nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giái đoạn 2010 2012

Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cầnxây dựng một bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ chocác hoạt động liên quan đến việc

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

1.1.1 Các văn bản của Trung ương 4

1.1.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên 4

1.2 Cơ sở khoa học của đề tài 5

1.2.1 Giá đất 5

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 6

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 18

1.2.5 Phương pháp xác định giá đất 22

1.3 Định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới 29

1.3.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam 29

1.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới 30

1.3.3 Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất 31

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.3 Nội dung nghiên cứu 35

2.4 Phương pháp nghiên cứu 35

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Khái quát về thành phố Thái Nguyên 38

3.1.1 Vị trí địa lý 38

3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên của thành phố Thái Nguyên 38

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng 39

3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn TP Thaí Nguyên 43

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 43

3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên 44

3.3 Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn thành phố Thái Nguyên 48

3.3.1 Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nươc 48

3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 49

3.4 Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên 52

3.4.1 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 52

3.4.3 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 61

3.4.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 62

3.4.5 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 63

3.6 Một số đề xuất trong xây dựng và quản lý giá đất ở trên địa bàn thành phố thái nguyên 65

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

1 Kết luận 66

2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nguyên nghĩa

Bảng 3.1: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2012

41

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2012 của Thành phố Thái Nguyên 43

Bảng 3.3 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 45

Bảng 3.4 Giá nhà nước quy định thửa đất 49

Bảng 3.5 Giá đất do nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2010 đến 2012 51

Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I 53

Bảng 3.7 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II 57

Bảng 3.8 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III 59

Bảng 3.9 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở tuyến đường Hoàng Văn Thụ và tuyến đường Quang Vinh 61

Bảng 3.11 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 62

Bảng 3.12 Đặc điểm của một số khu dân cư 63

Bảng 3.13 Giá đất của các khu trước và sau khi thực hiện dự án 64

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Thống kê các trường hợp cấp GCN quyền SDĐ ở theo từng loại

trên địa bàn Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 47

Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I 54

Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I 56

Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm II 58

Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm II 58

Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm III 60

Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm III 60

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bánloại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trườngcòn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường này ởViệt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng Đếnnay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệuquả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nỗi Trong thị trường này,quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi

là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn ápdụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổiquyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao

và nhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế

- xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn

so với thị trường Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tácquản lý và sử dụng đất Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự

án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đấtkhi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, để khắcphục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp làhết sức cần thiết Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất nàycòn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chứccũng như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư Tuynhiên, việc xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏirất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnhhưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết

Thành phố Thái Nguyên đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạtđộng kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ngày càng phong phú và đadạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển

cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lênđất đai Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đấtcũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đấttăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập dochênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế Nhìn nhận dưới góc độ quản lýnhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế -

xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuấtphát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhànước Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cầnxây dựng một bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ chocác hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất, góp phần thúc đẩyphát triển kinh tế, xã hội của địa phương và ổn định trong lĩnh vực quản lý đấtđai Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trườngthì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố là

cần thiết Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giái đoạn 2010 - 2012”.

2 Mục đích của đề tài

Mục đích chung

Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị Đưa ramột số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thịtrường quyền sử dụng đất

Mục đích cụ thể

- Tìm hiểu mối quan hệ giữa giá đất trên thị trường và bảng giá đất nhànước quy định

- Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại địa bànnghiên cứu.

- Rút ra bài học và đề xuất những biện pháp nhằm đưa giá đất của nhànước sát với giá đất trên thị trường

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giáđất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất

Ý nghĩa thực tiễn

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thành phố TháiNguyên

- Làm cơ sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thựchiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn

- Là tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác hoặc cáccông trình nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.1 Các văn bản của Trung ương

- Luật Đất đai 2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chínhphủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chínhphủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chínhphủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chínhphủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xâydựng hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của BộTài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

1.1.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 930/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 04 năm 2009 củaUBND tỉnh Thái Nguyên về việê quy định một số nội dung cụ thể trong côngtác quản lý Nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Quyết định số 2630/ 1999/QĐ – UB ngày 10/09/1999 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc quy định giá các loại đất ở địa phương

- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 04 năm 2010 của

UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định một số chính sách cụ thểvề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địabàn tỉnh Thái Nguyên

- Nghị quyết số 27/2011/NQ-HĐND ngày 12/12/2011 của HĐND tỉnhThái Nguyên khóa VII, kỳ họp thứ 3 về quy định khung giá các loại đất năm

2012 trên địa bản tỉnh Thái Nguyên

1.2 Cơ sở khoa học của đề tài

1.2.1 Giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cảđất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợitrong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cảđất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểuhiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàndân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổnghoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thứcthực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường

hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003).[12]

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theoquy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ở điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

1 Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điềukiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trênthị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liển kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kếtcấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giánhư nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, cócùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thìmức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất chotừng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất, khung giá đấtcho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử

lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

3 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại khoản 1 điều này xác định giáđất do Chính phủ quy định UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương xâydựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ýkiến trước khi quyết định

4 Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuông Trung ương quy địnhđược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ đểtính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất vàtiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phítrước bạ, bồi thương khi Nhà nước thu hồi đất , tính tiền bồi thường đối vớingười có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quantâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất làmột nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiệnvề mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó không gian và thời gian xácđịnh Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cá đất đai dựa trên quyềnchuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều nămđược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụngđất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việcđầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuêđất Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, quyển sửdụng đất, góp vốn bằng quyển sử dụng đất.[11]

1.2.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếmhữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộngđất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư donông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, docòn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủnghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dâu, khôngcòn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hìnhthành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tôchênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tôchênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơitiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tôchênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được

khác nhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đemlại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa

tô này Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phầnnhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sựđầu tư của cải vật chất của nhà đầu tư mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâmcanh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bảnkhông bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộngđất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tínhtheo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệtBên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuêđất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnhhưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên màcòn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm trị của đất đai với tư cách làmột khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của conngười Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch lạigắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề chogiá trị của đất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tôtuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc

sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới chủnghĩa tư bản [5]

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sựảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đấtgiảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đấtcăn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉquyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơngiá đất nông nghiệp [5]

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đãtổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả hàng hóa thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cảtăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hóa thông thường là có tính tự nhiên

Địa tô Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

P 0 P 1

nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng, biết được ở đâu có thông tinvề cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đốitượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thếnhau cũng có giới hạn

Do vậy, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giả

cả Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhấtquản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyển sử dụng đất trong một thời hạnnhất định

Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung vềđất cơ bản là cố định và bất biến

P

s

E E’ DO

Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khuvực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữacác vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị

Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất đai, đó là đấtchưa được sử dụng thực sử trở thành hàng hóa Luật đất đai cho phép các tổchức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn Những việc thực hiện nhữngquyền này lại bị hạn chế bới các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụđất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểmcân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đườngcung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất chovay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cânbằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0

xuống P1.[5]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễnbiến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thôngthường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năngcung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khôngthể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăngkhông đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũngnhư việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vìcung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ởnước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá

do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc,giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ

giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giáthị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).

Giá S

D1 G1 D

G

Số lượng đất

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đấttrong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là sốlượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Dovậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầutăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loạiđất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuốngthông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Để hiểu biết về số lượngcung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích

sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộc vào chất lượng quyhoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừađảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổbiến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường baogồm: Yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế

* Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tếdân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trìnhchính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tưdân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng đểđánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dântăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằmtrong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêucầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai nhân tố này có mối tương quan thuận vớinhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tíchảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay

ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhàđất là liên quan mật thiết với nhau

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tếtổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tìnhtrạng tài chính tiền tệ Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượngcung cấp tiền mặt đối với thì trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,

là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xãhội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số

ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đuợc giá trị, nên nó tạo

ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân

cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùngmới, , biểu hiện về nhà ở là yều cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở

+ Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảmbảo giá trị cho nền biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trườngnhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao.

+ Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sảnnhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất cóliên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thôngthường không có khẳ năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vayngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp đê có khoản vay Do đó nhà đất hoặcnhân viên định giá đất đai luôn luôn phải nắm được tình hình vồn đầu tư trong

đó có cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắmtính hình về biến động mức lãi xuất

* Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnhhưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đấttăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình độ giáo dục tốchất văn hoá cuả nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớnđến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thưởng là trật tự

xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹpcho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đấttăng lên

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi phương thức sinh hoạttruyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càngnhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối vớinhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diệntích nhỏ và nhà ở cho thuê tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây dựng nhà ởtăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.[5]

* Yếu tố xã hội

Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân

tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: Là tình trạng ổn định cục diện chính trịtrong cả nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất

sẽ được vẫn hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra cỏ thể thu về đúng thời hạncùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tănglên Ngược lại thì giá đất sẽ giảm xuống

+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu

tư, mua bán, cư trú, do đó kèo theo gia đất tăng lên Ở một khía cạnh nào đó

mà nói, đây cung là mối tương quan, với tình trạng ổn định cục diện chính trị.+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung khôngđủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầungười đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giáđất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩuđông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đôthị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

* Yếu tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rờiảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tếthế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua, ảnh hưởng đến tìnhhình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượngcầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoàiviệc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới nói chung

hoặc ít nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này cảng trở nên mật thiế.Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự pháttriển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũngkhông ngoại lệ.

+ Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này vớiquốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng, từ

đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thihành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ.Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêmtrọng, kết quả là nhu cầu về nhà đất xuống thấp nên giá đất cũng rớt theo

1.2.3.2 Yếu tố khu vực

Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tácđộng tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết

bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó

vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị

- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinhtế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐSluôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trênphương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọngtrong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thịhay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở cácvùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hayngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khuđất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời doyếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy xem xétđánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

- Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hìnhgiao thông địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kếtcấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tìnhtrạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hailoại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là : đường nước ngầm, điện lực,điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện…Ngoài ra còn xemxét cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm cácđiều kiện tự nhiên như : địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ônhiễm, tiếng ồn…các điều kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân

cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Quy hoạch đô thị: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có tính chất sửdụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụngđất, chế độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khuvực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất

sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.2.3.3 Yếu tố cá biệt

Nhân tố các biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thâncủa thửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độdốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất,thời hạn sử dụng đất … Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnhhưởng đến giá cả của từng thửa đất

+ Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sửdụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng vàkhẳ năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả củathửa đất

+ Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đếnhiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mụcđích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.+ Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu sovới mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mụcđích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

+ Hình dáng của thửa đất Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc,hình chữ nhật, còn các dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bấtquy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnhhưởng đến giá đất

+ Độc dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triểncao nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: Hệ thống trườnghọc, bệnh viện, rạp chiếu bong, hệ thống điện thoại, internet…

+ Quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tíchcủa loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.+ Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cáchbao xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hóa…thửa đấtnằm ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất

+ Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.[5]

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bơi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhaucủa ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu mànhững nhân tố này luôn ở thế biến động, như vậy định giá đất cần phân tích tỉ

mỉ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân

tố mới có thể xác định giá chính xác

1.2.4.1 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thểkhông bao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tácđộng làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các

xu thế của thị trường ( xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửađất…) đối với loại thửa đất đó

Như vậy nguyên tắc thay thế có thể khái quát như sau:

1 Múc giá đất đai được quyết định bới giá cả của đất đai có tính thay thếvới tính chất tương đồng

2 Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất vềtình hình thì trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tếtrên thị trường

3 Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện củathửa đất và giá trị sử dụng để xác định

Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông quacác điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cảđất đai Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc

cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắcnày rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.[4]

1.2.4.2 Nguyên tắc thu lợi

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất cần điều tra phân tích trongkhi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu Nguyên tắc thu lợi

vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá

cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn Trongthực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thăng dư và xác định thu lợiđất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể củanguyên tắc thu lợi

1.2.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất nếu tại thời điểm địnhgiá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt mộtkhoảng thời gian xác định cho trước

Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì nhữngnhân tố phải nghiên cứu là: Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó làgì; Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; Nếukhông được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thếnào, có khả năng duy trì được bao lâu…Như vậy sử dụng hiệu quả nhất dựatrên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là xác địnhsau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.[4]

1.2.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiếtkhiến giá cả đất đai gia tăng theo Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm rađiểm sử dụng tới hạn của đất đai Tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi làđiểm sử dụng hiệu quả nhất

1.2.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn xảy ra giữa những người

có nhu cầu với nhau Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinhkhi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi Là mộttrong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mốiquan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế

1.2.4.6 Nguyên tắc đóng góp

Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thăng dư,ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần Nguyên tắc này có thể dùngvào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửatừng phần của BĐS Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏcho toàn bộ giá BĐS để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không?

Mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệuquả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau đểxác định điểm thu lợi nhuận ròng lớn nhất.

1.2.4.7 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà cácnhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đấtđai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tốnày và những biến động chung của chúng Sử dụng nguyên tắc biến động đểđiều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá

có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

1.2.4.8 Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên – xã hội nhất định phải hòahợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xungquanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, chonên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phánđoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa Vì vậy khi địnhgiá đất, nhất thiết phải phân tích cần thận mối quan hệ đất đai với môi trươngxung quanh, phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liênquan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó

1.2.4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinhdoanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất,tiếp theo phải xây dựng nhà xưởng và mua thiết bị, rồi bắt đầu sản xuất Đốivới việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để cóquyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt độngkinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư.Cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh

doanh sản xuất Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phậnngười sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất,giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinhdoanh Do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một sốngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh củamột số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phảiđất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với xínghiệp, đồng thời ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là khônggiống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữuNhà nước, đơi vị cá nhân Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ưutiên cho đất đai.[4]

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích cácmức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường củaloại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đườngphố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửađất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiệnvề kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyểnnhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyểnnhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từkết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hànhtổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khácnhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía.Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tínhtoán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửađất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giáhình thành những yếu tố khácbiệt của từng thửa đất, khuđất so sánh với thửa đất, khu

đất cần định giá

Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quâncủa các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnhkhác biệt về giá ở bước 3 [4]

* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập

thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiềngửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loạitiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãisuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cầnđịnh giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuêthì tổng thu nhập của thửa đất cần địnhgiá chính là số tiền thuê đất hoặc thuêbất động sản thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sảntrên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thìtổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thunhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuấtnói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sởdoanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặcđiểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhậpTổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụngđất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theocác quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định

của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà

cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàngnăm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đãtính ở bước 2Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ

thửa đấtLãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng

Việt Nam hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đấtbằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bấtđộng sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất độngsản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó cónhững đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điềukiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trênđất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đấtGiá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mớitại thời điểm định giá -

Phần giá trịhao mònTrong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế

để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sảnhiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng

mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lýcho người đầu tư xây dựng.

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình

và hao mòn vô hình

Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựachọn ở bước 1

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất

Diện tích thửa đấtBước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và cácthửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấycủa các bất động sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân củacác đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [4]

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng pháttriển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sửdụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đấtdựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xâydựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đấtphân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính

của thửa đất =

Tổng giá trịphát triển -

Tổng chi phíphát triển

1.2.5.1 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệucần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trênthị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn cácthông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cảbốn phương pháp xác định gí đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếplàm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất haiphương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, sosánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thịtrường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến độngthất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điềukiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương phápxác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chínhphủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị củathửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất.[4]

1.2.5.2 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

* Trình tự và phương pháp

Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị

mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: xác đinh giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị tríđất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mối vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể

để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diệncho cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách

áp dụng các phương pháp xác định giá đát và tính giá một đơn vị diện tích(m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mứcgiá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phốhoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đấtcòn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp chotừng vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vj trí đấy Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiếnhành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đôthị theo nguyên tắc: Đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhấtcủa đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loạiđường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.[4]

1.3 Định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới

1.3.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽtrong Luật đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối vớiđất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệtquy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất thu hồi đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất

d Định giá đất

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biếnđộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tácquản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất tại Điều

56 Luật đất đai về giá đất do Nhà nước quy định có ghi rõ: “Việc định giá đấtcủa Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kếtcấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sửdụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiệntại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”[6]

1.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới

*Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS được quan tâm từ thập kỷ 90 củathế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập vớinhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tớiviệc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giáđược tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trungương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗtrợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu,tính giá trị tài sản mang thế chấp, cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tưtrong lĩnh vực tài chính tín dụng, tính giá thị trường của tài sản trước và saukhi đền bù, xác định thiệt hại tài sản, tính thuế, tách tài sản thành những mụckhấu hao…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá đất rất khoa học và bao trùm trêntoàn bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với

nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho nhànước và khách hàng theo luật định, chịu trách nhiệm thi hành những điều khoảncủa luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.

Cơ quan định giá Úc được chia làm 2 bộ phận: Bộ phận đính giá đất vàbộ phận dịch vụ tổng hợp Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:

- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuếvới 3 thành phần công việc chính:

+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể

+ Định giá tạm thời

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ đánh giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuếtrước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

* Định giá đất ở Thủy Điển

Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiềunhất, được xác định trên cơ sở người mua được thông tin tốt nhất về tài sảncần mua và người bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị địnhgiá mà tổ chức đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ rađược BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐSnào sẽ quyết định đóng thuế Giá trị xác định khách quan ngoại trừ nhữngnguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS

mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá.[6]

1.3.3 Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất

Theo hướng dẫn của Bộ Tài Chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường, quytrình xây dựng bảng giá các loại đất đai bao gồm các bước sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị

1 Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

2 Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra,mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất.

3 Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập

Bước 2: Điều tra giá đất, thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá đất

1 Triển khai công tác điều tra giá đất tại địa bàn nghiên cứu

2 Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn nghiêncứu gồm:

- Danh sách thống kê các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrong năm điều tra

- Các thông tin về các trường hợp đã giao dịch thành công tại các sàngiao dịch bất động sản trên địa bàn

- Hiện trạng mạng lưới giao thông, chợ, khu thương mại, khu du lịch,khu công nghiệp, đầu mối giao thông

3 Khoanh sơ bộ các vùng vị trí theo quy định của bảng giá các loại đất(theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra.Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra

4 Điều tra theo địa bàn nhỏ hơn:

- Các thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều tra

- Các thửa đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất trong năm điều tra

- Điều tra đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông, dân cư, khu thươngmại, dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp và các công trình hạ tầng cơ sở

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất.

1 Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng,phiếu thu nhập, năm chuyển nhượng

2 Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất củatừng dạng phiếu điều tra, cụ thể như sau:

- Sử dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá các thửa đất có tài sảngắn liền với đất (nhà cửa, công trình xây dựng).

- Sử dụng phương pháp thu nhập để xác định giá các thửa đất cho thunhập hàng năm

- Sử dụng phương pháp thặng dư để ước tính giá các thửa đất có tiềmnăng phát triển theo quy hoạch, có khả năng chuyển đổi mục đích để sử dụngtốt nhất, các thửa đất trong khu vực đô thị hóa và công nghiệp hóa

- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp xác định giá của một đơn vịdiện tính đất (1 m2) theo giá của thửa đất điều tra cho từng vùng vị trí (giá trị)

3 xây dựng bản đồ giá đất, bản đồ giá đất điều tra dựa trên bản đồkhoanh vùng vị trí theo bảng giá đất và bản đồ hiện trạng có nền địa chính.Trong phạm vi mỗi vùng vị trí ghi giá đất điều tra/giá đất tại thửa đất điều tra

đã được định vị trên bản đồ

Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập.

1 Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra:

- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá đất đối với từng vị trí, tuyến đường,khu vực theo từng cấp hành chính

- Thống kê các mức giá đất theo mẫu biểu được quy định tại Thông tư sốThông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC

2 Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạtầng cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quyhoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường

3 Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất:

- So sánh kết quả ước tính giá đất với bảng giá đất năm trước theo từng

vị trí, tuyến đường, khu vực của từng loại đất

- Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế,giữa phân loại vị trí đang áp dụng với đặc điểm vị trí thực tế

- Xác định các mức giá, phân loại vị trí chưa phù hợp thực tế của từng vịtrí, tuyến đường, khu vực theo từng loại đất.

4 Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp

vị trí chưa phù hợp

Bước 5: xây dựng phương án định giá đất.

1 Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường,khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí

2 Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giáthực địa

3 Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệuchỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếuchênh lệch quá ±20%

4 Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra

- Phương án định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế trên thị trường

- Phương án định giá đất trong khu vực thực hiện các dự án theo quyhoạch được duyệt đã công bố giá bồi thường giải phóng mặt bằng

- Phương án định giá đất có tiềm năng phát triển trong khu vực đô thịhóa và công nghiệp hóa

- Phương án định giá đất trong khu vực giáp ranh

- Phương án định giá các loại đất không điều tra

Bước 6: Xây dựng bảng giá đất.

- Xây dựng bảng giá đất dự thảo:

- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khuvực, tuyến đường, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí;

- Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra

- Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật

Bước 7: Trình thẩm định, phê duyệt.[3]

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá đất và một số yếu tố ảnh hưởngđến giá đất ở đô thị giai đoạn 2010 - 2012

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu tại địa bàn Thành phố Thái

Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ởđược nghiên cứu trên một số tuyến đường của thành phố Thái Nguyên

Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ 7/2012

đến tháng 6/2013, thông tin về giá đất được điều tra, thu thập qua các năm từ

2010 -2012

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng thành phố Thái Nguyên

- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại thành phố Thái Nguyên

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trong khu vựcnghiên cứu

- Đưa ra một số kiến nghị, biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả củacông tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong khuvực nghiên cứu

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện những nội dung nghiên cứu nêu trên, các phương phápnghiên cứu được ứng dụng bao gồm:

- Phương pháp kế thừa: Thu thập các số liệu tài liệu có liên quan đến

điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, quy trình và công tác xây dựng và quản

lý đất đai Được thu thập từ báo cáo tổng kết cuối năm, sổ mục kê, sổ niêngiám của phòng Tài Nguyên và Môi Trường thành phố