Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2018

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tựvới thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điềukiện kết cấu hạ tầng kỹ thu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG MY

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG

VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

THÁI NGUYÊN - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG MY

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG

VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái

Sơn

THÁI NGUYÊN - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp

đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Banquản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông LâmThái Nguyên

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bảnthân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS NguyễnKhắc Thái Sơn là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu

đề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòngTài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn củaUBND huyện Vân Đồn, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên vàtạo mọi điều kiện của gia đình và người thân

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu

đó!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng My

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu 3

1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 3

1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 6

1.2 Cơ sở pháp lý 9

1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất 10

1.2.2 Các phương pháp định giá đất 11

1.3 Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam 21

1.3.1 Định giá đất trên thế giới 21

1.3.2 Định giá đất tại Việt Nam 23

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 24

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh và trên thị trường 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 26

2.2.1 Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ

tháng 5 năm 2018 đến tháng 4 năm 2019 26

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 26

2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp 27

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 28

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 29

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 30

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 30

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 31

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường của huyện Vân Đồn 33

3.1.4 Hiện trạng sử dụng của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh năm 2018 34

3.2.5 Thực trạng quản lý đất đai huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 37

3.2 Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 44

3.2.1 Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước 44

3.2.2 Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 45

3.2.3 Giá đất ở trên thị trường tại các tuyến đường chính ở khu vực nghiên cứu tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 48

3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 55

3.3.1 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở 55

3.3.2 Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở 56

3.3.3 Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị 56

3.3.4 Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở 57

3.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59

3.4.1 Khó khăn, tồn tại trong quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59

3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

1 Kết luận 60

2 Kiến nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

PHỤ LỤC 64

VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2018 35

Bảng 3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2014 - 2018 39

Bảng 3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn 42

Bảng 3.4 Khung giá đất ở tại đô thị theo Chính phủ quy định 44

Bảng 3.5 Khung giá đất ở tại nông thôn theo Chính phủ quy định 45

Bảng 3.6 Giá đất ở thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2016 đến 2018 46

Bảng 3.7 Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2016 đến 2018 47

Bảng 3.8 Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2016 đến 2018 47

Bảng 3.9 Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1

48 Bảng 10 Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 49

Bảng 11 Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 50

Bảng 3.12 So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 1 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh 52

Bảng 3.13 So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 2 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh 53

Bảng 3.14 So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 3 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh 54

Bảng 3.15 Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 58

quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Lần đầu tiên

quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài

sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước

CHXHCN Việt Nam,

1992) Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trườngbất động sản (BĐS), theo nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đaingày càng diễn ra mạnh mẽ Từ Luật Đất đai 1993 đến nay, đất đai trở thành mộtthứ hàng hoá có giá trị cao

Giá đất (mà thực chất là giá trị quyền sử dụng đất) là một phạm trù kinh tếtồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội Giá đất cũng được xác định

là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biệnpháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lựctrong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngânsách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phụcnhững yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đấttiết kiệm và hiệu quả

Vân Đồn là một huyện miền núi hải đảo nằm ở phía Đông Bắc của tỉnhQuảng Ninh, được hợp thành bởi trên 600 hòn đảo lớn, nhỏ nằm trong vịnh Bái

Tử Long, có 12 đơn vị hành chính, gồm: 01 thị trấn và 11 xã, với diện tích tựnhiên là 58.183,3 ha Vân Đồn đang được xây dựng phát triển thành khu kinh tếtổng hợp nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc Vì thế, trong những nămqua,

huyện Vân Đồn đã triển khai rất nhiều dự án, như: dự án Cảng hàng không tại xãĐoàn Kết, Khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, đường đấu nối từ Cảng hàngkhông đến khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, xây dựng quần thể sân goft,khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên tại xã Hạ Long, các công trìnhcông cộng, do vậy mà thị trường bất động sản rất sôi động

Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trởnên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, mặt khác do giá đất trên thị trường biếnđộng nhiều nên khó khăn trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đểthực hiện các dự án đầu tư Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếukiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên, được sự cho phép của Nhà trường, cùng với sự

giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng

và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai

đoạn 2016-2018”.

2 Mục tiêu của đề tài

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quyđịnh ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn

- Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ởtên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân và thấy

được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế

- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình,nguyên tắc phân vùng, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất

- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai; hệ thống các văn bản

dưới Luật về đất đai về công tác định giá đất tại địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu

1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1.1 Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

- Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vịdiện tích đất (Luật Đất đai 2013)

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đốivới đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt độngkinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai caohay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời giannào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất vàcũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cảquyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thịtrường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu Đất đai

- Khái niệm Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình tháitiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, địnhgiá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủnhư định giá các tài sản thông thường (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)

- Khái niệm Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sửdụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định(Luật Đất đai 2013)

1.1.1.2 Cơ sở khoa học của định giá đất

Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trongviệc định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trìnhlao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên

thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãisuất ngân hàng và quan hệ cung cầu

* Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong

nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếmhữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đấtnhỏ tự do tạo ra Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nôtạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ

tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản

có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trongchủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu củađịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối vàđịa tô độc quyền bị xoá bỏ Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nóthuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủnghĩa tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêuthụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tôchênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theocông thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm caohơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đấtcủa địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnhhưởng

rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là

sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).

* Lãi xuất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan

trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất chonên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì sốtiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đấttăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướnggiảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Ngườibán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm

vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, khôngphân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết địnhgiá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nôngnghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, vớimối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết

và đưa ra công thức xác định giá đất:

Lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa

thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượtcung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó

là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộcmối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóathông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hànhtheo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinhsôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính

cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trongthị trường hàng hoá thông thường Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định,nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thểthì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa cácloại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sửdụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một sốlớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị

-đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm

sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liêntục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày mộtnhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Đất đailuôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đôthị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đôthị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùngven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đấtđai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,

2005).

1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất

1.1.2.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổbiến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đấttrong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái nhân khẩu,nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).

- Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độnhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:

+ Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởivậy nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tốchất văn hóa của nhân khẩu Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường làkhu vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạođược tâm lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên

+ Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnhhưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhânkhẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồngthời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tănglên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng

rõ ràng

- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với

giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong

cả nước Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tưvào tài sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giáđất giảm

+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực cótrật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn Qua đó, giá đất tại các vị trínày sẽ cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biếnđộng của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, dongười đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơbán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đấtbiểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đôngđúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thịhoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là

không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liênquan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường,đất đai cũng không ngoại lệ

+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốcgia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãnthì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng

đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia.Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổnđịnh kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế

mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua cácyếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất

1.1.2.2 Nhân tố khu vực

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thươngnghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnhhưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc cácloại đất (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009)

- Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xemxét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xagần Điều

kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giaothông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấutổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạnggiao thông công cộng và mật độ lưới giao thông (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự,2009)

- Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trườngnhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiênnhư: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn chođến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự,2009)

- Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đấttrong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phânkhu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị(Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009)

1.1.2.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân củathửa đất Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chếcủa quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng củanhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt,bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xâydựng, loại hình sử dụng…

1.2 Cơ sở pháp lý

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ

về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềgiá đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định

về khung giá đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên vàmôi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điềuchỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

+ Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND, ngày 26/12/2011 của UBND tỉnh Quảng

Ninh về việc quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012;

- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng

Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;

- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng

Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;

- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh QuảngNinh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày01/01/2015 đến 31/12/2019

1.2.2 Các phương pháp định giá đất

Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, cácphương pháp định giá đất bao gồm:

Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thựchiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tựvới thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điềukiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể vàtình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đãchuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảngthời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tinthu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thờiđiểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác cóảnh hưởng đến giá đất

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượnghoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏngvấn trực tiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán

cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất

- Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin

về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàngiao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, cácthông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giáđất Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thậpthông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế

- xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cầnđịnh giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất

sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm củacấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đấtkhông đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửađất so sánh với thửa đất cần định giá

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh vớithửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cầnđịnh giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ

lệ phần trăm (%)

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấythửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,

điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn

so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất sosánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điềuchỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điềuchỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất

so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Mức điều chỉnh về giá

do các yếu tố khác biệtcủa từng thửa đất sosánh với thửa đấtĐối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian

từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất sosánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đấtcủa thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đấtthị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên

và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loạiđất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đãthu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếucó)

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đốivới các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 củaphương pháp này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảmchênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo

quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền vớiđất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểmtương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinhlợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản

so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đấttrong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nộidung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thờiđiểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác cóảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều

3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thựchiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác

định theo công thức sau:

dựngmớitại

 Giá trị hao mòn

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu

tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạotài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trựctiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoảnthuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình

và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quátrình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch,suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắnliền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợpchưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới vàgiá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tếthu thập được trên thị trường

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tàiGiá trị đất của bất

sánhViệc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy địnhtại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

Phương pháp 3: Phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiệntheo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

+ Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đấtcần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanhhoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

+ Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cầnđịnh giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thìthu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuấttrong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quânmột năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,doanh thu một lần

+ Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thìthu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự vềmục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹthuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý vềquyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập đượctrên thị trường

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

+ Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liênquan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng côngtrình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

+ Các khoản chi phí quy định tại Điểm a của bước này được tính theo địnhmức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không

có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thậpthông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khảnăng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kíchthước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào cácthông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

= Thu nhập ròng bình quân một năm

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

cần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tínhđến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tạithời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thờihạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo côngthức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

r x (1 + r) n

(1+r) n - 1Trong đó:

- n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

- r là lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tàisản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị

của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tàisản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất

=cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiệntheo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông

tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích

sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ

sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê

và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với

dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gầnnhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hộitương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyểnnhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

+ Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thicông;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giaocông nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm;thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự

án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tạiĐiểm a của bước này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhànước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biếncủa các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất cómức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

Bước 4: Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất.

Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sảnthực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =  TR i

r i n

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thờiđiểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhànước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần

=

Giá trị của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần

=định giá

Tổng doanh thu

phát triển

-Tổng chi phíphát triểnGiá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp 5: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giáđất thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

+ Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời giankhông quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giáđất) thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thuthập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giáđất

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện

theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.+ Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từviệc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đấtcủa tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng

vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

+ Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

+ Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thuthập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 của bước này

+ Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiệntheo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào mộtkhoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác địnhbằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thịtrường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giáđất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa

=đất cần định giá

Giá đất trongbảng giá đất

Hệ số điềux

chỉnh giá đất

1.3 Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Định giá đất trên thế giới

a) Định giá đất tại Thụy Điển

Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất,được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cầnmua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá

mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường [20] Định giá phải chỉ

ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐSnào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừnhững nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê NhữngBĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐSđược tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh

b) Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 củathế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập vớinhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việcđịnh giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiếnhành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh,vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giaodịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sảnmang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tàichính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác địnhthiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao… [20]

c) Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấptrung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh vàcấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có

201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồphục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích

tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đấtvào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không cóđất hoặc ít đất) [11]

d) Định giá đất tại Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộlãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cungcấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và kháchhàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai

để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và

bộ phận dịch vụ tổng hợp Bộ phận định giá gồm 2 khu vực: