Và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông quacác hình thức: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thutiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH CÔNG TÚ
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016-2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH CÔNG TÚ
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016-2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan
THÁI NGUYÊN - 2019
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu trình bày trong luận văn là trung thực và là kết quả nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, nội dung được trình bày là hoàn toàn hợp lệ, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn
Đinh Công Tú
Trang 4truyền thụ, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Cảm ơn sự giúp đỡ và cộng tác của các cơ quan chuyên môn trên địa bàn huyện, lãnh đạo, CBCC các xã, thị trấn đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập thông tin, số liệu, dành thời gian tham gia ý kiến phiếu điều tra giúp tôi có dữ liệu để hoàn thiện luận văn.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn
Đinh Công Tú
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BẢN ĐỒ, BIỂU ĐỒ vii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3
3 Ý nghĩa của đề tài 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1 Cơ sở lý luận 4
1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 4
1.2 Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng là tổ chức 10
1.2.1 Về căn cứ giao đất, cho thuê đất 10
1.2.2 Về điều kiện giao đất, cho thuê đất 11
1.2.3 Công tác giao đất 12
1.2.4 Công tác cho thuê đất 12
1.2.5 Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất 13
1.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số nước trên Thế giới
13 1.3.1 Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc 13
1.3.2 Khái quát chính sách đất đai của Pháp 15
1.3.3 Khái quát chính sách đất đai của Mỹ 17
1.3.4 Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam 18
1.3.5 Tình hình sử dụng đất trong nước 22
1.4 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017 24
1.5 Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước 26
Chương 2 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
2.1 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu 30
Trang 72.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30
2.2 Nội dung nghiên cứu 30
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của huyện Bình Chánh 30
2.2.2 Đánh giá thực trạng, kết quả sử dụng đất sau khi được Nhà nước giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh
30 2.2.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 31
2.2.4 Đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 31
2.3 Phương pháp nghiên cứu 31
2.3.1 Thu thập số liệu thứ cấp 31
2.3.2 Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức 32
2.3.3 Đánh giá thực trạng sử dụng đất và phân tích đánh giá 34
2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 34
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 36
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 40
3.2 Đánh giá thực trạng, kết quả sử dụng đất sau khi được Nhà nước giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh
54 3.2.1 Thực trạng tình hình sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh 54
3.2.2 Kết quả sử dụng đất giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh 65
3.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường và phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 67
Trang 93.3.2 Những ưu điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện Bình Chánh 70
3.4 Đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 72
3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 73
3.4.2 Giải pháp về kinh tế 73
3.4.3 Giải pháp về thanh tra, kiểm tra 74
3.4.4 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong thời gian tới 74
3.4.5 Giải pháp về khoa học công nghệ 75
3.4.6 Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77
1 Kết luận 77
2 Kiến nghị 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 PHỤ LỤC
Trang 10DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
CP : Cổ phần
DN : Doanh nghiệp
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtHTX : Hợp tác xã
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
SX - TM : Sản xuất - thương mại
SXKD : Sản xuất kinh doanh
Trang 11DANH MỤC CÁC BẢNG, BẢN ĐỒ, BIỂU ĐỒ Bảng:
Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017 23Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017 23Bảng 3.1 Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh 38Bảng 3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất¸các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) 42
Bảng 3.3 Diện tích, dân số năm 2018 của huyện Bình Chánh 42Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 45Bảng 3.5 Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2018 46Bảng 3.6 Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2018 48
Bảng 3.7 Tình hình biến động đất đai năm 2016-2018 huyện Bình Chánh 51
Bảng 3.8 Thực trạng sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức
kinh tế theo đơn vị hành chính 54Bảng 3.9 Loại hình tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh 55Bảng 3.10 Các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, công nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 56Bảng 3.11 Các tổ chức kinh tế được cho thuê đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh 57Bảng 3.12 Tình hình cho thuê, mượn không đúng mục đích của một số
tổ chức kinh tế 58Bảng 3.13 Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích
của các tổ chức 59Bảng 3.14 Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên
địa bàn huyện 60Bảng 3.15 Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường 64Bảng 3.16 Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường 64Bảng 3.17 Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 65Bảng 3.18 Kết quả thu tiền thuê đất qua các năm 67Bảng 3.19 Hiệu quả xã hội mà các doanh nghiệp đem lại 68
Trang 12MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đều biết quá trình khai thác sử dụng đất luôn gắn liền vớiquá trình phát triển của xã hội Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đấtcàng cao Thế nhưng cuộc sống nhân loại lại theo quy luật con người số lượngngày càng nhiều nhưng đất đai lại có hạn, vì thế đất đai ngày càng khan hiếm
và trở nên quý giá hơn Chính vì vậy, mà việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả
và bền vững luôn là nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải cân nhắc kỹ càng và hoạchđịnh khoa học hơn để sử dụng nguồn đất đai cho phù hợp, hiệu quả đáp ứngnhu cầu chung của con người
Ngày nay với sự phát triển mạnh mẽ của xã hội, đặc biệt là sự tăng dân
số nhanh Điều này đã tác động, ảnh hưởng to lớn đến việc sử dụng đất đai.Trước thực trạng ấy đất đai, khí hậu cũng có những biến đổi không ngừngcùng sự phát triển của xã hội
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đấtđai, trong đó có công tác giao đất, cho thuê đất Đây thực chất là thủ tục hànhchính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhànước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn
bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông quaviệc công tác giao đất, cho thuê đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai,đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học
Tại Khoản 7, Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nướcgiao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nướcban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhucầu sử dụng đất; Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhànước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất chođối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụngđất
Trang 13Và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông quacác hình thức: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thutiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuêđất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1, Khoản 2 Điều 17Luật Đất đai năm 2013).
Bình Chánh với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của thànhphố Hồ Chí Minh, giáp quận Bình Tân, huyện Hóc Môn, Quận 8, huyện Nhà
Bè và tỉnh Long An, huyện Bình Chánh có 15 xã và 1 thị trấn, với tổng diệntích tự nhiên 252.256,00 ha, dân số 623.022 người, được đánh giá là huyện cóđiều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập vàphát triển hiện nay Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hộivới các huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, quá trình đô thị hoádiễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất độngsản ngày một tăng lên Công tác giao đất, cho thuê đất là vấn đề quan trọng,cấp thiết luôn được Huyện Ủy, Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh chỉ đạo,thực hiện trong nhiều năm qua
Trong tình hình hiện nay, vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sửdụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, thị trấn đặc biệt là của các tổchức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượngquyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triểnkhai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫncòn xảy ra Do vậy, để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và theo đúng quy định,cần phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng đất, nhằm cung cấp cơ sở cho sửdụng đất hợp lý với các giải pháp, quan điểm sinh thái và phát triển bền vững.Xuất phát từ lý do trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của giảng viên PGS.TS
Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá kết quả công tác giao
đất, thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2018".
Trang 142 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng tình hình sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổchức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh
- Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và phân tích những ưuđiểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất, nguyên nhân tồn tại nhằmlàm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác giao đất, thuêđất trên địa bàn huyện Bình Chánh
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đốivới quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế
3 Ý nghĩa của đề tài
Tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý đất đai nóichung và công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp nói riêng củađịa phương, từ đó tìm ra những giải pháp khắc phục cho những tồn tại, khókhăn trong thời gian tới
Trang 15Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
có vị trí cố định, không di chuyển được cũng không thể tạo thêm tuy nhiên đấtđai lại có khả năng tái tạo thông qua độ phì của đất Con người không thể tạo
ra đất đai nhưng bằng chính sức lao động của mình tác động trở vào đất, cảitạo đất để tạo ra các sản phẩm phục vụ cho đời sống của con người Vì thếđất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao động
1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàndân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4, Luật Đất đai) [7]
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm thường xuyênđến công tác quản lý đất đai Trong mỗi giai đoạn cách mạng Đảng và Nhànước đã ban hành những đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật đấtđai cho phù hợp với tình hình thực tế, góp phần thực hiện thắng lợi cácnhiệm vụ của cách mạng đã đề ra
Trang 16Định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong chiến lược phát triển kinh
tế giai đoạn 2011-2020 Đảng ta đã khẳng định: Hoàn chỉnh hệ thống phápluật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, củangười sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư,tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sựphát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai Bảo đảmquyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế Tiếp tụcđổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhànước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các tổng công ty Sớm hoàn thiện thểchế quản lý hoạt động của các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước Đẩymạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đoàn kinh
tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối Phânđịnh rõ quyền sở hữu của Nhà nước và quyền kinh doanh của doanhnghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp.Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quymô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đàotạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếpcận vốn Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hàihoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lạiquyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng cóhiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí
và tham nhũng đất đai Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữacác thành phần kinh tế Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quảhoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và cáctổng công ty Sớm hoàn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đoàn,các tổng công ty nhà nước Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước;xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhànước giữ vai trò chi phối Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và
Trang 17quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhànước trong các doanh nghiệp Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thểphát triển đa dạng, mở rộng quy mô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúpcác tổ chức kinh tế hợp tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường,ứng dụng công nghệ mới, tiếp cận vốn Khuyến khích phát triển các loạihình doanh nghiệp, các hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh với sở hữuhỗn hợp, nhất là các doanh nghiệp cổ phần Hoàn thiện cơ chế, chính sách
để phát triển mạnh kinh tế tư nhân theo quy hoạch và quy định của phápluật, thúc đẩy hình thành các tập đoàn kinh tế tư nhân
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định: Những hành vi bịnghiêm cấm:
1 Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai
2 Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố
6 Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
7 Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đốivới Nhà nước
8 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai
9 Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xáctheo quy định của pháp luật
10 Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sửdụng đất theo quy định của pháp luật
Trang 18Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hànhTrung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sửdụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượngđược giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhấnmạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đấtthực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể
để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, chothuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưađất vào sử dụng…” Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm
2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóaXIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày01/7/2014) Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểmcủa Nghị quyết
Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013
- Luật Bảo vệ môi trường ngày 23/6/2014
- Luật Xây dựng ngày 18/6/2014
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ: sửa đổi, bổsung một số nghị đinh quy định chi tiết thi hành luật đất Nghị định này sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 4 3 /2 0 14 / NĐ - CP ngày 15 tháng 5năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định
số 4 4/ 2 01 4/ N Đ-CP n gày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và Nghịđịnh số 47 / 20 1 4 / N Đ-CP n gày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Nghị định 4 3 /2 0 1 4 /NĐ -CP q uy định chi tiết thi hành một số điều củaluật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xửphạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Trang 19- Nghị định 4 5 / 2 01 4 /NĐ -CP q uy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệulực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực từ
01-7-2014 và thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; bãi bỏ nội dung về giá đất quy địnhtại khoản 6 điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chínhphủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thànhcông ty cổ phần
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ: Quyđịnh chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng và Nghị định số12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xâydựng công trình
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặtnước, có hiệu lực thi hành từ 01-07-2014 và thay thế Nghị định số142/2005/NĐ-CP ngày 14-11-2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuêmặt nước
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất và có hiệu lực thi hành 01-7-2014 và thay thếNghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai, có hiệulực từ 01-7-2014 và thay thế các Nghị định sau:
+ Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ
Về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nôngthôn
Trang 20lý, sử dụng đất lúa.
Trang 21- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ vềviệc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chứcđược nhà nước giao đất cho thuê đất.
- Thông tư 2 3 /2 0 14 / TT -B TN MT v ề Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ05/07/2014)
- Thông tư 2 4/ 2 01 4 /TT -B TN MT v ề hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ05/07/2014)
- Thông tư 2 5 / 2 01 4 /TT -B TN MT v ề bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ05/07/2014)
- Thông tư 7 6 /2 0 14/TT -B T C h ướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sửdụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014)
- Thông tư 7 7/ 2 01 4 /TT - B T C h ướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014)
- Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số43/2014/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của chính phủ
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất,thu hồi đất
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tàinguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài chínhhướng dẫn một số điều của Nghị định 45/ 2 01 4 / NĐ - C P v ề thu tiền sử dụng đất
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhànước thu hồi đất
Trang 22Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Ủy ban nhân dân thànhphố Hồ Chí Minh ban hành:
- Quyết định số 2591/QĐ-UB ngày 26 tháng 05 năm 2014 của UBNDthành phố Hồ Chí Minh, về duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kếhoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) của huyện Bình Chánh
- Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủyban nhân dân Thành phố, ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bànThành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31tháng 12 năm 2019
- Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủyban nhân dân Thành phố, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địabàn Thành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17 tháng 8 năm 2017 củaUBND thành phố Hồ Chí Minh Ban hành quy định phối hợp giải quyết thủtục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tàisản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bànthành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định số 1774/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2018 của UBNDthành phố Hồ Chí Minh Công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai đượcchuẩn hóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môitrường tại thành phố Hồ Chí Minh
1.2 Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng là tổ chức
1.2.1 Về căn cứ giao đất, cho thuê đất
Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuêđất, căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn
cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
Trang 23quy hoạch xây dựng Điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đainăm 2003.
So với quy định của pháp luật hiện hành, quy định mới này góp phầnquản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giaođất, cho thuê đất Đồng thời, với quy định mới này nhằm nâng cao vai trò củaquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.Chính vì vậy, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấphuyện” (Khoản 4 Điều 40) quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phảithu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tạiĐiều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hànhchính cấp xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị,khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồitrong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở,thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và
“Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản
4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất
1.2.2 Về điều kiện giao đất, cho thuê đất
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, chothuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đấtđai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luậtđất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, chothuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như:
- Bổ sung Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thựchiện dự án đầu tư Trong đó quy định hai loại điều kiện: Điều kiện thứ nhất ápdụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuêđất (Khoản 1 và Khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệnghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh
Trang 24lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổikhí hậu Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuêđấtnhư có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (Khoản 3),nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưngcác chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãngphí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân.
- Bổ sung trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sửdụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thươngmại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sựnghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép
cơ quan có thẩm quyền (Điểm g Khoản 1 Điều 57)
- Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đíchthương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm vănbản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân cấphuyện quyết định theo thẩm quyền (Điểm a Khoản 2 Điều 59)
1.2.3 Công tác giao đất
Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối vớiđất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giaotrên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vàcộng đồng dân cư sử dụng đất Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013
quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao
đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đấtcho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
1.2.4 Công tác cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạmchuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng
Trang 25thuê đất theo các quy định của pháp luật hiện hành Theo khoản 8, điều 3 của
Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sửdụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuêquyền sử dụng đất”
1.2.5 Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lýNhà nước về đất đai, không những đảm bảo quyền lợi cho người được thuêđất, giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh màcòn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học pháthuy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triểnkinh tế - xã hội của quốc gia
1.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số nước trên Thế giới
1.3.1 Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Tương tự như Việt Nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước.Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Năm 1949, Đảng Cộngsản Trung Quốc nắm toàn bộ quyền lực, phần lớn quyền sở hữu tài sản đốivới tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất trong hệ thống kinh tế
kế hoạch hóa tập trung xã hội chủ nghĩa đều bị quốc hữu hóa Tuy nhiên côngcuộc Quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tấtsau khi Hiến pháp năm 1982 ra đời Đất đô thị thuộc hữu của nhà nước, đấtnông thôn thuộc sở hữu của tập thể Hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung
đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính mà theo đó người sửdụng đất không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc sử dụng đấtcủa mình Tuy nhiên họ cũng không được phép chuyển nhượng phấn đất màmình được sử dụng Đất đai lúc bấy giờ được coi là tài sản mang tính phúc lợi
xã hội được phân phối miễn phí [20]
Theo Hiến pháp 1982 Trung Quốc, tại khoản 4 điều 10, Không tổ chức,
cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất
Trang 26đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kì kinh tế tậptrung của Việt Nam, ở Trung Quốc thời kì đó không hề tồn tại cơ chế thịtrường nào cho người sử dụng đất để học có thể trao đỏi đất đai như một loạihang hóa Hậu quả là, không sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, gâylãng phí.
Hiến pháp Trung Hoa sửa đổi năm 1988, hệ thống phân phối đất đaikhông thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thứcđược tham gia vào thị trường như một loại hang hóa Luật quản lý nhà nước
về đất đai năm 1987 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua việc giao vàcho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đấtđai Cuộc cách mạng trong phân phối đất đai bắt đầu từ năm 1987 và kéo dàihơn một thập kỷ
Vào tháng 11 năm 1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hànhquyết định cái cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, ThẩmQuyến, Quảng Châu,… Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ởTrung Quốc thừa nhận giá trị hang hóa của đất đai Vào 01/12/1987, ThẩmQuyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm 44doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất và ngườichiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến,quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiêntrong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sửdụng đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vàotháng 4/1988, Quốc hội Trung Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sungquyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy
bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhànước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyểnnhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõquyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá
Trang 27Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từviệc không giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thờihạn sử dụng đất; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống sử dụngđất của Trung Quốc đã đạt được cực điểm đầu tiên của mình.
Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường quản lýnhà nước đối với đất đai, trong đó đặt ra những yêu cầu về việc tập trung quản
lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực hiện nghiêm hệthống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đấtcông khai, tăng cường quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất, tăng cườngquản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài sản Một hệ thống các biện phápmới trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với quan điểm tăng cườngquản lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên [20]
1.3.2 Khái quát chính sách đất đai của Pháp
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh ưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Phápcòn khá rõ đối với nước ta Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Namhiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thựcdân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá
h-rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lý đấtđai của Pháp có một số đặc trưng là:
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở
hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộcngười khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tạisong hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữunhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản côngcộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán.Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có
Trang 28quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông quachính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì
vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú
ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp đãban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dântrở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị địnhquy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chínhsách đô thị Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý,trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tácquản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ởPháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân
và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộngđồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nómang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa cácngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ,
Về công tác quản lý nhà nuộc đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì
chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Phápđược thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống
hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học,mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đóthông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thôngtin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửađất Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục
vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầucủa cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng vàtạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng [20]
Trang 291.3.3 Khái quát chính sách đất đai của Mỹ
Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất pháttriển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạpnhất Luật Đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu
tư nhân về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như làmột quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy các quy định nàyđang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó pháthuy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kểhiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội
Tuy công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai của Mỹ vẫnkhẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nước trongquản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyếtđịnh về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạchkiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụngđất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành cácquy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giáthuê đất hoặc thuê bất động sản…) Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân
để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bịthu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ tương đương vớiquyền bất động sản ở Việt Nam
* Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế
độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cườngvai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự pháttriển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàncầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệuquả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ caonhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xuthế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các
Trang 30quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫngiữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia [8].
1.3.4 Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thốngnhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992); Đất đai,tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tàinguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sảncông thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý (Điều 53 Hiến pháp 2013) Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõNhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia Nhànước thực hiện các quyền của người sở hữu như sau: Quyền sở hữu đất đai làquyền của Nhà nước được phép thực hiện 3 quyền năng cụ thể của chủ sởhữu, đó là: chiếm hữu đất đai, sử dụng đất đai và định đoạt đất đai
Theo Điều 21, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thực hiện quyền đạidiện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, như sau:
- Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối vớiviệc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước
- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩmquyền phê duyệt; thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự ánphát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theothẩm quyền quy định tại Luật này; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đaitại địa phương
- Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sởhữu về đất đai theo thẩm quyền quy định tại Luật này
- Quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đấtthông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sửdụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định
Trang 31giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giahạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, thuhồi đất; định giá đất.
- Quyền chiếm hữu đất đai: Nắm giữ toàn bộ quỹ đất đai trong phạm vi
cả nước, với tu cách là chủ sở hữu, Nhà nước ta thực hiện quyền chiếm hữucủa mình bằng cách thông qua các biện pháp pháp lí cũng như các biện pháp kĩthuật để nắm được tình hình đất đai, nắm được hiện trạng sử dụng đất trongphạm vi cả nước cũng như từng địa phương Thông qua các số liệu địa chínhNhà nước nắm được số lượng đất, chất lượng đất, sự kết cấu và phân bố đấtđai trong tùng miền khác nhau Thông qua các số liệu thu được từ hoạt độngthống kê, kiểm kê đấ đai Nhà nước nắm được sự biến động đất trong từng thời
kì Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là hiển nhiên, là vĩnh viễn, là trọnvẹn
- Quyền sử dụng đất đai: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng,hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Người không phải là chủ sở hữu đất đai cũng
có quyền sử dụng đất đai trong các trường hợp được chủ sở hữu đất đai chuyểngiao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định Đây là quyền khai thác nhữngthuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đờisống xã hội Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đaicủa mình cho các tổ chức, cá nhân sử dụng
- Quyền quản lý đất đai: Tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đấtđai, đó là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình đất đai; trong việc phânphối và phân phối lại quĩ đất đai theo quy hoạch; trong việc điều tiết cácnguồn lợi từ đất đai; trong việc kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụngđất đai
- Chế độ sử dụng đất đai: với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhànước quy định chế độ sử dụng đất đai như sau:
+ Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một tài sản cho người sử dụngđất trong hạn mức phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nước công nhậnquyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất hợp pháp
Trang 32+ Người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảolãnh, góp vốn, tặng cho đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thờihạn sử dụng đất.
+ Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai thống nhấttrong cả nước Mô hình này tạo được ổn định xã hội, xác lập được tính côngbằng trong hưởng dụng đất và bảo đảm được nguồn lực đất đai cho quá trìnhcông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phù hợp với mô hình kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Có vai trò quan trọng đối với sự phát triển xã hội loài người và có nhữngđặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:
+ Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Đất đai được
sử dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tíchnhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý Thôngqua chiến lược sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhànước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quyhoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra
+ Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm bắtđược quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất Trên cơ sở đó có những biệnpháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất
+ Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ramột hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việcđảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo đảm lợiích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất
+ Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhànước nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụngđất Từ đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyếtnhững sai phạm
Trang 33+ Việc quản lý Nhà nước về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành cácchính sách, quy định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chínhsách, nội dung còn thiếu, không phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và gópphần đưa pháp luật vào cuộc sống.
Cụ thể hóa quy định tại Điều 53 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2013 tại Điều 4 đã xác định chế độ sở hữuđối với đất đai như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Như vậy, theo quy định trên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nướcvới tư cách đại diện chủ sỡ hữu và thống nhất quản lý sẽ trao quyền sử dụngđất cho các chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất) dưới các hình thức Nhànước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013
Theo quy định hiện nay, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổchức kinh tế sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.Sau khi xác lập được quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có các quyền
và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 173, 174, 175, 176, 177, 178 Luật Đất đainăm 2013 Đồng thời tổ chức kinh tế sử dụng đất phải sử dụng đất đúng tiến
độ, mục đích, tiết kiệm có hiệu quả; thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhànước như: nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, lệ phí trước bạ… Đặc biệtLuật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được sử dụng đất với thời hạn khôngquá 50 năm, những nơi có điều kiện khó khăn, khó thu hồi vốn được sử dụngkhông quá 70 năm và khi hết hạn nếu chấp hành tốt thì lại được gia hạn
Tuy nhiên, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiệnđại hóa đất nước và xã hội hóa một số lĩnh vực để thu hút các nguồn lựckhông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước tham gia đầu tư phát triển kinh tế
- xã hội Một số chính sách trải thảm đỏ đối với các nhà đầu tư trong nước và
Trang 34nước ngoài, như: đầu tư vào các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, đầu tưvào các vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, vùng nông thôn, các ngành nghề
sử dụng công nghệ sạch thân thiện với môi trường… các nhà đầu tư đượchưởng nhiều chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Đặc biệtlĩnh vực xã hội hóa như: y tế, giáo dục, văn hóa… nhà đầu tư được miễn tiềngiao đất, thuê đất
Hiện nay chưa có quy định các cơ quan nhà nước được định đoạt hìnhthức giao đất hay cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng thực hiện các
dự án đầu tư; chưa có hướng dẫn phân loại hình đầu tư, ngành nghề đầu tư,mức vốn đầu tư, suất đầu tư tối thiểu; định mức sử dụng đất theo từng loạihình công nghệ, quy định cụ thể về chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất…
để có căn cứ quyết định thời hạn giao đất cho thuê đất cho từng dự án cụ thể.Hiện nay theo quy định thì chỉ căn cứ vào dự án, mà dự án sử dụng nguồn vốnkhông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì do nhà đầu tư tự phê duyệt.Đây là chính sách thu hút đầu tư, tạo hành lang rộng để các nhà đầu tư hoạtđộng Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay chúng ta đã thấy xuất hiện nhiềukhoảng trống cần xem xét và quản lý chặt lại để bảo đảm nguyên tắc xuyênsuốt đất đai chỉ có Nhà nước mới có quyền định đoạt
Trang 35Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017
STT Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
Tông diện tích các loại đất 33.097.200 100
I Diện tích đất nông nghiệp 26.371.500 79,68
1 Đất sản xuất nông nghiệp Trong đó: 10.210.800 30,85
III Đất chưa sử dụng 2.948.300 8,91
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017)
Nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phíaBắc khoảng 11,6 triệu ha, (2,10 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu cácdòng sông, các dải đất ven biển) Các tỉnh phía Nam có khoảng 6,3 triệu hadiện tích đất tự nhiên với 4,0 triệu ha đất bằng chủ yếu ở Đồng bằng sôngCửu Long
Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017
(ha)
Tỷ lệ (%)
2 Trung du và miền núi phía Bắc 9.527.500 28,79
3 Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 9.583.400 28,96
Trang 361.4 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017
Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc
là 7.833.142,70 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đíchnông nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm 85,38%), sử dụng mục đích phi nôngnghiệp 845.727,62 ha (chiếm 10,80%), diện tích đất chưa sử dụng 229.719,49
ha (chiếm 3,83%), đất mặt nước ven biển được giao, cho thuê là 0,23% (BộTài nguyên và Môi trường, 2017)
* Tình hình giao đất
Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được Nhà nước giao (có giấy tờ
về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm
vi toàn quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loạihình tổ chức kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha
và giao đất có thu tiền 1.657.685,2 ha Như vậy, diện tích sử dụng đất của các
tổ chức chủ yếu được Nhà nước giao đất (giao đất có thu tiền), trong đó giaokhông thu tiền phần lớn là tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước hay các nôngtrường quốc doanh Phần lớn giao có thu tiền là giao thu tiền hàng năm
* Tình hình thuê đất
Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toànquốc 113.076,14 ha, chiếm 3,8% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đóthuê đất trả tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78% và thuê đất trả tiền hàngnăm 24.619,10 ha chiếm 22% Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha củahình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu làTây Nguyên 20.062,40 ha Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam
bộ 18.063,24 ha và Duyên hải Nam Trung bộ 10.020,24 ha Trong tổng diệntích sử dụng 24.619,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diệntích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 20.460,14 ha, chiếm 83% (BộTài nguyên và Môi trường, 2017)
* Công nhận quyền sử dụng đất
Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhậnQSDĐ là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do
Trang 37các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận QSDĐ khôngthu tiền 626.231,49 ha và được công nhận QSDĐ có thu tiền 1058.245,17 ha.Trong tổng diện tích được công nhận QSDĐ không thu tiền 626.231,49
ha thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường444.028,02 ha, chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhànước được cấp GCNQSDĐ đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổchức còn lại chiếm tỷ lệ 11,6%
Diện tích được công nhận QSDĐ có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trungchủ yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sởsản xuất kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm chiếm 952.926,90 ha,chiếm 90,87%, diện tích được công nhận QSDĐ (Bộ Tài nguyên và Môitrường, 2017)
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng QSDĐ vàtiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếmkhoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế
sử dụng Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu do các công ty TNHH, cổphần, tập đoàn được giao đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năngđầu tư rồi chuyển nhượng lại QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiềnchênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ.Trong năm 2010, kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy có đến 3.311 tổ chức sửdụng đất không đúng với mục đích được giao, được thuê với diện tích25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái phép (Bộ Tàinguyên và Môi trường, 2017)
* Hình thức sử dụng khác
Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang
sử dụng đất mà chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐhoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ Tổng diện tích hình thức sử dụng khác docác loại hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 302.515,61 ha,
Trang 38chiếm 8,82% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế
sử dụng Trong đó, lớn nhất là nông - lâm trường 105.237,28 ha, chiếm49,69%, tổ chức, hợp tác xã 53.000 ha, các loại hình tổ chức kinh tế đầu tưkhác… (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017)
1.5 Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước
* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê
Cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, đượcthuê với diện tích 3.130.108,49 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sửdụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bịlấn chiếm tỷ lệ 2,74%, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượntrái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diệntích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)
* Sử dụng vào mục đích khác
Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hếtcác loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mụcđích được giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu làcác vi phạm về chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhàhoặc không sử dụng Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủyếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế đạt57,98%, không sử dụng hoặc chỉ sử dụng một phần (32,67%), cho thuê tráithẩm quyền (5,34%)
* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm
Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là13.969,2 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn,
bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha (Bộ Tài nguyên và Môitrường, 2018)
Trang 39Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loạihình tổ chức như tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước, nông lâm trường, cáccông ty cổ phần, HTX Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diệntích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khithực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô
tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giớinhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịchchuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyếtgặp rất nhiều khó khăn
Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụngchưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến mộtphần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loạihình tổ chức kinh tế như: doanh nghiệp Nhà nước được giao đất, nông lâmtrường, hợp tác xã Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất củacác tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ cácgiấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác cácmốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xâydựng tường rào hoặc căm mốc giới để phân định với đất của người dân Thờigian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởngđơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuấtphát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức
đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đấtcủa đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn,phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao
Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụngkhông hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tưxây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý
do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo
Trang 40cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoangkhông sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở.Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trườnghợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường.
* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức
Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chứcnhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diệntích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổchức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681
tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là án phát triển khu đô thị mới, dự án xâydựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyềnquyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do cónhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,tái định cư, Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếuvốn để thực hiện)
* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức
Cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 35,99% số tổchức cần cấp giấy, số lượng GCNQSDĐ đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đãcấp là 1.684.476,66 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy (Bộ Tài nguyên vàMôi trường, 2016)
Phần lớn diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ là của các tổ chức kinh tế
có vốn đầu tư Nhà nước, các công ty TNHH, công ty cổ phần và hợp tác xã.Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chứckinh tế trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấpGCNQSDĐ nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao,GCNQSDĐ và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là một trong nhữngkhó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chứckinh tế để quản lý đất đai ngày một tốt hơn