Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện tiên du, tỉnh bắc ninh giai đoạn 2015 2017

Phương pháp nghiên cứu.... Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..... Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,không phân biệt ở nôn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

––––––––––––––––––––––

LÊ MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU

TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH

GIAI ĐOẠN 2015

-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––

LÊ MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU

TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH

GIAI ĐOẠN 2015

-2017

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan:

Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trungthực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ trong một công trình khoa học nào

Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc vàđúng sự thật

Tác giả luận văn

Lê Minh Tuấn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tôi đãnhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể cá nhân Nhân dịpnày tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:

Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quátrình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

-Tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy người đã

tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thànhluận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Vănphòng Đăng kí đất đai huyện Tiên Du và các hộ dân trên địa bàn huyện Tiên

Du đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu nhậpthông tin thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tiên Du, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Lê Minh Tuấn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 5

1.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 8

1.3 Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất

9 1.3.1 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ) 9

1.3.2 Các phương pháp định giá đất 9

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12

1.4.1 Yếu tố tự nhiên 12

1.4.2 Yếu tố kinh tế 13

1.4.3 Yếu tố xã hội 14

1.4.4 Yếu tố pháp lý 15

1.5 Công tác quản lý và định giá đất giá đất của một nước trên thế giới 16

1.5.1 Định giá đất ở Thụy Điển 16

1.5.2 Định giá đất ở Malaysia 17

1.5.3 Định giá đất tại Đài Loan 17

1.6 Công tác quản lý và định giá đất giá đất ở Việt Nam 18

1.7 Công tác quản lý và định giá đất giá ở tỉnh Bắc Ninh 19

1.8 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 20

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 22

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 22

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 22

2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 22

2.2.2 Thời gian nghiên cứu 22

2.3 Nội dung nghiên cứu 22

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du 22

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tiên Du 22

2.3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 22

2.3.4 Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp

23 2.4 Phương pháp nghiên cứu 23

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25

2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất

đai và định giá đất huyện Tiên Du 31

3.2 Thực trạng giá đất tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2015 - 2017 36

3.2.1 Nhóm đường, phố trong khu vực đô thị 36

3.2.2 Nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị 37

3.2.3 Nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão 38

3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40

3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40

3.3.2 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du, giai đoạn 2015-2017 45

3.3.3 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 47

3.4 Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp

53 3.4.1 Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du

53 3.4.2 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du 55

3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 57

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58

1 Kết luận 58

2 Đề nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ

BĐS : Bất động sản

QLĐĐ : Quản lý đất đai

THPT : Trung học phổ thông

UBND : Ủy ban nhân dân

VT : Vị trí

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Biến động đất đai của huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2016 34

Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí của các đường phố trong khu vực đô thị 36

Bảng 3.3: Giá đất theo VT các đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị 37

Bảng 3.4: Giá đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão 38

Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí trong khu vực khác 39

Bảng 3.6: Giá đất ở nhóm đường phố trong khu vực đô thị 41

Bảng 3.7: Giá đất ở nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị 42

Bảng 3.8: Giá đất ở nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão 43

Bảng 3.9: Giá đất ở nhóm đất ở các khu vực còn lại 44

Bảng 3.10: Các yếu tố đặc điểm thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 45

Bảng 3.11: Đặc điểm của một số khu dân cư 49

Bảng 3.12: Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 49

Bảng 3.13: Giá đất của vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai đoạn 2015-2017 51

Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại huyện Tiên Du

52 Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến của người dân 53

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sảnxuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trườngsống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,

an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tạivà phát triển Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngànhnghề và hoạt động của con người

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữutoàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịchmua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kếtgiữa người mua và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặtpháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tínhthuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thuhồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trườngbất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đaingày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai

1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003

ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đấtđai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chonên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhànước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cáchkhác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếpcận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng

trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mìnhvà Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và phápluật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” đượchình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh [16].

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lýNhà nước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Bắc Ninh nói chung và huyệnTiên Du nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thayđổi với nhiều dự án đầu tư Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lýNhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đaicần phải được định giá Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếutố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng

Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017”.

2 Mục tiêu của đề tài

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyệnTiên Du, tỉnh Bắc Ninh với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảmthiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường,đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lýnhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thốngcác văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tácđịnh giá đất tại địa phương

- Trên cơ sở nghiên cứu giá đất ở và một số yếu ảnh hưởng đến giá đất

ở từ đó đề xuất ra một số giải pháp thích hợp phù hợp với điều kiện thực tếcủa địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhấtcủa đất nước Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựatrên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành củađịa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất

đai trong kinh tế Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử

dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”(Luật đất đai,2013) [12] Tại

khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 cũng từng quy định: “Giá quyền sử dụng

đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”(Luật đất đai, 2003) [11] Như vậy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai

năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sựphát triển đa dạng của giá đất hiện nay.

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thịtrường Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị

trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước (Lê Tấn Lợi,2009)

[6]

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theoquy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất có những đặc trưng cơ bản sau: (1) Giá đất không giống nhauvề cơ sở giá cả; (2) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành; (3) Giáđất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất chủ yếulà do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệtrõ rệt; (6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có

xu thế tăng cao rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16].

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắcphục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người cóliên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại

quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Trịnh Hữu Liên và

ctv,2014) [7].

Hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọngcủa nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tốcực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trịcủa đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của conngười vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là docác yếu tố chính như: Địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

1.1.2.1 Địa tô

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bìnhquân, thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệchgiữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sảnxuất) và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình Có hai loại

địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Bộ Giáo

dục và đào tạo,2008) [1].

Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và nhữngngười chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra

Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô

tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].

Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nôngnghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính làphần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh

doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khôngcòn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hìnhthành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tôchênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tôchênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênhlệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bảnvà lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu đượckhác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâmcanh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tưbản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khácnhau Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộngđất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tínhtheo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giáđất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đấtgiảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đấtcăn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,không phân biệt ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉquyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn

giá đất nông nghiệp(Trần Minh Đăng và cs,2010) [3].

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giáđất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên cóthể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng

của yếu tố nào(Choum Sinnara,2005) [13].

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thườngđược quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thìgiá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó lànguyên tắc cân bằng cung cầu

Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạsự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình Giá đất đai được xácđịnh ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm E đượcgọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L) Nếu giá đượccố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cungcấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó Tình huống này sẽ không

ổn định [1]

Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và ngườicung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập Nếunhư theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải

ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiệnmột thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định.Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mứcthấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung,

và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].

1.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất

Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh BắcNinh từ năm 2015 đến nay Các thông tin thu được đều liên quan đến việcđịnh giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế

+ Luật đất đai 2013;

+ Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quyđịnh chi tiết thi hành một số ngành của Luật đất đai;

+ Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quyđịnh về giá đất;

+ Nghị định số: 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủQuy định về khung giá đất;

+ Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trườngngày 30/6/2014 Về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xâydựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

+ Quyết định số 552/2014 ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh về

việc ban hành Bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh 05 năm (2015-2019);

+ Quyết định số 08/2015 ngày 18/3/2015 của UBND tỉnh Bắc Ninh vềviệc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

1.3 Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất

1.3.1 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ)

Theo Luật đất đai 2013, điều 112, khoản 1, quy định việc Định giá đấtphải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đới vớinhững nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sửdụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có

mức giá như nhau (Luật đất đai, 2013) [12].

1.3.2 Các phương pháp định giá đất

Các phương pháp định giá được quy định theo thông tư 36/2014 BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnhbảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn định giá đất

TT-1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1 Khảo sát, thu thập thông tin

2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt củacác thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cáchđiều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của cácthửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

(1



Giá đất ước tính của

thửa đất cần định giá

theo từng thửa đất

so sánh

Giá đất của

= từng thửa đất

so sánh

Mức điều chỉnh về giá

do các yếu tố khác

 biệt của từng thửa đất

so sánh với thửa đất

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

1.3.2.2 Phương pháp thặng dư

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thôngtin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mụcđích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiềunăm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theotừng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việcước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sảnthực hiện theo công thức sau:

n

Tổng doanh thu phát triển =  TR i

r i

i 1 (1 )

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:Giá trị của thửa

đất cần định giá

đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá

= Diện tích thửa đất cần định giá

1.3.2.3 Phương pháp chiết trừ

1 Khảo sát, thu thập thông tin

2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất độngsản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánhđược xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của

tài sản gắn liền với

=đất của bất động

sản so sánh

Giá trị xây dựngmới tại thời điểmđịnh giá đất

- Giá trị hao mòn

3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của

bất động sản =

so sánh

Giá trị bấtđộng sản sosánh

Giá trị hiện tại của tài sản

- gắn liền với đất của bất động

sản so sánhViệc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất

động sản so sánh

Giá trị của bất động sản so sánh

= Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

1.3.2.4 Phương pháp thu nhập

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập củathửa đất cần định giá

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:Thu nhập ròng bình

=quân một năm

Thu nhập bình

quân một năm

-Chi phí bình quânmột năm

4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá

Thu nhập ròng bình quân một năm

= Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá

= Diện tích thửa đất cần định giá

1.3.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

1 Khảo sát, thu thập thông tin

2 Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

3 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

4 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa

=đất cần định giá

Giá đất trongbảng giá đất

Hệ số điềux

chỉnh giá đất

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.4.1 Yếu tố tự nhiên

* Yếu tố vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đấtđược xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặcđến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng củacác loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí đất sang chỗ khác Dođặc tính này, vị trí đất đai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sự khác nhau về địa

tô, giá đất và khả năng thu lợi của đất Con người chỉ có thể can thiệp làmthay đổi lợi ích thu được từ đất thông qua việc đầu tư công sức và tiền vốncủa mình mà thôi Ví dụ, hai thửa đất đô thị cùng một đường phố, nhưng ở vịtrí khác nhau (góc phố, mặt đường v.v.) thì ưu thế của 2 vị trí này khác nhau.Cụ thể, vị trí góc phố sẽ có ưu thế nhất vì ở vị trí này thửa đất có những thuận

lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh đất), môi trường (sáng sủa, thoángđãng v.v.), có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, đảm bảo thẩm mỹ củacông trình; do đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất cao hơn các vị

trí khác trong cùng một đường phố (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005) [15].

*Yếu tố hình thể, diện tích:

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử

dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng vàkhả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửađất

- Hình dáng: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,

còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đềukhông thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giáđất

* Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất:

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến

hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mụcđích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giáđất

- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so

với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mụcđích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

* Yếu tố địa hình:

Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùnglân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bịngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽthấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

1.4.2 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốctế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trìnhChính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cảvật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn

định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16].

Một số yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Tổng sản phẩm quốc gia;

- Quy luật cung cầu;

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác;

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Tiết kiệm cá nhân;

- Sự phát triển kinh tế trong vùng: giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng; mức độtăng trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lạm phát…

Đối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất vàảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động

1.4.3 Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhântố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn địnhchính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất Một khu vực màmật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trịđất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tốkhác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấnđề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị củađất Tình trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệpvà tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của nhữngngười đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Mật độ dân số; Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinhtế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiếtvới mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Mật độ dân số tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội và tác độngtrực tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai.

- Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian vàđịa điểm

- Tình trạng môi trường: Môi trường, tập quán của con người cũng đượcxem là yếu tố tác động đến giá đất; Mặt khác, môi trường, cảnh quan của thửađất cũng tác động đến giá đất Những yếu tố này tạo nên sự hấp dẫn của thửađất và làm cho nó có giá trị sử dụng cao cũng như có giá đất cao hơn

- Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào khả năng mua của xã hội và bảnthân người mua cùng với lòng ham muốn, sự khan hiếm của đất đai

1.4.4 Yếu tố pháp lý

- Tình trạng pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động củathị trường đất nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng Tình trạngpháp lý của thửa đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng thư pháp lý vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng , hiện có

- Các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp

BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền

sở hữu

- Đường lối, chính sách của Nhà nước: Sự thay đổi về đường lối chính

sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đếnhoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nóiriêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tưbên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làmcho giá BĐS gia tăng

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố đượcmua nhà tại thành phố

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nướcgiao đất, cho thuê đất

Đối với nước ta hiện nay thì yếu tố quy hoạch là một trong những yếutố quan trọng nhất có ảnh hưởng đến giá đất Quy hoạch đất đai tạo nên giá trịtiềm năng của đất Đối với những vùng có quy hoạch tổng thể được nhà nướcphê duyệt thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên rất lớn Quy hoạch đất đai điềuchỉnh số lượng từng loại đất trong tổng quỹ đất theo lãnh thổ làm tác độngđến quan hệ cung - cầu gây biến động về giá cả đất đai

Tóm lại, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Tuy nhiên mức độảnh hưởng của từng yếu tố tới giá đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng củatừng loại đất

1.5 Công tác quản lý và định giá đất giá đất của một nước trên thế giới

Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếpcận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đấtthực hiện nghĩa vụ của mình đối với nhà nước và nhà nước sử dụng giá đất đểđiều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và pháttriển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuấthàng hoá Thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạnphát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng gópquan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

1.5.1 Định giá đất ở Thụy Điển

Theo Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) [4], tất cả các loại thuế bất động sản ởThụy Điển đều được dựa trên giá trị được đánh giá, giá trị này bằng khoảng75% giá trị thị trường của bất động sản Tỷ lệ này được Quốc hội thông qua

nhằm mục tiêu thu được thuế tốt hơn Để định giá hàng loạt, tất cả các loại bấtđộng sản ở Thụy Điển được chia thành 4 nhóm: bất động sản nông nghiệp,nhà ở, bất động sản thương mại và bất động sản công nghiệp Cục Thuế quốcgia là cơ quan chịu trách nhiệm về các vấn đề liên quan đến thuế bất độngsản Nhiệm vụ của cơ quan này là thiết lập và cập nhật thường xuyên các môhình định giá cũng như các thông tin về bất động sản.

1.5.2 Định giá đất ở Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giácủa Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Tại trung ương

(Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động

sản" trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang

có một chi nhánh; Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được

"Cục Dịch vụ định giá bất động sản" đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là

thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quảnlý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận(huyện) nhất định

Tổ chức định giá tư nhân gồm các công ty định giá tài sản tư nhân.Hoạt động định giá có thể do Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản chỉđịnh hoặc do các công ty định giá thực hiện các hợp đồng với khác hàng theo

từng nhu cầu của thị trường (Lưu Văn Năng,2010) [8].

Giá đất của Malaysia được định giá theo giá thị trường, Chính phủ Liên

bang và các Bang không quy định khung giá, bảng giá đất (Lưu Văn Năng,

2010) [8].

1.5.3 Định giá đất tại Đài Loan

Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ củaĐài Loan thuộc về toàn dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dânchiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc

sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất

đó theo giá phù hợp với giá trị của đất” Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tưnhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy định cụthể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân,giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác định giá

đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất (Đặng Võ,2012) [20].

Tóm lại, trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiềunhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý,

cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hếtcác nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trívai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nềnkinh tế - xã hội

Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trênthế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nướcđối với thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nềnkinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

1.6 Công tác quản lý và định giá đất giá đất ở Việt Nam

Các văn bản quy phạm pháp luật đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ chocông tác xây dựng bảng giá đất tại các địa phương Căn cứ quy định của phápluật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ đầu tháng 7năm 2014, các địa phương trong cả nước đã triển khai công tác điều tra giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chiphí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phương.63/63 tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khaivào ngày 01 tháng 01 năm 2015 theo đúng quy định của pháp luật

* Tại thành phố Hà Nội: Năm 2015, giá đất ở tại đô thị trên địa bàn

Thành phố đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trênthị trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực, cụ thể: mứcgiá cao nhất là 162.000.000 đồng/m2 tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý

Thái Tổ (quận Hoàn Kiếm), tăng gấp 2 lần so với năm 2014; giá đất ở tại cácquận có mức thấp nhất là 3.960.000đồng/m2 tại phường Dương Nội (quận Hà

Đông) (Bộ Tài nguyên & Môi trường,2015) [2].

* Thành phố Hồ Chí Minh: Giá đất ở tại Thành phố cũng được điều

chỉnh tăng lên mức như tại thành phố Hà Nội là 162.000.000 đồng/m2, tăng 2lần so với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 nhưđường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai ; mức giáthấp nhất tại các quận là 1.500.000 đồng/m2 Giá đất ở tại các thị trấn thuộcđịa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quyđịnh theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp 120.000 đồng/m2, caonhất là 150.000.000 đồng/m2 (Bộ Tài nguyên & Môi trường,2015) [2].

Tóm lại, Qua nghiên cứu công tác định giá đất tại một số quốc gia và ởviệt Nam, tôi có nhận xét và rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam như sau: Cùngvới quá trình hoàn chỉnh về khung pháp lý và cơ chế triển khai, cần thực hiệnquá trình nâng cao chất lượng dịch vụ định giá đất và nâng cao nhận thứccộng đồng về định giá đất Bên cạnh đó, cần có chính sách đào tạo, khuyếnkhích các định giá viên có trình độ nghiệp vụ cao và đạo đức nghề nghiệp

1.7 Công tác quản lý và định giá đất giá ở tỉnh Bắc Ninh

Trong những năm gần đây với lợi thế về vị trí do nam ở cửa ngõ phíanam của thủ đô, Bắc Ninh hiện có tốc độ phát triển như vũ bão nhờ sự tậptrung hàng loạt khu công nghiệp, là điều kiện thúc đẩy các lĩnh vực khác pháttriển đặc biệt là thị trường BĐS

Trong năm qua, thành phố Bắc Ninh thực hiện điều chỉ Quy hoạch sửdụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016 -2020 theo chỉđạo của UBND tỉnh Thành phố phê duyệt 40 phương án bồi thường, hỗ trợ táiđịnh cư của 50 dự án liên quan đến nhiều hộ dân, song đã bàn giao mặt bằngđúng thời gian quy định để thi công công trình như: Dự án cải tạo, nâng cấpTL295B, Quốc lộ 38, dự án Vạn An - Hòa Long; dự án đường lên Văn Miếu…

Tổ chức giao 749 lô đất ngoài thực địa cho các hộ gia đình, cá nhân hoànthành nghĩa vụ tài chính tại các dự án trên địa bàn thành phố, trong đó, đất dân

cư dịch vụ có 473 lô, chiếm 35,4%; xét duyệt 306 lô đất dân cư dịch vụ tại 5dự án trên địa bàn thành phố, phê duyệt vị trí 335 lô đất cho các hộ gia đình cánhân đã được UBND thành phố phê duyệt giao đất Thẩm định cấp Giấychứng nhận Quyền sử dụng đất cho trên 1.332 hộ gia đình, cá nhân trên địabàn thành phố, tăng 0,2% so với năm 2015, trong đó giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất lần đầu là 820 giấy và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là

512 giấy Tổ chức kiểm tra, rà soát việc quản lý và sử dụng đất đối với các

tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Thẩm định, thuhồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng 30 dự án

Nhiều dự án được giải quyết xong những tồn tại, vướng mắc trong côngtác đền bù GPMB như: Trường THPT Hàn Thuyên; Trường cao đẳng nghề;đường Kinh Dương Vương kéo dài Trong năm, thành phố còn tiếp nhận 215đơn của công dân liên quan đến lĩnh vực đất đai tại các xã, phường, đã giảiquyết 200 đơn, 15 đơn đang giải quyết Tiến hành khảo sát và trình giá đấtcủa 20 dự án trên nguyên tắc sát giá thị trường, phục vụ công tác bồi thườngGPMT các dự án đấu giá quyền sử dụng đất

1.8 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Theo Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012) [21] cho thấy: Có 4yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2011 của Thành phố Bắc Ninh đó là yếu tốvị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác Trong đó yếu tố vịtrí là yếu tố có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất Tuy nhiên vị trícũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tốlàm biến động giá đất trên thị trường

Theo Nguyễn Viết Tuyến (2011) [17]: Đối với các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, những đườngphố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí Những

thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủyếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếutố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội Các đường phố có mục đíchchính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở

hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích…

Theo Lê Thị Thu (2010) [14], khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnhhưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009 chorằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên,dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng Tuỳ theo các loại đường phốmà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố cókhả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là cácyếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạtầng, môi trường sống, Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của cácđường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hìnhthể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên vàxã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quantrọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích, đólà ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyệnTiên Du, tỉnh Bắc Ninh

2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu

Phạm vi không gian: Nghiên cứu đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnhBắc Ninh

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

2.2.1 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được tiến hành nghiên cứu tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

2.2.2 Thời gian nghiên cứu

Thời gian thực hiện từ tháng 9/2016 đến 9/2017

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du.

2.3.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tiên Du.

- Thực trạng giá đất tại nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộngoài đô thị.

- Thực trạng giá đất tại nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão

- Thực trạng giá đất tại nhóm đất ở các khu vực còn lại của huyện

2.3.3.2 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên

Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017.

- Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du, giaiđoạn 2015-2017

- Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninhgiai đoạn 2015 - 2017

- Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du, giaiđoạn 2015 - 2017

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du,tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu đượcsử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra

Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 12 tuyến đường, phố đại diện và các khu vực trong địa bàn đạidiện cho 13 xã, 01 thị trấn của huyện Tiên Du Những tuyến đường và khuvực này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện

có Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện Tiên Du,tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn 2015-2017 Căn cứ vào giá đất quy định củaUBND tỉnh Bắc Ninh và điều kiện thực tế của huyện Tiên Du phỏng vấnngười dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự

do Tiến hành phỏng vấn trên 12 tuyến đường mỗi tuyến đường 12 phiếu điềutra và bộ câu hỏi liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bànhuyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

* Nghiên cứu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

- Tìm hiểu giá Nhà nước của đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du căn cứvào giá quy định của UBND tỉnh Bắc Ninh năm giai đoạn 2015-2017;

- Chọn các khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh đượcsự phát triển kinh tế xã hội của thành phố và giá đất của khu vực đường phố

đó có nhiều biến động Căn cứ vào giá đất quy định của UBND tỉnh Bắc Ninhvà điều kiện thực tế của huyện Tiên Du Dựa vào vị trí của các tuyến đường,mức độ phát triển và vai trò của chúng, các tuyến đường, phố được lựa chọnđiều tra bao gồm:

- Nhóm I nhóm các đường phố trong khu vực đô thị (thị trấn Lim).+ Đường Hai Bà Trưng- Đoạn từ ngã ba Lim tới cổng Làng

+ Đường Lý Thường Kiệt (Đoạn từ đường Tiên Du (HN3 cũ) đến ngã

tư Lim

+ Đường Đăng Minh Đạo (Đoạn từ Ga Lim đến đường Phúc Hậu)

- Nhóm II nhóm các đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị

+ Quốc Lộ 38 - Đoạn từ địa phận xã Lạc Vệ đến cầu Hồ

+ Tỉnh lộ 276 (270 cũ) - Đoạn Đường thuộc xã Liên Bão

- Nhóm III nhóm đường trong khu vực Các xã Nội Duệ, Liên Bão

- Nhóm IV nhóm đường trong khu vực khác (Tân Chi, Cảnh Hưng, ĐạiĐồng, Phật Tích, Việt Đoàn)

* Nghiên cứu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất.

Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theoQuyết định số 552/2014 ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việcban hành Bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh 05 năm (2015-2019), tiếnhành lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường có vị trí khác nhau đểnghiên cứu, mỗi một vị trí chọn 3 thửa để tiến hành nghiên cứu

* Nghiên cứu ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất ở

- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưngkích thước chiều mặt tiền khác nhau để điều tra giá thị trường

* Nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố pháp lý đến thửa đất ở

- Lựa chọn 4 lô đất thuộc khu vực xa trung tâm (tỉnh lộ 276) để tiếnhành nghiên cứu

* Nghiên cứu ảnh hưởng của ĐTH và quá trình phát triển hạ tầng đếngiá đất ở

- Chọn 01 tuyến đường thuộc tuyến đường phố trung tâm Thị trấn Limđể nghiên cứu

* Nghiên cứu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở

- Chọn 2 dự án được quy hoạch đã hoàn thành và giao xong trên địabàn huyện Tiên Du

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứuhoặc có liên quan đến nội dung nghiên cứu, bao gồm:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Du

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất

- Thu thập tài liệu, số liệu đã được công bố tại Sở Tài nguyên và Môitrường Tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du vàmột số ban ngành khác có liên quan.

2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

2.4.3.1 Phương pháp thống kê

Tổng hợp sắp xếp các số liệu điều tra, thu thập được trong quá trìnhnghiên cứu

2.4.3.2 Phương pháp xử lý số liệu

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu vàđánh giá

2.3.3.3 Phương pháp so sánh

So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thịtrường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinhđến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tàichính của người dân Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụngcho địa bàn nghiên cứu

2.3.3.4 Phương pháp phân tích

Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở

Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đấttrong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thựctế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở