Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường đồng quang, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2014, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K45 - ĐCMT - N03 Khóa học : 2013 -2017

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Tên đề tà i:

DOÃN LÂM TÙNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐỒNG QUANG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệđào tạo : Chính quy Chuyênngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tàinguyên Lớp : K45 - ĐCMT - N03 Khóa học : 2013 -2017

Giảng viênhướngdẫn : TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2017

LỜI CẢM ƠN

Thực hiện phương trâm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thựctế” Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiêncứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các Trường Đạihọc nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng

Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo ThS Vũ ThịThanh Thủy giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn vàgiúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệmkhoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyềnđạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập vàrèn luyện tại trường

Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Đồng Quang, các cán bộ,nhân viên đang công tác tại UBND phường đã giúp đỡ em trong suốt thời gianthực tập tốt nghiệp

Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ởbên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian emthực hiện khóa luận tốt nghiệp này

Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mìnhnhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luậntốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhậnđược sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận đượchoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn !!!

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu 23Bảng 4.2 Khung giá đất ở tại đô thị 25Bảng 4.3 Giá đất ở tại Đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường Đồng Quang 27Bảng 4.4 Giá đất ở tại đường vào các tổ dân phố phường Đồng Quang 28Bảng 4.5 Giá đất thị trường đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường ĐồngQuang 29Bảng 4.6 Giá đất thị trường đường vào phường Đồng Quang 30Bảng 4.7 So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trườngtại khu vực nhóm I, giai đoạn 2014 – 2016 31Bảng 4.8 So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trườngtại khu vực nhóm II 35Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm2014-2016 39Bếu 4.10: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố 39Bảng 4.12 So sánh giá đất tại khu vực cận đường Việt Bắc trước và sau khiquy hoạch 42Bảng 4.13 Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

ở phường Đồng Quang giai đoạn 2014 -2016 (theo thứ tự 1,2,3 ) 46

MỤC LỤC

Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá nhànước năm 2014-2016 của nhóm I 34Hình 4.2: Biểu đồ thể hiện chênh lệch giá đất của thị trường so với giá quyđịnh nhà nước của nhóm II 37Hình 4.3: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của cáctuyến đường điển hình 38

1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Phần 1

MỞ ĐẦU

Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển củamọi quốc gia trên thế giới Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi mớinước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳphát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá Với chính sách “mởcửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kếhoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũngđược điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với

sự quản lý của Nhà nước

Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2014, đã tiếp cận

và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảoquyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảmbảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệphóa, hiện đại hóa đất nước Trong đó công tác định giá đất cũng được thayđổi, bổ sung những điểm mới, quy định cụ thể và thiết thực hơn

Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóaKinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thếgiới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm anninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cảithiện Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đôthị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngânsách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường

nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tốchủ chốt không thể thiếu.

Do đó cần phải có biện pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất để việc định giá đất phù hợp hơn giữa giá đất do nhà nước ban hành vàgiá đất trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, đền bù

và giải phóng mặt bằng, qua đó thiết lập sự ổn định cho sự nghiệp phát triểnkinh tế xã hội

Phường Đồng Quang nằm ở phía Tây Bắc thành phố Thái Nguyên.Cùng với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thànhphố nhu cầu sử dụng đất của người dân trong phường ngày càng cao, đất đaitrở nên có giá trị lớn và bắt đầu phát sinh những bất cập và khó khăn trongcông tác quản lý sử dụng đất Các vụ khiếu kiện, tranh chấp về đất đai cónhiều diễn biến phức tạp Một trong những nguyên nhân chính là việc xácđịnh giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệchquá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồithường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thuhồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất doNhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đóviệc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là nhữngyêu cầu cấp bách

Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phâncông của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

và dưới sự hướng dẫn của TS Vũ Thị Thanh Thủy; tôi tiến hành nghiên cứu

đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

2014 - 2016”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

1.2.1 Mục tiêu chung

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn giaiđoạn 2014 - 2016 từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp với công tác quản lýgiá đất trên địa bàn

Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016

-Phântíchmột sốyếutốchiphốiđếngiá đấtởnhằm xâydựngcáctiêu chuẩnđịnhgiáđấtphùhợpvớikhảnăngsinhlờicủađấtvàmặtbằnggiácả

trênthịtrườngnhằm manglạihiệuquảcủacôngtácđịnhgiá đất

- Đềxuấtmộtsốgiảiphápgiúpchoviệcxácđịnh giá đấtởđôthịphùhợpvớigiáchuyển nhượng thựctếtrênthịtrường

1.3 Yêu cầu của đề tài

Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tàinguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chínhsách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND phường Đồng Quang

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đấtở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu khoa học là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụngphương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập vàtrong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức

đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầugóp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tácnghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường ĐồngQuang giai đoạn 2014 - 2016.

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyếnđường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bànphường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trênđịa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về giá đất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ chomột mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai

là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh

tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giáđất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủnhư định giá các tài sản thông thường

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹthuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành,tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thịtrường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giáđược một số tác giả định nghĩa như sau:

+ Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đóđối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạtđộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đấtđai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảngthời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợiđến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, .Hầu hếtnhững nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giátri của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bánquyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trongkhông gian và thời gian xác định (Nhóm tác giả: TS Nguyễn Thế Huấn, TS.Phan Thị Thu Hằng, PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, ThS Nguyễn Văn Quân) [11]

+ Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thểbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS W Sealrooke

- viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)

+ Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thểcủa một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả cácđặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản củathị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS Lim Lan Yuan – khoa xâydựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore)

Mặt khác, công tác xác định giá đất không giống với việc xác định giácủa một của cải vật chất nhất định có tính tức thời nào đó mà nó lệ thuộc vàocác yếu tố tác động lên giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xãhội cấu thành Nên việc định giá đất được khái quát như là một khoa học vềước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thờiđiểm xác định

Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là:Giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do Giá đất hìnhthành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giáđất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đấtđai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụngđất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do ngườichuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận vớinhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường

2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

2.2.1 Địa tô

Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuấtC.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một căn cứ hình thành nên giá đất” Địa tô làphần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra vànộp cho chủ sở hữu ruộng đất

Địa tô gắn liền với sự ra đời và sự tồn tại của chế độ tư hữu về ruộngđất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời

kỳ quá độ lên CNXH Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của

nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độphong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phongkiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đấttrong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Mác kết luận rằng: “Dù hình thái đặc thù của địa tô như thế nào thì tất

cả những loại hình của nó đều có một điểm chung là sự chiếm hữu địa tô làhình thái kinh tế dưới quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện” [10] Với kếtluận này Mác đã khẳng định địa tô chính là phương tiện, là công cụ để địa chủbóc lột giai câp nông dân , ai có ruộng, ai có đất thì được quyền thu địa tô tức

là có quyền bóc lột sức lao động của người làm thuê

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư dưthừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệptrả cho địa chủ Như vậy địa tô có được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bảnthu được nhờ hoạt động sản xuất kinh doanh t r ê n đấ t , khi lợi nhuận thu đượctăng lên thì địa tô cũng tăng lên từ đó kéo theo sự tăng lên của giá đất

Trong chế độ XHCN, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay của nhà tư bản, thì vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch

dưới chủ nghĩa tư bản Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do

có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: ruộng đấtmàu mỡ cao hơn, có vị trí gần địa bàn tiêu thụ hơn, hoặc làm cho tư bản đầu

tư thêm có hiệu suất cao hơn Xét về bản chất kinh tế Địa tô chênh lệch có hailoại: Địa tô chênh lệch I V à Đ ị a tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tôthu được trên cơ sở ruộng đất màu mỡ và mức đô thu ận tiên trong san xuât cao hơn so vơi nhưng thưa đ ất trung bình của xã hội Ðịa tô chênh lệch II làđịa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cảtrong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dướihình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp củanông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

2.2.2 Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn

vị thời gian nhất định (tháng, năm) Như vậy, có thể hiểu lãi xuất ngân hàngđược xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giáđất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất chonên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịuảnh hưởng bởi yếu tố nào

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đấtphải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là muađất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ramua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đấtthu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngânhàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá

cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm

dođó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Ngườibán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác địnhgiá đất

Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền thu nhập

từ thửa đất đó Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượngmua bán, cho thuê, đấu thầu cho nên nó có giá cả và được quyết định bời 02yếu tố sau:

+ Lượng địa tô hàng năm đem lại

+ Mức lời tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền

Dựa trên những kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết vềgiá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tếhọc đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau: Giá đất = địa tô

Lãi suất ngân hàng

2.2.3 Quan hệ cung - cầu

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khuvực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau, không một hàng hoánào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặthàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoáthông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảmnhững khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng Đất đai có hạn mà nhu cầu

về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướngtăng liên tục

Theo lý thuyết:

Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trườngvượt quá nhu cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trênthị trường và xu hướng là giá cả phải giảm xuống

Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thịtrường không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có

xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung

Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhucầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi

Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Tức là,trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu haygiảm xuống của cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảmxuống của cầu và một sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống.Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăngcung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại Cứ như vậy, đếnmột lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng

2.3 Cơ sở pháp lý

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhấtcủa đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác cácnguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Điều 4Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi làgiá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặcđược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọiquan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từngnhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trườnghợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy địnhgiá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sởhữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hi ến p h á p 2 0 1 3 ;

Điều 4 Lu ật đ ấ t đ a i n ăm 20 1 3 Nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý nhà nước về đất đai

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nóphản ánh mưc đô thu l ợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cảđất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợiđến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê giá cả đất đai là dựa trên giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều nămđược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiềncủa quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sửdụng đất xác định"

Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014quy định về Phương pháp xác định giá đất so với Nghị định số 123/2007/NĐ-

CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địnhsố

188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất đã bổ sung thêm điểm mới về phương pháp xácđịnh giá đất là:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất

do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủyban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Việc áp dụng bổ sung phương pháp này cóhiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn Do đó giá trị thực củathửa đất được xác định phù hợp hơn với thị trường.

Về việc điều chỉnh khung giá đất theo Điều 7 Nghị định 44/NĐ-CP ngày

15 tháng 11 năm 2014 khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên

so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trongkhung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điềuchỉnh khung giá đất thay vì tăng hoặc giảm 30% và có thời gian từ 60 ngày trởlên như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004.Việc giảm từ biến động 30% xuống còn 20% so với khung giá đất tối đa và tốithiểu như cũ đã sẽ đảm bảo được tính linh hoạt trong việc điều chỉnh khunggiá đất có phần diễn biến phức tạp như hiện nay

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền

sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”

Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây:1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theoquy định tại khoản 1 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013

2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 113Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏquy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm theo Khoản 4Điều 56 Luật Đất đai 2003, thay vào đó, "bảng giá đất được xây dựng định kỳ

5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ" đây làquy định mới nhằm tạo ra tính ổn định về giá đất.

Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã kế thừa những quy định còn phù hợpcủa Luật Đất đại 2003, đồng thời cũng sửa đổi bổ sung những điểm mới nhằm

bổ cứu, khắc phục những mặt hạn chế và vướng mắc trong thi hành Luật Đấtđai 2003 Luật Đất đai năm quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mụcđích, sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;

bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của

tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tưvấn để xác định giá đất cụ thể Ðây chính là bước đổi mới hơn trước, bởi đãthừa nhận sự hình thành và vận động của giá đất do tất cả các nhân tố kháchquan trên thị trường tác động

Một số văn bản quy phạm pháp luật sử dụng trong quá trình nghiên cứu

- Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủhướng dẫn

thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất

- Quyết định số 1735/2008/QĐ-TTg ngày 01/12/2008 của Thủ tướngChính phủ ban hành về việc điều chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất,

hồ sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường.

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việcPhân loại đô thị

- Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất

- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014của Chính phủ quy định về khung giá đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thihành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sửdụng đất

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giáđất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác địnhgiá đất

- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định

45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

2.4 Một số các nghiên cứu về đề tài

Theo Hồ Thị Lam Trà [8] (2006) cho thấy :

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý của nhà nước.Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tếvà pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình

thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh (Giáo Trình Định GiáĐất (NXB Nông Nghiệp 2006) - Hồ Thị Lam Trà, 165 Trang)

Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khácnhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế -xã hội,chính sách của nhà nước về đất đai,.v.v Chính các yếu tố tác động đó làm chogiá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nướcban hành

Theo Đặng Hùng Võ [7] (2007), thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất

do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động củanhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng củangười giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồiđất khiếu kiện,.v.v Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trongphạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm chothiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội Chính sự tác độngtiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố, yếu tố khác nhau gây ra đến giá đấttrong nền kinh tế

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Khung giá đất, giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địabàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biếnđộng giá đất ở trong phạm vi phường Đồng Quang giai đoạn 2014-2016

3.3 Địa điểm tiến hành/thời gian

- Địa điểm: UBND phường Đồng Quang

- Thời gian: 11/8/2017 – 26/11/2017

3.4 Nội dung nghiên cứu

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Đồng Quang

Các yếu tố ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởngđến công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn phường Đồng Quang

3.4.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.4.1.2 Kinh tế xã hội

3.4.2 Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang

Xác định giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quangcủa tỉnh quy định

và bảng so sánh giá đất ở quy định và giá đất ở chuyển nhượng trên địa bànphường Đồng Quang

3.4.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016

3.4.3.1 Yếu tố vị trí

3.4.3.2 Yếu tố đặc điểm của thửa đất

3.4.3.3 Ảnh hưởng do tình hình dân số

3.4.3.4 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất

3.5 Phương pháp nghiên cứu

3.5.1 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp

Thu thập số liệu thứ cấp về dân cư, tình trạng pháp lý của thửa đất tạiUBND phường (xã) nơi chọn địa điểm nghiên cứu

Thu thập giá đất ở các các tuyến phố theo quy định của Nhà nước tại SởTài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên

3.5.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp

3.5.2.1 Chọn địa điểm nghiên cứu:

Căn cứ vào giá quy định của UBND phường Đồng Quangvà điều kiệnthực tế phường Đồng Quang Chọn 2 tuyến đường phố có tính chất đại diện,phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và chia làm 2 nhóm

+ Nhóm I: Trục đường Hoàng Văn thụ thuộc phường Đồng Quang

+ Nhóm II: Đường Đồng Quang

3.5.2.2 Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu

Tiến hành phỏng vấn, điều tra trực tiếp người sử dụng đất về giá đất thịtrường năm 2014 - 2016 của II nhóm đường đã chọn, mỗi nhóm đường chọn 3

vị trí, mỗi vị trí chọn 2 thửa để nghiên cứu qua mẫu phiếu điều tra Theo một

số nội dung sau:

+ Vị trí, hình thể và diện tích thửa đất

+ Giá chuyển nhượng, mục đích chuyển nhượng

Phương pháp nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

* Yếu tố vị trí: nghiên cứu theo phương pháp điều tra thông tin theo

phiếu

* Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất :

Chọn khu quy hoạch : Đường Việt Bắc đoạn giáp phường Đồng Quang

- điều tra giá đất theo phiếu trước và sau khi quy hoạch tại các thửa đất cậnkhu quy hoạch

-Số phiếu điều tra : 10 phiếu cho các thửa đất trong và cạnh khu quy hoạch

* Yếu tố hình thể thửa đất:

Chọn các thửa đất ở cùng vị trí, cùng tuyến đường, nhưng có hình thểkhác nhau để so sánh giá đất

* Mật độ dân cư: Nghiên cứu theo phương pháp điều tra thông tin thứ cấp

* Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất (mức độ quan trọng)

Phỏng vấn bằng bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn với 2 nhóm đối tượng sau:

- Nhóm 1: Người có giao dịch thành công về chuyển quyền sử dụng đất

- Nhóm 2: Người sử dụng đất ở gần các khu vực có quy hoạch

Nhóm 1, nhóm 2 mỗi nhóm phỏng vấn 10 người

3.5.3 Phương pháp thống kê, xử lý, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời giantừng năm của giai đoạn điều tra

- Phương pháp xử lý số liệu: Từ những số liệu thu thập được tổng hợp

và xử lý trên Microsoft Excel

- Phương pháp so sánh: So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước vớigiá đất thực tế trên thị trường Đánh giá các quy định về giá đất do thànhphố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giáđất ở trên địa bàn nghiên cứu

Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đấttrong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực

tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơsở

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phường Đồng Quang

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Phường Đồng Quang nằm ở trung tâm của thành phố Thái Nguyên vớitổng diện tích là 149,50 ha Ranh giới hành chính của phường được xác địnhnhư sau:

- Phía Bắc giáp phường Quang Trung và phường Hoàng Văn Thụ

- Phía Nam giáp phường Tân Lập và phường Gia Sàng

- Phía Đông giáp phường Phan Đình Phùng

- Phía Tây giáp phường Quang Trung và phường Tân Thịnh

Địa bàn phường được chia thành 18 tổ dân phố, có các tuyến đườnggiao thông quan trọng của thành phố như: Đường Hoàng Văn Thụ, LươngNgọc Quyến, đường Thống Nhất, Quang Trung và tuyến đường sắt Quốcgia Đây là những lợi thế về vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng giao thông để đẩymạnh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của phường trong thời gian tới

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo:

Phường Đồng Quang nằm trong vùng địa hình tương đối bằng phẳngcủa thành phố Thái Nguyên và thấp dần theo hướng Đông Bắc - Tây Nam

Điều kiện thoát nước tương đối thuận lợi

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Phường Đồng Quang cũng như thành phố Thái Nguyên nằm trong vùngkhí hậu nhiệt đới gió mùa Trong năm có 4 mùa, trong đó có hai mùa thể hiện

rõ rệt; Mùa Hè từ tháng 5 đến tháng 10, mùa Đông từ tháng 11 đến tháng 4năm sau

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung binh trong năm là 22 – 23 độ C, sự chênh lệch

nhiệt độ giưa ngay va đêm kho ảng 2 - 5 0C Nhiệt độ trung bình tháng caonhất 27,7 độ C và trung bình tháng thấp nhất 16 độ C

- Nắng:Số giờ nắng cả năm là 1.588 giờ Tháng 5 - 6 có số giờ nắng

nhiều nhất (khoảng 170 - 180 giờ)

- Mưa:Trung bình năm khoảng 2007 mm/năm, tập trung chủ yếu vào

mùa mưa (tháng 6; 7; 8; 9) chiếm 85% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7

có số ngày mưa nhiều nhất

- Độ ẩm:Trung bình đạt khoảng 82% Độ ẩm không khí nhìn chung

không ổn định và có sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 7 (mùa mưa)lên đến 86,8%, thấp nhất vào tháng 3 (mùa khô) là 70% Sự chênh lệch độ ẩmkhông khí giữa 2 mùa khoảng 10 - 17%

- Gió, bão: : Hướng gió thịnh hành chủ yếu vào mùa nóng là gió mùa

Đông Nam và mùa lạnh là gió mùa Đông Bắc Do nằm xa biển nên phườngĐồng Quang nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung ít chịu ảnhhưởng trực tiếp của bão

Tóm lai : Với điều kiện thời tiết khí hậu tương đối thuận lợi, phường

Đồng Quang cũng như thành phố Thái Nguyên ít chịu ảnh hưởng của bão vànhững yếu tố bất lợi khác về thời tiết, khí hậu thuận lợi để phát triển sản xuất

và sinh hoạt của nhân dân

4.1.1.4 Thủy văn

Chế độ thuỷ văn của phường chịu ảnh hưởng của sông Cầu nói chung.Ngoài ra trên địa bàn phường có suối Cầu Trắng chạy qua theo hướng ĐôngNam Ngoài ra phường còn có các hồ lớn như: hồ Đội 2, hồ chứa nước phục

vụ nông nghiệp và các hồ ao nhỏ khác để dự trữ và tiêu thoát nước mặt,điều hoà sinh thái Là phường trung tâm nên đã được đầu tư hệ thoát nước

trong khu dân cư tương đối hoàn thiện, đảm bảo về tiêu thoát nước mặt và vệsinh môi trường.

4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Dân số

Theo báo cáo thống kê, đến năm 2016, dân số phường Đồng Quang có10.397 25 người, chiếm 3,72% dân số toàn thành phố Mật độ dân số củaphường là 6.931 người/km2 (cao gấp 4,62 lần mật độ dân số chung toàn thànhphố 1.501 người/km2 ) Điều này cho thấy áp lực về sử dụng đất trên địa bànphường là khá lớn

4.1.2.2 Y tế, giáo dục, văn hóa

Y tế : Thực hiện tốt công tác khám chữa bệnh cho nhân dân và cácchương trình mục tiêu quốc gia về y tế Năm 2016 không có dịch bệnh sảy ratrên địa bàn, không sảy ra ngộ độc vệ sinh an toàn thực phẩm Trạm y tế duytrì đạt chuẩn theo bộ tiêu chí Quốc gia về y tế

* Tổng số khám bệnh tại trạm: 837 lượt, khám cấp 1 + cấp 2: 786 lượt.khám mầm non: 650 lượt Khám sàng lọc phát hiện người bệnh đục thủy tinhthể 56 trường hợp Cấp thuốc bệnh nhân tâm thần, động kinh: 230 lượt/năm

Giáo dục: Công tác giáo dục đã có bước chuyển biến tích cực, chấtlượng dạy và học được nâng cao rõ rệt trong các nhà trường Phường ĐồngQuang được công nhận và duy trì tốt chương trình phổ cập giáo dục tiểu học,trung học cơ sở Công tác “ Xã hội hóa giáo dục” được triển khai sâu rộngtrong các nhà trường và trong cộng đồng dân cư

Các trường (tiểu học, THCS Đồng Quang) hoàn thành tốt nhiệm vụnăm học 2015 – 2016, Tổ chức khai giảng năm học mới 2016-2017 tạo khôngkhí vui tươi phấn khởi bước vào năm học mới Củng cố duy trì giữ vững kếtquả phố cập giáo dục TH,THCS và duy trì phổ cập giáo dục mầm non cho trẻ

5 tuổi trên địa bàn Tuyên truyền triển khai quyết định số 281/QĐ-TTg của

Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt đề án “Đẩy mạnh phong trào gia đình học tập suốt đời trong gia đình, dòng họ, cộng đồng đến năm 2020”.

Văn hóa: Phong trào xây dựng đời sống văn hoá phát triển mạnh mẽ

trên địa bàn phường Thực hiện chỉ thị 27/CT - TW của bộ chính trị về thựchiện nếp sống văn minh trong việc cưới, việc tang và lễ hội được thực hiệntốt Hoạt động văn hóa văn nghệ diễn ra sôi nổi và thường xuyên tại các tổdân phố Phong trào thể dục thể thao quần chúng phát triển mạnh và được duytrì thường xuyên tại các tổ dân phố

4.1.3 Đanh gia chung về điều kiện tư nhiên – kinh tế xã hội và môi truơng phường Đồng Quang

* Thuận lơi và kêt quả đạt đươc

- Có lơ i thê vê v ị trí địa lý do năm g ần vơi trung tâm thành ph ố; Hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương đối đồng bộ;

- Được s ự quan tâm chỉ đạo sâu sát cua Thành uy , HĐND, UBNDThành phố, sự phối hơp giup đơ có hi ệu quả của các phòng, ban, ngành, đoanthê cua Thành ph ố Thái Nguyên và các cơ quan , đơn vị, các doanh nghiệptrên địa ban phường Đồng Quang

- Các mục tiêu đê ra phù hơp vơi th ực tê , đap ưng nhu c ầu cua cán b

ộ và nhân dân nên được nhân dân đồng tình ung hộ, tích cực thực hiện

- Xây dựng chương trinh kê ho ạch có trọng tâm, trọng điêm, có kiêmtra, giám sát, phân công, phân nhiệm rõ ràng nên hiệu quả công tac lanh đ ạođạt mục tiêu, yêu cầu đê ra

- Tình hình an ninh – chính trị, trật tự an toàn xã hội đươc duy trì vàđảm bảo ổn định, không có biên cố lơn xảy ra

- Tệ nạn xã hội, nhất là tệ nạn ma túy còn diên biên phưc tạp.

4.2 Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang

4.2.1 Tình hình sử dụng đất và giá đất giai đoạn 2014 - 2016 trên địa bàn phường Đồng Quang

4 HNK Đất trồng cây hàng năm còn lại 13,63 9,12

1 CTS Đất trụ sở cơ quan, CT sự nghiệp 3,93 2,63

1 Diện tích đất chưa sử dụng còn lại 0,02 0,01

2 Diện tích đất chưa đưa vào sử dụng 2,24 0,60

(Nguồn số liệu : UBND phường Đồng Quang )

- Đất nông nghiệp: Là loại đất trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuấtlàm ra của cải vật chất giữ ổn định nền kinh tế của địa phương, đang được cáccấp các ngành quan tâm đầu tư, đưa các loại giống cây trồng vào phù hợp vớitừng loại đất cụ thể, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

- Đất phi nông nghiệp: Hiện trạng đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ caonhất là đất xây dựng các khu sản xuất kinh doanh, dịch vụ để phát triển kinh

tế địa phương và đất ở đô thị đang dần phát triển

4.2.2 Tình hình Giá đất ở trên địa bànphường Đồng Quang

4.2.2.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn

Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26tháng 11 năm 2003;Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ quy định về giá đất;

Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014của Chính phủ quy định về khung giá đất;

Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm

2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp địnhgiá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấnxác định giá đất;

Căn cứ Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12tháng 12 năm 2014của Hội đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đấtgiai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Xét đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số: 554/TTr-STNMT ngày 19 tháng 12 năm 2014 về việc đề nghị phê duyệt Bảng giáđất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Công văn số2743/STC-QLG ngày 07 tháng 11 năm 2014 của Sở Tài chính về việc thẩmđịnh Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

4.2.2.2 Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của nhà nước

Nhà nước đã đưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ,nâng cao hiệu quả sử dụng đất Các văn bản được liên tiếp ra đời bổ sung,thay thế nhau Cho tới thời điểm tiến hành làm chuyên đề, các văn bản có hiệulực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành đầy đủ và được thực thi từTrung Ương đến địa phương

Để thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất vàkhung giá các loại đất áp dụng trong cả nước Đối với đất ở được thể hiệnqua bảng 4.2

Khung giá đất theo quy định của Chính phủ

Bảng 4.2 Khung giá đất ở tại đô thị

Giá tối thiểu Giá tối đa

Theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên

về việc phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnhThái Nguyên vào ngày 22 tháng 12 năm 2014

Với giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục đường giao

thông được thể hiện trong các phụ lục số: 02 (bảng giá đất ở thành phố TháiNguyên giai đoạn năm 2015 - 2019) áp dụng cho các khu dân cư hiện có.Mức giá đất quy định tại các phụ lục được áp dụng đối với đất ở cùng thửabám trục đường giao thông, tính từ mép lộ giới giao thông hiện tại (Quốc lộ,tỉnh lộ, đường phố trong đô thị) vào không quá 30m, có độ chênh lệch cao(hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại < 1,5m {mặt bằng cốt đường hiện tại.

Trường hợp đất ở cùng thửa, bám trục đường giao thông, tính từ mép

lộ giới trục đường giao thông hiện tại vào > 30m, thì giá đất được xác địnhcho từng vị trí như sau:

- Vị trí 1: Từ mép lộ giới trục đường giao thông hiện tại vào 30m, giá đất

xác định bằng giá đất ở bám trục đường giao thông theo quy định tại vị tríđó

- Vị trí 2: Tiếp theo vị trí 1 + 75m, giá đất xác định bằng 60% giá đấtcủa vị trí 1

- Vị trí 3: Tiếp theo vị trí 2 + 300m, giá đất xác định bằng 60% giá đấtcủa vị trí 2

- Vị trí 4: Tiếp theo vị trí 3 đến hết, giá đất xác định bằng 60% giá đấtcủa vị trí 3

Mức giá đất từ vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 xác định như trên, nhưng khôngđược thấp hơn mức tối thiểu của đất ở quy định trong vùng Theo kết quả điềutra thực tế và tham khảo thêm ý kiến của cán bộ VPĐKQSDĐ thành phố thìviệc xác định các vị trí để áp dụng bảng giá đất tại các trục chính trên địa bànhiện tại chỉ có: VT1 và VT2

+ Nhóm I: Đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường Đồng Quang

+ Nhóm II: Đường Đồng Quang

Đây là những tuyến đường giao thông chính Nhìn chung, các tuyếnđường này có lưu lượng xe đi lại khá nhiều Các thửa đất nằm dọc hai bên cáctuyến đường (VT1) tập trung nhiều cơ quan, các cửa hàng dịch vụ, công ty,

nhà hàng, chợ, trung tâm hội nghị, trường học, công trình công cộng… các vịtrí tiếp theo cũng chịu ảnh hưởng tích cực do cơ sở hạ tầng (đường, ngõ, xómđược đầu tư xây dựng) Đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân Mật độ dânsống ở khu vực gần các tuyến đường phố này khá cao Mức sống của ngườidân cũng ngày càng được cải thiện rõ nét Giá đất ở dần được đẩy lên do việckết hợp với mục đích là đất ở với đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năngsinh lời của các thửa đất, tăng thu nhập cho chủ sử dụng Như vậy, tại các trụcđường khác nhau thì giá đất tại các vị trí cũng khác nhau.

*Bảng giá đất được nhà nước quy định trên địa bàn phường Đồng Quang

Giá đất ở được nhà nước quy định trên địa bàn phường Đồng Quang giaiđoạn 2014 - 2016

( theo UBND phường Đồng Quang)

Bảng giá đất ở khu vực nhóm II

Bảng 4.4 Giá đất ở tại đường vào các tổ dân phốphường Đồng Quang

STT Tên đường phố Vị trí Giá đất ở

năm 2014

Giá đất ởnăm 2015

Giá đất ởnăm 2016

(Theo UBND phường Đồng Quang)

*Nhận xét : Nhìn chung giá đất tại địa bàn phường Đồng Quang từ năm

2014 – 2016 là không có sự thay đổi Tuy nhiên, đây chỉ là sự đánh giá dựatrên bảng giá các năm của UBND tỉnh quy định Trên thực tế giá đất bênngoài vẫn có sự biến động cao hơn so với mức giá mà UBND tỉnh quy định

do nó chịu nhiều sự tác động của các yếu tố bên ngoài

4.2.2.4 Tình hình giá đất ở trên thị trường của phường Đồng Quanggiai đoạn

2014 - 2016

Kết quả điều tra giá đất ở khu vực nhóm I

Bảng 4.5 Giá đất thị trường đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường

Độ rộng mặt tiền

Giá chuyển nhượng

Giá quy định

Chênh lệch (lần)

55.000.000 17.000.000 3,2

2 Rẽ vào cạnh

13m-7m