sử dụng đất: Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng khác nhau thì giá đất khác nhau Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu

tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

+ Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất: Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích đất sử dụng), tính pháp

lý của hiện trạng công trình)

- Yếu tố về tâm lý và môi trường:

Các yếu tố tâm lý, môi trường thường gắn với mỗi thửa đất, chúng bao gồm: + Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử dụng đất, bất động sản (tâm linh)

+ Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) như: không khí, nước, tiếng ồn

Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường

- Yếu tố cung bất động sản trên thị trường:

Cung đối với bất động sản được hiểu đó là “đất sạch” là bất động sản đã hoàn thiện theo nguyên tắc “chìa khóa trao tay” khi giao dịch phát sinh Cung đối với bất động sản bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản (đất đã xây dựng các công trình) Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

Trang 24

+ Nguồn cung về đất: tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, bất động sản là diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng, đất chưa sử dụng Những địa phương, khu vực không còn hoặc còn ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng thì giá đất bình quân tại những địa phương, khu vực đó thường cao hơn so với phương, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều

+ Nguồn cung về bất động sản: tiêu chí để xác định nguồn cung về bất động sản gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển nhượng hoặc cho thuê trong các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên là cầu không đổi thì giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại

+ Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường: cầu bất động sản trên thị trường được hiểu là cầu có khả năng thanh toán khi giao dịch phát sinh, cầu bất động sản trên thị trường bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

+ Cầu về đất: Tiêu chí để xác định cầu về đất gồm nhu cầu đất cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh khác; đất xây dựng các công trình công cộng; đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại nông thôn

+ Cầu về nhà ở và các công trình xây dựng: Tiêu chí để xác định cầu về nhà ở, công trình xây dựng là nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nền kinh tế

- Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường:

Yếu tố cung - cầu tác động đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung - cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường Trong đó, giá đất chịu ảnh hướng lớn nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân bằng

Trang 25

Nhóm yếu tố liên quan đến pháp luật

Sự thay đổi thể chế nhà nước sẽ kéo theo sự thay đổi đường lối, chính sách, pháp luật của quốc gia nói chung Mặc dù giá trị của tài sản nhận được từ các quyền

về tài sản do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về nhà ở Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến kích hay hạn chế còn tuỳ thuộc đối với từng chính sách của Nhà nước Hay nói cách khác còn tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Ở nước ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và giá bất động sản gồm:

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử đụng đất;

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản;

- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp;

+ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

+ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

+ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất

Trang 26

1.2.2 Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất

Các nguyên tắc định giá

- Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là

sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu

sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian

và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

Trang 27

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó

có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất

đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người

đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp

lý của thửa đất và những quy định về quy hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn

bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một

Trang 28

vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các

sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó

Thời gian kéo dài việc sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ trên kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai

đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt

có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính

và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài

về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

- Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Trang 29

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,

và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại

mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính

có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Trang 30

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam

1.3.1 Định giá đất trên thế giới

a) Định giá đất tại Thụy Điển

Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua

và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường [20] Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc

về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh

b) Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế

kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp

Trang 31

cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao… [20]

c) Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có 201 cán bộ, gồm

5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp

không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất) [11]

d) Định giá đất tại Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa

ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp Bộ phận định giá gồm 2 khu vực:

- Khu vực 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với

3 thành phần công việc chính:

+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể

+ Định giá tạm thời

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Khu vực 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

1.3.2 Định giá đất tại Việt Nam

Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993, mọi giao dịch đất đai trên thị trường đều không được thừa nhận Do vậy chuyển nhượng đất đai hoặc không

Trang 32

công khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những tài sản khác gắn liền với đất mà không phải là mua bán đất Thị trường đất trên phạm vi cả nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu

Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ

05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối

đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Cũng theo quy định của Luật Đất đai (khoản 1, 4 Điều 114) thì giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, được công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kì

và được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản tài chính sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Trang 33

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Trang 34

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long theo quy định của Nhà nước

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long và một số yếu tố ảnh hưởng

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

2.2.1 Địa điểm

Tại 03 phường Hồng Hà, Hồng Gai và Bãi Cháy của thành phố Hạ Long

2.2.2 Thời gian nghiên cứu

Từ 12/8/2018 đến 05/3/2019

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long

- Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

Vị trí địa lý; địa hình, địa mạo; khí hậu, thủy văn; các nguồn tài nguyên

- Đặc điểm kinh tế xã hội

Thực trạng phát triển kinh tế; dân số lao động và việc làm; thực trạng phát triển khu dân cư, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai của TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018

- Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long

- Tình hình cấp GCNQSDĐ tại thành phố Hạ Long

2.3.3 Giá đất ở theo quy định trên địa bàn TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018

- Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước

- Công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Giá đất ở tại thành phố Hạ Long theo khung giá đất của tỉnh Quảng Ninh

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố

Hạ Long

- Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở

- Ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở

- Ảnh hưởng của yếu tố vị trí lô đất đến giá đất ở

- Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất ở

Trang 35

- Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Hạ Long gồm: Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng các năm từ năm 2015 đến năm 2018; Biểu số liệu kiểm kê đất đai một số năm đặc trưng; Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long năm 2015, 2016, 2017, 2018 qua mạng Internet, qua sách báo để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm

tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp

Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh, điều kiện thực tế của thành phố Hạ Long, từ năm 2015 - 2018 và quá trình đô thị hóa Tôi sẽ chọn 3 khu vực có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội và giá đất của thành phố Hạ Long

- Khu vực I: phường Hồng Hà, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở

- Khu vực II: phường Hồng Gai, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở

- Khu vực III: phường Bãi Cháy, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng trên thực tế thị trường thành phố Hạ Long

Tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu (Dựa theo số hồ sơ chuyển nhượng đất đai đã

giải quyết trên địa bàn 3 phường nêu trên) cụ thể số phiếu tương ứng của 3 khu vực như sau:

Khu vực I : 40 phiếu điều tra

Khu vực II : 30 phiếu điều tra

Trang 36

Khu vực III : 30 phiếu điều tra

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra

- Phương pháp xử lý số liệu: từ các số liệu thu thập được, xây dựng hệ thống bảng biểu để phân tích, đánh giá thực trạng, xu hướng của hoạt động đấu giá quyền

sử dụng đất Các số liệu thu thập đã được mã hóa và xử lí trên máy vi tính bằng phần mềm Exel

- Phương pháp nghiên cứu riêng: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất do Nhà nước quy định

Trang 37

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

a/ Vị trí địa lý

Ngày 27/12/1993, thành phố Hạ Long được chính thức thành lập trên cơ sở của thị xã Hồng Gai Ngày 16/8/2001, hai đơn vị hành chính là Việt Hưng và Đại Yên của huyện Hoành Bồ được sáp nhập về thành phố Hạ Long theo Nghị định số 51/2001/NĐ-CP của Chính phủ, làm cho Thành phố trải dài từ Yên Lập (sát với địa phận thị xã Quảng Yên) tới Đèo Bụt (sát với địa phận thành phố Cẩm Phả) như hiện nay Như vậy thành phố Hạ Long có vị trí địa lý:

Từ 20055’ đến 21005’ vĩ độ Bắc

Từ 106050’ đến 107030’ kinh độ Đông

Thành phố Hạ Long nằm ở vị trí Tây bắc vịnh Bắc bộ, có trục Quốc lộ 18A đi qua; cách Hà Nội 165 km về phía Tây, cách cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180km về phía Tây nam, với bờ biển dài trên 50 km

Phía Bắc và Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ

Phía Nam thông ra biển qua vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng

Phía Đông và Đông Bắc giáp thành phố Cẩm Phả

Phía Tây và Tây nam giáp thị xã Quảng Yên

Trang 38

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí, đơn vị hành chính thành phố Hạ Long

Với vị trí “đắc địa”, thuận lợi cả giao thông thuỷ, bộ và các điều kiện tự nhiên

- xã hội, Hạ Long là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế của tỉnh Quảng Ninh, tập trung các cơ quan đầu não của tỉnh; các công trình kiến trúc lớn, đẹp, hiện đại, đặc trưng cho nhiều giai đoạn phát triển của lịch sử Thành phố Hạ Long hôm nay còn được biết đến với hàng loạt các khu, cụm công nghiệp, khu dân cư mới, khu du lịch, bến cảng, trung tâm thương mại, siêu thị, ngân hàng, các trung tâm y tế, giáo dục và đào tạo lớn, các công trình hạ tầng …

Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hạ Long là 27.515,75 ha (Theo số liệu kết quả thống kê năm 2016 được download trên trang http://tk.gdla.gov.vn) Có Quốc lộ 18A chạy qua, có cảng biển, có bờ biển dài

50 km, có vịnh Hạ Long nhiều lần được UNESCO công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới, với diện tích 1.553 km2

Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường và phần Vịnh Hạ Long, Thành phố vừa là một đơn vị hành chính, vừa là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng điểm kinh tế phía Bắc: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Thành phố Hạ Long còn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh, cách thủ

Trang 39

đô Hà Nội 165 km về phía Tây theo Quốc lộ 18A, cách trung tâm thành phố cảng biển Hải Phòng 70 km về phía Nam theo Quốc lộ 10, cách cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180 km về phía Đông theo Quốc lộ 18A

Vị trí địa lý của thành phố Hạ Long có nhiều thuận lợi để phát triển kinh

tế, xã hội Với những lợi thế về đường bộ, đường sắt, đường biển, đường sông

và cảng biển, đặc biệt cảng khách Hòn Gai, cảng nước sâu Cái Lân cho phép Thành phố giao lưu quan hệ Quốc tế với nhiều nước trên thế giới và các huyện, tỉnh, thành phố trong cả nước

Vịnh Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

a/ Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

+ Về tăng trưởng kinh tế

Thực hiện những chủ trương lớn của cấp trên liên quan đến Thành phố Cụ thể hóa Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XII, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ XIV nhiệm kỳ 2015 - 2020, trọng tâm là thực hiện 3 đột phá chiến lược gắn với tái cơ cấu nền kinh tế, chuyển đổi phương thức phát triển Hàng năm, căn

cứ vào thực tế, Ban Chấp hành (BCH) Đảng bộ Thành phố đã xác định chủ đề công

Trang 40

tác năm Từ đó, Thành uỷ đã tập trung chỉ đạo, xây dựng các kế hoạch, đề án cụ thể

và triển khai thực hiện đạt kết quả

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, đúng hướng, tỷ trọng dịch vụ tăng từ 44,2% năm 2010 lên 54,1% năm 2016; công nghiệp, xây dựng giảm Thu ngân sách tăng cao (chiếm trên 60% tổng thu ngân sách toàn tỉnh) Hạ tầng giao thông, đô thị

du lịch, thương mại được đầu tư Chú trọng bảo vệ và khắc phục ô nhiễm môi trường sinh thái Mạnh dạn đề xuất một số cơ chế để tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Thành phố; cải cách hành chính đạt kết quả Môi trường đầu tư, kinh doanh được cải thiện.Các hoạt động văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế đạt được kết quả tích cực An ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững Chất lượng nguồn nhân lực được nâng lên, tỷ lệ lao động qua đào tạo tăng từ 66% năm 2010 lên 80% năm

2017 Công tác xây dựng đảng và hệ thống chính trị có nhiều đổi mới, kết quả Thành phố tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm kinh tế, chính trị , văn hóa, xã hội của Tỉnh

Hình 3.2 Sơ đồ cơ cấu kinh tế TP Hạ Long năm 2016

(Nguồn: Báo cáo phát triển Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Hạ Long năm 2015; Báo cáo số 389/BC-UBND ngày 14/12/2016 của UBND thành phố Hạ Long)

Những năm gần đây, công nghiệp Quảng Ninh luôn đạt giá trị sản xuất và tốc

độ tăng trưởng cao; công nghiệp Hạ Long là một mũi nhọn kinh tế của cả Tỉnh, sự

Định dạng
Số trang	88
Dung lượng	1,99 MB