Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện bình gia, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2016

42Bảng 3.6: So sánh giá đất ở nông thôn do Nhà nước quy định với giá đất ở nông thôn giao dịch trên thị trường tại khu vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính trên địa bàn huyệ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC THỌ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT

ĐAI

Thái Nguyên - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC THỌ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn làtrung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõnguồn gốc

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 06 năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Đức Thọ

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn thầy giáo TS Nguyễn Thanh Hải, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốtthời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoaQuản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm, Đại họcThái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Bình Gia, Sở Tài nguyên vàMôi trường tỉnh Lạng Sơn và các phòng ban chức năng có liên quan đã giúp

đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 06 năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Đức Thọ

Gqđ Giá đất do Nhà nước quy định

Gtt Giá đất thực tế trên thị trường

Trung bình UBKT Ủy

ban kiểm tra UBND Ủy

ban nhân dân VND

Việt Nam đồng VT

Vị trí

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính trên địa bàn huyện

Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 40Bảng 3.4: Giá đất ở nông thôn theo quy định của Nhà nước tại các xã

thuộc khu vực I và khu vực II trên địa bàn huyện Bình Gia giai

đoạn 2014 - 2016 41Bảng 3.5: So sánh giá đất ở đô thị do Nhà nước quy định với giá đất ở

đô thị giao dịch trên thị trường trên địa bàn thị trấn Bình Gia 42Bảng 3.6: So sánh giá đất ở nông thôn do Nhà nước quy định với giá đất

ở nông thôn giao dịch trên thị trường tại khu vực giáp ranh đô

thị và các trục giao thông chính trên địa bàn huyện Bình Gia 45Bảng 3.7: So sánh giá đất ở nông thôn do Nhà nước quy định với giá

đất ở nông thôn giao dịch trên thị trường tại các xã thuộc khu

vực I và khu vực III trên địa bàn huyện Bình Gia 47Bảng 3.8: Thông tin điều tra thửa đất tại thị trấn Bình Gia 52Bảng 3.9 Bảng tổng hợp số phiếu của 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá

đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia 57

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình 7Hình 2.1 Sơ đồ các tuyến đường điều tra giá đất ở của huyện Bình Gia 26Hình 3.1 Vị trí địa lý của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 27Hình 3.2 Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn

thị trấn Bình Gia năm 2014 43Hình 3.3 Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn

thị trấn Bình Gia năm 2015 43Hình 3.4 Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn

thị trấn Bình Gia năm 2016 43Hình 3.5 Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu

vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2014 46Hình 3.6 Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu

vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2015 46Hình 3.7 Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu

vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2016 46Hình 3.8 Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các xã

thuộc khu vực I và khu vực III năm 2014 48Hình 3.9 Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các xã

thuộc khu vực I và khu vực III năm 2015 48Hình 3.10 Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các

xã thuộc khu vực I và khu vực III năm 2016 48Hình 3.11 So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường

theo vị trí của ba tuyến đường tại thị trấn Bình Gia năm 2016 50

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii

DANH MỤC CÁC BẢNG iv

DANH MỤC CÁC HÌNH v

MỤC LỤC vi

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 4

TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Khái niệm giá đất 4

1.1.2 Đặc điểm của giá đất 4

1.1.3 Cơ sở của việc hình thành giá đất 5

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 8

1.1.5 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 10

1.1.6 Các phương pháp định giá đất 12

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 15

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 16

1.3.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới 17

1.3.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam 18

1.3.3 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Lạng Sơn 21

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.2 Nội dung nghiên cứu 22

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 22

2.2.2 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 22

2.2.3 So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016

22 2.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016 23

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 23

2.3 Phương pháp nghiên cứu 23

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập tìa liệu, số liệu thứ cấp 23

2.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu 23

2.3.4 Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 23

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia 37

3.2 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 40

3.2.1 Giá đất ở đô thị 40

3.3 So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 42

3.3.1 So sánh giá đất ở đô thị 42

3.3.2 So sánh giá đất ở nông thôn 45 3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn

huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 50

3.4.1 Yếu tố vị trí 50

3.4.2 Đặc điểm của thửa đất 51

3.4.3 Cơ sở hạ tầng 53

3.4.4 Yếu tố pháp lý của thửa đất 54

3.4.5 Một số yếu tố khác 55

3.4.6 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia thông qua phiếu điều tra 56

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 60

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

1 Kết luận 61

2 Kiến nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia Hơn nữa đất đai lànguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số lượng, cố định về vị trí do vậy việc

sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý Việc đầu

tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp chocác tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,… Do đó chiphí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khóphân bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể có thể làmảnh hưởng tới giá đất

Đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạtđộng kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện mặt giátrị của quyền sở hữu tài sản Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhànước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn

và cs, 2009)[7]

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao vànhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xãhội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn sovới thị trường Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của

các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liênquan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thịhóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Trong sự nghiệp đổi mới đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhànước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Lạng Sơn nói chung và huyện BìnhGia nói riêng đang từng bước thay đổi trong phát triển kinh tế - xã hội HuyệnBình Gia nằm ở phía Tây tỉnh Lạng Sơn Trong quá trình công nghiệp hóahiện đại hóa cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội cũng như đời sống conngười, nhu cầu sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện ngày càng cao,hơn nữa đất đai lại là loại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đềkhó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất đai là điều không thể tránhkhỏi Vấn đề quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn còn nhiều bất cập, giá đất

ở là một trong những nguyên nhân gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong côngtác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư,khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất…Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của người dân kéodài, khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc quản lý nhà nước về đất đaitại địa phương Trước tình hình đó để làm tốt công tác quản lý đất đai trên địabàn huyện thì đòi hỏi đất đai cần phải được định giá, bên cạnh đó để xác địnhđược tốt giá đất thì việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởngtới giá đất là rất quan trọng

Xuất phát từ thực tế trên, để nâng cao chất lượng công tác định giá đất,làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, nghiên cứu đầy đủ

và chi tiết về thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở,

đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016” được lựa chọn

nghiên cứu

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Tìm hiểu giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trênđịa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn nhằm đề xuất một số giải pháp gópphần nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn

- Đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất

và quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn

3 Ý nghĩa của đề tài

- Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng quản

lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trongthực tế

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, baogồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian

và không thể di dời được Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động và bảnthân nó không có giá trị

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, giá

cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân,giá cả đất đai dựa trên giá chyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện thànhcủa địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sởhữu đất đai trong kinh tế Do vậy, giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên mộtđơn vị diện tích đất (Khoản 19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[9]

Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xácđịnh trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ2013)[9]

1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tácdụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khảnăng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng Như vậy, giá đất được biểuthị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu,giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sựảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài,

khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất,tình trạng thị trường và tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợpvới từng thời điểm nhất định.

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả caohay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải làsản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực

tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận củagiá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất Tuynhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăngcao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thôngthường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt (Nguyễn Thế Huấn và cs,2009) [7]

1.1.3 Cơ sở của việc hình thành giá đất

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tưcủa cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở đểhình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng vàquan hệ cung cầu

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trongnông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chủnghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữucủa địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tôtuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênhlệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tôchênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [7]

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơitiêu thụ hơn, ) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tôchênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tưbản lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thuđược khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâmcanh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tưbản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khácnhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộngđất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuêđất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí cóảnh hưởng rất lớn [7]

* Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sựảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đấtgiảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyếtđịnh giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đãtổng kết và đưa ra công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụngđất với tỷ suất lợi nhuận tức ngân hàng

Giá đất =

i: Lãi suất ngân hàng; t : Thời gian

Y: Thu nhập trên 1ha trong năm (thu nhập kì vọng)

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn cótác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luônbiến động

Giá đất

Cung về đấtG1

G E Cầu về đất

L L2L1 Số lượng đất

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ

sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình Giá đất đai được xácđịnh ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm E đượcgọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L)

Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1)nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó

Tình huống này sẽ không ổn định Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừahay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đếnkhi giá G được thiết lập Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá caohơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá

cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so vớigiá Nhà nước quy định Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giáđược cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn

số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặccầu Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổnđịnh lâu dài

Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn vàkhông cố định Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khithay đổi Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn ThếHuấn và cs, 2009)[7]

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hànhđịnh giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Cácnhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đấtbao gồm:

1.1.4.1 Nhân tố thông thường

- Nhân tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng nhưcủa chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất củakinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mậtthiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu giađình

- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đốivới giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạngthái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.

- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quantrọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốcgia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự gia tăng kinh tế và ổnđịnh kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sáchkinh tế mà đi đến ổn định Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởngcủa tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá vàmức lãi suất [11]

1.1.4.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế củanơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này cóảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đấtđược xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặcđến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnhhưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặccác loại đất

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tớigiá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở

hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thôngcủa địa phương

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giáđất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu

có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạnchế sử dụng [11]

1.1.4.3 Nhân tố cá biệt

- Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụngđất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khảnăng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đếnhiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng chomục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởngđến giá đất

- Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so vớimặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sửdụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật,còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, đều không thuận lợi(Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)[10]

1.1.5 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

1.1.5.1 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong

số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụngtrái với các quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sửdụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng caonhưng thời gian diễn ra ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừađem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là hiệu quả

Sử dụng hiệu quả nhất được coi là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá đất một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất vàtốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụnghợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giátrị hiện tại của thu nhập ròng tương đương lại là lớn nhất, sử dụng hiệu quảnhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định (HồThị Lam Trà và cs, 2006)[10].

1.1.5.2 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một thửa đất chủ thể cókhuynh hướng bị ắp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự vềgiá trị và các hiện tượng khác tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiếtkhông có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thôngqua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để địnhgiá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường có thể thôngqua những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất cókhả năng thay thế cho những thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phươngpháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ

sở (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)[10]

1.1.5.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất mà cácnhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động,

Khi định giá đất, cần phải phân tích hiệu quả, tính khan hiếm, tính cábiệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó Vì các nhân tố này luôn thayđổi, nên phải nắm giữ mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biếnđộng để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai (Hồ Thị LamTrà và cs, 2006)[10]

* Trình tự tiến hành

- Bước 1: Khảo khát, thu thập thông tin.

- Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điềuchỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửađất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

so sánh

Mức điều chỉnh về giá do các

± yếu tố khác biệt của từng thửa

đất so sánh với thửa đất

- Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số họcđối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản

3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênhlệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

1.1.6.2 Phương pháp chiết trừ

* Khái niệm

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất cótài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liềnvới đất).(Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]

* Trình tự tiến hành

- Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

- Bước 2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền

với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - hao mònGiá trị

- Bước 3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị bất độngsản so sánh -

Giá trị hiện tại của tài sảngắn liền với đất của bấtđộng sản so sánh

Giá đất của bất động

sản so sánh = Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh G i á t r ị c ủ a b ấ t đ ộ n g s ản s o s á n h

- Bước 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

1.1.6.3 Phương pháp thu nhập

* Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương sốgiữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diệntích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thờiđiểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàncấp tỉnh.(Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]

* Trình tự tiến hành

- Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định

giá

- Bước 2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập

của thửa đất cần định giá

- Bước 3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức

sau:

Thu nhập ròng bình

quân một năm = Thu nhập bình quânmột năm - quânmột nămChi phí bình

- Bước 4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm T h u nh ậ p r ò n g b ì n h q u â n m ộ t năm

- Bước 5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá = G i á tDiện tích thửa đất cần định giá r ị c ủ a t h ử a đ ấ t c ần đ ị n h g i á

1.1.6.4 Phương pháp thặng dư

* Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất cótiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặcđược phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằngcách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả địnhcủa bất động sản.(Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]

* Trình tự tiến hành

- Bước 1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyểnmục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốtnhất

- Bước 2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

- Bước 3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

- Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất

cần định giá = Tổng doanh thuphát triển - Tổng chi phí pháttriển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:Giá trị của thửa đất

cần định giá = G i á tDiện tích thửa đất cần định giá r ị c ủ a t h ử a đ ấ t c ần đ ị n h g i á

1.1.6.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

- Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

- Bước 2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

- Bước 3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

- Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Giá đất trongbảng giá đất x

Hệ số điều chỉnhgiá đất

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định

về Giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định

về Thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định

về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quyđịnh về khung giá đất.

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướngdẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giáQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điềuchỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửađổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012

- Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 về Ban hành quyđịnh về giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 về Ban hành Bảnggiá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 05/12/2015 về Ban hành Bảnggiá đất điều chỉnh trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 17/2016/QĐ-UBND ngày 25/3/2016 về việc quy định hệ

số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2016 trênđịa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Kế hoạch số 10/KH-UBND ngày 27/01/2015 về kế hoạch Định giá đất

cụ thể năm 2015 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Kế hoạch số 04/KH-UBND ngày 19/01/2016 về kế hoạch Định giá đất

cụ thể năm 2016 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới

Nhìn chung, thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn.Khảo sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốcAnh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu

đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thịtrên toàn thế giới tăng 4,4% trong năm 2015 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn.Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại cácthành phố Ước tính, dân số thành thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷngười lên 8 tỷ người, khiến gia tăng sức ép lên giá nhà đất tại các đô thị [20].Một số dẫn chứng cụ thể về tình hình biến động giá đất trên thế giới:

Châu Mỹ

Nước Mỹ thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate), thịtrường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường, chính phủ rất ítcan thiệp; Nếu tham gia kinh doanh thì chính phủ phải tuân theo luật chơichung như mọi thành phần tham gia thị trường này

Nhìn chung đất ở Mỹ rẻ hơn ở các nước khác Đặc biệt giá đất chỉ chiếm20% giá nhà Tuy nhiên thời gian 2000-2007 giá đất ở Mỹ tăng 48% Tại thịtrường Mỹ, tình trạng thiếu hụt nguồn cung đã đẩy giá nhà đất tăng cao trongthời gian qua Theo nghiên cứu của Hiệp hội môi giới BĐS Mỹ, trong quýIII/2015, có tới 154/178 thành phố của quốc gia này ghi nhận xu hướng tănggiá nhà đất so với cùng kỳ năm trước Trong quý III/2015, giá đất tăng 1,34%

so với quý trước[20] Đây là mức thấp nhất được ghi nhận tại Mỹ kể từ tháng11/2015 dù giá nhà xuống thấp và nguồn cung khá dồi dào

Tuy nhiên con số này vẫn tăng 5,4% so với cùng kỳ năm 2014 Thịtrường BĐS Mỹ vẫn vững ổn Trong tháng 3, thị trường BĐS ở phía Tây có

vẻ ảm đạm hơn cả và là vùng duy nhất có doanh số bán nhà đơn lập mới giảmmạnh 23,6%

Trong khi đó, Midwest là khu vực diễn ra hoạt động mua sắm nhộn nhịpnhất với mức tăng gần 19%, tiếp theo là miền Nam và Đông Bắc - nơi códoanh số bán nhà đơn lập xây mới không thay đổi nhiều Như vậy, ngoàivùng phía Tây thì thị trường BĐS của Mỹ vẫn đi lên nhờ thị trường lao độngkhởi sắc[19].

đó Theo báo cáo tháng 11 của Cục thống kê quốc gia này, trong số 70 thànhphố trên khắp Trung Quốc thì có 33 thành phố ghi nhận xu hướng tăng giábán nhà, tăng 6 thành phố so với tháng 10/2015; 27 thành phố có giá nhà giảm

và 10 thành phố có giá giữ ổn định[18]

1.3.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam

Giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập củangười dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước theo nhữngcon số được đưa ra trong Hội nghị “Diễn đàn kinh tế mùa thu” được tổ chứctại Huế ngày 26/9, số liệu so sánh này được dẫn từ báo cáo nghiên cứu củaUBKT Quốc hội vào hồi đầu năm 2015

Trải qua hơn 10 năm thị trường BĐS đã có nhiều sự biến động mạnh,khiến giá nhà đất được đẩy lên rất cao, vượt qua khả năng hấp thụ của đại bộ

phận người dân Tuy nhiên, một hai năm gần đây, “quả bóng” này bắt đầu xìhơi và dần trở về giá trị thực của nó Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễnbiến thị trường BĐS của Việt Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từnăm 2001 đến năm 2003 giá BĐS bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đếnnay thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng cácgiao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”.

* Giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ (2001- 2003)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biếnđộng, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý IInăm 2001

Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn nàyđang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nướccông nghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng

“bùng nổ” trên thị trường BĐS như: do nền kinh tế tăng trưởng ở mức caodẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ởcủa dân chúng liên tục gia tăng; do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất giatăng mạnh mẽ; do chính sách của Nhà nước về đất đai; do yếu tố tâm lý kỳvọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thôngtin về giá nhà đất

* Giai đoạn thị trường BĐS có nhiều thay đổi (2003 – nay)

Từ cuối năm 2003 đến 2006 thị trường BĐS ở nước ta diễn ra trầm lắng,

“đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường BĐS năm sau lạnh hơnnăm trước Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm

rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Giá đất đô thị ViệtNam cao hàng đầu thế giới và đang có nhiều biến động Trải qua thơi ky“sốtnong” 2008 - 2009, thị trương đi vào trầm lắng, giá giảm 20-30%, có khu vựcgiá đã giảm 50% thì đến nay đã giư ôn đinh va tiếp cận gần vơi gia trị thưc

Đo la nhưng điều rất tích cực cua một thị trường BĐS bền vưng Thêm vao

đo, tín dụng BĐS tăng, nhu cầu vay BĐS tăng, ngân hang dễ dang hơn trongviệc cho vay mua BĐS Thị trường bất động sản đã trầm lắng rất nhiều nămnay [12]

Với đa đi lên cua hơn một năm nay, cộng vơi nhưng tích cực tư Luât Nha

ơ, Luât kinh doanh BĐS sửa đổi thông qua vưa rồi đã có những tác động trựctiếp vào thị trường BĐS năm 2015, mơ rộng hơn đối tượng ngươi nươc ngoaitham gia vao thị trường Đối tượng có nhu cầu nhà ở tăng lên Chuyện tồnkho BĐS, nhất la những san phâm cao cấp sẽ giải quyết, tiêu thụ tốt hơn Thịtrường 2015 giao dịch sôi động, thanh khoan tăng, giá cả ổn định, có chăngchi nhích lên chút song dẫn tơi sốt nong lạnh không có Nguồn cung nhiều,dồi dao: sản phẩm hoàn thiện, đang làm móng, chuân bi xây mơi [24]

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đãquy định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thịtrường nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương.Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển,bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70%giá đất trên thị trường Lãnh đạo của hầu hết các địa phương đều cho rằng cầnmột lộ trình thời gian nhất định mới có thể thực hiện được chính sách “mộtmức giá đất” nhằm tránh hiện tượng sốc giá đất đối với các dự án đầu tư Mặtkhác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấpdẫn của môi trường đầu tư Vơi sự ổn định của kinh tế vĩ mô, lãi suất giảm,nguồn cầu của dân có thực, năm 2015 thị trường sẽ sôi động và vẫn sẽ luôn có

3 phân khúc: cao, trung vathấp cấp song hành vơi nhưng khách hangriêng[12]

Với mức lợi nhuận tối thiểu 7-8% một năm và cao nhất khoảng 15-20%,phân khúc này đang thu hút sự quan tâm của giới đầu cơ BĐS Giá đất tăngnhiều chỉ tác động vào giá trần Nói cách khác, việc tăng giá này chỉ tác độngvào các khu đất vàng ở các đô thị lớn và lại chỉ tác động chủ yếu vào thuế sử

dụng đất phi nông nghiệp và một số loại phí Trong khi đó, tại Việt Nam, thịtrường nhà đất được xem là ổn định nhất với giá nhà giảm 0,06% trong quýIII/2015 và không thay đổi so với quý trước Cụ thể, mức tăng trưởng kinh tếGDP đạt được trong năm là 6,68%, tốc độ tăng trưởng nhanh nhất kể từ năm2011[18].

1.3.3 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Lạng Sơn

Nhiều dự án BĐS trên địa bàn tỉnh một vài năm trước đã chào bán vớigiá “trên trời” thì nay đã phải chủ động hạ xuống mức thấp nhất nhằm thu hútngười mua để cải thiện tình hình khó khăn Nhiều nhà đầu tư đang phải dởkhóc, dở mếu khi đã chót “ném” cả tỷ đồng vào thị trường BĐS trong khi lãingân hàng vẫn phải trả hàng tháng Đó là thực tế buồn mà thị trường BĐSnhiều năm phải trải qua Vào năm 2015, thị trường BĐS của Việt Nam khôngcòn khó khăn như mấy năm trước nữa mà bắt đầu có sự thay đổi thì thị trườngBĐS ở Lạng Sơn cũng trở nên khả quan hơn Tác động của khung giá đất

2015 và năng lực của các nhà đầu tư Giá đất tăng nhiều chỉ tác động vào giátrần Nói cách khác, việc tăng giá này chỉ tác động vào các khu đất vàng ở các

đô thị lớn và lại chỉ tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vàmột số loại phí Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ta rất thấp, chỉ ở mức0,03% giá trị tính theo bảng giá của UBND cấp tỉnh Việc tăng gấp đôi mứcthuế này cũng không gây bức xúc gì cho những người sử dụng các khu đấtvàng này Và rồi việc mua bán, chuyển nhượng BĐS đang dần trở nên ấmhơn Dự báo năm 2016 còn đi lên với tốc độ chậm

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ởtại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Hiện trạng sử dụng đất

2.2.2 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn

- Giá đất ở đô thị

- Giá đất ở nông thôn

2.2.3 So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016

- So sánh giá đất ở đô thị

- So sánh giá đất ở nông thôn

2.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 về Banhành quy định về giá các loại đất năm 2014; Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 về Ban hành Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn và điều kiện thực tế trên địa bàn, chọn 12 tuyếnđường có tính chất đại diện cho 02 khu vực: khu vực đô thị (thị trấn Bình Gia)

và khu vực nông thôn (Khu vực giáp ranh đô thị, các trục giao thông chính;các xã thuộc khu vực I, các xã thuộc khu vực III) phản ánh được sự phát triểnkinh tế - xã hội của huyện Bình Gia giai đoạn 2014 -2016

* Đất ở đô thị: Bao gồm các tuyến đường đô thị thuộc thị trấn Bình Gia,

chọn ra 3 khu vực nghiên cứu đặc trưng, đó là:

- Khu vực I: gồm các tuyến đường thuộc trung tâm thị trấn:

+ Đường Quốc lộ 1B (từ Cầu Đông Mạ đến Mốc ranh giới thị trấn BìnhGia và xã Hoàng Văn Thụ);

+ Đường 19/4 (từ Cầu Phố Cũ đến Bia tưởng niệm 19/4)

- Khu vực II: gồm các tuyến đường cận trung tâm thị trấn:

+ Đường Trần Hưng Đạo (từ Ngã ba đường 19/4 đến hết Trụ sở Công anhuyện)

+ Đường Ngô Thì Sĩ (từ Ngã ba đường Trần Hưng Đạo đến CTCPthương mại Lạng Sơn)

- Khu vực III: gồm các tuyến đường ven thị trấn:

+ Đường Hoàng Văn Thụ (từ Ngã ba đường 19/4 đến Cầu Pàn Chá)

+ Đường Phai Danh (từ ngã ba đường Hoàng Văn Thụ đến Mốc ranhgiới thị trần Bình Gia và xã Hoàng Văn Thụ)

* Đất ở nông thôn: được chia thành 03 khu vực: Khu vực giáp ranh đô

thị, các trục giao thông chính; các xã thuộc khu vực I, các xã thuộc khu vựcIII; mỗi khu vực chọn ra 2 tuyến đường để làm điểm nghiên cứu từ đó rút rakết luận chung cho toàn huyện Cụ thể như sau:

- Khu vực giáp ranh đô thị, các trục giao thông chính:

+ Đường Quốc lộ 1B (từ đường rẽ vào Mỏ Đá đến cầu Nà Me)

+ Đường Quốc lộ N279 (từ chân đồi Pò Nà Gièn đến cầu Thuần Như)

- Khu vực I:

+ Xã Tô Hiệu: Đoạn từ Ngọc Quyến đến Cốc Rặc

+ Xã Hoàng Văn Thụ: Đoạn từ Tòng Chu 1 đến Phai Danh

- Khu vực III:

+ Xã Tân Văn: Đoạn từ Nà Pái đến Còn Nưa

+ Xã Hồng Phong: Đoạn từ Nà Ven đến Nà Háng

Hình 2.1 Sơ đồ các tuyến đường điều tra giá đất ở của huyện Bình Gia 2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Phương pháp này là dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thậpđược từ những tài liệu nghiên cứu trước đây để xây dựng cơ sở luận cứ đểchứng minh giả thuyết

Tài liệu thứ cấp: Sách, báo, các văn kiện, luật, nghị quyết …

- Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội của huyện BìnhGia năm 2016

- Số liệu chuyển nhượng QSDĐ đất năm 2016

- Các kết quả nghiên cứu có liên quan đã thực hiện trước đó

- Tài liệu, số liệu đã được công bố tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnhLạng Sơn; Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Gia; UBND các xã,thị trấn và một số ban ngành khác có liên quan

2.3.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu

- Phỏng vấn người sử dụng đất tại 12 tuyến đường đã chọn, tổng cộng

210 phiếu điều tra nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị

trường tự do.

Đối với các tuyến đường ở khu vực đô thị, gồm có 6 tuyến đường, mỗituyến 4 vị trí, mỗi vị trí 5 phiếu điều tra, tổng 120 phiếu Đối với các tuyếnđường ở khu vực nông thôn, gồm có 6 tuyến đường, mỗi tuyến 3 vị trí, mỗi

vị trí 5 phiếu điều tra, tổng 90 phiếu

Điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn.Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: Thông tin về chủ

sử dụng đất, thông tin về thửa đất, giá đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý cóliên quan, ý kiến về các quy định của nhà nước với giá đất Thông qua đó cóthể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hưởng

2.3.4 Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian vàtheo mục tiêu nghiên cứu để làm cơ sở cho việc phân tích xử lý số liệu

- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước vớigiá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại,những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước vàviệc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân

- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Dùng phần mềm Excel để phântích số liệu, vẽ biểu đồ mô tả xu hướng hỗ trợ cho việc đưa ra các kết luận

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO

- Phía Bắc giáp huyện Tràng Định

- Phía Đông giáp huyện Văn Quan và huyện Văn Lãng

- Phía Nam giáp huyện Bắc Sơn

- Phía Tây giáp huyện Na Rì - tỉnh Bắc Kạn

Hình 3.1 Vị trí địa lý của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn