Quan ly du an xay dung (c2)

CHƯƠNG 2 XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ Trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trìn

CHƯƠNG 2 XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ (Khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng năm 2014)

Giai đoạn chuẩn bị dự án

- Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt BC NCTKT (nếu có);

- Lập, thẩm định, phê duyệt BC NCKT hoặc BC KT - KT đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị

dự án

Giai đoạn thực hiện dự án

- Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có);

- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);

- Khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng;

- Cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng);

- Tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng;

- Thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng;

- Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành;

- Bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng;

- Vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác

Giai đoạn kết thúc xây dựng

- Quyết toán hợp đồng xây dựng;

- Bảo hành công trình xây dựng

MỘT SỐ CÔNG VIỆC LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN

Lập dự án đầu tư xây dựng

Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, trước khi lập BC NCKT đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập BC NCTKT đầu tư xây dựng Những dự án khác trong trường hợp

cần phải lập BC NCTKT đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định

Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập BC NCKT đầu tư xây dựng, trừ trường hợp dưới đây:

- Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập BC KT-KT đầu tư xây dựng trong các trường hợp sau:

+ Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;

+ Công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 15

tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất)

Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc BC KT-KT đầu tư xây dựng

a Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi

- Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng;

- Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng;

- Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên;

- Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết bị phù hợp;

- Dự kiến thời gian thực hiện dự án;

- Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ vốn vay (nếu có);

- Xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác động của dự án

b Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi

Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sử dụng Thiết kế

cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

- Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;

- Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);

- Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng;

- Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng cho từng công trình;

- Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng, chống cháy, nổ;

- Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập thiết

kế cơ sở

Các nội dung khác của BC NCKT đầu tư xây dựng gồm:

- Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;

- Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường;

- Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng, chống cháy,

nổ và các nội dung cần thiết khác;

- Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách

ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;

- Các nội dung khác có liên quan

c Nội dung Báo cáo kinh tế kỹ thuật

- Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng

- Các nội dung khác của BC KT-KT đầu tư xây dựng gồm:

+ Thuyết minh về sự cần thiết đầu tư;

+ Mục tiêu xây dựng;

+ Địa điểm xây dựng;

+ Diện tích sử dụng đất;

+ Quy mô;

+ Công suất;

+ Cấp công trình;

+ Giải pháp thi công xây dựng;

+ An toàn xây dựng;

+ Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường;

+ Bố trí kinh phí thực hiện;

+ Thời gian xây dựng;

+ Hiệu quả đầu tư xây dựng công trình

Thiết kế xây dựng công trình

Thiết kế xây dựng công trình được thực hiện theo trình tự một bước hoặc nhiều bước như sau: Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công; Thiết kế hai bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công; Thiết kế ba bước gồm thiết kế sơ bộ, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản

vẽ thi công; Thiết kế theo các bước khác (nếu có)

Hình 2.1 Quy trình thiết kế xây dựng công trình

Hợp đồng trong hoạt động xây dựng

a Định nghĩa

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu

và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng

Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính

Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu

b Phân loại hợp đồng

Theo tính chất, nội dung công việc:

- Hợp đồng tư vấn

- Hợp đồng thi công xây dựng công trình

- Hợp đồng cung cấp thiết bị và công nghệ

- Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình

- Hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị và thi công xây dựng (EPC)

DỰ ÁN

“Lập BC

KT-KT”

THIẾT KẾ BẢN

VẼ THI CÔNG THIẾT KẾ MỘT BƯỚC

DỰ ÁN

“Lập dự

án đầu tư”

THIẾT KẾ BẢN

VẼ THI CÔNG

THIẾT KẾ HAI BƯỚC

THIẾT KẾ CƠ SỞ

DỰ ÁN

“Lập dự án

đầu tư xây

dựng có

qui mô lớn

lớn”

THIẾT KẾ BẢN

VẼ THI CÔNG

THIẾT KẾ BA BƯỚC THIẾT KẾ

CƠ SỞ

THIẾT KẾ

KỸ THUẬT

- Hợp đồng tổng thầu chìa khóa trao tay

- Các loại hợp đồng xây dựng khác

Theo giá hợp đồng:

- Hợp đồng trọn gói

- Hợp đồng theo đơn giá cố định

- Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

- Hợp đồng theo thời gian

- Hợp đồng theo đơn giá kết hợp

c Quản lý thực hiện hợp đồng

Tùy theo loại hợp đồng xây dựng, nội dung quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng bao gồm:

- Quản lý tiến độ thực hiện hợp đồng;

- Quản lý về chất lượng;

- Quản lý khối lượng và giá hợp đồng;

- Quản lý về an toàn lao động, bảo vệ môi trường và phòng chống cháy nổ;

- Quản lý điều chỉnh hợp đồng và các nội dung khác của hợp đồng

Bên giao thầu, bên nhận thầu phải cử và thông báo cho bên kia về người đại diện để quản

lý thực hiện hợp đồng xây dựng Người đại diện của các bên phải được toàn quyền quyết định

và chịu trách nhiệm về các quyết định của mình trong phạm vi quyền hạn được quy định trong hợp đồng

d Bảo đảm thực hiện hợp đồng

Bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng là việc bên nhận thầu thực hiện một trong các biện pháp đặt cọc, ký quỹ hoặc bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình trong thời gian thực hiện hợp đồng; khuyến khích áp dụng hình thức bảo lãnh

Bảo đảm thực hiện hợp đồng phải được nộp cho bên giao thầu trước thời điểm hợp đồng

có hiệu lực theo đúng thỏa thuận của các bên về giá trị, loại tiền, phương thức bảo đảm; theo mẫu được bên giao thầu chấp nhận và phải có hiệu lực cho đến khi bên nhận thầu đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc sau khi bên giao thầu đã nhận được bảo đảm bảo hành đối với hợp đồng có công việc thi công xây dựng và cung cấp thiết bị

Giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng, phương thức bảo đảm phải được quy định trong hồ

sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu Mức bảo đảm thực hiện hợp đồng được xác định trong khoảng từ 2% đến 10% giá hợp đồng xây dựng; trường hợp để phòng ngừa rủi ro cao thì giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể cao hơn nhưng không quá 30% giá hợp đồng và phải được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận

e Tạm ứng hợp đồng

Tạm ứng hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí mà bên giao thầu ứng trước không lãi suất cho bên nhận thầu để thực hiện các công tác chuẩn bị cần thiết trước khi triển khai thực hiện các công việc theo hợp đồng

Việc tạm ứng hợp đồng chỉ được thực hiện sau khi hợp đồng xây dựng có hiệu lực, riêng đối với hợp đồng thi công xây dựng thì phải có cả kế hoạch giải phóng mặt bằng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, đồng thời bên giao thầu đã nhận được bảo lãnh tiền tạm ứng (nếu có) tương ứng với giá trị của từng loại tiền mà các bên đã thỏa thuận

Mức tạm ứng, thời điểm tạm ứng và việc thu hồi tạm ứng phải được các bên thỏa thuận

cụ thể trong hợp đồng Mức tạm ứng và số lần tạm ứng hợp đồng xây dựng phải được ghi cụ thể trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu hoặc trong dự thảo hợp đồng xây dựng gửi cho bên nhận thầu để bên nhận thầu làm cơ sở tính toán giá dự thầu, giá đề xuất

Đấu thầu xây dựng

Nội dung quản lý nhà nước về hoạt động đấu thầu (Điều 81 Luật Đấu thầu năm 2013):

- Ban hành, phổ biến, tuyên truyền, hướng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật và chính sách về đấu thầu;

- Cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động đấu thầu;

- Quản lý công tác đào tạo, bồi dưỡng về đấu thầu;

- Tổng kết, đánh giá, báo cáo tình hình thực hiện hoạt động đấu thầu;

- Quản lý hệ thống thông tin và các cơ sở dữ liệu về đấu thầu trên phạm vi cả nước;

- Theo dõi, giám sát, kiểm tra, thanh tra, giải quyết kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu và xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu theo quy định của Luật Đấu thầu năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan;

- Hợp tác quốc tế về đấu thầu

Quy trình lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện như sau (Điều 56 Luật Đấu thầu năm 2013):

- Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư;

- Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư;

- Đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất;

- Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư;

- Đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng

Thi công xây dựng

Các yêu cầu đối với thi công xây dựng công trình (Điều 111 Luật Xây dựng năm 2014):

- Tuân thủ thiết kế xây dựng được duyệt

- Bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng, người, thiết bị thi công, công trình ngầm và các công trình liền kề

- Thực hiện các biện pháp kỹ thuật an toàn riêng đối với những hạng mục công trình, công việc có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động, phòng, chống cháy, nổ

- Sử dụng vật tư, vật liệu đúng chủng loại quy cách, số lượng theo yêu cầu của thiết kế xây dựng, bảo đảm tiết kiệm trong quá trình thi công xây dựng

- Thực hiện kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc xây dựng

- Nhà thầu thi công xây dựng công trình phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình và công việc xây dựng

Nội dung quản lý thi công xây dựng công trình (Điều 31 Nghị định 59/2015/NĐ-CP):

- Quản lý chất lượng xây dựng công trình;

- Quản lý tiến độ xây dựng thi công xây dựng công trình;

- Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình;

- Quản lý chi phí đầu tư xây dựng trong quá trình thi công xây dựng;

- Quản lý hợp đồng xây dựng

- Quản lý an toàn lao động, môi trường xây dựng

ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN XÂY DỰNG

Giá trị tiền tệ theo thời gian

Lãi tức là biểu hiện giá trị theo thời gian của tiền tệ, là chi phí sử dụng tiền đối với người

đi vay, là thu nhập đối với người cho vay Lãi tức bằng tổng vốn tích lũy trừ vốn đầu tư ban đầu

Lãi suất là lãi tức biểu thị theo tỷ lệ phần trăm đối với số vốn ban đầu cho một đơn vị thời gian, là tỷ lệ phần trăm của lượng tiền lãi thu được trong một đơn vị thời gian so với gốc Lãi tức đơn là một lượng tiền lãi được trả theo từng kỳ riêng biệt dựa trên số tiền vay hoặc cho vay ban đầu

Ví dụ 2.1: với lãi suất đơn là 10%/năm, thì tổng vốn và lãi sau 3 năm của số vốn gốc

100.000.000 đồng là 130.000.000 đồng (đ)

Bảng 2.1 Ví dụ 2.1 lãi suất đơn Năm Số dư đầu năm (đ) Lãi tức (đ) Số dư cuối năm (đ)

100.000.000

Ngược lại, lãi suất còn được tính dựa trên tổng tiền gốc và lãi cộng dồn của những kỳ trước (còn gọi là lãi kép)

Ví dụ 2.2: với lãi suất kép là 10%/năm, thì tổng vốn và lãi sau 3 năm của số vốn gốc

100.000.000 đồng là 133.100.000 đồng

Bảng 2.2 Ví dụ 2.2 lãi kép Năm Số dư đầu năm (đ) Lãi tức (đ) Số dư cuối năm (đ)

100.000.000

Suất chiết khấu là lãi suất dùng để tích lũy dòng tiền quá khứ hoặc chiết giảm dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại tương đương

Các phương pháp đánh giá dự án

Dự án phải có tính hợp lý kinh tế cho tất cả công trình Có hai phương pháp phân tích kinh tế phổ biến phụ thuộc vào điều kiện của chủ đầu tư là doanh nghiệp hay nhà nước:

- Đối với công trình do nhà nước quản lý, tính hợp lý, kinh tế của các công trình công cộng thường được đánh giá bằng tỷ số lợi ích/ chi phí

- Đối với công trình tư nhân và các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh có thể đánh giá và phân tích dự án theo mức độ thu hồi vốn đầu tư

Ngoài ra, còn có các phương pháp phổ biến là theo chỉ tiêu hiệu số thu chi và chỉ tiêu suất thu lời nội tại

a Đánh giá theo tỉ lệ lợi ích / chi phí

Đầu tiên là xác định lợi ích của dự án (trong nhiều trường hợp lợi ích không thể quy thành tiền nên khó đánh giá mức độ lợi ích của dự án) Tiếp theo là phân tích chi phí đầu tư cho dự án

Nhiều dự án của các cơ quan nhà nước chưa được duyệt vì chưa có nguồn tài chính Quyết định phê duyệt dự án có thể dựa vào tổng số tiền được cấp trong năm chứ không phải dựa vào kết quả phân tích kinh tế dự án đầu tư

b Đánh giá theo mức độ thu hồi vốn đầu tư

Các phương pháp phân tích theo mức độ thu hồi vốn đều sử dụng công thức xác định giá trị tương đương theo thời gian của tiền tệ

P - giá trị hiện tại;

F - giá trị tương lai;

A - một chuỗi các giá trị tiền tệ có giá trị bằng nhau đặt ở cuối các thời đoạn và kéo dài trong một số thời đoạn;

i - lãi suất hàng năm;

n - số thời đoạn phân tích (năm)

Bảng 2.3 Các công thức cơ bản để chuyển đổi dòng tiền tệ đơn và phân bố đều

F P i F = P(F/P, i, n)

Nếu đầu tư P đồng trong n

năm thì đến kỳ hạn sẽ lũy

tích được là F đồng

(1 )



 n

i P = F(P/F,i, n)

Muốn có F đồng năm thứ n

trong tương lai thì ngay từ

năm đầu phải bỏ vốn là P

đồng

i(1 )

 





n n

i

i P = A(P/A, i, n)

Nếu hàng năm có khả năng

trả nợ đều đặn là A đồng trong n năm thì số vốn được vay năm đầu sẽ là P

đồng

(1 ) 1





 

n n

i A = P(A/P, i, n)

Muốn năm đầu vay vốn là

P đồng trong thời hạn n

năm thì hàng năm phải trả

đều đặn cả lãi lẫn gốc là A

đồng (hình thức bán trả góp)

5 F A  (1 )n1

i

i F = A(F/A,i, n)

Nếu hàng năm đầu tư A

đồng đều đặn trong năm

thì cuối năm thứ n sẽ luỹ tích được F đồng

(1 ) 1



 n

i

i A = F(A/F,i, n)

Muốn cuối năm thứ n luỹ tích được F đồng thì hàng năm phải đầu tư A đồng

Có hai phương pháp thường dùng đánh giá mức độ thu hồi vốn của dự án: mức hoàn vốn

và thời gian bù vốn

Phương pháp tìm mức hoàn vốn

Phương pháp tìm mức hoàn vốn là tính ra tổng số tiền hàng năm A, phải thu được trong thời gian phân tích n, để thu hồi lại vốn đầu tư ban đầu

Ví dụ 1: Giả sử chi phí đầu tư ban đầu của dự án là 14 tỷ đồng với thời gian hoạt động là

5 năm Chi phí vận hành, bảo trì hàng năm ước tính là 1,2 tỷ đồng Với mức lãi suất là 10% năm thì lợi nhuận thu được hàng năm tối thiểu là bao nhiêu để dự án có tính khả thi?

Lợi nhuận hàng năm tối thiểu:

5 5

n

i

Ví dụ 2: Một dự án cần khoản đầu tư ban đầu là 5 tỷ đồng Lợi nhuận kỳ vọng của dự án

vào cuối năm thứ 5 là 2 tỷ đồng Có nên đầu tư vào dự án này hay không biết suất thu lợi là 8%/năm ?

Giá trị hiện tại của dự án: P = 5 tỷ đồng; suất thu lợi i =0,08 ; Số thời đoạn phân tích n =

5 năm

Giá trị tương lai của 5 tỷ đồng sau 5 năm:

5

5  (1 )n 5*(1 0.08) 7,34

Lợi nhuận của dự án vào cuối năm thứ 5:

7,34 – 5 = 2,34 tỷ đồng > 2 tỷ đồng Lợi nhuận kỳ vọng của dự án vào cuối năm thứ 5 Do đó, nên đầu tư vào dự án này

Phương pháp xét thời gian hoàn vốn

Phương pháp xét thời gian hoàn vốn tính toán khoảng thời gian theo năm n mà dự án phải đạt được suất thu lợi i, với khoản đầu tư P và khoản thu nhập hàng năm A

Ví dụ 3: Chi phí đầu tư ban đầu của dự án là 4 tỷ đồng Thu nhập (doanh thu trừ chi phí)

hàng năm ước tính là 700 triệu đồng Với suất thu lợi là 15%/năm thì thời gian hoàn vốn là bao lâu?

(1 ) 1 (1 ) (1 0,15) 1

4000 700

0,15(1 0,15) 13,92

 











n i

n n n

Thời gian hoàn vốn là 13,92 năm

ÔN TẬP CHƯƠNG 2

1 Dự án đầu tư xây dựng cần lập BC NCTKT trong trường hợp nào?

2 Dự án đầu tư xây dựng cần lập BC NCKT trong trường hợp nào?

3 Dự án đầu tư xây dựng cần lập BC KT-KT trong trường hợp nào?

5 Dự án đầu tư xây dựng không cần lập BC KT-KT trong trường hợp nào?

6 Tại sao tiền lại có giá trị theo thời gian?

7 Hãy tìm các hàm excel tính giá trị tương đương cho dòng tiền đơn và phân bố đều