Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố sông công, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2018

Các yếu tố tích cực đã và đang ảnh hưởng đến thị trườngđất đai của Mỹ là: chính phủ điều chỉnh mức lãi suất ở mức vừa phải; ít rủi ro về tai nạn nhà ở cho hầu hết các thành phố; chính ph

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THU TRANG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ

YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các sốliệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng đượccông bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõnguồn gốc./

Tác giả luận văn

Lê Thu Trang

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bảnthân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hoàng

Văn Hùng giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn

theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọiđiều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Sông Công, tỉnhThái Nguyên, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND phường ThắngLợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên cùng tất cả các bạn bè, đồngnghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọiđiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đềtài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2019

Học viên

Lê Thu Trang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu 3

1.1.1 Cơ sở lý luận của nghiên cứu 3

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu 7

1.1.3 Cơ sở pháp lý của nghiên cứu 16

1.2 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 18

1.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới 18

1.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam 20

1.2.3 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên

21 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

2.1.1 Đối tượng 22

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 22

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n2.3 Nội dung nghiên cứu 22

2.3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công

tác quản lý nhà nước về đất đai 22

2.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22

2.3.3 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị ở trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công 22

2.4 Phương pháp nghiên cứu 22

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 22

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 23

2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai

26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 27

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 30

3.2 Thực trạng giá đất ở đô thị của thành phố Sông Công 31

3.2.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 31

3.2.2 Thực trạng giá đất ở đô thị tại các tuyến đường được chọn để điều tra 34 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công 48

3.3.1 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên 48

3.3.2 Khả năng sinh lợi 56

3.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường 58 3.3.4 Các yếu tố khác 59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n3.3.5 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thànhphố Sông Công 60

3.4 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công

tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công 66

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

1 Kết luận 68

2 Kiến nghị 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

Phụ lục 01

Phụ lục 02

Phụ lục 03

Phụ lục 04

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

đường tại các nhóm giai đoạn 2015 - 2018 47Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí giai

đoạn 2015 - 2018 50Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí giai đoạn 2015 -

2018 52Bảng 3.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến

tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề 54Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng 558Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ 63

Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu đánh giá tại khu vực nghiên

cứu đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 62Hình 3.7: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề

nghiệp của chủ SDĐ 63Hình 3.8: Biểu đồ một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 64Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu tại khu vực nghiên cứu, chỉ tiêu

MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS 65

mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc,mỗi quốc gia Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về sốlượng, cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụthể và có sự quản lý hợp lý Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đấtđai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống cở sở hạtầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Vì vậy, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đấtđai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sởxác định mức chi phí cụ thể có thể làm ảnh hưởng tới giá đất.

Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai tronghoạt động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiệnmặt giá trị của quyền sở hữu tài sản Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ môcủa Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (NguyễnThế Huấn và cs, 2009)

Hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và khánhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xãhội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn sovới thị trường Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng củacác yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liênquan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thịhóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng

Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết

số 932/NQ-UBTVQH13 về thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh

Thái Nguyên Với lợi thế đặc biệt, Sông Công từ lâu đã được xác định là thànhphố công nghiệp, trung tâm kinh tế, hành chính, văn hóa - xã hội phía Namcủa tỉnh Thái Nguyên; là đầu mối giao thông, giao lưu phát triển kinh tế - xãhội quan trọng của vùng Đông Bắc Bắc Bộ Thành phố Sông Công đang tậptrung, huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xãhội, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, vì vậy nên vấn đề quản lý Nhà nước về đấtđai còn có nhiều bất cập Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đấtgiữa các khu phố, tuyến đường do các hoạt động trao đổi, mua bán, và cácgiao dịch BĐS liên quan đến đất đai đã khiến cho giá đất dao động rõ rệtkhiến cho việc giao dịch đất đai của người dân còn khá nhiều khó khăn, khúcmắc Chính vì thế để hiểu sâu về vấn đề này khi xuất phát từ thực tế trên, tôi

xin tiến hành lựa chọn đề tài: ‘‘Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018’’

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá thực trạng và biến động giá đất ở đô thị tại thành phố SôngCông, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thànhphố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018

- Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất ở đô thị tại thành phố Sông

Công, tỉnh Thái Nguyên

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Tìm hiểu các điều kiện của địa bàn kết hợp với điều tra khảo sát thực tếđểđưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị và đánh giá được yếu tốđó

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đếngiá đất ở đô thị để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục giúp bình ổn giá đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở lý luận của nghiên cứu

1.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, baogồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian vàkhông thể di dời được Ngoài ra, đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân

Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại củanhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định

Đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của Nhà nước vàgiá theo nhu cầu và tâm lý của người mua Giá do Nhà nước quy định nằmtrong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạngđịnh giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từngvùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành.Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất Giáthứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sangnhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phânhạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay

sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựatrên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao

hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu vàtâm lý của người mua và người bán (Nguyễn Thị Loan, 2010).

1.1.1.2 Cơ sở của việc hình thành giá đất

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tưcủa cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở đểhình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng vàquan hệ cung cầu

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa xã hội,khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà

tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữucủa Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn

* Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sựảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đấtgiảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết địnhgiá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn cótác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luônbiến động

Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải

ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v nmột thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định.Một sự

mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơngiá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽphải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặccầu Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổnđịnh lâu dài Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rấtngắn và không cố định Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất

ít khi thay đổi Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (NguyễnThế Huấn và cs, 2009)

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễnbiến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thôngthường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năngcung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khôngthể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăngkhông đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũngnhư việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vìcung cầu được xem như hàm số của giá (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng,2013) Hiện nay ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chếhình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoảthuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thịtrường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng cónhững trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tácđấu giá QSDĐ)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hànhđịnh giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Cácnhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đấtbao gồm:

* Nhân tố thông thường

- Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng nhưcủa chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất củakinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mậtthiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối vớigiá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái

ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quantrọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốcgia Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triểnkinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi suất

* Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện

xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đấtđược xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặcđến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởngcủa các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loạiđất

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

giá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở

hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thôngcủa địa phương

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giáđất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu

có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiệnhạn chế sử dụng

* Nhân tố cá biệt

- Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụngđất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khảnăng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đếnhiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng chomục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởngđến giá

đất

- Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặtđường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sửdụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật,còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, đều không thuận lợi(Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu

1.1.2.1 Tổng quan thị trường đất đai

- Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường BĐS Mỹ từ năm 2017 tới nay được nhận định là tăng trưởng

ổn định và là động lực tốt cho sự phát triển của thị trường những năm tiếp

theo, sẽ có những năm tăng trưởng mạnh mẽ đặc biệt là sự lên ngôi của phânkhúc nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

được xây dựng mới Các yếu tố tích cực đã và đang ảnh hưởng đến thị trườngđất đai của Mỹ là: chính phủ điều chỉnh mức lãi suất ở mức vừa phải; ít rủi ro

về tai nạn nhà ở cho hầu hết các thành phố; chính phủ Mỹ ban hành nhiềuchính sách nới lỏng, tạo điều kiện; tình trạng thiếu lao động đẩy chi phí sảnxuất và thu nhập, nền kinh tế sẽ tiếp tục chu kì kinh doanh dài nhất trong lịch

sử, và đặc biệt là năm 2017 tổng thống Donald Trump hồi hương kinh doanh,đầu tư và làm việc trở lại Mỹ có thể đi kèm với một mức giá lớn và lạm phátmạnh mẽ, thúc đẩy gía nhà cao hơn (Liên Hương, 2019)

Những năm 2015 – 2016, Trung Quốc có những cơn sốt về nhà đất Cáctòa chung cư mọc lên ở khắp nơi và những người làm trong các lĩnh vực liênquan đến nhà đất hầu như không hết việc Trong 8 năm qua, giá nhà tại HongKong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm

Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyểnsang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệthống đăng ký lưu trú trong năm nay Tỷ lệ diện tích trống cao cho thấy đầu

tư bất động sản trong tương lai của Trung Quốc chắc chắn sẽ giảm vì thịtrường bất động sản có thể đã rơi vào tình trạng dư thừa và đặc biệt khi độnglực mua nhà xuất phát từ nhu cầu đầu tư ngày càng tăng Quyết định tăng thuếđối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc của Tổng thống Mỹ Donald Trump cóthể dẫn đến những thay đổi trong cơ cấu thị trường bất động sản Trung Quốc.Tăng thuế sẽ dẫn tới việc Trung Quốc nới lỏng nhiều hơn nữa các chính sách,bao gồm cả chính sách tiền tệ và tài khóa Trung Quốc áp dụng chính sáchđánh thuế bất động sản và khiến các nhà đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường bấtđộng sản Trung Quốc, hoặc khiến thị trường này sụp đổ do tình trạng dư thừacung và nợ cao Khu vực bất động sản có xu hướng ảnh hưởng đến một loạtngành công nghiệp (Hoài Thơm, 2019)

Đà hồi phục của lĩnh vực bất động sản có thể giúp ổn định nền kinh tếTrung Quốc vốn đang chật vật vì cuộc chiến thương mại với Mỹ trong vài quý

vừa qua Cần khá nhiều thời gian để thị trường đất đai tại Trung Quốc lấy lạithăng bằng sau những đợt đi xuống vừa qua.

- Thị trường đất đai Việt Nam

Năm 2015, thị trường bất động sản đã có nhiều biểu hiện tích cực thểhiện qua sự tăng trưởng cả về giao dịch và tín dụng bất động sản cũng như tốc

độ giảm lượng hàng tồn kho ở tất cả các phân khúc trên thị trường Về tíndụng, trong năm 2015 tuy chưa phải có mức tăng trưởng quá lớn nhưng có thểthấy đã có sự song hành trong sự tăng trưởng tín dụng và bất động sản

Bất động sản hiện đang có sự thay đổi tích cực Sự hồi phục bất động sảnnhư một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế Việt Nam Người mua nhà ngàycàng đòi hỏi cao hơn, không đơn thuần chỉ là nhu cầu về một căn nhà để ở màcòn đòi hỏi về các điều kiện an ninh, tiện ích,… Điều này cũng cho thấy, thịtrường bất động sản đang ngày càng chuyên nghiệp hơn, đòi hỏi các nhà đầu

tư phải tính toán kỹ lưỡng mới được hưởng lợi

Năm 2017 cơn sốt đất nền bị gián đoạn do ảnh hưởng từ Quyết định số60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa khiến thị trường giảmnhiệt rõ rệt Nhưng đến năm 2018, giá đất nền tăng cao hơn mức trung bình.Thậm chí một số khu vực giá đất tăng gấp đôi từ hơn 20 triệu đồng/m2 lênđến mức hơn

40 triệu đồng/m2 do hưởng lợi từ hạ tầng và "ăn theo" các dự án

"khủng"

Năm 2019, thị trường đang ở giai đoạn khó lường, diễn biến phức tạp,giảm nhiệt liên tục về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ nguồn cung mới.Theo ghi nhận thị trường, ở cả phân khúc căn hộ và đất nền; BĐS côngnghiệp; BĐS văn phòng đều có xu hướng tăng giá bán và giá cho thuê Ở phânkhúc căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn mức tăng ghi nhận trên dưới20% trong vòng 1 năm, có những dự án vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín giá thứcấp có thể đạt 25%/năm (Bất động sản Express) Diễn biến thị trường bất động

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v nsản năm 2019 phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức tăng trưởng chung của nềnkinh tế, mức tín dụng rót vào thị trường, tình hình cung – cầu thực tế…

Để giảm thiểu tác động tiêu cực của những cuộc khủng hoảng này, cơquan quản lý và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần đẩymạnh chung tay hành động theo hướng đảm bảo sự ổn định kinh tế vĩ mô cũngnhư hoạt động kinh doanh, tăng cường nội lực, đa dạng hóa kênh huyđộngvốn cho doanh nghiệp (Bất động sản Express).

1.1.2.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

- Công tác định giá đất trên thế giới

Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giámột tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọngđược lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

* Định giá đất ở Mỹ

Tại Mỹ định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọngcủa nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phươngpháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạtđộng định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất độngsản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sảndiễn ra thuận lợi

Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thếgiới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản,vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sựkiểm soát của nhà nước (Trần Tuấn Anh, 2016)

* Định giá đất ở Trung Quốc

Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản gọi tắt tiếng Anh

là CRECAC được thành lập CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với

44 cán bộ, ngoài ra CRECAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoàivới khoảng 300 cán bộ chuyên môn Cơ chế hoạt động ở Thái Lan và TrungQuốc thì cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

- Công tác định giá đất ở Việt Nam

Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của LĐĐ năm2013; phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin vềthửa đất, giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sửdụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất, khung giá đất do CP quy định UBND cấptỉnh quyết định giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quyđịnh tại Khoản 4, Điều 114; Khoản 2, Điều 172 và Khoản 3, Điều 189 củaLĐĐ; giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

* Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm địnhgiá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi

có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sửdụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì cómức giá như nhau (Điều 112, Mục 2, LĐĐ năm 2013)

* Phương pháp định giá đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông quaviệc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụngđất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tínhpháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thịtrường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất cótài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương sốgiữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tíchđất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểmđịnh giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mạiNhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất cótiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc đượcphép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cáchloại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định củaBĐS

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất

do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấptỉnh) ban hành (Khoản 3, Điều 4, Chương 1, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

* Quy định về giá đất cụ thể

- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấptỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giáđất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh đượcthuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đấtcụ

thể

- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thôngtin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệuđất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đấtxem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định

- Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm

Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng

tư vấn xác định giá đất ( Khoản 3, Điều 114, Mục 2, LĐĐ 2013)

* Quy định giá đất trong bảng giá đất

- Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đấtnào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 củaNghị định này và phải phù hợp với khung giá đất

- Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị

có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sảnxuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương,UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% sovới mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy địnhmức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xemxét, quyết định

- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chínhphường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy địnhmức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùngloại đất trong khung giá đất;

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, UBND cấp tỉnh căn cứvào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất

và căn cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với các loại đất nông nghiệp khác, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giácác loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất đểquy định mức giá đất;

- Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinhdoanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thìUBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v nvào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đấttrụ sở cơ quan,

đất xây dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảnggiá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sửdụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồngthủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đíchphi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì UBND cấp tỉnh căn cứvào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quyđịnh mức giá đất (Khoản 3, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

- Công tác định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên

* Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phépchuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khôngphải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộgia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mứcgiao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sửdụng đất, thu tiền thuê đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giáđất trong bảng giá đất từ

10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấtkhông thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cánhân, tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất, được áp dụng trong trường hợpdiện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tínhtheo giá đất trong bảng giá đất tư 10 tỷ đồng trở lên, hoặc trường hợp vị tríthửa

đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụngđất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn địnhđơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giáthuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172LĐĐ; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền vớiđất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 LĐĐ; xác định đơn giá thuê đấttrả tiền thuê đất hằng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trongtrường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất (hoặc tính thu tiền thuê đất)của thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷđồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chitiết trong bảng giá đất.

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụngđất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theohình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất(hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồngtrở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chi tiếttrong bảng giá

đất

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụngđất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theohình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất(hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 10 tỷ đồng;xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo hìnhthức thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

- Xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều

3, Chương 2, Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND)

1.1.3 Cơ sở pháp lý của nghiên cứu

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính PhủQuy định về Giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định

về Thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định

về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của ChínhPhủ quy định về khung giá đất

- Nghị định số 1 35 / 20 1 6 / N Đ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chínhphủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chínhphủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướngdẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giáQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng,điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửađổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

- Thông tư số 33 2 /2 0 1 6/ T T-B T C ngày 26 tháng 12 năm 2016 của Bộ Tàichính sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16tháng 6 năm 2014 của bộ tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền

sử dụng đất

- Thông tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 của BộTài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 77 / 20 1 4/T T-B T Cngày

- Thông tư số 1 0/ 2 01 8 /TT -B T C n gày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tàichính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 7 6/ 2 01 4/ T T -B T C ngày 16tháng 6 năm 2014 Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định

số 4 5/ 2 01 4/ N Đ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thutiền sử dụng đất;

- Thông tư số 1 1/ 2 01 8 /TT -B T C n gày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tàichính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 7 7/ 2 01 4/ T T -B T C ngày 16tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số46/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thutiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 của Hộiđồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đất giai đoạnnăm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Công văn số 28/HĐND-VP ngày 31 tháng 01 năm 2018 về chủ trươngđiều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của

UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN h t t p : / / l r c t nu.edu v n

trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 6 năm 2015 ban hànhquy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất trên địa bàn tỉnhThái Nguyên

- Quyết định số 32/QĐ-UBND ngày 20/10/2017 ban hành quy định trình

tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh TháiNguyên

- Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2018 về việcsửa đổi, bổ sung quyết định số 57 / 20 1 4 / Q Đ- U B N D n gày 22 tháng 12 năm

2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015

- 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 02/08/2018 sửa đổi, bổ sungmột số điều của quyết định số 3 2/ 2 01 7/ Q Đ - U B N D n gày 20 tháng 10 năm

2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định trình tự, thủ tục xácđịnh giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.2 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới

Nhìn chung, thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn.Khảo sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốcAnh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu

đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thịtrên toàn thế giới tăng 4,4% trong năm 2016 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn.Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại cácthành phố Ước tính, dân số thành thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷngười lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức ép lên giá nhà đất tại các đô thị(Nguyễn Oanh, 2016)

Một số dẫn chứng cụ thể về tình hình biến động giá đất trên thế giới:

Châu Mỹ